ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4515/2012

Asupra recursului civil de față, Analizând actele și lucrările dosarului, constată următoarele: Prin sentința nr. 735 din 22 mai 2009, Tribunalul București, secția a III a civilă, a admis în parte contestația formulată de reclamanta SC A.B. SRL în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin CN A.D.N.R. SA. A dispus anularea parțială a hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 1 din 6 octombrie 2008. A modificat cuantumul despăgubirilor și a stabilit în sarcina expropriatorului o despăgubire în valoare de 407.832 lei, echivalentul de 95.048 euro pentru terenul în suprafață de 436 m.p. situat în Otopeni, str. H.C.C. Prin încheierea din cameră de consiliu din 21 iulie 2009, tribunalul a dispus, din oficiu, îndreptarea erorilor materiale strecurate în sentință, în sensul că, valoarea despăgubirilor este de 85.048 euro, echivalent în lei 364.924 lei.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că prin hotărârea atacată s-a dispus exproprierea suprafeței de 436 m.p. teren situat în Otopeni, str. H.C.C., proprietatea reclamantei, în temeiul Legii nr. 198/2004 și H.G. nr. 270/2008, cuantumul despăgubirilor fiind stabilit la suma de 100 euro/m.p. Tribunalul a mai reținut că, față de modificările aduse Legii nr. 198/2004, despăgubirile cuvenite se calculează potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 în funcție de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Nu a fost avută în vedere data exproprierii, deoarece momentul de referință este stabilit de Legea nr. 33/1994, în mod imperativ.

Cererea privind prejudiciul suferit ca urmare a exproprierii nu poate fi avută în vedere, deoarece, până la efectuarea raportului de expertiză, reclamanta nu a prezentat dovezi în acest sens. Tribunalul a stabilit valoarea despăgubirilor în funcție de opinia majoritară a experților ca fiind de 85.048 euro, ceea ce reprezintă 364.924 lei. Prin decizia nr. 568/ A din 6 iunie 2011, Curtea de Apel București, secția a III a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins ca nefondate apelurile declarate de reclamantă și pârât. Instanța de apel a constatat că tribunalul a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 la care face trimitere art. 9 din Legea nr. 198/2004 și a avut în vedere criteriile stabilite prin acest text de lege.

Sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" definește prețul de piață, respectiv prețul de tranzacționare stipulat în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care s-a efectuat expertiza. Faptul că tribunalul a reținut o valoare a terenului de 85.048 euro pentru terenul expropriat, apropiată de valoarea reținută în raportul de expertiză efectuat în apel - 89.598 euro la 31 octombrie 2008 și 73.792 euro la 15 februarie 2011, reflectă faptul că aceasta este valoarea reală a imobilului, care include și prejudiciul cauzat reclamantei, calculat potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994. De altfel, la stabilirea despăgubirilor, experții care au avut opinie majoritară au făcut demersuri și la Camera Notarilor Publici, evaluarea despăgubirilor având în vedere și criticile formulate de pârât.

Cât privește critica vizând completarea raportului de expertiză, instanța de apel a constatat că tribunalul a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 212 din C. proc. civ., text care lasă la latitudinea instanței dacă dispune întregirea expertizei și numai în ipoteza în care nu este lămurită prin expertiza efectuată. De asemenea, a constatat o corectă aplicare a dispozițiilor art. 274 din C. proc. civ. împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs pârâtul Statul Român, prin CN A.D.N.R. SA Invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 din C. proc. civ., recurentul a arătat că hotărârea instanței de apel a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, deoarece valoarea despăgubirilor a fost stabilită pe baza prețurilor de ofertare, iar nu în baza prețurilor cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

Mai mult, este de notorietate faptul că de la sfârșitul anului 2008 piața imobiliară a cunoscut un real declin, iar despăgubirile stabilite prin hotărârea comisiei au avut în vedere prețurile cu care se vindeau în zona respectivă imobilele la data exproprierii, respectiv luna mai 2008. A mai arătat recurentul că instanța de apel putea să omologheze raportul de expertiză efectuat în apel, care a fost întocmit în baza unui contract de vânzare cumpărare. Criticile formulate permit încadrarea recursului în dispozițiile art. 304 pct. 9 din C. proc. civ., dar nu sunt fondate, pentru cele ce se vor arăta în continuare. Deși criticile recurentului nu au fost formulate în termeni foarte riguroși, problemele puse în discuție în recurs se referă la momentul în funcție de care se calculează cuantumul despăgubirilor și valoarea de referință avută în vedere.

Potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, la calcularea cuantumului despăgubirilor se va ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Prin urmare, textul de lege pe care recurentul - pârât pretinde că instanța de apel l-ar fi aplicat greșit prevede în termeni lipsiți de echivoc că, în ceea ce privește momentul în funcție de care se calculează cuantumul despăgubirilor este acela al întocmirii raportului de expertiză, iar nu data la care a avut loc exproprierea. Momentul întocmirii raportului de expertiză trebuie avut în vedere indiferent de evoluția pieței imobiliare, deoarece este un criteriu prevăzut de lege.

Este adevărat că Legea nr. 198/2004, în baza căreia a avut loc exproprierea a cunoscut soluții diferite în ceea ce privește momentul de referință pentru calculul despăgubirilor. Astfel, în forma inițială, art. 9 din lege prevedea că despăgubirile se calculează conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, iar după modificarea intervenită prin Legea nr. 184/2008, la calcularea cuantumului despăgubirii, experții și instanța de judecată se vor raporta la momentul transferului dreptului de proprietate. Numai că Legea nr. 184/2008 a fost abrogată prin Legea nr. 255/2010, care a abrogat și Legea nr. 198/2004 și care face din nou trimitere la dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește modalitatea de calcula despăgubirilor.

Prin urmare, la data soluționării apelului, momentul de referință pentru plata despăgubirilor este acela al efectuării raportului de expertiză. Nefondate sunt și criticile referitoare la faptul că instanța ar fi avut în vedere valoarea de ofertare, iar nu valoarea de tranzacționare. Așa cum a prezentat amplu prima instanță, la stabilirea valorii despăgubirilor a fost avută în vedere opinia majoritară a comisiei de experți, care a procedat la metoda comparației directe, utilizând prețurile pieței libere practicate în zonă și a avut în vedere lista ofertelor de piață, la care s-a aplicat marja de negociere de 10%. La instanța de apel a fost efectuată o nouă expertiză, care a avut în vedere prețul menționat într-un contract de vânzare cumpărare real, valoarea stabilită fiind sensibil apropiată de valoarea stabilită la prima instanță (89.598 euro la data introducerii acțiunii și 73.792 euro la data de 15 februarie 2011, data efectuării celei de a doua expertize).

În baza concluziilor expertizei efectuate în apel, care a folosit și date obținute de la Camera Notarilor Publici, instanța de apel a concluzionat că valoarea reținută de tribunal reprezintă valoarea reală a imobilului. Prin urmare, este greșită susținerea recurentului pârât referitoare la faptul că instanța de apel ar fi trebuit să omologheze expertiza efectuată în apel. În realitate, instanța de apel, dând eficiență rolului său activ, a coroborat toate probele administrate în cauză și a constatat că expertiza efectuată la prima instanță, expertiza efectuată în apel în baza unui contract real de vânzare cumpărare și informațiile Camerei Notarilor Publici conduc la concluzia că suma reținută de prima instanță reprezintă valoarea de tranzacționare, în sensul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Față de cele mai sus expuse, recursul declarat de pârât se va privi ca nefondat și, în temeiul art. 312 alin. (1) din C. proc. civ., va fi respins ca atare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul statul Român, prin CN A.D.N.R. SA împotriva deciziei civile nr. 568/ A din 6 iunie 2011 a Curții de Apel București, secția a III a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 iunie 2012.