ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5538/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5538/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Deliberând asupra cauzei civile de

față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de

09 februarie 2009 pe rolul Judecătoriei Iași, reclamantul Consiliul Județean

Iași a chemat în judecată pe pârâta SC P. SRL și a solicitat instanței ca, prin

hotărârea pe care o va pronunța, să dispună evacuarea pârâtei din imobilul

situat în Iași, str. C.

Pârâta

SC P. SRL a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat prelungirea contractului

de închiriere pentru spațiul în litigiu până la amortizarea investițiilor efectuate

și estimate la suma de 300.000 RON, diminuarea cuantumului chiriei lunare cu valoarea

investițiilor conform art. 14 din contractul de închiriere din 30 noiembrie 1999

încheiat între părți, obligarea reclamantului la daune în sumă de 300.000 RON cu

acordarea dreptului de retenție a imobilului, constatarea că în cauză operează tacita

relocațiune.

Prin sentința civilă nr. 9492 din 14

iunie 2010, Judecătoria Iași, a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea

Tribunalului Iași.

Investit cu soluționarea litigiului, prin

sentința nr. 507 din 15 martie 201, Tribunalul Iași, a respins cererea principală

și a admis în parte cererea reconvențională.

A dispus prelungirea duratei contractului

de închiriere din 30 noiembrie 1999 încheiat între părți pentru o perioadă de 2

ani și 5 luni, începând cu data de 01 ianuarie 2009 și până la data de 01 iunie

2011, perioadă pentru care valoarea investițiilor în sumă de 259.876 RON, efectuate

de pârâta SC P. SRL se amortizează cu contravaloarea chiriei datorate.

A respins cererile pârâtei SC P. SRL privind

obligarea Consiliului Județean Iași la plata daunelor materiale în sumă de 300.000

RON, acordarea unui drept de retenție asupra imobilului situat în Iași, str. C.,

până la achitarea acestei sume și cererea privind constatarea intervenirii tacitei

relocațiuni.

A obligat reclamantul Consiliul Județean

Iași la plata către pârâtă a sumei de 2.500 RON reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre, Tribunalul

a reținut următoarele:

Prin contractul de închiriere din 30

noiembrie 1999, Consiliul Județean Iași a închiriat către SC A. SRL spațiul în suprafață

de 970,39 m.p. situat în Iași, str. C. în vederea desfășurării de activități comerciale.

În baza înscrisului numit „contract de

cesiune" încheiat la data de 1 februarie 2002, SC A. SRL a cesionat către SC

P. SRL suprafața de 684,53 m.p., din care 60,75 m.p. construit și 623,78 m.p. teren

amenajat. Cesiunea s-a făcut cu titlu gratuit și cu toate drepturile ce decurg din

contractul din 30 decembrie 1999, începând cu data de 1 februarie 2002.

Urmare a acestei convenții, reclamantul

Consiliul Județean Iași a încheiat cu pârâta SC P. SRL acte adiționale la contractul

de închiriere din 30 decembrie 1999, prin care s-a modificat numai durata contractului,

aceasta prelungindu-se succesiv până la data de 31 decembrie 2008, clauza cuprinsă

în art. 14 menținându-și valabilitatea.

Deși reclamantul a susținut pe parcursul

procesului că nu s-a negociat niciodată chiria datorată în baza contractului

din 30 decembrie 1999 și că aceasta a fost impusă locatarei prin hotărâri ale Consiliului

Județean Iași, prin înscrisurile depuse la dosar, pârâta a făcut dovada faptului

negocierii chiriei pentru toată perioada 2002-2007.

De altfel, chiar în cuprinsul contractului

de închiriere, la punctul

IV

art. 4 se prevede că s-a stabilit

cuantumul chiriei prin proces-verbal de negociere .

Cu adresele din 15 ianuarie 2008, respectiv

din 29 decembrie 2008, reclamantul Consiliul Județean Iași a înaintat pârâtei actele

adiționale și procesele-verbale de negociere a chiriei aferente anului 2008, respectiv

2009, chiria lunară fiind stabilită la suma de 4.724,15 RON inclusiv T.V.A., respectiv

9.059,47 RON inclusiv T.V.A.

Cum creșterea cuantumului chiriei s-a făcut

cu 309,4% în anul 2008 și 593,25% în anul 2009, pârâta a refuzat semnarea actelor

adiționale și a solicitat constant, prin mai multe adrese, renegocierea chiriei,

fără ca reclamantul să dea curs favorabil cererilor. Cu toate acestea, reclamantul

a continuat să emită facturi, pentru tot anul 2008 cu sumele negociate prin actul

adițional, fapt specificat expres pe fiecare factură. Pârâta a achitat integral

aceste facturi.

În aceste condiții, factura din 14

decembrie 2008 emisă de reclamant pentru suma de 38.367,36 RON, reprezentând chirie

restantă pentru perioada ianuarie - decembrie 2008 nu are justificare.

Pentru lămurirea situației de fapt în cauză

s-a efectuat o expertiză tehnică contabilă.

În raport se menționează că pârâta a achitat,

din anul 2007 și până la momentul efectuării expertizei, chiria lunară în sumă de

1526,87 RON, negociată și stabilită prin actul adițional pentru anul 2007.

Cu privire la investițiile efectuate de

către pârâtă, respectiv lucrări de canalizare și reamenajare a spațiului, prima

instanță a constatat că a existat acordul reclamantului Consiliul Județean Iași,

acord exprimat prin adresa din 25 februarie 2002.

Expertul contabil a reținut că valoarea

investițiilor efectuate de către pârâtă este de 409.670 RON reprezentând lucrări

de investiții efectuate în regie proprie - 288.666 RON și lucrări de investiții

efectuate cu unități de specialitate - 121.004 RON.

De asemenea, expertul a calculat și perioada

pentru care contractul de închiriere poate fi prelungit astfel încât pârâta să-și

amortizeze în total investițiile, această perioadă fiind de 2 ani și 5 luni.

Constatând că pârâta a efectuat investiții

cu acordul prealabil al proprietarului spațiului, respectiv Consiliul Județean Iași,

fiind îndeplinită condiția prevăzută de art. 14 alin. (2) din contractul de închiriere,

iar proprietarul a refuzat diminuarea chiriei stabilită în sarcina locatarului cu

valoarea lucrărilor efectuate, așa cum prevăd dispozițiile art. 14 alin. (1) din

același contract, precum și faptul că acest contract de închiriere nu mai este în

ființă, prima instanță a constatat că sunt fondate capetele 1 și 2 din cererea reconvențională

și este neîntemeiată acțiunea principală în evacuare.

De asemenea, Tribunalul, a constatat că

și capătul de cerere privind tacita relocatiune este nefondat, deoarece, după expirarea

termenului stipulat în actul adițional la contractul de închiriere, reclamantul

Consiliul Județean Iași, în calitate de locator, a solicitat evacuarea pârâtei (locatar)

pe calea acțiunii în instanță, astfel că nu sunt îndeplinite dispozițiile art. 1437

și 1464 C. civ.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel

Consiliul Județean Iași, iar prin decizia din 21 septembrie 2011, Curtea de Apel

Iași, a respins apelul declarat de Consiliul Județean Iași și a admis apelul declarat

de SC P. SRL.

A dispus prelungirea contractului de închiriere

din 30 noiembrie 1999 încheiat între părți pentru o perioadă de 3 ani și 9 luni,

începând cu data de 01 ianuarie 2009 și până la data de 01 octombrie 2012, perioadă

pentru care valoarea investițiilor în sumă de 409.670, efectuată de SC P. SRL în

spațiul din Iași, str. C., se amortizează cu valoarea chiriei datorate.

A păstrat celelalte dispoziții ale sentinței

nr. 507 din 15 septembrie 2011 din 15 septembrie 2011 a Tribunalului Iași și a obligat

apelantul Consiliul Județean Iași la plata către SC P. SRL a sumei de 4.108,85 RON,

reprezentând cheltuieli de judecată.

Curtea de Apel, a reținut că art. 14 al

contractului de închiriere încheiat între părți prevede că valoarea chiriei va fi

diminuată de comun acord cu proprietarul, funcție de valoarea lucrărilor efectuate,

cu condiția ca aceste investiții să aibă acordul prealabil al proprietarului și

că, în cazul încetării contractului, locatarul nu va avea dreptul la decontarea

investițiilor.

În aceste condiții, proprietarul avea obligația

să diminueze chiria în baza art. menționat, neputând refuza această diminuare decât

în cazul în care nu exista acordul său pentru investiție.

Or, în cauză, așa cum rezultă din adresa

din 25 februarie 2002, acest acord există.

Consiliul Județean Iași mai afirmă că instanța

de fond nu a dat eficiență nici Hotărârii Consiliului Județean Iași din 15

decembrie 2008 care prevede că aprobarea prelungirii contractelor de închiriere

este condiționată de plata chiriei la zi, SC P. SRL înregistrând în evidențele contabile

de activități publice un debit în valoare de 38.367,39 RON.

Nici această critică nu este întemeiată

deoarece pe parcursul anului 2008, Consiliul Județean Iași a emis facturi către

SC P. SRL., reprezentând chirie datorată care au fost achitate, iar la sfârșitul

anului, în decembrie 2008, a mai emis o factură în sumă de 38.367,39 RON reprezentând

chirie majorată pe anul 2008, Tribunalul în mod corect apreciind că aceasta nu este

justificată.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată,

Curtea de Apel, a considerat că ele au fost stabilite corect, prima instanță acordându-le

parțial, în funcție de pretențiile acordate.

Motivele de apel ale apelantei SC P.

SRL vizează calcularea greșită a duratei prelungirii contractului de închiriere

în funcție de valoarea investițiilor și cuantumului chiriei stabilite.

Din expertiza efectuată în cauză rezultă

că valoarea investițiilor efectuate în perioada 2002 - 2008 este de 409.670 RON

și că în această perioadă chiria percepută a fost achitată în totalitate fără ca

SC P. SRL. să beneficieze de diminuarea ei pentru amortizarea acestor cheltuieli.

Cum SC P. SRL nu a beneficiat de diminuarea

chiriei, la prelungirea contractului de închiriere se va avea în vedere valoarea

totală a investițiilor, fără să fie scăzută valoarea chiriei deja achitate, așa

cum greșit a reținut Tribunalul.

În ceea ce privește cuantumul chiriei folosit

la stabilirea duratei de timp cu care va fi prelungit contractul, Curtea de Apel,

a apreciat că acesta este cel stabilit la începutul anului 2009 de către Consiliul

Județean Iași, așa cum corect a reținut prima instanță, deoarece această hotărâre

a Consiliului Județean Iași nu a fost atacată în instanță de către SC P. SRL, rămânând

astfel valabilă.

Împotriva acestei decizii, în termen legal

a declarat și motivat recurs reclamantul Consiliul Județean Iași.

Prin motivele de recurs se formulează următoarele

critici:

faptul că intimata, SC P. SRL, a efectuat investiții la imobilul închiriat, dar

potrivit art. 14 din contractul de închiriere din 30 decembrie 1999, valoarea chiriei

urma să fie diminuată de comun acord cu proprietarul.

În funcție de valoarea investițiile efectuate

cu acordul prealabil al proprietarului. Instanța a apreciat greșit că a existat

acordul Consiliul Județean Iași pentru efectuarea tuturor investițiilor, deoarece

adresa din 25 februarie 2002 se referă la acordul dat doar pentru începerea lucrărilor

de canalizare și reamenajare a spațiului deținut de agentul economic în str. C.,

Iași.

decembrie 1999 nu s-a mai prelungit deoarece în speță sunt incidente prevederile

Hotărârii Consiliului Județean din 15 decembrie 2008 referitoare la prelungirea

contractelor de închiriere pentru spațiile cu altă destinație decât locuință din

domeniul public al județului Iași. în cuprinsul acestei hotărâri se prevede aprobarea

prelungirii contractelor de închiriere pentru chiriașii spațiilor cu altă destinație

decât locuință din patrimoniul județului Iași care au chiriile achitate la zi. Deoarece

SC P. SRL este înregistrată în evidentele contabile ale autorității publice județene,

Consiliul Județean Iași, la data de 31 decembrie 2008, cu debite, acest agent economic

nu a mai beneficiat de prelungirea contractului de închiriere.

decizia, deoarece, pe de o parte, consideră că Tribunalul a apreciat în mod corect

faptul că emiterea, de către Consiliul Județean Iași, în baza Hotărârii Consiliului

Județean din 27 noiembrie 2007, a facturii din 13 decembrie 2008, în valoare de

38.367,39 RON, nu este justificată, iar pe de altă parte, la stabilirea cuantumului

folosit Ia determinarea duratei de timp cu care va fi prelungit contract închiriere,

instanța a apreciat că este cel stabilit la începutul anului 2009 de Consiliul Județean

Iași, deoarece Hotărârea Consiliului Județean nr. 381 din 15 decembrie 2008 nu a

fost atacată în instanță de către SC P. SRL, aceasta rămânând valabilă. Insă, agentul

economic nu a contestat nici Hotărârea Consiliului Județean din 27 noiembrie 2007

și, cu toate acestea, instanța de judecată nu a dat eficiență juridică acestui înscris.

a reclamantei în contextul respectării și aplicării întocmai a prevederilor legale

ce guvernează organizarea și funcționarea autorităților administrație publice locale.

În aceeași măsură, instanța de judecată, în virtutea exercitării rolului său activ,

în conformitate cu prevederile art. 129 C. proc. civ. raportat la dispozițiile

art. 274 alin. (3) C. proc. civ., avea obligația cenzurării sumei stabilite cu titlu

de cheltuieli de judecată în sarcina reclamantei, cu atât mai mult cu cât această

sumă vizează onorariul de avocat și eventuala plată a acestuia s-ar efectua din

fondurile publice ale autorității administrației publice județene.

În drept, sunt indicate prevederile

art. 304 pct. 7 și 8 C. proc. civ.

Analizând decizia recurată în limita criticilor

formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte, constă că recursul nu este fondat,

urmând a fi respins, pentru următoarele considerente:

al motivelor de recurs, recurentul susține că, potrivit art. 14 din contractul de

închiriere din 30 decembrie 1999, investițiile pentru spațiului deținut în Iași,

str. C., în raport de care valoarea chiriei urma să fie diminuată, puteau fi efectuate

numai cu acordul prealabil al proprietarului. Or, în cauză, instanța a apreciat

greșit că a existat acordul Consiliul Județean Iași pentru efectuarea tuturor investițiilor,

deoarece adresa din 25 februarie 2002 se referă la acordul dat doar pentru începerea

lucrărilor de canalizare și reamenajare a spațiului deținut de agentul economic

în str. C., Iași.

Această critică vizează modul în care instanța

de apel a stabilit situația de fapt, prin interpretarea probelor administrate, respectiv

a conținutului adresei din 25 februarie 2002. Însă, în condițiile art. 304 C.

proc. civ., recursul poate fi exercitat numai pentru motive ce țin de legalitatea

hotărârii supuse controlului judiciar. Dispozițiile art. 304 pct. 11 C. proc.

civ. care permiteau instanței de recurs să cenzureze modul în care instanța de apel

a interpretat probatoriul administrat în cauză, au fost în mod expres abrogate prin

art.

1

pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000.

Prin urmare, critica formulată nu poate

fi primită.

de apel a avut în vedere Hotărârea Consiliului Județean nr. 394 din 15

decembrie 2008 referitoare la prelungirea contractelor de închiriere pentru spațiile

cu altă destinație decât cea de locuință din domeniul public al județului Iași.

Însă, așa cum rezultă din considerentele

deciziei recurate, Curtea de Apel, a apreciat, prin interpretarea probelor administrate,

că această hotărâre a Consiliului Județean Iași, care prevedea aprobarea prelungirii

contractelor de închiriere pentru chiriașii spațiilor cu altă destinație decât cea

de locuință aflate în patrimoniul județului Iași care au chiriile achitate la zi,

nu împiedică prelungirea contractul de închiriere din 30 decembrie 1999, întrucât,

din înscrisurile depuse la dosar a rezultat că, pe parcursul anului 2008, Consiliul

Județean Iași a emis facturi către SC P. SRL., reprezentând chirie datorată, facturi

care au fost achitate de intimată.

A verifica în faza procesuală a recursului

dacă, la data de 31 decembrie 2008, intimate figura cu debite, sau dacă, dimpotrivă,

înscrisurile depuse dovedesc achitarea acestor debite, presupune o reapreciere a

probelor administrate în fazele procesuale anterioare, incompatibilă cu natura controlului

judiciar exercitat prin intermediul căii de atac a recursului și care este, în mod

exclusiv, una de legalitate.

Prin urmare, pentru considerentele expuse,

Înalta Curte, constată că nici această critică nu este fondată.

art. 304 pct. 7 C. proc. civ. nu este întemeiată.

Hotărârea instanței de apel nu cuprinde

motive contradictorii în privința efectelor pe care le produc cele două hotărâri

ale Consiliului Județean Iași, indicate în cuprinsul motivelor de recurs.

Motivul pentru care Curtea de Apel, a considerat

că, emiterea, de către Consiliul Județean Iași, în baza Hotărârii Consiliului Județean

din 27 noiembrie 2007, a facturii din 13 decembrie 2008, în valoare de 38.367,39

RON, nu este justificată, nu a fost acela că, deși neatacată în justiție, această

hotărâre nu ar produce efecte juridice. Instanța n-a avut în vedere o eventuală

nelegalitate a Hotărârii Consiliului Județean din 27 noiembrie 2007, ci împrejurarea

că, deși pe parcursul anului 2008, Consiliul Județean Iași a emis facturi către

SC P. SRL., reprezentând chirie datorată, iar aceste facturi au fost achitate, la

sfârșitul anului, în decembrie 2008, recurentul a mai emis, în baza Hotărârii Consiliului

Județean din 27 noiembrie 2007, o nouă factură în sumă de 38.367,39 RON reprezentând

chirie majorată pe anul 2008.

Prin urmare, nu se poate susține că, în

mod contradictoriu, instanța de apel a motivat în considerentele deciziei recurate,

efectele pe care le produc cele două hotărâri emise de recurent.

ca temei culpa procesuală a părții care cade în pretenții.

Ceea ce poate fi cenzurat pe calea controlului

de legalitate exercitat în urma recursului declarat, este modul în care instanța

a interpretat și aplicat prevederile art. 274 C. proc. civ.

Sub acest aspect, Înalta Curte, constată

că, în cauză, a existat, în raport de soluția pronunțată, o culpă procesuală a reclamantului-pârât.

Fiind în culpă procesuală, prin aplicarea prevederilor art. 274 Cpc, reclamantul-pârât

a fost în mod legal obligat la plata cheltuielilor de judecată efectuate, solicitate

și dovedite de pârâta-reclamantă.

Cenzurarea hotărârii pronunțate din perspectiva

modului în care instanța a determinat cuantumul cheltuielilor de judecată în urma

aplicării prevederilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ., se rezumă la a verifica

aplicarea criteriilor legale in raport cu care se apreciază cuantumul onorariilor

avocaților și anume valoarea pricinii și munca îndeplinită de avocat.

În cauză, aceste criterii au fost avute

în vedere de instanță. Verificarea aprecierilor instanței în aplicarea lor la desfășurarea

litigiului, ar însemna exercitarea unui control judiciar asupra temeiniciei hotărârii

pronunțate și o încălcare a dispozițiilor art. 304 C. proc. civ. conform cărora

modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate.

Prin urmare, pentru considerentele expuse,

în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat,

recursul declarat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge

ca nefondat recursul declarat de reclamantul Consiliul Județean Iași împotriva deciziei

nr. 66 din 21 septembrie 2011 Curții de Apel Iași, secția comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi 20 septembrie 2012.