ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5268/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, la data de 27 februarie 2009, reclamanții P.M.C. și P.M. au chemat în judecată pe pârâtul S.R., prin C.N.A.D.N.R. SA, solicitând s tabilirea despăgubirilor pe care pârâta trebuie să le plătească pentru exproprierea terenului în suprafață de 3408 m.p., respectiv obligarea pârâtei la plata despăgubirilor cuvenite pentru valoarea de circulație a imobilului. În drept, reclamanții au invocat prevederile Legii nr. 33/1994, art. 481 C. civ. și art. 44 din Constituția României. Prin sentința civilă nr. 529 din 19 aprilie 2010, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis cererea reclamanților, a dispus exproprierea pentru cauza de utilitate publica de interes local a terenului în suprafață de 3408 m.p., respectiv trecerea imobilului în proprietatea pârâtului S.R., prin C.N.A.D.N.R.

SA, a obligat pârâta la plata către reclamanți a sumei de 619.593 lei, reprezentând dreapta și prealabila despăgubire, în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii. În esență, s-a reținut că reclamanții, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 2317 DIN 16 iulie 2004, sunt proprietarii terenului în suprafață totală de 37 100 m.p., situat în comuna Ștefăneștii de Jos, județul Ilfov, Tarla 20, parcela A 95/13 + 14, înscris în C.F. nr. 835, având numărul cadastral 958/2. Potrivit art. 2 din H.G. nr. 425/2008, s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării „Construcția Autostrăzii București-Brașov, tronsonul București-Ploiești pe teritoriul localităților Dascălu, Ștefăneștii de Jos și Nuci, județul Ilfov”, expropriator fiind S.R., prin C.N.A.D.N.R.

Terenul reclamanților este situat pe amplasamentul lucrării de utilitate publică, iar expropriatorul a procedat în baza prevederilor Legii nr. 198/2004 la exproprierea pentru cauză de utilitate publică a unei suprafețe de 3408 m.p. Expropriatorul a emis Hotărârea nr. 18/2008, prin care a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru terenul în litigiu la suma de 129 325,08 lei. Din coraportul de expertiză efectuat de experții tehnici F.R.C., B.I.D. și M.V., tribunalul a reținut că valoarea reală de circulație a terenului în litigiu este de 619.593 lei. Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reala a imobilului și prejudiciului cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

Tribunalul a reținut că, î n cauză, modul de calcul prezentat în expertiza efectuata a rezultat din aplicarea metodei comparației cu alte imobile asemănătoare care au fost vândute la prețul de circulație, precum și metoda calculului valorii de circulație în raport de prețul terenurilor asemănătoare reieșit de pe piața imobiliara. Prin decizia nr. 716/ A din 15 septembrie 2011, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis apelul pârâtului, a schimbat în parte sentința, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite la suma de 370.753 lei, a menținut celelalte dispoziții ale sentinței. Curtea a încuviințat pentru apelantul-pârât proba cu expertiză de evaluare a terenului supus exproprierii conform art. 9 din O.U.G.

nr. 198/2004, raportat la art. 26 din Legea nr. 33/1994, având ca obiectiv stabilirea valorii terenului în litigiu, în raport cu prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel cu cel supus exproprierii, din aceeași unitate administrativ-teritorială, la data efectuării raportului de expertiză. S-a dispus efectuarea unei adrese către C.N.P. și către P.C. Ștefăneștii de Jos pentru a se comunica copii de pe contractele de vânzare-cumpărare încheiate în aceeași perioadă ca cea referitoare la imobilul în cauză, sau să comunice date privind valori orientative și prețuri de tranzacționare pentru terenuri similare celui expropriat. La stabilirea despăgubirilor, nici experții și nici instanța nu s-au raportat la prețurile obișnuite de tranzacționare a unor imobile de același fel cu cel expropriat.

Au fost astfel încălcate dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care stabilește că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit, la data întocmirii raportului de expertiză imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială respectivă, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. Potrivit raportului de expertiză întocmit de comisia de experți, în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, valoarea de circulație la data de 31 mai 2011 pentru terenul expropriat este de 370.753 lei, calculul făcându-se în funcție de valoarea de 26,40 euro/m.p.

Împotriva deciziei instanței de apel a formulat cerere de recurs la data de 31 octombrie 2012, pârâtul S.R., prin C.N.A.D.N.R. SA, prin care a criticat-o pentru nelegalitate, sub următoarele aspecte: Pe temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul-pârât a susținut că instanțele anterioare au încălcat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. conform cărora „la calcularea despăgubirilor experții, precum și instanța vor tine seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială”. Aplicarea și interpretarea greșită a legii constă în faptul că la acordarea despăgubirilor nu s-a ținut cont de dovezile existente la dosar, dovezi certe privind prețul de tranzacționare a unor terenuri similare cu cel expropriat.

Sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” nu poate indica decât „prețul de tranzacționare” al acestor imobile, menționat în contractele de vânzare-cumpărare. În apel, s-au depus copii certificate după mai multe contracte de vânzare-cumpărare autentificate ale unor terenuri vecine, din care reiese că prețul este net inferior ofertei de despăgubire al terenului expropriat. Nici experții și nici instanța de judecată nu au ținut cont de niciunul din aceste contracte, valoarea de despăgubire stabilită fiind rezultată în urma comparării cu contractele indicate de Primăria Ștefăneștii de Jos, dar fără a exista certitudinea că aceste contracte sunt încheiate cu privire la terenuri similare celui expropriat.

Este de notorietate că, în prezent, datorită crizei economice, piața imobiliară a decăzut dramatic, influențând direct prețurile de vânzare a imobilelor, prețuri care în raport cu sfârșitul anului 2008, s-au înjumătățit sau sunt chiar mai mici. Prin obligarea statului la plata despăgubirilor în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii s-au nesocotit dispozițiile legii speciale, Legea nr. 198/2004 [(art. 5 alin. (8)], dispoziții ce se regăsesc și în conținutul Legii nr. 255/2010, „despăgubirea va fi eliberată în baza cererii formulate în acest sens, însoțită de acte autentice sau de hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă de stabilire a cuantumului despăgubirii”.

Instanța de judecată, la stabilirea valorii despăgubirilor, trebuie să tină seama de prețurile efective de tranzacționare ale terenurilor similare cu cel expropriat, cât și de prevederile legii speciale cu privire la momentul plății despăgubirilor. S-a susținut că este necesară refacerea expertizei, în acest caz soluția propusă a fost cea de admitere a recursului și de casare, cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleași instanțe. Recursul este întemeiat. În drept, potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Prin hotărârea atacată nu s-a stabilit pe deplin situația de fapt a cauzei pendinte, raportul de expertiză judiciară nesocotind cu evidență dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, datele și concluziile experților fiind nefundamentate, și, drept consecință, de neacceptat.

Față de caracterul explicit al normei legale sus-menționate și față de jurisprudența unitară a instanței supreme care a configurat înțelesul acestei norme, în sensul că nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a prețului; sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mica publicitate din zonele locale privind imobilele de același fel în aceeași unitate administrativ-teritorială, nu pot fi validate concluziile unui raport de expertiză care exced în mod vădit norma legală și jurisprudența constantă a instanțelor, inclusiv jurisprudența instanței supreme.

În operațiunea de valorizare a probatoriului, inclusiv atunci când la dosarul cauzei există un raport de expertiză pentru care însăși norma legală prescrie strict obiectivul de urmărit în evaluarea imobilului, instanța fondului este obligată să-și motiveze opinia, pentru a demonstra cu pertinență că expertiza, prin concluziile sale și prin coroborarea cu înscrisurile depuse la dosar, impune un raționament precis și pe deplin verificabil, nu simple aprecieri ale expertului/experților.

Instanța de apel, în rejudecare, va trebui să dispună efectuarea unui nou raport de expertiză, în condițiile procedurale și de substanță ale Legii nr. 33/1994, în acest sens fiind relevante toate înscrisurile care furnizează informații pertinente, cum ar fi prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în cuprinsul contractelor autentice de vânzare-cumpărare (unele contracte existând deja la dosarul cauzei), orice alte relații care sunt compatibile normei legale incidente, din această perspectivă solicitarea de relații de la oricare alte instituții ale statului, dacă va mai fi cazul, C.N.P., Cartea funciară, instituțiile fiscale etc., cu atribuții în evidența/înscrierea/impozitarea imobilelor de natura celui în litigiu, fiind pe deplin valorificabile.

Împrejurarea că s-a dispus efectuarea unor adrese către C.N.P. și P.C. Ștefăneștii de Jos pentru a comunica instanței copii de pe contractele de vânzare-cumpărare încheiate pentru terenuri similare celui expropriat, respectiv să comunice date privind valori orientative și prețuri de tranzacționare pentru terenuri similare celui expropriat, nu a avut finalitatea conformă dispoziției legale incidente, întrucât, în cauza, valoarea de despăgubire a fost stabilită în urma comparării cu contractele indicate de Primăria Ștefăneștii de Jos, dar fără a exista certitudinea că aceste contracte vizează în mod efectiv terenuri similare celui expropriat.

Critica referitoare la dispoziția de primă instanță, de obligare a statului la plata despăgubirilor în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii, respectiv pretinsa nesocotire a dispozițiilor legii speciale, Legea nr. 198/2004, dispoziții preluate și în conținutul Legii nr. 255/2010, „despăgubirea va fi eliberată în baza cererii formulate în acest sens, însoțită de acte autentice sau de hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă de stabilire a cuantumului despăgubirii”, nu poate fi cercetată în recurs, întrucât a fost invocată cu încălcarea principiului non omisso medio (o astfel de critică nu a fost susținută și prin cererea de apel). Pentru toate aceste considerente de fapt și de drept, pe temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., cu referire la art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul pârâtului, va casa decizia și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII, D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul S.R., prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 716/ A din 15 septembrie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, pe care o casează. Trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 septembrie 2012.