ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3678/2011

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința comercială nr. 1325 din 12 februarie 2010 a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantă SC P.R.R. SRL București în contradictoriu cu pârâtele SC S.T. SA București și B.C.L. În fundamentarea acestei soluții, instanța de fond a reținut că la data de 11 iunie 2008 între părți în calitatea de promitenți vânzători și reclamanta în calitatea de promitentă cumpărătoare a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare privind imobilul din București, sector 5, stabilindu-se prețul de 7.594.460 Euro plus TVA. Părțile s-au obligat să deschidă în termen de 10 zile lucrătoare de la data semnării antecontractului un cont escrow în care urma să fie transferată în 15 zile lucrătoare suma reprezentând 10% din prețul de cumpărare ca dovadă că promitentul cumpărător intenționează în mod serios să cumpere imobilul.

Prin art. 8.2 din contract s-a prevăzut că în situația în care promitenții-vânzători încalcă oricare din obligațiile prevăzute în art. 5.1 și art. 5.6 promitenții-vânzători vor fi obligați în solidar față de promitentul-cumpărător să plătească despăgubiri în sumă de 100.000 Euro.

La art. 5.1 din antecontract promitenții-vânzători s-au obligat pe întreaga durată a antecontractului să nu inițieze, să nu intre în și să nu continue nici o negociere cu terțe persoane, altele decât promitentul-cumpărător cu privire la imobil nici să nu permită oricăror angajați sau agenți incluzând dar fără a se limita la avocații săi, mandatarii, ca fie direct, fie indirect să inițieze, să intre în sau să continue asemenea negocieri și să nu convină asupra transferului imobilului către orice persoană fizică sau juridică alta decât promitentul-cumpărător și să nu încheie nici un contract cu terțe persoane care ar prevedea orice fel de drepturi referitoare la imobil precum și să nu greveze de sarcini imobilul în beneficiul oricărei terțe persoane alta decât promitentul-cumpărător.

Prin art. 5.6 din antecontract promitenții-vânzători s-au obligat „să obțină aprobarea validă a planului de urbanism zonal de către Consiliul General al Municipiului București și avizarea acestuia spre neschimbare în forma prevăzută în anexa 1 a prezentului antecontract până la data de 15 octombrie 2008”. Obligațiile de rectificare a cărții funciare și de a transfera dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 13/14 din construcțiile parte din imobil nu au fost prevăzute sub sancțiunea plății despăgubirilor în sumă de 100.000 Euro, art. 8.2 din contract făcând referire numai la încălcarea obligațiilor prevăzute la art. 5.1 și art. 5.6, prin urmare tribunalul nu poate acorda în baza art. 8.2 din contract despăgubiri pentru nerespectarea asupra cotei indivize de 13/14 din construcțiile parte din imobil.

Întrucât prin acțiunea ce face obiectul prezentului dosar reclamanta nu s-a plâns de vreo încălcare a obligațiilor prevăzute de art. 5.1 din contract, s-a verificat îndeplinirea de către pârâte a obligațiilor prevăzute la art. 5.6 din contract ce vizează obținerea „aprobării valide a planului de urbanism zonal de către Consiliul General al Municipiului București și avizarea acestuia spre neschimbare în forma prevăzută în anexa 1 a prezentului antecontract până la data de 15 octombrie 2008”.

Pârâtele au făcut dovada că au depus toate diligențele pentru aprobarea și avizarea planului urbanistic zonal, rezultând că la data încheierii antecontractului planul de urbanism zonal era depus la CGMB, acesta fiind aprobat prin hotărârea nr. 384 adoptată în ședința extraordinară a Consiliului General al Municipiului București din data de 9 decembrie 2008. Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, prin decizia comercială nr. 523 din 17 decembrie 2010 a respins ca nefondat apelul reclamantei SC P.R.R. SRL împotriva sentinței comerciale nr. 1325 din 12 februarie 2010 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, constatând că nu sunt îndeplinite condițiile operării clauzei penale prevăzute la art. 8.2 din antecontract.

Împotriva deciziei comerciale nr. 523 din 17 decembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a promovat recurs reclamanta SC P.R.R. SRL care a criticat pentru nelegalitate această hotărâre judecătorească, solicitând în temeiul art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului și cu consecința admiterii acțiunii. Dezvoltând motivele de recurs, reclamanta a expus, în esență, că instanța de apel a aplicat greșit legea prin calificarea eronată drept caz fortuit a unei situații de fapt, care în realitate a fost prevăzută și luată în considerare de către promitentele vânzătoare. Intimatele pârâte aveau deplină cunoștință de uzanțele și prevederile legale specifice aprobării unui PUZ, au cunoscut și au luat în calcul eventualitatea în care CGMB urma să nu organizeze ședințe pentru aprobarea de planuri urbanistice, însă acestea au garantat obligația asumată.

Alături de greșita aplicare a legii a fost realizată și o greșită interpretare a clauzelor antecontractului prin aceea că a fost respinsă în mod netemeinic calificarea obligației de la art. 5.6 ca promisiune a faptei altuia. Intimatele-pârâte SC S.T. SA și B.C.L. au depus întâmpinare prin care au cerut respingerea recursului. Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la toate criticile aduse de recurenta-reclamantă prin cererea de recurs, constată că acestea sunt nejustificate, urmând a respinge ca nefondat recursul, pentru următoarele considerente. Potrivit cererii de chemare în judecată, reclamanta SC P.R.R. SRL a solicitat obligarea pârâtelor SC S.T. SA și B.C.L., în solidar, la plata sumei de 100.000 Euro cu titlu de daune interese în temeiul clauzei 8.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 11 iulie 2008. Atât promitenții vânzători SC S.T.

SA și B.C.L. cât și promitenta vânzătoare SC P.R.R. SRL prin antecontractul de vânzare cumpărare și-au asumat drepturi și obligații reciproce privind prețul și modalitatea lui de plată, declarații și garanții, condițiile de rezoluțiune legea aplicabilă și competența jurisdicțională în soluționarea unor eventuale litigii.

De remarcat că la capitolul 5 intitulat „obligațiile promitenților vânzători”, la art. 5.6 s-a stipulat că promitenții vânzători se obligă să obțină aprobarea validă a planului de Urbanism Zonal de către Consiliul General al Municipiului București și avizarea acestuia spre neschimbare în forma prevăzută la Anexa 1 până la data de 15 octombrie 2008. Reclamanta, prin notificarea de rezoluțiune din data de 17 octombrie 2008 a invocat clauza 8.1 și 8.2 solicitând suma de 100.000 Euro, avându-se în vedere încălcarea clauzei 5.6 și anume obligația asumată de promitentele vânzătoare de a obține aprobarea validă a Planului de Urbanism Zonal de către Consiliul General al Municipiului București. Apare cât se poate de evident că obligația contractuală asumată de promitenții vânzători prin clauza expusă anterior la art. 5.6 constituie o condiție pentru îndeplinirea obligației de către promitentul cumpărător, iar potrivit art. 1012 C. civ.

„când obligația este contractată sub condiția că un eveniment oarecare se va întâmpla într-un timp fixat, condiția este considerată ca neîndeplinită, dacă timpul a expirat fără ca evenimentul să se întâmple”. Corect a apreciat instanța de apel că neîndeplinirea condiției stipulată la art. 5.6 din antecontract, respectiv neîndeplinirea obligației de a obține aprobarea validă a Planului de Urbanism Zonal de către Consiliul General al Municipiului București și avizarea lui spre neschimbare până la data de 15 octombrie 2008, s-a datorat unui caz fortuit. Așa cum s-a probat cu actele depuse la dosarul cauzei, respectiv adresa nr. 2912 din 20 octombrie 2009 a Primăriei Municipiului București, în perioada 19 iunie – 29 septembrie 2008 nu s-au supus spre dezbatere și aprobare Consiliului General al Municipiului București proiecte de hotărâre privind aprobarea unor planuri urbanistice zonale.

Neîndeplinirea condiției, așa cum se regăsește ea în art. 5.6 din antecontract nu poate fi imputată pârâților și pe cale de consecință nu poate opera clauza penală prevăzută la art. 8.2 din contract, sub acest aspect hotărârile instanțelor judecătorești de respingere a acțiunii reclamantei bucurându-se de o efectivă legalitate. Nu poate fi primită nici teza acreditată de recurentă potrivit căreia clauza de la art. 5.6 din contract ar fi o promisiune a faptei altuia, deoarece prin antecontractul de vânzare-cumpărare a imobilului nici una din părțile contractante nu se obligă una față de cealaltă să dea, să facă sau să nu facă ceva în folosul unei persoane străine de contract. Pentru aceste rațiuni, urmează a respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC P.R.R.

SRL București împotriva deciziei comerciale nr. 523 din 17 decembrie 2010 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, nefiind îndeplinită nici o cerință din cele prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC P.R.R. SRL București împotriva deciziei comerciale nr. 523 din 17 decembrie 2010 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 17 noiembrie 2011.