ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5702/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5702/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Deliberând, în

condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de față constată

următoarele:

Prin acțiunea înregistrată pe rolul

Tribunalului Constanța sub nr. 8149/118/2009, reclamanta SC B.B. SRL a

solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, reprezentat de

Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R. SA, ca, prin hotărâre judecătorească

să dispună exproprierea totală a suprafeței de 17.200 m.p. situată în comuna C.,

județul Constanța, și obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri în

sumă de 516.000 euro reprezentând un preț unitar al bunului de 30 euro/m.p.,

plătibilă în RON la cursul B.N.R. din data plății efective.

În subsidiar s-a solicitat

obligarea pârâtului la plata sumei de 217.710 euro pentru suprafața expropriată

de 7.257 m.p., dar și la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare s-a arătat

că reclamanta este titulara dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață

de 17.200 m.p. situat în extravilanul comunei C., conform contractului de vânzare-cumpărare

autentificat în 14 februarie 2007 la BNP B.D.D. și că în această calitate a fost

înștiințată că proprietatea sa se află pe amplasamentul de execuție a lucrării de

utilitate publică „Varianta de ocolire a municipiului Constanța” și urmează a fi

expropriată parțial, în limita suprafeței de 7.257 m.p.

A susținut reclamanta

că potrivit art. 5 din Legea nr. 198/2004 a formulat cerere de plată a despăgubirilor

și că prin acțiune contestă atât cuantumul despăgubirii stabilită de expropriator

– determinată pentru un preț de 10 euro/mp, plătibili în lei conform dispozițiilor

legale – cât și faptul că exproprierea a avut un caracter parțial, iar nu total.

Prin sentința civilă

nr. 1885 din 19 noiembrie 2010, Tribunalul Constanța a admis în parte acțiunea,

a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 457.346 euro sau echivalentul

în RON la data efectuării plății efective, cu titlu de despăgubiri, a respins celelalte

pretenții, ca nefondate și a obligat pârâtul către reclamantă la 1.000 RON cheltuieli

de judecată.

Pentru a hotărî astfel,

prima instanță a reținut că Legea nr. 33/1994 reprezintă cadrul general în materie

de expropriere, în timp ce Legea nr. 198/2004 reglementează unele măsuri prealabile

lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local.

Legea nr. 198/2004 nu

interzice exproprierea altor terenuri decât cele aferente coridorului de expropriere

astfel că, în această privință, se completează cu dispozițiile corespunzătoare din

Legea nr. 33/1994 care în art. 24 alin. (4) prevede că, în cazul în care expropriatorul

cere doar exproprierea unei părți de teren sau din construcție, iar proprietarul

cere exproprierea totală, instanța va aprecia, în raport cu situația reală, dacă

exproprierea în parte este posibilă, iar în caz contrar va dispune exproprierea

totală.

A mai reținut instanța

că, potrivit normelor legale menționate anterior, valoarea despăgubirii acordată

pentru expropriere se compune din valoarea reală a imobilului, care este cea cu

care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea teritorială respectivă,

precum și din prejudiciul cauzat proprietarului, rezultat din dovezile prezentate

de acesta.

S-a constatat că raportul

de expertiză efectuat în cauză a determinat valoarea de piață a metrului pătrat

din parcelele indicate de reclamantă la suma de 27,40 euro, prin raportare la standardele

internaționale de evaluare și cu luarea în considerare a valorii cu care se vând

imobilele în zonă, în timp ce despăgubirea stabilită de expropriator a fost determinată

prin raportare la o valoare de 10 euro/m.p., deci mult inferioară celei determinată

prin expertiza anterior menționată, ceea ce conduce la concluzia că cererea reclamantei

este întemeiată sub acest aspect.

Referitor la suprafața

rămasă neexpropriată s-a reținut că, potrivit lucrării tehnice de specialitate efectuată

în cauză, prin exproprierea parțială a parcelei rămâne în proprietatea reclamantei

o suprafață de 9.943 m.p., cu posibilitate de acces stradal doar printr-o variantă

ocolitoare de cel puțin 8-10 km, care va impune costuri de exploatare mai ridicate

din partea proprietarului.

S-au avut în vedere și

celelalte dezavantaje prezentate de experți, respectiv că terenul rămas neexpropriat,

care va avea doar un front stradal și va necesita crearea unui loc de întors utilajul

agricol în zona de capăt a parcelei, pe o distanță de cel puțin 20 m.l., va avea

o destinație exclusiv agricolă pentru o perioadă de largă perspectivă; că este cuprins

între două limite teritoriale de teren intravilan, dar și în apropierea unei căi

de acces cu trafic intens, astfel că zona în care este amplasat nu va mai fi inclusă

în intravilanul localității C. și, drept urmare, nu i se vor mai aplica nici prevederile

regulamentelor de urbanism; că această suprafață poate suferi modificări parțiale

ale structurii solului, ca efect al vibrațiilor produse de utilajele de compactare

și de trecerea mașinilor grele încărcate cu material rulant sau cu pământ, ceea

ce va conduce și la compromiterea parțială a culturilor din zonă.

La determinarea cuantumului

despăgubirii cuvenită reclamantei s-a reținut incidența prevederilor art. 26 din

Legea nr. 33/1994 și faptul că parcela în discuție, deși situată în extravilan,

se află într-o zonă limitrofă a municipiului Constanța și intră în sfera „Zonei

metropolitane”, fiind poziționată în zona de dezvoltare imobiliară cuprinsă între

drumul național Constanța-Valu lui Traian și comuna C. și la aproximativ 1-3 km

de ieșirea din municipiul Constanța și, implicit, de utilități, iar conform Strategiei

de dezvoltare zonală realizată de Primăria comunei C. pentru perioada 2007-2027,

face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare

imobiliară de tip rezidențial.

S-a acordat relevanță

și celorlalte criterii reținute de experții majoritari, respectiv prețul mare de

achiziție al terenului - ceea ce presupune că a fost privit ca o investiție pe termen

lung de la data cumpărării - achiziționarea de către reclamantă a mai multor imobile

în zone vecine și alipite, în scopul creării unui lot cât mai compact, poziționat

într-o zonă limitrofă a Constanței, pe care să se dezvolte ulterior prin investiții

imobiliare, precum și faptul că amplasarea terenului în vecinătatea zonei pe care

se va realiza construcția noului spital regional a condus la lotizarea acestuia

în suprafețe de 400-500 m.p./lot, pentru construirea de locuințe.

Opinia separată a expertului

desemnat de expropriator a fost înlăturată pe baza argumentelor celorlalți doi experți,

potrivit cărora: valorile de 2-10 euro/m.p. nu au corespondent în zonă, ci au fost

selecționate doar pentru terenuri cu caracter pur agricol, fără perspectivă de dezvoltare;

terenurile din zonă se vindeau la momentul exproprierii la m.p., nu la ha, ceea

ce evidențiază în mod clar intenția achiziționării lor pentru dezvoltarea de perspectivă

imobiliară; două dintre metodele folosite la întocmirea raportului de evaluare ce

a stat la baza hotărârii de stabilire a despăgubirilor atacată în cauză au fost

greșit aplicate, întrucât metoda comparației prin bonitare nu este agreată de Standardele

Internaționale de Evaluare, iar metoda de capitalizare a rentei funciare nu este

incidentă litigiului pentru că valoarea folosită, de 100 euro/ha, reprezintă bonusul

dat de stat proprietarilor de terenuri agricole, iar nu un preț al chiriilor din

zonă.

Reținând că măsura exproprierii

conduce la schimbarea destinației terenului, într-o perspectivă apropiată, din teren

ce putea fi utilizat pentru dezvoltări imobiliare, în teren cu destinație agricolă;

la diminuarea valorii lui de circulație; la instituirea restricției guvernamentale

în referire la dreptul de dispoziție asupra imobilului, ca efect al dezmembrării

dreptului de proprietate; la imposibilitatea folosirii bunului pentru garantarea

unui credit bancar necesar societății reclamante pentru dezvoltare, instanța a apreciat

că reclamantei i-a fost cauzat un prejudiciu prin expropriere și că acesta constă

în valoarea de circulație a parcelei expropriate efectiv, de 457.346 euro.

Cererea de expropriere

totală a parcelei din care face parte suprafața expropriată a fost respinsă cu motivarea

că lucrările de expropriere se efectuează, în integralitatea lor, în interiorul

coridorului de expropriere, iar folosirea suprafeței neafectată de această măsură

nu este în niciun fel obstrucționată.

Împotriva acestei sentințe

a declarat apel pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor,

prin C.N.A.D.N.R. SA, și a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie, invocând

greșita aplicare a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și interpretarea eronată

a probatoriilor administrate în cauză.

Prin decizia nr. 386/C

din 28 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie,

litigii de muncă și asigurări sociale, a admis apelul declarat de pârât; a schimbat

sentința civilă atacată, în sensul că a respins acțiunea, ca nefondată.

Pentru a decide astfel,

instanța de apel a reținut că potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea

cuvenită proprietarului bunului expropriat cuprinde două componente, respectiv:

valoarea reală a imobilului – care este intrinsec legată de caracterul echitabil

al despăgubirii acordate, ceea ce presupune ca aceasta să fie cât mai apropiată

de valoarea bunului expropriat și prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți)

prin expropriere – care vizează consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor

certe, previzibile, actuale sau viitoare, de care titularul dreptului nu se mai

poate bucura.

Prima componentă a despăgubirii,

respectiv valoarea reală a bunului expropriat, este definită de art. 26 alin.

(2) din Legea nr. 33/1994 ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului

de expertiză. Acest preț reprezintă, de fapt, valoarea de piață a imobilului, definită

în Standardele Internaționale de Evaluare IVS 1 ca suma estimată pentru o proprietate

ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător

hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

În consecință, valoarea

de piață a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanțele pieței

imobiliare și de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului

de proprietate, respectiv afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile

și sarcinile care îl grevează, etc., toate apreciate doar în raport cu momentul

evaluării, iar nu cu unul anterior sau ulterior, favorabil vânzării ori cumpărării

în funcție de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea

regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

În speță, evaluarea imobilului

expropriat se raportează la momentul anului 2008, când expertul B.C. a întocmit

expertiza care a stat la baza hotărârii de stabilire a despăgubirii cuvenită reclamantei

pentru terenul expropriat în vederea realizării obiectivului „Centura de ocolire

a Municipiului Constanța”.

Conform acestui raport,

valoarea de piață pentru suprafața menționată în acțiune este de 10 euro/m.p. și

a fost obținută prin reconcilierea valorilor stabilite prin cele trei metode de

evaluare folosite, respectiv „metoda comparației directe”, „metoda capitalizării

rentei funciare” și „metoda comparației prin bonitate”.

Curtea de apel a arătat

că, contrar lucrării tehnice anterior menționate, expertiza întocmită la instanța

de fond de comisia stabilită potrivit art. 25 din Legea nr. 33/1994 a propus, cu

opinia majoritară a experților M.V. și B.E., o valoare de piață pentru imobilul

expropriat de 26,85 euro/m.p., experții opinând în sensul că valoarea de circulație

pe piață este cel mai bine reprezentată de cea determinată prin „metoda comparației

directe”.

Apreciind asupra cuantumului

primei componente a despăgubirii cuvenită reclamantei, instanța de fond și-a însușit

valorile calculate de experții B.E. și M.V. - reținând că reflectă pe cele cu care

se vând imobilele în zonă - și a înlăturat, în mod corelativ, valoarea stabilită

de expertul B.C., de 10 euro/m.p., dar această concluzie ignoră caracterul speculativ,

pur ipotetic, al premisei de la care s-a pornit în opinia majoritară, respectiv

aceea a posibilității includerii zonei în viitoarea Zonă metropolitană Constanța

și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localității C.

Prin utilizarea acestui

argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul

parcelei ca fiind cea de „viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial”,

opinia majoritară s-a raportat, prin cele trei metode de evaluare, la terenuri aflate

în proximitatea intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la

utilități și căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră

în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile

apropiate - Constanța și C. - și deservit de căi de exploatare rurală.

Unitățile de măsură selectate

de experții M. și B. pentru comparație nu au fost dintre cele adecvate, pentru a

conduce la o analiză corectă. Elementele de comparație folosite identifică acele

caracteristici specifice ale proprietăților și tranzacțiilor care pot explica diferențele

de preț, în sensul că experții majoritari s-au raportat la localizare și la utilizare

ca elemente de comparație, dar nu au indicat oferte de vânzare ale unor proprietăți

comparabile cu proprietatea evaluată.

Astfel, la determinarea

valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B. și M. au cules date

privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul localității C. care au,

însă, alte caracteristici decât cel în litigiu prin amplasament („extravilan aflat

la limita intravilanului”), altă apropiere de căi de acces (ex., deschidere la șosea)

și de utilități („la asfalt”) și având ca folosință „viitoare zonă de dezvoltare

imobiliară de tip rezidențial”.

Comparativ, expertul B.C.

a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament

și destinație, stabilind o valoare de 10 euro/m.p.

Experții cu opinie majoritară

au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda „fluxului de numerar” pornind

de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai

bune utilizări și tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil

în loturi de câte 500 m.p. și cu străzi și trotuare proiectate.

A doua evaluare făcută

de expertul B.C. a utilizat metoda „capitalizării rentei funciare”, care conduce

la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce poate fi obținută ca rentă pentru

dreptul de a utiliza terenul agricol și în urma căreia, pe baza datelor culese,

a stabilit aceeași valoare de 10 euro/m.p.

Ultima metodă uzitată

de experții B. și M. a vizat „extracția”’ care, potrivit Standardelor Internaționale

de Evaluare, constă în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală,

după ce din prețul curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus

amenajări și construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și

amenajărilor.

Au mai reținut experții

majoritari în determinarea valorii de piață a terenurilor expropriate și costurile

mari plătite la momentul achiziției imobilelor, explicate de aceștia prin prisma

interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat și

alte firme, dar această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului

și pe prezumatul scop al tranzacției, ignoră faptul că la momentul încheierii contractului

de vânzare pentru acest teren, prețul de cumpărare a fost de 6 euro/m.p., astfel

cum reiese din actul de achiziționare a suprafeței aflată în litigiu, suma menționată

cu titlu de preț în acest act fiind achitată pentru suprafața de 17.200 m.p.

În raport de aceste considerente

și de împrejurarea că reclamanta nu a dovedit schimbarea regimului juridic al terenului

în intravilan, Curtea de apel a constatat că soluția instanței de fond, conformă

opiniei majoritare a experților B. și M., ignoră situația juridică a imobilului

expropriat și momentul concret la care se stabilește valoarea reală a acestuia,

în timp ce valoarea avută în vedere de Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii,

stabilită de expertul B.C. la 10 euro/m.p., dă eficiență și răspunde criteriilor

stabilite de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, fiind corect determinată.

Cu privire la cea de a

doua componentă a despăgubirii, respectiv prejudiciului cauzat proprietarului, instanța

de apel a reținut ca eronată soluția adoptată de tribunal.

Reclamanta a pretins prin

acțiune acoperirea pierderilor suferite ca urmare a exproprierii parțiale a terenului

proprietatea sa și a invocat imposibilitatea utilizării suprafeței rămase după aplicarea

acestei măsuri conform destinației pe care dorea să o dea bunului la momentul achiziționării,

respectiv dezvoltarea de ansambluri imobiliare, dar pretențiile sale nu au fost

demonstrate probator de planuri urbanistice zonale din care să rezulte că terenul

va fi inclus în intravilanul localităților limitrofe sau de proiecte de dezvoltare

întocmite de aceasta pentru zona respectivă.

Potrivit jurisprudenței

Curții Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement c. Franței, 2002), prejudiciul

impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu

devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunității

și cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii

economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil

și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.

În speță, însă, prejudiciul

produs apelantei reclamante a fost calculat ca o ecuație valorică între parcela

expropriată și cea rămasă la dispoziția titularului dreptului, fără nicio legătură

cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs și în viitor și care ar justifica

creșterea indemnizației pe criteriul imposibilității continuării activității pe

suprafața de teren rămasă, în condiții de rentabilitate, și pe rațiuni de pierdere

a unor foloase economice.

Din acest punct de vedere,

cum în mod constant a statuat și Curtea Europeană, pretențiile de această natură,

privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert în măsura

în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza Buzescu c. României,

2005, cauza Isar c. României, 2007).

Prin urmare, prejudiciul

evocat de intimata reclamantă nu se poate prevedea ori specula din perspectiva intenției

proprietarului de a obține profit prin dezvoltarea în viitor a unui ansamblu rezidențial,

nu se poate deduce din modalitatea de achiziționare (în metri pătrați) a terenului

în litigiu și nici din situația proximității altor proiecte (viitorul spital regional

sau parc industrial).

Curtea de apel nu a reținut

nici criteriul care vizează indisponibilizarea legală a bunului după avizarea de

către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a documentației cadastral-juridice

de expropriere și stabilirea traseului lucrării de interes public pentru că măsura

este justificată din perspectiva legii și rațională în condițiile în care expropriatorul

trebuie să estimeze de la început cuantumul total al despăgubirilor cuvenite celor

expropriați, în funcție de regimul juridic clar și bine definit al imobilelor vizate,

tocmai pentru scopul legitim de a împiedica pe titularii dreptului de a înstrăina,

greva cu sarcini și, în genere, de a modifica unilateral regimul juridic și urbanistic

al bunului.

Această limitare a exercițiului

dreptului de proprietate, justificată prin rațiunea preluării imobilelor cu situația

faptică și juridică existentă și la valoarea determinată la data exproprierii, nu

constituie, așadar, o împiedicare excesivă, nerezonabilă și arbitrară a expropriatorului,

iar titularul dreptului nu se poate apăra susținând că prin vânzarea, obținerea

încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-și maximizeze

beneficiul pentru bunul indisponibilizat.

Cum criteriile reținute

în opinia majoritară a experților nu au fost demonstrate de materialul probator

administrat - eventuale planuri urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza

cărora reclamanta ar fi putut să edifice lucrări pe teren, proiecte de afaceri ale

reclamantei cu privire la anumite investiții concrete și efective pe acel teren,

proiecte de finanțare aprobate reclamantei pentru dezvoltarea unor lucrări pe teren,

curtea de apel a constatat că prejudiciul reținut de prima instanță nu poate fi

cuprins în cuantumul despăgubirilor acordate proprietarului terenului expropriat.

Împotriva acestei decizii

a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL, invocând în drept dispozițiile art. 304

pct. 9 C. proc. civ. și solicitând modificarea deciziei recurate, în sensul respingerii

apelului declarat de pârât și menținerii sentinței pronunțate de Tribunalul Constanța,

ca fiind legală.

În dezvoltarea criticilor

formulate, reclamanta a arătat că textul de lege greșit aplicat este art. 26 din

Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Deși prin decizia recurată,

curtea de apel construiește premisele unei corecte determinări a valorii reale a

imobilului expropriat, implicit prin raportare la textul art. 26 din Legea nr. 33/1994,

argumentația ulterioară a soluției nu reprezintă decât o reluare a obiecțiunilor

și susținerilor afirmate pe tot parcursul cercetării judecătorești de expertul propus

de expropriator.

Opinia expusă în conținutul

hotărârii este una vădit părtinitoare părții adverse (Statul Român) și nu face decât

să pună în valoare cu o forță probantă superioară punctul de vedere exprimat de

expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate opinia majoritară a celorlalți

doi experți, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare moderne, concordante

cu Standardele Internaționale de Evaluare.

Recurenta-reclamantă a

arătat că sunt criticate și combătute de instanța de apel fără a aduce alte argumente

tehnice, cele trei metode de evaluare cuprinse in raportul de expertiză.

Referitor la metoda comparației

directe, instanța de apel nu își argumentează afirmația că oferta de vânzare exemplificată

prin anunțuri privește terenuri care au alte caracteristici decât cel expropriat,

în condițiile în care distanta de 1 km este una rezonabilă, aflată în mod real la

limita și în apropierea intravilanului.

În opinia recurentei chiar

amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un criteriu determinant în fixarea

prețului în negocierea dintre vânzător și cumpărător, cumpărător oferind preț mai

mare urmărind ca investiția să se dezvolte pe măsura dezvoltării urbanistice a zonei,

perspectivă care nu este ignorată de niciun cumpărător cu potențial de cumpărare

și cu planuri de investiții industriale și imobiliare.

Prin urmare, experții

nu puteau face abstracție de zona în care este situata parcela de teren, care, conform

Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul Local al comunei C. face parte

din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară

de tip rezidențial.

Nu se pot trece cu vederea

nici costurile destul de mari plătite pentru achiziționarea imobilului, ceea ce

pune în evidentă caracterul investițional al achiziționării terenurilor, faptul

că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit un câștig pe termen lung și nu unul

pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului.

Scopul afirmat anterior

este dovedit și prin aceea că societatea reclamantă a achiziționat mai multe imobile

în zone vecine și alipite, cu scopul de a crea un lot cât mai compact poziționat

într-o zona limitrofă Constanței, pe care ulterior să se dezvolte prin investiții

imobiliare.

Referitor la cea de-a

doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar recurenta-reclamantă

a arătat că această metodă de evaluare este una corectă în condițiile în care exista

deja aprobata prin hotărâre de Consiliu Local al comunei C., Strategia de dezvoltare

zonală în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament imobiliar III

A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial, ceea ce presupune

construcția unor ansambluri de locuințe de tip rezidențial.

Metoda capitalizării rentei

funciare folosită de expertul desemnat de expropriator nu este o metodă ce poate

fi aplicată în speță, ea fiind specifică situațiilor în care venitul se obține din

cedarea dreptului de folosință a terenului în schimbul unei rente sau chirii, ceea

ce nu este cazul în speță, atâta timp cât nu s-a făcut dovada că aceste terenuri

ar fi adus un profit expropriatului din închiriere.

Cu privire la ultima metoda

folosita de experți,cea a extracției, este pe deplin justificată de aceștia și combătută

în mod superficial de instanță, prin prisma acelorași considerente, respectiv că

terenul este situat în extravilan și că nu se află în vecinătatea unor terenuri

construite.

Și în acest caz, recurenta

a invocat perspectiva construibilă a zonei în strategie de tip rezidențial.

Este de reținut că perspectiva

de dezvoltare avută în vedere de experți stă la baza unei evaluării corecte, moderne

în conformitate cu standardele internaționale.

De altfel, se observă

și din conținutul raportului de expertiză că acesta a fost întocmit „în concordanță

cu legile și reglementările naționale și internaționale, practica internațională,

adoptându-se numai bazele de evaluare recunoscute (Conform SEV 4.01)” și că are

la bază „principiile de evaluare care sunt definite în cadrul bazelor de evaluare

uniforme enunțate în SEV.4.02 și definite larg în SEV 4.03, SEV 9.01 și SEV 9.02.”

Experții au avut la bază,

pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite proprietarului lipsit de proprietatea

sa, conceptul de „Cea mai bună utilizare”, definit conform Standardelor Internaționale,

prin utilizarea cea mai pretabilă, posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă

legal și posibilă financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valori

asupra bunului imobil.

Pe cale de concluzie,

apreciază recurenta-reclamantă că expertiza întocmită în faza procesuală a cercetării

fondului a stabilit în mod corect și în conformitate cu prevederile art. 26 din

Legea nr. 33/1996, prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel

în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză,

prețul fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică

și industrială a zonei, contrar opiniei instanței de apel.

Totodată, recurenta a

susținut că este lipsită de temei legal și justificarea soluției de respingere a

prejudiciului suferit de reclamanta SC B.B. SRL.

Adoptând o astfel de soluție,

instanța a intrat în contradicție cu afirmațiile făcute anterior în hotărâre, anume

că „definirea celei de-a doua componentă legată de prejudiciul cauzat ține de consecințele

generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare

de care titularul dreptului nu se mai poate bucura”.

Privarea expropriatului

de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a noțiunii de prejudiciu

ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor.

În acest sens, aprecierea

experților cu privire la existența prejudiciului este una corectă, fiind evident

faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de expropriere, avea o valoare

de circulație pe piața liberă echivalentă cu circa 30 euro/m.p. (în funcție de poziție

și metoda de evaluare folosită), iar prin trasarea lucrării de interes public ce

a intersectat terenurile proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeași valoare,

întrucât perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.

Astfel, după avizarea

de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a documentației

cadastral-juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 189/2004,

astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 184/2008, a fost interzisă emiterea

oricărui aviz, acord, permis sau autorizație cu privire la imobilele supuse exproprierii,

astfel încât, în concret, prin avizarea acestei documentații cu privire la suprafețe

de teren aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a

indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparținând reclamantei și

a împiedicat prin aceasta posibilitățile reclamantei de a iniția procedurile necesare

având ca scop schimbarea regimului juridic și urbanistic al terenului în realizarea

strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către Consiliul Local al Primăriei

C.

Se constată că prin începerea

procedurii de expropriere și prin exproprierea propriu-zisă parțială, expropriatorul

a produs un prejudiciu reclamantei constând în împiedicarea acesteia de a-și realiza

interesele legitime vizând valorificarea terenurilor achiziționate în scopul avut

în vedere la momentul achiziționării, corelat cu perspectiva posibilității anterioare

exproprierii de dezvoltare în acea zona a unui ansamblu rezidențial.

Această faptă a expropriatorului

a făcut ca și valoarea suprafeței de teren rămasă în proprietate să scadă într-o

proporție foarte mare, scădere datorată în mod evident procedurii de expropriere

care a împiedicat valorificarea terenurilor ramase potrivit scopului legitim avut

în vedere la momentul achiziționării.

Recursul este nefondat,

urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

În primul rând este de

reținut că, în motivarea recursului reclamanta a formulat susțineri privind greșita

apreciere de către instanța de apel a raportului de expertiză efectuat în cauză

(metodele de evaluare folosite de experți).

Așadar, recurenta critică

modul de stabilire, pe baza probelor administrate, a situației de fapt în prezenta

pricină. Or, asemenea critici nu se încadrează în niciunul din cazurile de modificare

sau casare prevăzute expres și limitativ de art. 304 C. proc. civ. pentru exercitarea

controlului judiciar în recurs.

Față de actuala configurație

a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei hotărâri în recurs numai

pentru motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie, instanța de recurs nu mai

are competența de a cenzura situația de fapt stabilită prin hotărârea atacată și

de a reevalua în acest scop probele, așa cum urmărește în realitate recurenta, ci

doar de a verifica legalitatea hotărârii prin raportare la situația de fapt pe care

aceasta o constată.

De aceea, susținerile

formulate pe aspectul situației de fapt nu pot face obiect de analiză în calea de

atac a recursului, ridicând o problemă legată de temeinicia, iar nu de legalitatea

hotărârii atacate.

Ca urmare, vor fi analizate

criticile recurentei-reclamante privind greșita interpretare și aplicare de către

instanța de apel a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește

respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor.

Potrivit art. 26

alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, „Despăgubirea se compune din valoarea reală

a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și la daunele aduse proprietarilor

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia”.

Conform dispozițiilor

legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii, experții se vor raporta la prețul

cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială

la data întocmirii raportului de expertiză.

Pe cale de consecință,

nu pot fi validate de către instanță concluziile unui raport de expertiză în care,

contrar prevederilor legale aplicabile, experții folosesc la stabilirea despăgubirii

alte criterii decât cele prevăzute de lege, fundamentându-și concluziile și raportându-se

la date și elemente ce sunt în dezacord cu cerințele impuse de textul de lege menționat.

Or, în speță, din constatările

raportului de expertiză, experții cu opinie majoritară, pentru determinarea valorii

de piață a imobilului în litigiu, au recurs la metoda comparației directe, metoda

fluxului de numerar și metoda extracției pornind de la premisa speculativă, ipotetică,

respectiv aceea a posibilității includerii zonei în care se află imobilul expropiat

în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada

2007-2027 a localității C.

Astfel, în opinia majoritară,

experții s-au raportat la terenuri aflate la limita intravilanului localității,

cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane, cu toate

că imobilul în discuție face parte din categoria terenurilor extravilane, fiind

situat la câțiva kilometri de localitatea C., fără utilități în apropiere și fiind

deservit de căi de acces rurale.

Cum expertul B.C. a calculat

valoarea de piață a terenului în litigiu în raport de imobilele echivalente ca amplasament

și destinație, al cărui regim juridic a rămas același (fiind situat în mijlocul

câmpului), în mod corect Curtea de apel s-a raportat la această evaluare pentru

stabilirea despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a criteriilor prevăzute de

art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Referitor la criticile

recurentei-reclamante privind neacordarea de către instanța de apel a prejudiciul

cauzat prin exproprierea parțială a terenului, pentru partea de imobil rămasă neexpropriată,

textul art. 26 din lege prevede a fi luate în considerare și dovezile prezentate

de proprietari.

Însă, sub acest aspect,

nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de prejudiciu.

Reclamanta a susținut

în mod constant că partea din terenuri rămasă neexpropiată nu mai poate fi utilizată

conform destinației pe care dorea să o dea imobilelor la momentul cumpărării, respectiv

pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare.

Cu toate acestea, reclamanta

nu a depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către instanțe și experți, eventuale

planuri urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza cărora reclamanta ar

fi putut să edifice lucrări pe teren, proiecte de afaceri ale reclamantei cu privire

la anumite investiții concrete și efective pe acel teren, proiecte de finanțare

aprobate reclamantei pentru dezvoltarea unor lucrări pe teren din care să rezulte

că terenul în litigiu va fi inclus în intravilanul localităților limitrofe și va

fi utilizat pentru proiecte de dezvoltare în zona respectivă.

Nu sunt fondate nici criticile

recurentei ce evocă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a imobilelor,

după avizarea de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a

documentației cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului lucrării

de interes public. Cu privire la această limitare a exercițiului dreptului de proprietate,

titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra susținând că prin vânzarea,

obținerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-și maximizeze

beneficiul pentru bunurile indisponibilizate.

Prin urmare, și din această

perspectivă, dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost corect aplicate

de către instanța de apel.

Față de toate considerentele

reținute, Înalta Curte constată că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă

a legii pe aspectele contestate și că, astfel, nu sunt îndeplinite condițiile cazului

de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul reclamantei fiind

nefondat și urmând a fi respins ca atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat,

recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva deciziei nr. 386/C din data

de 28 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, minori și de familie,

litigii de muncă și asigurări sociale.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 25 septembrie 2012.