ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7608/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a III a civilă, la data de 25 august 2009, reclamanții P.M. și C.V.G. au chemat în judecată pe pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, formulând contestație împotriva Hotărârii de stabilire a despăgubirilor din 11 iunie 2009, solicitând anularea Hotărârii de stabilire a despăgubirilor pentru terenul în suprafață de 2.387 m.p., situat în corn. Ș.J., jud. Ilfov, în ceea ce privește cuantumul acestor despăgubiri. În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că sunt coproprietarii terenului în suprafață de 17.624,03 m.p., situat în extravilanul corn. Ș.J., jud. Ilfov, drept de proprietate ce a fost înscris în C.F.

a corn. Ș.J., jud. Ilfov, iar Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a stabilit că despăgubirea ce se acordă este de 41.924 RON, valoare inferioară valorii reale a terenului, criteriile de stabilire a despăgubirilor fiind prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994 care prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a terenului și prejudiciul cauzat proprietarului, experții ținând seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului. Au mai arătat reclamanții că această valoare a fost făcută la prețul din 2006, deși preluarea se face în anul 2009, valoarea fiind mult mai ridicată la această din urmă dată.

Pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii ca neîntemeiată. S-a susținut că terenul reclamanților în suprafață de 2.387 m.p. este necesar pentru construcția tronsonului de autostradă București-Ploiești, în baza Legii nr. 198/2004 și a H.G. nr. 941/2004, acesta fiind inclus în Hotărârea nr. 1546 din 14 noiembrie 2006, completată prin Hotărârea nr. 425/2008 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică Construcția autostrăzii București-Brașov, tronsonul București-Ploiești.

S-a mai arătat că, în urma verificării actelor dosarului de expropriere, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a emis hotărârea de stabilire a despăgubirilor, iar cuantumul acestora s-a stabilit de experții evaluatori, care au avut în vedere prețul de pe piața liberă la data întocmirii raportului de evaluare, valoarea reala a imobilului, apreciind că restul de teren nu numai că nu devine inutilizabil, dar prezintă interes pentru proprietar, ca urmare a sporului de valoare. Prin urmare, cuantumul despăgubirilor a fost stabilit de experți evaluatori autorizați potrivit legii, cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, iar despăgubirile consemnate pe numele expropriatului sunt 2 prealabile exproprierii și surit juste, întrucât au fost stabilite cu respectarea legislației în vigoare la data întocmirii raportului de expertiză.

Prin sentința civilă nr. 1650 din 29 octombrie 2010, Tribunalul București, secția a III a civilă, a admis contestația formulată de reclamanți, a modificat în parte hotărârea nr. 297 din 11 iunie 2009 de stabilire a despăgubirilor, adoptată de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, constituită pe lângă Consiliul Local al corn. Ș.J., numai în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor și a stabilit despăgubirile datorate de expropriator reclamanților la suma de 506.588 RON, echivalent a 119.628 euro, din care suma de 104.024 euro reprezintă valoarea de circulație a terenului expropriat, iar suma de 15.604 euro reprezintă prejudiciul adus proprietarului. A obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 1.500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a avut în vedere următoarele: Sesizat cu contestație împotriva hotărârii de expropriere, Tribunalul are competența să verifice temeinicia ei cu privire la cuantumul despăgubirii. În privința cuantumului despăgubirilor, va avea efecte depline hotărârea judecătorească, expropriatorul având obligația, conform art. 9 din Legea nr. 198/2004, să facă plata, pe baza hotărârii judecătorești definitive și irevocabile de stabilire a cuantumului acesteia.

Analizând prin prisma celor arătate mai sus cererea de majorare a despăgubirilor formulată de reclamanți în cadrul contestației, Tribunalul a reținut din concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți desemnată potrivit Legii nr. 33/1994 că valoarea unitară a terenului expropriat este, prin raportare la valoarea de piață ia momentul lunii august 2010, de 43,58 euro/m.p., valoarea totală a prejudiciului fiind de 506.588 RON echivalent a 119.628 euro, din care suma de 104.024 euro reprezintă valoarea de circulație a terenului expropriat, iar suma de 15.604 euro reprezintă prejudiciul adus proprietarului.

Potrivit dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a terenului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite la data întocmirii raportului de expertiză, iar la calcularea despăgubirilor, experții și instanța vor ține seama și de daunele aduse proprietarului, prin urmare, față de aceste dispoziții instanța de fond a avut în vedere la cuantumul total al despăgubirilor și acest prejudiciu. În ceea ce privește prejudiciul individual, tribunalul a reținut că prin exproprierea suprafeței de teren de 2.387 m.p. aparținând reclamanților, restul proprietății rămâne fără cale de acces, scăzând prețul de vânzare al acestuia, putând exista un spor de valoare ca urmare a creșterii interesului pe piața imobiliară în zonă, însă numai după refacerea drumului secundar de acces, astfel că, prejudiciul este minimal prin raportare și la un eventual spor de valoare.

Așa cum rezultă din raportul de expertiză cuantumul acestui prejudiciu este de 15.604 euro și reprezintă prejudiciul adus proprietarului prin expropriere. Constatând că despăgubirea solicitată de reclamanți este superioară celei calculate de experții evaluatori la momentul exproprierii, acțiunea reclamanților a fost admisă. Împotriva sentinței civile nr. 1650 din 29 octombrie 2010 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, a formulat apel, prin care a solicitat să se constate netemeinicia și nelegalitatea acesteia, admiterea apelului, schimbarea în totalitate a sentinței apelate și, pe fondul cauzei, respingerea cererii reclamantului ca neîntemeiată.

După expunerea situației de fapt dedusă judecății și a parcursului judiciar al cererii, apelantul a arătat că, după efectuarea raportului de expertiză dispus de instanță, prin propunerea de către experți și însușirea de către instanță a valorii terenului de 43,58 euro/m.p., s-au încălcat dispozițiile art 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru utilitate publică, în sensul că, la stabilirea despăgubirilor, nici experții și nici instanța, nu s-au raportat la prețurile obișnuite de tranzacționare ale altor imobile de același fel cu cel supus exproprierii.

A mai arătat că pentru soluționarea cauzei este necesară o raportare la prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care stipulează că "La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, la data întocmirii raportului de expertiză, imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială respectivă, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerație și dovezile prezentate de aceștia." Apelantul a criticat faptul că din conținutul raportului de expertiză, valoarea terenului expropriat pe care au stabilit-o experții și a însușit-o instanța, are la bază ofertele de vânzare ale unor terenuri cu alte destinații și fără a se cunoaște poziționarea acestora în raport cu terenul expropriat (anexele 4 și 6 din raportul de expertiză), ceea ce conduce la concluzia că, în lipsa unor documente ce trebuiau anexate raportului (pe baza cărora să fie stabilită valoarea de piață) este evident că s-au încălcat dispozițiile legale în materie, experții neprezentând nici un preț real de tranzacționare ale terenurilor similare (cele declarate în fața notarului public).

Apelantul a mai susținut că experții au avut în vedere doar oferta de vânzare, au ignorat în totalitate cererea de cumpărare deși, aceștia cunoșteau faptul că prețul real de tranzacționare este rezultatul întâlnirii cererii cu oferta, preț consemnat în contractele de vânzare-cumpărare autentice. În ce privește prejudiciul stabilit de către experți și însușit de instanță, apelantul a mai arătat că acesta este dat cu încălcarea legii, deoarece pe de o parte, nu poate fi încadrat într-un prejudiciu în înțelesul legii (desființare de culturi agricole, de plantații, garduri etc), iar pe de altă parte, proiectul autostrăzii nu ar fi putut fi aprobat fără a se prevede căile de acces viitoare pentru proprietățile la care a fost afectat prin construcție.

Prin decizia nr. 235A din 11 octombrie 2011 a Curții de Apel București, secția a IX-a civilă și pentru cauze privind proprietatea intelectuală, a fost admis apelul formulat de apelantul-pârât Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, a fost schimbată în parte, sentința apelată, în sensul că, s-au stabilit despăgubirile datorate de expropriator reclamanților, la suma de 395.901 RON, echivalent a 93.954 euro, din care suma de 344.262 RON (81.699 euro) reprezintă valoarea de circulație a terenului expropriat, iar suma de 51.639 RON (12.255 euro) reprezintă valoarea prejudiciului, menținându-se celelalte dispoziții ale sentinței apelate. Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut următoarele: Exproprierea, ca limitare extremă a dreptului de proprietate privată, este un act de autoritate publică, prin care se realizează dobândirea forțată a proprietăților private, necesare executării lucrărilor de utilitate publică, în schimbul unei despăgubiri.

Intimații- reclamanți nemulțumiți de întinderea despăgubirilor cuprinse în Hotărârea nr. 297 din 11 iunie 2009 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Ș.J. jud. Ilfov, reclamanții au sesizat Tribunalului București, în temeiul Legii nr. 198/2004, cu cererea ce face obiectul litigiului de față. Sub aspectul criticilor apelantului, potrivit cu care sentința este nelegală și netemeinică, față de faptul că instanța de fond, prin omologarea raportului de expertiză a încălcat prevederile legale privitoare la modul de stabilire a sumelor solicitate de către reclamantă, s-a considerat că, în lumina dispozițiilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

Pe de o parte, la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, iar nu prețurile de ofertare, precum și de daunele aduse proprietarului, la data întocmirii raportului de expertiză, după caz altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. În speță, așa cum se reține din concluziile expertizei efectuate de instanța de apel, coroborate cu celelalte înscrisuri depuse la dosar, respectiv cele care fac referire la contractele de vânzare cumpărare, prețurile de tranzacționare la terenurile de pe raza același unități administrativ teritoriale au variat foarte mult, înregistrând un trend ascendent, apoi descendent al valorii proprietăților, de la momentul emiterii hotărârii contestate.

Într-o atare situație și pentru stabilirea cu respectarea dispozițiilor legale a calculului despăgubirilor, în mod corect expertiza apelului a procedat prin luarea în considerare a valorilor tranzacționate asupra unor terenuri aflate pe raza aceleiași unități administrativ teritoriale într-un interval de timp 6 apropiat și nu în funcție de ofertele de vânzare la care s-a raportat expertiza instanței de fond. Astfel, prin raportare la data întocmirii raportului de expertiză a fost stabilită în apel o valoare de 30,31 euro/m.p. de teren, față de 43,58 euro/m.p. cât a reținut instanța de fond, ambele valori situate peste ceea ce a stabilit hotărârea Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local Ștefăneștii de Jos Ilfov.

Pe de altă parte, expertiza evaluatoare întocmită în apel, a evidențiat o valoare de 34,23 euro/m.p. de teren, prin raportare la data exproprierii -11 iunie 2009. În lumina dispozițiilor art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, primind rezultatul expertizei, instanța 1-a comparat cu oferta și cu pretențiile formulate de părți.

Astfel, comparând aceste valori și ținând seama de fluctuația prețurilor de tranzacționare ale terenurilor limitrofe celui în litigiu, în intervalul de timp scurs de la momentul emiterii hotărârii contestate (11 iunie 2009), prețuri care au înregistrat un trend ascendent, apoi descendent al valorii proprietăților, s-a apreciat că se impune acordarea despăgubirilor la nivelul momentului exproprierii, pentru a nu priva expropriatul de diferența de valoare care s-a ' pierdut până la momentul efectuării expertizei, în litigiul pe care l-a declanșat și care, în orice variantă de soluționare, i-ar fi adus o majorare a despăgubirilor oferite de expropriator. Această valoare se situează sub cea reținută de instanța de fond, conform expertizei efectuate în stadiul procesual anterior (506.588 RON, echivalent a 119.628 euro), subliniind temeiul criticilor apelantului, în privința criteriilor de raportare și reținere a nivelului despăgubirilor pentru imobilului expropriat.

Cât privește valoarea prejudiciului stabilit în expertiza fondului, s-a observat că s-a efectuat calculul acestuia, prin luarea în considerare a unui procent de 15% din valoarea terenului expropriat, considerându-se necesare cheltuieli pentru proiectarea și executarea unui nou drum de acces (fila 84 dosar fond). Expertiza efectuată în apel a avut în vedere, la calculul prejudiciului, aceiași procent de 15% din valoarea terenului expropriat, argumentând însă prin scăderea din valoarea normală a prejudiciului (de 20 - 25 %) a sporului de valoare, cu luarea în considerare și a căderii pieței imobiliare între data exproprierii și data expertizei. Observând situarea nivelului total al despăgubirilor sub cuantumul acordat de prima instanță și având în vedere dispozițiile art. 296 C. proc.

civ., a fost admis apelul și, pe cale de consecință, schimbată în parte sentința apelată, în sensul că despăgubirile cuvenite reclamanților sunt de 395.901 RON echivalent a 93.954 euro, din care suma de 344.262 RON (81.699 euro) reprezintă valoarea de circulație a terenului expropriat, iar suma de 51.639 RON (12.255 euro) reprezintă valoarea prejudiciului. Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței apelate. Împotriva deciziei pronunțate de instanța de apel a formulat recurs pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În susținerea motivului de recurs, recurentul pârât a arătat că hotărârea instanței de apel a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în sensul că, nu s-a ținut cont de dovezile certe privind prețul de tranzacționare al terenurilor similare cu cel expropriat, de data întocmirii raportului de expertiză și daunele aduse proprietarului, prejudiciul de 15 % neavând acoperire reală și legală. Recurentul pârât a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul respingerii acțiunii reclamantei, iar în subsidiar casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare pentru refacerea expertizei.

Recursul va fi admis pentru următoarele considerente: Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994: „La stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile administrate de aceștia". În cauză, raportul de expertiză a fost efectuat la nivelul anului 2010, iar în cuprinsul acestui raport, experții au menționat că evaluarea s-a făcut la data exproprierii, respectiv 11 iunie 2009, stabilind valoarea de circulație a terenului prin comparație cu 9 contractele de vânzare cumpărare depuse de părți, 4 de recurentul pârât și 5 de intimații reclamanți, aplicând corecții pentru tranzacțiile efectuate în perioada 2005-2008, rezultând o medie la nivelul anului 2007 din contractele depuse.

Or, așa cum rezultă din cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994; atât experții cât și instanța au obligația ca, la stabilirea despăgubirilor acordate, să țină seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, ceea ce presupune în mod necesar administrarea de probe în acest sens. Fundamentându-și hotărârea pe concluziile unui raport de expertiză întocmit în anul 2009 care a avut în vedere tranzacții imobiliare încheiate între anii 2005-2008, anexate raportului efectuat, Curtea de Apel a încălcat prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 care impun în mod expres obligația instanței de a ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

În consecință, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, în temeiul art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de pârât, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Cu ocazia rejudecării, instanța de apel va dispune efectuarea unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art 26 din Legea nr. 33/1994 și va administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea acelorași prevederi legale, prin care să poată fi determinat prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află terenul în litigiu, la data întocmirii raportului de expertiză, urmând a fi avute în vedere și celelalte mijloace de apărare invocate de pârât.

PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII, D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei civile nr. 235A din 11 octombrie 2011 a Curții de Apel București, secția a IX-a civilă și pentru cauze privind proprietatea intelectuală. Casează decizia și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 decembrie 2012.