ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2902/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, la data de 09 iunie 2009 sub nr. 24554/3/2009, reclamanta SC M.H. SRL a chemat în judecată pe pârâtul Statul Roman prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R. SA, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună modificarea hotărârii de stabilire a despăgubirilor din 23 aprilie 2009 emisa de C.N.A.D.N.R.

SA, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, în ce privește cuantumul despăgubirilor de 55.782,83 RON; stabilirea cuantumului despăgubirilor la suma de 3.930.750 RON, echivalentul a 937.500 euro, la cursul de 4,1928 RON/1 euro, din care suma de 513.618 RON, echivalentul a 122.500 euro reprezintă valoarea terenului expropriat, iar suma de 3.417,132 RON, echivalentul a 815.000 euro, constând în valoarea terenului rămas care nu mai poate fi utilizat conform scopului avut în vedere la data achiziționării, reprezintă valoarea prejudiciului cauzat reclamantei ca urmare a exproprierii; obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata. În motivarea cererii, reclamanta a arătat că potrivit Anexei nr. 3 la H.G nr. 181/2009 pentru modificarea și completarea H.G.

nr. 1.546/2006 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică "Construcția autostrăzii București-Brașov, tronsonul București-Ploiești", a H.G. nr. 865/2007 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică "Construcția autostrăzii București-Brașov, tronsonul București-Ploiești, care face parte din cadrul obiectivului de investiții Autostrada București-Brașov", și a H.G. nr, 425/2008 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică "Construcția autostrăzii București-Brașov, tronsonul București-Ploiești" a fost supusa procedurii de expropriere pentru terenul în suprafața de 1.225 mp, situat în comuna Ș.J., Jud. Ilfov.

În conformitate cu prevederile art. IV 1 din H.G. nr. 181/2009, reclamanta a formulat cererea înregistrată din data de 09 aprilie 2009, prin care a solicitat plata justei despăgubiri. În data de 09 aprilie 2009 s-a întocmit procesul verbal prin care reclamanta a refuzat oferta propusa de C.N.A.D.N.R SA cu privire la despăgubiri, respectiv suma de 55.782,83 RON, conform raportului de evaluare din data de 18 august 2008 întocmit de expert D.M.. Ulterior, prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 23 aprilie 2009 emisa de C.N.A.D.N.R. SA, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a dispus exproprierea cu privire la terenul mai sus menționat și s-a stabilit ca și cuantum al despăgubirilor suma totala de 55.782,83 RON, adică 45,5370 RON/mp.

În ce privește acest cuantum al despăgubirilor, prevederile legale în vigoare prevăd ca despăgubirea acordata trebuie să fie justă. Astfel, potrivit art. 44 alin. (3) din Constituție „Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta și prealabila despăgubire". De asemenea, art. 481 C. civ.

dispune ca „Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica și primind o dreapta și prealabila despăgubire.", iar art. 1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate stabilește ca „Exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauza de utilitate publica, după o dreapta și prealabila despăgubire, prin hotărâre judecătoreasca". La instituția exproprierii ca restrângere a exercițiului dreptului de proprietate face trimitere și art. 1 din Protocolul 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului care prevede ca "Orice persoană fizica sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale.

Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publica și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional". Mai mult, potrivit art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, raportul de evaluare care se întocmește cu ocazia exproprierii trebuie sa aibă în vedere „expertiza actualizata de Camera Notarilor Publici, potrivit art. 77 1 alin. (5 2 ) din C. fisc.". Despăgubirea ar trebui sa reprezinte o compensație pentru pierderea suferita de reclamantă ca urmare a pierderii dreptului de proprietate asupra bunului obiect al exproprierii și ar trebui să fie justă, adică să reprezinte valoarea adevărată a bunului expropriat, sa acopere întreaga pierdere suferita.

La stabilirea despăgubirilor,s-a solicitat să se aibă în vedere întreaga suprafața (și în mod corespunzător întreaga valoare) a terenului aflat în proprietatea reclamantei și nu numai a celui expropriat deoarece, urmare a procedurii de expropriere,reclamanta este în imposibilitatea de a folosi restul de teren potrivit scopului în care a fost achiziționat, și anume realizarea unor investiții. S-a susținut că valoarea de 45,5370 RON/mp - adică aproximativ 10 euro/mp - stabilita de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, în condițiile în care prețul de vânzare al unui astfel de teren în zona este de cel puțin 100 euro/mp, nu este nici pe departe apropiata de valoarea de circulație și nici justa.

Având în vedere prețul de piața al unui astfel de teren în zona, valoarea despăgubirilor în cuantum de 3.930.750 RON, echivalentul a 937.500 euro a fost stabilita prin raportare la un preț de 100 euro/mp. Astfel, valoarea totala a despăgubirilor este formata dimsuma de 513.618 RON, echivalentul a 122.500 euro, reprezentând valoarea terenului expropriat în suprafața de 1.225 mp și suma de 3.417.132 RON, echivalentul a 815.000 euro, constând în valoarea terenului rămas care nu mai poate fi utilizat conform scopului avut în vedere la data achiziționării, reprezentând valoarea prejudiciului cauzat reclamantei ca urmare a exproprierii. În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, la data de 11 august 2009 sub nr. 32947/3/2009, reclamanta SC M.H. SRL a chemat în judecată pe pârâtul Statul Roman prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R. SA, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună modificarea hotărârii de stabilire a despăgubirilor din 02 iunie 2009 emisa de C.N.A.D.N.R.

SA, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, în ce privește cuantumul despăgubirilor de 7.729 RON; stabilirea cuantumului despăgubirilor la suma de 3.948.375 RON, echivalentul a 937.500 euro, la cursul de 4,2116 RON/l euro,din data de 04 august 2009, din care suma de 64.858,64 RON, echivalentul a 15.400 euro reprezintă valoarea terenului expropriat, iar suma de 3.883.516,36 RON, echivalentul a 922.100 euro, constând în valoarea terenului rămas care nu mai poate fi utilizat conform scopului avut în vedere la data achiziționării, reprezintă valoarea prejudiciului cauzat reclamantei ca urmare a exproprierii; obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata. La data de 03 decembrie 2009 pârâtul Statul Român reprezentat prin C.N.A.D.N.R.

SA a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată. Prin încheierea din data de 03 decembrie 2009,Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a înaintat cauza la Tribunalul București, secția a V-a civilă pentru discutarea excepției de conexitate cu Dosarul nr. 24554/3/2009. Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IlI-a civilă, la data de 11 august 2009 sub nr. 32948/3/2009, reclamanta SC M.H. SRL a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R. SA, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună modificarea hotărârii de stabilire a despăgubirilor din 02 iunie 2009 emisa de C.N.A.D.N.R.

SA, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, în ce privește cuantumul despăgubirilor de 47.170 RON; stabilirea cuantumului despăgubirilor la suma de 3.948.375 RON, echivalentul a 937.500 euro, la cursul de 4,2116 RON/1 euro,din data de 04 august 2009, din care suma de 395.890,4 RON, echivalentul a 94.000 euro reprezintă valoarea terenului expropriat, iar suma de 3.552.484,6 RON, echivalentul a 843.500 euro, constând în valoarea terenului rămas care nu mai poate fi utilizat conform scopului avut în vedere la data achiziționării, reprezintă valoarea prejudiciului cauzat reclamantei ca urmare a exproprierii; obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata. La data de 14 decembrie 2009, pârâtul a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.

Prin încheierea din data de 14 decembrie 2009,Tribunalul București, secția a III-a civilă, a dispus înaintarea dosarului la Tribunalul București, secția a V-a civilă, în vederea discutării conexării cu Dosarul nr. 24554/3/2009. Prin încheierea din data de 20 ianuarie 2010,Tribunalul București, secția a V-a civilă, în temeiul art. 164 C. proc. civ. a admis excepția conexării și a dispus conexarea Dosarului nr. 32947/3/2009 al Tribunalului București, secția a IV-a civilă la Dosarul nr. 24554/3/2009. Prin încheierea din data de 31 martie 2010,Tribunalul București, secția a V-a civilă, în temeiul art. 164 C. proc. civ. a admis excepția conexării și a dispus conexarea și a Dosarului nr. 32948/3/2009 al Tribunalului București, secția a III-a civilă la Dosarul nr. 24554/3/2009.

În probațiune, reclamanta a solicitat și i s-a încuviințat proba cu înscrisuri și cu expertiză în specialitatea evaluarea proprietății imobiliare. Raportul de expertiză efectuat de comisia de experți formată din L.A., P.M. și M.V. a fost depus la dosar la data de 04 iunie 2010. Răspunsurile experților la obiecțiunile încuviințate de instanță la raportul de expertiză au fost atașate la dosar. Prin sentința civilă nr. 585 din 18 martie 2011, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis în parte cererea, a modificat în parte hotărârea din 23 aprilie 2009 emisă de C.N.A.D.N.R. SA, în sensul acordării de despăgubiri în cuantum de 213.150 RON pentru terenul expropriat, situat în comuna Ș.J., jud. Ilfov, în suprafață de 1.225 mp a modificat în parte hotărârea din 2 iunie 2009 emisă de C.N.A.D.N.R.

SA, în sensul acordării de despăgubiri în cuantum de 26.796 RON pentru terenul expropriat, situat în comuna Ș.J., jud. Ilfov, în suprafață de 154 mp. A modificat în parte hotărârea din 2 iunie 2009 emisă de C.N.A.D.N.R. SA, în sensul acordării de despăgubiri în cuantum de 163.560 RON pentru terenul expropriat, situat în comuna Ș.J., jud. Ilfov, în suprafață de 940 mp. A menținut celelalte dispoziții ale hotărârilor atacate și a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 1.800 RON cu titlu de cheltuieli de judecată. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA. Intimata contestatoare SC M.H. SRL a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului, ca nefondat.

În apel, la termenul din 21 februarie 2012 a fost încuviințată proba cu înscrisuri și proba cu expertiză tehnică de specialitate. Prin decizia nr. 367 A din 30 octombrie 2012, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis apelul formulat de apelantul pârât Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva sentinței civile nr. 585 din 18 martie 2011, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă SC M.H. SRL. A schimbat în parte sentința apelată în sensul că, urmare a admiterii în parte a cererii reclamantei, a modificat în parte hotărârea din 23 aprilie 2009 emisă de C.N.A.D.N.R. SA în sensul că a stabilit despăgubiri pentru terenul expropriat în suprafață de 1.225 mp în sumă de 160.156,5 RON.

A modificat în parte hotărârea din 02 iunie 2009 emisă de C.N.A.D.N.R. SA în sensul că a stabilit despăgubirile pentru terenul expropriat în suprafață de 154 mp la suma de 20.133,96 RON. A modificat în parte hotărârea din 02 iunie 2009 emisă de C.N.A.D.N.R. SA în sensul că a stabilit despăgubirile pentru terenul expropriat în suprafață de 940 mp la suma de 122.895,6 RON. Au fost păstrate celelalte dispozițiile ale sentinței. A obligat pe intimata reclamantă la 3.000 RON cheltuieli de judecată către apelant. Pentru a pronunța această hotărâre, Curtea de Apel a reținut următoarele: Prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 23 aprilie 2009 emisă de C.N.A.D.N.R. SA - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Ș.J.

s-a dispus exproprierea terenului în suprafață de 1.225 mp situat în comuna Ș.J., județul Ilfov, aparținând reclamantei și s-a aprobat acordarea despăgubirii aferente acestui imobil, care a fost stabilită la suma de 55.782,83 RON. Prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 02 iunie 2009 emisă de C.N.A.D.N.R. SA - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Ș.J. s-a dispus exproprierea terenului în suprafață de 154 mp situat în comuna Ș.J., județul Ilfov, aparținând reclamantei și s-a aprobat acordarea despăgubirii aferente acestui imobil, care a fost stabilită la suma de 7.728 RON. Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 258 din 02 iunie 2009 emisă de C.N.A.D.N.R. SA - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Ș.J.

s-a dispus exproprierea terenului în suprafață de 940 mp situat în comuna Ș.J., județul Ilfov, aparținând reclamantei și s-a aprobat acordarea despăgubirii aferente acestui imobil, care a fost stabilită la suma de 47.170 RON. Intimata reclamantă a contestat cuantumul despăgubirilor stabilite prin aceste hotărâri emise de C.N.A.D.N.R. SA, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, solicitând: 1) modificarea hotărârii de stabilire a despăgubirilor din 23 aprilie 2009 emisa de C.N.A.D.N.R.

SA, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, în ce privește cuantumul despăgubirilor de 55.782,83 RON;stabilirea cuantumului despăgubirilor la suma de 3.930.750 RON, echivalentul a 937.500 euro, la cursul de 4,1928 RON/1 euro, din care suma de 513.618 RON, echivalentul a 122.500 euro reprezintă valoarea terenului expropriat, iar suma de 3.417.132 RON, echivalentul a 815.000 euro, constând în valoarea terenului rămas care nu mai poate fi utilizat conform scopului avut în vedere la data achiziționării, reprezintă valoarea prejudiciului cauzat reclamantei ca urmare a exproprierii; 2) modificarea hotărârii de stabilire a despăgubirilor din 02 iunie 2009 emisa de C.N.A.D.N.R.

SA, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, în ce privește cuantumul despăgubirilor de 7.729 RON; stabilirea cuantumului despăgubirilor la suma de 3.948.375 RON, echivalentul a 937.500 euro, la cursul de 4,2116 RON/1 euro,din data de 04 august 2009, din care suma de 64.858,64 RON, echivalentul a 15.400 euro reprezintă valoarea terenului expropriat, iar suma de 3.883.516,36 RON, echivalentul a 922.100 euro, constând în valoarea terenului rămas care nu mai poate fi utilizat conform scopului avut în vedere la data achiziționării, reprezintă valoarea prejudiciului cauzat reclamantei ca urmare a exproprierii; 3) modificarea hotărârii de stabilire a despăgubirilor din 02 iunie 2009 emisa de C.N.A.D.N.R.

SA, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, în ce privește cuantumul despăgubirilor de 47.170 RON; stabilirea cuantumului despăgubirilor la suma de 3.948.375 RON, echivalentul a 937.500 euro, la cursul de 4,2116 RON/1 euro,din data de 04 august 2009, din care suma de 395.890,4 RON, echivalentul a 94.000 euro reprezintă valoarea terenului expropriat, iar suma de 3.552.484,6 RON, echivalentul a 843.500 euro, constând în valoarea terenului rămas care nu mai poate fi utilizat conform scopului avut în vedere la data achiziționării, reprezintă valoarea prejudiciului cauzat reclamantei ca urmare a exproprierii Potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite". Alin. (2) și (3) al aceluiași text prevede că „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

În cazul exproprierii parțiale dacă partea din imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a exproprierii, experții ținând seama de prevederile alineatului precedent vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor. De asemenea, potrivit disp. art. 27 din același act normativ, „primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî.

Despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat". Verificând sentința instanței de fond prin prisma acestor dispoziții legale, Curtea constată că prin raportul de expertiză efectuat în cauză și prin răspunsul la obiecțiuni (dosar fond), valoarea despăgubirilor cuvenite pentru terenul expropriat a fost calculată având la bază informații cu privire la oferte de terenuri similare, situate în aceeași zonă cu terenurile de evaluat, iar nu „prețul cu care se vând imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială", încălcând astfel dispozițiile imperative ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Instanța supremă a stabilit că această sintagmă, utilizată de legiuitor în art. 26 din Legea nr. 33/1994, are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare cumpărare. Față de acestea, Curtea a apreciat că despăgubirile acordate de către instanța de fond s-au bazat pe o expertiză întocmită cu nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. În apel s-a dispus suplimentarea probatoriului, iar în cadrul probei cu înscrisuri au fost depuse la dosar contracte de vânzare cumpărare cu privire la terenuri similare celor expropriate. Pentru a da eficiență și a răspunde criteriilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, Curtea a dispus efectuarea unei expertize tehnice de evaluare a terenurilor expropriate, care să se bazeze pe prețurile consemnate în contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar.

În ceea ce privește prejudiciul solicitat de către intimata reclamantă, constând în valoarea terenului rămas care nu mai poate fi utilizat conform scopului avut in vedere la data achiziționării, prima instanță a apreciat că în suma acordată reclamantei cu titlu de despăgubiri nu poate fi inclusă suma de 19.500 RON stabilită de experți, reprezentând producția agricolă ce s-ar fi putut obține de pe întreg terenul aflat în proprietatea reclamantei, de 9.375 mp, în anul 2010, întrucât nu s-a făcut dovada că înaintea începerii lucrărilor de expropriere intimații reclamanți ar fi cultivat vreodată terenul cu cereale, legume etc, iar ulterior nu au mai putut folosi terenul în acest scop.

De asemenea, s-a apreciat că în cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantei nu poate fi inclusă nici contravaloarea terenului rămas neexpropriat, astfel cum s-a solicitat, întrucât intimata reclamantă nu au administrat nicio probă din care să rezulte că nu mai poate utiliza terenul rămas conform scopului avut în vedere la data achiziționării și anume realizarea unei investiții, iar pe de altă parte, terenul rămas în proprietatea reclamantei are o suprafață mare și poate fi folosit pentru practicarea agriculturii,fiind teren extravilan arabil. Soluția dată acestui capăt de cerere nu a fost criticată în apel, astfel încât evaluarea efectuată prin expertiza tehnică de specialitate administrată în fața instanței de apel a vizat doar valoarea reală a terenurilor expropriate.

Din conținutul raportului de expertiză rezultă că valoarea de piață a terenurilor expropriate a fost stabilită la momentul efectuării expertizei(06 martie 2012) prin aplicarea metodei comparației directe, având la bază trei tranzacții cu terenuri libere, similare, situate în zone similare cu cele evaluate (contractele de vânzare-cumpărare din 06 mai 2011, din 29 iulie 2011 și din 04 noiembrie 2011). Prin acest raport de expertiză, comisia de experți a stabilit valoarea totală a celor trei suprafețe de teren expropriate la suma de 303.180 RON (68.642,40 euro) și o valoare unitară de 29,60 euro/mp echivalent 130,74 RON/mp. Pentru considerentele arătate, având în vedere valoarea despăgubirilor calculate conform dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, Curtea, în temeiul art. 296 C. proc.

civ., a admis apelul, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a modificat hotărârile de stabilire a despăgubirilor din 23 aprilie 2009, din 02 iunie 2009 și din 02 iunie 2009, emise de C.N.A.D.N.R. SA și a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru terenul în suprafață de 1,225 mp în sumă de 160.156,5 RON, pentru terenul în suprafața de 154 mp la suma de 20.133,96 RON și pentru terenul in suprafața de 940 mp la suma de 122.895,6 RON, a păstrat celelalte dispoziții ale sentinței. În baza art. 274 C. proc. civ., a fost obligată intimata reclamantă, ca parte căzută în pretenții, la plata sumei de 3.000 RON cheltuieli de judecată către apelantul pârât, reprezentând onorariu experți conform chitanței aflată la dosar.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA și reclamanta SC M.H. SRL În motivarea recursului reclamanta SC M.H. SRL a arătat următoarele. În mod greșit instanța de apel a considerat că la întocmirea raportului de expertiză în apel au fost respectate dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât expertiza administrata in cauza in apel, conține prețuri practicate pentru terenuri din zone diferite ca așezare față de localizarea terenului expropriat. Potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din legea anterior menționata, se va tine cont la efectuarea expertizei de prețul imobilelor de la data întocmirii raportului de expertiza. Expertiza a fost efectuata in anul 2012, in baza unor contracte încheiate in anul 2011, cu un an mai devreme decât data realizării expertizei.

De asemenea, comisia de experți a înțeles sa întocmească doar un tabel in care sa treacă doar anumite valori și a hotărât, fără însă a explica și a dovedi de unde rezulta acest fapt, sa scadă preturile din cele trei contracte cu diferite procente chiar și de 25%. În obiecțiunile la expertiza reclamanta a solicitat instanței de judecata sa pună in vedere comisiei de experți să detalieze modalitățile pe care aceștia le-au folosit și motivul reducerii preturilor din cele trei contracte, dar instanța de apel a respins obiecțiunile. Nici cu ocazia efectuării acestei expertize nu au fost respectate dispozițiile menționate anterior.

Dispozițiile legale au fost încălcate, cu atât mai mult cu cat nu au fost luate in considerare in momentul efectuării raportului de expertiza caracteristicile terenurilor expropriate, respectiv zona in care sunt amplasate, gradul de dezvoltare a acestora, etc. Prin raportul de expertiza depus la dosarul cauzei reclamanta a fost prejudiciata, despăgubirile acordate de instanța de apel nefiind corect stabilite. Astfel, despăgubirea ar trebui sa reprezinte o compensație pentru pierderea suferita ca urmare a pierderii dreptului de proprietate asupra bunului obiect al exproprierii și ar trebui sa fie justa, adică sa reprezinte valoarea adevărata a bunului expropriat, sa acopere întreaga pierdere suferita.

De asemenea, instanța de apel in mod nelegal a obligat reclamanta să achite cheltuielile de judecata ale apelantei, onorariul de expert, cu toate ca intimata a afirmat ca nu dorește omologarea raportului de expertiza. În concluzie recurenta reclamantă a solicitat admiterea recursului împotriva deciziei atacate, in sensul modificării hotărârii atacate și menținerii ca legala și temeinica a sentinței civile nr. 585 din 18 martie 2011 și obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecata. În drept au fost invocate prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În motivarea recursului pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA a arătat următoarele.

Instanța de apel, la pronunțarea deciziei recurate, a încălcat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora „la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză", respectiv în comuna Ș.J., județul Ilfov. Aplicarea și interpretarea greșită a legii în soluția pronunțată de instanța de apel constă în faptul că la stabilirea cuantumului despăgubirilor în valoare de 303.180 RON (68.642,40 euro) nu s-a ținut cont de toate dovezile existente la dosarul cauzei referitoare la prețurile reale de tranzacționare a terenurilor similare cu cel supus exproprierii.

Astfel, experții au avut în vedere contracte de vânzare-cumpărare care au ca obiect terenuri care nu sunt similare cu cel supus exproprierii, respectiv terenuri care sunt mult îndepărtate de tarlaua în care este situat terenul expropriat și cu suprafețe mult mai mari decât acesta. De asemenea, instanța de apel, în mod greșit, a stabilit, ca obiective ale expertizei, evaluarea terenului în cauză doar la momentul exproprierii și la cel al efectuării raportului de expertiză la instanța de fond, încălcând astfel dispozițiile imperative ale Legii nr. 33/1994. Potrivit acestor dispoziții legale, stabilirea cuantumului despăgubirilor trebuie să se facă la momentul efectuării raportului de expertiză.

Aceste prevederi se interpretează în sensul că la stabilirea cuantumului despăgubirilor trebuie avut în vedere momentul actual, așadar perioada 2011-2012, cu atât mai mult cu cât experții s-au raportat la tranzacții încheiate în anul 2011. De asemenea, nici experții și nici instanța de apel nu au avut în vedere grila Camerei Notarilor Publici din care rezultă că prețul unitar pentru astfel de terenuri este de 1,8 euro/mp, deci un preț cu mult inferior celui oferit cu titlu de despăgubire.

Astfel, în cazul în care valoarea despăgubirilor constatată de către comisia de experți este mai mare decât oferta Statului de 13 euro/mp, instanța nu este obligată de a acorda această despăgubire, fiind aplicabile prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994, conform cărora „primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî". Este de notorietate faptul că, în prezent, datorită crizei economice, piața imobiliară a scăzut dramatic, influențând în mod direct prețurile de tranzacționare, care începând cu sfârșitul anului 2008 s-au înjumătățit sau sunt chiar mai mici.

Recurentul a solicitat, având în vedere faptul că atât instanța de judecată, cât și experții, la stabilirea valorii despăgubirilor, trebuie să țină cont de prețurile efective de tranzacționare a terenurilor similare cu cel expropriat, ca, judecând pe fondul cauzei și ținând cont de toate probele existente la dosar, să se compare despăgubirea oferită de către Stat cu valoarea maximă pe care ar fi putut-o obține proprietarii printr-o vânzare liberă și, pe cale de consecință, să se admită recursul și să se modifice în totalitate decizia atacată în sensul respingerii apelului ca neîntemeiat.

În cazul în care pe fond, cererea intimatului-reclamant nu va fi respinsă și se va constata că la efectuarea expertizei nu au fost respectate prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în sensul că experții nu au ținut seama de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel la data întocmirii raportului de expertiză, recurentul a apreciat că se impune refacerea expertizei, iar soluția ar fi în sensul admiterii recursului, casării deciziei și trimiterii cauzei spre rejudecare la aceeași instanță, în temeiul art. 312 și art. 314 C. proc. civ. În drept au fost invocate art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Înalta Curte a constatat nefondate recursurile pentru considerentele expuse mai jos.

În ceea ce privește recursul declarat de către reclamantă, Înalta Curte a constatat nefondat motivul de recurs prin care se susține încălcarea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. Recurenta reclamantă a invocat încălcarea acestui text de lege, întrucât expertiza administrată in cauză în apel conține prețuri practicate pentru terenuri din zone diferite ca așezare față de localizarea terenului expropriat.

"De același fel" înseamnă, de exemplu, arabil intravilan sau extravilan, construibil sau neconstruibil, iar nu din aceeași zonă ca așezare cu terenul expropriat, scopul legii fiind determinarea valorii reale a imobilului, valoare care să nu fie afectată, nici în plus nici în minus, de circumstanța exproprierii. Legea nu cere să fie avute în vedere terenuri asemănătoare din aceeași zonă ca așezare cu terenul expropriat (parcelă, tarla), ci din aceeași unitate administrativ teritorială, ca atare sub acest aspect raportarea experților la terenuri de același fel din aceeași unitate administrativ teritorială, dar dintr-o zonă diferită ca așezare, chiar neafectată de expropriere nu reprezintă o încălcare a legii.

Recurenta reclamantă a mai invocat încălcarea acestui text de lege, întrucât expertiza a fost efectuata in anul 2012, in baza unor contracte încheiate in anul 2011, cu un an mai devreme decât data realizării expertizei. Raportat la acest aspect se poate constata din lucrările dosarului de apel că la momentul discutării încuviințării expertizei în apel reclamanta a cerut efectuarea raportului de expertiză prin raportare la anul 2009, dată care situează cu mult înainte de cea a momentului efectuării expertizei în apel, în timp ce în recurs critică faptul că expertiza ar fi fost efectuată în raport de contracte încheiate în 2011, iar nu în 2012. Potrivit art. 129 alin. (1) C. proc. civ. au obligația să îndeplinească actele de procedură în condițiile, ordinea și termenele stabilite de lege sau de judecător, să-și exercite drepturile procedurale conform dispozițiilor art. 723 alin. (1), precum și să-și probeze pretențiile și apărările.

Potrivit art. 723 alin. (1) C. proc. civ. drepturile procedurale trebuie exercitate cu bună-credință și potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege. Trecând peste faptul că, raportat la cele menționate anterior, formularea acestei critici creează dubii cu privire la comportamentul procesual de bună credință al acestei părți, această critică este nefondată având în vedere că în aplicarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la calcularea despăgubirii experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Experții au ținut seama în stabilirea despăgubirii de contractele puse la dispoziție de către părți. Recurenta reclamantă nu a susținut că ar fi pus la dispoziția experților contracte de vânzare a unor imobile de același fel din unitatea administrativ-teritorială încheiate în 2012, care nu ar fi fost luate în considerare în mod nejustificat de către experți. Or, norma juridică trebuie interpretată în sensul în care produce efecte juridice iar nu în sensul în care nu poate produce niciun efect juridic. Atâta timp cât nu au existat tranzacții privind imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, scopul fiind stabilirea unei despăgubiri experții trebuie să se raporteze la contracte încheiate cât mai aproape de această dată.

În ceea ce privește modalitatea concretă de efectuare a expertizei, simpla respingere a obiecțiunilor la expertiză formulate de către reclamantă nu reprezintă în sine un motiv de nelegalitate a hotărârii atacate, atâta timp cât reclamanta nu a arătat ce prevedere legală a fost încălcată la efectuarea expertizei, în recurs putând fi invocate potrivit art. 304 alin. (1) C. proc. civ. doar motive de nelegalitate iar nu de netemeinicie. Din cuprinsul raportului de expertiză rezultă că experții au explicat în ce constă fiecare metodă de evaluare și alegerea metodei comparației directe, care presupune aplicarea anumitor corecții ale prețurilor din tranzacțiile comparabile. De asemenea, se regăsește analiza pieței imobiliare în care sunt reținute caracteristicile terenurilor expropriate.

Atâta timp cât în determinarea despăgubirilor cuvenite pentru terenul expropriat instanța s-a raportat la suma determinată de către experți prin raportare la valoarea de piață a unor imobile de același fel cu cel expropriat din unitatea administrativ-teritorială, determinate prin aplicarea unor metode de evaluare obiective nu se poate concluziona în sensul încălcării dreptului la o despăgubire justă. Sunt nefondate și motivele recurs prin care se critică obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu de expert, având în vedere că potrivit art. 274 alin. (1) C. proc. civ. partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată.

Or, atâta timp cât admiterea apelului declarat de către pârâtă s-a bazat pe concluziile raportului de expertiză efectuat în apel, este nerelevant pentru stabilirea obligației la plata cheltuielilor de judecată faptul că reclamanta, intimată în apel, a afirmat ca nu dorește omologarea raportului de expertiza. Referitor la recursul declarat de către pârât, Înalta Curte a constatat nefondat motivul de recurs prin care se susține încălcarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 întrucât instanța de apel ar fi avut în vedere terenuri care sunt mult îndepărtate de tarlaua în care este situat terenul expropriat și cu suprafețe mult mai mari decât acesta.

Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. "De același fel" înseamnă, de exemplu, arabil intravilan sau extravilan, construibil sau neconstruibil, iar nu supus sau nu exproprierii, ori având aceeași suprafață (atâta timp cât diferența dintre suprafețe nu este de natură să influențeze prețul pe metru pătrat, fapt nesusținut concret în cauză), scopul legii fiind determinarea valorii reale a imobilului, valoare care să nu fie afectată, nici în plus nici în minus, de circumstanța exproprierii.

Legea nu cere să fie avute în vedere terenuri asemănătoare din aceeași parcelă sau tarla, ci din aceeași unitate administrativ teritorială, ca atare sub acest aspect raportarea experților la terenuri din aceeași unitate administrativ teritorială, dar din altă tarla, chiar neafectată de expropriere nu reprezintă o încălcare a legii, atâta timp cât art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33 din 1994 mai prevede o condiție, și anume ca stabilirea cuantumului despăgubirilor să se facă prin raportare la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele la data întocmirii raportului de expertiză. Deși recurentul pârât afirmă că "nu s-a ținut cont de toate dovezile existente la dosarul cauzei referitoare la prețurile reale de tranzacționare a terenurilor similare cu cel supus exproprierii" acesta nu arată concret care ar fi aceste contracte de care nu a-a ținut cont, instanța de recurs fiind pusă în imposibilitatea de a face o analiză a deciziei atacate sub acest aspect.

Este nefondată și critica prin care se susține că instanța de apel, în mod greșit, a stabilit, ca obiective ale expertizei, evaluarea terenului în cauză doar la momentul exproprierii și la cel al efectuării raportului de expertiză la instanța de fond, încălcând astfel dispozițiile imperative ale Legii nr. 33/1994, care prevăd că stabilirea cuantumului despăgubirilor trebuie să se facă la momentul efectuării raportului de expertiză. Raportat la acest aspect se poate constata din lucrările dosarului de apel că la momentul discutării încuviințării expertizei în apel pârâta a cerut încuviințarea expertizei pentru evaluarea terenului la data efectuării raportului în fața primei instanțe, deci tocmai ceea ce critică prin recurs ca fiind o dispoziție nelegală a instanței de apel.

Trecând peste faptul că, raportat la prevederile art. 129 alin. (1) coroborat cu art. 723 alin. (1) C. proc. civ. formularea acestei critici creează dubii cu privire la comportamentul procesual de bună credință al acestei părți, această critică este nefondată având în vedere că în aplicarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la calcularea despăgubirii experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. Experții au ținut seama în stabilirea despăgubirii de contractele puse la dispoziție de către părți.

Recurenta pârâtă nu a susținut că ar fi pus la dispoziția experților contracte de vânzare a unor imobile de același fel din unitatea administrativ-teritorială încheiate în 2012, care nu ar fi fost luate în considerare în mod nejustificat de către experți. Or, norma juridică trebuie interpretată în sensul în care produce efecte juridice iar nu în sensul în care nu poate produce niciun efect juridic. Atâta timp cât nu au existat tranzacții privind imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, scopul fiind stabilirea unei despăgubiri, experții trebuie să se raporteze la contracte încheiate cât mai aproape de această dată, ceea ce s-a și întâmplat în cauză.

Potrivit art. 27 din Legea nr. 33/1994, "(1) Primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî. (2) Despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată". Recurentul pârât nu a susținut că despăgubirea acordată de către instanța de apel ar încălca prevederile alin. (2) ale art. 27 din Legea nr. 33/1994, menționate anterior, ci a susținut că "în cazul în care valoarea despăgubirii constatată de experți este mai mare decât cea oferită de expropriator, instanța nu este obligată să acorde automat această despăgubire, fiind suverană în aprecierea forței probelor", fără să arate ce dispoziții legale a încălcat instanța de apel în interpretarea și aprecierea probelor administrate în cauză, cu excepția celor analizate anterior, și găsite nefondate.

Art. 26 alin. (2) face trimitere la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, adică la prețurile de tranzacționare ale terenurilor. Grila notarilor publici conține valorile orientative ale proprietăților imobiliare bazat pe analiza tranzacțiilor efectuate in anii anteriori și pe anticiparea evoluției viitoare.

În chiar conținutul acestuia în capitolul dedicat scopului lucrării se arată că "utilizarea valorilor cuprinse in ghid ca referința in rapoartele de evaluare sau ca justificare a prețului unor tranzacții imobiliare de către persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat nu se recomanda, deoarece abaterile pot fi semnificative, având in vedere ca evaluarea unei proprietăți imobiliare, in conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare, presupune identificare proprietății imobiliare și efectuarea inspecției tehnice a acesteia". Ca atare, instanța nu putea să acorde acestei grile o putere doveditoare mai mare decât cea acordată raportului de expertiză efectuat în cauză prin raportare la situația concretă a imobilului supus evaluării.

În consecință, în temeiul art. 312 alin. (1) raportat la prevederile art. 304 alin. (1) pct. 9 C. proc. civ., și art. 316 raportat la art. 295 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondate recursurile.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanta SC M.H. SRL și de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 367 A din 30 octombrie 2012 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Promințată în ședință publică, astăzi 28 mai 2013.