ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5268/2012
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5268/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)
Asupra cauzei de
față, constată următoarele:
Prin cererea
înregistrată pe rolul Tribunalului București, la data de 27 februarie 2009,
reclamanții P.M.C. și P.M. au chemat în judecată pe pârâtul S.R., prin C.N.A.D.N.R.
SA, solicitând s
tabilirea despăgubirilor pe care
pârâta trebuie să le plătească pentru exproprierea terenului în suprafață de
3408 m.p., respectiv
obligarea pârâtei la
plata despăgubirilor cuvenite pentru valoarea de circulație a imobilului.
În drept, reclamanții
au invocat prevederile Legii nr. 33/1994, art. 481 C. civ. și art. 44 din
Constituția României.
Prin
sentința civilă nr. 529 din 19 aprilie 2010, Tribunalul București, secția a V-a
civilă, a admis
cererea
reclamanților, a dispus
exproprierea pentru cauza de
utilitate publica de interes local a terenului în suprafață de 3408 m.p., respectiv
trecerea imobilului în proprietatea
pârâtului S.R., prin C.N.A.D.N.R. SA,
a obligat
pârâta la plata către reclamanți a sumei de
619.593 lei, reprezentând dreapta și prealabila despăgubire, în termen de 30 de
zile de la data rămânerii definitive a hotărârii.
În esență, s-a
reținut că
reclamanții, în baza contractului de
vânzare-cumpărare nr. 2317 DIN 16 iulie 2004, sunt proprietarii terenului în
suprafață totală de 37 100 m.p., situat în comuna Ștefăneștii de Jos, județul
Ilfov, Tarla 20, parcela A 95/13 + 14, înscris în C.F. nr. 835, având numărul cadastral
958/2.
Potrivit art.
2 din H.G. nr. 425/2008, s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a
imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării „Construcția
Autostrăzii București-Brașov, tronsonul București-Ploiești pe teritoriul
localităților Dascălu, Ștefăneștii de Jos și Nuci, județul Ilfov”, expropriator
fiind S.R., prin
C.N.A.D.N.R.
Terenul reclamanților
este situat pe amplasamentul lucrării de utilitate publică, iar expropriatorul
a procedat în baza prevederilor Legii nr. 198/2004 la exproprierea pentru cauză
de utilitate publică a unei suprafețe de 3408 m.p.
Expropriatorul a emis
Hotărârea nr. 18/2008, prin care a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru
terenul în litigiu la suma de 129 325,08 lei.
Din coraportul de
expertiză efectuat de experții tehnici F.R.C., B.I.D. și M.V., tribunalul a
reținut că valoarea reală de circulație a
terenului
în litigiu este de 619.593 lei.
Potrivit
art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reala a
imobilului și prejudiciului cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
Tribunalul a reținut
că, î
n cauză, modul de calcul prezentat în expertiza
efectuata a rezultat din aplicarea metodei comparației cu alte imobile
asemănătoare care au fost vândute la prețul de circulație, precum și metoda
calculului valorii de circulație în raport de prețul terenurilor asemănătoare
reieșit de pe piața imobiliara.
Prin
decizia nr. 716/ A din 15 septembrie 2011, Curtea de Apel București, secția a
IV-a civilă, a admis apelul
pârâtului, a schimbat în parte sentința, în
sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite la suma de 370.753 lei,
a menținut celelalte dispoziții ale sentinței.
Curtea
a încuviințat pentru apelantul-pârât proba cu expertiză de evaluare a terenului
supus exproprierii conform art. 9 din O.U.G. nr. 198/2004, raportat la art. 26
din Legea nr. 33/1994, având ca obiectiv stabilirea valorii terenului în
litigiu, în raport cu prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același
fel cu cel supus exproprierii, din aceeași unitate administrativ-teritorială,
la data efectuării raportului de expertiză.
S-a
dispus efectuarea unei adrese către C.N.P. și către P.C. Ștefăneștii de Jos
pentru a se comunica copii de pe contractele de vânzare-cumpărare încheiate în
aceeași perioadă ca cea referitoare la imobilul în cauză, sau să comunice date
privind valori orientative și prețuri de tranzacționare pentru terenuri
similare celui expropriat.
La
stabilirea despăgubirilor, nici experții și nici instanța nu s-au raportat la
prețurile obișnuite de tranzacționare a unor imobile de același fel cu cel
expropriat.
Au
fost astfel încălcate dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994,
care stabilește că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum
și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit, la data
întocmirii raportului de expertiză imobilele de același fel din unitatea
administrativ-teritorială respectivă, precum și de daunele aduse
proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare
și dovezile prezentate de aceștia.
Potrivit
raportului de expertiză întocmit de comisia de experți, în conformitate cu
dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, valoarea de circulație la
data de 31 mai 2011 pentru terenul expropriat este de 370.753 lei, calculul
făcându-se în funcție de valoarea de 26,40 euro/m.p.
Împotriva deciziei
instanței de apel a formulat cerere de recurs la data de 31 octombrie 2012,
pârâtul S.R., prin C.N.A.D.N.R. SA, prin care a criticat-o pentru nelegalitate,
sub următoarele aspecte:
Pe temeiul
dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul-pârât a susținut că instanțele
anterioare au încălcat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
conform cărora „la calcularea despăgubirilor experții, precum și instanța vor
tine seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în
unitatea administrativ-teritorială”.
Aplicarea și
interpretarea greșită a legii constă în faptul că la acordarea despăgubirilor
nu s-a ținut cont de dovezile existente la dosar, dovezi certe privind prețul
de tranzacționare a unor terenuri similare cu cel expropriat.
Sintagma „prețul cu
care se vând în mod obișnuit imobilele” nu poate indica decât „prețul de
tranzacționare” al acestor imobile, menționat în contractele de
vânzare-cumpărare.
În apel, s-au depus
copii certificate după mai multe contracte de vânzare-cumpărare autentificate
ale unor terenuri vecine, din care reiese că prețul este net inferior ofertei
de despăgubire al terenului expropriat.
Nici experții și nici
instanța de judecată nu au ținut cont de niciunul din aceste contracte,
valoarea de despăgubire stabilită fiind rezultată în urma comparării cu
contractele indicate de Primăria Ștefăneștii de Jos, dar fără a exista
certitudinea că aceste contracte sunt încheiate cu privire la terenuri similare
celui expropriat.
Este de notorietate
că, în prezent, datorită crizei economice, piața imobiliară a decăzut dramatic,
influențând direct prețurile de vânzare a imobilelor, prețuri care în raport cu
sfârșitul anului 2008, s-au înjumătățit sau sunt chiar mai mici.
Prin obligarea statului
la plata despăgubirilor în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive
a hotărârii s-au nesocotit dispozițiile legii speciale, Legea nr. 198/2004 [(art.
5 alin. (8)], dispoziții ce se regăsesc și în conținutul Legii nr. 255/2010, „despăgubirea
va fi eliberată în baza cererii formulate în acest sens, însoțită de acte
autentice sau de hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă de
stabilire a cuantumului despăgubirii”.
Instanța de judecată,
la stabilirea valorii despăgubirilor, trebuie să tină seama de prețurile
efective de tranzacționare ale terenurilor similare cu cel expropriat, cât și
de prevederile legii speciale cu privire la momentul plății despăgubirilor.
S-a susținut că este
necesară refacerea expertizei, în acest caz soluția propusă a fost cea de
admitere a recursului și de casare, cu trimiterea cauzei spre rejudecare
aceleași instanțe.
Recursul este
întemeiat.
În drept, potrivit
dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, la calcularea
cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de
prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea
administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum
și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,
luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Prin hotărârea
atacată nu s-a stabilit pe deplin situația de fapt a cauzei pendinte, raportul
de expertiză judiciară nesocotind cu evidență dispozițiile art. 26 din Legea nr.
33/1994, datele și concluziile experților fiind nefundamentate, și, drept
consecință, de neacceptat.
Față de caracterul
explicit al normei legale sus-menționate și față de jurisprudența unitară a
instanței supreme care a configurat înțelesul acestei norme, în sensul că nu
pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a
prețului; sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele are
semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele
autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare
ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet
și din anunțurile de mica publicitate din zonele locale privind imobilele de
același fel în aceeași unitate administrativ-teritorială, nu pot fi validate
concluziile unui raport de expertiză care exced în mod vădit norma legală și
jurisprudența constantă a instanțelor, inclusiv jurisprudența instanței
supreme.
În operațiunea de
valorizare a probatoriului, inclusiv atunci când la dosarul cauzei există un
raport de expertiză pentru care însăși norma legală prescrie strict obiectivul
de urmărit în evaluarea imobilului, instanța fondului este obligată să-și
motiveze opinia, pentru a demonstra cu pertinență că expertiza, prin
concluziile sale și prin coroborarea cu înscrisurile depuse la dosar, impune un
raționament precis și pe deplin verificabil, nu simple aprecieri ale
expertului/experților.
Instanța de apel, în
rejudecare, va trebui să dispună efectuarea unui nou raport de expertiză, în
condițiile procedurale și de substanță ale Legii nr. 33/1994, în acest sens
fiind relevante toate înscrisurile care furnizează informații pertinente, cum
ar fi prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în cuprinsul contractelor
autentice de vânzare-cumpărare (unele contracte existând deja la dosarul
cauzei), orice alte relații care sunt compatibile normei legale incidente, din
această perspectivă solicitarea de relații de la oricare alte instituții ale
statului, dacă va mai fi cazul, C.N.P., Cartea funciară, instituțiile fiscale
etc., cu atribuții în evidența/înscrierea/impozitarea imobilelor de natura
celui în litigiu, fiind pe deplin valorificabile.
Împrejurarea
că s-a dispus efectuarea unor adrese către C.N.P. și P.C. Ștefăneștii de Jos
pentru a comunica instanței copii de pe contractele de vânzare-cumpărare
încheiate pentru terenuri similare celui expropriat, respectiv să comunice date
privind valori orientative și prețuri de tranzacționare pentru terenuri
similare celui expropriat, nu a avut finalitatea conformă dispoziției legale
incidente, întrucât, în cauza,
valoarea de despăgubire a fost stabilită în
urma comparării cu contractele indicate de Primăria Ștefăneștii de Jos, dar
fără a exista certitudinea că aceste contracte vizează în mod efectiv terenuri
similare celui expropriat.
Critica referitoare
la dispoziția de primă instanță, de obligare a statului la plata despăgubirilor
în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii, respectiv
pretinsa nesocotire a dispozițiilor legii speciale, Legea nr. 198/2004,
dispoziții preluate și în conținutul Legii nr. 255/2010, „despăgubirea va fi
eliberată în baza cererii formulate în acest sens, însoțită de acte autentice
sau de hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă de stabilire a
cuantumului despăgubirii”, nu poate fi cercetată în recurs, întrucât a fost
invocată cu încălcarea principiului non omisso medio (o astfel de critică nu a
fost susținută și prin cererea de apel).
Pentru toate aceste
considerente de fapt și de drept, pe temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc.
civ., cu referire la art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul
pârâtului, va casa decizia și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași
instanțe.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
D E C I D E
Admite recursul
declarat de pârâtul S.R., prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 716/ A
din 15 septembrie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, pe
care o casează.
Trimite cauza spre
rejudecare aceleiași instanțe.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință
publică, astăzi 13 septembrie 2012.