ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 825/2017

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 825/2017 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Decizia nr. 825/2017

Asupra cauzei

de față, constată următoarele:

Prin contestația

înregistrată la data de 17 septembrie 2010 pe rolul Tribunalului București,

secția a IV-a civilă, sub nr. x/3/2010, contestație care a fost

ulterior completată și precizată, la 12 noiembrie 2010 și

la 16 martie 2011, formulată împotriva Hotărârii de expropriere nr. 79

din 03 august 2010, reclamanta SC A. SRL a solicitat, în contradictoriu cu

pârâtul Municipiul București, reprezentat prin primarul general, ca prin

hotărârea ce se va pronunța să se dispună anularea

parțială a Hotărârii nr. 79/2010 emisă de Municipiul

București - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 cu privire la

cuantumul despăgubirilor și obligarea pârâtului la plata

despăgubirilor reale datorate reclamantei în calitate de proprietar pentru

imobilul expropriat, situat în București, sector 1 - Hala x, evaluând

provizoriu cuantumul despăgubirilor la suma de 5.000.000 euro.

Prin

sentința civilă nr. 539 din 15 aprilie 2015, Tribunalul

București, secția IV-a civilă, a admis în parte acțiunea,

astfel cum a fost precizată; a anulat în parte Hotărârea de

expropriere nr. 79 din 03 august 2010 emisă de Municipiul București -

Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, în ceea ce privește cuantumul

despăgubirilor, a stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite

reclamantei pentru expropriere la suma de 15.333.910 lei și a obligat

pârâtul la plata acestor despăgubiri în termen de 30 zile de la

rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești; a

admis în parte cererea privind plata cheltuielilor de judecată și a

obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 3.000 lei

reprezentând cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu pentru

experți.

Pentru a

hotărî astfel, prima instanță a reținut că, prin

încheierea de ședință din 03 septembrie 2003,

pronunțată de Tribunalul București, secția a VII-a comercială,

în Dosarul nr. x/1996, în procedura lichidării potrivit Legii nr. 64/1995,

s-a dispus vânzarea directă a activelor aparținând SC B. SA

către ofertantul SC C. SRL, pentru suma de 3.310.000 dolari SUA.

Ulterior,

prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 17 octombrie 2005, SC

C. SRL a vândut societății SC A. SRL imobilul spațiu comercial

situat în București, sector 1, compus din teren în suprafață de

1.466,07 mp și construcție în suprafață de 1.333,08 mp,

compusă din subsol, parter, etaj 1 și mansardă, pentru

prețul de numai 70.267,10 lei, plus T.V.A., pentru teren și de

56.623,55 lei, plus T.V.A., pentru construcție.

Prin Hotărârea

de stabilire a despăgubirilor nr. 79 din 03 august 2010, pârâtul

Municipiul București, în calitate de expropriator, a propus

despăgubiri în cuantum de 6.060.677 lei ca reparație pentru

exproprierea imobilului teren în suprafață de 671 mp și

construcție în suprafață de 1.834,98 mp

Tribunalul a

constatat că reclamanta a dobândit în proprietate prin contractul de

vânzare-cumpărare autentificat din 17 octombrie 2005 numai suprafața

de 1.333,08 mp construcție.

Reclamanta a

formulat un punct de vedere privind exproprierea imobilului în litigiu,

arătând că este de acord cu măsura exproprierii, însă nu

este de acord cu suma de 6.060.677 lei despăgubiri propusă de pârât,

ci solicită suma de 15.333.910 lei, conform ofertei din notificarea

Primăriei Municipiului București din 21 aprilie 2008.

Tribunalul a

reținut așadar că prejudiciul a fost estimat chiar de către

reclamantă la data exproprierii ca fiind în cuantum de 15.333.910 lei.

Instanța

a mai avut în vedere Decizia nr. 12/2015 din 15 ianuarie 2015

pronunțată de Curtea Constituțională și a apreciat

că este obligată a se raporta la valoarea despăgubirilor

stabilite la data exproprierii, iar nu la data efectuării raportului de

expertiză tehnică privind evaluarea prejudiciului, atât asupra

imobilului propriu-zis, cât și asupra „afacerii”.

În acest

sens, tribunalul a reținut că potrivit art. 27 alin. (1) din Legea nr.

33/1994 „primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta

și cu pretențiile formulate de părți și va

hotărî”, însă potrivit alin. (2) al aceluiași articol

„despăgubirea acordată de către instanță nu va putea

fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare

decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană

interesată”.

Tribunalul a

avut în vedere că raportul de expertiză este un simplu mijloc de

probă care trebuie evaluat de instanță în contextul celorlalte

mijloace de probațiune lăsat la libera apreciere a

judecătorului, iar constatările expertului poartă numai asupra

elementelor de fapt ale judecății, activitatea acestuia încetând

acolo unde începe activitatea de valorizare de către judecător a

constatărilor de fapt ale cauzei.

Faptul

că ulterior, din motive lipsite de transparență și în mod

unilateral, astfel cum în mod judicios a apreciat și reclamanta, pârâtul a

înțeles să reducă în mod substanțial cuantumul

despăgubirilor stabilit și propus chiar de el în urma evaluării,

emițând un alt act în mod unilateral care să îi permită o

nouă evaluare și reducerea cuantumului despăgubirilor, precum

și faptul că ulterior reclamanta s-a răzgândit în sensul că

a revenit asupra cuantumului despăgubirilor acceptate, solicitând mai

mult, nu au fost avute în vedere de tribunal.

Tribunalul a

constatat, așadar, că, din evaluările efectuate de comisiile de

experți au rezultat neîndoielnic valori mai mari decât despăgubirea

în cuantum de 6.060.677 lei, cât a acordat pârâtul, însă și mai mari

decât valoarea prejudiciului estimată chiar de către reclamantă,

respectiv de 15.333.910 lei, precum și faptul că această

sumă a fost conformă cu oferta făcută de pârât prin

notificarea din 21 aprilie 2008, când a luat măsură exproprierii,

așa încât această din urmă valoare este aceea care răspunde

criteriilor de reparație prevăzute de legiuitor și la care au

achiesat și părțile.

Tribunalul a

mai reținut că reclamanta nu a administrat probe din care să

rezulte că prejudiciul nu putea fi apreciat în totalitate la momentul

exproprierii ori că acesta a fost sporit prin fapta pârâtului, din

raportul de expertiză de evaluare rezultând că au fost respectate

limitele exproprierii, iar imobilul rămas poate fi în continuare

exploatat, fapt de altfel notoriu, întrucât reclamanta își

desfășoară în continuare activitatea în limitele imobilului

rămas neexpropriat.

Or, astfel

cum deja a stabilit tribunalul, reclamanta și-a estimat propriul

prejudiciu chiar la data luării măsurii exproprierii și nu poate

pretinde un prejudiciu mai mare ulterior, numai pentru că în timp valorile

celor două componente au crescut ori au fost estimate în raport cu

alți indicatori.

Tribunalul a

înlăturat ca fiind vădit nefondate susținerile privind afectarea

activității reclamantei din perspectiva desfășurării

contractelor de împrumut cu garanție imobiliară ori a contractelor de

închiriere, invocate ulterior în prezenta contestație cu scopul vădit

de a mări cuantumul despăgubirilor, întrucât aceste contracte erau în

derulare la data când reclamanta a acceptat oferta de despăgubire, astfel

că prejudiciile pretinse erau evidente și au fost avute în vedere

și estimate la acel moment de către reclamantă, aceasta

comportându-se ca un proprietar diligent și de

bună-credință, care acționează responsabil în propriul

său interes.

Împotriva

acestei sentințe au declarat apel pârâtul Municipiul București, prin primarul

general, reclamanta SC A. SRL și Ministerul Public - Parchetul de pe

lângă Tribunalul București.

I. În

motivarea cererii sale de apel, apelantul-pârât Municipiul București, prin

primarul general, a arătat, în esență, că procedura

exproprierii imobilului proprietatea intimatei-reclamante a fost demarată

în anul 2008, în temeiul Legii nr. 33/1994, procedură în cadrul

căreia a fost comunicată expropriatului notificarea din 21 aprilie 2008

prin care i s-au propus despăgubiri în cuantum de 15.333.910 lei. Oferta

expropriatorului a fost însă refuzată de către societatea

expropriată.

Datorită

modificărilor legislative de imediată aplicare intervenite, respectiv

modificarea Legii nr. 198/2004, procedura derulată anterior în temeiul Legii

nr. 33/1998 nu a mai putut fi finalizată.

În acest

context, notificarea din 21 aprilie 2008, prin care reclamantei i s-a comunicat

despăgubirea de 15.333.910 lei, nu a mai produs efecte, ea fiind de altfel

refuzată la data la care au intervenit modificările legislative.

Astfel, prin

H.G. nr. 590/2010 s-a declanșat procedura exproprierii pentru imobilele

rămase neexpropriate, afectate de proiectul „Dublarea Diametralei Nord -

Sud - Buzești - Vasile Pârvan”. În acest sens, cu respectarea

dispozițiilor art. 4 alin. (8) și (9) din Legea nr. 198/2004

completată și modificată prin Legea nr. 184/2008, s-a propus cu

titlu de despăgubiri societății expropriate suma de 6.060.667

lei.

Expropriatorul,

aplicând dispozițiile legale, a procedat corect și legal atunci când

a stabilit valoarea despăgubirilor propuse în temeiul art. 4 alin. (8)

și (9), pe baza grilei notarilor publici.

După

modificările aduse Legii nr. 198/2004 prin Legea nr. 184/2008,

expropriatorul a fost obligat să procedeze la o nouă evaluare, care

să țină seama de data exproprierii și de grila notarilor

publici.

Rezultă

așadar faptul că nu se poate justifica sub nicio formă concluzia

instanței fondului că s-a acționat de expropriator „unilateral

și lipsit de transparență”.

Aceleași

concluzii se desprind și din Decizia nr. 12/2015 a Curții

Constituționale, pe care instanța fondului a citat-o în cuprinsul

hotărârii sale, fără însă a o valorifica în soluția

pronunțată.

Pe cale de

consecință, apelantul-pârât a solicitat admiterea apelului astfel cum

a fost formulat, desființarea hotărârii apelate cu consecința

respingerii cererii de chemare în judecată, ca nefondată. În

subsidiar, a solicitat admiterea apelului și omologarea opiniei expertei D.,

aceasta întocmind raportul de evaluare pe baza tranzacțiilor efectiv

realizate, conform dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

II. În

motivarea cererii de apel, apelanta-reclamantă SC A. SRL a arătat

că prin cererea de chemare în judecată a solicitat obligarea

pârâtului la plata, în termen de 30 de zile de la rămânerea

definitivă a hotărârii în prezenta cauză, a despăgubirilor

reale datorate pentru expropriere în sumă de 43.097.948,08 lei,

formată din: 1. suma de 21.871.644 lei, reprezentând valoarea imobilului

stabilită în opinia majoritară a experților E. și F. în

raportul de expertiză evaluarea proprietății imobiliare întocmit

la fond; 2. suma de 21.226.304,08 lei daune economice defalcate în raportul de

expertiză contabilă întocmit de comisia de experți

desemnați de instanță G., H. și I., respectiv: afacerea

distrusă a fost evaluată la 1.232.965,11 euro sau 5.469.926 lei;

fondul de comerț pierdut prin expropriere se ridică la valoarea de 150.000

euro sau 666.180 lei; profitul nerealizat până la data efectuării

expertizei este de 351.504,8 euro sau 1.562.614,59 lei; suma chiriilor

neîncasate, inclusiv T.V.A., până la data depunerii expertizei este de

498.931,2 euro sau 2.217.998,65 lei; dauna certă generată în urma

exproprierii, până la data depunerii expertizei, este de 1.004.785,43 euro

sau 4.462.452,65 lei; la această sumă se va adăuga în viitor

și diferența dintre suma totală împrumutată și suma

achitată până la zi, adică 707.556,57 euro sau 3.144.947,44 lei;

valoarea contractelor de împrumut de la asociații societății

către societate, de 263.362,68 euro sau 1.118.712,00 lei; valoarea de

400.000 euro sau 1.774.560 lei reprezentând suma trasă de reclamantă

din împrumutul suplimentar de 500.000 euro, până la data efectuării

expertizei; valoarea dobânzilor și comisioanelor bancare plătite de

la data exproprierii până la rambursarea creditului ipotecar, în sumă

de 181.990,81 euro sau 808.912,75 lei.

reclamantă a susținut că prima instanță a reținut

în mod greșit faptul că prin contractul de vânzare-cumpărare

autentificat din 17 octombrie 2015 de B.N.P.A., J. apelanta-reclamantă a

dobândit numai suprafața de 1.333,08 mp construcție.

În cuprinsul

contractului respectiv s-a arătat că imobilul este compus din: teren

în proprietate exclusivă de 1.483 mp și construcție compusă

din subsol, parter, etaj 1 și mansardă, în suprafață

construită la sol de 1.333,08 mp și suprafață

desfășurată de 2.154,18 mp, respectiv suprafață

utilă 1.834,98 mp.

Pentru acest

motiv, despăgubirea aferentă construcției trebuie să fie

raportată la întreaga suprafață a construcției, aceea de

2.154,18 mp.

sentința atacată, instanța în mod greșit a reținut

că părțile ar fi achiesat la valoarea de 15.333.910 lei.

Instanța a reținut în mod greșit și istoricul procedurii

exproprierii Halei x și a actelor emise de pârât.

Pârâtul a

inițiat în fapt exproprierea în anul 2006, când prin Hotărârea

Consiliului General al Municipiului București nr. 262 din 02 noiembrie 2006

zona în care se afla imobilul proprietatea reclamantei a fost declarată

„zonă de utilitate publică de interes local”, fiind adus la

cunoștință publică acest aspect și producând efecte

juridice începând cu publicarea acestei hotărâri.

În baza

acestei hotărâri, în anul 2008 apelanta-reclamantă a primit

notificarea Primăriei Municipiului București din 21 aprilie 2008.

În baza art. 14

din Legea nr. 33/1994, aceasta a formulat întâmpinare la oferta de expropriere,

pe care a înregistrat-o în mod legal la Primăria Municipiului

București la data de 25 iunie 2008.

Suma

oferită în 2008 a fost respinsă de apelanta-reclamantă întrucât

evaluarea imobilului realizată de x - evaluator ce se bucură de

credibilitate la nivel internațional - era de peste 9.000.000 euro, iar

partenerul său finanțator SC K. SA a acceptat în analizele sale

această valoare.

Prin adresa din

2008 Primăria Municipiului București i-a comunicat faptul că

procedura exproprierii a fost suspendată până la alegerea noului

consiliul general al Municipiului București și până la

desemnarea noului președinte al comisiei.

Ulterior, a

fost emisă de intimatul-pârât Hotărârea nr. 79 din 03 august 2010,

contestată în prezenta cauză.

În motivarea

cererii de chemare în judecată a indicat motivele pentru care aprecia

derizorie despăgubirea oferită prin această hotărâre.

Hotărârea,

inclusiv cuantumul despăgubirilor, a fost emisă pentru „teren în

suprafață de 671 mp”.

Restul

proprietății nu poate fi exploatat din culpa expropriatorului care nu

a emis - deși apelanta-reclamantă a cerut în instanța de

contencios - autorizație de construcție pentru îngrădire.

În urma

exproprierii parțiale a terenului situat sub construcție, a

rămas în proprietatea apelantei-reclamante un teren în suprafață

de 795,07 mp, iar în Dosarul nr. x/3/2014 promovat de apelanta-reclamantă

la Tribunalul București, secția contencios administrativ,

instanța a dispus: „Obligă pârâtul (primarul general al Municipiului

București) să emită reclamantului certificat de urbanism pentru

terenul în suprafață de 795,07 mp situat în București, sector 1”

(Hotărâre nr. 2152 din 25 martie 2015).

În concluzie,

instanța nu a indicat probele din care rezultă că

apelanta-reclamantă ar desfășura activitate pe terenul

rămas neexpropriat.

3.

Instanța de fond nu s-a pronunțat cu privire la cererea

apelantei-reclamante de plată a unor despăgubiri economice pentru

faptul că i-a fost distrusă afacerea la Hala Matache.

Acesteia i-au

fost aduse prejudicii prin faptul că i-a fost îngrădit dreptul de

proprietate - respectiv libera folosință a bunului - prin publicarea

exproprierii în baza Hotărârii Consiliului General al Municipiului

București nr. 262 din 02 noiembrie 2006. Publicitatea făcută

acestei noi exproprieri în numele statului a determinat scăderea

perioadelor pentru care încheia contracte de închiriere cu clienții

săi, scăderea chiriilor și pierderea unor clienți foarte

buni. Suma oferită drept despăgubire nu are la bază o evaluare

raportată la fructele civile pe care le produce acest bun și de care

a fost privată prin expropriere.

Suma

oferită drept despăgubire nu include prejudiciul creat

apelantei-reclamante prin costurile generate, întrucât această proprietate

era afectată de o ipotecă de rang 1 în favoarea SC K. SA. Astfel,

exproprierea generează obligarea apelantei-reclamante de a modifica

raporturile contractuale cu banca sa finanțatoare, care i-a solicitat

garanții suplimentare. Paguba efectiv suferită constă și în

pierderea securității circuitului civil și a

oportunităților contractuale avute în raport cu banca și

obligarea sa de a negocia în alte condiții - într-o piață nouă

afectată de criză - un nou acord cu banca.

Apelanta-reclamantă

consideră că prejudiciul total suferit ca urmare a exproprierii

include și dauna generată de faptul că i-a fost distrusă

afacerea, clientela, fondul de comerț obiectiv și subiectiv, vadul

comercial notoriu.

În plus, a

fost privată de chiriile acestei proprietăți pentru perioada de

timp cuprinsă între momentul exproprierii și momentul despăgubirii

juste și faptice.

În urma

exproprierii a avut 11 titluri executorii bugetare, generate de incapacitatea

de plată creată prin pierderea banilor lichizi obținuți din

chirii.

În plus, din

datele analizate de experții contabili s-a observat ca

apelanta-reclamantă a obținut lichiditățile pierdute din

vânzări de magazine, pe care în lipsa exproprierii nu era obligată sa

le vândă (8 magazine) și împrumuturi date de asociați,

cuantificate în concluziile raportului de expertiză contabilă.

Apelanta-reclamantă

a solicitat omologarea concluziilor raportului de expertiză contabilă

având în vedere contractele de închiriere pentru perioada 2007-2010 privind

spațiile comerciale din incinta imobilului situat în București,

sector 1, prin care se probează faptul că spațiile comerciale

erau ocupate în permanență, producând venituri importante, precum

și tarifele legale pentru utilizarea spațiilor cu altă

destinație decât cea de locuință, aprobate prin Hotărârea

Consiliului General al Municipiului București nr. 32/2007, astfel cum a

fost modificată prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului

București nr. 268/2010, din care rezultă încadrarea imobilului

expropriat în zona 1 - zona centrală.

4.

Expropriatorul a încălcat toate normele și principiile exproprierii

și nu a realizat o justă și prealabilă despăgubire,

fiind astfel în culpă.

După 4

ani de judecată în prezentul litigiu intimatul-pârât recunoaște

că proprietatea era monument istoric.

Toate aceste

argumente justifică acordarea despăgubirilor orientate spre maxim.

fost subevaluat.

5.1.

Instanța a înlăturat două rânduri de evaluări imobiliare,

care în opinie majoritară stabileau o valoare de circulație pe

piață de aproximativ 5.000.000 euro

Înlăturarea

acestor concluzii s-a făcut de către instanța reținând

valoarea de 15.333.910 lei cu care părțile ar fi fost de acord.

Apelanta-reclamantă

a solicitat reanalizarea în apel a aspectului evaluării

proprietății imobiliare având în vedere toate probele administrate

și în mod esențial faptul că Hala x este un centru comercial

unic, ce nu poate avea comparabile în spațiul și timpul relevante

speței.

Chiar

dacă s-ar reține suma de 15.333.910 lei, acesta nu reprezintă

acordul părților, ci este o obligație imperativă

stabilită de lege, care impune expropriatorului să mențină

evaluarea minimă făcută inițial, conform art. 1 din Legea nr.

184/2008, de modificare a Legii nr. 198/2004.

Având în

vedere faptul că evaluarea de 15.333.910 lei s-a făcut la nivelul

anului 2008, instanța trebuia să accepte că plata acesteia

după 7 ani nu respectă criteriul justei și prealabilei

despăgubiri.

Ca atare, a

solicitat instanței de apel să ia act de faptul că dacă la

suma de 15.333.910 lei se adaugă dobânda legală suma crește

considerabil.

5.2.

Instanța a înlăturat și alte probe certe cu privire la

adevărata valoare de circulație pe piață, și anume

rapoartele de evaluare întocmite de bancă, ce a acceptat drept

garanție ipoteca de rang 1 asupra acestui imobil cu mult timp înainte de zvonurile

privind exproprierea.

5.3. În plus,

există la dosar un raport de expertiză judiciară dintr-un

litigiu de revendicare câștigat irevocabil de apelanta-reclamantă,

care indică valori suplimentare celei reținute de instanță.

5.4.

Instanța a înlăturat și alte probe certe cu privire la

adevărata valoare de circulație pe piață, și anume

probe din care rezultă că la evaluare nu s-a respectat nici

măcar minimul prevăzut de grila notarilor.

5.5.

Apelanta-reclamantă consideră că la stabilirea valorii

construcției expropriate trebuia avut în vedere întreg ansamblul probator,

care arată că proprietatea era formată din: spații

comerciale de sine stătătoare alăturate, bine delimitate și

funcționale (bancă, farmacie, restaurant, florărie, vinărie,

magazine alimentare); spații comerciale deschise tip hală; depozite

frigorifice dotate cu instalații de frig; spații comerciale cu

destinații de birouri; spații comerciale cu destinație de

prestări servicii; inclusiv toate sporurile de valoare date de faptul

că această construcție: - este un monument istoric de

notorietate; - este situată ultracentral, în proximitatea Pieței

Victoriei, în apropierea (sub 500 m) mijloacelor de transport în comun:

stație de tren, autobuze, troleibuze, tramvaie, stație de metrou,

piață cu unități comerciale, magazine universale,

unități sanitare, școli, grădinițe, poliție, CEC,

bănci, parcaje publice, zone de agrement, spații verzi, parcuri; -

are un vad comercial de neegalat și constituie un brand în sine, are un

fond de comerț solid; - are dotări speciale și

utilități ce reprezintă investiții de reconstrucție

/reparare fațade, intrări, eficientizare tehnică și

economică și publicitate, exemplu embleme, casete luminoase,

amenajări interioare de lux (farmacii și bancă) și

dotări imobile prin destinație rămase neamortizate; - include

spații comerciale folosite în întregime de chiriași, spații ce

produceau chirii cu titlu permanent în ultimii ani.

La data de 22

septembrie 2015, apelanta-reclamantă a depus o precizare a cererii de

apel, prin care arată că face o completare a motivului 5 de apel în

sensul că solicită să se ia act de faptul că dacă la

suma de 15.333.910 lei se adaugă dobânda legală calculată în baza

O.U.G. nr. 9/2000 și O.U.G. nr. 13/2011 suma crește la 22.074.633,81

lei.

III. În

motivarea cererii sale, apelantul Ministerul Public - Parchetul de pe

lângă Tribunalul București a arătat că sentința este

nelegală și netemeinică sub aspectul stabilirii cuantumului

despăgubirilor pentru imobilul expropriat.

În cauză

a fost efectuată o expertiză imobiliară de către o comisie

compusă din trei experți, conform art. 25 din Legea nr. 33/1994, prin

raportul întocmit de către doi dintre experți, respectiv F. și E.,

stabilindu-se valoarea de circulație a imobilului expropriat la suma de

19.959.558 lei. La stabilirea cuantumului acestor despăgubiri nu s-au avut

în vedere de către experți contracte de vânzare-cumpărare ale

unor imobile similare, de la data exproprierii imobilului.

Expertul

desemnat din partea expropriatorului, doamna D., a formulat opinie separate la

concluziile raportului de expertiză, stabilind o valoare apropiată de

cea acordată de către expropriator prin Hotărârea de stabilire a

despăgubirilor nr. 79/2010. Pentru a ajunge la această concluzie, expertul

a avut în vedere două contracte de vânzare-cumpărare a unor imobile

similare din aceeași unitate administrativ-teritorială.

Prin urmare,

apreciază că opinia separată a doamnei expert D. este singura

care întrunește exigențele legale, valoarea stabilită fiind mai

apropiată de realitate.

În al doilea

rând, este adevărat că expropriatorul a formulat inițial

propunerea de a acorda expropriatului suma de 15.333.910 lei, sumă pe care

SC A. SRL a refuzat-o, dar această propunere nu are un caracter irevocabil,

expropriatul fiind îndreptățit să revină asupra cuantumului

despăgubirilor cu atât mai mult cu cât perioada cuprinsă între anii

2008 și 2010 a fost marcată de o evoluție în scădere

accentuată și imprevizibilă a pieței imobiliare, suma

finală stabilită prin Hotărârea de stabilire a

despăgubirilor nr. 79 din 03 august 2010 fiind în concordanță cu

realitatea pieței imobiliare la acel moment.

Chiar

dacă, în mod întâmplător, judecătorul cauzei ar avea

cunoștințe de specialitate, raportul de expertiză întocmit de

către un specialist prezintă garanții mai mari de exactitate,

iar pe de altă parte prezintă avantajul că poate fi discutat în

contradictoriu de către părți, pe când aprecierea

judecătorului nu ar putea fi discutată, nefiind cunoscută decât

după pronunțarea hotărârii.

În raport de

aceste considerente, apreciază că valoarea cea mai aproape de

realitate este cea menționată în Hotărârea de stabilire a

despăgubirilor nr. 79 din 03 august 2010, respectiv 6.060.677 lei,

întrucât această valoare ține cont atât de suprafața

efectivă de teren expropriată, de destinația concretă a

terenului, cât și de valoarea concretă la care se vând efectiv

imobile.

Prin

încheierea din 26 ianuarie 2016, instanța de apel a încuviințat în

parte proba cu înscrisuri solicitată de apelanta-reclamantă SC A. SRL,

dispunând emiterea unor adrese către Oficiile de Cadastru și

Publicitate Imobiliară București sectoarele 1-6 și către Direcțiile

de Impozite și Taxe Locale sectoarele 1-6 pentru comunicarea de

tranzacții realizate pentru imobile similare celui expropriat, cât mai

apropriate de data de 04 noiembrie 2010.

Prin

aceeași încheiere, instanța de apel a încuviințat proba cu

înscrisuri solicitată de apelanta-reclamantă numai în ce

privește situația juridică a terenului rămas neexpropriat

și în legătură cu aspectele invocate de reclamantă cu

privire la reconstruirea imobilului, sens în care s-a dispus emiterea adresei

către Primăria Municipiului București pentru a comunica

dacă există vreo propunere în ce privește reconstruirea

imobilului pe terenul rămas neexpropriat.

A respins

proba cu expertiză contabilă, reținând că, în ipoteza în

care instanța va consideră ca fiind întemeiat acest motiv de apel,

respectivele calcule pot fi efectuate în faza de executare silită de

către executorul judecătoresc.

A încuviințat

proba cu expertiza evaluatoare solicitată de apelanții SC A. SRL,

Municipiul București prin primar general și Ministerul Public, în

condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, stabilind ca obiectiv: evaluarea

imobilului expropriat la data acordării despăgubirii, 04 noiembrie 2010.

Această

expertiză a fost întocmită de experții L. și M., expertul N.

formulând opinie separată.

Prin Decizia civilă

nr. 837 din 29 noiembrie 2016, Curtea de Apel București, secția a

III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a admis

apelurile formulate de apelanta-reclamanta SC A. SRL, apelantul-pârât

Municipiul București, prin primarul general și Ministerul Public, a

schimbat în parte sentința civilă apelată, în sensul că s-a

stabilit cuantumul despăgubirilor în sumă de 1.496.957 euro,

echivalent în lei la data plății - contravaloare construcție

și 150.000 euro, echivalent în lei la data plății -

contravaloare fond de comerț, total 1.646.957 euro, echivalent în lei la

data plății. S-a mai prevăzut în dispozitivul deciziei că valoarea

cheltuielilor de judecată pentru fond va fi de 700 lei. A fost

obligată intimata-pârâtă să plătească

apelantei-reclamante suma de 1.500 lei, cu titlu de cheltuieli de

judecată, reprezentând onorariu expert în apel și s-a luat act

că apelanta-reclamantă și-a rezervat dreptul de a solicita

celelalte cheltuieli pe cale separată, iar apelanta-pârâtă și-a

rezervat dreptul de a solicita toate cheltuielile pe cale separată.

În

considerentele acestei decizii instanța de apel a reținut, în

esență, următoarele:

- În ceea ce

privește evaluarea imobilului, oferta de despăgubire

inițială făcută de expropriator în sumă de 15.333.910

lei (aproximativ 4.302.444 euro, la cursul valutar din 21 aprilie 2008)

și-a încetat efectele în momentul emiterii H.G. nr. 590/2010, dată în

aplicarea Legii nr. 198/2004 (astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 184/2008),

astfel încât în mod greșit Tribunalul a avut-o în vedere pentru a

considera că sunt incidente prevederile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994

(aplicabil conform art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004): „Despăgubirea

acordată de către instanță nu va putea fi mai mică

decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea

solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată”.

- De vreme ce

legea permite în mod expres contestarea cuantumului despăgubirilor, suma

acordată de comisia de stabilire a despăgubirilor nu are o

relevanță deosebită.

- Nu poate fi

avută în vedere opinia separată formulată de expertul evaluator D.,

desemnat în cadrul celei de-a doua comisii care a efectuat expertiza în

primă instanță, întrucât aceasta nu respectă Decizia Curții

Constituționale nr. 380 din 26 mai 2015, care a stabilit că evaluarea

trebuie să se facă în funcție de un alt moment, respectiv cel al

transferului dreptului de proprietate.

- Referitor

la metodele de evaluare folosite de către fiecare dintre experții care

au făcut parte din comisia care a efectuat expertiza din apel, Curtea a

avut în vedere, în raport de conținutul prevederilor art. 26 din Legea nr.

33/1994, că, potrivit datelor reținute și în cuprinsul

expertizei, Hala x era un complex comercial monument istoric, grupa

valorică B, anul construcției a fost 1887 și a fost

reconformată în anul 1940; regimul de înălțime era Sp + P + 1Ep

+ Mp.

În opinie

majoritară, expertul L. desemnat de instanță și expertul M.

propus de reclamantă au apreciat ca singura comparabilă viabilă

este un imobil similar celui evaluat, respectiv Autogara Eurolines, situat în

București, sector 1, a cărui destinație nu a fost inițial

comercială, cu amendamentul că despre acesta avem informații din

data de 28 noiembrie 2011, o dată ulterioară celei la care trebuie

să ne raportăm pentru imobilul expropriat (04 noiembrie 2010).

Din nota de

constatare din 28 noiembrie 2011 întocmită de Ministerul Culturii și

Patrimoniului Național - Direcția pentru Cultură și

Patrimoniul Național a Municipiului București reiese că

într-adevăr imobilul situat în București, sector 1, este la rândul

său clasat monument istoric în grupa B, este compus din teren în

suprafață de 1.028 mp și construcții în suprafață

construită 1.038 mp, regim de înălțime P + E; spațiu

locativ; valoare de vânzare 168.000 euro/cotă indiviză de 22%.

Prin

analogie, valoarea construcției în litigiu este de 1.079.028 euro.

Este

adevărat că experții au arătat că piețele și

condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată

poate să fie incorectă sau nepotrivită pentru o altă

dată. Mărimea valorii va reflecta starea curentă a pieței

și circumstanțele, așa cum sunt ele la data efectivă a

vânzării, și nu la o dată anterioară sau ulterioară.

Definiția presupune și realizarea simultană a schimbului și

încheierii contractului de vânzare, fără orice fluctuație a

prețului care ar putea să apară.

Curtea a

considerat, în schimb, rezonabil să fie avută în vedere această

comparabilă, ținând seama că este singura disponibilă,

precum și de faptul că în intervalul de un an noiembrie 2010 - noiembrie

2011 nu au existat în concret fluctuații majore ale pieței imobiliare

(chiar dacă în abstract o tranzacție intervenită la un an putea

fi nepotrivită), întrucât nu există în mod obiectiv pentru

experți o posibilitate să procedeze într-o altă manieră,

aceștia fiind nevoiți să pornească de la prețurile din

contractele de vânzare-cumpărare de cele mai multe ori insuficiente (numai

în cazuri ideale poate exista un contract de vânzare-cumpărare pentru un

imobil perfect similar și intervenit în exact același moment cu data

exproprierii), să le aleagă pe cele mai apropiate de standardul maxim

și să le ajusteze pe baza cunoștințelor și

experienței lor profesionale. Cu atât mai mult este valabilă

această concluzie atunci când este vorba de un imobil cu un grad înalt de

specificitate.

Curtea a

observat și faptul că această valoare este apropiată de cea

stabilită de expertul N. în opinia separată, de 988.342 euro (=

1.472.460 euro - 484.118 euro).

La rândul

său, acest expert a ales o serie de comparabile, privind tranzacții

ale unor spații comerciale amplasate în aceeași zonă și

care au fost construite aproximativ în aceeași perioadă,

fără a fi însă monumente istorice și având suprafețe

cu mult mai mici, cu excepția celui din str. x. În final, expertul s-a

oprit la această din urmă comparabilă, rezultată din

contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 22 noiembrie 2010 de

notar public O., imobilul fiind compus din teren în suprafață de 629 mp,

magazin în suprafață de 306 mp, depozit în suprafață de 144

mp și garaj în suprafață de 48 mp, anul construirii 1935,

preț 552.000 euro. Argumentul expertului a fost că pentru acest

imobil a aplicat cea mai mică corecție, de 173% (pentru celelalte a

aplicat corecții de 7053%, 3361% și respectiv 1651%). Chiar dacă

această comparabilă este mai depărtată de standardul maxim

de similaritate față de imobilul din București, sector 1,

importantă este valoarea la care se ajunge, mai scăzută dar nu

foarte depărtată de cea de 1.079.028 euro.

În fine,

valoarea de înlocuire a construcției, reținută în opinia

majoritară, de 1.283.651 euro, nu poate fi luată în considerare întrucât

nu respectă metoda comparației pe piață impusă de art.

art. 26 din Legea nr. 33/1994.

În concluzie,

Curtea va reține valoarea construcției ca fiind de 1.079.028 euro.

În ceea ce

privește valoarea terenului, experții care au avut opinia

majoritară au ținut cont de Ghidul privind valorile orientative ale

proprietăților imobiliare București 2010, întocmit de Camera

Notarilor Publici și au stabilit că aceasta este de 484.118 euro.

- Sub

aspectul daunelor economice pretinse de apelanta-reclamantă, instanța

de apel a pornit de la faptul că exproprierea este o operațiune

juridică în structura căreia intră acte juridice și fapte

juridice în sens restrâns (acte materiale) de drept public și de drept

privat, operațiune care are ca efecte principal trecerea forțată

a unui bun imobil din proprietate privată în proprietate publică, în

vederea executării unor lucrări de utilitate publică, precum

și plata unei despăgubiri. Exproprierea este mai mult decât un

contract forțat, la care voința expropriatului este înlocuită de

voința instanței de judecată.

Pe de

altă parte, dreptul de proprietate este dreptul real principal care

conferă titularului său atributele de posesie, folosință

și dispoziție (jus possidendi, jus utendi, jus fruendi și jus

abutendi) asupra bunului, atribute care pot fi exercitate în mod absolut,

exclusiv și perpetuu, cu respectarea limitelor materiale și a

limitelor juridice. Fructele sunt produse de un lucru periodic, fără

a consuma substanța acestuia, iar în categoria fructelor civile intră

și chiriile (art. 483 C. civ.).

Astfel,

odată cu transferul dreptului de proprietate, fructele civile ale

imobilului transmis se cuvin noului proprietar. Pe cale de

consecință, apelanta-reclamanta nu mai este

îndreptățită să dobândească chiriile imobilului

după momentul exproprierii, indiferent că sunt privite ca o

„distrugere a afacerii” și calculate în funcție de tarifele de

închiriere practicate de unitatea administrativ teritorială sau că

sunt calculate prin extrapolarea profitului obținut din chirii anterior exproprierii.

Cu atât mai

mult, noul proprietar nu poate fi ținut răspunzător de o

consecință mai îndepărtată, și anume pierderea

suferită prin lipsirea fostului proprietar de sursa de venituri

reprezentată de chirii. De aceea, apelanta-reclamanta nu este îndreptățită

să primească așa-numitele daune pentru intrarea sa în

incapacitate de plată.

În realitate,

din întreaga fizionomie a exproprierii (ca și a oricărei alte

modalități de transfer al dreptului de proprietate), reiese că

modificarea operată în patrimoniilor părților conduce în mod

corespunzător și la posibilitatea dobândirii cu despăgubirea

obținută în urma exproprierii a unui imobil cu caracteristici

asemănătoare, care îl va putea înlocui în patrimoniul expropriatului

pe cel preluat de expropriator, imobil ce poate la rândul său să-i

confere titularului atributele de posesie, folosință și

dispoziție, inclusiv jus fruendi.

Întrucât

trecerea forțată a unui bun imobil din proprietate privată în

proprietate publică nu reprezintă o faptă ilicită, prejudiciul

la care se referă art. 26 din Legea nr. 33/1994 nu poate să

includă pierderea inerentă a atributelor dreptului de proprietate de

către expropriat, ci numai aspecte care exced acestei situații.

Problema

reparării pierderii efectiv suferite și a câștigului pe care

proprietarul nu l-a mai putut realiza (previzibil sau imprevizibil) se pune

numai în cazul unei fapte ilicite, cum ar fi distrugerea imobilului de

către un terț.

Sub un alt

aspect, Curtea a avut în vedere că sumele de bani restituite în urma încheierii

contractului de credit încheiat cu SC K. SA, garantat cu o ipotecă asupra

imobilului expropriat, nici măcar nu constituie o pierdere

patrimonială pentru apelanta-reclamantă. Ieșirea acestor sume de

bani din patrimoniul apelantei-reclamante este consecința intrării la

un moment dat a sumei împrumutate în același patrimoniu, așa cum

ieșirea imobilului ipotecat din patrimoniul său s-a făcut în

schimbul unei despăgubiri, aspect avut în vedere de legiuitor când a

stabilit prin art. 28 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 că: „Ipoteca și

privilegiul se strămută de drept asupra despăgubirilor

stabilite”.

- Curtea a

mai reținut, în raport cu critica reclamantei, că aceasta a suferit,

într-adevăr, un prejudiciu constând în pierderea fondului de comerț,

evaluat prin tranzacția din 23 februarie 2007 încheiată între SC A.

SRL și R., atestată de avocat P. la data de 08 martie 2007,

prejudiciu în sumă de 150.000 euro, ceea ce excede pierderii atributelor

dreptului de proprietate asupra imobilului.

- Dat fiind

că potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004, expropriatul nu poate contesta

decât cuantumul despăgubirii, Curtea a constatat un impediment de ordin

procedural în examinarea pe fond a criticii privind suprafața

construcției (utilă, desfășurată, la sol) care trebuia

luată în considerare în hotărârea de stabilire a despăgubirilor.

- Referitor

la cheltuielile de judecată efectuate în primă instanță,

Curtea de apel a reținut că, prin derogare de la prevederile art. 274

C. proc. civ., art. 38 din Legea nr. 33/1994, unul din textele la care face

trimitere art. 18 din Legea nr. 198/2004, prevede că: „Toate cheltuielile

efectuate pentru realizarea procedurilor de expropriere și retrocedare,

inclusiv înaintea instanțelor judecătorești, se suportă de

expropriator”.

Suma de 3.000

lei, la care a fost obligat pârâtul de către prima instanță,

reprezintă onorarii achitate de către reclamantă pentru

expertizele judiciare efectuate în cauză, constituind așadar o

cheltuială legată de realizarea procedurii de expropriere. Cu toate

acestea, întrucât niciuna dintre expertize nu este în final utilă, suma nu

poate fi imputată în întregime expropriatorului.

- Referitor

la apelul declarat de Ministerul Public - reprezentat de Parchetul de pe

lângă Tribunalul București, Curtea a făcut trimitere la considerațiile

expuse în legătură cu apelul formulat de apelantul-pârât.

Față

de aceste considerente, reținând în parte criticile formulate, Curtea a

admis apelurile și a schimbat în parte sentința civilă

apelată, în sensul că valoarea despăgubirilor este de 1.496.957

euro, echivalent în lei la data plății, reprezentând contravaloare

construcție și 150.000 euro, echivalent în lei la data

plății reprezentând contravaloare fond de comerț, total

1.646.957 euro, echivalent în lei la data plății, iar cheltuielile de

judecată pentru fond vor fi în sumă de 700 lei.

Reținând

că și cheltuielile efectuate în apel de către

apelanta-reclamantă, respectiv partea sa din onorariul pentru efectuarea

expertizei, sunt legate strict de procedura de expropriere, în temeiul art. 18

din Legea nr. 198/2004 raportat la art. 38 din Legea nr. 33/1994, Curtea a

obligat intimata-pârâtă să plătească apelantei-reclamante

suma de 1.500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând

onorariu expert în apel.

Prin

încheierea din 10 ianuarie 2017, instanța de apel a dispus, din oficiu,

îndreptarea erorilor strecurate în dispozitivul deciziei civile nr. 837 din 29

noiembrie 2016, în sensul că: în loc de „construcție” se va trece

„imobil”, în referire la suma ce formează contravaloarea imobilului, se va

trece „1.563.146 euro”, în loc de „1.496.957 euro”, iar în referire la suma ce

reprezintă totalul se va trece „1.713.146 euro”, în loc de „1.646.957

euro”.

În

considerentele acestei încheieri, curtea de apel a reținut că

imobilul expropriat, a cărui evaluare a făcut obiectul celor trei

apeluri, este format din construcție și teren, nu doar

construcție, iar în cuprinsul dispozitivului, din eroare, s-a făcut

mențiunea „construcție”, în loc de „imobil”.

De asemenea,

s-a strecurat o eroare atunci când a fost adunată suma ce reprezintă

contravaloarea construcției - respectiv 1.079.028 euro, cu suma ce

reprezintă contravaloarea terenului - respectiv 484.118 euro, rezultatul

acestei operațiuni aritmetice fiind 1.563.146 euro, iar nu 1.496.957 euro.

Pe cale de

consecință, s-a strecurat o eroare și atunci când s-a stabilit

suma totală (prin adunarea contravalorii fondului de comerț, de

150.000 euro), rezultatul operațiunii aritmetice corespunzătoare

fiind 1.713.146 euro, iar nu 1.646.957 euro.

Prin încheierea

din 2 februarie 2017, aceeași instanță a dispus, din oficiu,

îndreptarea omisiunilor strecurate în dispozitivul Deciziei civile nr. 837 din

29 noiembrie 2016 și în cuprinsul încheierii din 10 ianuarie 2017, în

sensul că se va include și mențiunea „Cu drept de recurs în

termen de 15 zile de la comunicare”.

În motivarea

acestei încheieri, curtea de apel a reținut că, în cuprinsul

dispozitivului deciziei și în cuprinsul dispozitivului încheierii s-a omis

a se menționa că sunt supuse recursului în termen de 15 zile de la

comunicare, conform art. 299 și art. 301 C. proc. civ. 1865, iar aceste neconcordanțe

constituie simple omisiuni materiale susceptibile de a fi rectificate pe calea

prevăzută de art. 281 C. proc. civ.

În cauză

au exercitat calea de atac a recursului ambele părți, precum și

Ministerul Public. Reclamanta

SC A. SRL a declarat recurs împotriva Deciziei

nr. 837 din 29 noiembrie 2016

și împotriva

încheierilor din 26

ianuarie 2016, 10 ianuarie 2017 și 2 februarie 2017

ale Curții de

Apel București, secția a III-a civilă

și pentru cauze

cu minori și de familie,

pârâtul Municipiul București prin primarul

general a declarat recurs împotriva Deciziei nr. 837 din 29 noiembrie 2016 a

aceleiași instanțe, iar Ministerul Public - Parchetul de pe

lângă Curtea de Apel București a declarat recurs împotriva deciziei

menționate și a încheierii din 10 ianuarie 2017.

În motivarea

recursului, reclamanta SC A. SRL a invocat motivele de recurs prevăzute de

art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora a susținut,

în esență, următoarele:

- Decizia de

apel și încheierile recurate sunt nelegale în ceea ce privește norma

procedurală aplicabilă. Potrivit art. 81 din Legea nr. 76/2012 pentru

punerea în aplicare a Legii nr 134/2010 privind C. proc. civ., cu modificările

și completările ulterioare, Legea nr. 134/2010 privind C. proc. civ. a

intrat în vigoare la data de 15 februarie 2013. În speță, cererea de

chemare în judecată a fost înregistrată pe rolul Tribunalului

București la data de 17 septembrie 2010, astfel încât judecarea cauzei se

va face în regimul de procedură C. proc. civ. din 1865.

Instanța

de apel a cauzat părților o vătămare atunci când a stabilit

în mod nelegal că hotărârea este definitivă în regimul N.C.P.C.,

întrucât a privat părțile de o cale de atac legală, respectiv, recursul

prevăzut în V.C.P.C., văzând că dispozițiile N.C.P.C. nu

prevăd calea de atac extraordinară a recursului în materia

exproprierilor.

- Decizia din

apel este nelegală în ceea ce privește aspectul

nepronunțării asupra cererii de acordare a actualizărilor sumei

reprezentând despăgubiri, în funcție de rata inflației, și

de acordare a dobânzii legale. Recurenta invocă încălcarea

prevederilor art. 371

2

alin. (2), art. 399 alin. (2) C. proc. civ.,

O.G. nr. 9/2000 și O.G. nr. 13/2011. De asemenea, greșit s-a stabilit

că plata se va face în euro, în echivalent în lei la data

plății, fără a exista temei legal și fără ca

vreuna din părți să fi solicitat acest lucru. În acest sens,

recurenta invocă încălcarea prevederilor art. 137 din Constituție.

Recurenta

critică încheierea din 26 ianuarie 2016, prin care instanța de apel

i-a respins cererea de efectuare a unei expertize contabile, susținând

că motivarea instanței (în sensul că aplicarea dobânzii se poate

face de executorul judecătoresc în faza executării silite) este

contrară prevederilor art. 371

2

alin. (2) C. proc. civ., care

nu dau dreptul executorului judecătoresc să actualizeze suma, decât

dacă titlul executoriu cuprinde mențiunea că se acordă

dobânzi, penalități sau alte sume și dacă cuprinde

criteriile în funcție de care organul de executare să poată

actualiza aceste sume.

- Decizia de

apel este nelegală în ceea ce privește aspectul

nesoluționați motivului de apel referitor la acordarea

despăgubirilor raportat la suprafața reală a imobilului

expropriat. Se invocă, în cadrul acestei critici de nelegalitate,

încălcarea prevederilor art. 1171 și art. 1173 alin. (1) C. civ. din

1864 și art. 5 alin. (3) din Legea nr. 198/2004.

La stabilirea

despăgubirii legale instanța are obligația de a stabili în mod

corect situația imobilului expropriat pentru a putea dispune justa

despăgubire, cu atât mai mult cu cât este motiv de apel și

reclamantul nu are altă cale procedurală, nu are la îndemnă o

altă acțiune civilă de a critica aspectele legate de

suprafața expropriată.

La pag. 9 a

deciziei recurate, despăgubirea pentru construcție a fost stabilita

de instanța de apel, omologând un preț de 736 euro/mp pentru o

construcție de 1.479,81 mp, suprafața mai mică decât cea

prevăzută în Hotărârea de expropriere 79/2010 (1.834,98 mp

utili), dar și decât cea prevăzută în documentația

cadastrală (2.154.18 mp).

La pag. 9 alin.

(3) decizie apel instanța reține: „în mod temeinic a reținut

prima instanța .exproprierea imobilului format din teren 671 mp și

construcție 1.834,98 mp”. La pag. 14 regăsim valoarea de 1.079.028

euro pentru construcție, astfel încât, calculând la valoarea

reținută de instanța de 736 euro/mp, rezultă o

suprafața de 1.479,81 mp.

Hotărârea

apare nelegală, întrucât refuzul de a analiza acest motiv de apel și

de a aplica prețul la suprafața corectă, așa cum apare în

actul autentic, intabulat în cartea funciara, este o denegare de dreptate.

Actele de

proprietate au fost înfățișate în original în fața

instanței de fond și nu au fost niciodată tăgăduite de

către expropriator în ceea ce privește aspectul suprafețelor.

Conform contractului de vânzare cumpărare autentificat din 17 octombrie 2005

- rectificat - de către B.N.P.A., J. din București, imobilul este

compus din: teren în proprietate exclusivă de 1.483 mp și

construcție compusă din subsol, parter, etaj 1 și mansardă,

în suprafață construită la sol de 1.333,08 mp și

suprafață desfășurată de 2.154,18 mp, respectiv

suprafață utilă 1.834,98 mp.

Dreptul de

proprietate al SC A. SRL a fost înscris în C.F., a localității

București, sector 1.

- Decizia de

apel este nelegală sub aspectul legii aplicabile exproprierii în

cauză, deoarece exproprierea este guvernată de Legea nr. 184/2008,

iar potrivit art. 3 din această lege: „Orice documentație

tehnică sau de evaluare realizată anterior intrării în vigoare a

prezentei legi se consideră valabilă”.

Pârâtul a

inițiat în fapt exproprierea pentru imobilul Hala x în anul 2006, prin

Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 262 din 02

noiembrie 2006, iar în baza acestei hotărâri, în anul 2008, reclamanta a

primit notificarea Primăriei Municipiului București din 21 aprilie 2008,

prin care s-au oferit despăgubirile în sumă de 15.333.910 lei, astfel

încât exproprierea trebuia să se facă pornind de la prețul

menționat în această ofertă.

- Decizia de

apel este nelegală în ceea ce privește aspectul aplicării de

către instanța de apel a Deciziei Curții Constituționale nr.

380/2015 referitoare la excepția de neconstituționalitate a

dispozițiilor art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 speței de

față, întrucât această lege a intrat în vigoare la data de 20

decembrie 2015, ulterior Hotărârii de expropriere nr. 79 din 03 august 2010.

-

Instanța de apel a aplicat greșit prevederile art. 26 și art. 27

din Legea nr. 33/2004, întrucât nu a avut în vedere vânzări similare la

data întocmii raportului de expertiză pentru imobilul expropriat, ci

instanța a reținut prin analogie, nu prin comparație, o cota

indiviza de 22% din dreptul de proprietate asupra unei autogări pentru a

stabili valoarea unui complex comercial integral închiriat, construcție ce

avea la data exproprierii peste 2.000 mp închiriați.

Nu se pot

compara magazine care generează profit cu autogări sau garaje

dezafectate. Valoarea cu privire la care s-a apreciat în legătură cu

cota indiviză din autogară aste din data de 28 noiembrie 2011, o dată

ulterioară celei la care trebuie să ne raportam pentru imobilul

expropriat, 4 noiembrie 2010 (data consemnării prețului), nefiind

respectată data raportului de expertiză stabilită prin Decizia Curții

Constituționale nr. 12/2015. Comparabila reținută de

instanță nu respectă nici modalitatea de vânzare „în mod

obișnuit” a imobilelor, întrucât este vizată vânzarea unei cote de

22%, aspect ce reprezintă o situație de vânzare mai apropriată

unei vânzări forțate pe o piață limitată, și nu o

vânzare liberă. Nu se respectă nici criteriul, „imobile de

același fel”.

- Exproprierea

acestei proprietăți imobiliare, monument istoric, este ilegală,

fiind încălcate prevederile Legii monumentelor istorice. În baza

documentației depuse de expropriator și experți, rezultă că,

la data exproprierii, „Hala x era complex comercial monument istoric grupa

valorică B, anul