ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5401/2012
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5401/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)
Asupra
cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului
Constanța sub nr. 8144/118/2009, reclamanta SC B.B. SRL a chemat în judecată pe
pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor, prin Compania
Naționala de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România pentru exproprierea
totală, în interes public a suprafeței de 25.800 mp situată în comuna Cumpăna, parcela
A și obligarea pârâtului la plata către reclamant a unei despăgubiri în sumă de
774.000 euro, pentru suprafața de 25.800 mp, reprezentând un preț unitar al
bunului expropriat de 30 euro/ mp, plătibil în lei la cursul BNR din data
plății efective și la cheltuieli de judecată.
În
subsidiar, reclamanta a solicitat obligarea expropriatorului la despăgubiri în
sumă de 314.820 euro, pentru suprafața de 10.494 mp.
În
motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că este titulara dreptului de
proprietate cu privire la suprafața de teren: de 25.800 mp situată în
extravilanul comunei Cumpăna, parcela A, teren ce a fost dobândit prin
contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 17 mai 2007 încheiat la Biroul
Notarului Public - B.C.
Reclamanta
a susținut că prețul stabilit cu titlu de despăgubiri este, sub valoarea celui
la care se vând în mod obișnuit terenurile de același fel în zonă, respectiv 30
euro/ m.p. și a arătat că, după terminarea lucrării de interes public, zona va
dobândi o altă caracteristică urbanistică, având posibilități reale de
includere în intravilanul unității administrativ-teritoriale, cu consecința
măririi valorii de circulație a terenurilor adiacente căii de transport. In
drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru cauze de utilitate publică, precum și art. 9 din Legea
198/2004.
Prin
sentința civilă nr. 1993 din 30 noiembrie 2010, Tribunalul Constanța a admis
acțiunea și a dispus obligarea pârâtului la plata sumei de 641.980 euro sau
echivalentul în lei, la data plății efective, pentru imobilul teren, ce
reprezintă lotul 2 din parcela A în suprafață de 10.494 mp, situată în
extravilanul comunei Cumpăna, jud. Constanța.
A fost
obligat pârâtul la plata sumei de 3.850 lei, cheltuieli de judecată către
reclamantă.
A fost
respinsă acțiunea formulată în; principal, având ca obiect exproprierea totală.
Pentru a
hotărî astfel, instanța de fond a reținut că societatea reclamantă a făcut dovada
dreptului său de proprietate asupra suprafeței de teren în discuție, care a
fost dobândită prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat și care,
ulterior a făcut obiectul exproprierii în raport de disp. Legii nr. 198/2004,
pentru o despăgubire de 10 euro/mp (procesul-verbal din 07 mai 2009 al Comisiei
de analiză).
Instanța
de fond a arătat că prin cererea de chemare în judecată s-a contestat valoarea
astfel acordată, pe considerentul că prețul stabilit cu titlu de despăgubiri
este inferior celui la care se vând în mod obișnuit terenurile de același fel
în zonă, de 30 euro/ mp.
Instanța
a avut în vedere prevederile art. 9 alin. (1) și (3) din Legea nr. 198/2004,
care trimit sub aspectul căii procesuale de contestare și al criteriilor de evaluare
la normele din Legea nr. 33/1994, analizând din perspectiva art. 26 din Legea nr.
33/1994, modul în care au fost respectate premisele de evaluare a despăgubirii
la care este îndrituit proprietarul.
S-a
arătat, astfel, că raportul de expertiză efectuat în cauză a determinat, prin
raportarea la standardele de evaluare internațională, valoarea de piață a
parcelei ca fiind de 25,15 euro/ mp, ținându-se seama de valoarea cu care se
vând imobilele în zonă.
S-a
stabilit că în aceste condiții, acordarea de către expropriator a unei
despăgubiri egale cu 10 euro/ mp, deci a uneia inferioare celei determinate
prin expertiză, este nejustificată.
Totodată
s-a reținut că prejudiciul adus proprietarului este generat de: schimbarea
destinației terenului, într-o perspectivă apropiată, din teren ce putea fi
utilizat pentru dezvoltări imobiliare, în teren cu destinație agricolă;
diminuarea valorii de circulație a terenului; lipsa posibilităților de a folosi
imobilul în garantarea unui credit bancar necesar societății comerciale reclamante
pentru dezvoltare.
S-a
stabilit, în aceste condiții, că reclamanta este îndreptățită să primească suma
de 641.980 euro.
Cu
privire la cheltuielile de judecată, instanța a făcut aplicarea art. 274 alin. (1)
C. proc. civ.
Împotriva
sentinței civile nr. 1993 din 30 noiembrie 2010 a Tribunalului Constanța a
declarat apel pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și
Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din
România S.A., prin mandatar SC C. SA Craiova, criticând soluția pronunțată de
instanța de fond, solicitând schimbarea ei, în sensul respingerii acțiunii.
S-a
arătat că valoarea reală a imobilului, conform art. 26 din Legea nr. 33/1994
este valoarea cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în
unitatea teritorială respectivă, element care, însă, în cauză a fost determinat
ținându-se seama de apropierea de intravilanul municipiului Constanța și de un
studiu de dezvoltare imobiliară privind extinderea comunei Cumpăna, pentru
servicii către populație, locuințe și constituirea de parcuri industriale.
S-a
concluzionat în raportul de expertiză de către doi dintre experți B.E. și M.V.
că cea mai bună utilizare pentru acest amplasament este cel pentru dezvoltarea
unor „ansambluri de locuințe de tip rezidențial”, expertul B.C. formulându-și
însă, un punct de vedere separat, bazat pe faptul că terenul are în prezent
amplasament agricol, fiind la o distanță de 3 km de municipiul Constanța,
evaluarea urmând a fi realizată în condițiile anului 2009, iar nu în
perspectiva anului 2027, când se prezumă că terenul va face parte din etapa a
IlI-a de realizare a Zonei metropolitane rezidențiale Constanța.
Apelantul-pârât
a susținut că, în acest caz, instanța a luat în considerare o valoare stabilită
în funcție de o dezvoltare viitoare a zonei, care în prezent este doar „pe
hârtie”.
Pe de
altă parte, valoarea prejudiciului, determinată de cei doi experți ca diferență
dintre valoarea totală a întregii parcele și valoarea suprafeței de teren
expropriate, la care se adaugă valoarea suprafeței neexpropriate, nu are
corespondent în realitate.
Apelantul-pârât
a arătat că prejudiciul trebuie să fie cert, cât privește producerea lui,
condiție neîndeplinită în speță.
A fost
susținută metoda de evaluare, utilizată de expertul B.C. și s-a arătat că, prin
procedura uzitată de ceilalți doi experți B.E. și M.V. s-a ajuns ca un hectar
de teren agricol să aibă un preț nefiresc de mare.
Prin
decizia nr. 371/ C din 21 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanța, secția
civilă pentru cauze cu minori și de familie, precum și pentru cauze privind
litigii de muncă și asigurări sociale a admis apelul declarat de pârât, a
schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a respins contestația
referitoare la cuantumul despăgubirilor stabilite prin Hotărârea nr. 100 din 19
mai 2009 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004.
A
menținut restul dispozițiilor sentinței.
Ca
atare, a reținut că, potrivit art. 4 alin. (2) din Legea nr. 198/2004
modificată și completată (în forma în vigoare la data stabilirii despăgubirii),
expropriatorul întocmește documentațiile cadastral-juridice pentru fiecare
imobil propus spre expropriere, care vor cuprinde și date privind amplasamentul
lucrării; planul de amplasament va conține delimitarea imobilelor - teren și/ sau
construcții - propuse spre expropriere, cu indicarea numelor deținătorilor,
precum și a ofertelor de;despăgubire, pe categorii de imobile, stabilite de
evaluatori autorizați.
Norma de
trimitere în cazul stabilirii despăgubirii este cea menționată în art. 9 alin. (3)
din lege, respectiv, art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru
cauză de utilitate publică, care stabilește că:
„Despăgubirea
se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat
proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
La
calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține
seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în
unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză,
precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane
îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. (…)
În cazul
exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un
spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând
seama de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o
eventuală reducere numai a daunelor.”
Normele
enunțate stabilesc așadar că despăgubirea cuvenită titularului dreptului de
proprietate cuprinde două componente: valoarea reală a imobilului și
prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți) prin expropriere.
Prima
componentă, cea a „valorii reale” a imobilului este intrinsec legată de
caracterul echitabil al despăgubirii primite, ceea ce presupune ca valoarea
stabilită să fie cât mai apropiată de cea a bunului expropriat.
Cea de-a
doua componentă, legată de „prejudiciul cauzat”, ține de consecințele generate
prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare,
de care titularul dreptului nu se mai poate bucura.
Acestea
fiind reperele de evaluare corectă a despăgubirii, curtea de apel a reținut că
pentru fiecare din cele două componente, instanța de fond a preluat opinia
majoritară a experților, fără a analiza, dacă aceasta corespunde premisei de
actualitate și de realitate, în determinarea sumelor cuvenite intimatei - reclamante
SC B.B. SRL
Astfel,
criteriul „valorii reale a imobilului” este definit în alin. (2) al art. 26 din
Legea nr. 33/1994, ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele
de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii
raportului de expertiză.
Acesta
reprezintă, în fapt, valoarea de piață a imobilului, definit la rândul său, în
Standardele internaționale de evaluare IVS 1 ca, suma estimată pentru o
proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și
un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
Prin
urmare, valoarea de piață a terenului - echivalentă celei apreciate ca reale la
momentul exproprierii - trebuie să se stabilească în raport de piața imobiliară
și de elementele care stabilesc conduita în cazul unui transfer al dreptului de
proprietate: afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile
și sarcinile care îl grevează etc.
Toate
aceste elemente urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării,
iar nu la un moment ulterior, mai propice vânzării ori cumpărării, în funcție
de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea
regimului juridic, ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin
exploatare.
Prin
utilizarea acestui argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări
pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor „ansambluri de
locuințe de tip rezidențial”, opinia majoritară s-a raportat prin cele trei
metode de evaluare la terenuri aflate în proximitatea intravilanului
localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces
urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria
terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile
apropiate - Constanța și Cumpăna - și deservit de căi de exploatare rurală.
Astfel,
la determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B.E.
și M.V. au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din
extravilanul localității Cumpăna care, însă au alte caracteristici decât cel în
litigiu, prin amplasament („extravilan aflat la limita intravilanului”),
apropiere de căi de acces (ex., deschidere la drumul județean) și utilități și
având ca folosință „ viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial”;
- filele 96-103 fond.
Comparativ,
expertul B.C. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile
echivalente ca amplasament și destinație (fila 106 apel), stabilind o valoare
de 10 euro/ mp.
Experții
cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda „fluxului
de numerar” pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de
criteriul celei mai bune utilizări, considerând terenul ca pe unul având plan
urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp și cu străzi și trotuare
proiectate - filele 104-106 dosar fond.
A doua
evaluare, realizată de expertul B.C. a utilizat metoda „capitalizării rentei
funciare”, care conduce la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce poate
fi obținută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol și în urma
căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeași valoare de 10 euro/mp - fila
114 dosar fond.
Ultima
metodă uzitată de experții B. și M. a vizat „extracția”, definită de către cei doi
experții ca fiind reprezentată, de echilibrul contribuției între valoarea
terenului și valoarea proprietăților imobiliare formate din terenuri și
construcții, aflate într-o zonă apropiată.
Metoda
extracției constă, potrivit Standardelor internaționale de evaluare, în
determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce, din prețul
curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și
construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și
amenajărilor. Această modalitate de evaluare operează așadar, potrivit S.I.E.,
cu indicatorul „costul de înlocuire net (CIN) al construcțiilor” și pornește de
la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren și construcții
situat în proximitate, situație care însă în speță nu este incidență (fiind
supus evaluării un teren situat în extravilan, fără construcții și fără a se
putea opera cu indicatorul sus-menționat, care potrivit standardelor trebuie
luat în calcul).
În
opinia majoritară s-a mai motivat determinarea valorii de piață la 25,15 euro/ mp
și prin costurile mari plătite la momentul achiziției imobilului, explicate de
experți prin prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung,
astfel cum au procedat și alte firme (C., reprezentanța S., P., M. etc).
Această
opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului și pe prezumatul scop
al tranzacției, nu ține însă seama de faptul că la momentul încheierii
contractului de vânzare pentru acest teren, prețul de cumpărare a fost de 6
euro/mp, astfel cum reiese din actul autentificat din 17 mai 2007, suma de
154.800 euro fiind achitată pentru o suprafață de 25.800 mp.
Din
conținut înscrisurilor depuse de comuna Cumpăna nu rezultă schimbarea regimului
juridic al terenului în intravilan, ci doar o strategie de dezvoltare a
localității pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan și
crearea unei zone urbane, care conduc la concluzia că instanța de fond și-a
fundamentat soluția îmbrățișând opinia majoritară, fără a analiza care dintre
cele două soluții este corectă din punctul de vedere al situației juridice și
al momentului concret la care se stabilește valoarea reală a imobilului
expropriat.
Pentru
acest motiv, instanța de apel a reținut că valoarea stabilită de expertul B.C.,
de 10 euro/ mp, care a fost avută în vedere de către Comisia de analiză la data
stabilirii despăgubirii, este cea corectă, celelalte pretenții ale intimatei -
reclamante fiind neîntemeiate, cât privește evaluarea proprietății expropriate.
Curtea
de Apel a considerat că valoarea reținută de expertul B.C., de 10 euro/ mp,
care a fost avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii
despăgubirii, este cea corectă, celelalte pretenții ale reclamantei, fiind
neîntemeiate.
Soluția
de primă instanță este în egală măsură criticabilă și pentru luarea în
considerare a celei de-a doua componente a despăgubirii - prejudiciul cauzat
proprietarului, definit conform aceleiași opinii majoritare, ca echivalent cu „diferența
dintre valoarea totală de circulație a terenului aferent întregului imobil și
valoarea de circulație a imobilului expropriat, la care s-ar adăuga și valoarea
de circulație a terenului rămas neexpropriat.
În
realitate, astfel cum s-a stabilit și în jurisprudența Curții Europene a
Drepturilor Omului (Cauza Lallement c. Franței, 2002), prejudiciul impus a fi
acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină
excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunității și
cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor
beneficii economice certe, de care acesta nu se mai poate bucura, care au
caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare,
fiscale) concrete anterioare.
Or, în
speță, prejudiciul produs intimatei - reclamante a fost calculat prin prisma
subevaluării terenului la data exproprierii (chestiune care ține însă de prima
componentă, a valorii reale), așadar, fără nici o legătură cu vreun beneficiu
actual, previzibil a fi produs și în viitor și, care ar justifica creșterea
indemnizației pe criteriul imposibilității continuării, în condiții de
rentabilitate, a activității pe suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de pierdere
a unor foloase economice.
Din
acest punct de vedere, astfel cum a statuat constant și Curtea Europeană,
pretențiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un
caracter speculativ și incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai
multe variabile (Cauza Buzescu c. României, 2005, Cauza Isar c. României,
2007).
Împotriva
deciziei nr. 371/ C din 21 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția
civilă minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale a declarat
recurs reclamanta SC B.B. SRL, criticile fiind întemeiate în drept pe
dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Recurenta
- reclamantă a solicitat modificarea deciziei atacate, în sensul respingerii
apelului declarat de pârât și menținerii sentinței civile pronunțată de
Tribunalul Constanța.
În susținerea
criticilor de nelegalitate, reclamanta a arătat că textul de lege, greșit
aplicat în speță, este art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea
pentru cauză de utilitate publică.
Deși,
prin decizia recurată, curtea de apel a creat premisele unei corecte
determinări a valorii reale a imobilului expropriat, implicit prin raportarea
la prevederile art. 26 mai sus invocat, argumentația ulterioară a soluției, nu
reprezintă decât o reluare a obiecțiunilor și susținerilor realizate pe tot
parcursul cercetări judecătorești, de expertul propus de expropriator.
Opinia
expusă în conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare părții adverse
(Statul Român) și nu face decât să pună în valoare, cu o forță probantă superioară,
punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate,
opinia majoritară a celorlalți doi experți, opinie argumentată prin prisma a
trei metode de evaluare moderne, concordante cu standardele internaționale de
evaluare.
Recurenta
- reclamantă a arătat că sunt criticate și combătute de instanța de apel, fără
a aduce alte argumente tehnice, cele trei metode de evaluare cuprinse în
raportul de expertiză.
Referitor
la metoda comparației directe, instanța de apel nu își argumentează afirmația
că oferta de vânzare exemplificată prin anunțuri privește terenuri care au alte
caracteristici decât cel expropriat, în condițiile în care distanța de 1 km
este una rezonabilă, aflată în mod real la limita și în apropierea
intravilanului.
În
opinia recurentei, chiar amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un
criteriu determinant în fixarea prețului în negocierea dintre vânzător și
cumpărător, cumpărător oferind preț mai mare urmărind ca investiția să se
dezvolte pe măsura dezvoltării urbanistice a zonei, perspectivă care nu este
ignorată de niciun cumpărător cu potențial de cumpărare și cu planuri de
investiții industriale și imobiliare.
Prin
urmare, experții nu puteau face abstracție de zona în care este situata parcela
de teren în cauză, care, conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de
Consiliul Local al comunei Cumpăna face parte din zona de amplasament imobiliar
III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip „Rezidențial”.
Nu se
pot trece cu vederea nici costurile destul de mari plătite pentru
achiziționarea imobilului, ceea ce pune în evidentă caracterul investițional al
achiziționării terenurilor, faptul că încă de la data cumpărării lor s-a
urmărit un câștig pe termen lung și nu unul pe termen scurt, prin vânzarea
rapidă a terenului.
Scopul
afirmat anterior este dovedit și prin aceea că, societatea reclamantă a
achiziționat mai multe imobile în zone vecine și alipite, cu scopul de a crea
un lot cât mai compact poziționat într-o zona limitrofă Constanței, pe care
ulterior să se dezvolte prin investiții imobiliare.
Referitor
la cea de-a doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar,
recurenta-reclamantă a arătat că această metodă de evaluare este una corectă în
condițiile în care există deja aprobată prin Hotărâre de Consiliu Local al
comunei Cumpăna, Strategia de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era
inclus în zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare
imobiliară de tip „Rezidențial”, ceea ce presupune construcția unor ansambluri
de locuințe de tip rezidențial.
Metoda
capitalizării rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator, nu
este o metodă ce poate fi aplicată în speță, ea fiind specifică situațiilor în
care venitul se obține din cedarea dreptului de folosință a terenului în
schimbul unei rente sau chirii, ceea ce nu este cazul în speță, atâta timp cât
nu s-a făcut dovada că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din
închiriere.
Cu
privire la ultima metoda folosita de experți,cea a extracției, este pe deplin
justificată de aceștia și combătută în mod superficial de instanță, prin prisma
acelorași considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan și că nu
se află în vecinătatea unor terenuri construite.
Și în
acest caz, recurenta a invocat perspectiva construibilă a zonei în strategie de
tip „Rezidențial”,
Este de
reținut că perspectiva de dezvoltare avută în vedere de experți stă la baza
unei evaluării corecte, moderne în conformitate cu standardele internaționale.
De altfel,
se observă și din conținutul raportului de expertiză că acesta a fost întocmit „în
concordanță cu legile și reglementările naționale și internaționale, practica
internațională, adoptându-se numai bazele de evaluare recunoscute (Conform SEV
4.01)” și că are la bază „principiile de evaluare care sunt definite în cadrul
bazelor de evaluare uniforme enunțate în S.E.V. și definite larg în S.E.V.”.
Experții
au avut la bază, pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite
proprietarului lipsit de proprietatea sa, conceptul de „cea mai bună utilizare”,
definit conform standardelor internaționale, prin utilizarea cea mai pretabilă,
posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă legal și posibilă
financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valori asupra bunului
imobil.
Pe cale
de consecință, apreciază recurenta-reclamantă SC B.B. SRL că expertiza
întocmită în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în mod corect și,
în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, prețul cu care se
vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea
administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, prețul
fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară,
logistică și industrială a zonei, contrar opiniei instanței de apel.
Totodată,
recurenta a susținut că este lipsită de temei legal și justificarea soluției de
respingere a prejudiciului suferit de reclamanta SC B.B. SRL.
Adoptând
o astfel de soluție, instanța a intrat în contradicție cu afirmațiile făcute
anterior în hotărâre, anume că „definirea celei de-a doua componentă legată de
prejudiciul cauzat ține de consecințele generate prin expropriere asupra
beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul
dreptului nu se mai poate bucura”.
Privarea
expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a
noțiunii de prejudiciu, ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului
despăgubirilor.
În acest
sens, aprecierea experților cu privire la existența prejudiciului este una
corectă, fiind evident faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de
expropriere, avea o valoare de circulație pe piața liberă echivalentă cu circa
30 euro pe metru pătrat (în funcție de poziție și metoda de evaluare folosită),
iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat terenurile
proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeași valoare, întrucât
perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.
Astfel,
după avizarea de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
a documentației cadastral-juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3)
din Legea nr. 189/2004, astfel cum a fost modificata prin Legea 184 din 21
octombrie 2008, a fost interzisă emiterea oricărui aviz, acord, permis sau
autorizație cu privire la imobilele supuse exproprierii, astfel încât, în
concret, prin avizarea acestei documentații cu privire la suprafețe de teren
aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a
indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparținând reclamantei și
a împiedicat prin aceasta posibilitățile reclamantei de a iniția procedurile
necesare având ca scop schimbarea regimului juridic și urbanistic al terenului
în realizarea strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către
Consiliul Local al Primăriei Cumpăna.
Se
constată că prin începerea procedurii de expropriere și prin exproprierea
propriu-zisă parțială, expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei,
constând în împiedicarea acesteia de a-și realiza interesele legitime, vizând
valorificarea terenurilor achiziționate în scopul avut în vedere la momentul
achiziționării, corelat cu perspectiva posibilității anterioare exproprierii,
de dezvoltare în acea zona a unui ansamblu rezidențial.
Această
faptă a expropriatorului a făcut ca și valoarea suprafeței de teren rămasă în
proprietate să scadă într-o proporție foarte mare, scădere datorată în mod
evident procedurii de expropriere, care a împiedicat valorificarea terenurilor
ramase, potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziționării.
Recursul
este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:
În
primul rând este de reținut că, în motivarea recursului reclamanta a formulat
susțineri privind greșita apreciere de către instanța de apel a raportului de
expertiză efectuat în cauză (metodele de evaluare folosite de experți).
Așadar,
recurenta critică modul de stabilire, pe baza probelor administrate, a
situației de fapt în prezenta pricină. Or, asemenea critici nu se încadrează în
niciunul din cazurile de modificare sau casare prevăzute expres și limitativ de
art. 304 C. proc. civ. pentru exercitarea controlului judiciar în recurs,
criticile neputând fi cenzurată prin prisma motivelor de nelegalitate.
Față de
actuala configurație a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei
hotărâri în recurs, numai pentru motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie,
instanța de recurs nu mai are competența de a cenzura situația de fapt
stabilită prin hotărârea atacată și de a reevalua în acest scop probele, așa
cum urmărește în realitate recurenta-reclamantă, ci doar de a verifica
legalitatea hotărârii, prin raportare la situația de fapt pe care aceasta o
constată.
De
aceea, susținerile formulate pe aspectul situației de fapt, nu pot face obiect
de analiză în calea de atac a recursului, ridicând o problemă legată de
temeinicia, iar nu de legalitatea hotărârii atacate.
Ca
urmare, vor fi analizate criticile recurentei-reclamante privind greșita
interpretare și aplicare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 26 din
Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește respectarea criteriilor pentru
stabilirea despăgubirilor.
Potrivit
art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din
valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor
persoane îndreptățite.
La
calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține
seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în
unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză,
precum și la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane
îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.
Conform
dispozițiilor legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii, experții se vor
raporta la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în
unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.
Pe cale
de consecință,! nu pot fi validate de către instanță, concluziile unui raport
de expertiză în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experții folosesc
la stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege,
fundamentându-și concluziile și raportându-se la date și elemente ce sunt în
dezacord cu cerințele impuse: de textul de lege menționat.
Or, în
speță, din constatările raportului de expertiză, experții cu opinie majoritară,
pentru determinarea valorii de piață a imobilelor în litigiu au recurs la
metoda comparației directe, metoda fluxului de numerar și metoda extracției
pornind de la premisa speculativă, ipotetică, respectiv aceea a posibilității
includerii zonei în care se află imobilele expropriate în viitoarea Zonă
metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027
a localității Cumpăna.
Astfel,
în opinia majoritară, experții s-au raportat la terenuri aflate la limita
intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și
căi de acces urbane, cu toate că imobilele în discuție fac parte din categoria
terenurilor extravilane, fiind situate la câțiva kilometri de localitatea
Cumpăna, fără utilități în apropiere și fiind deservite de căi de acces rurale.
Cum
expertul B.C. a calculat valoarea de piață a terenurilor în litigiu în raport
de imobilele echivalente ca amplasament și destinație, al căror regim juridic a
rămas același, în mod corect, curtea de apel s-a raportat la această evaluare
pentru stabilirea despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a criteriilor
prevăzute de art. 26; din Legea nr. 33/1994.
Referitor
la criticile recurentei - reclamante privind neacordarea de către instanțele
fondului a prejudiciul cauzat prin exproprierea parțială a terenului, pentru
partea de imobil rămasă neexpropriată, textul art. 26 din lege prevede a fi
luate în considerare și dovezile prezentate de proprietari.
Însă,
sub acest aspect, nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de
prejudiciu.
Reclamanta
a susținut: în mod constant că partea din terenuri rămasă neexpropiată nu mai
poate fi utilizată conform destinației pe care dorea să o dea imobilelor la
momentul cumpărării, respectiv pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare.
Cu toate
acestea, părțile nu au depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către
instanțe și experți, planuri urbanistice zonale din care să rezulte că
terenurile reclamantei vor fi incluse în intravilanul localităților limitrofe
și nici proiecte de dezvoltare întocmite de reclamantă pentru zona respectivă.
Nu sunt
fondate nici criticile recurentei ce evocă prejudiciul produs de măsura
indisponibilizării legale a imobilelor, după avizarea de către A.N.C.P.I. a
documentației cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului
lucrării de interes public. Cu privire la această limitare a exercițiului
dreptului de proprietate, titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra
susținând că prin vânzarea, obținerea încadrării într-un alt regim juridic sau
prin închiriere putea să-și maximizeze beneficiul pentru bunurile
indisponibilizate.
Prin
urmare, și din această perspectivă, dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994
au fost corect aplicate de către instanța de apel.
Față de
toate considerentele reținute, Înalta Curte constată că hotărârea atacată a
fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate și că, astfel,
nu sunt îndeplinite condițiile cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9
C. proc. civ., recursul reclamantei-fiind nefondat și urmând a fi respins ca
atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE
MOTIVE
ÎN NUMELE
LEGII
D E C I D E
Respinge
ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva deciziei
civile nr. 371/ C din 21 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția
civilă, pentru cauze cu minori și de familie, precum și pentru cauze privind
conflicte de muncă și asigurări sociale.
Irevocabilă.
Pronunțată
în ședință publică, astăzi 18 septembrie 2012.