ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 981/2017

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 981/2017 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Decizia nr. 981/2017

Prin cererea

înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă

sub nr. x/3/2010, la data de 07 septembrie 2010, reclamanta SC A. SA a formulat

contestație privind anularea Hotărârii Comisiei de aplicare a Legii nr.

198/2004 din 26 iulie 2010, împotriva Municipiului București prin primarul

general și a Consiliului General al Municipiului București,

solicitând obligarea emitentei să îi acorde o despăgubire

calculată în conformitate cu prevederile art. 25, 26 și 27 din Legea nr.

33/1994, în moneda euro, în scopul acoperirii în întregime a prejudiciului

cauzat prin expropriere, respectiv: 1. exproprierea în întregime a imobilului

care se compune din teren intravilan în suprafață de 1.018 mp

(1.085,71 mp rezultați din măsurători cadastrale) și trei

corpuri de construcții situate pe acest teren, din care: C1 - în

suprafață construită la sol de 501,21 mp, C2 - în

suprafață construită la sol de 143,94 mp și C3 - în

suprafață construită la sol de 12,18 mp și acordarea

valorii reale a imobilului, în cuantum de 1.809.433 euro; 2. echivalarea

cuantumului despăgubirilor în moneda europeană (euro) din data

plății; 3. contravaloarea prejudiciului cauzat societății

prin expropriere, compus din: a) 10 % din valoarea imobilului, reprezentând

echivalentul prejudiciului constând în contravaloarea taxelor notariale, de

publicitate, de intermediere imobiliară și avocațiale, necesare

pentru achiziționarea unui alt imobil similar; b) 442.800 euro,

reprezentând valoarea prejudiciului cauzat societății prin efectele

declanșării procedurii de expropriere.

În drept, s-au

invocat prevederile art. 9 din Legea nr. 198/2004, astfel cum a fost

modificată prin Legea nr. 184/2008, art. 25, 26, 27 și 30 din Legea nr.

33/1994, art. 480 și 481 C. civ., art. 44 alin. (3) și (6) din

Constituția României și art. 1 Protocolul 1 din Convenția

Europeană a Drepturilor Omului.

Tribunalul,

la termenul de judecată din 15 februarie 2011, pentru considerentele

expuse în cuprinsul încheierii de la acea dată, a admis excepția

lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Consiliul General al

Municipiului București.

La data de 21

ianuarie 2014, reclamanta a depus la dosar, în temeiul art. 132 alin. (2) pct. 2

C. proc. civ., cerere precizatoare, prin care a arătat că

înțelege să mărească câtimea obiectului cererii, în sensul

solicitării și a dobânzii legale aferente sumelor de bani datorate de

pârâtul Municipiul București cu titlu de despăgubire pentru imobilul

expropriat, precum și a celor aferente contravalorii lipsei de

folosință a acestui imobil.

Prin

sentința civilă nr. 102 din 4 februarie 2014, Tribunalul

București, secția a IV-a civilă, a admis în parte cererea,

astfel cum a fost modificată și completată; a dispus anularea

parțială a Hotărârii Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004

de stabilire a despăgubirilor nr. 26 din 26 iulie 2010, în ceea ce

privește Art. 1, în sensul că despăgubirile pentru imobilul

expropriat situat în București, sector 1, compus din teren în

suprafață de 404 mp și construcții în suprafață

de 657,33 mp, vor fi în cuantum de 1.931.738 euro, în echivalent lei la cursul

Băncii Naționale a României din ziua plății, și nu de

2.795.388 lei; a obligat pârâtul la plata către reclamantă a

diferenței de despăgubiri dintre suma cuvenită în temeiul

hotărârii de expropriere și suma de 2.795.388 lei, achitată

reclamantei prin Ordinul de plată nr. 4619 din 1 octombrie 2010 emis de

Banca Română de Dezvoltare, precum și la plata dobânzii legale

aferente sumei astfel calculate, de la data de 26 iulie 2010 până la data

plății efective; a obligat pârâtul, la plata către

reclamantă, a despăgubirilor constând în lipsa de folosință

a imobilului expropriat în perioada 3 noiembrie 2006-26 iulie 2010, în cuantum

de 439.110 euro, în echivalent lei la cursul Băncii Naționale a României

din ziua plății, precum și la plata dobânzii legale aferente

acestei sume, de la data de 3 noiembrie 2006 până la data plății

efective; a respins restul pretențiilor, ca neîntemeiate, și a

obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 11.000 lei, cu

titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu de avocat și

onorarii de experți.

Pentru a

hotărî astfel, instanța de fond a reținut că reclamanta a

devenit proprietar al imobilului situat în București, sector 1, în baza contractului

de vânzare-cumpărare autentificat din 20 aprilie 2006 de B.N.P., B.

Imobilul se compune din teren în suprafață de 1.018 mp (1.085,71 mp

din măsurători cadastrale) și 3 corpuri de construcții (C1,

C2, C3).

La data de 29

septembrie 2006, reclamanta, în calitate de proprietar, a încheiat contractul

de închiriere cu SC C. SRL, în calitate de chiriaș, având ca obiect

închirierea imobilului situat în București, sector 1, pentru o

perioadă de 6 ani, începând cu data de 1 octombrie 2006, chiria

convenită fiind de 8.200 euro + T.V.A./lună. Contractul a încetat ca

urmare a notificării din data de 3 noiembrie 2006, emisă de

reclamantă către SC C. SRL în temeiul art. 7 pct. 1 din contract.

S-a

reținut că reclamanta avea ca principal domeniu de activitate

„dezvoltare (promovare) imobiliară”, astfel cum rezultă din

Certificatul constatator din 20 iulie 2010 emis de Oficiul Național pentru

Registrul Comerțului.

Prin

Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 262 din 2

noiembrie 2006, a fost declarată de utilitate publică lucrarea de

interes local „Dublarea Diametralei N-S pe Tronsonul Buzești - Berzei -

Vasile Pârvan, etapa 1 din tronsonul Buzești - Berzei - Vasile Pârvan -

B.P. Hașdeu - Uranus - Calea Rahovei”.

Prin

Notificarea din 4 iunie 2010, Primăria Municipiului București a

comunicat expropriatului (reclamantei), faptul că imobilul în cauză

urmează a fi expropriat pentru cauză de utilitate publică, propunându-i

suma de 3.696.968 lei, cu titlu de despăgubiri.

Prin adresa din

16 iulie 2010, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a Municipiului

București a invitat expropriatul să se prezinte la data de 26 iulie 2010

la sediul comisiei, comunicându-i, totodată, că valoarea

despăgubirilor este de 2.795.388 lei, sumă stabilită în baza

raportului de evaluare întocmit conform art. 4 alin. (8) și (9) din Legea nr.

198/2004.

Prin întâmpinarea

- cerere reconvențională din 21 iulie 2010 la Hotărârea Consiliului

General al Municipiului București nr. 262/2006, la Notificarea nr. 626/2010

și la adresa din 2010, reclamanta a contestat pe cale administrativă

cuantumul despăgubirilor propuse.

Prin

Procesul-verbal din 26 iulie 2010, întocmit de Comisia pentru aplicarea Legii nr.

198/2004 a Municipiului București, s-a consemnat că expropriatul nu

este de acord cu valoarea despăgubirii în cuantum de 2.795.388 lei,

propusă de expropriatorul Municipiul București.

Prin

Hotărârea nr. 26 din 26 iulie 2010 (menționat din eroare anul 2009) a

Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a Municipiului București s-a

dispus consemnarea despăgubirii în cuantum de 2.795.388 lei, la

dispoziția expropriatului.

Prin Ordinul

de plată nr. 4619/1 octombrie 2010, Municipiul București a achitat

expropriatului suma de 2.795.388 lei, reprezentând despăgubiri în temeiul

Hotărârii nr. 26/2010.

Certificatul

de urbanism din 4 iulie 2013, eliberat de Primăria Municipiului

București pentru restul suprafeței de teren de 682 mp, rezultată

după expropriere, atestă faptul că terenul rămas

reclamantei este construibil, indicând regimul tehnic al construcțiilor ce

pot fi edificate în acest perimetru.

Expertiza

efectuată în cauză de către comisia de experți,

desemnată potrivit prevederilor art. 9 din Legea nr. 198/2004 raportat la art.

25 din Legea nr. 33/1994, a avut drept obiective: stabilirea valorii de

circulație a imobilului expropriat (defalcat teren, respectiv

construcții), a întregului imobil, toate aceste evaluări luând în considerare

momentul exproprierii - 26 iulie 2010, data efectuării primului raport de

expertiză - 9 noiembrie 2011, precum și data efectuării raportului

de expertiză refăcut - 5 septembrie 2013; stabilirea dacă

terenul rămas este construibil; stabilirea valorii medii a chiriilor în perioada

septembrie 2006 - septembrie 2010.

Raportul de

expertiză refăcut a fost depus la dosar la 12 septembrie 2013. De

asemenea, a fost depusă și opinia separată a doamnei expert D.

Tribunalul a

încuviințat parțial obiecțiunile formulate de părți,

astfel cum s-a consemnat în încheierea de ședință din data de 29

octombrie 2013. Răspunsul comisiei de experți la obiecțiuni a

fost depus la data de 5 decembrie 2013.

Potrivit

concluziilor raportului de expertiză, valoarea de circulație a

imobilului expropriat era la 9 noiembrie 2001 de 1.931.738 euro, din care

1.534.650 euro pentru construcție și 397.089 euro pentru terenul de

404,09 mp. În opinia separată a doamnei expert D., valoarea imobilului

expropriat este de 794.324 euro, din care construcții 476.635 euro și

teren 317.690 euro. De asemenea, valoarea chiriilor medii pentru perioada 20

aprilie 2006 - 26 iulie 2010 a fost de 995.176 euro, iar, potrivit opiniei

separate a expertului D., a fost de 509.135 euro.

Sub aspectul

momentului la care se raportează stabilirea valorii de circulație a

imobilului expropriat, tribunalul a avut în vedere dispozițiile art. 26

din Legea nr. 33/1994, în vigoare la data emiterii Hotărârii nr. 26 din 26

iulie 2010 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a Municipiului București,

și anume data întocmirii raportului de expertiză.

În ceea ce

privește această dată, instanța de fond s-a raportat la

data efectuării în cauză a primului raport de expertiză

judiciară în specialitatea construcții și evaluarea

proprietății imobiliare, chiar dacă acesta a fost înlăturat

ulterior, dispunându-se refacerea de două ori a lucrării, fiind

astfel fără relevanță data efectuării

următoarelor rapoarte de expertiză. Împrejurarea legată de

necesitatea refacerii raportului de expertiză a fost considerată

drept culpabilă comisiei de experți, astfel că reclamanta nu

poate fi vătămată în dreptul său de a obține evaluarea

imobilului la o dată cât mai apropiată celei de expropriere.

În

cauză, primul raport de expertiză a fost întocmit la data de 9

noiembrie 2011.

În

privința modului de calcul al despăgubirilor, tribunalul a

reținut că experții au calculat valoarea acestora ținând

cont de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobile de

același fel cu cel expropriat, în acest sens fiind indicate în cuprinsul

raportului de expertiză oferte pentru vânzarea unor imobile similare,

provenind de la diferite agenții imobiliare. Comisia de experți a

avut în vedere gradul de uzură al imobilului, faptul că nu era

încă consolidat și renovat, faptul că imobilul nu era încă

clasificat pe Lista Monumentelor Istorice de categoria B, deși îndeplinea

aceste criterii. De asemenea, s-a avut în vedere că încăperile nu

aveau integral finisaje interioare de epocă, ci doar holul de intrare 16

și biroul de colț 11. De asemenea, pentru stabilirea valorii reale,

comisia de experți a reținut corecțiile necesare aplicate

ofertelor de vânzare, astfel cum se indică la filele 6-7 din raportul de

expertiză.

Referitor la

imobilele de comparație, prima instanța a apreciat că

particularitatea imobilului în speță constă în valoarea sa

deosebită din mai multe puncte de vedere, astfel cum reține doamna

expert E., istoric de artă, care a întocmit în luna septembrie 2008

Memoriul istoric privind imobilul din București, sector 1, atașat

cererii de clasare în regim de urgență a acestui imobil,

adresată de Uniunea Arhitecților din România, Direcției pentru

Cultură și Patrimoniului Cultural Național a Municipiului

București, înregistrată la Uniunea Arhitecților din România sub nr.

1158 din 8 noiembrie 2010, iar la Primăria Municipiului București sub

nr. 1941 din 8 noiembrie 2010. S-a reținut, astfel, că imobilul

datează din anii 1892-1893, fiind construit în stil eclectic academic cu

predominanța repertoriului neoclasic, se încadra într-un ansamblu reprezentativ

perioadei ca funcțiune și expresie stilistică și contribuia

în mod semnificativ la definirea unei încrucișări de drumuri

importante ale orașului, participând compozițional la Ansamblul de arhitectură

„Strada x”. Din punct de vedere memorial-simbolic, imobilul este asociat cu

două personalități ale vremii, Nicolae Dobre și Toma

Dobrescu, care au contribuit activ la conturarea arhitecturală și

constructivă a Bucureștiului; clădirea aparține memoriei

orașului prin prezența volumetrică și expresia arhitecturală

pe parcursul unor trasee istorice. Ca o concluzie, expertul și implicit

Uniunea Arhitecților din România au propus clasificarea imobilului în

Lista monumentelor istorice - București la categoria B.

În

speță, tribunalul nu a avut în vedere evaluarea imobilului

propusă de expropriator sau de către expert D. în cadrul opiniei

separate, care nu iau în calcul semnificația particulară a imobilului

astfel cum rezultă din Memoriul istoric menționat anterior. Expertul D.

reține doar faptul că imobilul nu figura pe Lista Monumentelor

Istorice, precum și faptul că expertiza extrajudiciară

efectuată de către expert E. datează din data de 9 noiembrie 2011,

adică după data demolării. Faptul că nu s-au parcurs toate

etapele necesare clasificării imobilului pe lista monumentelor istorice se

explică prin demolarea imediată a imobilului, fără a se da

curs cererii de clasificare venite din partea Uniunii Arhitecților din România.

Lipsa clasificării nu duce însă la pierderea valorii aparte a

imobilului, potrivit detalierilor de mai sus. În cauză, reclamanta a depus

și expertiza extrajudiciară întocmită de expert E.

efectuată în data de 9 noiembrie 2011, dar aceasta reia constatările

și concluziile din Memoriul istoric realizat în septembrie 2008 de

același expert, în cadrul Uniunii Arhitecților din România, ca urmare

a cercetării efective a imobilului înainte de demolare. Mai mult, expert D.

afirmă despre propriile constatări că au fost făcute

după demolarea imobilului, respectiv la 5 septembrie 2013, doar pe baza

actelor depuse la dosar. De asemenea, expertul mai precizează că a

avut în vedere, ca elemente de comparație, oferte imobiliare,

fără însă a le atașa sau a indica data anunțurilor

imobiliare, sursa ofertelor, fotografii și date de contact pentru

verificare, astfel cum au avut în vedere ceilalți doi experți din

comisie, în virtutea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Din

concluziile raportului de expertiză s-a constatat că valoarea de

circulație a imobilului expropriat de 1.931.738 euro se încadrează

între cea stabilită de expropriator și cea solicitată de

reclamantă, astfel cum a fost precizată.

Cât

privește despăgubirile constând în contravaloarea lipsei de

folosință a imobilului, tribunalul a reținut că prin

raportul de expertiză întocmit în cauză s-a estimat o chirie

totală, în intervalul 20 aprilie 2006 - 26 iulie 2010, de 995.176 lei. În

raportul de expertiză și în răspunsul la obiecțiuni,

comisia de experți a precizat că nu există prea multe oferte de

închiriere pentru imobile similare în perioada de referință, iar

piața închirierilor este mai volatilă decât cea a vânzărilor. În

consecință, comisia a stabilit valoarea chiriei raportat la valoarea

de piață a imobilului.

În

cauză, însă, instanța de fond a constatat că reclamanta a

încheiat un contract de închiriere a imobilului în cauză, cu SC C. SRL,

pentru o perioadă de 6 ani, începând cu data de 1 octombrie 2006, chiria

convenită fiind de 8.200 euro + T.V.A./lună. Contractul a încetat ca

urmare a notificării din data de 3 noiembrie 2006, emisă de SC C. SRL

în temeiul art. 7 pct. 1 din contract.

Prin urmare,

tribunalul s-a raportat la un element cert cu privire la care a apreciat

că poate face o estimare mult mai apropiată de realitate în ceea ce

privește evaluarea lipsei de folosință a imobilului expropriat.

Astfel, la art.

3 din contract, părțile stabilesc condiții detaliate de

plată a chiriei, însă nu se specifică și posibilitatea

renegocierii chiriei. Desigur că acestui contract i se aplică

regulile generale în materia contractului de locațiune în ceea ce

privește denunțarea unilaterală, precizare reluată chiar la

art. 7.2 din contract, astfel încât atât chiriașul, cât și

proprietarul puteau denunța oricând contractul, iar plata chiriei nu mai

era certă în cuantumul stabilit. Cu toate acestea, din clauzele

contractuale se poate interpreta că voința părților a fost

fermă în ceea ce privește durata de 6 ani a închirierii. Acest fapt

se deduce din acordul acestora ca, pentru primii 3 ani, chiriașul să

achite doar jumătate din chirie, iar diferența de bani să fie

reprezentată de plata cheltuielilor de reparații (art. 3.4). Din

moment ce părțile s-au angajat să efectueze reparații timp

de 3 ani, pe cheltuiala chiriașului, cu deducerea corespunzătoare a

chiriei, printr-o prezumție simplă se poate reține că

intenția proprietarului a fost să mențină contractul pe

întreaga perioadă convenită. Mai mult, obiectul de activitate al

societății reclamante era dezvoltare (promovare) imobiliară,

astfel încât se poate presupune cu ușurință că, în ipoteza

în care ar fi dorit modificarea clauzelor privind cuantumul chiriei sau ar fi

estimat o creștere a acesteia, de neacceptat pentru chiriaș,

reclamanta, beneficiind de cunoștințe de specialitate în domeniul

imobiliar, ar fi prevăzut în contract posibilitatea renegocierii chiriei

sau un motiv distinct de încetare/denunțare a contractului, determinat de

creșterea cuantumului chiriei. Prin clauza inserată la art. 7.3.

părțile au prevăzut și imposibilitatea încetării

contractului în primii 6 ani de închiriere, în cazurile prevăzute la art. 7.1.

din contract.

În ceea ce-l

privește pe chiriaș, instanța a reținut aceeași

determinare de a menține contractul pe întreaga perioadă

convenită de 6 ani. Împrejurarea că s-a angajat să deconteze

cheltuielile de reparații timp de 3 ani este relevantă sub acest

aspect, dar mai mult, prin clauza inserată la art. 7.3, acesta a acceptat

ca, în cazul în care dorește rezilierea contractului, va avea

obligația plății chiriei pentru o perioadă de minim 6 ani.

Aceasta reprezintă o clauză penală, prin care părțile

estimează anticipat prejudiciul suferit de proprietar din cauza

încetării contractului, înainte de împlinirea termenului contractual, din

culpa chiriașului. Or, toate acestea, deși clauza penală nu

poate fi pusă în discuție, deoarece contractul nu a încetat ca urmare

a rezilierii contractului din culpa chiriașului, demonstrează

voința chiriașului de a menține contractul pe durata celor 6

ani.

Din

coroborarea aspectelor de fapt reținute anterior, tribunalul a apreciat

că prejudiciul cert suferit de reclamantă din cauza

imposibilității de a mai închiria imobilul expropriat este de 8.200 euro

+ T.V.A./lună în perioada 3 noiembrie 2006 (data încetării

contractului de închiriere) - 26 iulie 2010 (data transferului de proprietate,

ca urmare a exproprierii). Tribunalul nu a avut în vedere data de 20 aprilie

2006 (data cumpărării imobilului de către reclamantă),

deoarece, până la data încheierii contractului de închiriere cu SC C. SRL

(29 septembrie 2006), reclamanta era liberă să culeagă beneficiile

folosinței imobilului astfel cum considera necesar, nefiind

îngrădită de pârât, iar, în perioada derulării contractului (1

octombrie 2006 - 3 noiembrie 2006), societatea reclamantă era

îndreptățită să primească chiria de la chiriaș,

astfel cum se convenise, proporțional cu perioada folosirii imobilului.

În perioada

celor 45 de luni cât a durat lipsa de folosință, reclamanta a cumulat

un prejudiciu de 369.000 euro. T.V.A. se calculează până la data de

31 iunie 2010, în procent de 19%, iar, de la 1 iulie 2010, în procent de 24%,

potrivit prevederilor O.U.G. nr. 58/2010. Suma totală datorată cu

titlu de prejudiciu este de 439.110 euro.

În legătură

cu temeiul legal privind plata contravalorii lipsei de folosință, tribunalul

a făcut trimitere la prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994. Acestea se

completează cu dispozițiile de drept comun în materia executării

indirecte a obligațiilor de a nu face (obligația terților de a

nu aduce atingere exercițiului dreptului de proprietate), potrivit cărora

(art. 1075 C. civ.) orice obligație de a nu face se schimba în

dezdăunări, în caz de neexecutare din partea debitorului. Potrivit art.

1084 C. civ., daunele-interese ce sunt debite creditorului cuprind, în genere,

pierderea ce a suferit și beneficiul de care a fost lipsit. Or, beneficiul

de care a fost lipsită reclamanta în cauza de față constă

în imposibilitatea închirierii imobilului de la data încetării

contractului de închiriere până la data exproprierii.

În ceea ce

privește exproprierea întregului imobil și acordarea

despăgubirilor constând în valoarea de circulație a întregului

imobil, această solicitare a fost apreciată ca neîntemeiată

și respinsă de către instanța de fond, deoarece prin concluziile

raportului de expertiză se precizează că restul imobilului - Lotul

2 format din teren liber în suprafață de 681,60 mp este construibil.

De altfel, pentru terenul rămas în proprietatea reclamantei, s-a emis

și Certificatul de Urbanism nr. 932/1150239 din 4 iulie 2013.

Referitor la cererea

de acordarea dobânzii legale la sumele reprezentând despăgubiri,

solicitarea a fost considerată întemeiată, dat fiind că părțile

sunt libere să stabilească, în convenții,

rata

dobânzii pentru întârzierea la plata

unei obligații bănești. În cazul în care, potrivit

dispozițiilor legale sau prevederilor contractuale,

obligația

este

purtătoare de dobânzi fără să se arate

rata

dobânzii, se va plăti

dobânda

legală.

Aceste dispoziții sunt conținute de art. 1 și 2 din O.G. nr. 9/2000,

act în vigoare la data nașterii dreptului de a solicita plata despăgubirilor

cauzate de expropriere.

În cazul de

față, izvorul obligației de plată a dobânzii pentru

despăgubirile cauzate prin expropriere este legea, respectiv art. 26 din

Legea nr. 33/1994. Acestea se completează cu dispozițiile de drept

comun în materia executării cu întârziere a obligațiilor de a da o

sumă de bani, respectiv art. 1088 C. civ. Ca atare, pentru suma

datorată de pârât cu titlu de despăgubiri, constând în valoarea de

circulație a imobilului expropriat, dobânda penală se datorează

de la data de 26 iulie 2010, când s-a decis exproprierea, iar reclamanta ar fi

trebuit să primească integral valoarea imobilului. Pentru suma

reprezentând contravaloarea lipsei de folosință, plata dobânzii se

datorează de la data la care proprietarul a fost împiedicat să mai

poată folosi imobilul, în cauză data încetării contractului de

închiriere pentru imposibilitatea proprietarului de a asigura folosința

imobilului.

În ceea ce

privește capătul de cerere privind acordarea cheltuielilor

determinate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului

expropriat,tribunalul a constatat că este neîntemeiat. Reclamanta a

dobândit un imobil care doar parțial a fost expropriat, rămânând în

proprietate cu Lotul 2. Pentru Lotul 1, reclamanta a primit o parte din despăgubiri

la data de 1 octombrie 2010, iar diferența urmează să o

primească prin prezenta sentință, astfel încât va fi

despăgubită integral pentru privarea de proprietate. În

consecință, reclamanta nu a dovedit că prin achiziționarea

imobilului situat în București, sector 1, a înregistrat vreo pierdere.

În

temeiul dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., reținând culpa

procesuală a pârâtului, instanța de fond l-a obligat să

plătească reclamantei suma de 11.000 lei, cu titlu de cheltuieli de

judecată, reprezentate de onorarii de expert (9.500 lei) și onorariu

de avocat (1.500 lei).

Prin Decizia nr.

698/A din 26 octombrie 2016, Curtea de Apel București, secția a III-a

civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins, ca

nefondat, apelul formulat de apelanta reclamantă

SC A. SA

împotriva

sentinței civile nr. 102 din 4 februarie 2014, pronunțate de

Tribunalul București, secția a IV-a civilă. A admis apelul

formulat de apelantul pârât Municipiul București prin primarul general,

împotriva aceleiași sentinței și, în consecință, a schimbat,în

parte, sentința apelată, în sensul că despăgubirile pentru

imobilul expropriat în suprafață de 404 mp și construcții

în suprafață de 657,33 mp vor fi în cuantum de 879.311,905 euro, în

echivalent lei la cursul Băncii Naționale a României din ziua

plății. De asemenea, plata dobânzii legale aferente sumei

diferență vizează perioada cuprinsă între data de 01

octombrie 2010 și data achitării efective a sumei

diferență. A respins și cererea privind acordarea

despăgubirilor pentru lipsa de folosință, ca nefondată. A

constatat că cuantumul cheltuielilor de judecată acordate la fond,

conform art. 276 C. proc. civ., va fi de 5.007,11 lei. A menținut

celelalte dispoziții relative admiterii, în parte, a acțiunii

modificate și completate, anulării parțiale a hotărârii

comisiei, obligării pârâtului la plata diferenței de

despăgubiri, respingerii restului pretențiilor, ca neîntemeiate. A luat

act că, în apel, apelanta reclamantă nu a solicitat cheltuieli de

judecată, iar apelantul pârât și-a rezervat dreptul de a solicita

cheltuieli de judecată pe cale separată.

În

considerentele hotărârii, instanța de apel a reținut

următoarele:

Prin

expertiza efectuată în primă instanță, la data de 09

noiembrie 2011, s-a stabilit, în opinie majoritară, că valoarea la

data efectuării expertizei, a întregului imobil expropriat, este de

1.931.738 euro, iar cea a prejudiciului cauzat prin lipsa de

folosință este de 439.110 euro.

Curtea a observat

că, prin Decizia sa definitivă și general obligatorie nr. 12 din

15 ianuarie 2015, Curtea Constituțională a admis excepția de

neconstituționalitate formulată și a constatat că

prevederile art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri

prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și

drumuri naționale, în forma anterioară modificărilor aduse prin

Legea nr. 184/2008 pentru modificarea și completarea Legii nr. 198/2004

privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de

autostrăzi și drumuri naționale, raportate la sintagma "la

data întocmirii raportului de expertiză" cuprinsă în

dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea

pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale. Despăgubirea

stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de

expertiză, adică în cursul procesului, nu este

"dreaptă" (nu are un caracter just) deoarece cuantumul ei nu

este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție

de principiu cu valoare constituțională, reținută de Curte

prin Deciziile nr. 984 din 22 noiembrie 2012 și nr. 395 din 1 octombrie

vedere în algoritmul juridic al stabilirii despăgubirilor, în caz de

expropriere, este cea corespunzătoare datei transferului dreptului de

proprietate, dată care, potrivit art. 15 din Legea nr. 198/2004, este data

consemnării despăgubirilor de către expropriator, în

speță conform Hotărârii de stabilire și consemnare a

despăgubirilor nr. 26/2010 din 26 iulie 2010, adică data de 01

octombrie 2010 (dată la care potrivit susținerii necontestate a

înseși apelantei reclamante din motivele sale de apel, i-a fost

achitată, prin O.P. din 01 octombrie 2010, suma de bani stabilită ca

despăgubire).

Ca atare, în

cadrul apelului s-a efectuat o nouă expertiză tehnică de

specialitate, care a procedat la determinarea valorii imobilului la data

exproprierii.

Instanța

de apel a dat eficiență acestei noi expertize adnotat (astfel cum se

va expune în continuare), în detrimentul celei efectuate la fond, care a

circumscris valoarea momentului realizării lucrării

științifice. Drept consecință, a apreciat că criticile

din apelul formulat de pârât, orientate către contestarea expertizei

efectuate la fond, devin lipsite de eficiență.

Curtea a mai

reținut că prețul (sau valoarea) de circulație

(piață) a unei proprietăți imobiliare reprezintă suma

estimată la care ar putea fi vândută aceasta, printr-o

tranzacție liberă între părți (vânzător și

cumpărător) informate, decise și prudente. Valoarea de

circulație este dată de interacțiunea dintre cererea și

oferta existente la data evaluării.

Referitor la

metoda de evaluare folosită de către comisia care a efectuat

expertiza din apel, curtea a apreciat că aceasta este conformă

prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Sintagma „prețul cu

care se vând în mod obișnuit imobilele” de același fel în unitatea

administrativ-teritorială are semnificația de preț plătit

efectiv și consemnat în contractele autentice de vânzare-cumpărare,

acesta neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor

imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică

publicitate sau de pe internet, astfel cum eronat au procedat experții în

cursul judecății în primă instanță. Din acest motiv, a

constatat că nu poate fi primită apărarea reclamantei de a se proceda

doar la o corecție la zi a valorii stabilite de expertul Romanița

Bălășoiu, pentru termenul de judecată de la fond, din data

de 17 decembrie 2013.

Procedând la

analiza concretă a raportului de expertiză efectuat în cursul fazei

de judecată a apelului, curtea a observat că întreaga comisie de

experți a ales din multitudinea de comparabile depuse la dosar trei

contracte individualizate în cadrul raportului de expertiză, cu lit. A), B),

C). Inclusiv expertul parte desemnat de apelantul pârât, D., a precizat sub

acest aspect (în cadrul răspunsului din 29 septembrie 2016, la

obiecțiunile formulate de reclamantă față de opinia sa

separată la raportul de expertiză), la pct. 2 (pag. 4 a

răspunsului), că a sa concluzie nu a fost fundamentată prin

prisma comparabilelor din baza sa proprie (care fuseseră menționate

inițial, în opinia sa separată), evaluarea sa fiind raportată la

cele trei comparabile pe care le-a analizat critic.

Dintre

acestea trei, curtea, în mod similar expertului parte D., a apreciat că

actul juridic comparabila notată C, încheiată la data de 08 martie 2011

- dată relativ apropiată de data exproprierii efective - trebuie

înlăturat din silogismul juridic al cauzei, întrucât, potrivit înscrisului

extras din M. Of. aflat la filele 86 - 87 dosar apel vol. II, părțile

acestui contract de vânzare-cumpărare sunt coasociați ai unei

societăți comerciale cu răspundere limitată. Or, din

această perspectivă a relației de apropiere (caracteristică

asociaților unei societăți comerciale cu răspundere

limitată) - nespecifică situației unei vânzări

obișnuite, când, ca regulă cvasiunanimă, părțile

contractante nu se cunosc de dinainte - curtea a considerat că prețul

aferent acestei operațiuni juridice nu a fost unul obișnuit, în

sensul dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ci unul

prezumat negociat în considerarea inclusiv a acestei relații speciale.

Rămân

așadar, în calcul, comparabilele A și B. Verificând corecțiile

realizate de către comisia de experți, curtea a adnotat, în privința

comparabilei B, următoarele elemente. În primul rând, corecția pentru

starea tehnică - clasa I de risc seismic, + 213 (+ 30%), se impune a fi

înlăturată. Astfel, în opinia majoritară a expertizei, nu s-a

realizat în niciun fel dovada faptului că imobilul obiect al acestei

comparabile B este încadrat în clasa I de risc seismic. Pe de altă parte,

expertul parte D. a ilustrat fotografic acest imobil cu 5 fotografii din care

se poate observa faptul că imobilul din această comparabilă este

unul obișnuit din acest punct de vedere, neîntrezărindu-se niciun

simbol aplicat de risc seismic. Nu mai puțin, curtea a observat faptul

că singur faptul că acest imobil a fost edificat anterior 1940 nu

este de natură a determina această încadrare din punct de vedere al

structurii de rezistență, atât timp cât și imobilele obiect al

celorlalte comparabile selectate de comisia de experți - A și C -

sunt indicate în grila de comparație ca fiind, de asemenea, edificate

anterior anului 1940, fără însă a fi corectate de experți,

din punct de vedere al structurii de rezistență. Suplimentar, curtea a

observat că experții din opinia majoritară nu au realizat dovada

faptului că au constatat în temeiul propriei percepții, la fața

locului, structura de rezistență a imobilului din comparabila B,

astfel încât în considerarea tuturor acestor argumente, curtea - în

consonanță cu expertul D. - a considerat că nefundamentat a fost

aplicată această corecție în privința comparabilei B, motiv

pentru care a înlăturat-o.

În ceea ce

privește corecția aferentă finisajelor, curtea a constatat, în

prealabil, că doar imobilul din actul juridic intitulat B este unul

comparabil sub acest aspect cu cel din prezenta cauză, întrucât, potrivit

mențiunilor experților, el este situat în zona imediat adiacentă

a imobilului expropriat, prezintă o arhitectură mai deosebită

(stil brâncovenesc) și reprezintă o construcție interbelică

integrată în trendul arhitectural urbanistic al zonei construite adiacent,

prezentând decorațiuni exterioare care pun în valoare fațada, volumetria

specifice perioadei istorice în care a fost construit (a se vedea

răspunsul defalcat, însă al tuturor celor trei experți, din 29

septembrie 2016). Imobilele obiect al celorlalte comparabile nu au finisaje

deosebite.

În

privința coeficientului concret care trebuie aplicat în această

privință, curtea a considerat că valoarea reținută în

opinia majoritară nu converge cu realitatea faptică. Astfel, punctul

de vedere majoritar s-a grefat pe o valoare de 145 euro (+ 15%), justificând-o,

potrivit răspunsului secund la obiecțiuni (a se vedea răspunsul

din 29 septembrie 2016, la obiecțiunea 5), prin prezența finisajelor

cu valoare artistică recunoscută exterioare și interioare,

conform expertizei extrajudiciare și Memoriului istoric întocmit de doctor

istoric de artă E.

Or, sub acest

aspect, curtea a observat că, astfel cum a sesizat în mod fundamentat

și expertul parte D., între cele două documente pe care s-au grefat

experții din opinia majoritară există diferențe

semnificative, care nu pot fi ignorate. De exemplu, în expertiza

extrajudiciară efectuată în 2011 (când imobilul construcție

fusese deja demolat) se atestă că valoarea de vechime autenticitate

era mare, în vreme ce în memoriul tehnic întocmit în 2008 (când imobilul

construcție exista) se atestă doar o valoare medie. De asemenea, în

expertiza extrajudiciară se indică valoare memorial - simbolistică

mare, în vreme ce în memoriu valoarea este apreciată de același

doctor istoric de artă ca fiind una medie. Nu mai puțin, valoarea

arhitecturală este indicată a fi mare în expertiza

extrajudiciară, în vreme ce în memoriul istoric este indicată a fi

medie (în finalul considerentelor punctului 6.4 trecându-se valoare mare).

Curtea a apreciat

(convergent opiniei separate a expertului parte D.) că în urma comparării

celor două documente pe care s-au grefat experții opiniei majoritare

se impune a se acorda prevalență memoriului istoric, pentru

următoarele considerente: memoriul este un document foarte elaborat (23

pagini cu anexe, fotografii, schițe), realizat în timpul existenței

construcției, la solicitarea unei instituții publice, în timpul unei

proceduri oficiale, fiind amplu documentat inclusiv pe baza de bibliografie, în

vreme ce expertiza extrajudiciară a fost realizată succint (2

pagini), la un moment ulterior demolării imobilului și în temeiul

chiar al memoriului istoric precedent (a se vedea prima mențiune a pct. V

din expertiză).

În mod

normal, concluziile aceluiași expert în artă ar fi trebuit să

coincidă în cele două lucrări realizate de dumnealui, dintre

care una menționat a fi efectuată în baza primei. Cu toate acestea,

expertul E. precizează că, la realizarea expertizei extrajudiciare,

informația care a stat la baza memoriului istoric a fost completată

cu noi date de arhivă și fotografii ale interioarelor. Chiar

dacă s-ar aprecia că fotografiile interioarelor ar fi unele noi, care

nu ar fi fost avute în vedere la realizarea memoriului tehnic, totuși curtea

a constatat că, în cadrul expertizei extrajudiciare, nu s-a arătat

prin niciun considerent și nici nu au fost depuse atașat acele noi

date de arhivă care ar justifica, în mod coroborat cu pozele din interior,

o modificare a valorilor în sensul precizat. Nu mai puțin, expertul nu a

indicat nici faptul că pozele de interior ar fi fost determinante în schimbarea

evaluării sale anterioare, pentru ca prezenta instanță de apel

să facă abstracție de lipsa atașării noilor date de

arhivă. De asemenea, curtea a observat că expertul istoric de

artă nu a explicat în expertiza extrajudiciară, în niciun fel, de ce noile

poze de interior au determinat reevaluarea aprecierii sale anterioare, pentru

ca, astfel, instanța să le poată considera elemente

esențiale, generatoare ale unei reaprecieri. În fine, curtea a mai observat

că inclusiv valoarea memorial simbolică a fost modificată de

expertul în artă, în pofida faptului că apartenența

construcției la familia prestigioasă Dobrescu era cunoscută de expert

încă de la momentul realizării memoriului istoric, familia

respectivă fiind, din punct de vedere istoric, notorie la nivel local.

Această observație nu ar putea justifica, în mod rezonabil, o

reevaluare în sens ascendent, a valorii memorial - simbolistică atribuite

inițial.

Așadar,

în temeiul tuturor acestor considerente expuse, curtea a apreciat că

determinarea coeficientului relativ finisajelor se impune a fi raportată

la concluziile memoriului istoric și nu ale expertizei extrajudiciare.

Or, media

valorilor rezultate în cadrul memoriului istoric analizat este „medie”, luând

în considerare valoarea de la punctul 6.4 din memoriu - valoarea

arhitecturală ca fiind medie. De altfel, chiar dacă raportarea s-ar

face la valoarea arhitecturală ca fiind mare, curtea a constatat, și

în această situație, că în raport de celelalte valori stabilite

(valoare de vechime - autenticitate medie; valoare memorial - simbolistică

medie; valoare urbanistică - mare; valoare de raricitate - unicitate

mică), valoarea per ansamblu a imobilului ar fi tot una predominant medie.

Această

concluzie este subliniată și de aspectul că, potrivit contractului

de vânzare-cumpărare a imobilului din 20 aprilie 2006, reclamanta a

recunoscut că „Având în vedere vechimea construcției de aproximativ

114 ani, gradul de uzură, starea fizică și tehnică în care

se află, cumpărătoarea declară că are

cunoștință că în viitor se pot impune după

expertizare, proiectare, avizare, autorizare lucrări de reabilitare

raportat la destinația ce o va da construcției”, convenind chiar cu

chiriașul realizarea de astfel de lucrări de renovare. De asemenea,

din raportul de expertiză realizat pentru desființarea

construcției, la data de 02 decembrie 2010, rezultă că starea

imobilului este de degradare avansată, fiind părăsit,

„construcția are o mare vechime și nu a mai fost consolidată,

rezistența acesteia fiind scăzută. Având în vedere că

imobilul nu a mai fost întreținut, acesta are finisajele și

zidăria degradată (tencuiala crăpată prin care apa

pătrunde în zidărie când plouă, învelitoare spartă, etc.).

În prezent, deși construcția este racordată la

utilități, aceste instalații nu mai sunt întreținute

și pot genera oricând un accident care se poate solda cu victime.

Totodată, imobilul a devenit insalubru, fiind des frecventat de oameni ai

străzii (…). Datorită lipsei de pază, clădirea a început să

fie vandalizată (…) Imobilul se află într-o stare de degradare

fizică avansată, astfel încât în cazul unui cutremur poate provoca

pagube materiale și chiar victime. (…) Clădirea (…) este o

clădire cu structura în stare avansată de degradare. Structura

acestei clădiri nu a fost consolidată și este avariată

datorită acțiunilor seismice succesive și a tasărilor

terenului, a acțiunilor climatice de îngheț dezgheț și a

acțiunilor dinamice”.

Or, toate cele

expuse ilustrează conjugat necesitatea atât a diminuării

coeficientului aferent finisajelor, reținut în opinia majoritară, cât

și procentul concret de scădere de 50% care trebuie aplicat,

coeficientul inițial fiind stabilit de experți, în referire la

valoarea rezultantă (media valorilor) din raportul de expertiză extrajudiciară,

adică predominant mare. Pe cale de consecință, raportându-ne la

o valoare rezultantă medie (deci nu mare) a clădirii - ce nu a fost

declarată monument istoric (astfel încât acest fapt nu poate constitui

premisa silogismului juridic al cauzei, reclamanta încercând, în mod neîntemeiat,

să acrediteze ideea astfel) - noul coeficient aferent finisajelor a fost stabilit

de instanță de apel la jumătate din cel inițial, adică

la 72,5 euro în loc de 145 euro cât s-a apreciat în opinia majoritară.

Drept urmare,

însumând toate corecțiilor realizate de instanța de apel în raport de

comparabila B se ajunge la un preț corectat de 828,5 euro (= 1.114 euro -

213 euro – 145 euro: 2).

Procedând, în

continuare, la compararea prețurilor corectate rezultate în privința comparabilelor

A și B, cu adnotările anterior expuse, curtea a constatat că

prețul corectat (828,5 euro/mp) aferent comparabilei B are corecția

cea mai mică (circa 31%) față de cel aferent comparabilei A

(care nu are nici finisaje distincte, deosebite, astfel cum s-a arătat în

paragrafele precedente), de .1250 euro, corecția acestuia din urmă

fiind 48,19%. Drept urmare, algoritmul juridico - matematic urmat și de

comisia de experți trebuia să se raporteze la acest preț

comparat corectat mai apropriat, de 828,5 euro/mp. Înmulțind acest preț

unitar cu suprafața de 1.061,33 mp (total teren și construcții)

stabilită de instanța de fond (și pe care părțile au

acceptat-o fără niciun fel de obiecțiuni, niciunul dintre motivele

de apel formulate în cauză necriticând această suprafață

concretă totală reținută de tribunal), curtea a apreciat că

valoarea despăgubirilor aferente imobilului expropriat va fi de

879.311,905 euro, în echivalent lei la cursul Băncii Naționale a României

din ziua plății, cu plata pe cale de consecință și a

fructelor civile reprezentate de dobânda legală aferentă

diferenței de despăgubiri neplătite, dobândă

plătibilă de la data exproprierii efective (01 octombrie 2010,

determinată potrivit considerentelor expuse anterior), până la data

plății efective, în virtutea acelorași argumente juridice

(arondate dobânzii) prezentate de prima instanță de judecată, pe

care curtea le-a apreciat corecte și pe care nu le-a mai reluat.

Curtea a mai

reținut că, în cauză, se invocă de reclamantă drept

prejudiciu cauzat lipsa de folosință a imobilului în perioada 20

aprilie 2006 - 26 iulie 2010, criticându-se inclusiv cuantumul

despăgubirilor acordate cu acest titlu.

Astfel, curtea

a observat că reclamanta a cumpărat imobilul a cărui expropriere

parțială s-a dispus la data de 20 aprilie 2006, închiriindu-l în

temeiul contractului de închiriere din 29 septembrie 2006, începând cu data de

01 octombrie 2006, pentru o durată de 6 ani. Cu toate acestea, la data de

03 noiembrie 2006, deci după o lună, reclamanta a notificat

chiriașului încetarea de drept a contractului de închiriere.

Pentru

perioada 20 aprilie 2006 - 01 octombrie 2006, reclamanta și-a folosit în

mod discreționar, ca un veritabil proprietar, bunul imobil, procedând, în

finalul acestei perioade, la închirierea sa, potrivit celor expuse, astfel

încât aferent acestei perioade nu se poate înregistra niciun prejudiciu.

În

privința perioadei 01 octombrie 2006 - 03 noiembrie 2006, curtea reținut

faptul că, de asemenea, proprietarul s-a folosit, prin închiriere, de

imobilul în litigiu, concluzia fiind similară ca în precedent.

Relativ la perioada

03 noiembrie 2006 - 26 iulie 2010, curtea a observat, convergent celor statuate

anterior, că nu s-a înregistrat niciun prejudiciu.

Astfel,

deși prin Hotărârea nr. 262 din 02 noiembrie 2006 a Consiliului General

al Municipiului București s-a declarat de utilitate publică lucrarea

de interes local care viza și proprietatea reclamantei, cu toate acestea

exproprierea efectivă a intervenit la data de 01 octombrie 2010, deci 4

ani mai târziu, potrivit considerentelor expuse anterior. Ca atare, în tot

acest interval de circa 4 ani imobilul a fost în posesia proprietarului

său ce putea să se folosească de el în mod liber și

neîngrădit, nimic nerestricționându-l în această direcție.

Așadar, nimic nu îl îngrădea să continue pe mai departe

contractul de închiriere încheiat la data de 29 septembrie 2016.

Concluzia se

impune cu atât mai mult cu cât între timp fuseseră declanșate

măsuri prealabile clasificării imobilului, drept monument istoric,

astfel încât nu se poate aprecia că reclamanta era

îndreptățită să considere, în mod automat, că și

imobilul său urma a fi afectat de expropriere și că nu ar mai

prezenta, astfel, interes pentru potențialii chiriași.

Revenind la

notificarea de reziliere din 03 noiembrie 2006, curtea a observat că ea a

fost realizată de către reclamantă, deci de locator, în temeiul art.

6 și art. 7.1 din contractul de închiriere, deși, în mod firesc,

vreun eventual impediment de folosire a imobilului (impediment care, la acea

dată, nu exista, locatorul fiind în continuare, vreme de încă circa 4

ani, proprietarul imobilului în litigiu) trebuia învederat și opus

locatorului de către chiriaș, fapt care, în speță, nu s-a

întâmplat.

Nu mai

puțin, chiar dacă s-ar aprecia că reclamanta a dorit (deși

în aprecierea curții, nu era cazul, astfel cum s-a ilustrat) să fie

foarte riguroasă în aplicarea clauzelor contractuale în raport de

chiriașul său, instanța de apel a apreciat că această

societate comercială putea beneficia de asistență juridică

de specialitate care să îi lămurească eventuala distincție

între efectele juridice ale doar declarării de utilitate publică

și cele ale exproprierii efective, posibilitate subordonată

aceleiași obligații proprii de diligență și informare

la care însăși face referire în contractul de cumpărare a

imobilului, atunci când reclamanta a apelat și la experți tehnici

imobiliari pentru a se pune la adăpost de eventuale aspecte negative ale

operațiunii juridice de vânzare-cumpărare. Or, dacă la momentul

cumpărării imobilului (în vederea scopului declarat de reclamantă,

al închirierii) și-a respectat obligația de diligentă informare

și verificare, tot astfel pe parcursul folosirii sale prin închiriere (în

concret, la momentul emiterii notificării din 03 noiembrie 2006), reclamanta

trebuia să își respecte aceeași obligație analizată.

Concluzia se impune cu atât mai mult cu cât obiectul său principal de

activitate, este „dezvoltare (promovare) imobiliară”, fapt care impune, în

mod evident, cunoștințe specifice legate de folosirea imobilelor

și, pe cale de simetrie, legate de impedimentele faptice sau juridice de

folosire a lor.

Din

perspectiva acestor argumente, curtea a apreciat în mod negativ graba cu care

locatorul în continuare proprietar a procedat unilateral la rezilierea

contractului de închiriere, la doar o zi după declararea lucrării de

interes public local, în condițiile evidente în care această

declarare nu a determinat devenirea inutilizabilă a imobilului, potrivit

clauzei art. 7.1 din contractul de închiriere.

Suplimentar, curtea

a observat faptul că reclamanta nu a realizat în niciun fel - deși

această obligație procesuală îi revenea conform art. 129 alin.

(1) C. proc. civ., dovada faptului că, ulterior datei de 03 noiembrie 2006

și până la data de 01 octombrie 2010, când imobilul a trecut în

proprietatea pârâtului, ca urmare a plății despăgubirilor

stabilite, a mai încercat, fără succes, să închirieze imobilul,

deși o astfel de dovadă putea fi lesne realizată: de exemplu,

anunțuri specifice pe internet, pe site-urile de specialitate sau în

ziare, la secțiunile de publicitate, simpla presupunere, opinie a

experților opiniei majoritare, în sensul că imobilul nu mai era

atractiv pentru chiriași, ca urmare a faptului că se organiza

șantier în zonă, că nu mai avea acces la drum public, nefiind

suficientă și pertinentă în acest sens în lipsa oricărei

dovezi asupra acestor fapte concrete invocate.

Din

această perspectivă, a lipsei de probe în sensul invocat de

reclamantă, curtea a constatat că dovezile administrate cauzei

converg spre aprecierea faptului că imobilul nu a mai fost închiriat de

către locatorul proprietar datorită stării de degradare în care

se afla încă de la momentul cumpărării sale de către

această parte, conform mențiunilor cuprinse în contractul de

cumpărare, stare ulterior accentuată prin părăsirea sa,

conform descrierii din raportul de expertiză întocmit în vederea

demolării, toate aceste mențiuni fiind citate în precedent.

Curtea a considerat,

astfel, că, în cauză, nu s-a realizat dovada niciunui prejudiciu

înregistrat de către reclamantă, ca urmare a exproprierii imobilului

litigios, aceasta rămânând în posesia și folosința sa până

la momentul transferului dreptului de proprietate, reziliind, în mod

intempestiv și lipsit de o rațiune rezonabilă din punct de

vedere juridic, contractul de închiriere pe care îl avea în derulare (la numai

o lună de la încheierea sa) și nemaiîncercând ulterior să

închirieze imobilul pe care l-a și părăsit (conform atestărilor

din raportul de expertiză întocmit în vederea desființării

construcției). Așadar, și din această perspectivă, se

impune reformarea sentinței civile pronunțate, în sensul respingerii

cererii relative acordării lipsei de folosințe, neputând fi primite

motivele de apel formulate de reclamantă.

Instanța

de apel a constatat că cuantumul cheltuielilor de judecată acordate

la fond, conform art. 274 și art. 276 C. proc. civ., va fi de 5.007,11 lei,

sumă care a rezultat prin reducerea proporțională a sumei cu

titlu de cheltuieli de judecată acordate de tribunal (11.000 lei) cu

procentul de diminuare în apel a despăgubirilor.

Curtea a

menținut celelalte dispoziții relative admiterii, în parte, a

acțiunii modificate și completate, anulării parțiale a

hotărârii comisiei, obligării pârâtului la plata diferenței de

despăgubiri (evident cu luarea în considerare a noului cuantum al

despăgubirilor stabilit în apel), precum și cea relativă

respingerii restului pretențiilor, ca neîntemeiate.

În temeiul art.

274 C. proc. civ.