ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 224/2017

Decizia nr. 224/2017

Asupra recursurilor de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, reclamanta SC A. SRL a contestat Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 20 din 8 decembrie 2010 emisă de Primăria Municipiului București - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, solicitând instanței anularea hotărârii și obligarea pârâtei la plata contravalorii reale a terenului expropriat; în cuantum de 54.000 euro în echivalent în lei la cursul BNR din data plății.

Prin Sentința nr. 716 din 2 iunie 2014, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis contestația și a anulat în parte Hotărârea nr. 20 din 8 decembrie 2010 emisă de Primăria Municipiului București - Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, stabilind cuantumul despăgubirilor datorate contestatoarei pentru terenul expropriat la suma de 43.620 lei, a obligat pârâtul Municipiul București la suma de 4.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Prin Decizia nr. 569A din 23 septembrie 2016, Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins, ca nefondate, apelurile declarate de pârâtul Municipiul București și de Parchetul de pe lângă Tribunalul București împotriva Sentinței nr. 716/2014 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă.

A admis apelul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva aceleiași sentințe civile.

A schimbat în parte sentința, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 73.155 lei.

A menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate.

A obligat Municipiul București să plătească apelantei-reclamante SC A. SRL cheltuieli de judecată în sumă de 1.500 lei, reprezentând onorariu de expertiză în apel.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut incidența în cauză a Deciziei nr. 12/2015 a Curții Constituționale, prin care s-a statuat că prevederile art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004 raportate la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză", cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale, iar experții și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de proprietate, în speță acesta fiind, conform art. 15 ipoteza a II-a din Legea nr. 198/2004, data de 1 februarie 2011, momentul consemnării despăgubirii în sumă de 6.770,40 lei, conform ordinului de plată depus la dosarul de apel.

Municipiul București consideră că stabilirea valorii despăgubirii în funcție de alți parametrii decât expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici, la care face trimitere art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, este nelegală și are drept consecință eludarea dispozițiilor legale în baza cărora s-a realizat exproprierea.

Este adevărat că dispozițiile art. 4 pct. 9 din Legea nr. 198/2004, sub imperiul căreia s-a efectuat procedura de expropriere, prevedeau că raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici, potrivit art. 77

1

alin. (5) din C. fisc., însă textul vizează etapa necontencioasă a procedurii de expropriere, făcând trimitere explicită la obligațiile expropriatorului, anterioare emiterii hotărârii privind stabilirea despăgubirilor.

Potrivit dispozițiilor art. 9 al Legii nr. 198/2004 care a creat cadrul legal pentru soluționarea contestației expropriatului nemulțumit de cuantumul despăgubirii, acțiunile introduse în baza acestui text de lege se soluționează potrivit cu prevederile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, iar modalitatea de stabilire a despăgubirii este aceea impusă prin Decizia nr. 12/2015 a Curții Constituționale, general obligatorie și în raport de care hotărârea primei instanțe, care a stabilit valoarea despăgubirilor având în vedere valoarea de piață a imobilului la data efectuării expertizei, este greșită, fiind fondate criticile formulate de apelanta reclamantă SC A. SA, care a susținut că pentru respectarea principiului consacrat de dispozițiile art. 44 alin. (3) din Constituția României nu poate fi luat în calcul decât prețul de circulație al terenului de la momentul exproprierii.

În ceea ce privește apelul declarat de Ministerul Public, curtea de apel a reținut că nu pot fi primite susținerile privind lipsa de valoare economică a celor două parcele de teren expropriate, de 26 mp și, respectiv 1 mp. Nici evaluarea efectuată în procedura administrativă și niciuna dintre expertizele dispuse în cauză nu au concluzionat în acest sens.

Se observă că pentru despăgubirea propusă de expropriator, de 45 euro/mp, "au fost utilizate drept comparabile valorile indicate de către Ghidul privind valorile orientative ale proprietăților imobiliare în 2010 - București, inclusiv nota de diminuare de 10% a tuturor valorilor orientative imobiliare, începând cu 1.09.2010", concluzionându-se că "valoarea de despăgubire medie acoperitoare generală - bază a valorii de despăgubire, pentru un teren destinat construcțiilor și în general a edificării proiectelor imobiliare viitoare, situat pe teritoriul administrativ al Municipiului București, în speță fiind vorba de proiectul de interes public local "Supralărgire șos. D.", este, conform Ghidului (...) și zonat după cum urmează: pentru imobile situate în cartierul B., și pe acest bulevard: valoarea unitară de bază privind despăgubirea 855 euro/mp; pentru imobile situate în Zona a IV-a Mărginașe, respectiv zona situată la Est de bd. C.: valoarea unitară de bază privind despăgubirea 45 euro/mp.

Prin urmare, valoarea unitară de bază a fost stabilită nu în raport de dimensiunea suprafeței de teren expropriate, ci în raport de zona în care aceasta era încadrată, la est de Bulevardul. C., valoarea economică a celor două parcele fiind dată de destinația lor - "proiectul de interes public local Supralărgire șos. D.".

Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 "Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite." Acestea sunt elementele de luat în calcul pentru stabilirea unei drepte despăgubiri, astfel cum obligă art. 44 alin. (3) din Constituția României, și nu eventualul spor de valoare adus restului de teren rămas în proprietatea persoanei expropriate, după cum susține apelantul.

Este real că art. 27 din Legea nr. 33/1994 permite instanței de judecată să decidă asupra despăgubirii, dispunând că "primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî".

Limitele de apreciere sunt, însă, cele prevăzute la alin. (2) al textului de lege: oferta expropriatorului și pretențiile formulate de expropriat sau de altă persoană interesată.

În cauză, s-au efectuat expertize atât la judecata în fond, cât și în apel, iar comisiile de experți au stabilit valori sensibil egale pentru suprafața de teren expropriată, respectiv 17.577 euro (75.592 lei - expertiza de la fond) și 17.010 euro (73.155 lei - expertiza în apel), rapoartele prezentând detaliat motivele pentru care au fost selectate comparabilele.

Este adevărat că nu s-au identificai contracte de vânzare-cumpărare pentru suprafețe de 27 de mp, dar criteriul suprafeței este numai unul dinte criteriile pe baza cărora se verifică îndeplinirea condiției "imobile de același fel".

Atâta timp cât în raportul de expertiză sunt evidențiate toate elementele de comparație și sunt justificate ajustările aplicate comparabilei alese - în apel contractul de vânzare-cumpărare din 24 februarie 2011, având ca obiect un teren aflat în vecinătatea celui în discuție, nu există nicio justificare pentru ca instanța să nu își însușească opinia experților (fiind vorba despre cinci experți care au avut aceeași opinie, domnul E., desemnat de expropriator, făcând parte din ambele comisii), cu atât mal mult cu cât niciuna din părți nu a formulat obiecțiuni la concluziile expertizei.

Pentru considerentele redate și având în vedere solicitarea apelantei-reclamante de omologare a valorii stabilite de expertiza efectuată în apel, curtea de apel a schimbat în parte hotărârea tribunalului, în sensul stabilirii cuantumului despăgubirilor la suma de 73.155 lei.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București și pârâtul Municipiul București, prin primar general.

Recurentul Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București a solicitat, în baza motivului prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. admiterea recursului, casarea deciziei atacate și, pe fond, trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea efectuării expertizei evaluatorii cu respectarea cerințelor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

În motivare, recurentul a susținut încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, având în vedere că instanța de apel a omologat expertiza evaluatorie din calea de atac, care nu a respectat sintagma, "prețuri cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel".

Au fost utilizate ca și comparabile contracte de vânzare-cumpărare având prețurile cele mai mari de tranzacționare - de 600, 400 și respectiv, 350 euro/mp, calculându-se de către comisia de experți un preț de 630 euro/mp deși la o medie a prețurilor rezultate din comparabile, ar fi rezultat un preț sub 600 euro/mp.

De asemenea, aceste contracte de vânzare-cumpărare aveau ca obiect terenuri cu suprafețe foarte mari - de minim 18 ori mai mari, până la maxim 576 ori mai mari raportat la totalul de 27 mp. În acest context, este evident că nu s-a concretizat un preț cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială din care face parte și terenul expropriat.

În plus, valoarea stabilită nu este una corectă, raportat la mărimea suprafețelor expropriate, la zona în care, sunt situate și la lipsa de valoare economică a celor două loturi de teren de 1 mp și respectiv, 26 mp.

Experții au eliminat contracte de vânzare-cumpărare ce puteau fi utilizate ca și comparabile, cu prețuri și de 10 ori mai mici, pentru care se puteau aplica diferite corecții care să se refere la suprafețe, la amplasamente, la utilități, cu motivarea lapidară "comparabilă neadecvată, nu este din aceeași unitate administrativ-teritorială conform Legii nr. 33/1994", deși două dintre comparabile, respectiv comparabilele "B" (contract vânzare-cumpărare nr. x/2010, având ca obiect teren intravilan în suprafață de 497,53 mp situat în F., B-dul D. - fost Șoseaua D.) și "C" (contract vânzare-cumpărare nr. x/2010, având ca obiect teren intravilan în suprafață de 1.000,02 mp situat în F., sat D.) sunt plasate teritorial ca și imobilele ce fac obiectul contractelor de vânzare-cumpărare precizate de experți la pozițiile 3, 7, 11 și 13 din tabel și pe care aceștia nu le-au utilizat ca și comparabile.

Astfel, aceste ultime 4 contracte vizau terenuri situate în aceeași unitate administrativ-teritorială cu suprafețele expropriate și puteau fi folosite la stabilirea valorii acestora.

Validarea unui preț de 630 euro/mp presupune un cost total al unui hectar de teren în zona respectivă de 6.300.000 euro, context în care despăgubirea în cuantum de 73.155 lei acordată pentru cei 27 mp expropriați, constituiți dintr-o suprafață de teren de 1 mp, și o suprafață de 26 mp, este una total nerealistă.

Împrejurarea reținută în motivarea deciziei atacate referitoare la faptul că experții care au efectuat expertiza în apel au evidențiat în raport toate elementele de comparație și au justificat - din punctul lor de vedere, ajustările aplicate comparabilei reprezentate de contractul de vânzare-cumpărare din 24 februarie 2011 (având cel mai mare preț pe mp, respectiv 600 euro), nu exonerează instanța de apel de a ține a seama, la calcularea cuantumului despăgubirii, de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel cu cel în litigiu, rezultat din toate comparabilele adecvate existente în dosarul cauzei și nu numai de cele reținute cu acest titlu de experți, cerință înscrisă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Recurentul-pârât Municipiul București, prin primar general a solicitat, în baza motivului prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în principal, modificarea hotărârii atacate și, pe fond, respingerea acțiunii, iar în subsidiar, casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare, în vederea efectuării unui nou raport de expertiză.

În motivare, pârâtul a arătat că Legea specială nr. 198/2004 prevedea că valoarea despăgubirii se calculează conform valorii din grila notarilor publici - art. 4 alin. (9), aceasta fiind suma pe care o are de încasat persoana expropriată.

În baza art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, persoana expropriată avea dreptul să conteste contravaloarea despăgubirii astfel calculate - art. 9 din Legea nr. 198/2004.

Trimiterea legii speciale la prevederile legii generale trebuie interpretată în sensul aplicării legii generale astfel încât să nu golească de conținut prevederile legii speciale.

Art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile în ceea ce privește competența instanței de judecată, verificarea modului în care a fost stabilită contravaloarea despăgubirii, componența comisiei de experți.

Aceste dispoziții legale nu sunt aplicabile în ceea ce privește persoana care învestește instanța de judecată, soluția pe care o poate adopta instanța de judecată, criteriile de stabilire a despăgubirii, momentul calculării.

Astfel cum rezultă din actele depuse la dosar, pârâtul a stabilit contravaloarea despăgubirii cu respectarea prevederilor art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, în funcție de grila notarilor publici raportată la locul unde se situa imobilul expropriat.

În mod greșit instanța a reținut că valoarea despăgubirii trebuie calculată în funcție de valorile cu care se vând alte imobile.

Dacă în faza administrativă se calculează valoarea despăgubirii în funcție de valoarea din grila notarilor publici, iar în fața instanței de judecată se calculează valoarea despăgubirii în funcție de valorile cu care se vând alte imobile, atunci toate valorile care au fost stabilite în procedura exproprierii bazate pe prevederile Legii nr. 198/2004 au fost nelegale.

Acest raționament al instanței lipsește de eficacitate juridică prevederile din Legea nr. 198/2004.

Experții au stabilit valoarea despăgubirii în funcție de un singur contract de vânzare-cumpărare, care, de altfel, a fost încheiat imediat după expropriere de dl. G., al cărui teren fusese supus procedurii de expropriere, ceea ce ridică dubii cu privire la corectitudinea prețului menționat. De aceea, se impune efectuarea unui raport de expertiză evaluatorie.

Recursurile vor fi supuse unei analize comune, urmând a fi respinse pentru următoarele considerente:

Sunt nefondate susținerile pârâtului Municipiul București, potrivit cărora criteriul legal de stabilire a despăgubirilor este grila notarilor publici actualizată, în conformitate cu dispozițiile art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004 și nu cel întemeiat pe valoarea tranzacțiilor imobiliare la care se referă art. 26 din Legea nr. 33/1994, incident numai în ce privește procedura exproprierii.

Astfel, norma specială reprezentată de art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, astfel cum a fost modificată, trimite la dreptul comun în materia procedurii de expropriere, prevăzând că acțiunea expropriatului nemulțumit de cuantumul despăgubirii se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Rezultă că însăși legea specială, aplicabilă cu prioritate, statuează, în mod imperativ, care sunt dispozițiile legale ce reglementează procedura acordării de despăgubiri în faza jurisdicțională a exproprierii, și anume, cele conținute în legea-cadru din materia exproprierii - Legea nr. 33/1994.

Textele invocate de către pârâtul-recurent, prin care stabilirea despăgubirilor se raportează la grila notarilor publici, se referă la evaluarea realizată în procedura administrativă, prealabilă învestirii instanței cu contestația împotriva hotărârii expropriatorului, iar nu în cazul stabilirii despăgubirilor în procedura judiciară.

În acest sens, se constată că art. 4 alin. (8) din Legea nr. 198/2004 face vorbire de un raport de evaluare a imobilelor în faza administrativă, pe când pentru etapa jurisdicțională, legiuitorul folosește în art. 26 din Legea nr. 33/1994 o terminologie diferită, referindu-se la un "raport de expertiză".

Prin urmare, evaluarea proprietăților imobiliare prin raportare la grilele notarilor publici, realizată în faza administrativă a exproprierii, nu se poate aplica și procedurii judiciare în cadrul căreia instanța are de analizat, în limitele învestirii, dacă despăgubirile reflectă valoarea de circulație a bunului, dar și alte categorii de prejudicii, pretinse de persoana expropriată, ce își au izvorul juridic în faptul exproprierii.

Trimiterea pe care art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 o face la art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 nu poale fi interpretată, cum greșit pretinde recurentul-pârât, că ar viza doar aspectele de ordin procedural ale soluționării acțiunii în despăgubiri, întrucât în procedura jurisdicțională legiuitorul a înțeles să nu deroge de la norma generală care reglementează modalitatea de evaluare a despăgubirii, fiind evident că la stabilirea cuantumului acestor despăgubiri trebuie avute în vedere criteriile reglementate de art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994.

De altfel, aceeași concluzie se desprinde și din considerentele cuprinse în Decizia Curții Constituționale nr. 12 din 15 ianuarie 2015, pct. 25.

Ambii recurenți au invocat nerespectarea criteriilor instituite de lege cu privire la calcularea cuantumului despăgubirilor acordate reclamantei pentru terenul expropriat.

Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Sintagma "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială " definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Prin Decizia nr. 12 din 15 ianuarie 2015, Curtea Constituțională a statuat că exproprierea pentru cauză de utilitate publică trebuie corelată cu stabilirea despăgubirilor la valoarea imobilului de la data exproprierii. Așadar, stabilirea cuantumului despăgubirii este o măsură conexă și indisolubil legată de momentul transferului dreptului de proprietate, întrucât acest moment este cel determinant în raportul juridic ce se naște între expropriat și expropriator, iar nu de vreun alt moment ulterior stabilit aleatoriu.

În speță, pentru stabilirea valorii despăgubirii, cu respectarea dispozițiilor legale menționate și a Deciziei Curții Constituționale nr. 12/2015, instanța de apel a dispus efectuarea unei expertize tehnice judiciare, având în vedere că la dosar se regăsesc mai multe contracte de vânzare-cumpărare încheiate în perioada 2010 - 2011.

Contrar susținerilor recurenților, comisia de experți a stabilit valoarea reală a terenului expropriat având în vedere acele tranzacții relevante din punct de vedere al criteriilor cuprinse în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Expertul desemnat de pârâtul Municipiul București nu a formulat un punct de vedere separat la raportul întocmit, ci s-a raliat concluziilor expertizei întocmite în cauză.

Astfel, experții au determinat cuantumul despăgubirii utilizând termica "comparației directe a vânzărilor" la nivelul prețurilor de la momentul transferului dreptului de proprietate, respectiv decembrie 2010, raportându-se la imobile de același fel, aflate în aceeași unitate administrativă și având în vedere întreaga suprafață de teren deținută de reclamantă.

Comisia a detaliat modul în care au fost aplicate corecțiile pentru evaluarea imobilului și a arătat argumentele pentru care au fost selectate anumite comparabile, similare terenului expropriat, explicând, totodată, pentru fiecare caz în parte, motivele pentru care au fost înlăturate celelalte contracte aflate la dosarul cauzei.

După depunerea raportului de expertiză, la termenul din 10 iunie 2016, Curtea de Apel București a amânat cauza pentru ca părțile să ia cunoștință de conținutul acestuia, punându-le în vedere să formuleze în timp util eventuale obiecțiuni, pentru a fi comunicate reciproc.

La termenul din 9 septembrie 2016, la interpretarea instanței de apel, atât reprezentanții părților, cât și reprezentantul Ministerului Public, au declarat că nu formulează obiecțiuni la raportul de expertiză, apărătorul reclamantei SC A. SRL solicitând, cu ocazia dezbaterii apelurilor, omologarea concluziilor acestui raport.

Dată fiind această situație, curtea de apel a stabilit valoarea despăgubirilor având în vedere un raport de expertiză judiciară ce a fost întocmit cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în acord cu cerințele impuse de această normă legală incidentă, care impune condiția ca imobilele să fie de același fel, comparabile cu bunul supus exproprierii.

Pentru toate considerentele expuse, Înalta Curte constată că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate și, astfel, nu sunt îndeplinite cerințele art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursurile fiind nefondate și urmând a fi respinse, cu aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de Ministerul Public, Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București și de pârâtul Municipiul București, prin primar general împotriva Deciziei nr. 569A din 23 septembrie 2016 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 1 februarie 2017.

Procesat de GGC - CL