ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1015/2016

Decizia nr. 1015/2016 Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, la data de 17 aprilie 2008, sub nr. x/3/2008, reclamanta SC A. SA a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, reprezentat prin CN B. SA, solicitând modificarea, în parte, a hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 8 din 25 februarie 2008, emisă de pârât, în sensul majorării acestora de la 90.165 euro la 1.149.000 euro, reprezentând: 1) contravaloarea terenului expropriat, în suprafață de 830 mp, situat în localitatea Otopeni, jud. Ilfov, 2) prejudiciul produs prin expropriere, respectiv utilitățile înglobate în terenul expropriat și refacerea halei existente și 3) beneficiul nerealizat, constând în chiria neîncasată din contractele de închiriere.

Prin sentința civilă nr. 302 din 11 februarie 2011, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis, în parte, cererea de chemare în judecată, a modificat, în parte, hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 8 din 25 februarie 2008, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Otopeni, și a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru terenul expropriat în suprafață de 830 mp la contravaloarea în lei a sumei de 586.400,5 euro la cursul Băncii Naționale a României valabil la data efectuării plății. Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, prin raportul de expertiză de evaluare imobiliară întocmit de experții C., D. și E., s-a stabilit că valoarea terenului de 830 mp, la data efectuării raportului de expertiză, este de 137.987,50 euro.

Referitor la prejudiciul adus reclamantei prin expropriere, prima instanță a reținut că valoarea utilităților îngropate în terenul expropriat, respectiv stația de epurare ape menajere este de 28.603 euro, valoarea lucrărilor supraterane aflate pe același teren este de 47.956 euro, iar valoarea lucrărilor de refacere și recompartimentare a halei și a utilităților este de 371.854 euro, rezultând o valoare totală de 448.413 euro. Prin contractul de închiriere din 11 mai 2004, reclamanta (în calitate de locator), s-a obligat să asigure societății F. folosința unei suprafețe de 1.248 mp teren, din depozitul construcții, în schimbul unei chirii de 7.200 euro + T.V.A., pe o perioadă de 6 ani.

Prin contractul de închiriere din 03 martie 2008, reclamanta s-a obligat să asigure SC G. SRL un spațiu de 1.245 mp depozit și construcție, inclusiv spații pentru parcare, pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 1 martie 2008, în schimbul unei chirii lunare de 7.200 euro plus T.V.A. Tribunalul București a reținut că exproprierea terenului în suprafață de 830 mp, proprietatea reclamantei, nu afectează în mod direct hala cu destinație de depozitare și birouri; aceasta nu a făcut dovada încetării celor două contracte de închiriere ca efect al exproprierii. În plus, cele două contracte au ca obiect același spațiu, astfel că reclamanta nu ar fi putut beneficia de chiria rezultată din ambele contracte.

Împotriva sentinței au declarat apel atât reclamanta, cât și pârâtul. Apelanta-reclamantă a criticat sentința din perspectiva aplicării dispozițiilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, cu referire la prejudiciul constând în beneficiul nerealizat reprezentând contravaloarea chiriei din cele două contracte de închiriere. De asemenea, a susținut că în mod greșit prima instanță a apreciat că exproprierea terenului în suprafață de 830 mp nu afectează în mod direct hala, având în vedere că, atât confortul, cât și siguranța în exploatare, sunt compromise și se impune efectuarea de lucrări pentru reconfigurarea halei și refacerea instalațiilor aferente. A menționat apelanta-reclamantă că în cuprinsul sentinței s-a reținut în mod greșit că are în proprietate o singură hală, când, în realitate, chiar din cuprinsul raportului de expertiză rezultă că există două hale distincte, cea de-a doua nefiind afectată de expropriere.

Apelantul-pârât a criticat sentința în ceea ce privește criteriile de evaluare a terenului expropriat, astfel cum sunt menționate în art. 26 din Legea nr. 33/1994. În acest sens a susținut că experții nu au avut în vedere prețul cu care se vând terenuri precum cel în litigiu și nici faptul că, în urma exproprierii, terenurile rămase în proprietate vor dobândi un spor de valoare rezultat din asigurarea unui acces extrem de facil, prin lărgirea șoselei de centură a municipiului București. De asemenea, a susținut că în mod greșit au fost acordate despăgubiri reprezentând contravaloarea lucrărilor supraterane și pentru refacerea parțială a halei în condițiile în care, Statul Român, prin CN B. SA, s-a obligat prin contractul de execuție de lucrări încheiat cu constructorul să realizeze toate lucrările pe care le presupune mutarea utilităților pentru imobilele racordate la acestea.

Limita de expropriere ocolește hala, astfel încât nu se impune refacerea acesteia; în plus, pentru lucrările edificate după anunțul de expropriere statul nu acordă despăgubiri. Prin Decizia civilă nr. 54/A din 14 februarie 2014, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta-reclamantă SC A. SA, a admis apelul declarat de apelantul-pârât Statul Român, prin CN B. SA, și a schimbat, în parte, sentința în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru terenul expropriat și prejudiciul produs prin expropriere la contravaloarea în lei la data plății a sumei de 170.326 euro.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut, cu referire la apelul declarat de apelanta-reclamantă, că motivul de apel care vizează netemeinicia sentinței se referă la neacordarea de către prima instanță a beneficiului nerealizat, constând în contravaloarea chiriei de 259.200 euro pe care aceasta a pretins că ar fi putut să o încaseze, în baza contractelor de închiriere din 11 mai 2004 și 03 martie 2008. Din examinarea contractului de închiriere încheiat de către reclamantă cu F., rezultă că acesta avea drept obiect suprafața de 1.248 mp din depozit - construcție și avea prevăzută o durată de 6 ani, începând cu data de 20 iunie 2004. Curtea de apel a reținut că acest contract a încetat anterior exproprierii, din alte motive, de vreme ce la data de 03 martie 2008, reclamanta a încheiat un alt contract de închiriere din 03 martie 2008, cu SC G. SRL.

Prin adresa înregistrată din 26 februarie 2010, SC G. SRL i-a făcut cunoscut apelantei-reclamante că solicită rezilierea contractului de închiriere începând cu data de 01 martie 2010, din cauza condițiilor improprii de desfășurare a activității. Instanța de apel a apreciat că nu poate lua în considerare această adresă, în condițiile în care, înseși reclamanta a menționat în cererea de chemare în judecată, că la data de 17 ianuarie 2008, deci anterior încheierii celui de-al doilea contract (03 martie 2008), a formulat cerere pentru plata despăgubirilor conform art. 5 din Legea nr. 998/2004, ca urmare a încunoștințării în legătură cu exproprierea suprafeței de 830 mp. Or, beneficiul nerealizat nu poate fi preconstituit.

În consecință, curtea de apel a apreciat că reclamanta nu a făcut dovada unui beneficiu nerealizat constând în neîncasarea chiriei ca urmare a exproprierii. Cu referire la apelul declarat de apelantul-pârât, instanța de apel a reținut că unele dintre critici sunt fondate. Instanța de apel a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză, iar comisia compusă din experții H., I. și J. a stabilit că valoarea de circulație a suprafeței de 830 mp teren expropriat, din suprafața totală de 5.500 mp teren, proprietatea reclamantei, este, la data efectuării expertizei, de 127.530 euro.

Primii doi experți au refuzat să stabilească valoarea tuturor lucrărilor supraterane demolate în urma exproprierii, dar expertul J., în opinia separată din completarea la raportul de expertiză, a stabilit că valoarea lor este de 42.796 euro, constând în 2.592 euro windfang, 28.551 euro platformă din beton, 5.286 euro împrejmuire și poartă de acces în zona expropriată, 1.200 euro catarge steaguri, 100 euro doi stâlpi exteriori de iluminat și 4.167 euro cabină poartă. Prin distrugerea lucrărilor susmenționate, reclamanta este prejudiciată în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994, astfel încât, la valoarea de 127.530 euro reprezentând contravaloarea terenului expropriat se adaugă și suma de 42,796 euro, rezultând, în total, 170.326 euro.

Instanța de apel a apreciat că îngroparea lucrării subterane nu o îndreptățește pe reclamantă la obținerea unei despăgubiri în condițiile în care pârâtul s-a oferit să refacă lucrările pe care le presupune mutarea utilităților. Astfel, deși expertul J. a expertizat și valoarea lucrărilor de refacere a utilităților îngropate în terenul expropriat, la 17.955 euro, curtea de apel nu le-a inclus în cuantumul despăgubirilor. Cu referire la hala dinspre șoseaua de centură s-a reținut că nu a fost modificată până în prezent, aflându-se în aceeași stare în care era la data exproprierii, așa încât, reclamanta nu face dovada unui prejudiciu cert în exploatarea acesteia și nici a necesității modificării ei.

În plus, experții H., I. și J. au arătat că nu se justifica demolarea parțială a halei și dezafectarea instalațiilor aferente. A apreciat curtea de apel că apelantul Statul Român nu a dovedit că lucrările supraterane au fost edificate după anunțul de expropriere. Recursurile declarate împotriva acestei decizii, atât de reclamantă, cât și de pârât, au fost admise prin Decizia civila nr. 2378 din 25 septembrie 2014, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, a fost casată decizia recurată și s-a dispus trimiterea spre rejudecare la instanța de apel. Instanța de recurs a reținut, în esență, că este fondată critica referitoare la încălcarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 sub aspectul momentului în raport de care s-a făcut evaluarea prin raportul de expertiză.

Cu referire la critica formulată de recurenta-reclamantă, privitoare la beneficiul nerealizat reprezentând contravaloarea chiriei, Înalta Curte a arătat că nu este fondată. Astfel, conform situației de fapt reținută de instanța de apel, necontestată de recurenta-reclamantă, cel de-al doilea contract de închiriere, în raport de care se pretind despăgubirile, a fost încheiat la data de 03 martie 2008, ulterior datei de 17 ianuarie 2008, când reclamanta a formulat cererea pentru plata despăgubirilor conform art. 5 din Legea nr. 198/2004, ca urmare a încunoștințării în legătură cu exproprierea. Ca atare, la data încheierii contractului de închiriere, reclamanta, în calitate de locator, cunoștea că în imediata apropiere a spațiului închiriat se desfășoară lucrări de utilitate publică, astfel încât putea să aibă reprezentarea inconvenientelor pe care le presupune desfășurarea activității în asemenea condiții.

A apreciat Înalta Curte că împrejurarea că locatarul a înțeles să denunțe contractul după doi ani de la încheierea lui, invocând condițiile improprii de desfășurare a activității în zona afectată de expropriere, nu poate da naștere dreptului reclamantei la despăgubire, în temeiul art. 26 din Legea nr. 33/1994, pentru chiria neîncasată în perioada în care contractul de închiriere nu s-a mai derulat. A fost găsită însă întemeiată critica formulată de recurenta-reclamantă referitoare la despăgubirile reprezentând contravaloarea lucrărilor de refacere a utilităților îngropate în terenul expropriat. A arătat Înalta Curte că instanța de apel a reținut existența unui acord al pârâtului în sensul de a reface lucrările care presupun mutarea utilităților, respingând cererea reclamantei cu privire la această componentă a despăgubirii, fără a examina pe fond cauza sub acest aspect.

Însă, la dosarul cauzei, nu există un acord expres sau orice altă formă de angajament scris și ferm din partea pârâtului, în care să se concretizeze obligațiile acestuia și termenul de execuție. Recurenta-reclamantă a invocat și o împrejurare de fapt, care nu a fost examinată de instanța de apel, respectiv aceea că lucrările impuse de expropriere au fost deja finalizate, situație în care pârâtul ar putea să nu mai manifeste interes pentru efectuarea unor lucrări în beneficiul reclamantei, ceea ce ar putea da naștere unui nou litigiu.

Înalta Curte a apreciat că se impune ca, în rejudecare, să fie analizată pe fond cererea de includere în despăgubirea pentru expropriere a contravalorii lucrărilor de refacere a utilităților îngropate în terenul expropriat, simpla declarație a pârâtului făcută în timpul procesului în sensul că va executa lucrările respective nefiind de natură să înlăture dreptul reclamantei de a-și valorifica pretențiile și de a obține un titlu executoriu în acest proces. Cu referire la despăgubirile acordate în apel pentru lucrările supraterane demolate în urma exproprierii, în valoare de 42.796 euro, Înalta Curte a reținut că nu rezultă din considerentele deciziei atacate cu recurs raționamentul logico-judiciar pe baza căruia s-a stabilit cuantumul acestor cheltuieli.

Sub un alt aspect, s-a arătat că argumentele pentru care instanța de apel a înlăturat din sentința apelată obligația pârâtului de a plăti valoarea lucrărilor pentru modificarea halei rămase în proprietatea reclamantei au fost: pe de o parte, faptul că hala nu a fost modificată până în prezent, aflându-se în aceeași stare în care era la data exproprierii, ceea ce semnifică, în opinia instanței de apel, că reclamanta nu face dovada unui prejudiciu cert în exploatarea acesteia și nici a necesității modificării ei; pe de altă parte, faptul că cei trei experți din apel au fost de acord asupra faptului că nu se justifică demolarea parțială a halei și dezafectarea instalațiilor aferente.

Atât în privința despăgubirilor pentru lucrările supraterane demolate în urma exproprierii, cât și în cazul despăgubirilor reprezentând valoarea lucrărilor pentru modificarea halei, instanța de apel a diminuat valoarea stabilită de prima instanță (în cazul primei categorii), respectiv a înlăturat în totalitate valoarea acordată cu privire la cea de-a două categorie de despăgubiri, fără a motiva de ce a validat opinia unora dintre experți și fără a înlătura argumentat punctul de vedere al experților care au efectuat expertiza la judecata în primă instanță.

Astfel, expertiza efectuată la prima instanță, cât și expertiza din apel, constituie probe dobândite judecății, pe care instanța de apel, învestită cu soluționarea unei căi de atac devolutive, avea îndatorirea să le analizeze în contextul mai larg al ansamblului probator administrat, iar în situația în care a înțeles să împărtășească anumite concluzii ale experților și să le înlăture pe altele, trebuia să-și motiveze soluția. Or, curtea de apel nu a argumentat de ce ar fi corect punctul de vedere al experților din apel, care au apreciat că nu se justifică demolarea parțială a halei și dezafectarea instalațiilor aferente, deși comisia de experți de la prima instanță considerase că, dimpotrivă, aceste lucrări se justifică și au o anumită valoare.

A arătat, de asemenea, Înalta Curte că, împrejurarea că hala nu a fost modificată pană în prezent, aflându-se în aceeași stare în care era la data exproprierii, nu conduce la concluzia că recurenta-reclamantă nu face dovada unui prejudiciu cert în exploatarea acesteia și nici a necesității modificării ei, așa cum în mod greșit a reținut instanța de apel.

În măsura în care se face dovada că efectele concrete ale exproprierii terenului au determinat imposibilitatea continuării activității specifice în hala care a rămas în proprietatea reclamantei, sau o diminuare serioasă a gradului de utilizare a acesteia (aspecte care trebuie dovedite prin probe), iar continuarea activității în aceleași condiții anterioare exproprierii presupune o serie de modificări ale halei, prejudiciul constând în valoarea acestor lucrări se consideră ca fiind născut și efectiv la momentul în care hala a devenit inutilizabilă, sau i-a fost redus în mod semnificativ gradul de utilizare specific, existent anterior măsurii exproprierii.

Prevederile art. 26 alin. (2) teza a II-a din Legea nr. 33/1994 conferă persoanei interesate dreptul la daunele produse prin expropriere (altele decât valoarea imobilului expropriat), cum ar fi diminuarea valorii sau scăderea gradului de utilitate al unui alt imobil al persoanei expropriate, fără a condiționa acordarea acestora de dovada că cel expropriat a efectuat pe cheltuiala proprie lucrările menite a înlătura daunele respective. Cu referire la critica formulată de recurentul-pârât, prin care s-a contestat îndreptățirea reclamantei de a obține despăgubiri pentru lucrările supraterane, cu motivarea că au fost edificate după comunicarea notificării cu privire la derularea lucrărilor de expropriere, susținându-se că dovada momentului edificării lucrărilor incumbă reclamantei, Înalta Curte a reținut că este întemeiată.

A arătat instanța de recurs că, întrucât înscrisurile care dovedesc momentul efectuării lucrărilor sunt deținute în mod firesc de autorul și proprietarul acestora, adică de reclamantă, în temeiul art. 172 C. proc. civ., instanța ar fi trebuit să solicite reclamantei să depusă la dosar aceste înscrisuri (autorizație de construire, în cazul lucrărilor care necesitau o astfel de autorizație, devize de lucrări, orice alte documente de natură tehnică sau contabilă care pot fi relevante cu privire la perioada în care lucrările respective au fost executate). Or, înlăturând această critică a pârâtului, formulată în apel, cu motivarea că acesta nu a dovedit că lucrările supraterane au fost edificate după anunțul de expropriere, instanța de apel a lăsat practic nesoluționată această critică, nelămurind situația de fapt sub aspectul momentului efectuării lucrărilor, relevant în aprecierea dreptului reclamantei la despăgubiri pentru aceste lucrări.

Față de aceste considerente, constatând necesitatea efectuării unei noi expertize prin care să se determine valoarea despăgubirilor în acord cu prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și față de împrejurarea că mai multe aspecte de fapt relevante ale cauzei nu au fost pe deplin lămurite, în temeiul art. 304 pct. 9, art. 312 alin. (1) și (3), art. 313 și art. 314 C. proc. civ., ținând seama de limita în care criticile din recurs au fost considerate fondate, au fost admise recursurile, a fost casată decizia instanței de apel și s-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare. Cu prilejul rejudecării, dosarul a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel București, la data de 30 decembrie 2014, sub nr. x/3/2008*.

În rejudecare au fost administrate probe cu înscrisuri și expertiza de evaluare a terenului expropriat, expertiza fiind efectuată de experții K., I. și L. Prin Decizia nr. 621/A din 15 decembrie 2015, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins apelul declarat de apelanta-reclamantă SC A. SA, împotriva sentinței civile nr. 302 din 11 februarie 2011, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2008, ca nefondat.

A admis apelul declarat de apelantul-pârât Statul Roman, prin CN B. SA, împotriva aceleiași sentințe; a schimbat, în parte, sentința civilă nr. 302 din 11 februarie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în sensul că: A modificat, în parte, hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 8 din 25 februarie 2008, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor datorate de pârât către reclamantă în urma exproprierii terenului de 830 mp situat în Otopeni, jud. Ilfov la suma totală de 214.530 euro, din care 137.971 euro valoarea propriu-zisă a terenului expropriat și suma de 76.559 euro reprezentând prejudiciu rezultat din afectarea lucrărilor subterane și supraterane, despăgubiri care vor fi plătite în lei la cursul Băncii Naționale a României din ziua plății.

A respins cererea reclamantei de acordare de despăgubiri pentru modificarea halei, ca neîntemeiată. A obligat-o pe pârâtă la plata către reclamantă a sumei de 6.500 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în fața primei instanțe, a menținut celelalte dispoziții ale sentinței și a respins cererea apelantului-pârât privind cheltuielile de judecată efectuate în apel.

Pentru a decide astfel, curtea de apel a reținut că, în raport de decizia Curții Constituționale nr. 12/2015 care a declarat neconstituțională sintagma “la data întocmirii raportului de expertiză” conținută în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, arătând că valoarea despăgubirilor pentru imobilul expropriat trebuie stabilită la nivelul valorii acestuia la momentul transferului dreptului de proprietate (decizie care, fiind ulterioară deciziei de casare pronunțată în dosar, se aplică cu prioritate), urmează a fi avută în vedere valoarea rezultată din raportul de expertiză efectuat cu prilejul rejudecării apelului de către experții K., I. și L. Potrivit acestui raport de expertiză, întocmit prin raportare la prețul rezultat din alte tranzacții de înstrăinare încheiate în perioada de referință pentru terenuri similare, valoarea terenului expropriat în suprafață de 830 mp este la momentul transferului dreptului de proprietate (17 aprilie 2008) de 137.971 euro, respectiv de 166,23 euro/mp, această valoare este superioară celei acordate de expropriator pentru terenul expropriat (de 100 euro/mp, conform Hotărârii nr. 8 din 25 februarie 2008). Reținând că prima instanță a acordat despăgubiri cu acest titlu de 137.987,5 euro pentru terenul expropriat de 830 mp, deci ușor superioare sumei de 137.971 euro stabilită în apel,

și că reclamanta nu a declarat apel împotriva sentinței sub acest aspect, curtea de apel a modificat sentința în sensul reducerii cuantumului despăgubirilor acordate pentru terenul expropriat de la suma de 137.987,5 euro acordată de prima instanță la suma de 137.971 euro stabilită prin expertiza efectuată în apel în rejudecare, conform art. 26 din Legea nr. 33/ 1994 și deciziei Curții Constituționale nr. 12/2015. În ceea ce privește pretențiile apelantei-reclamante cu titlu de beneficiu nerealizat rezultat din chirii, pretenții pe care aceasta le-a susținut și în rejudecarea apelului, Curtea de Apel București a constatat că prin decizia de casare acest capăt de cerere a fost tranșat, instanța de recurs stabilind că aceste pretenții sunt neîntemeiate, astfel că a menținut soluția primei instanțe sub acest aspect.

Prin urmare, a înlătura susținerile reclamantei făcute cu privire la acest capăt de cerere în rejudecarea apelului, reținând incidența dispozițiilor art. 315 C. proc. civ. și principiul autorității de lucru judecat.

Referitor la despăgubirile pentru cheltuielile de refacere a lucrărilor cu utilitățile îngropate sau supraterane afectate de expropriere, respectiv cu mutarea acestora, instanța de apel a constatat că, potrivit raportului de expertiză întocmit de experții C., D. și E. la judecata în fața primei instanțe, ca urmare a exproprierii au fost afectate următoarele elemente constructive existente pe teren: Lucrări subterane: două stații de epurare ape menajere (în valoare de 17.955 euro), stații de epurare care serveau, fiecare din ele, câte una din cele două hale existente pe teren, fiind amplasate pe terenul expropriat înspre str… ; rețea de canalizare până la stațiile de epurare (2.700 euro) și rețea de scurgere a apelor pluviale (975 euro), rețea alimentare cu gaze (1.650 euro), instalație automatizată de irigare (1.650 euro), rețea electrică ce comandă deschiderea automată a porților de acces în incintă (750 euro), rețea de hidranți exteriori pentru cele două hale (2.925 euro).

Aceste lucrări au totalizat suma de 28.603 euro și au fost situate pe fâșia de teren expropriată, dinspre stradă, fiind în mod evident lucrări care au asigurat buna funcționare a celor două hale, fiind desființate ca urmare a exproprierii. Lucrări supraterane (categorie include pe de o parte lucrările supraterane demolate în urma exproprierii, iar pe de alta parte lucrările necesar a fi efectuate pentru remontarea lor pe un alt amplasament): platforma betonată pe o suprafață de 693 mp, în valoare de 28.557 euro, împrejmuiri în valoare de 6.071 euro, refacere amplasament ghidaje porți glisate și comenzi electrice, în valoare de 4.167 euro, remontare windfang - 2.592 euro, pierdut spațiu verde pe o suprafață de 110 mp - 1.375 euro, remontat șase catarge steaguri - 1.200 euro, remontare post transformare - 3.000 euro, mutat doi stâlpi electrici - 1.000 euro.

Aceste lucrări totalizează suma de 47.956 euro. A reținut instanța de apel că din raportul de expertiză efectuat în apel, în primul ciclu procesual, de experții Oană Carmen, I. și J. a rezultat că exproprierea a afectat următoarele elemente constructive: lucrări demolate: windfangul anexat halei, platforma de beton utilizată pentru parcare și expunere, împrejmuire, post transformare electric, cabină poartă, lucrări subterane. Acești experți au precizat în completarea la raportul de expertiză depusă la fila 233 dosar apel primul ciclu procesual vol. 1 că există anumite lucrări care nu au respectat distanța de 20 ml de la amplasamentul lor până la fostul ax central al străzii ..., respectiv: windfangul, catargele de steaguri și stâlpii de iluminat exterior, astfel cum această distanță era stabilită prin certificatul de urbanism care a stat la baza edificării celor două hale de depozitare.

Acești experți au precizat că nu au fost autorizate următoarele lucrări: edificarea platformei de beton, rețeaua de scurgere a apei pluviale, stația de epurare și rețea de canalizare, rețea de hidranți exteriori (aceste două categorii de lucrări figurând în două proiecte, însă care nu poartă viza ”spre neschimbare” din partea primăriei), cabina poartă și rețea electrică de comandă deschidere porți (aceste lucrări apărând pe planul vizat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, dar nu poarta viza ”spre neschimbare” din partea primăriei), post trafo, stâlpi de iluminat exteriori, instalație automată pentru irigare și rețea de gaze.

Expertul J. a evaluat lucrările de construcții afectate de expropriere, astfel: windfang - 2.592 euro, fose septice - 17.955 euro, platforma de beton - 1.732 mp, împrejmuire și poartă de acces - total 5.286 euro, din care 4.197 euro cheltuieli cu reamplasarea gardului pe un nou amplasament și 1.089 euro material din vechiul gard mutat, remontare pe un nou amplasament a catargelor pentru steaguri - 1.200 euro, reamplasare stâlpi iluminat exterior - 1.000 euro și refacere cabină poartă - 4.167 euro, totalul costului acestor lucrări afectate de expropriere fiind de 42.796 euro.

Ceilalți doi experți din cadrul comisiei de experți care a cuprins-o și pe dna. J. în apel în primul ciclu procesual (experții H. și I.) au refuzat evaluarea acestor lucrări, susținând că, pe de o parte, atâta timp cât nu au fost edificate cu autorizarea legală, nu trebuie acordate despăgubiri, iar, pe de altă parte, că o evaluare trebuie făcută de experți în instalații, iar nu de către comisia formată din experți de evaluare a construcțiilor.

Această opinie exprimată de experții H. și I., a fost înlăturată de curtea de apel cu motivarea că, pe de o parte, aceștia își depășesc competentele, de vreme ce nu sunt chemați să decidă dacă lucrările au fost edificate legal și ce consecințe are această împrejurare, iar, pe de altă parte, în discuție nu sunt aspecte care să țină de modalitatea de realizare a unor instalații de utilități, care să cadă sub specializarea unui expert instalații, ci este vorba despre evaluarea unor elemente constructive, de mai multe categorii, părți de construcție propriu-zise (cum sunt windfangul, fose septice, platforma de beton, împrejmuire și poartă de acces, catargele pentru steaguri, stâlpi de iluminat exterior etc.), precum și lucrări de utilități privite ca elemente constructive.

Prin urmare, se pune în discuție exclusiv evaluarea lor ca elemente de funcționare a unor clădiri, ceea ce a și făcut posibilă evaluarea de către ceilalți patru experți desemnați în cauză. În ce privește existența/inexistența autorizării legale a edificării acestor lucrări, conform Legii nr. 50/1991, și respectarea nerespectarea condițiilor de autorizare cu privire la anumite lucrări, curtea de apel a reținut următoarele: Prin autorizația de construire din 1999 au fost autorizate lucrările de construire constând în hala metalică, utilități, împrejmuire, centrală termică, branșamente electric și telefonic, inclusiv lucrările de utilități aferente și, de altfel, absolut inerente funcționarii halei.

În autorizația de construire din 2002 se face referire la faptul că utilitățile pentru hala nou autorizată se vor asigura prin racordare la utilitățile deja existente și la existența pe teren a primei hale autorizată în anul 1999. Prin urmare, la acel moment existau deja pe teren utilitățile aferente funcționarii primei hale. În certificatul de urbanism din 2002, care a stat la baza autorizației de construire din 2002, se menționează că alimentarea cu apă și canalizare se va soluționa în sistem local, având în vedere că zona nu era racordată la rețeaua de canalizare, ceea ce, a arătat expertul J., semnifică posibilitatea reclamantei de a amplasa aceste instalații pe teren, cu respectarea normelor sanitare și de protecția muncii.

Așadar, nu se poate aprecia că lucrările de utilități nu au fost autorizate legal, atâta vreme cât autorizația de construire din anul 1999 face referire la “utilități, împrejmuire, centrală termică, branșamente electric și telefonic”, iar noțiunea de “utilități” nu este circumstanțiată doar la anumite lucrări, ci este folosită cu titlu general.

Pe de altă parte, a arătat instanța de apel, chiar și dacă s-ar considera că lucrările de “utilități” cuprind doar anumite categorii de lucrări (canalizare, alimentare cu apă, gaze etc.), iar nu toate lucrările invocate de reclamantă, cele două hale de depozitare au fost autorizate la construire prin autorizațiile de construire din 1999 și din 2002. Construcția celor două hale a fost finalizată în anul 2000 și, respectiv, 2003, fiind recepționate conform proceselor-verbale din 2000 și din 2003; exproprierea a avut loc în anul 2008. Aceste lucrări erau fie strict necesare, indispensabile, desfășurării activității specifice celor două hale (ca rețele de canalizare, stația de epurare, rețea gaze, post trafo etc.), fie de natură să susțină funcționalitatea activității acestor două hale, cum este cazul, de exemplu, al cabinei poartă și rețelei electrice de comandă deschidere porți, platformei de beton, rețelei de scurgere a apei pluviale, stâlpilor de iluminat exteriori etc.).

Or, nerespectarea dispozițiilor legale referitoare la autorizarea lucrărilor de construcții interesează numai din perspectiva dispozițiilor Legii nr. 50/1991, fără să intereseze din perspectiva dreptului de proprietate al reclamantei asupra acestor elemente constructive la data exproprierii. Așa fiind, aceste elemente constructive au existat în patrimoniul reclamantei la data exproprierii și au fost afectate prin exproprierea săvârșită, situație în care, în conformitate cu dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, apelanta-reclamantă este îndreptățită la cuvenitele despăgubiri pentru prejudiciul suferit prin expropriere.

Curtea de apel a înlăturat apărarea pârâtului în sensul că nu s-a făcut dovada că aceste utilități existau la data exproprierii (la data demarării procedurilor pentru expropriere), întrucât singurele utilități care ar fi existat la acel moment ar fi fost gardul și două porți, conform notei întocmite de evaluator, cu motivarea că din raportul de expertiză întocmit de experții C., D. Și E., în fața primei instanțe, rezultă că aceștia au regăsit, cu ocazia deplasării la fața locului la data de 04 septembrie 2008 și iunie 2009, lucrările de construcție la care face referire reclamanta în cuprinsul cererii, care erau dezafectate și amplasate pe rămășite de teren. Existența acestor elemente constructive pe teren este dovedită inclusiv cu plasele fotografice care redau secțiuni din imobil anterior exproprierii, planșe în care sunt vizibile rețeaua de scurgere a apelor pluviale, platforma betonată, stâlpii de iluminat exterior și stâlpii pentru steaguri.

Totodată, trebuie avută în vedere natura unei părți importante din aceste lucrări de a fi absolut inerentă funcționarii celor două hale, respectiv stații epurare, rețea canalizare, rețea scurgere ape pluviale, rețea alimentare gaze, rețea electrică și post transformare. Nu s-a susținut nici un moment de către pârâtă că la data exproprierii cele două hale nu funcționau efectiv, iar din faptul că fuseseră edificate în anul 2000 și 2003, deci cu mulți ani anterior exproprierii, se prezumă că acestea se aflau în stare completă de funcționare la nivelul anului 2008, coroborat cu faptul că s-a făcut dovada efectivă a faptului că spațiul era închiriat la momentul exproprierii (măcar cu contractul de închiriere cu F. încheiat în 20 iunie 2004), ceea ce implică în mod inevitabil existența rețelelor de utilități.

În aceste condiții, curtea de apel a reținut că este evident că actul de evaluare depus la fila 239 din dosarul instanței de apel, întocmit în mod unilateral de expropriator, nu este conform realității și nu are valoare probatorie cu privire la elementele constructive existente pe teren. Cu referire la evaluarea acestor lucrări supraterane și subterane afectate de expropriere, curtea de apel a constatat că există o diferență între evaluarea făcută de expertul J., în opinia sa separată, și raportul de expertiză întocmit de către comisia de experți în fața primei instanțe.

Instanța de apel a dat eficiență evaluării făcute de comisia de experți din fața primei instanțe, apreciind că acea evaluare reprezintă acordul comisiei de experți formată din trei experți, cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, ceea ce conferă o valoare probatorie mai mare evaluării decât în cazul evaluării făcută de către un singur expert, această evaluare nefiind de altfel infirmată de pârâtă cu argumente contrare tehnico-științifice; pe de altă parte, această evaluare a cuprins toate elementele constructive în discuție, în vreme ce expertul J. a evaluat doar o parte din acestea.

S-a reținut, de asemenea, că experții care au format comisia în fata primei instanțe au evaluat aceste lucrări din perspectiva prejudiciului suportat de reclamantă, în acord cu art. 26 din Legea nr. 33/1994, anume au evaluat lucrările care au fost demolate sau lucrările de reamplasare, cu luarea în considerare a costurilor reamplasării și a materialelor care au putut fi recuperate și refolosite sau a materialelor care au fost definitiv pierdute, după natura lucrării. Verificând așadar modul de evaluare a prejudiciului calculat de experți referitor la aceste lucrări supraterane și subterane afectate de expropriere, curtea de apel a constatat că experții au ținut cont în mod corect de aceste elemente și au calculat prejudiciul ca pierdere efectiv suferită de reclamantă.

În consecință, curtea de apel a recunoscut apelantei-reclamante un drept de despăgubire pentru suma totală de 76.559 euro (compusă din 28.603 euro lucrări subterane și 47.956 euro lucrări supraterane). Cu referire la solicitările apelantei-reclamante referitoare la despăgubirile aferente lucrărilor de modificare a halei aflată spre stradă, curtea de apel a arătat că, sub acest aspect, mijloacele de probă relevante sunt raportul de expertiză întocmit în fața primei instanțe de experții C., D. și E. și raportul de expertiză întocmit în primul ciclu procesual de experții H., I. și J. Constanța.

Potrivit primului raport de expertiză hala în discuție se află la o distanță de 2,8 m de carosabilul autostrăzii și la 28-29,5 m de axul autostrăzii, sub zona de protecție; prin proiectul clădirii la fațada dinspre autostradă s-a prevăzut la etaj zona cu destinația birouri, iar în prezent, ca efect al distantei mici față de carosabil este afectat atât ”confortul, cât și siguranța în exploatare”; pentru a funcționa cu destinația inițială, reclamanta a admis o soluție care implică desființarea unei părți din hală, dinspre stradă, și recompartimentarea interioară, cu costurile implicite, de demontare instalații, pereți compartimentare, refacere fațadă, refacere planșeu, pereți intermediari, pereți birouri etc. În răspunsul la obiecțiuni depus la fila 199 și urm. din dosarul tribunalului acești experți au susținut că acea parte din hală cu destinația de birouri este în prezent “inadecvată desfășurării activității inițiale”.

În raportul de expertiză întocmit în apel în primul ciclu procesual de experții H., I. și J., experții au avut puncte de vedere divergente. Astfel, experții H. și I. au arătat că nu se justifică demolarea, întrucât disconfortul rezultat din apropierea de carosabil poate fi înlăturat prin înlocuirea tâmplăriei existente cu una cu caracteristici speciale antiefracție și fonice, iar parcarea dezafectată din fața construcției poate fi înlocuită cu parcarea din stânga halei, către care se face accesul prin curte.

În opinia separată întocmită de expertul J. aceasta a susținut necesitatea demolării parțiale a halei, arătând că se impune refacerea parcării din fața halei, astfel cum exista anterior, pentru că acest spațiu era unul de expunere produse și reclamă, la vedere, în plus este destinat pentru a asigura accesul la birourile de la etaj direct dinspre stradă, iar nu dinspre curte; acea platformă betonată inițială era deschisă atât clienților, cât și potențialilor clienți, nefăcând necesar accesul în curte; amplasamentul anterior exproprierii asigura un flux tehnologic care nu mai este asigurat acum, pentru reconfigurarea lui conform exigentelor beneficiarului fiind necesară dărâmarea parțială a construcției halei și edificarea pe terenul astfel eliberat a unei platforme betonate care să asigure aceleași avantaje ca mai înainte.

Curtea de apel a constatat că aceste opinii ale experților din fața primei instanțe și cea a expertului J. exprimă anumite fapte care sunt incontestabile, anume că, urmare exproprierii și edificării lucrării în vederea căreia a fost efectuată exproprierea, clădirea se află actualmente la o distanță foarte mică de carosabil, sub limita de protecție prevăzută legal, și că a dispărut platforma betonată din fata clădirii. Pe de altă parte, necesitatea măsurii de demolare parțială a clădirii este justificată diferit de către experți, primii făcând referire la o scădere de confort și siguranță a clădirii, iar expertul J. făcând referire la necesitatea de reamenajare a unei platforme betonate în fața halei.

În ceea ce privește prima opinie, a experților care au întocmit raportul de expertiză la judecata în fața primei instanțe, curtea de apel a constatat că aceștia nu justifică în niciun fel soluția propusă, a modificării propriu-zise a halei, și nu au susținut că ar fi necesară prin prisma imposibilității de continuare a funcționarii halei în maniera existentă la acest moment sau printr-o reducere importantă a funcționabilității acesteia. Nu se justifică în concret în niciun fel de ce ar fi nevoie de aceasta demolare parțială a halei, nu se vorbește despre vreo imposibilitate de acces în acea parte de construcție sau de vreun alt impediment, singura problemă în discuție fiind cea legată de confortul utilizării unei construcții aflate prea aproape de carosabil și de pretinsa siguranță în exploatare.

În ceea ce privește respectarea zonei de protecție de 50 m. de la axul autostrăzii reglementată de O.G. nr. 43/1997, instanța de apel a arătat că aceasta vizează protecția circulației pe drumurile publice, astfel cum rezultă din art. 17 din O.G. nr. 43/ 1997, astfel că nu se pune în discuție încălcarea vreunei norme legale care să vizeze necesitatea de protecție sau siguranță a clădirilor. Cu referire la pretinsa afectare a siguranței în utilizarea clădirii, experții nu au explicat în nici un fel (și, de altfel, nici reclamanta nu a făcut acest lucru) în ce fel ar fi afectată siguranță în exploatarea spațiilor de birouri dinspre stradă; în ce privește confortul, singura explicație a fost aceea că spațiile în discuție sunt expuse unui nivel de zgomot mai mare din cauza apropierii de carosabil.

Curtea de apel a apreciat că aceste argumente nu justifică efectuarea lucrărilor pe care le-a solicitat apelanta-reclamantă, de demolare parțială a halei, atâta timp cât, așa cum s-a arătat în opinia experților H. și I., ar fi o soluție suficientă dotarea clădirii cu geamuri antiefracție și cu caracteristici de antifonare acustică. Însă apelanta-reclamantă nu a solicitat despăgubiri pentru astfel de lucrări de dotare a clădirii cu geamuri antiefracție și de protecție acustică, care să asigure protecție antiefracție și să reducă disconfortul în exploatare creat de aproprierea de carosabil, pentru ca instanța să se poată pronunța asupra unei astfel de pretenții, ci a cerut cheltuielile cu demolarea parțiala a clădirii și refacerea ulterioară a acesteia.

Curtea de apel a apreciat că nu a fost dovedită necesitatea măsurii de demolare parțială și refacere din aceasta perspectivă, respectiv nu a fost dovedită împrejurarea că această măsura se impune pentru păstrarea destinației spatiilor în discuție, pentru asigurarea funcționarii acestor spatii sau pentru înlăturarea unei piedici în funcționare. Altfel spus, instanța de apel a constatat că din probele administrate nu a rezultat că, urmare a exproprierii și a edificării lucrării pentru care a fost făcută, exproprierea funcționarea halei propriu-zise și a spațiilor de birouri în discuție a fost afectată de o așa manieră încât măsura solicitată de reclamantă să se impună ca măsură necesară aducerii halei la funcționabilitatea anterioară.

În ceea ce privește afectarea confortului în utilizarea acelor spatii de birouri de natură să atragă consecința unei atractivități mai mici a acestora pe piața de închirieri și posibilitatea de obținere a unor chirii mai mici, curtea de apel a arătat că reclamanta nu invocat un prejudiciu care să constea într-o diferență de rentabilitate a spațiului, rezultată din reducerea confortului în exploatarea clădirii. Cu referire la opinia exprimată de expertul J., curtea de apel a reținut că nu s-a dovedit că spațiul aflat înspre stradă ar fi servit apelantei-reclamante drept spațiu de reclamă și publicitate, spațiu care ar fi fost necesar să fie “la vedere”, deci că prin lipsirea locației de acel spațiu s-ar aduce reclamantei vreun prejudiciu.

Nici cu privire la împrejurarea că accesul persoanelor (clienți sau potențiali clienți) în hala propriu-zisă se face acum prin interiorul curții, iar nu direct dinspre stradă, nu s-a dovedit că ar fi de natură să cauzeze apelantei-reclamante un prejudiciu real, de orice natură, care să impună asigurarea unui altfel de acces. Susținerea acestui expert în sensul că spațiul din interiorul curții nu ar fi propriu expunerii de produse nu a fost argumentată în niciun fel; de altfel nu s-a susținut și nu s-a dovedit în niciun fel că ar fi avut loc vreo expunere de produse de către apelanta-reclamantă. Afirmațiile apelantei-reclamante, sprijinite și de concluziile expertului J., în sensul că accesul în incinta imobilului s-ar face cu o mai mare greutate, din cauza actualei topografii a imobilului nu au fost primite de curtea de apel care le-a considerat nedovedite.

Aceasta a apreciat că simpla susținere a expertului J. în sensul că fluxul tehnologic gândit de beneficiarul imobilului la momentul edificării lucrărilor este afectat în prezent nu reprezintă o probă a existenței vreunui prejudiciu care să fi rezultat din această schimbare, mai exact, chiar dacă este certă o anumită schimbare a condițiilor de exploatare a ansamblului imobilului, nu rezultă că această schimbare ar fi de natură să o afecteze în mod concret pe reclamantă, respectiv că această afectare ar putea fi înlăturată doar prin dărâmarea parțială a halei și refacerea ulterioară a platformei betonate. Pentru aceste motive, curtea de apel a apreciat că nu se face dovada unui prejudiciu încercat de apelanta-reclamantă care să impună măsura pe care aceasta o solicită, situație în care au fost respinse pretențiile acesteia referitoare la demolarea parțială a halei.

Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 296 C. proc. civ., curtea de apel a respins apelul declarat de apelanta-reclamantă SC A. SA, ca nefondat, a admis apelul declarat de apelantul-pârât Statul Român, prin CN B. SA, și a schimbat, în parte, sentința apelată nr. 302 din 11 februarie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în sensul că: a modificat în parte hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 8 din 25 februarie 2008, a stabilit cuantumul despăgubirilor datorate de pârât reclamantei în urma exproprierii terenului de 830 mp situat în Otopeni, jud. Ilfov la suma totală de 214.530 euro, din care 137.971 euro valoarea propriu-zisă a terenului expropriat și suma de 76.559 euro reprezentând prejudiciu rezultat din afectarea lucrărilor subterane și supraterane, despăgubiri care vor fi plătite în lei la cursul BNR din ziua plății și a respins cererea reclamantei de acordare de despăgubiri pentru modificarea halei, ca neîntemeiată.

În baza art. 274 și 276 C. proc. civ. l-a obligat pe pârât la plata sumei de 6.500 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în fața primei instanțe (constând în 1.000 lei onorariu de expertiză și 5.500 lei onorariu de avocat, proporțional cu pretențiile admise) și a respins cererea apelantului-pârât privind cheltuielile de judecată efectuate în apel; au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs recurenta-reclamantă SC A. SA, solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate în sensul admiterii apelului și, pe cale de consecință, schimbarea în parte a hotărârii apelate, în sensul majorării sumei acordate cu titlu de despăgubiri, de la suma de 586.400 euro (echivalent în lei), la suma de 845.586 euro și obligarea Statului Român, prin CN B. SA, la plata sumei de 845.586 euro, în echivalent în lei, reprezentând despăgubiri pentru prejudiciul suferit de reclamantă ca efect al exproprierii terenului în suprafață de 830 mp, situat în Otopeni, jud. Ilfov, și a celorlalte consecințe păgubitoare ale acestei măsuri, respingerea apelului declarat de apelantul-pârât Statul Român, ca nefondat, și obligarea intimatului-pârât, Statul Român, la plata cheltuielilor de judecată, constând în onorariu de avocat și onorariile experților.

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta-reclamantă a arătat că în cauză este incident motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 teza a III-a C. proc. civ. conform căruia hotărârea pronunțată a fost dată cu aplicarea greșită a legii. Astfel, Curtea de Apel București a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, prin raportare la care recurenta, în calitate de persoană expropriată, are dreptul la repararea integrală a prejudiciului ce i-a fost cauzat, fiind îndrituită ca, pe lângă despăgubirile stabilite pentru terenul expropriat pentru utilitățile subterane încorporate în acesta și pentru lucrările supraterane amplasate pe terenul expropriat, să obțină despăgubiri și pentru celelalte componente ale prejudiciului cauzat prin această măsură, respectiv, pentru lucrările necesare demolării parțiale și refacerii halei și pentru beneficiul nerealizat (constând în contravaloarea chiriei neîncasate).

A susținut recurenta-reclamantă că instanța de apel, recunoscând incidența normei juridice anterior invocate, a realizat în mod eronat doar o aplicare parțială a acesteia, neacoperind integral prejudiciul cauzat prin expropriere. 1. În dezvoltarea primei critici de recurs, recurenta-reclamantă a arătat că instanța de apel a reținut în mod greșit, raportându-se la Decizia nr. 2378 din 25 septembrie 2014, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, în privința pretențiilor reprezentate de beneficiul nerealizat rezultat din chirii, că „prin decizia de casare acest capăt de cerere a fost tranșat, instanța de recurs stabilind că sunt neîntemeiate aceste pretenții situație în care Curtea, în rejudecarea apelului, va menține soluția primei instanțe sub acest aspect”.

A arătat recurenta-reclamantă că este real că, prin decizia de casare menționată, Înalta Curte a dat indicații instanței de apel în vederea rejudecării (sub aspectul momentului prin raportare la care trebuie evaluate lucrările impuse de expropriere) însă soluția a fost de casare integrală a deciziei instanței de apel pronunțate în primul ciclu procesual. Prin urmare, câtă vreme Înalta Curte nu a menținut anumite dispoziții ale deciziei casate, nu se poate reține că această instanță ar fi statuat, cu caracter definitiv, în privința pretinsei netemeinicii a pretențiilor recurentei cu titlu de beneficiu nerealizat.

În opinia recurentei-reclamante, considerentele instanței de apel, mai sus menționate vin în contradicție cu cele din care rezultă, în mod implicit, îndreptățirea sa la acoperirea prejudiciului constând în beneficiul nerealizat, câtă vreme s-a arătat expres că “s-a făcut dovada efectivă a faptului că spațiul era închiriat la momentul exproprierii (măcar cu contractul de închiriere cu F. încheiat la 20 iunie 2004)”.

Cu referire la beneficiul nerealizat, recurenta-reclamantă a arătat că este posibilă cuantificarea acestei componente a prejudiciului fără raportare la concluziile vreunei expertize, câtă vreme la dosar au fost depuse înscrisurile relevante în acest sens, respectiv cele două contracte de închiriere încheiate succesiv între recurenta SC A. SA (în calitate de locator) și F., respectiv, SC G. SRL (în calitate de locatare), din care rezultă că beneficiul nerealizat ca efect al nederulării contractelor menționate se ridică la suma de 259.200 euro, rezultată din înmulțirea chiriei lunare, în valoare de 7.200 euro, cu 36 de luni în care contractele nu s-au mai derulat din cauza exproprierii. Recurenta-reclamantă a adus și un argument de practică judiciară, arătând că prin Decizia civilă nr. 115/A din 18 aprilie 2013, pronunțată de