ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3678/2011

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Tribunalul București,

secția a VI-a comercială, prin sentința comercială nr. 1325 din 12 februarie 2010 a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantă SC P.R.R. SRL București în

contradictoriu cu pârâtele SC S.T. SA București și B.C.L.

În fundamentarea

acestei soluții, instanța de fond a reținut că la data de 11 iunie 2008 între

părți în calitatea de promitenți vânzători și reclamanta în calitatea de

promitentă cumpărătoare a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare

privind imobilul din București, sector 5, stabilindu-se prețul de 7.594.460

Euro plus TVA. Părțile s-au obligat să deschidă în termen de 10 zile lucrătoare

de la data semnării antecontractului un cont escrow în care urma să fie

transferată în 15 zile lucrătoare suma reprezentând 10% din prețul de cumpărare

ca dovadă că promitentul cumpărător intenționează în mod serios să cumpere

imobilul.

Prin art. 8.2 din

contract s-a prevăzut că în situația în care promitenții-vânzători încalcă

oricare din obligațiile prevăzute în art. 5.1 și art. 5.6 promitenții-vânzători

vor fi obligați în solidar față de promitentul-cumpărător să plătească

despăgubiri în sumă de 100.000 Euro.

La art. 5.1 din

antecontract promitenții-vânzători s-au obligat pe întreaga durată a

antecontractului să nu inițieze, să nu intre în și să nu continue nici o

negociere cu terțe persoane, altele decât promitentul-cumpărător cu privire la

imobil nici să nu permită oricăror angajați sau agenți incluzând dar fără a se

limita la avocații săi, mandatarii, ca fie direct, fie indirect să inițieze, să

intre în sau să continue asemenea negocieri și să nu convină asupra

transferului imobilului către orice persoană fizică sau juridică alta decât

promitentul-cumpărător și să nu încheie nici un contract cu terțe persoane care

ar prevedea orice fel de drepturi referitoare la imobil precum și să nu greveze

de sarcini imobilul în beneficiul oricărei terțe persoane alta decât

promitentul-cumpărător.

Prin art. 5.6 din

antecontract promitenții-vânzători s-au obligat „să obțină aprobarea validă a

planului de urbanism zonal de către Consiliul General al Municipiului București

și avizarea acestuia spre neschimbare în forma prevăzută în anexa 1 a prezentului antecontract până la data de 15 octombrie 2008”.

Obligațiile de

rectificare a cărții funciare și de a transfera dreptul de proprietate asupra

cotei indivize de 13/14 din construcțiile parte din imobil nu au fost prevăzute

sub sancțiunea plății despăgubirilor în sumă de 100.000 Euro, art. 8.2 din

contract făcând referire numai la încălcarea obligațiilor prevăzute la art. 5.1

și art. 5.6, prin urmare tribunalul nu poate acorda în baza art. 8.2 din

contract despăgubiri pentru nerespectarea asupra cotei indivize de 13/14 din

construcțiile parte din imobil.

Întrucât prin

acțiunea ce face obiectul prezentului dosar reclamanta nu s-a plâns de vreo

încălcare a obligațiilor prevăzute de art. 5.1 din contract, s-a verificat

îndeplinirea de către pârâte a obligațiilor prevăzute la art. 5.6 din contract

ce vizează obținerea „aprobării valide a planului de urbanism zonal de către

Consiliul General al Municipiului București și avizarea acestuia spre

neschimbare în forma prevăzută în anexa 1 a prezentului antecontract până la data de 15 octombrie 2008”.

Pârâtele au făcut

dovada că au depus toate diligențele pentru aprobarea și avizarea planului

urbanistic zonal, rezultând că la data încheierii antecontractului planul de

urbanism zonal era depus la CGMB, acesta fiind aprobat prin hotărârea nr. 384

adoptată în ședința extraordinară a Consiliului General al Municipiului

București din data de 9 decembrie 2008.

Curtea de Apel

București, secția a VI-a comercială, prin decizia comercială nr. 523 din 17

decembrie 2010 a respins ca nefondat apelul reclamantei SC P.R.R. SRL împotriva

sentinței comerciale nr. 1325 din 12 februarie 2010 pronunțată de Tribunalul

București, secția a VI-a comercială, constatând că nu sunt îndeplinite

condițiile operării clauzei penale prevăzute la art. 8.2 din antecontract.

Împotriva deciziei

comerciale nr. 523 din 17 decembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București,

secția a VI-a comercială, a promovat recurs reclamanta SC P.R.R. SRL care a

criticat pentru nelegalitate această hotărâre judecătorească, solicitând în

temeiul art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. admiterea recursului, modificarea

deciziei atacate în sensul admiterii apelului și cu consecința admiterii

acțiunii.

Dezvoltând motivele

de recurs, reclamanta a expus, în esență, că instanța de apel a aplicat greșit

legea prin calificarea eronată drept caz fortuit a unei situații de fapt, care

în realitate a fost prevăzută și luată în considerare de către promitentele

vânzătoare.

Intimatele pârâte

aveau deplină cunoștință de uzanțele și prevederile legale specifice aprobării

unui PUZ, au cunoscut și au luat în calcul eventualitatea în care CGMB urma să

nu organizeze ședințe pentru aprobarea de planuri urbanistice, însă acestea au

garantat obligația asumată.

Alături de greșita

aplicare a legii a fost realizată și o greșită interpretare a clauzelor

antecontractului prin aceea că a fost respinsă în mod netemeinic calificarea

obligației de la art. 5.6 ca promisiune a faptei altuia.

Intimatele-pârâte SC S.T.

SA și B.C.L. au depus întâmpinare prin care au cerut respingerea recursului.

Înalta Curte,

analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la toate criticile

aduse de recurenta-reclamantă prin cererea de recurs, constată că acestea sunt

nejustificate, urmând a respinge ca nefondat recursul, pentru următoarele

considerente.

Potrivit cererii de

chemare în judecată, reclamanta SC P.R.R. SRL a solicitat obligarea pârâtelor

SC S.T. SA și B.C.L., în solidar, la plata sumei de 100.000 Euro cu titlu de

daune interese în temeiul clauzei 8.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare

din data de 11 iulie 2008.

Atât promitenții

vânzători SC S.T. SA și B.C.L. cât și promitenta vânzătoare SC P.R.R. SRL prin

antecontractul de vânzare cumpărare și-au asumat drepturi și obligații

reciproce privind prețul și modalitatea lui de plată, declarații și garanții,

condițiile de rezoluțiune legea aplicabilă și competența jurisdicțională în

soluționarea unor eventuale litigii.

De remarcat că la

capitolul 5 intitulat „obligațiile promitenților vânzători”, la art. 5.6 s-a

stipulat că promitenții vânzători se obligă să obțină aprobarea validă a

planului de Urbanism Zonal de către Consiliul General al Municipiului București

și avizarea acestuia spre neschimbare în forma prevăzută la Anexa 1 până la data de 15 octombrie 2008.

Reclamanta, prin

notificarea de rezoluțiune din data de 17 octombrie 2008 a invocat clauza 8.1 și 8.2 solicitând suma de 100.000 Euro, avându-se în vedere încălcarea

clauzei 5.6 și anume obligația asumată de promitentele vânzătoare de a obține

aprobarea validă a Planului de Urbanism Zonal de către Consiliul General al

Municipiului București.

Apare cât se poate de

evident că obligația contractuală asumată de promitenții vânzători prin clauza

expusă anterior la art. 5.6 constituie o condiție pentru îndeplinirea

obligației de către promitentul cumpărător, iar potrivit art. 1012 C. civ.

„când obligația este contractată sub condiția că un eveniment oarecare se va

întâmpla într-un timp fixat, condiția este considerată ca neîndeplinită, dacă

timpul a expirat fără ca evenimentul să se întâmple”. Corect a apreciat

instanța de apel că neîndeplinirea condiției stipulată la art. 5.6 din

antecontract, respectiv neîndeplinirea obligației de a obține aprobarea validă

a Planului de Urbanism Zonal de către Consiliul General al Municipiului

București și avizarea lui spre neschimbare până la data de 15 octombrie 2008,

s-a datorat unui caz fortuit. Așa cum s-a probat cu actele depuse la dosarul

cauzei, respectiv adresa nr. 2912 din 20 octombrie 2009 a Primăriei Municipiului București, în perioada 19 iunie – 29 septembrie 2008 nu s-au supus spre

dezbatere și aprobare Consiliului General al Municipiului București proiecte de

hotărâre privind aprobarea unor planuri urbanistice zonale.

Neîndeplinirea

condiției, așa cum se regăsește ea în art. 5.6 din antecontract nu poate fi

imputată pârâților și pe cale de consecință nu poate opera clauza penală

prevăzută la art. 8.2 din contract, sub acest aspect hotărârile instanțelor

judecătorești de respingere a acțiunii reclamantei bucurându-se de o efectivă

legalitate.

Nu poate fi primită

nici teza acreditată de recurentă potrivit căreia clauza de la art. 5.6 din

contract ar fi o promisiune a faptei altuia, deoarece prin antecontractul de

vânzare-cumpărare a imobilului nici una din părțile contractante nu se obligă

una față de cealaltă să dea, să facă sau să nu facă ceva în folosul unei

persoane străine de contract.

Pentru aceste

rațiuni, urmează a respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC P.R.R.

SRL București împotriva deciziei comerciale nr. 523 din 17 decembrie 2010

pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, nefiind

îndeplinită nici o cerință din cele prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul

declarat de reclamanta SC P.R.R. SRL București împotriva deciziei comerciale

nr. 523 din 17 decembrie 2010 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a

V-a comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședința publică,

astăzi 17 noiembrie 2011.