ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2026/2011

În cauză societatea pârâtă a formulat cerere reconvențională la data de 2 decembrie 2008, solicitând pronunțarea unei hotărâri care să constate intervenită vânzarea-cumpărarea privind construcția neterminată - Complex Comercial P+1-2E situată pe terenul în suprafață de teren de 7153 m 2 , hotărârea urmând să țină loc de contract de vânzare-cumpărare; totodată pârâta a solicitat și obligarea reclamantei la plata de daune interese în sumă de 885.000 RON. În motivare pârâta a arătat că prin antecontractul nr. 504 încheiat la 23 ianuarie 2008, reclamanta (prin mandatar) s-a obligat față de societate să-i transfere dreptul de proprietate asupra construcției neterminate edificată de societate, declarând expres că antecontractul reprezintă consimțământul său pentru vânzarea bunului și obligându-se la plata sumei de 300.000 dolari SUA cu titlu de despăgubiri în ipoteza nerespectării promisiunii de vânzare. Potrivit pârâtei, în baza antecontractului, la data de 30 iulie 2008, reclamanta a fost notificată prin intermediul unui executor judecătoresc, să se prezinte la notar, în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare, la data de 1 septembrie 2008, termen pe care reclamanta nu l-a respectat, fapt consemnat în Încheierea de certificare nr. 6704 din 1 septembrie 2008 a BNP S.M..

În raport de obiectul pretențiilor din cererea reconvențională, reclamanta S.N., a formulat prin cererea depusă la data de 3 ianuarie 2009 întâmpinare și cerere reconvențională prin care a solicitat să se constate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 504 din 23 ianuarie 2008 și pe cale de consecință să se dispună respingerea cererii reconvenționale formulată de societatea pârâtă. În motivarea cererii sale reclamanta a arătat că după încheierea contractului de asociere în participațiune, în vederea executării obiectivului Complex Comercial și în scopul de a facilita urgentarea proiectului, printr-o procură autentificată, a consimțit să-l împuternicească pe domnul C.Ș., administratorul societății pârâte, ca, în numele său, să vândă societății, construcția neterminată denumită Complex Comercial, la prețul cel mai convenabil, vânzarea efectivă urmând să intervină numai în cazul în care ar fi fost absolut necesară definitivării proiectului . Potrivit reclamantei, în anul 2008 relațiile sale cu asociații din societatea pârâtă s-au deteriorat, datorită nefinalizării proiectului și refuzului societății de a-i pune la dispoziție relații și documente cu privire la stadiul realizării Complexului, astfel că la data de 7 iulie 2008 a revocat mandatul dat administratorului societății. Reclamanta arată că antecontractul a fost încheiat cu depășirea mandatului acordat și cu fraudarea intereselor sale prin dol urmare înțelegerii frauduloase dintre mandatar și terț. La data de 10 noiembrie 2009 reclamanta a formulat și o cerere de chemare în garanție, în temeiul art. 60 C. proc. civ. a mandatarului său domnul C.Ș., solicitând, în măsura admiterii cererii reconvenționale promovată de societate, să se dispună obligarea chematului în garanție la plata sumei de 885.000 RON reprezentând daunele interese pretinse da pârâtă.

Astfel investit, Tribunalul Constanța prin Sentința comercială pronunțată la 4 mai 2010, a respins acțiunea principală formulată de reclamantă ca inadmisibilă; a respins cererea reconvențională formulată de societatea pârâtă ca nefondată; a admis cererea reconvențională formulată de reclamanta S.N. și a dispus anularea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 23 ianuarie 2008 privind construcția neterminată,,Complex Comercial P+1-2E ” situată în Năvodari și a respins ca rămasă fără obiect cererea de chemare în garanție a domnului C.Ș.. Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut în fapt și în drept următoarele: Raporturile comerciale dintre reclamanta S.N. și pârâtă s-au derulat pe două planuri. Inițial reclamanta împreună cu alte patru persoane fizice, în baza unui contract cadru au hotărât înființarea SC B.S.D.G. SRL având ca obiectiv realizarea unui complex hotelier și rezidențial și exploatarea acestuia pe terenul în suprafață de 20340 m 2 situat în Năvodari, teren concesionat reclamantei de Consiliul Local Năvodari și pus la dispoziția societății. Complexul hotelier a fost realizat și prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2970 din 1 decembrie 2005, reclamanta a vândut societății construcția neterminată edificată pe acest teren. La data de 8 aprilie 2005 între reclamantă și societatea pârâtă s-a încheiat contractul de asociere ce face obiectul prezentului litigiu, obiectivul asocierii vizând realizarea unui complex comercial pe terenul de 7153 m 2 pus la dispoziție de reclamanta asocierii. Prin procura autentificată la 28 septembrie 2005, reclamanta împuternicește pe C.Ș. , administrator al societății pârâte, să vândă societății construcția neterminată Complex Comercial situată pe terenul de 7153 m 2 . Cererea reclamantei de reziliere a contractului de asociere urmare neîndeplinirii de către societate a obligațiilor de realizare a lucrărilor de construcție a complexului comercial a fost respinsă de instanță ca inadmisibilă cu motivarea că reclamanta nu a făcut dovada îndeplinirii procedurii prealabile obligatorii instituite de dispozițiile art. 720 1 C. proc. civ. În ceea ce privește cererea reconvențională formulată de societate și pretențiile reclamantei, ca răspuns la cererea reconvențională a pârâtei, tribunalul reține că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 23 ianuarie 2008 de reclamantă prin mandatar Ș.C. în calitate de promitent vânzător și societatea pârâtă reprezentată de administrator Ș.C. în calitate de promitent cumpărător, este anulabil urmare dolului prin reticență comis de mandatarul cu dublă reprezentare. În acest sens, tribunalul constată că deși prin procura dată la 28 septembrie 2005 reclamanta l-a mandatat de domnul Ș.C. să încheie un contract de vânzare-cumpărare, acesta a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu o clauză penală foarte împovărătoare pentru promitentul vânzător care se obliga astfel să plătească despăgubiri, în cazul neexecutării contractului, de trei ori mai mare decât prețul imobilului ce se vinde. Totodată, tribunalul constată că mandatarul nu și-a respectat obligația esențială de a informa pe mandant asupra modului de executare a mandatului, mai ales în condițiile în care executarea mandatului s-a făcut în alt mod decât cel convenit. În drept, tribunalul a reținut incidența dispozițiilor art. 382 și art. 378 C. com., în raport de care a apreciat că lezarea intereselor mandantului și neinformarea asupra modului de executare a mandatului, în ipoteza mandatului cu dublă reprezentare, sunt constitutive de dol prin reticență cu consecința anulării antecontractului astfel încheiat. Ca atare, cererea reconvențională formulată de societate de a se constata intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului, în baza acestui antecontract de vânzare-cumpărare anulat, a fost respinsă ca nefondată.

Apelul declarat de pârâta SC B.S.D.G. SRL prin lichidator judiciar urmare deschiderii procedurii falimentului în forma simplificată) împotriva sentinței fondului și apelul provocat formulat de reclamanta S.N. în temeiul art. 293 1 C. proc. civ. Prin Decizia civilă nr. 160/ COM din 18 noiembrie 2010 Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, a respins ca nefondat apelul declarat de societatea pârâtă și apelul provocat declarat de reclamantă referitor la soluționarea cererii de chemare în garanție . Instanța de control judiciar a confirmat ca legală și temeinică soluția de anulare a antecontractului de vânzare-cumpărare dedus judecății, pentru dol prin reticență reținând că prin clauzele excesiv de împovărătoare stabilite în sarcina mandantului, asupra cărora acesta nu a fost informat, actul astfel încheiat de mandatarul cu dublă reprezentare este viciat de dol prin reticență.

Recursul. Motivele de recurs. Prin cererea de recurs depusă la data de 27 decembrie 2010, în termen legal, societatea pârâtă prin lichidatorul judiciar desemnat să o reprezinte, a criticat decizia instanței de apel sub următoarele aspecte: 1- Instanța de apel nu a motivat felul în care a interpretat dispozițiile art. 3.4 și 3.5 din contractul cadru potrivit căruia reclamanta se obliga ca urmare a cumpărării proprietății de la Consiliul Local Năvodari cu banii împrumutați de la societate, să transfere proprietatea asupra societății unde deținea și calitatea de asociat. II – Instanța de apel în mod eronat a reținut că reclamanta nu a avut cunoștință de existența dublei reprezentări a mandatarului, Ș.C., întrucât societatea a fost înființată la 7 aprilie 2005, iar prin actul constitutiv Ș.C. a fost numit Președinte al Consiliului de Administrație. III – În cauză, nu sunt întrunite condițiile dolului prin reticență deoarece modul de executare a mandatului prin încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare nu impunea obligația de informare a mandantului, efectele antecontractului încheiat fiind mai reduse decât în ipoteza încheierii unui act translativ de proprietate. Recurenta nu a indicat în drept motivele de nelegalitate pe care se întemeiază, solicitând în finalul considerentelor mai sus expuse, admiterea recursului, desființarea deciziei atacate și, pe fond admiterea cererii reconvenționale formulate de societate. Cu privire la cererea de recurs, intimata reclamantă a depus la data de 17 mai 2010 concluzii scrise prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, susținând, în esență că mandatarul cu dublă reprezentare în actul încheiat se face vinovat de violarea obligației de loialitate față de mandant și de înțelegere frauduloasă cu societatea pârâtă încheind antecontractul în detrimentul său și în beneficiul exclusiv al societății al cărui administrator și asociat era.

Înalta Curte, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată, în raport de criticile formulate, constată următoarele: Deși recurentul nu indică motivele de nelegalitate pe care își întemeiază cererea, prin criticile formulate pune în discuție îndeplinirea condițiilor dolului prin reticență de natură să ducă la anularea actului, aspecte care vor fi examinate din perspectiva motivului prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. De principiu, în legislația noastră civilă, nu există o interdicție expresă a contractului cu sine însuși sau a contractului cu dublă reprezentare așa încât, din punct de vedere tehnico juridic, aceiași persoană poate acționa în mai multe calități, exprimând interesele unor persoane diferite, care figurează cu calități diferite în actul astfel încheiat. Cu toate acestea, în cazul autocontractului, sau al contractului cu dublă reprezentare exista riscul mai mare al vătămării drepturilor reprezentatului, mandantului, datorită conflictului de interese ce se poate ivi între mandant și partea pe care mandatarul o reprezintă în dubla sa calitate, în sensul că mandatarul ar putea să favorizeze pe una din părți în dauna celeilalte. Așadar, în cadrul contractului cu dublă reprezentare, ipoteză pe care o relevă speța de față, esențial, în opinia curții, pentru aprecierea valabilității actului astfel încheiat este modul în care mandatarul și-a îndeplinit mandatul, fiind exclusă cu desăvârșire lezarea intereselor mandantului. Plecând de la această premisă a analizei antecontractului de vânzare-cumpărare dedus judecății, mai trebuie spus, că, după art. 1539 - 1541 C. civ. și art. 382 C. com. mandatarul are obligația să execute mandatul ce i-a fost încredințat conform puterilor conferite și să dea socoteală mandantului. Cum, mandatul este un contract intuitu personae, bazat pe încrederea pe care mandantul o are în persoana aleasă ca mandatar, el implică obligația de loialitate a mandatarului față de mandant, astfel că în executarea mandatului, facultatea de inițiativa a mandatarului trebuie întotdeauna să se manifeste în interesul mandantului. Așa fiind, în ipoteza unui dublu mandat, loialitatea și buna credință a mandatorului sunt esențiale pentru valabilitatea actului încheiat. În cauză, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de mandatorul C.Ș în dublă calitate de împuternicit al vânzătoarei și reprezentant al societății cumpărătoare nesocotește aceste reguli de protecție a mandantului, stabilind în sarcina sa obligații împovărătoare de plată a unor daune interese de trei ori mai mari decât prețul vânzării, precum și acordul expres ca sumele de bani datorate în cazul neexecutării vânzării să facă obiectul unei cereri de somație de plată din partea cumpărătorului pe care se angajează să nu o conteste. Aceste obligații exced evident puterilor conferite de mandant prin procura dată, și ele, în mod indubitabil nu au fost aduse la cunoștința mandantului, chestiune de fapt statuată de prima instanță, confirmată în apel și necontestată de mandatar și societatea pârâtă. În același timp, ele relevă incontestabil existența unui conflict de interese dat fiind dubla reprezentare a mandatarului care în această calitate a acționat prin lezarea intereselor mandantului și în favoarea societății cumpărătoare, stabilind numai în sarcina vânzătoarei promitente obligații și sancțiuni în caz de neexecutare, fără ca acestea să se regăsească, pentru echilibrul contraprestațiilor și în sarcina cumpărătoarei-promitente. Relevant este și faptul că prin antecontractul de vânzare-cumpărare, vânzătoarea s-a obligat că până la o anumită dată (01 septembrie 2008) să se prezinte personal la biroul notarului public în vederea încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare. Or, în situația în care, exista o procură dată mandatarului pentru vânzare, procură în baza căreia s-a întocmit antecontractul de vânzare-cumpărare din 23 ianuarie 2008, ca act preliminar vânzării, recurenta nu a oferit o explicație rezonabilă în virtutea căreia să se stipuleze obligația vânzătoarei de a se prezenta în persoană până la o dată limită la notar sub sancțiunea de daune interese de 300.000 de dolari SUA, în condițiile în care procura pentru vânzare își păstra deplina valabilitate. Susținerea recurentei că intimata reclamantă a cunoscut de la data acordării procurii că domnul Ș.C. mandatarul său este și reprezentantul societății, și prin urmare, în actul de vânzare-cumpărare va avea o dublă calitate, nu este confirmată de probele dosarului, deoarece deși domnul Ș.C. apare în actul constitutiv ca Președinte al Consiliului de Administrație, administrarea societății este încredințată unui consiliu de administrație format din 5 administratori care puteau să reprezinte societatea evitând dubla reprezentare. Distinct de aceasta, probele cauzei nu relevă faptul că reclamanta a fost încunoștiințată de dubla reprezentare de către mandatarul său anterior încheierii actului, or după art. 378 C. com., mandatarul este îndatorat să facă cunoscut mandantului toate faptele ce l-ar putea determina să revoce sau să modifice mandatul. Argumentul invocat de recurenta-pârâtă în sensul că prin antecontract nu s-a realizat transmisiunea proprietății, valoarea juridică a actului fiind mai restrânsă decât în cazul unei vânzări și prin urmare, nu se poate susține că mandatarul și-a încălcat puterile conferite, este fals, putând fi caracterizat ca un veritabil sofism deoarece obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare au putere juridică deplină și obligă părțile în temeiul art. 969 C. civ., în ipoteza în care mandatarul ar fi acționat potrivit puterilor conferite. De altfel, promovarea cererii reconvenționale de către societate, având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare în baza obligațiilor asumate de promitentul vânzător prin antecontractul de vânzare-cumpărare, infirmă argumentul recurentei. În sfârșit, chiar dacă am considera că aparent mandatarul a rămas în limita procurii, a împuternicirii date, în sensul că deși nu a încheiat o vânzare-cumpărare, a încheiat un act premergător respectiv un antecontract de vânzare-cumpărare, prin clauzele stabilite în sarcina mandantului a urmărit numai interesul celeilalte părți reprezentate, al societății cumpărătoare încălcându-și obligația de loialitate față de mandant și nu în ultimul rând abuzând de mandatul și puterile conferite. Cu alte cuvinte, executarea mandatului nu s-a făcut cu bună-credință și loialitate, mandantul nu a fost informat de dubla calitate a mandatarului său, iar societatea, terțul beneficiar al promisiunii de vânzare, a cunoscut aceste aspecte astfel cum rezultă din circumstanțele cauzei, ceea ce o plasează în sfera unei conivențe frauduloase cu mandatarul. Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în aceste condiții nu poate fi opus mandantului, sancțiunea nulității relative invocate de acesta fiind pe deplin aplicabilă ca un remediu pentru încălcarea de către mandatar a obligațiilor sale esențiale. Pentru rațiunile mai sus înfățișate Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge recursul ca nefondat, constatând că, motivele invocate nu relevă încălcarea dispozițiilor legale incidente.