ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7426/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV- a civilă, la data de 17 iunie 2009, reclamanții V.A.P., N.M. și Z.M. au chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, prin CN A.D.N.R.

SA, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să anuleze în parte hotărârea nr. 105 din 23 aprilie 2009 în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirilor cuvenite; obligarea pârâtului la plata despăgubirilor pentru exproprierea imobilului situat în comuna Ș.J., județul Ilfov, având numărul cadastral, în suprafață de 2.808 mp; obligarea pârâtului la plata sumei de 70.200 euro la cursul Băncii Naționale a României din ziua plății, cu titlu de despăgubiri, pentru trecerea în proprietatea statului a imobilului, și la plata sumei de 564.960 euro la cursul Băncii Naționale a României din ziua plății, reprezentând despăgubire pentru acoperirea prejudiciului cauzat reclamanților urmare a nerealizării profitului din înstrăinarea dreptului de proprietate asupra aceluiași imobil.

În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că sunt proprietarii terenului situat la adresa sus menționată, iar prin hotărârea nr. 181/2009 s-a decis exproprierea unei părți din întregul imobil deținut de reclamanți și anume a unei suprafețe de 2808 mp, aceștia rămânând proprietarii unei suprafețe de 16.492 mp, formată din două loturi. Prin hotărârea nr. 105/2009, pârâtul a constatat că reclamanții nu au acceptat cuantumul despăgubirii acordate constând în suma de 106.557 RON și a aprobat acordarea de despăgubiri pentru imobilul expropriat în cuantumul sus menționat.

Prin prezenta acțiune, reclamanții înțeleg să conteste cuantumul despăgubirii acordate de pârât, având în vedere dispozițiile art. 1 Protocolul Adițional la CEDO, art. 43 din Constituția României, art. 9 Legea nr. 198/2004 și art. 25 și următoarele din Legea nr. 33/1994, fiind necesară efectuarea unei expertize de către o comisie de experți care să calculeze despăgubirea ținând seama de criteriile legale. În ceea ce privește despăgubirea ca urmare a nerealizării venitului din înstrăinarea imobilului, reclamanții au invocat faptul că au cumpărat imobilul la prețul de 20 euro/mp și au promis prin act autentic vânzarea către o terță persoană la prețul de 50 euro/mp, astfel încât profitul înregistrat ar fi fost de 30 euro/mp.

Urmare a exproprierii parțiale a imobilului au fost puși în imposibilitatea de a respecta obligația asumată prin antecontract, de a înstrăina dreptul de proprietate, iar consecința directă este neîncasarea prețului acestei vânzări, respectiv un prejudiciu cert de 30 euro/mp. Statul a expropriat 2.800mp., iar valoarea reală a imobilului expropriat este de 25 euro/mp, astfel încât pentru suprafața expropriată prejudiciul suferit este reprezentat de diferența dintre prețul oferit inițial de promitent de 50 euro/mp și cel solicitat a fi plătit de expropriator de 25 euro/mp. În ceea ce privește profitul nerealizat ca urmare a nevânzării restului de teren rămas în proprietatea reclamanților și anume a suprafeței de 16.492 mp, prejudiciul este de 30 euro/mp, adică diferența dintre prețul oferit inițial de promitent de 50 euro/mp și prețul de achiziție de 20 euro/mp.

Prin încheierea din 15 octombrie 2009, tribunalul a încuviințat pentru reclamanți proba cu acte, cu expertiză specialitatea topografie, cadastru și geodezie, având ca obiectiv stabilirea cuantumului despăgubirilor privind imobilul teren ce formează obiectul cauzei și preluat de la reclamanți, prin raportare la criteriile prevăzute de art. 26 Legea nr. 33/1994. Pe parcursul administrării acestei probe, a fost depus la dosarul cauzei raportul de expertiză efectuat de către experții Ș.G., M.V. și C.A.F., obiecțiunile formulate de pârât fiind admise de către instanță.

Prin sentința civilă nr. 790 din 27 mai 2010, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis în parte acțiunea precizată formulată de reclamanți; a anulat în parte hotărârea nr. 105/2009 în ceea ce privește cuantumul despăgubirii cuvenite reclamanților; a stabilit cuantumul despăgubirii pentru exproprierea pentru cauză de utilitate publică de interes național a imobilului-teren în suprafață de 2.808 mp, proprietatea reclamanților, situat în comuna Ș.J., județul Ilfov, cu număr cadastral, la suma de 224.380 RON și a respins ca neîntemeiat capătul de cerere II. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, prin raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat de către experții Ș.G., M.V.

și C.A.F., (comisia alcătuită din expertul desemnat de către instanță și din experții desemnați de către părți), ținând cont de dispozițiile art. 26 alin. (2) Legea nr. 33/1994, s-a stabilit valoarea terenului expropriat la suma de 224.380 RON,la data efectuării expertizei (18 decembrie 2009). La stabilirea acestei situații, tribunalul a avut în vedere că terenul ce face obiectul exproprierii are o suprafață de circa 2808 mp, dintr-o suprafață totală de 19.300 mp aflată în proprietatea reclamanților în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 15 octombrie 2007 la B.N.P. XX, astfel încât prin expropriere reclamanților li se aduce o atingere importantă dreptului lor de proprietate.

Tribunalul a reținut că, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. În raport de aceste dispoziții, tribunalul a apreciat că nerealizarea profitului din eventuala înstrăinare a dreptului de proprietate nu poate reprezenta un prejudiciu cauzat proprietarului prin expropriere. Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia nr. 127A din 22 martie 2012, a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanții-reclamanți N.M., Z.M.

și V.A.P., a admis apelul declarat de apelantul-pârât Statul Român, prin CN A.D.N.R. SA, a schimbat în tot sentința apelată, în sensul că a respins, ca nefondată, acțiunea precizată, reținând, în esență, următoarele: În ceea ce privește apelul declarat de către reclamanți, s-a reținut că aceștia au solicitat obligarea pârâtului la plata de despăgubiri pentru acoperirea prejudiciului ce li s-a cauzat drept urmare a nerealizării profitului pe care l-ar fi avut din înstrăinarea dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză, în condițiile în care nu ar fi intervenit exproprierea unei părți din terenul proprietatea acestora. În mod corect, însă, tribunalul a respins ca neîntemeiat acest capăt de cerere, în conformitate cu dispozițiile art. 26 Legea nr. 33/1994 și art. 9 alin. (3) Legea nr. 198/2004, având în vedere că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului expropriat, și din prejudiciul cauzat proprietarului.

în acest sens, instanța trebuie să aibă în vedere prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele din aceeași unitate administrativ teritorială, de același fel, la data când se întocmește raportul de expertiză. Aspectul invocat de către apelanții reclamanți și anume faptul că aceștia nu și-au realizat un profit dintr-o înstrăinarea, care eventual ar fi avut loc cu privire la restul terenului neexpropriat, nu constituie un prejudiciu real cauzat proprietarului în urma exproprierii. Reclamanților le-a fost expropriată doar suprafața de teren de 2.808 mp, pentru care trebuie să li se acorde despăgubirile legale, însă pentru diferența de teren de 16.492 mp, suprafață neexpropriată, care se află în proprietatea lor, aceștia nu sunt îndrituiți la a obține despăgubiri, nefiind dovedită existența unui prejudiciu cauzat acestora.

Această suprafață de teren se află în proprietatea reclamanților și o pot înstrăina oricând, oricărei persoane. Existenta unei autostrăzi în vecinătatea acestui teren nu conduce automat la concluzia că reclamanților li s-ar fi produs un prejudiciu și nici la concluzia că datorită acesteia nu s-a realizat eventuala înstrăinare a dreptului de proprietate pentru suprafața de teren neexpropriată către promitentul cumpărător. S-a conchis,că, nedovedindu-se cu certitudine existența vreunui prejudiciu cauzat reclamanților proprietari pentru suprafața de teren neexpropriată, apelul declarat de către aceștia este nefondat. În ceea ce privește apelul declarat de pârâtul Statul Român prin CN A.D.N.R.

SA, instanța de apel a constatat că acesta este întemeiat, pentru următoarele considerente: Conform art. 26 alin. (2) Legea nr. 33/1994, la calcularea cuantumului despăgubirilor, trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit la data întocmirii raportului de expertiză imobilele de același fel din respectiva unitate administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerație și dovezile prezentate de aceștia.

Raportul de expertiză întocmit de către instanța de fond nu a avut în vedere, respectiv nu a luat în considerare nici un preț de tranzacționare pentru terenuri similare celui în cauză, fiind astfel încălcate dispozițiile legale menționate,astfel că,în mod greșit, au fost avute în vedere doar ofertele de preț ale agențiilor imobiliare, ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de „mica publicitate", și nu prețul efectiv plătit și consemnat în contracte autentice de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare. Prin încheierea de ședință de la data de 02 decembrie 2010, instanța de apel a încuviințat pentru apelantul-pârât efectuarea unei noi expertize, având ca obiectiv stabilirea valorii imobilului expropriat, raport de expertiză care se află atașat la dosar.

Conform concluziilor expertizei tehnice efectuate, valoarea de piață a terenului în cauză este de 117.745 RON, contravaloarea a 28.080 euro, la data efectuării acestuia. Potrivit încheierii, în cauză au fost încuviințate obiecțiunile formulate de apelantul pârât, urmând să fie avute în vedere prețurile de vânzare consemnate în contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile similare celui în cauză. În acest sens, s-a dispus efectuarea de noi adrese către Primăria comunei Ș.J. pentru a se comunica acte de vânzare-cumpărare încheiate cu privire la imobile similare din aceeași zonă, cât și către Camera Notarilor Publici pentru comunicarea valorilor pentru terenuri similare cu cel în litigiu, aflate în zona administrativ teritorială în care se află și acesta.

Drept urmare a acestor demersuri, au fost atașate relațiile solicitate referitoare la valoarea de piață pentru terenuri similare cu cel în litigiu, au fost atașate copii de pe contracte de vânzare-cumpărare transmise de către Primăria comunei Ș.J.. Față de toate relațiile obținute, prin încheierea din 13 octombrie 2011, s-a dispus efectuarea unei adrese pentru a completa răspunsul la obiectiuni cu mențiunea „să se aibă în vedere toate relațiile comunicate de instituțiile cărora li s-au efectuat adrese". Raportul de expertiză a fost întocmit și atașat la dosar, din concluziile căruia reiese că evaluarea în anul 2011, la data efectuării raportului de expertiză a terenului în litigiu, este de 105.971 RON contravaloarea a 25.272 euro.

S-a conchis, că rezultă astfel că valoarea de circulație a terenului în litigiu este mai mică decât valoarea care a fost stabilită prin hotărârea contestată, atașată dosar fond și pentru care reclamanții au solicitat anularea parțială, din care reiese că despăgubirea a fost stabilită într-un cuantum de 106.557 RON, conform raportului de evaluare întocmit, și, prin urmare, acțiunea precizată de reclamanți este nefondată. Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții N.M., Z.M. și V.A.P., criticând-o pentru nelegalitate, potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în sensul că hotărârea este lipsită de temei legal și a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii.

În dezvoltarea criticilor formulate, reclamanții au arătat că despăgubirea ce trebuie plătit în ipoteza bunurilor expropriate reprezintă o compensație pentru paguba suferită de proprietar ca urmare a pierderii dreptului de proprietate asupra bunului obiect al exproprierii și ea constituie o garanție acordată acestuia, care își păstrează aceeași valoare a activului patrimonial prin înlocuirea dreptului real pierdut în urma exproprierii cu o sumă certă. În absența unei indemnizări care să acopere prejudiciul produs prin expropriere, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a apreciat că art. 1 din Protocolul nr. 1 nu ar asigura decât protecție iluzorie și ineficace a dreptului de proprietate, în totală contradicție cu dispozițiile Convenției.

Privarea de proprietate impune obligația statului de a despăgubi pe proprietar, pentru că neplata unei sume rezonabile, raportată la valoarea bunului, constitui o atingere excesivă a dreptului la respectarea bunurilor sale.

Art. 26 alin. (1) Legea nr. 33/1994 prevede că „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățiți", iar alin. (2) prevede că la „calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele produse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia". Cu alte cuvinte, despăgubirea ce trebuie acordată persoanelor ale căror terenuri au fost expropriate se compune din valoarea reală a imobilului, care se stabilește, conform art. 26 alin. (2) din lege, pe bază de expertiză, avându-se în vedere prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, dovada acestui prejudiciu urmând să fie făcută de persoanele care se plâng de producerea sa.

Prin urmare, textul art. 26 alin. (1) Legea nr. 33/1994 prevede, fără putință de tăgadă, că prejudiciul se compune, cumulativ, din valoarea reală a imobilului plus prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

S-a mai arătat, că instanța de apel a interpretat greșit dispozițiile art. 26 alin. (2) Legea nr. 33/1994, privind data la care se stabilește valoarea reală a imobilului expropriat, având în vedere valoarea stabilită prin raportul de expertiză din anul 2011, de 105.971 RON, pe care a comparat-o cu valoarea stabilită de comisia de stabilire a despăgubirilor la momentul exproprierii (23 aprilie 2009), fără însă să se aibă în vedere valoarea terenului astfel cum a fost stabilită de cei 6 experți la momentul exproprierii, întrucât legea trebuie interpretată în sensul avut în vedere de legiuitor la momentul adoptării și anume că valoarea terenului ca parte a despăgubirii să fie calculată la momentul exproprierii, pentru că la acel moment proprietarul este lipsit de dreptul său de proprietate.

Momentul la care se calculează valoarea bunului expropriat este momentul realizării exproprierii, adică momentul în care se stabilește de către expropriator valoarea oferită expropriatului cu titlu de despăgubire. Pe cale de consecință, momentul în raport cu care se stabilește valoarea bunului expertizat, adică momentul expertizei la care face referire art. 26 alin. (2) Legea nr. 33/1994 este un moment prealabil sau cel mult simultan actului de expropriere, iar interpretarea contrară înfrânge norma constituțională, ceea ce nu este permis. S-a conchis, că instanța de apel a interpretat și aplicat greșit dispozițiile art. 26 alin. (2) Legea nr. 33/1994, o interpretare corectă și sistematică a acestora ducând la concluzia neechivocă că valoarea despăgubirii cuvenite expropriatului este valoarea de piață a bunului de la momentul exproprierii.

De asemenea, s-a arătat că instanța de apel nu s-a pronunțat cu privire la prejudiciul suferit de reclamanți ca urmare a exproprierii, respectiv a avut în vedere exclusiv numai prima teză a textului de lege menționat, aceea referitoare la valoarea reală a imobilului, nu și teza a doua a acestuia referitoare la prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, cu toate că cele două trebuiau aplicate cumulativ. În speță, la data de 23 aprilie 2008, adică cu 6 luni înainte de a se comunica orice intenție de expropriere, între reclamanții, în calitate de promitenți vânzători și Savero Holdings Ltd., în calitate de promitent cumpărător, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat din 23 aprilie 2008 de B.N.P.

XX, având ca obiect promisiunea de vânzare, respectiv de cumpărare, a întregului teren în suprafață de 19.300 mp, situat în comuna Ș.J., județul Ilfov, prețul urmând să fie achitat conform art. 4 din antecontract, iar această expropriere i-a pus pe reclamanți în situația de a nu-și mai putea îndeplini obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare cumpărare și de a restitui avansul de preț deja achitat de promitentul cumpărător și daunele interese menționate în contract, ceea ce reprezintă un prejudiciu pe care aceștia îl încearcă. S-a concluzionat, că despăgubirea care se cuvine reclamanților este compusă din diferența dintre prețul negociat cu promitenții cumpărători și valoarea despăgubirii stabilită prin expertiza tehnică efectuată în cauză, pentru terenul expropriat, și diferența dintre prețul negociat cu promitentul cumpărător și valoarea de achiziție pentru restul de teren rămas în proprietatea reclamanților.

Examinând decizia în limita criticilor formulate, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., instanța constată recursul nefondat, pentru următoarele considerente: Astfel, prin criticile formulate, reclamanții susțin că decizia recurată a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 26 Legea nr. 33/1996, în sensul că valoarea terenului expropriat, ca parte a despăgubirii, trebuie să fie calculată la momentul exproprierii și nu la data efectuării raportului de expertiză, având în vedere că despăgubirea este „prealabilă" exproprierii; că instanța nu s-a pronunța asupra prejudiciului produs acestora ca urmare a exproprierii, având în vedere că s-a dovedit intenția reclamanților de a înstrăina întregul teren, fiind încheiat și un antecontract în acest sens, iar exproprierea suprafeței de 2.808 mp, din întreaga suprafață, i-a pus pe reclamanți în situația de a nu-și putea îndeplini obligațiile asumate prin antecontract, de a restitui avansul de preț deja achitat, precum și daunele interese menționate în contract.

Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia". În prezenta cauză, se constată că instanța de apel și-a întemeiat soluția pronunțată pe raportul de expertiză efectuat în faza de judecată a apelului, cu respectarea dispozițiilor art. 26 Legea nr. 33/1994, potrivit cărora atât experții, cât și instanța au obligația ca la stabilirea despăgubirilor acordate, să țină seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză și nu la momentul realizării exproprierii, așa cum susțin reclamanții, întrucât cum aceștia au înțeles să-și asume demersul judiciar prin intermediul căruia au înțeles să conteste cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator, trebuie să-și asume și momentul în raport de care urma să se stabilească judiciar despăgubirea, neputând solicita, contrar normei de drept, calcularea despăgubirii la un alt moment, sub motivul existenței unor fluctuații ale prețurilor de tranzacție a terenurilor similare celui expropriat pe piața imobiliară.

Înalta Curte de Casație și Justiție, într-o jurisprudență constantă, a stabilit semnificația sintagmei „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" în sensul că prin aceasta se înțelege prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mică publicitate. În această situație, se constată că prin hotărârea atacată s-a stabilit pe deplin situația de fapt a cauzei pendinte, raportul de expertiză judiciară întocmit în apel respectând dispozițiile art. 26 Legea nr. 33/1994, datele și concluziile experților fiind fundamentate pe aceste dispoziții legale, și, drept consecință, acceptate de instanța de apel.

În acest context, instanța trebuia să observe - ceea ce a și făcut - că despăgubirea care poate fi acordată în procedura jurisdicțională „nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată", potrivit art. 27 alin. (2) Legea nr. 33/1994.

Criticile potrivit cărora instanța nu s-a pronunțat asupra prejudiciului produs reclamanților de faptul că s-a dovedit intenția acestora de a înstrăina întregul teren, fiind încheiat și un antecontract în acest sens, iar exproprierea parțială a acestuia i-a pus pe reclamanți în imposibilitatea de a-și îndeplini obligațiile asumate prin antecontract, de a restitui avansul deja achitat, precum și de a suporta daunele interese menționate în contract, se constată, de asemenea, că sunt nefondate, pentru cele ce urmează: Potrivit art. 26 alin. (1) Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite". Instanța de apel a analizat motivul de apel formulat de apelanți pe acest aspect și a reținut corect că aspectul invocat de către apelanții reclamanți și anume faptul că aceștia nu și-au realizat un profit dintr-o înstrăinare, care, eventual ar fi avut loc cu privire la restul de teren neexpropriat, nu constituie un prejudiciu cauzat proprietarului în urma exproprierii, întrucât aceștia pot, în calitate de proprietari, să înstrăineze suprafața de teren respectivă oricând doresc și oricui doresc.

Criticile vizând modul de apreciere a antecontractului de vânzare-cumpărare și a rapoartelor de expertiză întocmite în cauză, așa cum au fost expuse mai sus, sunt neîncadrabile vreunui motiv de nelegalitate și, ca atare, nesusceptibile de analiză în recurs. Față de considerentele expuse, instanța, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanți.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții N.M., Z.M. și V.A.P. împotriva deciziei nr. 127A din 22 martie 2012 a Curtii de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată in ședință publică, astăzi 5 decembrie 2012.