ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1311/2017

Asupra cauzei de față constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 25 octombrie 2010 pe rolul Tribunalului, secția a V-a civilă, sub nr. 51340/3/2010, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul București, prin Primar General, stabilirea dreptului la despăgubiri și a cuantumului acestora pentru imobilul proprietatea sa, situat în București, str. B., întrucât prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 03 august 2010, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, s-a consemnat la dispoziția sa o despăgubire în cuantum de 75.

327 RON, care nu este justă față de data demarări procedurii de expropriere, respectiv 02 noiembrie 2006. De asemenea, a solicitat suspendarea efectelor hotărârii mai sus menționate, sub aspectul transferului dreptului de proprietate către pârât de la data consemnării despăgubirii până la data stabilirii prin hotărâre judecătorească a cuantumului acesteia.

Prin sentința civilă nr. 2106 din 20 noiembrie 2012, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis acțiunea, a anulat hotărârea din 03 august 2010 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, a stabilit valoarea despăgubirilor pentru imobilul proprietatea reclamantei la suma de 45.000 euro, echivalentă în lei la data plății.

Prin decizia nr. 118/A din 13 martie 2015, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins apelul formulat de reclamantă și a admis apelul formulat de Municipiul București; a schimbat în parte hotărârea atacată, în sensul că a stabilit valoarea despăgubirilor la suma de 26.393 euro, echivalent în lei la data plății.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță de apel a reținut că:

Sentința civilă nr. 728/2010, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în raport de care reclamanta a solicitat stabilirea despăgubirilor aferente imobilului, a fost pronunțată în condițiile art. 24 din Legea nr. 33/1994, prin care instanța a luat act de învoiala părților asupra exproprierii și a despăgubirii.

Instanța de apel a dispus efectuarea unei expertize în condițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care a avut ca obiectiv determinarea valorii imobilului situat în București, str. B., atât la momentul transmiterii dreptului de proprietate, cât și la momentul efectuării expertizei.

De asemenea, s-a constatat că valoarea stabilită de experți prin expertiza efectuată în apel este mai mică decât cea determinată de prima instanță, astfel încât apelul declarat de reclamantă a fost respins, ca nefondat.

Cât privește apelul formulat de Municipiul București, prin Primar General, a fost respinsă critica referitoare la tardivitatea cererii de chemare în judecată, deoarece s-a constatat că hotărârea din 03 august 2010 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a fost comunicată reclamantei, la data de 22 septembrie 2010, iar cererea a fost depusă la oficiul poștal la data de 22 octombrie 2010, conform vizei aplicate pe plicul cu care aceasta a fost expediată. Instanța de apel a apreciat însă că este întemeiată critica ce privește cuantumul despăgubirii, întrucât legile speciale în materia exproprierii impun ca despăgubirea să fie justă, reținându-se că prin Decizia Curții Constituționale nr. 12/2015, publicată în M. Of. la data de 03 martie 2015, s-a statuat că despăgubirile acordate în cadrul procedurii exproprierii trebuie să fie determinate în raport de valoarea imobilului de la momentul realizării transferului dreptului de proprietate. Același principiu a fost stabilit de Curtea Constituțională și prin Decizia nr. 395/2013, cu ocazia analizei dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta A. și Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București.

Prin decizia nr. 1700 pronunțată la data de 19 iunie 2015, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis cele două recursuri și a trimis cauza spre rejudecarea apelului.

Pentru a hotărî astfel, Înalta Curte de Casație și Justiție a reținut următoarele:

Art. 304 pct. 7 C. proc. civ., invocat de recurenți, prevede că modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate, când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii,

Din această perspectivă, raportat și la dispozițiile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., considerentele unei hotărâri trebuie să cuprindă motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum și cele pentru care s-au înlăturat susținerile și cererile părților.

Acest aspect echivalează cu nemotivarea hotărârii atacate în ceea ce privește stabilirea valorii imobilului supus exproprierii în acord cu dispozițiile art. 26 - art. 27 din Legea nr. 33/1994, împiedicând exercitarea controlului judiciar, instanța de recurs fiind, astfel, în imposibilitate de a putea analiza justețea soluției adoptate.

În condițiile în care instanța de apel nu a arătat argumentele de fapt și de drept pentru care a ales varianta expertului B. pentru calculul despăgubirilor și nici nu a explicat de ce la calculul despăgubirilor a avut în vedere doar o suprafață de 36,2 m.p., fiind incidente dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., ambele recursuri au fost admise în sensul menționat anterior.

În rejudecare, cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel, secția a III - a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, la data de 23 octombrie 2015.

Instanța de apel a dispus efectuarea unei noi expertize, având ca obiectiv evaluarea imobilului din str. B., prin raportare la următoarele comparabile:

- 1. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. A din 13 iunie 2010 de Biroul Notarial C., prin care SC D. SRL cumpără apartamentul nr. a din str. O. situat la etajul 4 al construcției cu număr cadastral x, înscris în C.F. nr. X a localității București sector 1 cu o suprafață totală de 75,41 m.p. împreună cu cota parte indiviză de 3.116% din părțile și dependințele comune ale construcției care, prin natura și destinația lor sunt în folosință comună, precum și cota indiviză de 15,03 m.p. din teren, împreună cu cota parte indiviză de 0.48% din părțile și dependințele comune ale construcției care, prin natura și destinația lor sunt în folosință comună, precum și cota indiviză de 2,29 m.p. din teren la prețul de 140.000 euro plus TVA. Preț doar pentru apartament (fără teren indiviz în proprietate): 114.500 euro plus TVA. An construcție 2009.

- 2. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. B din 28 ianuarie 2010 de Biroul Notarial E., prin care F. cumpără apartamentul nr. b situat în str. Be, împreună cu cota parte indiviză de 8,98% din părțile și dependințele apartamentului, care prin natura și destinația lor sunt în proprietate comună, precum și suprafața 15.18 m.p. teren aferent, situat sub construcție. conform art. 33 din H.G. nr. 996/2011. Prețul vânzării: 30.000 euro (123.537 RON).

- 3. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. C din 23 decembrie 2010 autentificat de Biroul Notari Publici G. prin care H. cumpără apartamentul nr. c situat în str. Be. , sector 1, cu o suprafață utilă de 13,55 m.p., împreună cu cota indiviză de 1.60% din părțile și dependințele comune al imobilului bloc, care prin natura și destinația lor sunt în folosință comună, precum și terenul în suprafață de 4,92 m.p. situat sub construcție care se înstrăinează în condițiile art. 33 din H.G. nr. 20/1996, privind aplicarea Legii nr. 112/1995. Prețul vânzării: 10.125 euro (43.405 RON curs 4.2869 RON/euro).

- 4. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. D din 23 februarie 2011 autentificat de Biroul Notarului Public I., prin care J. cumpără locuința situată în str. M. total suprafață utilă 35.85 m.p. prin extindere fără autorizație pe terenul Statului Român, împreună cu cota indiviză de 16,17% din părțile de folosință comună ale imobilului și suprafața indiviză de 50,46 m.p. teren situat sub construcție, conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996. Construcție înainte de 1960, finisaje inferioare. Prețul vânzării: 11.000 euro.

- 5. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. E din 25 mai 2010 autentificat de Biroul Notarului Public K. prin care a fost cumpărat apartamentul d, situat în București, str. B., în suprafață utilă de 59,09 m.p. împreună cu cota indiviză corespunzătoare din suprafața de folosință comună a imobilului-bloc și dreptul de folosință, pe durata existenței construcției asupra terenului aferent apartamentului, în suprafață de 10,73 m.p. Prețul vânzării: 81.200 euro.

- 6. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. F din 28 septembrie 2010 autentificat de Biroul Notarial L., prin care se cumpără apartamentul nr. e situat în București, str. B., în suprafață utilă de 78.90 m.p. și logie = 2.38 m.p., apartament în suprafață totală de 81,28 m.p., împreună cu cota indiviză aferentă din părțile de folosință comună a imobilului bloc și dreptul de folosință, pe durata existenței construcției, asupra cotei indivize de teren de 13.75 m.p. aferent apartamentului. Prețul vânzării: 140.000 euro.

- 7. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub G din 20 decembrie 2010 autentificat de Biroul Notarilor Publici Asociați M. prin care s-a cumpărat apartamentul nr. f, situat în București str. B., cu o suprafață totală de 37,15 m.p., împreună cu dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 54,21 m.p., teren situat sub construcție, deținut conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996 privind aplicarea Legii nr. 112/1995. Prețul vânzării: 125.000 euro.

- 8. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. H din 20 decembrie 2010 autentificat de Biroul Notarului Public N. referitor la vânzarea-cumpărarea unui imobil teren în suprafață de 420 m.p. situat în București, str. B., suprafața de 52,29 m.p. (din 420 m.p.) este afectată de suprapunerea cu imobilul situat în București, sector 1, str. B. Pe terenul ce face obiectul contractului se află două construcții edificate fără autorizație de construire.

În privința valorii despăgubirilor, apelanta-reclamantă a solicitat:

- în principal stabilirea acestora la suma de 159.862 euro, prin raportare la comparabila nr. 7, întrucât respectivul imobil a fost vândut în aceeași perioadă cu data consemnării despăgubirii; este situat vis-a-vis de imobilul expropriat, are același statut juridic (a fost naționalizat și cumpărat de fostul chiriaș în baza Legii nr. 112/1995, ceea ce înseamnă că și cu privire la teren situația era identică); comparabila nr. 7 a suferit cea mai mică corecție brută, respectiv 27,9%

- în subsidiar, obligarea pârâtului la plata sumei de 351.811 RON (7.405 RON/m.p. * 47,51 m.p.), motivat de faptul că procedura de expropriere a fost demarată de Municipiul București în 2008, în baza Legii nr. 33/1994. Deși sumele propuse nu au fost acceptate de niciun proprietar, Municipiul București a sesizat instanța de judecată doar pentru o parte dintre proprietari, printre care și familia O. Conform sentinței civile nr. 728 din 5 mai 2010, valoarea apartamentului în suprafață utilă de 99 m.p. a fost de 733.118 RON (respectiv 7.405 RON/m.p.)

- în terțiar, reclamantul a solicitat să îi fie acordată suma recomandată de comisia de experți respectiv 51.742 euro (raportat la comparabila nr. 5).

Pârâtul a arătat că toate comparabilele avute în vedere sunt eronate, în lipsa corecțiilor referitoare la valoarea terenului, în condițiile în care exproprierea a privit numai dreptul de proprietate asupra construcției, nu și asupra terenului.

Ministerul Public a susținut acordarea despăgubirilor potrivit concluziilor raportului de expertiză refăcut, respectiv 40.847 euro, întrucât comparabilele suplimentare (5, 6 și 7) avute în vedere se referă la imobile construite după 1990, iar imobilul în cauză a fost construit în anii 1930.

Cu privire la acest aspect, Curtea a reținut că experții au constatat că anul construirii imobilelor din contractele de vânzare-cumpărare de la pct. 5, 6 și 7 nu este precizat, însă apreciind că imobilele 5 și 6 au fost construite probabil în 1991, au aplicat o corecție de - 20% și 0% pentru imobilul 7. În condițiile în care experții au aplicat corecția referitoare la vechimea imobilelor, Curtea a constatat că aceste elemente de comparat (5 și 6) nu pot fi înlăturate pe considerentul că imobilul în litigiu a fost edificat în 1930, în condițiile în care diferența de preț generată de diferența de vechime a fost corectată prin reducerea cu un procent de 20%. Referitor la susținerea Ministerului Public în privința vechimii imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare menționat ca reprezentând comparabila nr. 7, Curtea a referit la aceasta în cadrul solicitării principale formulate de apelanta-reclamantă.

În ceea ce privește susținerea apelantului-pârât, referitoare la faptul că toate elementele supuse comparației cuprind pe lângă construcție și teren, ceea ce nu este cazul imobilului expropriat, Curtea a constatat că și sub acest aspect diferențele au fost corectate de către experți, aceștia lămurind în răspunsul la obiecțiuni următoarele:

- a fost aplicată corecția pentru terenul aferent comparabilei 1 (în sensul că a fost scăzut prețul pentru terenul în proprietate precizat în contract - 13.500 euro + 2.000 euro = 15.500 euro);

- a fost aplicată corecția pentru terenul aferent pentru comparabila 7, pentru teren în proprietate amplasat sub construcție, în sensul că s-a scăzut valoarea terenului: 54,21 m.p. * 900 euro/m.p.; (în cadrul răspunsului la obiecțiuni experții au stabilit și o variantă în care pentru această comparabilă nu a fost aplicată corecția pentru teren).

- Nu a fost aplicată corecție pentru restul comparabilelor deoarece acestea au teren aferent cf. art. 33 din H.G. nr. 20/1996 ca și imobilul în litigiu.

Prin urmare, susținerea apelantului-pârât a fost apreciată ca neîntemeiată, comparabilele fiind similare cu cel în litigiu ca urmare a aplicării corecțiilor necesare.

Curtea a apreciat că suma de 159.862 euro nu se încadrează în cerințele legii de "preț cu care se vând în mod obișnuit"

imobile similare.

De altfel, s-a constatat că imobilul reprezentând comparabila nr. 7 a suferit cea mai mică corecție în răspunsul la obiecțiuni (+34.862), însă această corecție a fost una pozitivă și s-a datorat, pe de o parte, variantei de răspuns încuviințate de instanță (cu corecție 0% pentru terenul aferent, deși în varianta inițială experții stabiliseră o corecție de -54,21 m.p. x 900 euro/m.p.) și pe de altă parte neaplicării niciunei corecții pentru vechimea imobilului, deși aceasta era neprecizată. Or, Curtea a constatat că prima variantă propusă de experți este cea relevantă în cauză, deoarece imobilul expropriat are o suprafață de 15,21 m.p., teren în folosință, în timp ce comparabila nr. 7 are 54,21 m.p. în proprietate, situațiile nefiind similare nici din punct de vedere juridic și nici din punct de vedere al prețului probabil al unui asemenea imobil.

În ceea ce privește solicitarea secundară a apelantei-reclamante de stabilire a despăgubirilor la suma de 7.405 RON/m.p. x 47,51 m.p., respectiv 351.811 RON, raportat la despăgubirile stabilite prin sentința civilă nr. 728 din 5 mai 2010 pentru apartamentul familiei O. din același imobil, Curtea a apreciat că nici aceasta nu este întemeiată.

Curtea a apreciat că această despăgubire nu poate reprezenta un argument pentru înlăturarea concluziilor tehnice ale expertizei deoarece nu poate fi reținută similaritatea imobilelor, în condițiile în care chiar dacă apartamentul este situat în același imobil și a fost supus exproprierii în aceeași perioadă, cu toate acestea are o suprafață mai mare (care poate influența inclusiv prețul pe metru pătrat, iar nu numai prețul total), iar alte aspecte ce impun corecții sunt incerte (cum ar fi existența finisajelor).

Prin urmare, valoarea despăgubirilor urmează a fi stabilită în raport de valoarea recomandată de către comisia de experți, respectiv 51.742 euro, sumă pe care instanța o apreciază ca fiind conformă dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și ca reprezentând o justă despăgubire pentru exproprierea imobilului apelantei-reclamante.

Întrucât suma astfel stabilită este superioară celei stabilite în primă instanță, potrivit art. 296 C. proc. civ., Curtea a respins apelul formulat de apelantul-pârât (în limitele deciziei de casare și raportat la criticile prin care acest apelant a solicitat diminuarea despăgubirilor acordate în primă instanță) și a admis apelul apelantei-reclamante, schimbând sentința în sensul celor arătate anterior, cu aplicarea art. 274 C. proc. civ. în privința cheltuielilor de judecată

Împotriva deciziei civile nr. 27A din 16 ianuarie 2017 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, au declarat recurs reclamanta A. și pârâtul Municipiul București prin primarul general.

Recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 27A din 16 ianuarie 2017 pronunțată de către Curtea de Apel București, secția a-III-a civilă, vizează interpretarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, considerându-se că suma acordată de către instanța de apel, nefiind o despăgubire calculată conform acestui text de lege contravine legislației civile internaționale și naționale (CEDO, Constituție și C. civ.) neechivalând cu o dreaptă despăgubire.

Se solicită modificarea deciziei civile nr. 27A din 16 ianuarie 2017 și acordarea sumei de 159.862 euro, aceasta fiind cea mai apropiată de valoarea reală a imobilului, fost proprietate reclamantei, și expropriat prin hotărârea din 03 august 2010 deoarece suma de 159.862 euro corespunde comparabilei nr. 7, ce a fost vândut la data de 28 septembrie 2010, în aceeași perioadă cu data consemnării despăgubirii. Imobilul prezentat la comparabila nr. 7 avea același statut juridic cu apartamentul reclamantei, respectiv fusese naționalizat și cumpărat de fostul chiriaș în baza Legii nr. 112/1995, ceea ce înseamnă că și cu privire la teren situația era identică.

Comparabila nr. 7 a suferit cea mai mică corecție brută, respectiv 27,9%, știut fiind faptul ca valoarea cu cea mai mică corecție brută este însușită de experții evaluatori, recomandarea comisiei de experți în sensul valorii de 51.742 euro nu are un fundament științific, fiind probabil consecința temerii însușirii unei valori mari, dar care reprezenta valoarea de piața reală de la momentul respectiv.

Se mai solicită modificarea deciziei civile nr. 27A din 16 ianuarie 2017 și acordarea sumei de 351.811 RON (7.405 RON/m.p. x 47,51 m.p.), în funcție de valoarea menționată în sentința civilă nr. 728 din 05 mai 2010, valoarea în suprafața utilă de 99 m.p. a fost de 733.118 RON, respectiv 7.405 RON (1.763 euro)/m.p.

Se susține că nu se pot reține argumentele instanței de apel conform cărora valoarea apartamentului ar fi fost influențată de finisaje întrucât în nicio situație, expropriatorul nu a evaluat finisajele, iar pe de altă parte, nici în cazul comparabilelor 1-7 nu s-au evaluat finisajele, în concluzie, se solicită casarea deciziei civile nr. 27A din 16 ianuarie 2017 și trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea refacerii raportului de expertiză prin includerea în comparabile și a apartamentului situat în București, str. B.

În drept s-a invocat motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Recursul declarat de pârâtul Municipiul București, prin Primar General vizează incidența dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicitându-se admiterea apelului formulat de apelantul-pârât Municipiul București și respingerii ca neîntemeiat a apelului formulat de apelanta-reclamantă, cu consecința diminuării cuantumului despăgubirilor acordate pentru exproprierea imobilului situat în București, sector 1, str. B.; în subsidiar, admiterea recursului, casarea deciziei și trimiterea cauzei la instanța de apel spre rejudecare pentru administrarea unei expertize cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 33/1994.

Se apreciază că hotărârea pronunțată a fost dată cu greșita aplicare a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (coroborate cu dispozițiile Deciziei Curții Constituționale nr. 12/2015), a dispozițiilor Normativului P13S/1999 aprobat prin Ordinul nr. 85/N/1999 emis de Ministrul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, a dispozițiilor art. 33 din H.G. nr. 20/1996 pentru stabilirea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, precum și a dispozițiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ.

Cu privire la raportul de expertiză tehnică judiciară imobiliară validat de instanța de apel, susține recurentul că opinia comisiei de experți nu întrunește exigențele dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, coroborate cu dispozițiile Deciziei Curții Constituționale nr. 12/2015.

Instanța de apel, în mod eronat, a ignorat faptul că tranzacțiile utilizate de către comisia de experți nu pot fi considerate comparabile pentru imobile similare, în lipsa aplicării corecțiile adecvate, pronunțând o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor legale. Cu privire la elementul de comparație vechime construcție, experții s-ar fi raportat la indicele IMO - Indicele imobiliare, ignorând dispozițiile Normativului P135/1999, aprobat prin Ordinul nr. 85/N/1999 emis de Ministrul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului.

Corecția anterior menționată se bazează pe un indice calculat pe baza anunțurilor publicate pe site-ul x, încălcând astfel dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, coroborate cu dispozițiile Deciziei Curții Constituționale nr. 12/2015, precum și dispozițiile Normativului P 135/1999, aprobat prin Ordinul nr. 85/N/1999 emis de Ministrul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului. Prin urmare, clădirea în care era situat apartamentul expropriat a fost edificată în anul 1930, la data exproprierii (2010) având 80 de ani vechime. Potrivit normativului anterior menționat, pentru o clădire de locuit, cu o vechime de 80 de ani, în stare tehnică foarte bună, se aplică o corecție de -85%.

Cu privire la elementul de comparație suprafața de teren, se apreciază că instanța de apel, în mod greșit, nu a ținut cont de faptul că apelanta-reclamantă nu deținea un titlu de proprietate asupra terenului, acesta fiindu-i atribuit numai în folosință.

Nu se poate afirma că suntem în prezența unor comparabile pentru imobile similare, atât timp cât tranzacțiile avute în vedere la efectuarea expertizei privesc imobile compuse din construcții și teren în proprietate, iar experții nu au aplicat corecții în acest sens sau nu au scăzut valoarea terenului de sub construcție din prețul imobilelor utilizate drept comparabile.

Instanța de apel a apreciat în mod greșit faptul că sintagma "teren aferent" (astfel cum este precizat în scriptele de comparație) ar reprezenta teren în folosință. Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1 din 13 septembrie 2004, prin care autoarea apelantei-reclamante a dobândit imobilul expropriat, precizează în mod neechivoc faptul că aceasta a dobândit terenul în folosință.

De altfel, prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 03 august 2010 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, ce face obiectul prezentei cauze, măsura exproprierii a vizat doar apartamentul, fapt necontestat de către apelanta-reclamantă prin acțiunea introductivă de instanță.

Este evident faptul că în ceea ce privește comparabilele analizate, acestea au ca obiect atât construcție, cât și teren, acesta din urmă dobândit în temeiul prevederilor art. 33 din H.G. nr. 20/1996. Astfel, imobilele apreciate de către instanța de apel ca fiind "similare" și utilizate drept comparabile, sunt compuse atât din teren, cât și din construcție, spre deosebire de imobilul expropriat, format exclusiv din construcție.

Instanța de apel a menționat în mod expres în decizia recurată că "nu a fost aplicată corecție pentru restul imobilelor", acceptând în mod nepermis că nu a fost aplicată nicio corecție și că nu a fost scăzută valoarea terenului de sub construcție din prețul imobilelor utilizate drept comparabile.

O asemenea abordare ignoră valoarea dreptului de proprietate, anulând diferențele de ordin juridic între dreptul de proprietate și dreptul de folosință, concluziile instanței de apel fiind contrazise de Ghidul Valorilor Orientative ale Proprietăților Imobiliare în Municipiul București (2010), care indică un preț pentru terenul ocupat de construcții.

Rezultă că suma validată de către instanța de apel cu titlu de despăgubire pentru imobilul expropriat, include valoarea terenului aflat sub construcție, deși apelanta-reclamantă nu deținea un titlu de proprietate asupra acestuia, motiv pentru care nu avea posibilitatea legală de a pretinde despăgubiri în acest sens.

Potrivit dispozițiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ.:

" în caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum și asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului".

Prin încheierea pronunțată la data de 06 aprilie 2016, instanța de apel a dispus efectuarea unei noi expertize, cu luarea în considerare a patru comparabile suplimentare (fără a motiva necesitatea suplimentării probatoriului), încălcând astfel decizia de casare, prin care au fost admise recursurile formulate strict în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Având în vedere faptul că recursurile formulate în primul ciclu procesual au fost admise exclusiv sub aspectul nemotivării hotărârii atacate, iar nu și pentru că decizia recurată este lipsită de temei legal sau pentru că ar fi fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, se apreciază că realizarea unei noi expertize excede limitelor impuse de decizia de casare.

Analizând recursurile declarate prin prisma dispozițiilor legale incidente și a motivelor de recurs invocate, Înalta Curte de Casație și Justiție va respinge recursurile formulate ca nefondate pentru următoarele considerente:

În susținerea primului motiv de recurs, se arată că au fost încălcate prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum și ale legislației internaționale și naționale, a jurisprudenței CEDO, a dispozițiilor din Constituție și din C. civ., în sensul că nu a fost acordată o dreaptă despăgubire pentru imobilul expropriat, solicitându-se, în concret, luarea în considerare de către instanța a comparabilei nr. 7.

Criticile invocate de recurenta-reclamantă sub acest aspect sunt nefondate.

Pentru a fi incident motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., este necesar ca instanța să fi interpretat și aplicat în mod greșit dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Prin hotărârea de expropriere din 03 august 2010, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 au fost stabilite despăgubiri pentru imobilul expropriat, iar reclamanta a contestat această hotărâre prin care a fost stabilită o despăgubire în cuantum de 75.327 RON, apreciată de ea că nu ar fi justă față de data demarării procedurii de expropriere, respectiv 02 noiembrie 2006.

În cauză, în mod legal instanța de apel a interpretat și aplicat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, conform cărora:

" la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială."

Potrivit prevederilor art. 44 alin. (3) din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Art. 481 C. civ. în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispune în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.

De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Dreptului Omului, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.

Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr. 1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.

Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.

În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.

Atunci când se analizează sintagma "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel" se poate ajunge, fără putință de tăgadă, în mod cert la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul a acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți. Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel, ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.

În primul rând, instanța de apel a reținut că experții desemnați în cauză au avut în vedere la determinarea cuantumului despăgubirii, ca și comparabile, contractele de vânzare-cumpărare nr. B din 28 ianuarie 2010, nr. A din 16 iunie 2010 și nr. C din 23 decembrie 2010. În cuprinsul raportului de expertiză (supliment și refacere), prin metoda comparației, raportat la comparabilele menționate anterior, s-a concluzionat că valoarea imobilului expropriat, în suprafață utilă de 47,51 m.p., la data hotărârii de expropriere din 03 august 2010 este de 51.742 euro, concluzii menținute și în cadrul răspunsului la obiecțiuni. Pe de altă parte, din tabelele anexate și din punctele de vedere, argumentate, ale experților, s-a reținut că au fost aplicate corecțiile relative la anul construirii imobilului și lipsa de folosință a terenului, valoarea fiind determinată în raport de criteriile stabilite de instanță.

De altfel, experții, în cuprinsul lucrării întocmite, au analizat prețurile stipulate în tranzacțiile autentice depuse, astfel că o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contractele depuse ca și comparabile, a fost posibilă, fiind validată în mod just de curtea de apel.

Instanța de apel a reținut în mod corect că valoarea imobilului expropriat, stabilită prin metoda comparației directe, raportat la contractele mai sus evidențiate, respectă exigențele legale și principiile consacrate de legile speciale ale exproprierii, de Constituție și de C. civ., precum și de jurisprudența Curții Constituționale, în contextul controlului de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (prin Deciziile nr. 984/2012 și nr. 395/2013).

Pe de altă parte, criticile recurentei sub aspectul nereținerii comparabilei nr. 7 nu subzistă. Instanța de apel, în mod just, a considerat că tranzacțiile utilizate de către comisia de experți nu pot fi considerate comparabile pentru imobile similare, în lipsa aplicării unor corecții adecvate, decizia civilă recurată nefiind susceptibilă de a fi modificată pentru critici de nelegalitate sub acest aspect.

Susținerile recurentei reclamante referitoare la interpretarea și aplicarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 se impun a fi respinse, despăgubirea fiind stabilită în mod just, cu respectarea criteriilor legale, în raport de momentul transferului dreptului de proprietate, dată la care a operat și momentul nașterii raportului juridic dintre expropriat și expropriator, potrivit celor statuate prin Decizia Curții Constituționale nr. 12 din 15 ianuarie 2015.

De asemenea, instanța de apel a respins în mod just solicitarea recurentei reclamante de stabilire a despăgubirilor la suma de 159.862 euro, deoarece această sumă nu poate reprezenta un "preț cu care se vând în mod obișnuit" imobile similare, prin prisma aplicării dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Nici critica subsidiară a recurentei reclamante privind neacordarea valorii menționate în sentința civilă nr. 728 din 5 mai 2010 nu poate conduce la reținerea nelegalității deciziei recurate. Urmare a pronunțării acestei sentințe, s-a dispus exproprierea pentru cauză de utilitate publică de interes local a imobilului pârâților situat în București str. B. cu suprafața utilă de 99,07 m.p. împreună cu cota indiviză din părțile de folosință comună și 31,68 m.p. teren aflat sub construcție, fiind stabilite despăgubiri în cuantum de 733.118 ROn (7.405 RON/m.p.), pârâții exprimându-și acordul în privința cuantumului despăgubirilor. Instanța de apel a reținut în mod corect, în contextul aplicării și interpretării dispozițiilor legale referitoare la analiza prețului cu care se vând în mod obișnuit imobilul expropriat, cu privire la această comparabila, nr. 3, că nu a putut fi constatată similaritatea imobilelor în discuție, în condițiile în care chiar dacă apartamentul nr. 3 este situat în același imobil și a fost supus exproprierii la un moment contemporan cu cel expropriat, el are o suprafață mai mare, existând diferențe și în privința corecțiilor aplicate; mai mult decât atât, valoarea despăgubirilor acordate prin această hotărâre judecătorească nu este una stabilită în mod veritabil într-o procedură juridicțională pe baza unei expertize efectuate în condițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ci pe baza unui acord al părților, aspect care nu poartă atributul autorității de lucru judecat.

Drept urmare, recursul declarat de reclamanta A. se privește a fi nefondat, urmând a fi respins.

Se susține, în primul rând, incidența motivului de modificare reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., invocându-se greșita aplicare a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, a Deciziei Curții Constituționale nr. 12/2015, a Normativului P13S/1999 aprobat prin Ordinul nr. 85/N/1999 emis de Ministrul Lucrărilor privind aplicarea Legii nr. 112/1995, a dispozițiilor art. 33 din H.G. nr. 20/1996, precum și a dispozițiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ.

În contextul invocării modului de interpretare a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, referitoare la prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele, se învederează că, în ceea ce privește comparabilele analizate, acestea vizează atât construcția, cât și teren, acesta din urmă dobândit în temeiul prevederilor art. 33 din H.G. nr. 20/1996. Astfel, imobilele apreciate de către curtea de apel ca fiind "similare" și utilizate drept comparabile, ar fi compuse atât din teren, cât și din construcție, spre deosebire de imobilul expropriat, format exclusiv din construcție și numai dreptul de folosință asupra terenului aferent.

Susținerea recurentului-pârât în sensul că suma validată de către instanța de apel cu titlu de despăgubire pentru imobilul expropriat include valoarea terenului aflat sub construcție, deși reclamanta nu deținea un titlu de proprietate asupra acestuia, motiv pentru care nu avea posibilitatea legală de a pretinde despăgubiri în acest sens, nu poate conduce la reținerea nelegalității deciziei recurate.

Această critică a recurentului-pârât nu este fondată, comparabilele reținute de instanță fiind similare cu cele în litigiu ca urmare a aplicării corecțiilor necesare, deoarece diferențele au fost corectate de către experți, aceștia lămurind în răspunsul la obiecțiuni că a fost aplicată corecția pentru terenul aferent comparabilei 1, a fost aplicată corecția pentru terenul aferent comparabilei 7 și că nu a fost aplicată corecție pentru restul comparabilelor, deoarece acestea au teren aferent ca și imobilul în litigiu.

Se mai învederează eronata aplicare a legii sub aspectul nereținerii corespunzătoare a comparabilelor imobilului în litigiu, legat de faptul că tranzacțiile utilizate de către comisia de experți nu ar putea fi considerate comparabile pentru imobile similare, în lipsa aplicării corecțiilor adecvate, susținere ce nu subzistă, deoarece instanța de apel a analizat fiecare comparabilă în parte avută în vedere de către experți, a apreciat în ce măsură fiecare comparabilă corespunde sau nu prevederilor incidente și a dispus în consecința printr-o decizie legală, în contextul aplicării dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, aprecieri care nu pot fi cenzurate de această instanță de recurs învestită exclusiv cu un control de legalitate a deciziei recurate.

Așadar, instanța a interpretat în mod just sintagma "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială" care se referă la prețul de piață cel mai probabil la care ar trebui să se vândă un bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială liberă.

Prin acordarea sumei ce se cuvine reclamantei care reprezintă o justă despăgubire pentru imobilul expropriat, pe baza evaluărilor experților, pe baza comparabilei validate, instanța a pronunțat o hotărâre legală, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și a practicii instanței de contencios constituțional.

Motivul de recurs privind încălcarea art. 315 C. proc. civ. nu poate fi primit. Dispozițiile art. 315 C. proc. civ. au fost respectate de instanța de apel. Chiar dacă instanța de recurs a casat decizia recurată pentru nemotivarea deciziei, prin prisma dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., administrarea probei cu expertiză în rejudecarea apelului de către curte nu poate echivala cu încălcarea dispozițiilor obligatorii ale instanței de control judiciar dispuse prin decizia nr. 1700/2015 a Înaltei Curți de Casație și Justiție. Așadar, măsura admisă prin încheierea pronunțată la data de 06 aprilie 2016 de Curtea de apel care a dispus efectuarea unei noi expertize, cu luarea în considerare a patru comparabile suplimentare respectă dispozițiile art. 295 alin. (2) C. proc. civ. Cum efectul devolutiv are consecințe și asupra probelor care pot fi administrate în apel, instanța de apel putând încuviința refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanță, precum și administrarea altor probe, dacă le consideră necesare pentru soluționarea cauzei, administrarea de noi probe în scopul lămuririi complete a raporturilor deduse judecății nu încalcă dispozițiile obligatorii ale deciziei de casare care au vizat nemotivarea deciziei recurate.

Pe de altă parte, susținerile recurentului pârât vizând indicele pentru elementul de comparație vechime construcție care ar fi fost calculat pe baza anunțurilor publicate pe site-ul x, cele privind lipsa dovezilor privind o eventuală reabilitare sau reconsolidare a imobilului constituie aprecieri ce nu pot atrage incidența motivului de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. De altfel, recurentul pârât nici nu explicitează în ce constă interpretarea eronată a prevederilor incidente, făcând doar referire la aceste dispoziții legale.

Pentru aceste considerente, se vor respinge recursurile formulate de recurenta reclamantă A. și de pârâtul Municipiul București prin primarul general ca nefondate și în baza art. 312 C. proc. civ. se va menține decizia recurată ca legală.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanta A. și de pârâtul Municipiul București prin primarul general împotriva deciziei civile nr. 27A din 16 ianuarie 2017 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 22 septembrie 2017.