ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5591/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5591/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra cauzei civile

de față, constată următoarele:

Reclamanta SC B.B. SRL a chemat în judecată

pârâtul Statul Roman prin Ministerul Transporturilor, prin Compania Naționala

de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România pentru a se dispune exproprierea

totala a suprafeței de 5000 mp situat în comuna Cumpăna, parcela A350/21;

obligarea pârâtului la plata sumei de 150 000 euro, cu titlu de despăgubire

pentru bunul expropriat, iar in subsidiar, obligarea pârâtului la plata unei

despăgubiri in suma de 59.280 euro pentru suprafața de 1976 mp, reprezentând un

preț unitar al bunului expropriat de 30 euro/mp, plătibil în lei la data

efectuării plății.

În motivarea cererii

de chemare în judecată a arătat că este titulara dreptului de proprietate

asupra suprafeței de teren anterior menționate dobândită prin contractul de

vânzare-cumpărare. Pârâta a propus spre expropriere suprafața de 1976 mp

reprezentând parcela A350/21/1, pentru care s-au stabilit despăgubiri in

cuantum de 19.760 euro, echivalentul a 10 euro/mp. Terenul este necesar

executării variantei rutiere de ocolire a Municipiului Constanța.

Reclamanta a susținut

că prețul stabilit cu titlu de despăgubiri este sub cel la care se vând in mod

obișnuit terenurile de același fel in zona, respectiv 30 euro /mp. Mai mult

decât atât, exproprierea parțială este de natură să diminueze în mod

considerabil valoarea de întrebuințare a terenului rămas, ce nu a făcut

obiectul exproprierii întrucât traseul lucrării de utilitate publică

intersectează suprafața de teren deținuta intr-un mod dezavantajos, ducând la

dezmembrarea forțata a parcelei inițiale. În aceste împrejurări dezmembrarea și

diminuarea mărimii parcelei îngreunează încadrarea in regulamentele de urbanism

in vederea edificării unor exploatații agricole sau a altor construcții de

dimensiuni mari ce urmau a fi edificate înainte de expropriere.

În drept, reclamanta

a invocat dispozițiile art. 24 si 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea

pentru cauze de utilitate publică precum și art. 9 din Legea nr. 198/2004.

La cererea de chemare

in judecata au fost atașate în copie următoarele înscrisuri: Hotărârea nr. 76

din 19 mai 2009 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, procesul verbal

din 30 aprilie 2009 al aceleiași comisii, cerere pentru plata despăgubirilor, contractul

de vânzare-cumpărare, plan de amplasament si delimitare al imobilului, plan de

încadrare in zona, încheierea nr. 54346/2007 a O.C.P.I. Constanța, declarație

autentică și extras de carte funciară pentru informare.

Pârâtul a formulat

întâmpinare, prin intermediul căreia a susținut că se impune respingerea

cererii de chemare în judecată și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor

de judecată. A susținut că nu pot fi reținute susținerile reclamantei privind

consecințele presupus negative rezultate din dezmembrarea terenului, câtă vreme

acestea privesc în principal eventualele oportunități viitoare legate

dezvoltarea comercială, turistică și a lucrărilor de construcții. A menționat

că despăgubirile acordate prin hotărârea contestată sunt în deplină concordanță

cu prețul de circulație al imobilelor, aspect ce rezultă din rapoartele de

expertiza A.N.E.V.A.R. Totodată pârâtul a invocat excepția de conexitate în

raport de cauzele înregistrate pe rolul aceluiași complet de judecată.

La întâmpinare a fost

atașat raportul de evaluare al proprietăților imobiliare ce vor fi expropriate

in vederea realizării obiectivului Centura de ocolire a Municipiului Constanța.

Învestit cu

soluționarea cauzei, Tribunalul Constanța, prin sentința civilă nr. 1990 din 30

noiembrie 2010 a admis în parte acțiunea reclamantei și a obligat pârâtul să-i

plătească, cu titlu de despăgubire pentru expropriere, echivalentul în lei, la

cursul B.N.R. din ziua plății, a sumei de 114.390 euro pentru imobilul teren ce

reprezintă parcela A350/21 în suprafață de 1976 mp, situată în extravilanul

comunei Cumpăna, județul Constanța. a fost obligat pârâtul, în favoarea

reclamantei, la plata sumei de 3.800 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

A fost respinsă

acțiunea având ca obiect exproprierea totală a terenului în suprafață de 5.000

mp.

Pentru a pronunța

această soluție prima instanță a reținut, în esență, că cererea de expropriere

totală este nefondată; din modul de amplasare a parcelelor, precum și din

vecinătățile acestora, așa cum sunt expuse în schițele anexă la expertiză, nu

se verifică susținerile reclamantei în sensul că suprafețele de teren rămase

neexpropriate nu mai pot fi folosite conform destinației inițiale (agricolă) și

că acestea au fost îmbucătățite peste măsură.

Planurile anterior

redate atestă că parcelele în discuție sunt situate lângă alte proprietăți

aparținând reclamantei, astfel că nu există un impediment de acces către zonele

rămase în proprietatea reclamantei, iar pe de altă parte suprafața de teren

rămasă neexpropriată din fiecare parcelă este suficient de mare „cât să asigure

folosința normală a terenului, conform destinației sale (agricolă).

Referitor la valoarea

despăgubirilor la care este îndreptățită reclamanta, prima instanță a statuat

că aceasta constă în valoarea de circulație a parcelei expropriate, în

suprafață totală de 1.976 mp, ce formează parcela A350/21, respectiv 190.060

lei, la care se adaugă și daunele aduse proprietarului în valoare de 285.206

lei.

S-a reținut că

nivelul prejudiciului cauzat este reprezentat prin diferența dintre valoarea

totală de circulație a terenului aferent întregului imobil și valoarea de

circulație a imobilului expropriat la care se adaugă și valoarea de circulație

a terenului rămas neexpropriat.

În ceea ce privește

valoarea de circulație a terenului expropriat, instanța de fond și-a însușit

opinia majoritară a celor doi experți, în sensul că valoarea de piață a

parcelei este de 23,12 euro/mp, iar nu de 10 euro/mp astfel cum a propus

expertul desemnat de expropriator. La stabilirea acestui preț pe metru pătrat

au fost avute în vedere poziționarea terenului în apropierea intravilanului

Municipiului Constanța și Cumpăna, posibilitatea de utilizare a terenului

pentru realizarea unor construcții rezidențiale, conform strategiei de

dezvoltare zonală a teritoriului administrativ al Comunei Cumpăna și crearea

zonei metropolitane în perspectiva anului 2027.

Împotriva acestei

sentințe, în termen legal a declarat apel pârâtul Statul Român prin Ministerul

Transporturilor reprezentat de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri

Naționale prin mandatar SC C. SA, care a criticat hotărârea pentru nelegalitate

și netemeinicie, sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate

expropriatului.

Apelantul a susținut

că hotărârea instanței de fond a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor art.

26 din Legea nr. 33/1994 care prevăd că despăgubirea se compune din valoarea

reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane

îndreptățite.

S-a arătat că

instanța și-a însușit expertiza de evaluare având în vedere doar concluziile

celor doi experți, valoarea de circulație a terenului expropriat fiind

stabilită în raport de împrejurarea probabilă că localitatea Cumpăna va deveni

o localitate modernă cu foarte multe servicii de dezvoltare, cu o dezvoltare

practic urbană, ce se va autogestiona prin fondurile europene, urmând să devină

în perspectiva anului 2027 o zonă comunitară urbană. Pentru determinarea

valorii terenului s-au analizat caracteristicile zonei de amplasament cât și

perspectiva de dezvoltare a comunei, și s-a constatat că cea mai bună utilizare

pentru amplasamentul imobilului expropriat este de a fi utilizat pentru

dezvoltarea unor „Ansambluri de locuințe de tip rezidențial”, prețul fiind

stabilit în raport de această destinație.

În realitate, susține

apelantul-pârât, valoarea reală a terenului este cea stabilită de expertul B.C.

care a avut în vedere amplasamentul concret al terenului, și anume în mijlocul

unui teren agricol, la distanță de 3 km de Municipiul Constanța și de

intravilanul Comunei Cumpăna, destinația acestuia la momentul exproprierii –

anul 2009, teren arabil, neavând relevanță pentru stabilirea despăgubirii

pentru terenul expropriat presupusa dezvoltare a comunei Cumpăna la nivelul

anului 2027, când se presupune că terenul va face parte din etapa III A zonă

metropolitană rezidențială a Constanței.

În ceea ce privește

prejudiciul suferit de reclamantă ca urmare a exproprierii parțiale s-a

susținut de către apelant că a fost în mod greșit evaluat de Tribunalului

Constanța la valoarea de 285.200 lei, în condițiile în care nu s-a făcut dovada

producerii vreunui prejudiciu reclamantei, prin exproprierea unui lot de teren

agricol, situat în cadrul unei proprietăți mai mari, întregul teren având o

destinație exclusiv agricolă.

Exproprierea unei

suprafețe de teren de 1.976 mp din extravilanul localității Cumpăna nu

constituie o piedică pentru reclamantă de a folosi restul proprietății sale

conform destinației pe care terenul a avut-o la momentul dobândirii și

respectiv la data exproprierii – destinație agricolă, teren de cultură. Zona

metropolitană de care fac vorbire cei doi experți în cadrul expertize însușită

de prima instanță constituie o perspectivă de dezvoltare pe termen lung, până

în anul 2027, iar în legătură cu această perspectivă reclamanta nu a prezenta

vreun plan de dezvoltare sau vreo intenție de investiție, situație în care

aprecierile experților sunt pur speculative, nesusținute probator în cauză.

Se mai arată că în

mod greșit prima instanță a înlăturat opinia expertului B.C. cu privire la

valoarea de circulație de 10 euro pe metru pătrat practicată pentru

tranzacționarea terenurilor agricole învecinate cu proprietatea reclamantei, și

și-a însușit valoarea de 23,15 euro/mp propusă de ceilalți doi experți,

propunere ce nu a avut în vedere toate ofertele de vânzare, fiind eliminate

propunerile de 5 euro/mp și avute în vedere numai ofertele cuprinse între 20 și

35 euro/mp.

Prin Decizia nr. 360/

C din 19 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanța, secția civilă, pentru cauze

cu minori și familie precum și pentru cauze privind conflicte de muncă și

asigurări sociale a admis apelul formulat de pârâtul Statul Român prin

Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de

Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, prin mandatar SC C. SA; a

schimbat în parte sentința apelată în sensul că a respins acțiunea în ceea ce

privește plata despăgubirilor, a înlăturat obligarea pârâtului la plata

cheltuielilor de judecată și a menținut celelalte dispoziții ale sentinței

apelate.

Pentru a decide

astfel instanța de apel a reținut că potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din

Legea nr. 33/1994 - aplicabil potrivit art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004

„Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul

cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului

despăgubirilor experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care

se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ -

teritorială la data întocmirii raportului de expertiză precum și de daunele

aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în

considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Prin urmare,

legiuitorul a statuat că despăgubirea cuvenită persoanei expropriate este

formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului

și/sau unor terți, prin măsura exproprierii.

În ceea ce privește

prima componentă a despăgubirii, - „valoarea reală” a bunului expropriat,

aceasta este determinată de prețul cu care se vând imobilele de același fel în

unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de evaluare.

Procesul de evaluare

este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile,

raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea

de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în Standardele

internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce

va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător

hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea

de piață a imobilului expropriat, se impune a fi determinată în raport de toate

caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia – teren

situat la o distanță de 3 km de intravilanul Municipiului Constanța și de cel

al Comunei Cumpăna, destinația terenului la momentul evaluării – respectiv la

momentul anului 2009, teren agricol extravilan, iar nu în perspectiva anului

2027, dată la care se prezumă că terenul va fi inclus în etapa a III- a de

realizare a Zonei metropolitane rezidențiale Constanța și nu în ultimul rând în

raport de criteriul cerere-ofertă, la momentul expertizării.

În speță, s-a reținut

că prima instanță și-a însușit opinia exprimată de experții B.E. și M.V., în

detrimentul opiniei expertului B.C., fără a observa însă că un rol decisiv în

evaluarea realizată de primii doi experți l-a avut o situație ipotetică, ce

privea includerea terenului expropriat în viitoarea Zonă metropolitană

Constanța și în strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a comunei

Cumpăna, strategie realizabilă în contextul unor investiții comunitare, pur

ipotetice și lipsită în prezent de orice certitudine și fundament (fila 5 din

raportul de expertiză B.E. - pag. 96 dosar fond).

Pentru utilizarea

acestui argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări pentru

amplasamentul parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor "ansambluri de

locuințe de tip rezidențial", opinia majoritară s-a raportat prin cele

trei metode de evaluare la terenuri aflate în proximitatea intravilanului

localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces

urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria

terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile

apropiate - Constanța și Cumpăna - și deservit de căi de exploatare rurală.

Astfel, la

determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B. și M.

au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul

localității Cumpăna care însă au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin

amplasament ("extravilan aflat la limita intravilanului"), apropiere

de căi de acces (ex., deschidere la drumul județean) și utilități și având ca

folosință, viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial’’ – filele

96-103 dosar fond.

Comparativ, expertul

B.C. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca

amplasament și destinație (fila 99 dosar fond), stabilind o valoarea de 10

euro/mp.

Experții cu opinie

majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda "fluxului

de numerar" pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația

dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având

plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp și cu străzi și

trotuare proiectate - (filele 96 și 97 dosar fond).

A doua evaluare

făcută de expertul B.C. a utilizat metoda,,capitalizării rentei funciare’’,

care conduce la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce poate fi

obținută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol și în urma

căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeași valoare de 10 euro/mp.

Ultima metodă uzitată

de experții B. și M. a vizat "extracția", definită de către cei doi

experți ca fiind reprezentată de echilibrul contribuției între valoarea

terenului și valoarea proprietăților imobiliare formate din terenuri și

construcții, aflate într-o zonă apropiată.

Metoda extracției

constă, potrivit standardelor internaționale de evaluare, în determinarea

valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul curent de

vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și

construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și

amenajărilor. Această modalitate de evaluare operează așadar, potrivit S.I.E.,

cu indicatorul "costul de înlocuire net (C.I.N.) al construcțiilor"

și pornește de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren și

construcții situat în proximitate, situație care însă în speță nu este

incidentă (fiind supus evaluării un teren situat în extravilan, fără

construcții și fără a se putea opera cu indicatorul sus-menționat, care

potrivit standardelor trebuie luat în calcul).

În opinia majoritară

s-a mai motivat determinarea valorii de piață la 23,15 euro/mp și prin costurile

mari plătite la momentul achiziției imobilului, explicate de experți prin

prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au

procedat și alte firme (C., reprezentanța S., P., M. etc.). Această opinie,

bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului și pe prezumatul scop al

tranzacției, nu ține însă seama de faptul că la momentul încheierii

contractului de vânzare pentru acest teren, prețul de cumpărare a fost de 6

euro/mp, astfel cum reiese din actul din 15 august 2007, suma de 30.000 euro

fiind achitată pentru o suprafață de 5.000 mp.

Din toate aceste

considerente și având în vedere că, din înscrisurile depuse de comuna Cumpăna

nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului intravilan, ci doar o

strategie de dezvoltare a localității pe următorii 20 de ani, cu înglobarea

terenurilor din extravilan și crearea unei zone urbane, conduc la concluzia că

instanța de fond și-a fundamentat soluția îmbrățișând opinia majoritară, fără a

analiza care dintre cele două soluții este corectă din punctul de vedere al

situației juridice și al momentului concret la care se stabilește valoarea

reală a imobilului expropriat.

Faptul că valoarea de

23,15 euro/mp stabilită de cei doi experți M. și B. nu corespunde valorii reale

de piață a terenului agricol expropriat, rezultă și din „Raportul de evaluare

globală” întocmit de Camera Notarilor Publici, pe baza tranzacțiilor încheiate

pe perioada anilor 2008 și 2009, și în care terenurile arabile situate în Zona

C a comunei Cumpăna, - Cartier Vile, lotizări după anul 2000 au fost evaluate

la 15 euro/mp.

Această valoare este

mult mai apropiată de valoarea propusă de expertul B.C., - 10 euro/mp, cu

precizarea că terenul expropriat nu se situează nici măcar la limita Zonei C a

comunei Cumpăna- teren agricol – cartier vile lotizări după anul 2000, ci se

află la o distanță de 3 kilometri de intravilanul acestei localități, fiind

lipsit de orice utilitate specifică unui cartier de vile (energie electrică,

apă curentă, etc.)

Acesta a fost și

considerentul pentru care instanța de apel nu a apreciat ca necesară refacerea

raportului de expertiză solicitată prin apel, fiind respinsă ca neconcludentă

administrarea unei noi probe în acest sens.

Pentru acest motiv,

Curtea a reținut că valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/mp, care a

fost avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii

despăgubirii, este cea corectă, celelalte pretenții ale intimatei reclamante

fiind neîntemeiate, cât privește evaluarea proprietății expropriate.

Soluția de primă

instanță este în egală măsură criticabilă și pentru stabilirea adițională a

celei de-a doua componente a despăgubirii - prejudiciul cauzat proprietarului,

definit conform aceleiași opinii majoritare ca echivalent cu "diferența

dintre valoarea totală de circulație a terenului aferent întregului imobil și

valoarea de circulație a imobilului expropriat, la care s-ar adăuga și valoarea

de circulație a terenului rămas neexpropriat".

În realitate, astfel

cum s-a stabilit și în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului

(cauza Lallement c. Franței, 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul

unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa

echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private ale

proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice

certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot

fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.

Or, în speță,

prejudiciul produs intimatei reclamante a fost calculat ca o ecuație valorică

între parcela expropriată și cea rămasă la dispoziția titularului dreptului,

fără nici o legătură cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs și în

viitor și care ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul

imposibilității continuării, în condiții de rentabilitate, a activității pe

suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de pierdere a unor foloase economice.

Din acest punct de

vedere, astfel cum a statuat constant și Curtea Europeană, pretențiile de

această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și

incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza

Buzescu c. României, 2005, cauza Isar c. României, 2007).

Față de cele expuse,

anume inexistența unor probe care să susțină cele reținute de experți, -

eventuale planuri urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza cărora

reclamanta ar fi putut să edifice lucrări pe teren, proiecte de afaceri ale

reclamantei cu privire la anumite investiții concrete și efective pe acel

teren, proiecte de finanțare a reclamantei aprobate, pentru dezvoltarea unor

lucrări pe teren, Curtea a constatat că în cuantumul despăgubirilor nu pot fi

cuprinse prejudiciile reținute de prima instanță, - suma de 285.206 lei fiind

în mod greșit adiționată la indemnizația datorată expropriatului.

Față de toate aceste

motive, în raport de dispozițiile art. 296 C. proc. civ. Curtea a reținut că

apelul formulat de pârât este fondat, iar pe cale de consecință a schimbat în

parte hotărârea atacată, în sensul respingerii acțiunii reclamantei și în ce

privește plata despăgubirilor.

A menținut celelalte

dispoziții ale sentinței apelate (respingerea cererii de expropriere totală și

soluția dată cererii expertului).

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL, criticile fiind întemeiate în

drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicitând modificarea

deciziei atacate, în sensul respingerii apelului declarat de pârât și

menținerii sentinței civile nr. 1992 din 30 noiembrie 2010 pronunțată de

Tribunalul Constanța.

În susținerea

criticilor de nelegalitate, reclamanta a arătat că textul de lege, greșit

aplicat în speță, este art. 26 mai sus invocat, argumentația ulterioară a

soluției, nu reprezintă decât o reluarea a obiecțiunilor și susținerilor

realizate pe tot parcursul cercetării judecătorești, de expertul propus de

expropriator.

Susține că opinia

expusă în conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare părții adverse - Statul

Român - și nu face decât să pună în valoarea cu o forță probantă superioară

punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în

inferioritate opinia majoritară a celorlalți doi experți, opinie argumentată

prin prisma a trei metode de evaluare moderne, concordante cu standardele

internaționale de evaluare.

Reclamanta arată că

sunt criticate și combătute de instanța de apel, fără a aduce alte argumente

tehnice, cele trei metode de evaluare cuprinse în raportul de expertiză.

Referitor la metoda

comparației directe, instanța de apel nu și-a argumentat afirmația că oferta de

vânzare exemplificată prin anunțuri privește terenuri care au alte

caracteristici decât cel expropriat, în condițiile în care distanța de 3 km

este una rezonabilă, aflată în mod real la limita și în aproprierea

intravilanului.

În opinia

reclamantei, chiar amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un

criteriu determinant în fixarea prețului în negocierea dintre vânzător și

cumpărător, cumpărătorul oferind un preț mai mare și urmărind ca investiția să

se dezvolte pe măsura dezvoltării urbanistice a zonei, perspectivă care nu este

ignorată de nici un cumpărător cu potențial de cumpărare și cu planuri de

investiții industriale și imobiliare.

Prin urmare, experții

nu puteau face abstracție de zona în care este situată parcela de teren A

350/10 care, conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul

Local al comunei Cumpăna face parte din zona de amplasament imobiliar III A,

având un program de dezvoltare imobiliară de tip „Rezidential”.

Nu se pot trece cu

vederea costurile destul de mari plătite pentru achiziționarea imobilului, ceea

ce pune în evidență caracterul investițional al achiziționării terenurilor,

faptul că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit un câștig pe termen lung

și nu unul pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului.

Scopul afirmat

anterior este dovedit și prin aceea că, societate reclamantă a achiziționat,

mai multe imobile în zone vecine și alipite, cu scopul de a crea un lot cât mai

compact poziționat într-o zonă limitrofă Constanței, pe care ulterior să se

dezvolte prin investiții imobiliare.

Referitor la cea de a

doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar, reclamanta a

arătat că această metodă de evaluare este una corectă în condițiile în care

există deja aprobată prin Hotărârea Consiliului Local al comunei Cumpăna,

Strategia de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era inclus în zona de

amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip

„Rezidential”, ceea ce presupune construcția unor ansambluri de locuințe de tip

rezidențial.

Metoda capitalizării

rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator, nu este o metodă

ce poate fi aplicată în speță, ea fiind specifică situațiilor în care venitul

se obține prin cedare dreptului de folosință a terenului în schimbul unei rente

sau a unei chirii, ceea ce nu este cazul în speță, atât timp cât nu s-a făcut

dovada că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din închiriere.

Cu privire la ultima

metodă folosită de experți, cea a extracției este pe deplin justificată de

aceștia și combătută în mod superficial de instanță, prin prisma acelorași

considerente, respectiv că terenul este situată în extravilan și că nu se află

în vecinătatea unor terenuri construite.

Și în acest caz,

reclamanta a invocat perspectiva construibilă a zonei în strategie de tip

„Rezidential”.

Este de reținut că

perspectiva de dezvoltare avută în vedere de experți stă la baza unei evaluări

corecte, moderne în conformitate cu standardele internaționale.

De altfel, se observă

și din conținutul raportului de expertiză că acesta a fost întocmit „în

concordanță cu legile și reglementările naționale și internaționale, practica

internațională, adoptându-se numai bazele de evaluare recunoscute (conform SEV

4.01)” și că are la bază „principiile de evaluare care sunt definite în cadrul

bazelor de evaluare care sunt definite în cadrul bazelor de evaluare uniforme

enunțate în SEV 4.02 și definite larg în SEV 4.03, SEV 9.01 și SEV 9 februarie”.

Experții au avut la

bază, pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite proprietarului

lipsit de proprietatea sa, conceptul de „cea mai bună utilizare”, definit

conform standardelor internaționale, prin utilizarea cea mai pretabilă,

posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă legal și posibil

financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valorii asupra bunului

imobil.

Pe cale de

consecință, reclamanta susține că expertiza întocmită în faza procesuală a

cercetării fondului a stabilit în mod corect și, în conformitate cu prevederile

art. 26 din Legea nr. 33/1996, prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele

de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză, prețul fiind determinat în principal de perspectiva de

dezvoltare imobiliară, logistică și industrială a zonei, contrar opiniei

instanței de apel.

Totodată, reclamanta

susține că sunt lipsite de temei legal argumentele instanței de apel dezvoltate

în respingerea petitului privitor la prejudiciul suferit de reclamanta B.B.

SRL.

Adoptând o astfel de

soluție, instanța a intrat în contradicție cu afirmațiile făcute anterior în

hotărâre, anume că „definirea celei de-a doua componentă legată de prejudiciul

cauzat ține de consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor

certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai

poate bucura”.

Privarea

expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a

noțiunii de prejudiciu, ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului

despăgubirilor.

În acest sens,

aprecierea experților cu privire la existența prejudiciului este una corectă,

fiind evident faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de

expropriere, avea o valoare de circulație pe piața liberă echivalentă cu circa

30 euro pe metru pătrat (în funcție de poziție și metoda de evaluare folosită),

iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat terenurile proprietatea

reclamantei, el nu a mai păstrat aceeași valoare, întrucât perspectiva de

dezvoltare a zonei a fost stopată.

Astfel, după avizarea

de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a

documentației cadastral-juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din

Legea nr. 189/2004, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 184 din 21

octombrie 2008, a fost interzisă emiterea oricărui aviz, acord, permis sau

autorizație cu privire la imobilele supuse exproprierii, astfel încât, în concret,

prin avizarea acestei documentații cu privire la suprafețe de teren aflate în

proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a indisponibilizat

din punct de vedere juridic imobilul aparținând reclamantei și a împiedicat

prin aceasta posibilitățile reclamantei de a iniția procedurile necesare având

ca scop schimbarea regimului juridic și urbanistic al terenului în realizarea

strategici de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către Consiliul Local al

Primăriei Cumpăna.

Se constată că prin începerea

procedurii de expropriere și prin exproprierea propriu-zisă parțială,

expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei, constând în împiedicarea

acesteia de a-și realiza interesele legitime, vizând valorificarea terenurilor

achiziționate în scopul avut în vedere la momentul achiziționării, corelat cu

perspectiva posibilității anterioare exproprierii de dezvoltare în acea zona a

unui ansamblu rezidențial.

Această faptă a

expropriatorului a făcut ca și valoarea suprafeței de teren rămasă în proprietate

să scadă într-o proporție foarte mare, scădere datorată în mod evident

procedurii de expropriere, care a împiedicat valorificarea terenurilor ramase,

potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziționării.

Recursul este

nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

În primul rând este

de reținut că, în motivarea recursului reclamanta a formulat susțineri privind

greșita apreciere de către instanța de apel a raportului de expertiză efectuat

în cauză (metodele de evaluare folosite de experți).

Așadar, recurenta

critică modul de stabilire, pe baza probelor administrate, a situației de fapt

în prezenta pricină. Or, asemenea critici nu se încadrează în niciunul din

cazurile de modificare sau casare prevăzute expres și limitativ de art. 304 C.

proc. civ. pentru exercitarea controlului judiciar în recurs, critica neputând

fi cenzurată prin prisma motivelor de nelegalitate.

Față de actuala

configurație a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei hotărâri în

recurs, numai pentru motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie, instanța de

recurs nu mai are competența de a cenzura situația de fapt stabilită prin

hotărârea atacată și de a reevalua în acest scop probele, așa cum urmărește în

realitate reclamanta, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii, prin

raportare la situația de fapt pe care aceasta o constată.

De aceea, susținerile

formulate pe aspectul situației de fapt, nu pot face obiect de analiză în calea

de atac a recursului, ridicând o problemă legată de temeinicia, iar nu de

legalitatea hotărârii atacate.

Ca urmare, vor ti

analizate criticile reclamantei privind greșita interpretare și aplicare de

către instanța de apel a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea

ce privește respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor.

Potrivit art. 26 alin.

(1) și (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a

imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane

îndreptățite”.

La calcularea

cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de

prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum

și la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Conform dispozițiilor

legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii, experții se vor raporta la

prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ - teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.

Pe cale de

consecință, nu pot fi validate de către instanță concluziile unui raport de

expertiză în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experții folosesc la

stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege,

fundamentându-și concluziile și raportându-se la date și elemente ce sunt în

dezacord cu cerințele impuse de textul de lege menționat.

Or, în speță, din

constatările raportului de expertiză, experții cu opinie majoritară, pentru

determinarea valorii de piață a imobilelor în litigiu, au recurs la metoda

comparației directe, metoda fluxului de numerar și metoda extracției pornind de

la premisa speculativă, ipotetică, respectiv aceea a posibilității includerii

zonei în care se află imobilele expropriate în viitoarea Zonă metropolitană

Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localității

Cumpăna.

Astfel, în opinia

majoritară, experții s-au raportat la terenuri aflate la limita intravilanului

localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces

urbane, cu toate că imobilele în discuție fac parte din categoria terenurilor

extravilane, fiind situate la câțiva kilometri de localitatea Cumpăna, fără

utilități în apropiere și fiind deservite de căi de acces rurale.

Cum expertul B.C. a

calculat valoarea de piață a terenurilor în litigiu în raport de imobilele

echivalente ca amplasament și destinație, al căror regim juridic a rămas

același, în mod corect, curtea de apel s-a raportat la această evaluare pentru

stabilirea despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a criteriilor prevăzute de art.

26 din Legea nr. 33/1994.

Referitor la

criticile recurentei-reclamante privind neacordarea de către instanțele

fondului a prejudiciul cauzat prin exproprierea parțială a terenului, pentru

partea de imobil rămasă neexpropriată, textul art. 26 din lege prevede a fi

luate în considerare și dovezile prezentate de proprietari.

Însă, sub acest

aspect, nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de prejudiciu.

Reclamanta a susținut

în mod constant că partea din terenuri rămasă neexpropiată nu mai poate fi

utilizată conform destinației pe care dorea să o dea imobilelor la momentul

cumpărării, respectiv pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare.

Cu toate acestea,

părțile nu au depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către instanțe și

experți, planuri urbanistice zonale din care să rezulte că terenurile

reclamantei vor fi incluse în intravilanul localităților limitrofe și nici

proiecte de dezvoltare întocmite de reclamantă pentru zona respectivă.

Nu sunt fondate nici

criticile recurentei ce evocă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării

legale a imobilelor, după avizarea de către A.N.C.P.I. a documentației

cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului lucrării de interes

public. Cu privire la această limitare a exercițiului dreptului de proprietate,

titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra susținând că prin

vânzarea, obținerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere

putea să-și maximizeze beneficiul pentru bunurile indisponibilizate.

Prin urmare, și din

această perspectivă, dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost corect

aplicate de către instanța de apel.

Față de toate

considerentele reținute, Înalta Curte constată că hotărârea atacată a fost dată

cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate și că, astfel, nu sunt

îndeplinite condițiile cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., recursul reclamantei fiind nefondat și urmând a fi respins ca

atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva Deciziei civile

nr. 360/ C din 19 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă,

minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 21 septembrie 2012.