ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5702/2012

Deliberând, în condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de față constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța sub nr. 8149/118/2009, reclamanta SC B.B. SRL a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R. SA, ca, prin hotărâre judecătorească să dispună exproprierea totală a suprafeței de 17.200 m.p. situată în comuna C., județul Constanța, și obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri în sumă de 516.000 euro reprezentând un preț unitar al bunului de 30 euro/m.p., plătibilă în RON la cursul B.N.R. din data plății efective. În subsidiar s-a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 217.710 euro pentru suprafața expropriată de 7.257 m.p., dar și la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare s-a arătat că reclamanta este titulara dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 17.200 m.p. situat în extravilanul comunei C., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat în 14 februarie 2007 la BNP B.D.D. și că în această calitate a fost înștiințată că proprietatea sa se află pe amplasamentul de execuție a lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire a municipiului Constanța” și urmează a fi expropriată parțial, în limita suprafeței de 7.257 m.p. A susținut reclamanta că potrivit art. 5 din Legea nr. 198/2004 a formulat cerere de plată a despăgubirilor și că prin acțiune contestă atât cuantumul despăgubirii stabilită de expropriator – determinată pentru un preț de 10 euro/mp, plătibili în lei conform dispozițiilor legale – cât și faptul că exproprierea a avut un caracter parțial, iar nu total.

Prin sentința civilă nr. 1885 din 19 noiembrie 2010, Tribunalul Constanța a admis în parte acțiunea, a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 457.346 euro sau echivalentul în RON la data efectuării plății efective, cu titlu de despăgubiri, a respins celelalte pretenții, ca nefondate și a obligat pârâtul către reclamantă la 1.000 RON cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că Legea nr. 33/1994 reprezintă cadrul general în materie de expropriere, în timp ce Legea nr. 198/2004 reglementează unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local.

Legea nr. 198/2004 nu interzice exproprierea altor terenuri decât cele aferente coridorului de expropriere astfel că, în această privință, se completează cu dispozițiile corespunzătoare din Legea nr. 33/1994 care în art. 24 alin. (4) prevede că, în cazul în care expropriatorul cere doar exproprierea unei părți de teren sau din construcție, iar proprietarul cere exproprierea totală, instanța va aprecia, în raport cu situația reală, dacă exproprierea în parte este posibilă, iar în caz contrar va dispune exproprierea totală. A mai reținut instanța că, potrivit normelor legale menționate anterior, valoarea despăgubirii acordată pentru expropriere se compune din valoarea reală a imobilului, care este cea cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea teritorială respectivă, precum și din prejudiciul cauzat proprietarului, rezultat din dovezile prezentate de acesta.

S-a constatat că raportul de expertiză efectuat în cauză a determinat valoarea de piață a metrului pătrat din parcelele indicate de reclamantă la suma de 27,40 euro, prin raportare la standardele internaționale de evaluare și cu luarea în considerare a valorii cu care se vând imobilele în zonă, în timp ce despăgubirea stabilită de expropriator a fost determinată prin raportare la o valoare de 10 euro/m.p., deci mult inferioară celei determinată prin expertiza anterior menționată, ceea ce conduce la concluzia că cererea reclamantei este întemeiată sub acest aspect. Referitor la suprafața rămasă neexpropriată s-a reținut că, potrivit lucrării tehnice de specialitate efectuată în cauză, prin exproprierea parțială a parcelei rămâne în proprietatea reclamantei o suprafață de 9.943 m.p., cu posibilitate de acces stradal doar printr-o variantă ocolitoare de cel puțin 8-10 km, care va impune costuri de exploatare mai ridicate din partea proprietarului.

S-au avut în vedere și celelalte dezavantaje prezentate de experți, respectiv că terenul rămas neexpropriat, care va avea doar un front stradal și va necesita crearea unui loc de întors utilajul agricol în zona de capăt a parcelei, pe o distanță de cel puțin 20 m.l., va avea o destinație exclusiv agricolă pentru o perioadă de largă perspectivă; că este cuprins între două limite teritoriale de teren intravilan, dar și în apropierea unei căi de acces cu trafic intens, astfel că zona în care este amplasat nu va mai fi inclusă în intravilanul localității C. și, drept urmare, nu i se vor mai aplica nici prevederile regulamentelor de urbanism; că această suprafață poate suferi modificări parțiale ale structurii solului, ca efect al vibrațiilor produse de utilajele de compactare și de trecerea mașinilor grele încărcate cu material rulant sau cu pământ, ceea ce va conduce și la compromiterea parțială a culturilor din zonă.

La determinarea cuantumului despăgubirii cuvenită reclamantei s-a reținut incidența prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și faptul că parcela în discuție, deși situată în extravilan, se află într-o zonă limitrofă a municipiului Constanța și intră în sfera „Zonei metropolitane”, fiind poziționată în zona de dezvoltare imobiliară cuprinsă între drumul național Constanța-Valu lui Traian și comuna C. și la aproximativ 1-3 km de ieșirea din municipiul Constanța și, implicit, de utilități, iar conform Strategiei de dezvoltare zonală realizată de Primăria comunei C. pentru perioada 2007-2027, face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial.

S-a acordat relevanță și celorlalte criterii reținute de experții majoritari, respectiv prețul mare de achiziție al terenului - ceea ce presupune că a fost privit ca o investiție pe termen lung de la data cumpărării - achiziționarea de către reclamantă a mai multor imobile în zone vecine și alipite, în scopul creării unui lot cât mai compact, poziționat într-o zonă limitrofă a Constanței, pe care să se dezvolte ulterior prin investiții imobiliare, precum și faptul că amplasarea terenului în vecinătatea zonei pe care se va realiza construcția noului spital regional a condus la lotizarea acestuia în suprafețe de 400-500 m.p./lot, pentru construirea de locuințe. Opinia separată a expertului desemnat de expropriator a fost înlăturată pe baza argumentelor celorlalți doi experți, potrivit cărora: valorile de 2-10 euro/m.p.

nu au corespondent în zonă, ci au fost selecționate doar pentru terenuri cu caracter pur agricol, fără perspectivă de dezvoltare; terenurile din zonă se vindeau la momentul exproprierii la m.p., nu la ha, ceea ce evidențiază în mod clar intenția achiziționării lor pentru dezvoltarea de perspectivă imobiliară; două dintre metodele folosite la întocmirea raportului de evaluare ce a stat la baza hotărârii de stabilire a despăgubirilor atacată în cauză au fost greșit aplicate, întrucât metoda comparației prin bonitare nu este agreată de Standardele Internaționale de Evaluare, iar metoda de capitalizare a rentei funciare nu este incidentă litigiului pentru că valoarea folosită, de 100 euro/ha, reprezintă bonusul dat de stat proprietarilor de terenuri agricole, iar nu un preț al chiriilor din zonă.

Reținând că măsura exproprierii conduce la schimbarea destinației terenului, într-o perspectivă apropiată, din teren ce putea fi utilizat pentru dezvoltări imobiliare, în teren cu destinație agricolă; la diminuarea valorii lui de circulație; la instituirea restricției guvernamentale în referire la dreptul de dispoziție asupra imobilului, ca efect al dezmembrării dreptului de proprietate; la imposibilitatea folosirii bunului pentru garantarea unui credit bancar necesar societății reclamante pentru dezvoltare, instanța a apreciat că reclamantei i-a fost cauzat un prejudiciu prin expropriere și că acesta constă în valoarea de circulație a parcelei expropriate efectiv, de 457.346 euro.

Cererea de expropriere totală a parcelei din care face parte suprafața expropriată a fost respinsă cu motivarea că lucrările de expropriere se efectuează, în integralitatea lor, în interiorul coridorului de expropriere, iar folosirea suprafeței neafectată de această măsură nu este în niciun fel obstrucționată. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R. SA, și a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie, invocând greșita aplicare a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și interpretarea eronată a probatoriilor administrate în cauză. Prin decizia nr. 386/C din 28 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale, a admis apelul declarat de pârât; a schimbat sentința civilă atacată, în sensul că a respins acțiunea, ca nefondată.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea cuvenită proprietarului bunului expropriat cuprinde două componente, respectiv: valoarea reală a imobilului – care este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii acordate, ceea ce presupune ca aceasta să fie cât mai apropiată de valoarea bunului expropriat și prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți) prin expropriere – care vizează consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare, de care titularul dreptului nu se mai poate bucura. Prima componentă a despăgubirii, respectiv valoarea reală a bunului expropriat, este definită de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Acest preț reprezintă, de fapt, valoarea de piață a imobilului, definită în Standardele Internaționale de Evaluare IVS 1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv. În consecință, valoarea de piață a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanțele pieței imobiliare și de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate, respectiv afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile și sarcinile care îl grevează, etc., toate apreciate doar în raport cu momentul evaluării, iar nu cu unul anterior sau ulterior, favorabil vânzării ori cumpărării în funcție de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

În speță, evaluarea imobilului expropriat se raportează la momentul anului 2008, când expertul B.C. a întocmit expertiza care a stat la baza hotărârii de stabilire a despăgubirii cuvenită reclamantei pentru terenul expropriat în vederea realizării obiectivului „Centura de ocolire a Municipiului Constanța”. Conform acestui raport, valoarea de piață pentru suprafața menționată în acțiune este de 10 euro/m.p. și a fost obținută prin reconcilierea valorilor stabilite prin cele trei metode de evaluare folosite, respectiv „metoda comparației directe”, „metoda capitalizării rentei funciare” și „metoda comparației prin bonitate”. Curtea de apel a arătat că, contrar lucrării tehnice anterior menționate, expertiza întocmită la instanța de fond de comisia stabilită potrivit art. 25 din Legea nr. 33/1994 a propus, cu opinia majoritară a experților M.V.

și B.E., o valoare de piață pentru imobilul expropriat de 26,85 euro/m.p., experții opinând în sensul că valoarea de circulație pe piață este cel mai bine reprezentată de cea determinată prin „metoda comparației directe”. Apreciind asupra cuantumului primei componente a despăgubirii cuvenită reclamantei, instanța de fond și-a însușit valorile calculate de experții B.E. și M.V.

- reținând că reflectă pe cele cu care se vând imobilele în zonă - și a înlăturat, în mod corelativ, valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/m.p., dar această concluzie ignoră caracterul speculativ, pur ipotetic, al premisei de la care s-a pornit în opinia majoritară, respectiv aceea a posibilității includerii zonei în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localității C. Prin utilizarea acestui argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de „viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial”, opinia majoritară s-a raportat, prin cele trei metode de evaluare, la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile apropiate - Constanța și C. - și deservit de căi de exploatare rurală.

Unitățile de măsură selectate de experții M. și B. pentru comparație nu au fost dintre cele adecvate, pentru a conduce la o analiză corectă. Elementele de comparație folosite identifică acele caracteristici specifice ale proprietăților și tranzacțiilor care pot explica diferențele de preț, în sensul că experții majoritari s-au raportat la localizare și la utilizare ca elemente de comparație, dar nu au indicat oferte de vânzare ale unor proprietăți comparabile cu proprietatea evaluată. Astfel, la determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B. și M. au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul localității C. care au, însă, alte caracteristici decât cel în litigiu prin amplasament („extravilan aflat la limita intravilanului”), altă apropiere de căi de acces (ex., deschidere la șosea) și de utilități („la asfalt”) și având ca folosință „viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial”.

Comparativ, expertul B.C. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație, stabilind o valoare de 10 euro/m.p. Experții cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda „fluxului de numerar” pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai bune utilizări și tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 m.p. și cu străzi și trotuare proiectate. A doua evaluare făcută de expertul B.C. a utilizat metoda „capitalizării rentei funciare”, care conduce la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce poate fi obținută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol și în urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeași valoare de 10 euro/m.p.

Ultima metodă uzitată de experții B. și M. a vizat „extracția”’ care, potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, constă în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și amenajărilor.

Au mai reținut experții majoritari în determinarea valorii de piață a terenurilor expropriate și costurile mari plătite la momentul achiziției imobilelor, explicate de aceștia prin prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat și alte firme, dar această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului și pe prezumatul scop al tranzacției, ignoră faptul că la momentul încheierii contractului de vânzare pentru acest teren, prețul de cumpărare a fost de 6 euro/m.p., astfel cum reiese din actul de achiziționare a suprafeței aflată în litigiu, suma menționată cu titlu de preț în acest act fiind achitată pentru suprafața de 17.200 m.p.

În raport de aceste considerente și de împrejurarea că reclamanta nu a dovedit schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, Curtea de apel a constatat că soluția instanței de fond, conformă opiniei majoritare a experților B. și M., ignoră situația juridică a imobilului expropriat și momentul concret la care se stabilește valoarea reală a acestuia, în timp ce valoarea avută în vedere de Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, stabilită de expertul B.C. la 10 euro/m.p., dă eficiență și răspunde criteriilor stabilite de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, fiind corect determinată. Cu privire la cea de a doua componentă a despăgubirii, respectiv prejudiciului cauzat proprietarului, instanța de apel a reținut ca eronată soluția adoptată de tribunal.

Reclamanta a pretins prin acțiune acoperirea pierderilor suferite ca urmare a exproprierii parțiale a terenului proprietatea sa și a invocat imposibilitatea utilizării suprafeței rămase după aplicarea acestei măsuri conform destinației pe care dorea să o dea bunului la momentul achiziționării, respectiv dezvoltarea de ansambluri imobiliare, dar pretențiile sale nu au fost demonstrate probator de planuri urbanistice zonale din care să rezulte că terenul va fi inclus în intravilanul localităților limitrofe sau de proiecte de dezvoltare întocmite de aceasta pentru zona respectivă.

Potrivit jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement c. Franței, 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.

În speță, însă, prejudiciul produs apelantei reclamante a fost calculat ca o ecuație valorică între parcela expropriată și cea rămasă la dispoziția titularului dreptului, fără nicio legătură cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs și în viitor și care ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul imposibilității continuării activității pe suprafața de teren rămasă, în condiții de rentabilitate, și pe rațiuni de pierdere a unor foloase economice.

Din acest punct de vedere, cum în mod constant a statuat și Curtea Europeană, pretențiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza Buzescu c. României, 2005, cauza Isar c. României, 2007). Prin urmare, prejudiciul evocat de intimata reclamantă nu se poate prevedea ori specula din perspectiva intenției proprietarului de a obține profit prin dezvoltarea în viitor a unui ansamblu rezidențial, nu se poate deduce din modalitatea de achiziționare (în metri pătrați) a terenului în litigiu și nici din situația proximității altor proiecte (viitorul spital regional sau parc industrial).

Curtea de apel nu a reținut nici criteriul care vizează indisponibilizarea legală a bunului după avizarea de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a documentației cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului lucrării de interes public pentru că măsura este justificată din perspectiva legii și rațională în condițiile în care expropriatorul trebuie să estimeze de la început cuantumul total al despăgubirilor cuvenite celor expropriați, în funcție de regimul juridic clar și bine definit al imobilelor vizate, tocmai pentru scopul legitim de a împiedica pe titularii dreptului de a înstrăina, greva cu sarcini și, în genere, de a modifica unilateral regimul juridic și urbanistic al bunului.

Această limitare a exercițiului dreptului de proprietate, justificată prin rațiunea preluării imobilelor cu situația faptică și juridică existentă și la valoarea determinată la data exproprierii, nu constituie, așadar, o împiedicare excesivă, nerezonabilă și arbitrară a expropriatorului, iar titularul dreptului nu se poate apăra susținând că prin vânzarea, obținerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-și maximizeze beneficiul pentru bunul indisponibilizat.

Cum criteriile reținute în opinia majoritară a experților nu au fost demonstrate de materialul probator administrat - eventuale planuri urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza cărora reclamanta ar fi putut să edifice lucrări pe teren, proiecte de afaceri ale reclamantei cu privire la anumite investiții concrete și efective pe acel teren, proiecte de finanțare aprobate reclamantei pentru dezvoltarea unor lucrări pe teren, curtea de apel a constatat că prejudiciul reținut de prima instanță nu poate fi cuprins în cuantumul despăgubirilor acordate proprietarului terenului expropriat. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL, invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. și solicitând modificarea deciziei recurate, în sensul respingerii apelului declarat de pârât și menținerii sentinței pronunțate de Tribunalul Constanța, ca fiind legală. În dezvoltarea criticilor formulate, reclamanta a arătat că textul de lege greșit aplicat este art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Deși prin decizia recurată, curtea de apel construiește premisele unei corecte determinări a valorii reale a imobilului expropriat, implicit prin raportare la textul art. 26 din Legea nr. 33/1994, argumentația ulterioară a soluției nu reprezintă decât o reluare a obiecțiunilor și susținerilor afirmate pe tot parcursul cercetării judecătorești de expertul propus de expropriator.

Opinia expusă în conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare părții adverse (Statul Român) și nu face decât să pună în valoare cu o forță probantă superioară punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate opinia majoritară a celorlalți doi experți, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare moderne, concordante cu Standardele Internaționale de Evaluare. Recurenta-reclamantă a arătat că sunt criticate și combătute de instanța de apel fără a aduce alte argumente tehnice, cele trei metode de evaluare cuprinse in raportul de expertiză. Referitor la metoda comparației directe, instanța de apel nu își argumentează afirmația că oferta de vânzare exemplificată prin anunțuri privește terenuri care au alte caracteristici decât cel expropriat, în condițiile în care distanta de 1 km este una rezonabilă, aflată în mod real la limita și în apropierea intravilanului.

În opinia recurentei chiar amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un criteriu determinant în fixarea prețului în negocierea dintre vânzător și cumpărător, cumpărător oferind preț mai mare urmărind ca investiția să se dezvolte pe măsura dezvoltării urbanistice a zonei, perspectivă care nu este ignorată de niciun cumpărător cu potențial de cumpărare și cu planuri de investiții industriale și imobiliare. Prin urmare, experții nu puteau face abstracție de zona în care este situata parcela de teren, care, conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul Local al comunei C. face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial.

Nu se pot trece cu vederea nici costurile destul de mari plătite pentru achiziționarea imobilului, ceea ce pune în evidentă caracterul investițional al achiziționării terenurilor, faptul că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit un câștig pe termen lung și nu unul pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului. Scopul afirmat anterior este dovedit și prin aceea că societatea reclamantă a achiziționat mai multe imobile în zone vecine și alipite, cu scopul de a crea un lot cât mai compact poziționat într-o zona limitrofă Constanței, pe care ulterior să se dezvolte prin investiții imobiliare.

Referitor la cea de-a doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar recurenta-reclamantă a arătat că această metodă de evaluare este una corectă în condițiile în care exista deja aprobata prin hotărâre de Consiliu Local al comunei C., Strategia de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial, ceea ce presupune construcția unor ansambluri de locuințe de tip rezidențial. Metoda capitalizării rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator nu este o metodă ce poate fi aplicată în speță, ea fiind specifică situațiilor în care venitul se obține din cedarea dreptului de folosință a terenului în schimbul unei rente sau chirii, ceea ce nu este cazul în speță, atâta timp cât nu s-a făcut dovada că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din închiriere.

Cu privire la ultima metoda folosita de experți,cea a extracției, este pe deplin justificată de aceștia și combătută în mod superficial de instanță, prin prisma acelorași considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan și că nu se află în vecinătatea unor terenuri construite. Și în acest caz, recurenta a invocat perspectiva construibilă a zonei în strategie de tip rezidențial. Este de reținut că perspectiva de dezvoltare avută în vedere de experți stă la baza unei evaluării corecte, moderne în conformitate cu standardele internaționale.

De altfel, se observă și din conținutul raportului de expertiză că acesta a fost întocmit „în concordanță cu legile și reglementările naționale și internaționale, practica internațională, adoptându-se numai bazele de evaluare recunoscute (Conform SEV 4.01)” și că are la bază „principiile de evaluare care sunt definite în cadrul bazelor de evaluare uniforme enunțate în SEV.4.02 și definite larg în SEV 4.03, SEV 9.01 și SEV 9.02.” Experții au avut la bază, pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite proprietarului lipsit de proprietatea sa, conceptul de „Cea mai bună utilizare”, definit conform Standardelor Internaționale, prin utilizarea cea mai pretabilă, posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă legal și posibilă financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valori asupra bunului imobil.

Pe cale de concluzie, apreciază recurenta-reclamantă că expertiza întocmită în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în mod corect și în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1996, prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, prețul fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică și industrială a zonei, contrar opiniei instanței de apel. Totodată, recurenta a susținut că este lipsită de temei legal și justificarea soluției de respingere a prejudiciului suferit de reclamanta SC B.B. SRL.

Adoptând o astfel de soluție, instanța a intrat în contradicție cu afirmațiile făcute anterior în hotărâre, anume că „definirea celei de-a doua componentă legată de prejudiciul cauzat ține de consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucura”. Privarea expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a noțiunii de prejudiciu ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor. În acest sens, aprecierea experților cu privire la existența prejudiciului este una corectă, fiind evident faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de expropriere, avea o valoare de circulație pe piața liberă echivalentă cu circa 30 euro/m.p.

(în funcție de poziție și metoda de evaluare folosită), iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat terenurile proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeași valoare, întrucât perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.

Astfel, după avizarea de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a documentației cadastral-juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 189/2004, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 184/2008, a fost interzisă emiterea oricărui aviz, acord, permis sau autorizație cu privire la imobilele supuse exproprierii, astfel încât, în concret, prin avizarea acestei documentații cu privire la suprafețe de teren aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparținând reclamantei și a împiedicat prin aceasta posibilitățile reclamantei de a iniția procedurile necesare având ca scop schimbarea regimului juridic și urbanistic al terenului în realizarea strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către Consiliul Local al Primăriei C. Se constată că prin începerea procedurii de expropriere și prin exproprierea propriu-zisă parțială, expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei constând în împiedicarea acesteia de a-și realiza interesele legitime vizând valorificarea terenurilor achiziționate în scopul avut în vedere la momentul achiziționării, corelat cu perspectiva posibilității anterioare exproprierii de dezvoltare în acea zona a unui ansamblu rezidențial.

Această faptă a expropriatorului a făcut ca și valoarea suprafeței de teren rămasă în proprietate să scadă într-o proporție foarte mare, scădere datorată în mod evident procedurii de expropriere care a împiedicat valorificarea terenurilor ramase potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziționării. Recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente: În primul rând este de reținut că, în motivarea recursului reclamanta a formulat susțineri privind greșita apreciere de către instanța de apel a raportului de expertiză efectuat în cauză (metodele de evaluare folosite de experți). Așadar, recurenta critică modul de stabilire, pe baza probelor administrate, a situației de fapt în prezenta pricină.

Or, asemenea critici nu se încadrează în niciunul din cazurile de modificare sau casare prevăzute expres și limitativ de art. 304 C. proc. civ. pentru exercitarea controlului judiciar în recurs. Față de actuala configurație a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei hotărâri în recurs numai pentru motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie, instanța de recurs nu mai are competența de a cenzura situația de fapt stabilită prin hotărârea atacată și de a reevalua în acest scop probele, așa cum urmărește în realitate recurenta, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii prin raportare la situația de fapt pe care aceasta o constată. De aceea, susținerile formulate pe aspectul situației de fapt nu pot face obiect de analiză în calea de atac a recursului, ridicând o problemă legată de temeinicia, iar nu de legalitatea hotărârii atacate.

Ca urmare, vor fi analizate criticile recurentei-reclamante privind greșita interpretare și aplicare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor. Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Conform dispozițiilor legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii, experții se vor raporta la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză. Pe cale de consecință, nu pot fi validate de către instanță concluziile unui raport de expertiză în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experții folosesc la stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege, fundamentându-și concluziile și raportându-se la date și elemente ce sunt în dezacord cu cerințele impuse de textul de lege menționat.

Or, în speță, din constatările raportului de expertiză, experții cu opinie majoritară, pentru determinarea valorii de piață a imobilului în litigiu, au recurs la metoda comparației directe, metoda fluxului de numerar și metoda extracției pornind de la premisa speculativă, ipotetică, respectiv aceea a posibilității includerii zonei în care se află imobilul expropiat în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localității C. Astfel, în opinia majoritară, experții s-au raportat la terenuri aflate la limita intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane, cu toate că imobilul în discuție face parte din categoria terenurilor extravilane, fiind situat la câțiva kilometri de localitatea C., fără utilități în apropiere și fiind deservit de căi de acces rurale.

Cum expertul B.C. a calculat valoarea de piață a terenului în litigiu în raport de imobilele echivalente ca amplasament și destinație, al cărui regim juridic a rămas același (fiind situat în mijlocul câmpului), în mod corect Curtea de apel s-a raportat la această evaluare pentru stabilirea despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a criteriilor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994. Referitor la criticile recurentei-reclamante privind neacordarea de către instanța de apel a prejudiciul cauzat prin exproprierea parțială a terenului, pentru partea de imobil rămasă neexpropriată, textul art. 26 din lege prevede a fi luate în considerare și dovezile prezentate de proprietari. Însă, sub acest aspect, nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de prejudiciu.

Reclamanta a susținut în mod constant că partea din terenuri rămasă neexpropiată nu mai poate fi utilizată conform destinației pe care dorea să o dea imobilelor la momentul cumpărării, respectiv pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare. Cu toate acestea, reclamanta nu a depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către instanțe și experți, eventuale planuri urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza cărora reclamanta ar fi putut să edifice lucrări pe teren, proiecte de afaceri ale reclamantei cu privire la anumite investiții concrete și efective pe acel teren, proiecte de finanțare aprobate reclamantei pentru dezvoltarea unor lucrări pe teren din care să rezulte că terenul în litigiu va fi inclus în intravilanul localităților limitrofe și va fi utilizat pentru proiecte de dezvoltare în zona respectivă.

Nu sunt fondate nici criticile recurentei ce evocă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a imobilelor, după avizarea de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a documentației cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului lucrării de interes public. Cu privire la această limitare a exercițiului dreptului de proprietate, titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra susținând că prin vânzarea, obținerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-și maximizeze beneficiul pentru bunurile indisponibilizate. Prin urmare, și din această perspectivă, dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost corect aplicate de către instanța de apel.

Față de toate considerentele reținute, Înalta Curte constată că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate și că, astfel, nu sunt îndeplinite condițiile cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul reclamantei fiind nefondat și urmând a fi respins ca atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva deciziei nr. 386/C din data de 28 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, minori și de familie, litigii de muncă și asigurări sociale. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 25 septembrie 2012.