ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1772/2014
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1772/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)
Asupra cauzei de față,
constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul
Tribunalului București, secția a V-a civilă, la data de 03 decembrie 2010, sub nr.
58680/3/2010, reclamanta SC T.O.C. SRL a solicitat, în contradictoriu cu
pârâtul Municipiul București, prin primarul general, anularea parțială a
hotărârii de stabilire a despăgubirilor din 04 august 2010 emisă de Municipiul
București - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, în ceea ce privește
articolului 1 prin care s-a dispus consemnarea unor despăgubiri în cuantum de
1.084.364 lei și obligarea pârâtului ia plata unor despăgubiri în sumă de 1.049.000
euro, compusă din 581.000 euro, valoarea reală de circulație a imobilului și
468.000 euro, beneficiul nerealizat în urma imposibilității de utilizare a
imobilului pentru o durată estimată de 3 ani, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentința nr.
67/11 ianuarie 2012, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis în
parte contestația reclamantei și, pe cale de consecința, a obligat pârâtul la
plata către reclamantă a unei despăgubiri în cuantum de 2.249.800 lei pentru
imobilul situat în București, sector 1 ce a fost expropriat.
Capătul de
cerere vizând plata despăgubirilor pentru lipsa de folosință a imobilului a
fost respins ca neîntemeiat.
S-a luat act
că reclamanta își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale
separată.
Pentru a
hotărî astfel, tribunalul a reținut că reclamanta avea în proprietate
imobilului situat în București, sector 1, format din construcție (spațiu
comercial) în suprafață construită de 326,04 mp (suprafață utilă de 267,19 mp)
și teren în suprafață de 326,04 mp, dobândit în baza contractului de vânzare
cumpărare autentificat din 01 aprilie 2005.
Prin H.G. nr. 590
din 23 iunie 2010 s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a
imobilelor proprietate afectate de proiectul „Dublarea Diametralei N - S pe tronsonul
Buzești - Berzei -
V.P. - B.P.H. - Uranus
Calea Rahovei, între acestea
fiind cuprinse: construcția și suprafața de
27 mp din terenul susmenționat, aparținând reclamantei.
Prin Hotărârea
nr. 83 din 04 august 2010 Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a propus
reclamantei pentru imobilele expropriate suma de 1.084.364 lei, după ce,
anterior, i se notificase plata sumei de 1.674.880 lei.
Împotriva acestei
hotărâri s-a formulat prezenta contestație, susținându-se că despăgubirile
propuse sunt mult sub valoarea reală a bunului, în plus, netlind evaluate și
celelalte prejudicii suferite ca urmare a măsurii exproprierii, constând în
beneficiul nerealizat în perioada iulie 2009-05 noiembrie 2010 și în continuare
pentru intervalul 05 noiembrie 2010-iulie 2012, reprezentat de chiria pe care
reclamanta o încasa de la SC O.C.B. SRL, conform contractului
de închiriere încheiat la data de 28 ianuarie 2008
și înscris în cartea funciară
prin încheierea din 31 ianuarie 2008.
În cauză,
pentru determinarea valorii imobilului, expertiza de specialitate a fost
realizată de expert C.G. (propusă de reclamanți), P.M. (desemnat de tribunal)
și C.A.A. (propusă de pârât).
Toți cei trei
experți au concluzionat în sensul că valoarea de piață a imobilului expropriat
reclamantei este, la data de 22 aprilie 2011, de 2.249.800 lei (550.000 euro) filele
231-236 dosar, iar, față de valoarea stabilită niciuna dintre părți nu a
formulat obiecțiuni, după cum s-a
luat act
în ședința publică din 29 iunie 2011 (fila 383).
Pentru a se stabili
și celelalte prejudicii învederate de reclamantă, constând în beneficiul
nereaiizat, s-a dispus efectuarea unei expertize de specialitate contabilitate,
raportul de expertiză fiind realizat de expert l.E. (propusă de reclamanți), M.L.C.
(desemnată de tribunal) și S.A.S. (propusă de pârât).
Dintre
acestea, primele două au ajuns la un punct de vedere comun, în sensul că
beneficiul nerealizat reprezentând contravaloarea
chiriei
realizată de reclamantă pentru perioada iulie 2009-05 noiembrie 2010 (data la
care au fost consemnate despăgubirile pe numele acesteia) este de 659.013,24
lei, iar pentru perioada 05 noiembrie 2010 - iulie 2012 este în sumă de
1.195.865,99 lei, în total 1.854.879,23 lei tară T.V.A. Pentru a ajunge la
această valoare, experții au arătat că s-a calculat contravaloarea chiriei
facturate și încasate de reclamantă din contractele de închiriere încheiate
începând cu anul 2010, valoare care s-a scăzut din contravaloarea chiriei pe
care reclamanta ar fi încasat-o din contractul încheiat la data de 14 aprilie 2008
cu SC O.C.B. SRL (filele 420-439 dosar).
Expertul
desemnat de partea pârâtă, S.A.S., și-a exprimat opinia separată, în sensul că
nu se poate stabili un beneficiu nerealizat în perioada indicată, în condițiile
în care reclamanta a realizat venituri din chirii chiar și în perioada când nu
mai era proprietara imobilului expropriat - filele 460-462 dosar.
Față de
concluziile celei din urmă, primele două experte și-au exprimat punctul de
vedere, însușit și de reclamantă, conform căruia beneficiul nerealizat este dat
de contravaloarea chiriei pe care o obținea din contractul încheiat la data de
14 aprilie 2008 cu SC O.C.B. SRL.
Dintre
acestea, tribunalul și a însușit opinia exprimată de expert S.A.S.,
reținându-se că societatea reclamantă nu a dovedit producerea prejudiciului
menționat în patrimoniul său.
Respectiv,
s-a constatat că, într-adevăr, reclamanta a încheiat cu SC O.C.B. SRL un
contract de închiriere la data de 28 ianuarie 2008 pentru o durată de 5 ani, cu
începere de la 15 februarie 2008 până la 15 februarie 2013, iar potrivit
acestuia, chiria lunară ce urma a fi încasată era de: 12.000 euro/lună în
perioada 15 aprilie 2008-14 aprilie 2009, 13.000 euro/lună în perioada 15
aprilie 2010-14 aprilie 2011, 14.000 euro/lună în perioada 15 aprilie 2011 - 14
aprilie 2012 și 15.000 euro în perioada 15 aprilie 2012-14 aprilie 2013 (filele
27-33).
Contractul
a fost, însă, denunțat unilateral de către locatar (ultima factură emisă fiind
din data de 27 martie 2009 pentru perioada 01 aprilie - 15 mai 2009, iar
predarea spațiului intervenind la 18 mai 2009), foarte probabil doar în temeiul
clauzei de la pct. 10 lit. c) „cu respectarea unui preaviz de 3 luni și după
scurgerea a cei puțin 14 luni de la data semnării", neexistând nicio
dovadă a încetării lui ca efect al măsurilor de expropriere la care era supus
locatorul.
Tribunalul
a arătat ca nu se poate reține drept argument nici mențiunea reclamantei din
cuprinsul precizărilor de la filele 406-408 dosar, în sensui că denunțarea
unilaterală s-a produs ca urmare a faptului că zona în care este amplasat
imobilul în litigiu nu mai putea sa genereze veniturile previzionale, prin care
s-ar încerca stabilirea unei legături de cauzalitate între denunțare și
expropriere. Aceasta,
întrucât locatorul
cunoștea încă din anul 2006, faptul că prin Hotărârea
C.G.M.B., zona în
care se atla imobilul proprietatea sa a fost declarat zonă de utilitate publică
de interes local și că în vederea realizării lucrării „Dublarea Diametralei N -
S pe tronsonul Buzești -Berzei - V.P. - B.P.H. - Uranus - Calea Rahovei"
imobilul construcție urma a fi expropriat (conform notificării de la f. 16
dosar) și, cu bună-credință, avea obligația de a-i aduce la
cunoștință și locatarului această împrejurare.
După cum, locatarul avea
obligația de a depune minime diligente pentru a
se informa cu privire ia situația imobilelor din zonă.
Or, în
condițiile în care nu se poate stabili cu certitudine o legătură de cauzalitate
între faptul exproprierii -și acela al încetării contractului amintit, tribunalul
a constatat că nu poate lua în considerare un venit eventual, știut fiind
faptul că prejudiciul trebuie să fie cert sub aspectul existenței și al
posibilităților de evaluare. Mai mult, s-a reținut și că, potrivit raportului
de expertiză contabilă, reclamanta a continuat a obține venituri prin
închirierea clădirii ce a făcut obiectul exproprierii, inclusiv după momentul
consemnării
despăgubirilor și al pierderii
dreptului de proprietate (art. 9 alin. (1) din
Legea nr. 198/2004),
astfel încât nu se poate susține că patrimoniul său a fost prejudiciat, ci
dimpotrivă, s-a îmbogățit.
A mai
reținut tribunalul că, deși niciuna dintre părți nu a formulat obiecțiuni
privitoare la metoda aleasă de experți pentru
determinarea
valorii despăgubirilor ce s-ar cuveni reclamantei, aceea a
comparației
directe, conform Standardelor Internaționale de Evaluare, cu ocazia
concluziilor asupra fondului, pârâtul a solicitat respingerea contestației, cu
motivarea că „expertul nu a avut în vedere prețurile rezultate din contractele
de vânzare cumpărare pentru imobile similare, situate în aceeași zonă".
Prima instanță
a reținut însă că aceste susțineri nu pot fi primite, pentru următoarele
considerente:
Legiuitorul nu
a definit noțiunea de „preț cu care se vând, în
mod obișnuit, imobilele de același fel", din cuprinsul art. 26 alin.
(2) din
Legea nr. 33/1994.
„Valoarea de
piață" a unui imobil, așa cum este definită de Standardele Internaționale
de Evaluare este „suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la
data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o
tranzacție cu prețul determinat obiectiv, după o activitate de marketing
corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză,
prudent și fără constrângere", prezumându~se, așadar, că prețul determinat
prin această metodă reprezintă cu cea mai mare probabilitate prețul real agreat
de ambele părți contractante.
Metoda
Standardelor Internaționale de Evaluare este indicată expres de legiuitor
pentru stabilirea contravalorii despăgubirilor ce se plătesc persoanelor ale
căror imobile au fost preluate abuziv (inclusiv prin exproprieri de drept ori
de fapt), conform Legii nr. 10/2001 și art. 16 din Titlul VII al Legii nr. 247/2005.
Prin urmare, fiind vorba despre situații identice (pierderea proprietății ca
efect la exproprierii), ar trebui să fie aplicate soluții identice pentru
determinarea justei despăgubiri".
Metoda
indicată de pârât (prețuri consemnate în contracte de vânzare-cumpărare
autentice încheiate în aceeași perioadă) nu răspunde întotdeauna tuturor
situațiilor de fapt ce s-ar putea ivi. Respectiv, este foarte posibil ca în
perioada în care se efectuează evaluarea să nu se fi încheiat alte contracte de
vânzare-cumpărare în zonă sau să nu fie vorba despre imobile cu caracteristici
similare celui în litigiu. Mai mult, este bine-cunoscut că prețul într-un
contract de vânzare-cumpărare se stabilește și în funcție de persoana
contractanților, care, în considerarea relațiilor deosebite dintre ei, pot
agrea ca el să se situeze sub valoarea pieții. După cum, este de notorietate
indicarea unui preț mai mic decât cel efectiv plătit de cumpărător și încasat
de vânzător pentru a rezulta un cuantum mai mic al taxelor aferente unei
vânări.
Prin Decizia
nr. 328/A din 11 decembrie 2013 a Curții de Apel București, secția a Ill-a
civilă și pentru cauze cu minori și de familie, s-a respins, ca nefondat,
apelul declarat de reclamantă și s-a admis
apelul
pârâtului, a fost schimbată în parte sentința apelată, în sensul că
despăgubirile
datorate de pârât sunt în cuantum de 1.675.888 iei și au fost menținute
celelalte dispoziții ale sentinței.
Pentru a
hotărî astfel, instanța de apel a reținut că raportul de expertiză tehnică
judiciară construcții efectuat în apel la data de 22 mai 2013 a fost întocmit
cu respectarea cerințelor legale prevăzute de art. 26-27 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, curtea
de apel a reținut că valoarea de circulație a imobilului din litigiu respectiv
aceea de 1.675.888 lei raportați la cursul de 4,4792 lei/euro comunicat de B.N.R.
pentru data de 10 septembrie 2012, este valoarea la care este îndreptățită
reclamanta pentru a fi asigurată cerința justei și prealabile despăgubiri
impusă de dispozițiile legii speciale cât și de dispoziția art. 44 alin. (3) și
(6) din Constituția României și art. 481 C. civ.
Această
valoare a fost stabilită prin metoda comparației directe a vânzărilor, care se
bazează pe tranzacții efective cu imobile similare situate în zona apropiată
bunului analizat și prin raportare la cea mai bună utilizare pentru
proprietatea imobiliară analizată și anume aceea de spațiu comercial.
Evaluatorii au avut în vedere pentru a realiza o comparație directă între o
proprietate comparabilă vândută efectiv și
proprietate
de evaluat corecțiile bazate pe diferențele dintre elementele
de
comparație cum ar fî corecția procentuală sau corecția absolută.
La elaborarea
raportului de expertiză s-au avut în vedere ofertele de vânzare din zona
Buzești - Piața H.B. - Griviței
depuse ia
dosar, și s-a stabilit că valoarea de circulație a imobilului din
litigiu
compus din teren și construcțiile edificate pe acesta care au format obiectul
exproprierii a avut în vedere inclusiv anul de edificare al clădirii, starea
tehnică a acesteia, utilarea, gradul de finisare și funcțiunea de cazinou.
Instanța de
apel a apreciat că opinia separată la raportul de expertiză tehnică imobiliară
care stabilește o valoare de piață a imobilului expropriat - spațiu comercial
de 092.182 lei nu poate fi însușită deoarece prin această opinie nu se
argumentează nici în drept și nici în fapt soluția propusă. Deși expertul
economist B.A.M.D. ajunge la o opinie separată la evaluarea imobilului,
folosind aceeași metodologie de evaluare, respectiv metoda comparației directe
a tranzacțiilor, a avut în vedere criteriul celei mai bune utilizări și s-a
raportat la aceleași tranzacții de proprietăți comparabile pe care le-au avut
în vedere și ceilalți doi experți, Curtea a înlăturat această opinie nefiind
argumentată.
Pe cale
de consecință, a fost omologat raportul de expertiză tehnică judiciară
construcții efectuat în apel de experții tehnici judiciari O.C. și V.G.
Pentru
considerentele expuse, apelul pârâtului Municipiul București prin primarul
general a fost apreciat întemeiat față de critica acestuia privind modul de aplicare
a dispozițiilor art. 23 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 reținându-se o valoare
mai mică decât aceea stabilită de prima instanță cu titlu de despăgubiri pentru
imobilul expropriat.
Apelul
reclamantei a fost apreciat ca fiind neîntemeiat deoarece, așa cum corect a
arătat și prima instanță, prejudiciul cauzat ca urmare a exproprierii
suprafeței de 27 mp din terenul aparținând reclamantei și construcția spațiu
comercial, se limitează doar la valoarea acestui imobil.
Nici pe
parcursul judecății în fața primei instanțe și nici în apel reclamanta nu a
reușit să demonstreze, deși sarcina probațiunii îi incumba, legătura de
cauzalitate dintre fapta apelantului - pârât și prejudiciul pretins constând în
beneficiul nerealizat și anume contravaloarea chiriei realizată pentru perioada
iulie 2009 - 05 noiembrie 2010.
Susținerile
apelantei - reclamante au fost în mod corect înlăturate de către prima instanță
de fond cu argumentul că, deși
reclamanta
invocă beneficiul contractului de închiriere cu SC O.
C.B. SRL, apelanta
nu a demonstrat că faptul denunțării unilaterale de către locatar a acestui
contract de închiriere ar fi consecința directă a măsurii exproprierii.
La data de 27 martie 2009 contractul a fost denunțat
unilateral, fiind
achitată
ultima factură pentru perioada 01 aprilie -15 mai 2009, cu mult anterior datei
de 14 decembrie 2009 când Primăria municipiului București a notificat
reclamanta în legătură cu hotărârea Consiliului General al Municipiul București
nr. 262 din 2 noiembrie 2006 prin care zona în care se afla
situat imobilul a fost declarată zona de
utilitate publică de interes local
(fila 276 dosar fond vol. I).
În apel,
teza inexistenței unei legături de cauzalitate între denunțarea locațiunii și
expropriere nu a fost înlăturată prin nicio probă, iar beneficiul nerealizat pe
care îl pretinde apelanta -reclamantă nu a fost demonstrat în condițiile în
care aceasta a continuat să încaseze venituri din chirii chiar și în perioada
când nu mai era proprietara imobilului expropriat: contractul de închiriere
încheiat cu SC A.I.S.O. SRL pentru perioada din 07 ianuarie 2010 până la 06
ianuarie 2013 pentru o chirie lunară de
3.000
euro + T.V.A.; contractul de închiriere încheiat cu SC G.
P. SRL pentru
perioada 04 martie 2010 până la 15 martie 2013 pentru o chirie lunară de 2.200 euro
+ T.V.A.; contractul de închiriere
încheiat
cu SC M.V.G. SRL pentru perioada din
15 septembrie 2010 până ia 15
septembrie 2013 pentru o chirie lunară de 2.200 euro + T.V.A. și contractul de
închiriere încheiat cu SC B. SRL pentru perioada din 03 ianuarie 2011 până la
03 ianuarie 2012 pentru o chirie iunară de 2000 euro + T.V.A.
Prin
urmare, s-a reținut că, deși hotărârea de expropriere a fost emisă Ia data de
04 august 2010, la data de 12 noiembrie 2010 a fost consemnată la dispoziția
reclamantei suma reprezentând contravaloarea imobilului, iar la data de 27
ianuarie 2011 reclamanta a fost somată să elibereze bunul, aceasta
realizându-se efectiv la data de 04 ianuarie 2012, apelanta - reclamantă a
beneficiat de fructele civile ale bunului.
Având în
vedere considerentele expuse, instanța de apel a apreciat că apelul reclamantei
este nefondat, urmând ca valoarea prejudiciului produs în patrimoniul acesteia
să se limiteze Ia valoarea de circulație a imobilului expropriat.
Împotriva acestei
decizii a declarat recurs, în termenul legal, reclamanta SC T.O.C. SRL, în
temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea
motivelor de recurs, după o expunere a situației de fapt, recurenta a arătat că
înțelege să critice decizia din apel atât cu privire la modul în care a fost
soluționat capătul de cerere referitor Ia acoperirea prejudiciului efectiv
suferit, dar și cu privire Ia acoperirea beneficiului nerealizat de societatea
recurentă.
Cu
privire la primul aspect, respectiv capătul de cerere referitor la prejudiciul
efectiv suferit - valoarea reală a imobilului, a arătat că, în situația unui
imobil expropriat, devin incidente dispozițiile art. 44 alin. (3) și alin. (6)
din Constituția României, precum și dispozițiile art. 1 din Protocolul 1 al
Convenției Europene a Drepturilor Omului.
De
asemenea, recurenta a invocat și dispozițiile art. 481 C. civ. și cele ale art.
26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, arătând că,
potrivit principiului supremației constituției și al conformității legii
cu
prevederile constituționale, apare ca evident faptul că, în cazul
exproprierii legale, despăgubirea acordată persoanei expropriate trebuie să fie
dreaptă și prealabilă exproprierii.
În aceste
condiții, valoarea reală de circulație a imobilului expropriat nu poate fi, în
niciun caz, raportată la un moment situat la mai bine de 3 ani de la data
exproprierii.
Or, în
speță, instanța de apel, pentru a admite apelul declarat de pârâtul Municipiul
București, a avut în vedere concluziile raportului de expertiză încuviințat în
faza procesuală a apelului, la termenul de judecată din 10 octombrie 2012,
raport de expertiză care a avut ca obiectiv stabilirea valorii de circulație a
imobilului la data efectuării lucrării.
În acest sens, instanța de apel a invocat dispozițiile art.
26 alin. (2)
din Legea nr.
33/3994, iar recurenta susține că nu s-a ținut cont de textele constituționale
evocate mai sus și nici de modul în care este reglementată exproprierea prin
Legea nr. 33/1994.
Prin
urmare, instanța de apei putea să facă trimitere ia art. 26 alin. (2) din Legea
nr. 33/1994 numai în situația în care procedura de expropriere din prezenta
cauză s-ar fi desfășurat exclusiv în baza acestui act normativ, care, prin
dispozițiile cuprinse în art. 30 și art. 31, garantează caracterul prealabil al
despăgubirii, reglementat prin art. 44 alin. (3) teza finală din Constituția
României.
Or, în
cazul de față, procedura de expropriere s-a derulat în baza unui act normativ
derogatoriu de la Legea nr. 33/1994, care permite transferul dreptului de
proprietate de la expropriat la expropriator înainte de stabilirea cuantumului
despăgubirilor printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.
De altfel,
valoarea de 581.000 euro, stabilită prin raportul de expertiză efectuat în fața
instanței de fond, are în vedere tot valoarea de circulație de la data
efectuării lucrării, potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, fără ca
textul de lege să distingă pentru situația când sunt efectuate expertize atât
la instanța de fond, cât și la instanța de apel.
În legătură cu
acest motiv de recurs, s-a mai arătat că este criticabilă decizia recurată și
prin prisma faptului că valoarea despăgubirilor a fost stabilită în lei, iar nu
în euro, riscul deprecierii monedei naționale fiind în sarcina
expropriatorului.
Cu privire la
capătul de cerere privind plata prejudiciului cauzat proprietarului, recurenta
a susținut că instanța de apel a apreciat în
mod
greșit că motivul de apel invocat pe acest aspect este neîntemeiat.
Astfel,
instanțele anterioare au făcut trimitere la legătura de cauzalitate dintre
măsura exproprierii și măsura denunțării contractului de închiriere de către
fostul chiriaș, SC O.C.B. SRL, lăsând să se înțeleagă faptul că numai acesta ar
fi
putut să închirieze construcția expropriată,
după cum singura activitate
economică pe care ar fi putut să o
desfășoare recurenta era aceea de închiriere a imobilului către această
societate comercială.
În realitate,
prin cel de-al doilea capăt de cerere al acțiunii, reclamanta a solicitat obligarea
Municipiului București la plata sumei de 468.000 euro cu titlu de beneficiu
nerealizat în urma imposibilității de utilizare a imobilului pentru o durată
estimată de 3 ani.
În acest sens,
recurenta a arătat că, în urma exproprierii, a rămas în continuare proprietara
unei suprafețe de 299 mp din totalul de 326 mp, teren pe care avea tot dreptul
să îl exploateze în tot acest interval de timp, în baza art. 480 C. civ.
De altfel, recurenta a arătat că și
prin cererea de chemare în judecată a anticipat o perioadă de timp de cel puțin
trei ani ca fiind necesară pentru realizarea lucrării avută în vedere prin
actul de expropriere și pentru edificarea unei noi construcții pe terenul liber
rămas după expropriere.
Or, până la 07
ianuarie 2014, traficul rutier în zona Buzești-Berzei-
V.P. nu a fost reluat, în timp ce construcția expropriată a fost
demolată
abia ia 13 iulie 2013, astfel încât terenul în suprafață de 299 mp care a rămas
în proprietatea recurentei nu a putut fi utilizat pentru edificarea unei noi
construcții.
Evxaminând
recursul declarat de reclamanta SC T.O.C. SRL în limita criticilor formulate,
înalta Curte constată următoarele:
Potrivit
art. 9 din Legea nr. 198/2004 „expropriatul nemulțumit de cuantumul
despăgubirii prevăzute la art. 8, precum și orice persoană care se consideră
îndreptățită la despăgubire pentru exproprierea imobilului se poate adresa
instanței judecătorești
competente în
termen de 3 ani de la data intrării în vigoare a H.
G. prevăzută la art. 4
alin. (1) sau în termen de 15 zile de la data la care i-a fost comunicată
hotărârea comisiei prin care i s-a respins, în tot sau în parte, cererea de
despăgubire. Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului
articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994
privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește
stabilirea despăgubirii. In acest caz, plata despăgubirii se face de către
expropriator în termen de 30 de zile de Ia data solicitării, pe baza hotărârii
judecătorești definitive și irevocabile de stabilire a despăgubirilor.'
1
Prin urmare,
acțiunea formulată în condițiile acestui text de lege se soluționează potrivit
dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru
cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Înalta Curte
constată că, în mod legal, instanța de apel a dispus prin încheierea din 10
septembrie 2012 refacerea raportului de expertiză tehnică evaluatoare, pentru a
se avea în vedere valorile tranzacționate pentru imobilele din zona de
referință prin raportare la contractele de vânzare efectiv încheiate cu privire
la imobile similare.
Într-adevăr, Înalta
Curte de Casație și Justiție, într-o jurisprudență constantă, a stabilit
semnificația sintagmei „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele."
după cum urmează: preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele
autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare
ori prețurile
de tranzacționare extrase de
la rubricile de vânzări de pe internet și din
anunțurile de mica
publicitate.
Totodată,
curtea de apel a stabilit în sarcina experților ca momentul pentru determinarea
cuantumului despăgubirilor să fie acela al datei efectuării lucrării din apel,
drept pentru care valoarea de circulație a imobilului compus din teren și
construcție, stabilită la
suma de 1.675.888
lei, s-a raportat la momentul încuviințării probei cu
expertiză de către
instanța de apel, respectiv data de 10 septembrie 2012.
Referitor
la acest aspect, Înalta Curte constată că, potrivit prevederilor art. 26 alin. (2)
din Legea 33/1994; „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum
și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele
de același
fel, în unitatea administrativ
teritorială, la data întocmirii raportului de
expertiză, precum și de
daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând
în considerare și dovezile prezentate de aceștia."
Prin urmare,
conform textului citat, reperul temporal stabilit de norma aplicabilă este data
efectuării expertizei, cum corect a reținut și instanța de apel.
Tocmai
datorită caracterului devolutiv al apelului, legea procesuală îngăduie
instanței de apel administrarea probelor în condițiile art. 295 alin. (2) C.
proc. civ., instanța de apei putând să dispună refacerea sau completarea
probelor
administrate la prima instanță ori
administrarea unor probe noi în apel.
În cauză,
curtea de apel, constatând încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea
nr. 33/1994 cu ocazia efectuării raportului de expertiză în primă instanță a
dispus refacerea acestei probe, în conformitate cu art. 295 alin. (2) C. proc.
civ.
Pe de altă
parte, indiferent dacă se dispunea refacerea sau completarea expertizei ori
administrarea acesteia ca probă nouă în apel, această dispoziție avea
semnificația concretizării reperului temporal prevăzut de art. 26 alin. (2) -
(„data efectuării expertizei") pentru determinarea valorii despăgubirilor
în cauză, neexistând nicio rațiune nici de ordin procesual, nici decurgând din
vreo normă a legii speciale, spre a se opta pentru data întocmirii lucrării la
prima
instanță, câtă vreme calea de atac a
fost legai exercitată, iar apelantul a
invocat în mod procedural
vătămarea ce i s-a produs prin expertiza efectuată cu încălcarea dispozițiilor
legale.
Din perspectiva verificării respectării cerințelor art. 26
alin. (2) din
Legea nr. 33/1994,
concretizarea „datei efectuării expertizei" depinde de proba omologată de
instanța de apel, neimpunându-se în toate situațiile refacerea probei în caiea
de atac, instanța de apel însăși putând să își fundamenteze soluția pe lucrarea
efectuată la instanța anterioară.
Față de aceste
considerații, se constată că sunt neîntemeiate criticile din recurs referitoare
la momentul la care se raportează instanța de apel în stabilirea valorii reale
a imobilului.
Recurenta este
nemulțumită de cuantumul despăgubirilor ce i-au fost acordate de instanța de
apel, care s-a diminuat în raport cu momentul la care au fost stabilite, însă
pierderea suferită de aceasta are o justificare în reglementările legii
speciale incidente în materie.
Așa fîind, cum recurenta reclamantă a înțeles să-și
asume demersul
judiciar
prin intermediul căruia a contestat cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator,
aceasta trebuie să-și asume și momentul în
raport
de care urma să se stabilească judiciar despăgubirea, neputând
solicita,
contrar normei de drept, calcularea despăgubirii la un alt moment, sub motivul
existenței unor fluctuații ale prețurilor de
tranzacționare
a imobilelor similare celui expropriat pe piața imobiliară.
Pe de altă parte, se constată că sunt pure speculații susținerile că
recurenta ar fî putut obține un preț
mult mai mare dacă s-ar fi raportat la momentul exproprierii, întrucât, în lipsa
exproprierii, nu există certitudinea că s-ar fi vândut imobilul la acel moment.
Cât privește
împrejurarea că valoarea despăgubirilor acordate a fost stabilită în iei, iar
nu în euro, se constată că s-a avut în vedere moneda națională, în condițiile
în care și în hotărârea de stabilire a despăgubirilor contestată în prezenta
cauză, despăgubirea a fost stabilită, conform art. 4 alin. (8) și (9) din Legea
nr. 198/2004, tot în lei.
Înalta Curte
constată însă că sunt întemeiate criticile din recurs
ce vizează prejudiciu] cauzat prin lipsa de folosință a suprafeței de
299
mp ca urmare a întârzierii demolării construcției expropriate,
În conformitate
cu prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune
din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau
altor persoane îndreptățite".
Totodată,
alin. (2) al acestui text de lege prevede că, la calcularea cuantumului
despăgubirilor, trebuie avute în vedere și
daunele
aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,
luând
în considerare și dovezile prezentate de aceștia".
Or, în
speță, curtea de apel a analizat numai aspectele referitoare la lipsa de
folosință a construcției, concluziile instanței de apel fiind corect
argumentate din punct de vedere legal, raportat la situația de fapt stabilită,
rețînându-se că reclamanta a beneficiat de fructele civile ale imobilului
construcție.
Însă, cu
toate că, prin motivele de apel, reclamanta a criticat soluția primei instanțe,
arătând că nu s-a avut în vedere la stabilirea prejudiciului imposibilitatea
societății de a exercita în mod liber și nestingherit prerogativele dreptului
de proprietate asupra terenului în suprafață de 299 mp rămas în urma
exproprierii, susținând că până la acel moment construcția nu fusese demolată,
instanța de apel nu a cercetat și nici nu s-a pronunțat cu privire la aceste
aspecte.
Din această
perspectivă, se constată ca fiind fondat motivul de recurs privind acea
componentă a despăgubirilor care se referă la prejudiciul cauzat proprietarului,
prin aceea că, la stabilirea cuantumului despăgubirilor nu s-a avut în vedere
și măsura în care \ s-au adus eventuale daune prin împiedicarea acestuia de a
exercita toate prerogativele dreptului său de proprietate asupra terenului în
suprafață de 299 mp.
În această
situație, urmează a se constata că, prin hotărârea atacată, nu s-a stabilit pe
deplin situația de fapt a cauzei pendinte, pentru ca instanța de recurs să
poată verifica legalitatea deciziei
recurate,
prin prisma dispozițiilor art, 26 alin.
(1)
și (2) din Legea nr.
33/1994.
De aceea, se
impune trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru ca
instanța de apel să facă verificări de fapt, pentru a stabili, cu
prioritate,
dacă sunt reale susținerile recurentei - reclamante,
respectiv să se stabilească cu exactitate care este momentul când s-a demolat
construcția expropriată și dacă persoana expropriată a avut posibilitatea să
își exercite toate prerogativele dreptului său de proprietate asupra terenului
în suprafață de 299 mp ce nu a iacul obiectul exproprierii, inclusiv posesia și
folosința.
În măsura
în care se va constata că susținerile recurentei - reclamante privind situația
de fapt corespund realității, urmează ca instanța de apel să analizeze și să
stabilească dacă există un prejudiciu în această situație, iar în caz afirmativ
să cuantifice prejudiciul totai cauzat proprietarului.
Pentru aceste considerente, pentru soluționarea unitară
a cauzei,
instanța, în
temeiul art. 304 pct. 9, art. 314 și art. 312 alin. (3) C. proc. civ., va
admite recursul declarat de reclamanta SC T.O.C. SRL, va casa decizia recurată
și va trimite cauza spre rejudecarea apelurilor declarate, la aceeași curte de
apel.
Cu
ocazia rejudecării, se vor administra probele necesare în sensul celor mai sus
expuse și se vor analiza,toate mijloacele de apărare invocate de părți.
PENTRU ACESTE
MOTIVE
ÎN NUMELE
LEGII
D E C I D E
Admite
recursul declarat de reclamanta SC T.O.C. SRL împotriva Deciziei nr. 328/A din
11 decembrie 2013 a Curții de Apel București, secția a X-a civilă și pentru
cauze cu minori și de familie, pe care o casează.
Trimite cauza spre rejudecare
aceleiași instanțe.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi
5 iunie 2014.