ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5538/2012

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 09 februarie 2009 pe rolul Judecătoriei Iași, reclamantul Consiliul Județean Iași a chemat în judecată pe pârâta SC P. SRL și a solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună evacuarea pârâtei din imobilul situat în Iași, str. C. Pârâta SC P. SRL a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat prelungirea contractului de închiriere pentru spațiul în litigiu până la amortizarea investițiilor efectuate și estimate la suma de 300.000 RON, diminuarea cuantumului chiriei lunare cu valoarea investițiilor conform art. 14 din contractul de închiriere din 30 noiembrie 1999 încheiat între părți, obligarea reclamantului la daune în sumă de 300.000 RON cu acordarea dreptului de retenție a imobilului, constatarea că în cauză operează tacita relocațiune.

Prin sentința civilă nr. 9492 din 14 iunie 2010, Judecătoria Iași, a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Iași. Investit cu soluționarea litigiului, prin sentința nr. 507 din 15 martie 201, Tribunalul Iași, a respins cererea principală și a admis în parte cererea reconvențională. A dispus prelungirea duratei contractului de închiriere din 30 noiembrie 1999 încheiat între părți pentru o perioadă de 2 ani și 5 luni, începând cu data de 01 ianuarie 2009 și până la data de 01 iunie 2011, perioadă pentru care valoarea investițiilor în sumă de 259.876 RON, efectuate de pârâta SC P. SRL se amortizează cu contravaloarea chiriei datorate. A respins cererile pârâtei SC P. SRL privind obligarea Consiliului Județean Iași la plata daunelor materiale în sumă de 300.000 RON, acordarea unui drept de retenție asupra imobilului situat în Iași, str. C., până la achitarea acestei sume și cererea privind constatarea intervenirii tacitei relocațiuni.

A obligat reclamantul Consiliul Județean Iași la plata către pârâtă a sumei de 2.500 RON reprezentând cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această hotărâre, Tribunalul a reținut următoarele: Prin contractul de închiriere din 30 noiembrie 1999, Consiliul Județean Iași a închiriat către SC A. SRL spațiul în suprafață de 970,39 m.p. situat în Iași, str. C. în vederea desfășurării de activități comerciale. În baza înscrisului numit „contract de cesiune" încheiat la data de 1 februarie 2002, SC A. SRL a cesionat către SC P. SRL suprafața de 684,53 m.p., din care 60,75 m.p. construit și 623,78 m.p. teren amenajat.

Cesiunea s-a făcut cu titlu gratuit și cu toate drepturile ce decurg din contractul din 30 decembrie 1999, începând cu data de 1 februarie 2002. Urmare a acestei convenții, reclamantul Consiliul Județean Iași a încheiat cu pârâta SC P. SRL acte adiționale la contractul de închiriere din 30 decembrie 1999, prin care s-a modificat numai durata contractului, aceasta prelungindu-se succesiv până la data de 31 decembrie 2008, clauza cuprinsă în art. 14 menținându-și valabilitatea. Deși reclamantul a susținut pe parcursul procesului că nu s-a negociat niciodată chiria datorată în baza contractului din 30 decembrie 1999 și că aceasta a fost impusă locatarei prin hotărâri ale Consiliului Județean Iași, prin înscrisurile depuse la dosar, pârâta a făcut dovada faptului negocierii chiriei pentru toată perioada 2002-2007.

De altfel, chiar în cuprinsul contractului de închiriere, la punctul IV art. 4 se prevede că s-a stabilit cuantumul chiriei prin proces-verbal de negociere . Cu adresele din 15 ianuarie 2008, respectiv din 29 decembrie 2008, reclamantul Consiliul Județean Iași a înaintat pârâtei actele adiționale și procesele-verbale de negociere a chiriei aferente anului 2008, respectiv 2009, chiria lunară fiind stabilită la suma de 4.724,15 RON inclusiv T.V.A., respectiv 9.059,47 RON inclusiv T.V.A. Cum creșterea cuantumului chiriei s-a făcut cu 309,4% în anul 2008 și 593,25% în anul 2009, pârâta a refuzat semnarea actelor adiționale și a solicitat constant, prin mai multe adrese, renegocierea chiriei, fără ca reclamantul să dea curs favorabil cererilor.

Cu toate acestea, reclamantul a continuat să emită facturi, pentru tot anul 2008 cu sumele negociate prin actul adițional, fapt specificat expres pe fiecare factură. Pârâta a achitat integral aceste facturi. În aceste condiții, factura din 14 decembrie 2008 emisă de reclamant pentru suma de 38.367,36 RON, reprezentând chirie restantă pentru perioada ianuarie - decembrie 2008 nu are justificare. Pentru lămurirea situației de fapt în cauză s-a efectuat o expertiză tehnică contabilă.

În raport se menționează că pârâta a achitat, din anul 2007 și până la momentul efectuării expertizei, chiria lunară în sumă de 1526,87 RON, negociată și stabilită prin actul adițional pentru anul 2007. Cu privire la investițiile efectuate de către pârâtă, respectiv lucrări de canalizare și reamenajare a spațiului, prima instanță a constatat că a existat acordul reclamantului Consiliul Județean Iași, acord exprimat prin adresa din 25 februarie 2002. Expertul contabil a reținut că valoarea investițiilor efectuate de către pârâtă este de 409.670 RON reprezentând lucrări de investiții efectuate în regie proprie - 288.666 RON și lucrări de investiții efectuate cu unități de specialitate - 121.004 RON.

De asemenea, expertul a calculat și perioada pentru care contractul de închiriere poate fi prelungit astfel încât pârâta să-și amortizeze în total investițiile, această perioadă fiind de 2 ani și 5 luni. Constatând că pârâta a efectuat investiții cu acordul prealabil al proprietarului spațiului, respectiv Consiliul Județean Iași, fiind îndeplinită condiția prevăzută de art. 14 alin. (2) din contractul de închiriere, iar proprietarul a refuzat diminuarea chiriei stabilită în sarcina locatarului cu valoarea lucrărilor efectuate, așa cum prevăd dispozițiile art. 14 alin. (1) din același contract, precum și faptul că acest contract de închiriere nu mai este în ființă, prima instanță a constatat că sunt fondate capetele 1 și 2 din cererea reconvențională și este neîntemeiată acțiunea principală în evacuare.

De asemenea, Tribunalul, a constatat că și capătul de cerere privind tacita relocatiune este nefondat, deoarece, după expirarea termenului stipulat în actul adițional la contractul de închiriere, reclamantul Consiliul Județean Iași, în calitate de locator, a solicitat evacuarea pârâtei (locatar) pe calea acțiunii în instanță, astfel că nu sunt îndeplinite dispozițiile art. 1437 și 1464 C. civ. Împotriva acestei hotărâri a declarat apel Consiliul Județean Iași, iar prin decizia din 21 septembrie 2011, Curtea de Apel Iași, a respins apelul declarat de Consiliul Județean Iași și a admis apelul declarat de SC P. SRL.

A dispus prelungirea contractului de închiriere din 30 noiembrie 1999 încheiat între părți pentru o perioadă de 3 ani și 9 luni, începând cu data de 01 ianuarie 2009 și până la data de 01 octombrie 2012, perioadă pentru care valoarea investițiilor în sumă de 409.670, efectuată de SC P. SRL în spațiul din Iași, str. C., se amortizează cu valoarea chiriei datorate. A păstrat celelalte dispoziții ale sentinței nr. 507 din 15 septembrie 2011 din 15 septembrie 2011 a Tribunalului Iași și a obligat apelantul Consiliul Județean Iași la plata către SC P. SRL a sumei de 4.108,85 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Curtea de Apel, a reținut că art. 14 al contractului de închiriere încheiat între părți prevede că valoarea chiriei va fi diminuată de comun acord cu proprietarul, funcție de valoarea lucrărilor efectuate, cu condiția ca aceste investiții să aibă acordul prealabil al proprietarului și că, în cazul încetării contractului, locatarul nu va avea dreptul la decontarea investițiilor. În aceste condiții, proprietarul avea obligația să diminueze chiria în baza art. menționat, neputând refuza această diminuare decât în cazul în care nu exista acordul său pentru investiție. Or, în cauză, așa cum rezultă din adresa din 25 februarie 2002, acest acord există.

Consiliul Județean Iași mai afirmă că instanța de fond nu a dat eficiență nici Hotărârii Consiliului Județean Iași din 15 decembrie 2008 care prevede că aprobarea prelungirii contractelor de închiriere este condiționată de plata chiriei la zi, SC P. SRL înregistrând în evidențele contabile de activități publice un debit în valoare de 38.367,39 RON. Nici această critică nu este întemeiată deoarece pe parcursul anului 2008, Consiliul Județean Iași a emis facturi către SC P. SRL., reprezentând chirie datorată care au fost achitate, iar la sfârșitul anului, în decembrie 2008, a mai emis o factură în sumă de 38.367,39 RON reprezentând chirie majorată pe anul 2008, Tribunalul în mod corect apreciind că aceasta nu este justificată.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată, Curtea de Apel, a considerat că ele au fost stabilite corect, prima instanță acordându-le parțial, în funcție de pretențiile acordate. Motivele de apel ale apelantei SC P. SRL vizează calcularea greșită a duratei prelungirii contractului de închiriere în funcție de valoarea investițiilor și cuantumului chiriei stabilite. Din expertiza efectuată în cauză rezultă că valoarea investițiilor efectuate în perioada 2002 - 2008 este de 409.670 RON și că în această perioadă chiria percepută a fost achitată în totalitate fără ca SC P. SRL. să beneficieze de diminuarea ei pentru amortizarea acestor cheltuieli. Cum SC P. SRL nu a beneficiat de diminuarea chiriei, la prelungirea contractului de închiriere se va avea în vedere valoarea totală a investițiilor, fără să fie scăzută valoarea chiriei deja achitate, așa cum greșit a reținut Tribunalul.

În ceea ce privește cuantumul chiriei folosit la stabilirea duratei de timp cu care va fi prelungit contractul, Curtea de Apel, a apreciat că acesta este cel stabilit la începutul anului 2009 de către Consiliul Județean Iași, așa cum corect a reținut prima instanță, deoarece această hotărâre a Consiliului Județean Iași nu a fost atacată în instanță de către SC P. SRL, rămânând astfel valabilă. Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat și motivat recurs reclamantul Consiliul Județean Iași. Prin motivele de recurs se formulează următoarele critici: 1. Consiliul Județean Iași nu a contestat faptul că intimata, SC P. SRL, a efectuat investiții la imobilul închiriat, dar potrivit art. 14 din contractul de închiriere din 30 decembrie 1999, valoarea chiriei urma să fie diminuată de comun acord cu proprietarul.

În funcție de valoarea investițiile efectuate cu acordul prealabil al proprietarului. Instanța a apreciat greșit că a existat acordul Consiliul Județean Iași pentru efectuarea tuturor investițiilor, deoarece adresa din 25 februarie 2002 se referă la acordul dat doar pentru începerea lucrărilor de canalizare și reamenajare a spațiului deținut de agentul economic în str. C., Iași. 2. Contractul de închiriere din 30 decembrie 1999 nu s-a mai prelungit deoarece în speță sunt incidente prevederile Hotărârii Consiliului Județean din 15 decembrie 2008 referitoare la prelungirea contractelor de închiriere pentru spațiile cu altă destinație decât locuință din domeniul public al județului Iași. în cuprinsul acestei hotărâri se prevede aprobarea prelungirii contractelor de închiriere pentru chiriașii spațiilor cu altă destinație decât locuință din patrimoniul județului Iași care au chiriile achitate la zi.

Deoarece SC P. SRL este înregistrată în evidentele contabile ale autorității publice județene, Consiliul Județean Iași, la data de 31 decembrie 2008, cu debite, acest agent economic nu a mai beneficiat de prelungirea contractului de închiriere. 3. Instanța de judecată motivează contradictoriu decizia, deoarece, pe de o parte, consideră că Tribunalul a apreciat în mod corect faptul că emiterea, de către Consiliul Județean Iași, în baza Hotărârii Consiliului Județean din 27 noiembrie 2007, a facturii din 13 decembrie 2008, în valoare de 38.367,39 RON, nu este justificată, iar pe de altă parte, la stabilirea cuantumului folosit Ia determinarea duratei de timp cu care va fi prelungit contract închiriere, instanța a apreciat că este cel stabilit la începutul anului 2009 de Consiliul Județean Iași, deoarece Hotărârea Consiliului Județean nr. 381 din 15 decembrie 2008 nu a fost atacată în instanță de către SC P. SRL, aceasta rămânând valabilă.

Insă, agentul economic nu a contestat nici Hotărârea Consiliului Județean din 27 noiembrie 2007 și, cu toate acestea, instanța de judecată nu a dat eficiență juridică acestui înscris. 4. În speță, nu se poate deține culpa procesuală a reclamantei în contextul respectării și aplicării întocmai a prevederilor legale ce guvernează organizarea și funcționarea autorităților administrație publice locale. În aceeași măsură, instanța de judecată, în virtutea exercitării rolului său activ, în conformitate cu prevederile art. 129 C. proc. civ. raportat la dispozițiile art. 274 alin. (3) C. proc. civ., avea obligația cenzurării sumei stabilite cu titlu de cheltuieli de judecată în sarcina reclamantei, cu atât mai mult cu cât această sumă vizează onorariul de avocat și eventuala plată a acestuia s-ar efectua din fondurile publice ale autorității administrației publice județene.

În drept, sunt indicate prevederile art. 304 pct. 7 și 8 C. proc. civ. Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte, constă că recursul nu este fondat, urmând a fi respins, pentru următoarele considerente: 1. Prin criticile cuprinse în primul punct al motivelor de recurs, recurentul susține că, potrivit art. 14 din contractul de închiriere din 30 decembrie 1999, investițiile pentru spațiului deținut în Iași, str. C., în raport de care valoarea chiriei urma să fie diminuată, puteau fi efectuate numai cu acordul prealabil al proprietarului. Or, în cauză, instanța a apreciat greșit că a existat acordul Consiliul Județean Iași pentru efectuarea tuturor investițiilor, deoarece adresa din 25 februarie 2002 se referă la acordul dat doar pentru începerea lucrărilor de canalizare și reamenajare a spațiului deținut de agentul economic în str. C., Iași.

Această critică vizează modul în care instanța de apel a stabilit situația de fapt, prin interpretarea probelor administrate, respectiv a conținutului adresei din 25 februarie 2002. Însă, în condițiile art. 304 C. proc. civ., recursul poate fi exercitat numai pentru motive ce țin de legalitatea hotărârii supuse controlului judiciar. Dispozițiile art. 304 pct. 11 C. proc. civ. care permiteau instanței de recurs să cenzureze modul în care instanța de apel a interpretat probatoriul administrat în cauză, au fost în mod expres abrogate prin art. 1 pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000. Prin urmare, critica formulată nu poate fi primită. 2. La pronunțarea deciziei recurate, instanța de apel a avut în vedere Hotărârea Consiliului Județean nr. 394 din 15 decembrie 2008 referitoare la prelungirea contractelor de închiriere pentru spațiile cu altă destinație decât cea de locuință din domeniul public al județului Iași.

Însă, așa cum rezultă din considerentele deciziei recurate, Curtea de Apel, a apreciat, prin interpretarea probelor administrate, că această hotărâre a Consiliului Județean Iași, care prevedea aprobarea prelungirii contractelor de închiriere pentru chiriașii spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință aflate în patrimoniul județului Iași care au chiriile achitate la zi, nu împiedică prelungirea contractul de închiriere din 30 decembrie 1999, întrucât, din înscrisurile depuse la dosar a rezultat că, pe parcursul anului 2008, Consiliul Județean Iași a emis facturi către SC P. SRL., reprezentând chirie datorată, facturi care au fost achitate de intimată.

A verifica în faza procesuală a recursului dacă, la data de 31 decembrie 2008, intimate figura cu debite, sau dacă, dimpotrivă, înscrisurile depuse dovedesc achitarea acestor debite, presupune o reapreciere a probelor administrate în fazele procesuale anterioare, incompatibilă cu natura controlului judiciar exercitat prin intermediul căii de atac a recursului și care este, în mod exclusiv, una de legalitate. Prin urmare, pentru considerentele expuse, Înalta Curte, constată că nici această critică nu este fondată. 3. Critica întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. nu este întemeiată. Hotărârea instanței de apel nu cuprinde motive contradictorii în privința efectelor pe care le produc cele două hotărâri ale Consiliului Județean Iași, indicate în cuprinsul motivelor de recurs.

Motivul pentru care Curtea de Apel, a considerat că, emiterea, de către Consiliul Județean Iași, în baza Hotărârii Consiliului Județean din 27 noiembrie 2007, a facturii din 13 decembrie 2008, în valoare de 38.367,39 RON, nu este justificată, nu a fost acela că, deși neatacată în justiție, această hotărâre nu ar produce efecte juridice.

Instanța n-a avut în vedere o eventuală nelegalitate a Hotărârii Consiliului Județean din 27 noiembrie 2007, ci împrejurarea că, deși pe parcursul anului 2008, Consiliul Județean Iași a emis facturi către SC P. SRL., reprezentând chirie datorată, iar aceste facturi au fost achitate, la sfârșitul anului, în decembrie 2008, recurentul a mai emis, în baza Hotărârii Consiliului Județean din 27 noiembrie 2007, o nouă factură în sumă de 38.367,39 RON reprezentând chirie majorată pe anul 2008. Prin urmare, nu se poate susține că, în mod contradictoriu, instanța de apel a motivat în considerentele deciziei recurate, efectele pe care le produc cele două hotărâri emise de recurent. 4. Prevederile art. 274 C. proc.

civ. au ca temei culpa procesuală a părții care cade în pretenții. Ceea ce poate fi cenzurat pe calea controlului de legalitate exercitat în urma recursului declarat, este modul în care instanța a interpretat și aplicat prevederile art. 274 C. proc. civ. Sub acest aspect, Înalta Curte, constată că, în cauză, a existat, în raport de soluția pronunțată, o culpă procesuală a reclamantului-pârât. Fiind în culpă procesuală, prin aplicarea prevederilor art. 274 Cpc, reclamantul-pârât a fost în mod legal obligat la plata cheltuielilor de judecată efectuate, solicitate și dovedite de pârâta-reclamantă. Cenzurarea hotărârii pronunțate din perspectiva modului în care instanța a determinat cuantumul cheltuielilor de judecată în urma aplicării prevederilor art. 274 alin. (3) C. proc.

civ., se rezumă la a verifica aplicarea criteriilor legale in raport cu care se apreciază cuantumul onorariilor avocaților și anume valoarea pricinii și munca îndeplinită de avocat. În cauză, aceste criterii au fost avute în vedere de instanță. Verificarea aprecierilor instanței în aplicarea lor la desfășurarea litigiului, ar însemna exercitarea unui control judiciar asupra temeiniciei hotărârii pronunțate și o încălcare a dispozițiilor art. 304 C. proc. civ. conform cărora modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate. Prin urmare, pentru considerentele expuse, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul Consiliul Județean Iași împotriva deciziei nr. 66 din 21 septembrie 2011 Curții de Apel Iași, secția comercială. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 septembrie 2012.