ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2233/2011

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 7336 din 13 mai 2009 pronunțată de către Tribunalul București, secția a VI-a comercială, în dosarul nr. 34666/3/2008, a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea promovată de reclamanta SC M.P. SRL având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 220 din 21 februarie 2008 privind imobilul teren situat în Sector 6 pentru neplata tranșei de preț în valoare de 4.335.409 Euro, plata despăgubirilor în valoare de 1.790.570,66 lei și radierea din Cartea Funciară a notării privitoare la antecontract, în contradictoriu cu pârâta SC D.P.I. SRL.

Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că părțile au încheiat antecontractul autentificat sub nr. 220 din 21 februarie 2008 prin care s-au obligat să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare privind imobilul teren situat în București, sector 6, modalitatea de plată a prețului fiind detaliată în cuprinsul art. 3 din acest act. Analizând conținutul acestei clauze, prima instanță a considerat că plata tranșei de preț era condiționată, în sensul că urma a fi efectuată după verificarea juridică a documentelor de proprietate, efectuarea expertizelor tehnice de specialitate solicitate de cumpărător, efectuarea schimbului notarial de proprietate cu SC D.Z.S. SRL pentru obținerea unei suprafețe de teren, ce ar fi întregit imobilul vândut pârâtei, și obținerea acordului autorităților locale privind căile de acces necesare aprobării proiectului.

În acest cadru, s-a reținut că reclamanta nu a făcut dovada îndeplinirii propriilor obligații asumate care condiționau plata tranșei de preț privitoare la schimbul de terenuri și obținerea acordului autorităților pentru căile de acces, respectiv a culpei pârâtei în legătură cu neplata tranșei de preț, apreciindu-se că, dimpotrivă, aceasta era îndreptățită să refuze această plată. Astfel, instanța a constatat că promisiunea bilaterală de schimb nr. 1244 din 22 mai 2008 depusă de reclamantă la dosar nu face dovada îndeplinirii primei obligații, deoarece nu a avut drept efect dobândirea de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra porțiunii de teren indicate. Pe de altă parte, instanța a reținut faptul că obligația de a obține acordul autorităților cu privire la căile de acces nu putea reveni decât reclamantei în calitate de titulară a dreptului de proprietate asupra terenului ce urma a fi vândut pârâtei și nu a fost respectată, conform convenției.

Totodată, a reținut că radierea mențiunilor din Cartea Funciară nu poate fi dispusă, potrivit art. 36 pct. 3 din Legea nr. 7/1996, cât timp nu au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea. Împotriva acestei soluții, a declarat apel reclamanta SC M.P. SRL, solicitând schimbarea sentinței în sensul admiterii acțiunii formulate. Prin decizia comercială nr. 279 din 9 iunie 2010, Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a respins, ca nefondat apelul.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că instanța de fond a dat o interpretare corectă clauzei inserate la pct. 3 din contract privind partea căreia îi revine obligația de obținere a acordului autorității locale privind căile de acces necesare aprobării proiectului, fixată drept condiție pentru plata tranșei de preț, conform art. 978 C. civ., în sensul că executarea acestei obligații a fost prevăzută de părți anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, drept condiție a încheierii acestui act. Or, în această perioadă, orice acord privind realizarea unei eventuale construcții, cu asigurarea căilor de acces nu putea fi obținut decât de titularul dreptului de proprietate asupra terenului, care este încă promitentul vânzător și își avea finalitatea în asigurarea înstrăinării unui teren destinat realizării unor construcții.

Această destinație rezulta în mod expres nu numai din inserarea acestei obligații, ci și din posibilitatea prevăzută de părți în ceea ce privește plata a 45 % din valoarea totală a terenului prin transferul a 11 % din totalul suprafeței construite, nu mai puțin de 10.000 mp. În ceea ce privește obligația de realizare a unui schimb de teren cu SC D.Z.S. SRL, reluată la art. 4 lit. B), instanța a constatat că apelanta nu a contestat asumarea acestei obligații, dar a insistat asupra dovedirii îndeplinirii acesteia, or, afirmațiile sale în acest sens nu au fost confirmate de probele administrate în cauză, concluziile primei instanțe cu privire la valoarea promisiunii bilaterale de schimb menținându-se și cu prilejul judecării apelului în condițiile în care apelanta nu a depus dovada transferului dreptului de proprietate asupra acestui teren, ce trebuia dobândit de la SC S.V.

SRL, ci doar a prelungirii termenului fixat în vederea semnării contractului de schimb imobiliar. Pe de altă parte, nu se poate reține argumentul apelantei privind asumarea exclusiv a obligației de a vinde terenul ce se afla deja în proprietatea sa, independent de acest schimb, părțile înțelegând să fixeze în mod expres această condiție pentru îndeplinirea obligației de plată a tranșei de 20 % din diferența de preț. În fine, curtea de apel a înlăturat și apărările potrivit cărora intimata ar fi achiesat necondiționat la cererea de rezoluțiune a promisiunii de vânzare-cumpărare față de conținutul răspunsului la interogatoriu. Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs, în termenul legal, reclamanta, invocând critici circumscrise motivelor prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc.

civ., solicitând admiterea recursului și modificarea hotărârii în sensul admiterii apelului. În cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. a arătat că instanța de apel a interpretat greșit efectele promisiunii bilaterale de schimb încheiată între recurenta - reclamantă și SC D.Z.S. SRL din perspectiva art. 3 pct. 2 lit. a), paragraful 3 în care se prevede obligația de a „efectua schimbul notarial” și a art. 4 lit. B) pct. 3 în care se menționează „Încheierea unui acord notarial” de schimb și nicidecum a unui contract de vânzare-cumpărare autentic cu privire la cele două terenuri, înaintea achitării celei de a doua rate din contract. În consecință, obligația încheierii unui acord notarial trebuia considerată ca îndeplinită prin încheierea promisiunii bilaterale de schimb în forma autentică.

În momentul în care se semnează o promisiune bilaterală în formă autentică, părțile își exprimă în mod irevocabil intenția de a înstrăina bunul, neputând reveni ulterior asupra acestei intenții, potrivit dispozițiilor art. 1073 – 1077 C. civ., iar scopul de a ajunge la realizarea schimbului de terenuri a fost atins, cel care refuză putând fi obligat pe cale judecătorească. A mai arătat, că în prezent se îndeplinesc formele de încheiere a actului juridic de schimb. În privința interpretării clauzelor promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată între reclamantă și intimata-pârâtă SC D.P.I. SRL din perspectiva art. 3 pct. 2 lit. a) paragraful 4 din antecontract, plata celei de a doua tranșe din prețul terenului a fost condiționată de „obținerea acordului autorităților locale competente privind căile de acces necesare pentru aprobarea proiectului”, a arătat că prin convenție nu s-a menționat căreia dintre părți îi revenea această obligație.

Or, dând eficiență art. 977 – 985 C. civ., instanțele de judecată nu puteau stabili în interpretarea corectă decât că această obligație cade în sarcina intimatei-pârâte, deoarece din conținutul obligației, rezultă că „obținerea acordului autorităților locale competente” privește „căile de acces necesare pentru aprobarea proiectului”, proiect imobiliar la care se referă clauza aparținând intimatei-pârâte care nu a fost prezentat niciodată recurentei-reclamante. În acest sens, trebuie avute în vedere și demersurile inițiate de intimata-pârâtă imediat după semnarea antecontractului (vezi contract nr. 10 din 21 februarie 2008 pentru servicii de consultanță pentru viabilizarea unei căi de acces și solicitarea întocmirii Planului Urbanistic de Detaliu), iar negarea acestei obligații a fost cu scopul exclusiv de a stabili o culpă în sarcina recurentei-reclamante, deoarece intimata-pârâtă nu mai dorește încheierea actului de vânzare-cumpărare.

În privința motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a arătat că, instanța de apel, în aprecierea greșită a obligației de a obține acordul pentru căile de acces ca fiind în sarcina recurentei-reclamante, a aplicat greșit dispozițiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcții care prevăd la art. 1 că autorizația de construcție se emite la solicitarea titularului unui drept real asupra imobilului, or obligația din art. 3 pct. 2 lit. a) paragraful 4 se referă la un acord preliminar constituirii efective a căilor de acces care putea fi solicitat de la autoritățile competente pe baza proiectului, de către intimata-pârâtă, eventual și cu sprijinul recurentei-reclamante.

Intimata-pârâtă a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului, ca nefondat. Analizând recursul se găsește nefondat. În privința criticilor subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., rezultă clar din conținutul art. 3 pct. 2 lit. a) paragraful 3, că părțile au convenit ca o condiție de plată a tranșei a doua din preț de către intimata-pârâtă, realizarea unui schimb notarial de proprietate între recurenta-reclamantă și SC D.Z.S.

SRL, sensul clar fiind acela al transferului dreptului de proprietate prin schimb de terenuri și nu prin vânzare, aceeași interpretare trebuind să primească și sintagma „schimb notarial” prevăzută în conținutul art. 4 lit. B) pct. 3, iar în privința efectelor promisiunii bilaterale de schimb încheiată, instanța de apel a stabilit corect că față de încheierea doar a unei astfel de convenții nu se poate reține că la data promovării acțiunii în rezoluțiune obligația ce cădea în sarcina recurentei – reclamante era corespunzător îndeplinită. În această situație, susținerea îndeplinirii ulterioare a obligației, în recurs, deși nu s-a produs o astfel de dovadă, nu face decât să demonstreze odată în plus culpa recurentei – reclamante la momentul introducerii acțiunii și să confirme legalitate hotărârii primei instanțe menținută în apel, prin care s-a respins acțiunea în rezoluțiune bazată pe culpa intimatei – pârâte.

Obligația intimatei – pârâte era condiționată de îndeplinirea corelativă a obligației recurentei – reclamante, neîndeplinită de aceasta din urmă la momentul introducerii acțiunii, or, este de principiu că acțiunea în rezoluțiune aparține creditorului și nu debitorului obligației neîndeplinite.

În privința interpretării obligației prevăzută în art. 3 pct. 2 lit. a) paragraful 4 din contract, este adevărat că prin această clauză nu s-a prevăzut expres cui îi revine această obligație, dar acest fapt nu exclude interpretarea corectă dată de către instanța de apel prin raportare la calitatea de titulară a dreptului de proprietate a recurentei – reclamante și a obligației ambelor părți de a executa contractul cu bună – credință în scopul perfectării contractului de vânzare-cumpărare, or, din această perspectivă, demersurile intimatei – pârâte sunt de natură a întări o astfel de interpretare, iar sarcina probei că nu s-a putut obține acordul privind căile de acces necesare din culpa intimatei – pârâte în sensul că a refuzat să îi prezinte proiectul de execuție a construcției, revenea recurentei – reclamante.

În privința, motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se constată că recurenta- reclamantă face trimitere la dispozițiile Legii nr. 50/1991 și susține că acestea au fost aplicate greșit deși, din economia întregii legi și recunoașterea recurentei – reclamante prin motivele de recurs, rezultă că obținerea și a unor astfel de avize, fie ele și prealabile nu se putea face fără acordul și documentația privind dreptul de proprietate aflate în posesia recurentei – reclamante, ca titulară a dreptului. Așa fiind, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ. raportat la art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. recursul va fi respins ca nefondat, iar hotărârea instanței de apel va fi menținută ca temeinică și legală.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul formulat de reclamanta SC M.P. SRL București, împotriva deciziei Curții de Apel București nr. 279 din 9 iunie 2010, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 8 iunie 2011.