ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 825/2017

Apelanta reclamantă a susținut că prima instanță a reținut în mod greșit faptul că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 17 octombrie 2015 de B.N.P.A., J. apelanta-reclamantă a dobândit numai suprafața de 1.333,08 mp construcție. În cuprinsul contractului respectiv s-a arătat că imobilul este compus din: teren în proprietate exclusivă de 1.483 mp și construcție compusă din subsol, parter, etaj 1 și mansardă, în suprafață construită la sol de 1.333,08 mp și suprafață desfășurată de 2.154,18 mp, respectiv suprafață utilă 1.834,98 mp. Pentru acest motiv, despăgubirea aferentă construcției trebuie să fie raportată la întreaga suprafață a construcției, aceea de 2.154,18 mp.

Prin sentința atacată, instanța în mod greșit a reținut că părțile ar fi achiesat la valoarea de 15.333.910 lei. Instanța a reținut în mod greșit și istoricul procedurii exproprierii Halei x și a actelor emise de pârât. Pârâtul a inițiat în fapt exproprierea în anul 2006, când prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 262 din 02 noiembrie 2006 zona în care se afla imobilul proprietatea reclamantei a fost declarată „zonă de utilitate publică de interes local”, fiind adus la cunoștință publică acest aspect și producând efecte juridice începând cu publicarea acestei hotărâri. În baza acestei hotărâri, în anul 2008 apelanta-reclamantă a primit notificarea Primăriei Municipiului București din 21 aprilie 2008. În baza art. 14 din Legea nr. 33/1994, aceasta a formulat întâmpinare la oferta de expropriere, pe care a înregistrat-o în mod legal la Primăria Municipiului București la data de 25 iunie 2008. Suma oferită în 2008 a fost respinsă de apelanta-reclamantă întrucât evaluarea imobilului realizată de x - evaluator ce se bucură de credibilitate la nivel internațional - era de peste 9.000.000 euro, iar partenerul său finanțator SC K. SA a acceptat în analizele sale această valoare. Prin adresa din 2008 Primăria Municipiului București i-a comunicat faptul că procedura exproprierii a fost suspendată până la alegerea noului consiliul general al Municipiului București și până la desemnarea noului președinte al comisiei. Ulterior, a fost emisă de intimatul-pârât Hotărârea nr. 79 din 03 august 2010, contestată în prezenta cauză. În motivarea cererii de chemare în judecată a indicat motivele pentru care aprecia derizorie despăgubirea oferită prin această hotărâre. Hotărârea, inclusiv cuantumul despăgubirilor, a fost emisă pentru „teren în suprafață de 671 mp”. Restul proprietății nu poate fi exploatat din culpa expropriatorului care nu a emis - deși apelanta-reclamantă a cerut în instanța de contencios - autorizație de construcție pentru îngrădire. În urma exproprierii parțiale a terenului situat sub construcție, a rămas în proprietatea apelantei-reclamante un teren în suprafață de 795,07 mp, iar în Dosarul nr. x/3/2014 promovat de apelanta-reclamantă la Tribunalul București, secția contencios administrativ, instanța a dispus: „Obligă pârâtul (primarul general al Municipiului București) să emită reclamantului certificat de urbanism pentru terenul în suprafață de 795,07 mp situat în București, sector 1” (Hotărâre nr. 2152 din 25 martie 2015). În concluzie, instanța nu a indicat probele din care rezultă că apelanta-reclamantă ar desfășura activitate pe terenul rămas neexpropriat.

Instanța de fond nu s-a pronunțat cu privire la cererea apelantei-reclamante de plată a unor despăgubiri economice pentru faptul că i-a fost distrusă afacerea la Hala Matache. Acesteia i-au fost aduse prejudicii prin faptul că i-a fost îngrădit dreptul de proprietate - respectiv libera folosință a bunului - prin publicarea exproprierii în baza Hotărârii Consiliului General al Municipiului București nr. 262 din 02 noiembrie 2006. Publicitatea făcută acestei noi exproprieri în numele statului a determinat scăderea perioadelor pentru care încheia contracte de închiriere cu clienții săi, scăderea chiriilor și pierderea unor clienți foarte buni. Suma oferită drept despăgubire nu are la bază o evaluare raportată la fructele civile pe care le produce acest bun și de care a fost privată prin expropriere. Suma oferită drept despăgubire nu include prejudiciul creat apelantei-reclamante prin costurile generate, întrucât această proprietate era afectată de o ipotecă de rang 1 în favoarea SC K. SA. Astfel, exproprierea generează obligarea apelantei-reclamante de a modifica raporturile contractuale cu banca sa finanțatoare, care i-a solicitat garanții suplimentare. Paguba efectiv suferită constă și în pierderea securității circuitului civil și a oportunităților contractuale avute în raport cu banca și obligarea sa de a negocia în alte condiții - într-o piață nouă afectată de criză - un nou acord cu banca. Apelanta-reclamantă consideră că prejudiciul total suferit ca urmare a exproprierii include și dauna generată de faptul că i-a fost distrusă afacerea, clientela, fondul de comerț obiectiv și subiectiv, vadul comercial notoriu. În plus, a fost privată de chiriile acestei proprietăți pentru perioada de timp cuprinsă între momentul exproprierii și momentul despăgubirii juste și faptice. În urma exproprierii a avut 11 titluri executorii bugetare, generate de incapacitatea de plată creată prin pierderea banilor lichizi obținuți din chirii. În plus, din datele analizate de experții contabili s-a observat ca apelanta-reclamantă a obținut lichiditățile pierdute din vânzări de magazine, pe care în lipsa exproprierii nu era obligată sa le vândă (8 magazine) și împrumuturi date de asociați, cuantificate în concluziile raportului de expertiză contabilă. Apelanta-reclamantă a solicitat omologarea concluziilor raportului de expertiză contabilă având în vedere contractele de închiriere pentru perioada 2007-2010 privind spațiile comerciale din incinta imobilului situat în București, sector 1, prin care se probează faptul că spațiile comerciale erau ocupate în permanență, producând venituri importante, precum și tarifele legale pentru utilizarea spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință, aprobate prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 32/2007, astfel cum a fost modificată prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 268/2010, din care rezultă încadrarea imobilului expropriat în zona 1 - zona centrală.

Expropriatorul a încălcat toate normele și principiile exproprierii și nu a realizat o justă și prealabilă despăgubire, fiind astfel în culpă. După 4 ani de judecată în prezentul litigiu intimatul-pârât recunoaște că proprietatea era monument istoric. Toate aceste argumente justifică acordarea despăgubirilor orientate spre maxim.

Imobilul a fost subevaluat. 5.1. Instanța a înlăturat două rânduri de evaluări imobiliare, care în opinie majoritară stabileau o valoare de circulație pe piață de aproximativ 5.000.000 euro Înlăturarea acestor concluzii s-a făcut de către instanța reținând valoarea de 15.333.910 lei cu care părțile ar fi fost de acord. Apelanta-reclamantă a solicitat reanalizarea în apel a aspectului evaluării proprietății imobiliare având în vedere toate probele administrate și în mod esențial faptul că Hala x este un centru comercial unic, ce nu poate avea comparabile în spațiul și timpul relevante speței. Chiar dacă s-ar reține suma de 15.333.910 lei, acesta nu reprezintă acordul părților, ci este o obligație imperativă stabilită de lege, care impune expropriatorului să mențină evaluarea minimă făcută inițial, conform art. 1 din Legea nr. 184/2008, de modificare a Legii nr. 198/2004. Având în vedere faptul că evaluarea de 15.333.910 lei s-a făcut la nivelul anului 2008, instanța trebuia să accepte că plata acesteia după 7 ani nu respectă criteriul justei și prealabilei despăgubiri. Ca atare, a solicitat instanței de apel să ia act de faptul că dacă la suma de 15.333.910 lei se adaugă dobânda legală suma crește considerabil. 5.2. Instanța a înlăturat și alte probe certe cu privire la adevărata valoare de circulație pe piață, și anume rapoartele de evaluare întocmite de bancă, ce a acceptat drept garanție ipoteca de rang 1 asupra acestui imobil cu mult timp înainte de zvonurile privind exproprierea. 5.3. În plus, există la dosar un raport de expertiză judiciară dintr-un litigiu de revendicare câștigat irevocabil de apelanta-reclamantă, care indică valori suplimentare celei reținute de instanță. 5.4. Instanța a înlăturat și alte probe certe cu privire la adevărata valoare de circulație pe piață, și anume probe din care rezultă că la evaluare nu s-a respectat nici măcar minimul prevăzut de grila notarilor. 5.5. Apelanta-reclamantă consideră că la stabilirea valorii construcției expropriate trebuia avut în vedere întreg ansamblul probator, care arată că proprietatea era formată din: spații comerciale de sine stătătoare alăturate, bine delimitate și funcționale (bancă, farmacie, restaurant, florărie, vinărie, magazine alimentare); spații comerciale deschise tip hală; depozite frigorifice dotate cu instalații de frig; spații comerciale cu destinații de birouri; spații comerciale cu destinație de prestări servicii; inclusiv toate sporurile de valoare date de faptul că această construcție: - este un monument istoric de notorietate; - este situată ultracentral, în proximitatea Pieței Victoriei, în apropierea (sub 500 m) mijloacelor de transport în comun: stație de tren, autobuze, troleibuze, tramvaie, stație de metrou, piață cu unități comerciale, magazine universale, unități sanitare, școli, grădinițe, poliție, CEC, bănci, parcaje publice, zone de agrement, spații verzi, parcuri; - are un vad comercial de neegalat și constituie un brand în sine, are un fond de comerț solid; - are dotări speciale și utilități ce reprezintă investiții de reconstrucție /reparare fațade, intrări, eficientizare tehnică și economică și publicitate, exemplu embleme, casete luminoase, amenajări interioare de lux (farmacii și bancă) și dotări imobile prin destinație rămase neamortizate; - include spații comerciale folosite în întregime de chiriași, spații ce produceau chirii cu titlu permanent în ultimii ani. La data de 22 septembrie 2015, apelanta-reclamantă a depus o precizare a cererii de apel, prin care arată că face o completare a motivului 5 de apel în sensul că solicită să se ia act de faptul că dacă la suma de 15.333.910 lei se adaugă dobânda legală calculată în baza O.U.G. nr. 9/2000 și O.U.G. nr. 13/2011 suma crește la 22.074.633,81 lei. III. În motivarea cererii sale, apelantul Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul București a arătat că sentința este nelegală și netemeinică sub aspectul stabilirii cuantumului despăgubirilor pentru imobilul expropriat. În cauză a fost efectuată o expertiză imobiliară de către o comisie compusă din trei experți, conform art. 25 din Legea nr. 33/1994, prin raportul întocmit de către doi dintre experți, respectiv F. și E., stabilindu-se valoarea de circulație a imobilului expropriat la suma de 19.959.558 lei. La stabilirea cuantumului acestor despăgubiri nu s-au avut în vedere de către experți contracte de vânzare-cumpărare ale unor imobile similare, de la data exproprierii imobilului. Expertul desemnat din partea expropriatorului, doamna D., a formulat opinie separate la concluziile raportului de expertiză, stabilind o valoare apropiată de cea acordată de către expropriator prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 79/2010. Pentru a ajunge la această concluzie, expertul a avut în vedere două contracte de vânzare-cumpărare a unor imobile similare din aceeași unitate administrativ-teritorială. Prin urmare, apreciază că opinia separată a doamnei expert D. este singura care întrunește exigențele legale, valoarea stabilită fiind mai apropiată de realitate. În al doilea rând, este adevărat că expropriatorul a formulat inițial propunerea de a acorda expropriatului suma de 15.333.910 lei, sumă pe care SC A. SRL a refuzat-o, dar această propunere nu are un caracter irevocabil, expropriatul fiind îndreptățit să revină asupra cuantumului despăgubirilor cu atât mai mult cu cât perioada cuprinsă între anii 2008 și 2010 a fost marcată de o evoluție în scădere accentuată și imprevizibilă a pieței imobiliare, suma finală stabilită prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 79 din 03 august 2010 fiind în concordanță cu realitatea pieței imobiliare la acel moment. Chiar dacă, în mod întâmplător, judecătorul cauzei ar avea cunoștințe de specialitate, raportul de expertiză întocmit de către un specialist prezintă garanții mai mari de exactitate, iar pe de altă parte prezintă avantajul că poate fi discutat în contradictoriu de către părți, pe când aprecierea judecătorului nu ar putea fi discutată, nefiind cunoscută decât după pronunțarea hotărârii. În raport de aceste considerente, apreciază că valoarea cea mai aproape de realitate este cea menționată în Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 79 din 03 august 2010, respectiv 6.060.677 lei, întrucât această valoare ține cont atât de suprafața efectivă de teren expropriată, de destinația concretă a terenului, cât și de valoarea concretă la care se vând efectiv imobile. Prin încheierea din 26 ianuarie 2016, instanța de apel a încuviințat în parte proba cu înscrisuri solicitată de apelanta-reclamantă SC A. SRL, dispunând emiterea unor adrese către Oficiile de Cadastru și Publicitate Imobiliară București sectoarele 1-6 și către Direcțiile de Impozite și Taxe Locale sectoarele 1-6 pentru comunicarea de tranzacții realizate pentru imobile similare celui expropriat, cât mai apropriate de data de 04 noiembrie 2010. Prin aceeași încheiere, instanța de apel a încuviințat proba cu înscrisuri solicitată de apelanta-reclamantă numai în ce privește situația juridică a terenului rămas neexpropriat și în legătură cu aspectele invocate de reclamantă cu privire la reconstruirea imobilului, sens în care s-a dispus emiterea adresei către Primăria Municipiului București pentru a comunica dacă există vreo propunere în ce privește reconstruirea imobilului pe terenul rămas neexpropriat. A respins proba cu expertiză contabilă, reținând că, în ipoteza în care instanța va consideră ca fiind întemeiat acest motiv de apel, respectivele calcule pot fi efectuate în faza de executare silită de către executorul judecătoresc. A încuviințat proba cu expertiza evaluatoare solicitată de apelanții SC A. SRL, Municipiul București prin primar general și Ministerul Public, în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, stabilind ca obiectiv: evaluarea imobilului expropriat la data acordării despăgubirii, 04 noiembrie 2010. Această expertiză a fost întocmită de experții L. și M., expertul N. formulând opinie separată. Prin Decizia civilă nr. 837 din 29 noiembrie 2016, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelurile formulate de apelanta-reclamanta SC A. SRL, apelantul-pârât Municipiul București, prin primarul general și Ministerul Public, a schimbat în parte sentința civilă apelată, în sensul că s-a stabilit cuantumul despăgubirilor în sumă de 1.496.957 euro, echivalent în lei la data plății - contravaloare construcție și 150.000 euro, echivalent în lei la data plății - contravaloare fond de comerț, total 1.646.957 euro, echivalent în lei la data plății. S-a mai prevăzut în dispozitivul deciziei că valoarea cheltuielilor de judecată pentru fond va fi de 700 lei. A fost obligată intimata-pârâtă să plătească apelantei-reclamante suma de 1.500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu expert în apel și s-a luat act că apelanta-reclamantă și-a rezervat dreptul de a solicita celelalte cheltuieli pe cale separată, iar apelanta-pârâtă și-a rezervat dreptul de a solicita toate cheltuielile pe cale separată. În considerentele acestei decizii instanța de apel a reținut, în esență, următoarele: - În ceea ce privește evaluarea imobilului, oferta de despăgubire inițială făcută de expropriator în sumă de 15.333.910 lei (aproximativ 4.302.444 euro, la cursul valutar din 21 aprilie 2008) și-a încetat efectele în momentul emiterii H.G. nr. 590/2010, dată în aplicarea Legii nr. 198/2004 (astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 184/2008), astfel încât în mod greșit Tribunalul a avut-o în vedere pentru a considera că sunt incidente prevederile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (aplicabil conform art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004): „Despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată”. - De vreme ce legea permite în mod expres contestarea cuantumului despăgubirilor, suma acordată de comisia de stabilire a despăgubirilor nu are o relevanță deosebită. - Nu poate fi avută în vedere opinia separată formulată de expertul evaluator D., desemnat în cadrul celei de-a doua comisii care a efectuat expertiza în primă instanță, întrucât aceasta nu respectă Decizia Curții Constituționale nr. 380 din 26 mai 2015, care a stabilit că evaluarea trebuie să se facă în funcție de un alt moment, respectiv cel al transferului dreptului de proprietate. - Referitor la metodele de evaluare folosite de către fiecare dintre experții care au făcut parte din comisia care a efectuat expertiza din apel, Curtea a avut în vedere, în raport de conținutul prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, că, potrivit datelor reținute și în cuprinsul expertizei, Hala x era un complex comercial monument istoric, grupa valorică B, anul construcției a fost 1887 și a fost reconformată în anul 1940; regimul de înălțime era Sp + P + 1Ep + Mp. În opinie majoritară, expertul L. desemnat de instanță și expertul M. propus de reclamantă au apreciat ca singura comparabilă viabilă este un imobil similar celui evaluat, respectiv Autogara Eurolines, situat în București, sector 1, a cărui destinație nu a fost inițial comercială, cu amendamentul că despre acesta avem informații din data de 28 noiembrie 2011, o dată ulterioară celei la care trebuie să ne raportăm pentru imobilul expropriat (04 noiembrie 2010). Din nota de constatare din 28 noiembrie 2011 întocmită de Ministerul Culturii și Patrimoniului Național - Direcția pentru Cultură și Patrimoniul Național a Municipiului București reiese că într-adevăr imobilul situat în București, sector 1, este la rândul său clasat monument istoric în grupa B, este compus din teren în suprafață de 1.028 mp și construcții în suprafață construită 1.038 mp, regim de înălțime P + E; spațiu locativ; valoare de vânzare 168.000 euro/cotă indiviză de 22%. Prin analogie, valoarea construcției în litigiu este de 1.079.028 euro. Este adevărat că experții au arătat că piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau nepotrivită pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea curentă a pieței și circumstanțele, așa cum sunt ele la data efectivă a vânzării, și nu la o dată anterioară sau ulterioară. Definiția presupune și realizarea simultană a schimbului și încheierii contractului de vânzare, fără orice fluctuație a prețului care ar putea să apară. Curtea a considerat, în schimb, rezonabil să fie avută în vedere această comparabilă, ținând seama că este singura disponibilă, precum și de faptul că în intervalul de un an noiembrie 2010 - noiembrie 2011 nu au existat în concret fluctuații majore ale pieței imobiliare (chiar dacă în abstract o tranzacție intervenită la un an putea fi nepotrivită), întrucât nu există în mod obiectiv pentru experți o posibilitate să procedeze într-o altă manieră, aceștia fiind nevoiți să pornească de la prețurile din contractele de vânzare-cumpărare de cele mai multe ori insuficiente (numai în cazuri ideale poate exista un contract de vânzare-cumpărare pentru un imobil perfect similar și intervenit în exact același moment cu data exproprierii), să le aleagă pe cele mai apropiate de standardul maxim și să le ajusteze pe baza cunoștințelor și experienței lor profesionale. Cu atât mai mult este valabilă această concluzie atunci când este vorba de un imobil cu un grad înalt de specificitate. Curtea a observat și faptul că această valoare este apropiată de cea stabilită de expertul N. în opinia separată, de 988.342 euro (= 1.472.460 euro - 484.118 euro). La rândul său, acest expert a ales o serie de comparabile, privind tranzacții ale unor spații comerciale amplasate în aceeași zonă și care au fost construite aproximativ în aceeași perioadă, fără a fi însă monumente istorice și având suprafețe cu mult mai mici, cu excepția celui din str. x. În final, expertul s-a oprit la această din urmă comparabilă, rezultată din contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 22 noiembrie 2010 de notar public O., imobilul fiind compus din teren în suprafață de 629 mp, magazin în suprafață de 306 mp, depozit în suprafață de 144 mp și garaj în suprafață de 48 mp, anul construirii 1935, preț 552.000 euro. Argumentul expertului a fost că pentru acest imobil a aplicat cea mai mică corecție, de 173% (pentru celelalte a aplicat corecții de 7053%, 3361% și respectiv 1651%). Chiar dacă această comparabilă este mai depărtată de standardul maxim de similaritate față de imobilul din București, sector 1, importantă este valoarea la care se ajunge, mai scăzută dar nu foarte depărtată de cea de 1.079.028 euro. În fine, valoarea de înlocuire a construcției, reținută în opinia majoritară, de 1.283.651 euro, nu poate fi luată în considerare întrucât nu respectă metoda comparației pe piață impusă de art. art. 26 din Legea nr. 33/1994. În concluzie, Curtea va reține valoarea construcției ca fiind de 1.079.028 euro. În ceea ce privește valoarea terenului, experții care au avut opinia majoritară au ținut cont de Ghidul privind valorile orientative ale proprietăților imobiliare București 2010, întocmit de Camera Notarilor Publici și au stabilit că aceasta este de 484.118 euro. - Sub aspectul daunelor economice pretinse de apelanta-reclamantă, instanța de apel a pornit de la faptul că exproprierea este o operațiune juridică în structura căreia intră acte juridice și fapte juridice în sens restrâns (acte materiale) de drept public și de drept privat, operațiune care are ca efecte principal trecerea forțată a unui bun imobil din proprietate privată în proprietate publică, în vederea executării unor lucrări de utilitate publică, precum și plata unei despăgubiri. Exproprierea este mai mult decât un contract forțat, la care voința expropriatului este înlocuită de voința instanței de judecată. Pe de altă parte, dreptul de proprietate este dreptul real principal care conferă titularului său atributele de posesie, folosință și dispoziție (jus possidendi, jus utendi, jus fruendi și jus abutendi) asupra bunului, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv și perpetuu, cu respectarea limitelor materiale și a limitelor juridice. Fructele sunt produse de un lucru periodic, fără a consuma substanța acestuia, iar în categoria fructelor civile intră și chiriile (art. 483 C. civ.). Astfel, odată cu transferul dreptului de proprietate, fructele civile ale imobilului transmis se cuvin noului proprietar. Pe cale de consecință, apelanta-reclamanta nu mai este îndreptățită să dobândească chiriile imobilului după momentul exproprierii, indiferent că sunt privite ca o „distrugere a afacerii” și calculate în funcție de tarifele de închiriere practicate de unitatea administrativ teritorială sau că sunt calculate prin extrapolarea profitului obținut din chirii anterior exproprierii. Cu atât mai mult, noul proprietar nu poate fi ținut răspunzător de o consecință mai îndepărtată, și anume pierderea suferită prin lipsirea fostului proprietar de sursa de venituri reprezentată de chirii. De aceea, apelanta-reclamanta nu este îndreptățită să primească așa-numitele daune pentru intrarea sa în incapacitate de plată. În realitate, din întreaga fizionomie a exproprierii (ca și a oricărei alte modalități de transfer al dreptului de proprietate), reiese că modificarea operată în patrimoniilor părților conduce în mod corespunzător și la posibilitatea dobândirii cu despăgubirea obținută în urma exproprierii a unui imobil cu caracteristici asemănătoare, care îl va putea înlocui în patrimoniul expropriatului pe cel preluat de expropriator, imobil ce poate la rândul său să-i confere titularului atributele de posesie, folosință și dispoziție, inclusiv jus fruendi. Întrucât trecerea forțată a unui bun imobil din proprietate privată în proprietate publică nu reprezintă o faptă ilicită, prejudiciul la care se referă art. 26 din Legea nr. 33/1994 nu poate să includă pierderea inerentă a atributelor dreptului de proprietate de către expropriat, ci numai aspecte care exced acestei situații. Problema reparării pierderii efectiv suferite și a câștigului pe care proprietarul nu l-a mai putut realiza (previzibil sau imprevizibil) se pune numai în cazul unei fapte ilicite, cum ar fi distrugerea imobilului de către un terț. Sub un alt aspect, Curtea a avut în vedere că sumele de bani restituite în urma încheierii contractului de credit încheiat cu SC K. SA, garantat cu o ipotecă asupra imobilului expropriat, nici măcar nu constituie o pierdere patrimonială pentru apelanta-reclamantă. Ieșirea acestor sume de bani din patrimoniul apelantei-reclamante este consecința intrării la un moment dat a sumei împrumutate în același patrimoniu, așa cum ieșirea imobilului ipotecat din patrimoniul său s-a făcut în schimbul unei despăgubiri, aspect avut în vedere de legiuitor când a stabilit prin art. 28 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 că: „Ipoteca și privilegiul se strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite”. - Curtea a mai reținut, în raport cu critica reclamantei, că aceasta a suferit, într-adevăr, un prejudiciu constând în pierderea fondului de comerț, evaluat prin tranzacția din 23 februarie 2007 încheiată între SC A. SRL și R., atestată de avocat P. la data de 08 martie 2007, prejudiciu în sumă de 150.000 euro, ceea ce excede pierderii atributelor dreptului de proprietate asupra imobilului. - Dat fiind că potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004, expropriatul nu poate contesta decât cuantumul despăgubirii, Curtea a constatat un impediment de ordin procedural în examinarea pe fond a criticii privind suprafața construcției (utilă, desfășurată, la sol) care trebuia luată în considerare în hotărârea de stabilire a despăgubirilor. - Referitor la cheltuielile de judecată efectuate în primă instanță, Curtea de apel a reținut că, prin derogare de la prevederile art. 274 C. proc. civ., art. 38 din Legea nr. 33/1994, unul din textele la care face trimitere art. 18 din Legea nr. 198/2004, prevede că: „Toate cheltuielile efectuate pentru realizarea procedurilor de expropriere și retrocedare, inclusiv înaintea instanțelor judecătorești, se suportă de expropriator”. Suma de 3.000 lei, la care a fost obligat pârâtul de către prima instanță, reprezintă onorarii achitate de către reclamantă pentru expertizele judiciare efectuate în cauză, constituind așadar o cheltuială legată de realizarea procedurii de expropriere. Cu toate acestea, întrucât niciuna dintre expertize nu este în final utilă, suma nu poate fi imputată în întregime expropriatorului. - Referitor la apelul declarat de Ministerul Public - reprezentat de Parchetul de pe lângă Tribunalul București, Curtea a făcut trimitere la considerațiile expuse în legătură cu apelul formulat de apelantul-pârât. Față de aceste considerente, reținând în parte criticile formulate, Curtea a admis apelurile și a schimbat în parte sentința civilă apelată, în sensul că valoarea despăgubirilor este de 1.496.957 euro, echivalent în lei la data plății, reprezentând contravaloare construcție și 150.000 euro, echivalent în lei la data plății reprezentând contravaloare fond de comerț, total 1.646.957 euro, echivalent în lei la data plății, iar cheltuielile de judecată pentru fond vor fi în sumă de 700 lei. Reținând că și cheltuielile efectuate în apel de către apelanta-reclamantă, respectiv partea sa din onorariul pentru efectuarea expertizei, sunt legate strict de procedura de expropriere, în temeiul art. 18 din Legea nr. 198/2004 raportat la art. 38 din Legea nr. 33/1994, Curtea a obligat intimata-pârâtă să plătească apelantei-reclamante suma de 1.500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu expert în apel. Prin încheierea din 10 ianuarie 2017, instanța de apel a dispus, din oficiu, îndreptarea erorilor strecurate în dispozitivul deciziei civile nr. 837 din 29 noiembrie 2016, în sensul că: în loc de „construcție” se va trece „imobil”, în referire la suma ce formează contravaloarea imobilului, se va trece „1.563.146 euro”, în loc de „1.496.957 euro”, iar în referire la suma ce reprezintă totalul se va trece „1.713.146 euro”, în loc de „1.646.957 euro”. În considerentele acestei încheieri, curtea de apel a reținut că imobilul expropriat, a cărui evaluare a făcut obiectul celor trei apeluri, este format din construcție și teren, nu doar construcție, iar în cuprinsul dispozitivului, din eroare, s-a făcut mențiunea „construcție”, în loc de „imobil”. De asemenea, s-a strecurat o eroare atunci când a fost adunată suma ce reprezintă contravaloarea construcției - respectiv 1.079.028 euro, cu suma ce reprezintă contravaloarea terenului - respectiv 484.118 euro, rezultatul acestei operațiuni aritmetice fiind 1.563.146 euro, iar nu 1.496.957 euro. Pe cale de consecință, s-a strecurat o eroare și atunci când s-a stabilit suma totală (prin adunarea contravalorii fondului de comerț, de 150.000 euro), rezultatul operațiunii aritmetice corespunzătoare fiind 1.713.146 euro, iar nu 1.646.957 euro. Prin încheierea din 2 februarie 2017, aceeași instanță a dispus, din oficiu, îndreptarea omisiunilor strecurate în dispozitivul Deciziei civile nr. 837 din 29 noiembrie 2016 și în cuprinsul încheierii din 10 ianuarie 2017, în sensul că se va include și mențiunea „Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare”. În motivarea acestei încheieri, curtea de apel a reținut că, în cuprinsul dispozitivului deciziei și în cuprinsul dispozitivului încheierii s-a omis a se menționa că sunt supuse recursului în termen de 15 zile de la comunicare, conform art. 299 și art. 301 C. proc. civ. 1865, iar aceste neconcordanțe constituie simple omisiuni materiale susceptibile de a fi rectificate pe calea prevăzută de art. 281 C. proc. civ. În cauză au exercitat calea de atac a recursului ambele părți, precum și Ministerul Public. Reclamanta SC A. SRL a declarat recurs împotriva Deciziei nr. 837 din 29 noiembrie 2016 și împotriva încheierilor din 26 ianuarie 2016, 10 ianuarie 2017 și 2 februarie 2017 ale Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, pârâtul Municipiul București prin primarul general a declarat recurs împotriva Deciziei nr. 837 din 29 noiembrie 2016 a aceleiași instanțe, iar Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București a declarat recurs împotriva deciziei menționate și a încheierii din 10 ianuarie 2017. În motivarea recursului, reclamanta SC A. SRL a invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora a susținut, în esență, următoarele: - Decizia de apel și încheierile recurate sunt nelegale în ceea ce privește norma procedurală aplicabilă. Potrivit art. 81 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr 134/2010 privind C. proc. civ., cu modificările și completările ulterioare, Legea nr. 134/2010 privind C. proc. civ. a intrat în vigoare la data de 15 februarie 2013. În speță, cererea de chemare în judecată a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 17 septembrie 2010, astfel încât judecarea cauzei se va face în regimul de procedură C. proc. civ. din 1865. Instanța de apel a cauzat părților o vătămare atunci când a stabilit în mod nelegal că hotărârea este definitivă în regimul N.C.P.C., întrucât a privat părțile de o cale de atac legală, respectiv, recursul prevăzut în V.C.P.C., văzând că dispozițiile N.C.P.C. nu prevăd calea de atac extraordinară a recursului în materia exproprierilor. - Decizia din apel este nelegală în ceea ce privește aspectul nepronunțării asupra cererii de acordare a actualizărilor sumei reprezentând despăgubiri, în funcție de rata inflației, și de acordare a dobânzii legale. Recurenta invocă încălcarea prevederilor art. 371 2 alin. (2), art. 399 alin. (2) C. proc. civ., O.G. nr. 9/2000 și O.G. nr. 13/2011. De asemenea, greșit s-a stabilit că plata se va face în euro, în echivalent în lei la data plății, fără a exista temei legal și fără ca vreuna din părți să fi solicitat acest lucru. În acest sens, recurenta invocă încălcarea prevederilor art. 137 din Constituție. Recurenta critică încheierea din 26 ianuarie 2016, prin care instanța de apel i-a respins cererea de efectuare a unei expertize contabile, susținând că motivarea instanței (în sensul că aplicarea dobânzii se poate face de executorul judecătoresc în faza executării silite) este contrară prevederilor art. 371 2 alin. (2) C. proc. civ., care nu dau dreptul executorului judecătoresc să actualizeze suma, decât dacă titlul executoriu cuprinde mențiunea că se acordă dobânzi, penalități sau alte sume și dacă cuprinde criteriile în funcție de care organul de executare să poată actualiza aceste sume. - Decizia de apel este nelegală în ceea ce privește aspectul nesoluționați motivului de apel referitor la acordarea despăgubirilor raportat la suprafața reală a imobilului expropriat. Se invocă, în cadrul acestei critici de nelegalitate, încălcarea prevederilor art. 1171 și art. 1173 alin. (1) C. civ. din 1864 și art. 5 alin. (3) din Legea nr. 198/2004. La stabilirea despăgubirii legale instanța are obligația de a stabili în mod corect situația imobilului expropriat pentru a putea dispune justa despăgubire, cu atât mai mult cu cât este motiv de apel și reclamantul nu are altă cale procedurală, nu are la îndemnă o altă acțiune civilă de a critica aspectele legate de suprafața expropriată. La pag. 9 a deciziei recurate, despăgubirea pentru construcție a fost stabilita de instanța de apel, omologând un preț de 736 euro/mp pentru o construcție de 1.479,81 mp, suprafața mai mică decât cea prevăzută în Hotărârea de expropriere 79/2010 (1.834,98 mp utili), dar și decât cea prevăzută în documentația cadastrală (2.154.18 mp). La pag. 9 alin. (3) decizie apel instanța reține: „în mod temeinic a reținut prima instanța .exproprierea imobilului format din teren 671 mp și construcție 1.834,98 mp”. La pag. 14 regăsim valoarea de 1.079.028 euro pentru construcție, astfel încât, calculând la valoarea reținută de instanța de 736 euro/mp, rezultă o suprafața de 1.479,81 mp. Hotărârea apare nelegală, întrucât refuzul de a analiza acest motiv de apel și de a aplica prețul la suprafața corectă, așa cum apare în actul autentic, intabulat în cartea funciara, este o denegare de dreptate. Actele de proprietate au fost înfățișate în original în fața instanței de fond și nu au fost niciodată tăgăduite de către expropriator în ceea ce privește aspectul suprafețelor. Conform contractului de vânzare cumpărare autentificat din 17 octombrie 2005 - rectificat - de către B.N.P.A., J. din București, imobilul este compus din: teren în proprietate exclusivă de 1.483 mp și construcție compusă din subsol, parter, etaj 1 și mansardă, în suprafață construită la sol de 1.333,08 mp și suprafață desfășurată de 2.154,18 mp, respectiv suprafață utilă 1.834,98 mp. Dreptul de proprietate al SC A. SRL a fost înscris în C.F., a localității București, sector 1. - Decizia de apel este nelegală sub aspectul legii aplicabile exproprierii în cauză, deoarece exproprierea este guvernată de Legea nr. 184/2008, iar potrivit art. 3 din această lege: „Orice documentație tehnică sau de evaluare realizată anterior intrării în vigoare a prezentei legi se consideră valabilă”. Pârâtul a inițiat în fapt exproprierea pentru imobilul Hala x în anul 2006, prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 262 din 02 noiembrie 2006, iar în baza acestei hotărâri, în anul 2008, reclamanta a primit notificarea Primăriei Municipiului București din 21 aprilie 2008, prin care s-au oferit despăgubirile în sumă de 15.333.910 lei, astfel încât exproprierea trebuia să se facă pornind de la prețul menționat în această ofertă. - Decizia de apel este nelegală în ceea ce privește aspectul aplicării de către instanța de apel a Deciziei Curții Constituționale nr. 380/2015 referitoare la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 speței de față, întrucât această lege a intrat în vigoare la data de 20 decembrie 2015, ulterior Hotărârii de expropriere nr. 79 din 03 august 2010. - Instanța de apel a aplicat greșit prevederile art. 26 și art. 27 din Legea nr. 33/2004, întrucât nu a avut în vedere vânzări similare la data întocmii raportului de expertiză pentru imobilul expropriat, ci instanța a reținut prin analogie, nu prin comparație, o cota indiviza de 22% din dreptul de proprietate asupra unei autogări pentru a stabili valoarea unui complex comercial integral închiriat, construcție ce avea la data exproprierii peste 2.000 mp închiriați. Nu se pot compara magazine care generează profit cu autogări sau garaje dezafectate. Valoarea cu privire la care s-a apreciat în legătură cu cota indiviză din autogară aste din data de 28 noiembrie 2011, o dată ulterioară celei la care trebuie să ne raportam pentru imobilul expropriat, 4 noiembrie 2010 (data consemnării prețului), nefiind respectată data raportului de expertiză stabilită prin Decizia Curții Constituționale nr. 12/2015. Comparabila reținută de instanță nu respectă nici modalitatea de vânzare „în mod obișnuit” a imobilelor, întrucât este vizată vânzarea unei cote de 22%, aspect ce reprezintă o situație de vânzare mai apropriată unei vânzări forțate pe o piață limitată, și nu o vânzare liberă. Nu se respectă nici criteriul, „imobile de același fel”. - Exproprierea acestei proprietăți imobiliare, monument istoric, este ilegală, fiind încălcate prevederile Legii monumentelor istorice. În baza documentației depuse de expropriator și experți, rezultă că, la data exproprierii, „Hala x era complex comercial monument istoric grupa valorică B, anul