ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5703/2012

Deliberând, în condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de față constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța la 20 august 2009 sub nr. 8145/118/2009, reclamanta SC B.B. SRL a chemat în judecată pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R. SA, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună exproprierea totală a suprafeței de 43.000 m.p. situat în comuna C., obligarea pârâtului la plata sumei de 1.290.000 euro, cu titlu de despăgubire pentru bunul expropriat sau, în subsidiar, obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri în suma de 403.620 euro pentru suprafața de 20.181 m.p., reprezentând un preț unitar al bunului expropriat, de 30 euro/m.p., plătibil în RON la data efectuării plății.

În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamanta a arătat că este titulara dreptului de proprietate asupra suprafeței de teren anterior menționate dobândita prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat în 01 martie 2007 la BNP B.D., pe care pârâtul l-a propus spre expropriere, stabilind despăgubiri în cuantum de 201.810 euro, echivalentul a 10 euro/m.p. A susținut reclamanta că, potrivit art. 5 din Legea nr. 198/2004, a formulat o cerere de plată a despăgubirilor și că, prin acțiune, contestă atât cuantumul despăgubirii stabilită de expropriator – determinată pentru un preț de 10 euro/m.p., plătibili în RON conform dispozițiilor legale – cât și faptul că exproprierea a avut un caracter parțial, iar nu total.

Prin sentința civilă nr. 1994 din 30 noiembrie 2010, Tribunalul Constanța a respins acțiunea formulată în principal, având că obiect exproprierea totală și a admis acțiunea formulată în subsidiar, obligând pârâtul să plătească reclamantei, cu titlu de despăgubire pentru expropriere, echivalentul în lei, la cursul B.N.R. din ziua plății, a sumei de 1.142.130 euro pentru imobilul teren în suprafață de 20.181 m.p., situat în extravilanul comunei C. jud. Constanța; a mai fost obligat pârâtul, în favoarea reclamantei la plata sumei de 3.900 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, fiind respinsă cererea formulată de expert M.V., având că obiect majorarea onorariului stabilit inițial.

Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut, în esență, că cererea de expropriere totală este nefondată; din modul de amplasare a parcelelor, precum și din vecinătățile acestora, așa cum sunt expuse în schițele anexă la expertiză, nu se verifică susținerile reclamantei în sensul că suprafețele de teren rămase neexpropriate nu mai pot fi folosite conform destinației inițiale (agricolă) și că acestea au fost îmbucătățite peste măsură. Planurile anterior redate atestă că parcelele în discuție sunt situate lângă alte proprietăți aparținând reclamantei, astfel că nu există un impediment de acces către zonele rămase în proprietatea reclamantei, iar pe de altă parte suprafața de teren rămasă neexpropriată din fiecare parcelă este suficient de mare „cât să asigure folosința normală a terenului, conform destinației sale (agricolă)”.

Referitor la valoarea despăgubirilor la care este îndreptățită reclamanta, prima instanță a statuat că aceasta constă în valoarea de circulație a parcelei expropriate, în suprafață totală de 20.181 m.p., respectiv 2.247.130 RON, la care se adaugă și daunele aduse proprietarului în valoare de 2.498.200 RON. S-a reținut că nivelul prejudiciului cauzat este reprezentat prin diferența dintre valoarea totală de circulație a terenului aferent întregului imobil și valoarea de circulație a imobilului expropriat la care se adaugă și valoarea de circulație a terenului rămas neexpropriat. În ceea ce privește valoarea de circulație a terenului expropriat, instanța de fond și-a însușit opinia majoritară a celor doi experți, în sensul că valoarea de piață a parcelei este de 26,80 euro/m.p., iar nu de 10 euro/m.p., astfel cum a propus expertul desemnat de expropriator.

La stabilirea acestui preț pe metru pătrat au fost avute în vedere poziționarea terenului în apropierea intravilanului municipiului Constanța și comunei C., posibilitatea de utilizare a terenului pentru realizarea unor construcții rezidențiale, conform strategiei de dezvoltare zonală a teritoriului administrativ al comunei C. și crearea zonei metropolitane în perspectiva anului 2027. Împotriva acestei sentințe, a declarat apel pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R. SA, care a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie, sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate expropriatului. Prin decizia civilă nr. 387/C din 28 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanța, decția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale, a admis apelul declarat de pârât; a schimbat sentința civilă atacată, în sensul că a respins acțiunea, ca nefondată.

Pentru a decide astfel, Curtea de apel a reținut că, printre documentele analizate de experții desemnați de reclamantă și instanță, s-a numărat și „Strategia de dezvoltare zonală a teritoriului administrativ al comunei C.”, Zona de amplasament imobiliar III A. Apoi, experții au considerat că parcela expropriată se află poziționată „în apropierea intravilanului municipiului Constanța”, intrând sub incidența zonei metropolitane; experții au mai avut în vedere că, pentru terenul în cauză, a fost analizată la nivel de consiliu local, un studiu de dezvoltare imobiliară privind extinderea localității. În aceste condiții, cei doi experți au reținut ca (fiind cert) că localitatea C. va deveni o localitate modernă, cu foarte multe servicii, spre o dezvoltare urbană ce se va autogestiona prin fondurile de care va dispune și, în special, se va baza pe fonduri europene fiind o zonă comunitară urbană.

Important de subliniat este faptul că, prin contractul autentificat în 01 martie 2007, reclamanta a cumpărat teren extravilan arabil, categorii de folosință și situare ce nu s-au schimbat până la momentul exproprierii (aprilie 2009), dar nici la soluționarea pricinii în primă instanță sau apel. Apoi, experții au reținut că imobilul se găsește la aproximativ 1 km de ieșirea din municipiul Constanța și, implicit, de utilități. Instanța de apel a arătat că afirmația este greșită din triplă perspectivă: imobilul se găsește în teritoriul localității C. și nu Constanța; ieșirea din municipiul Constanța nu înseamnă același lucru cu însăși limita orașului; delimitarea geografică a orașului nu înseamnă – sub nicio formă – că „utilitățile” s-ar opri chiar acolo unde se termină și municipiul.

În acest context, s-a impus a fi observat că, deși folosesc noțiunea de „cea mai bună utilizare” (cu definiția „cea mai probabilă utilizare a proprietății, care este fizic, posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai ridicată valoare a proprietății evaluate), experții care au întocmit opinia majoritară a raportului nu au respectat niciuna dintre condițiile care ar fi permis determinarea celei mai bune valori a terenului expropriat. Prima condiție impusă de Standardul Internațional de Practică și Evaluare nr. 1 GN 1 (dar și de Standardul Internațional de Evaluare S.I.E. 1) este cerința celei mai probabile utilizări; sintagma are înțelesul dat de conținutul noțional adjectivului care determină „utilizarea”: întrebuințarea, folosirea care s-ar putea produce, care s-ar putea întâmpla cu adevărat.

Deoarece „probabilitatea” este un concept destul de general, standardele au fixat 4 elemente cumulate care ar putea naște plauzibilitatea și care au fost supuse analizei de către instanța de apel. Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 - aplicabil potrivit art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, despăgubirea cuvenită persoanei expropriate este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului și/sau unor terți, prin măsura exproprierii. În ceea ce privește prima componentă a despăgubirii - „valoarea reală” - a bunului expropriat, aceasta este determinată de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de evaluare.

Valoarea de piață a imobilului expropriat, se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia (teren situat la o distanță de 3 km de intravilanul municipiului Constanța și de cel al comunei C.), destinația terenului la momentul evaluării, respectiv la momentul anului 2009 (teren agricol extravilan), iar nu în perspectiva anului 2027, dată la care se prezumă că terenul va fi inclus în etapa a III-a de realizare a Zonei metropolitane rezidențiale Constanța și, nu în ultimul rând, în raport de criteriul cerere-ofertă, la momentul expertizării. În speță, s-a reținut că prima instanță și-a însușit opinia exprimată de experții B.E.

și M.V., în detrimentul opiniei expertului B.C., fără a observa însă că un rol decisiv în evaluarea realizată de primii doi experți l-a avut o situație ipotetică, ce privea includerea terenului expropriat în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a comunei C., strategie - realizabilă în contextul unor investiții cu fonduri ale Uniunii Europene - pur conjucturală și lipsită în prezent de orice certitudine și fundament. S-a subliniat că „Strategia de dezvoltare locală a comunei C. pentru perioada 2007-2007” se bazează pe o lucrare elaborată de SC C.M.I. SRL la cererea Consiliului Local C. „pentru a putea pune în aplicare oportunitățile imense pe care le are comuna C. azi”, astfel că „urmărirea implementării strategiei va face din comuna C. cel mai râvnit loc de pe litoralul românesc și din sud-estul țării”.

Încă din faza acestui proiect elaborat în iunie 2007, s-au luat în considerare modificările produse prin construirea Autostrăzii Constanța-București și a realizării Șoselei de centră a Constanței; respectarea realității faptice însă se oprește aici în ceea ce privește „Strategia de dezvoltare”, autorii raportului părăsind existența materială, prin plăsmuirea unor obiective irealizabile, aventurându-se în domeniul ficțiunii tehnice.

Pentru utilizarea acestui argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor „ansambluri de locuințe de tip rezidențial”, opinia majoritară s-a raportat prin cele trei metode de evaluare la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile apropiate - Constanța și C. și deservit de căi de exploatare rurală.

Astfel, la determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B. și M. au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul localității C. care însă au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin amplasament („extravilan aflat la limita intravilanului”), apropiere de căi de acces (ex.: deschidere la drumul județean) și utilități și având ca folosință „viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial”. Experții cu opinie majoritară au determinat ulterior, valoarea de piață prin metoda „fluxului de numerar” pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 m.p.

și cu străzi și trotuare proiectate. Comparativ, expertul B.C. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație, stabilind o valoarea care s-ar putea obține de 10 euro/m.p. A doua evaluare făcută de expertul B.C. a utilizat metoda „capitalizării rentei funciare”, care conduce la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce poate fi obținută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol și în urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeași valoare de 10 euro/m.p. Ultima metodă uzitată de experții B. și M. a vizat „extracția”, definită de către cei doi experți ca fiind reprezentată de echilibrul contribuției între valoarea terenului și valoarea proprietăților imobiliare formate din terenuri și construcții, aflate într-o zonă apropiată.

În opinia majoritară s-a mai motivat determinarea valorii de piață la 26,80 euro/m.p. și prin costurile mari plătite la momentul achiziției imobilului, explicate de experți prin prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat și alte firme; această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului și pe prezumatul scop al tranzacției, nu ține însă seama de faptul că la momentul încheierii contractului de vânzare pentru acest teren, prețul de cumpărare a fost de 6 euro/m.p., astfel cum reiese din actul autentificat în 01 martie 2007, suma de 258.000 euro fiind achitată pentru o suprafață de 43.000 m.p.

S-a observat că, pentru cei doi experți, „costurile destul de mari plătite pentru achiziționarea imobilului” a fost singurul argument palpabil care i-a convins pe specialiști de „evidența” faptului că „de la data achiziționării, cumpărarea terenului a fost privită ca o investiție pe termen lung, fără a avea scopul de a scoate un câștig imediat printr-o vânzare rapidă”. Această afirmație excede în mod clar obiectivelor cu a căror soluționare specialiștii fuseseră sesizați, căci ceea ce interesa era valoarea de piață la data evaluării, fiind fără relevanță la ce sumă reclamanta a cumpărat de la o persoană care devenise proprietar cu foarte puțin timp în urmă (deci care, conform raționamentului expus, urmărea un „câștig imediat”, dar, în mod total surprinzător și atipic pentru o vânzare, nu a primit niciun ban la momentul transferului proprietății).

Apoi, este lipsită de orice fundament statuarea că se intenționa „dezvoltarea prin investiții imobiliare” (pentru care reclamanta nu a putut prezenta niciun fel de plan, proiect - poate „Strategia” a fost considerată suficientă, deși nu era un document care să-i aparțină) doar pentru că prin achiziții din anii 2007-2008 - în condițiile în care, și pentru un SRL care a elaborat o „Strategie”, din iunie 2007 se cunoștea traseul șoselei de centură - s-a realizat „un lot cât mai compact într-o zonă limitrofă a Constanței”, pe care ulterior au intervenit – ca o fatalitate implacabilă – exproprieri astfel încât reclamanta s-a văzut nevoită să introducă un număr de 24 de procese pentru a primi despăgubiri juste.

În acest context s-a observat că expertul B.C., în fundamentarea concluziei sale, a reținut imobilul cu elementele componente cu terenul expropriat care, în lumina, S.I.E. au putut conduce la o valoare apropiată de cea a pieței imobiliare în care se găsește și terenul reclamantei.

Astfel, Curtea de apel a considerat că trebuie excluse ofertele imobiliare în care terenurile sunt caracterizate ca având „deschidere la șosea”, „stradal” sau „direct la șoseaua C.”; aceasta deoarece terenul expropriat se afla, conform ridicărilor cadastrale la aproximativ 3 km de localitatea Constanța și de localitatea C. De asemenea, s-a reținut că nu pot fi calificate proprietăți comparabile terenurile care sunt descrise ca fiind situate la „x metri de case și utilități”, „cu utilități în apropiere” sau cu „distanță până la utilități x metri”; aceasta deoarece bunul a fost cumpărat de reclamantă ca teren agricol, are categoria de folosință ca teren agricol și, fiind situat la foarte mare depărtare de localitatea C. și Constanța, adică 1-3 km (prin raportare la ofertele culese de cei doi experți care le rețin distanțe între 50-400 m. sau „utilități la marginea terenului”): fiind un teren deservit doar de un drum de exploatare agricol, ceea ce înseamnă drum de pământ, terenul expropriat nu are nicio utilitate (apă, curent electric, canalizare, gaze, etc. – firesc de altfel fiind un teren agricol).

De aceea, instanța de apel a considerat drept eronată stabilirea valorii imobilului expropriat având în vedere doar caracterizarea „extravilan C.” fără a se arăta expres că este situat la 1-3 km de localitatea Constanța și C. și că accesul la teren se face exclusiv prin drumul de exploatare agricolă (care ar îndepărta imediat orice „investitori” ce ar intenționa deschiderea unui complex comercial sau altei societăți comerciale ori edificarea unor complexuri de locuințe) și încadrarea în „viitoarea zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial”. Pentru aceste argumente, curtea de apel a apreciat profund subiectiv raportul întocmit de experții B.E.

și M.V., căci numai în acest context al lipsei de obiectivitate (când Zona III = Zona I și „drum de exploatare agricol” = stradă/șosea asfaltată) se poate explica afirmația celor doi specialiști conform căreia „proprietarul, deși deținea un act perfect valabil (…) nu poate face demersurile legale să-l folosească în vederea efectuării unei construcții viitoare, nu poate să-l parceleze în vederea obținerii unui câștig financiar pe scurtă durată și nici nu poate să-l vândă (…) la un preț corespunzător caracteristicilor acestuia, precum și al zonei de amplasament” (evident, cele stabilite de experți).

Toate aceste considerente, dublate de împrejurarea că, din înscrisurile depuse de reclamantă, nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, ci doar o strategie de dezvoltare a localității pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan și crearea unei zone urbane, conduc la concluzia că instanța de fond și-a fundamentat soluția îmbrățișând opinia majoritară, fără a analiza care dintre cele două soluții este corectă din punctul de vedere al situației juridice și al momentului concret la care se stabilește valoarea reală a imobilului expropriat. Pentru aceste motive, Curtea de apel a reținut că valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/m.p., care a fost avută în vedere de către comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, este cea corectă, celelalte pretenții ale intimatei-reclamante fiind neîntemeiate, cât privește evaluarea proprietății expropriate.

Totodată, instanța de apel a apreciat că o reală valoare de piață a imobilului expropriat (și pentru aceleași considerente și a stabilirii prejudiciului cauzat proprietarului) pe lângă criteriile prevăzute de S.I.E. se poate determina (având în vedere că se pune problema despăgubirii pentru privarea de proprietate) și prin prisma noțiunii de „justă despăgubire”, astfel cum reiese din practica Curții Europene a Drepturilor Omului referitoare la aplicarea art. 41 când se constată încălcarea art. 1 Protocolul nr. 1. Astfel, în primul rând, s-a observat că instanța de contencios european al drepturilor omului a stabilit că valoarea de piață a unor proprietăți nu se stabilește în funcție de „condiții ipotetice”, iar potențialul de dezvoltare trebuie să fie unul concret, realizabil și susceptibil de probare (exemplu „un proiect de exploatare economică a proprietății care începuse să se realizeze” cauza Papamichalopulos ș.a.

contra Greciei, hotărârea din 31 octombrie 1995 satisfacție echitabilă sau existența unui „certificat prealabil de urbanism (…) pentru construirea unui antrepozit industrial și a unor birouri” cauza Pine Valley Development Ltd. ș.a. contra Irlandei, hotărârea din 09 februarie 1993). Deși Curtea Europeană are drept principiu de despăgubire „vărsarea unei sume rezonabile, în raport cu valoarea bunului” (exemplu cauza Lithgow și alții contra Regatului Unit sau cauza Hentrich contra Franței), totuși valoarea despăgubirilor nu se poate compune decât din paguba rezultând din „pierderea bunului și din privarea de folosință” (cauza Hentrich contra Franței), „pierderi efectiv suportate” (cauza S. Taunb contra României) care să fie justificate de diferite probe (cauza Cernea și alții contra României – cerința de a proba prejudiciul invocat fiind conformă cu exigențele Curții, adică „nici excesivă, nici arbitrară”).

Apoi, Curtea Europeană nu exclude indemnizarea pentru ratarea unor posibilități doar pentru constatarea unei „imposibilități de a calcula pierderea șanselor (cauza Sporrong și Lonnroth contra Suediei, hotărârea din 18 decembrie 1984, satisfacție echitabilă, pronunțată într-o speță emblematică pentru jurisprudența Curții referitor la respectarea bunurilor – în care instanța a dat reclamanților afectați de existența unor permise de expropriere, însoțite de interdicții de construire vreme de 23 și respectiv 25 de ani, de 24 de ori mai mici decât cele solicitate de petenți). Cu toate acestea, Curtea Europeană consideră că daunele materiale nu pot acoperi sume a căror acordare ar ascunde un caracter speculativ și a căror determinare este în funcție de mai multe variabile (cauza Radu contra României, speță în care curtea a mai arătat că valoarea se stabilește în funcție de bunuri similare, raportată la piața imobiliară).

Reținând că satisfacția echitabilă vizează daunele materiale referitoare la bunurile mobile sau imobile și privarea de folosință (ex.: cauza Akdivar și alții contra Turciei sau cauza Willis contra Regatului Unit), Curtea Europeană a respins solicitarea unei petente (cauza Burghelea contra României) de acordare nu a contravalorii terenului forestier de care fusese privată, ci a unui teren având o utilizare „hidroenergetică”, obligând statul la despăgubiri de 5 ori mai mici decât cele solicitate de reclamantă. Aceasta și pentru că despăgubirea fixată nu trebuie să reflecte ideea unei ștergeri totale a consecințelor ingerinței în dreptul de proprietate în lipsa unei ilegalități (ilegalitate care însă nu s-a invocat de reclamanta SC B.B.

SRL și nu se poate reține în cauză), după cum s-a stabilit în cauza Fostul Rege al Greciei contra Greciei, astfel că, Curtea Europeană nu înțelege să dea curs pretențiilor reclamanților care se bazează pe o valoare actualizată a terenului (exemplu: prin raportare la terenuri similare pe care s-a construit ulterior, construcții în raport de care s-au calculat rente și alte prejudicii – cauza Scordino contra Italiei, hotărârea din 15 octombrie 2004, în care s-au acordat despăgubiri de peste 30 de ori mai mici decât cele solicitate de reclamanți).

S-a mai observat (în continuarea raționamentului conform căruia pentru prejudiciile viitoare este necesară dovedirea, la momentul privării de libertate, a unor împrejurări faptice, conforme cu legea, care să conducă la certitudinea acestei pagube, problema fiind doar evaluarea) că, în cauza anterior expusă, Curtea a avut în vedere că terenul nu a fost inclus într-un plan de urbanism zonal, ci doar afectat de o interdicție de construire; reiese deci că trebuie despăgubită doar lipsa de folosință, dar nu paguba calculată în funcție valoarea reieșind includerea bunului într-un plan de dezvoltare zonală în vederea construirii de locuințe, în baza căruia s-a întocmit și un plan de dezvoltare zonală (per a contrario, cauza Scordino contra Italiei, hotărârea din 29 iulie 2004). De aceea, soluția de primă instanță este, în egală, măsură criticabilă și pentru stabilirea adițională a celei de-a doua componente a despăgubirii - prejudiciul cauzat proprietarului, definit conform aceleiași opinii majoritare ca echivalent cu „diferența dintre valoarea totală de circulație a terenului aferent întregului imobil și valoarea de circulație a imobilului expropriat, la care s-ar adăuga și valoarea de circulație a terenului rămas neexpropriat”.

În realitate, astfel cum s-a stabilit și în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement contra Franței), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.

Or, în speță, prejudiciul produs intimatei reclamante a fost calculat ca o ecuație valorică între parcela expropriată și cea rămasă la dispoziția titularului dreptului, fără nicio legătură cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs și în viitor și care ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul imposibilității continuării, în condiții de rentabilitate, a activității pe suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de pierdere a unor foloase economice. Din acest punct de vedere, astfel cum a statuat constant și Curtea Europeană, pretențiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza Buzescu contra României, cauza Isar contra României).

De aceea, reținând că prejudiciul material se compune din pierderile efectiv suferite ca urmare directă a aceluiași drept de proprietate (cauza Viașu contra României) și constatând că pentru restul terenului neexpropriat, reclamanta a rămas proprietar deplin fără a pierde nicio posibilitate de folosință sau posesiune (per a contrario cauza Loizidou contra Turciei, hotărârea din 18 decembrie 1996 privind satisfacția echitabilă), instanța de apel a apreciat că exproprierea pentru construcția șoselei de centură nu produce niciun prejudiciu suplimentar proprietarului pentru terenul rămas, care poate fi utilizat, în continuare, drept teren agricol de cultură.

Față de cele expuse, anume inexistența unor probe care să susțină cele reținute de experți - eventuale planuri urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza cărora reclamanta ar fi putut să edifice lucrări pe teren, proiecte de afaceri ale reclamantei cu privire la anumite investiții concrete și efective pe acel teren, proiecte de finanțare a reclamantei aprobate, pentru dezvoltarea unor lucrări pe teren etc., instanța de apel a constatat că în cuantumul despăgubirilor nu pot fi cuprinse prejudiciile reținute de prima instanță. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL, invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și solicitând modificarea deciziei recurate, în sensul respingerii apelului declarat de pârât și menținerii sentinței pronunțate de Tribunalul Constanța, ca fiind legală.

În dezvoltarea criticilor formulate, reclamanta a arătat că textul de lege greșit aplicat este art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Deși prin decizia recurată, Curtea de apel construiește premisele unei corecte determinări a valorii reale a imobilului expropriat, implicit prin raportare la textul art. 26 din Legea nr. 33/1994, argumentația ulterioară a soluției nu reprezintă decât o reluare a obiecțiunilor și susținerilor afirmate pe tot parcursul cercetării judecătorești de expertul propus de expropriator. Opinia expusă în conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare părții adverse (Statul Român) și nu face decât să pună în valoare cu o forță probantă superioară punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate opinia majoritară a celorlalți doi experți, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare moderne, concordante cu standardele internaționale de evaluare.

Recurenta-reclamantă a arătat că sunt criticate și combătute de instanța de apel fără a aduce alte argumente tehnice, cele trei metode de evaluare cuprinse in raportul de expertiză. Referitor la metoda comparației directe, instanța de apel nu își argumentează afirmația că oferta de vânzare exemplificată prin anunțuri privește terenuri care au alte caracteristici decât cel expropriat, în condițiile în care distanta de 1 km este una rezonabilă, aflată în mod real la limita și în apropierea intravilanului. În opinia recurentei chiar amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un criteriu determinant în fixarea prețului în negocierea dintre vânzător și cumpărător, cumpărător oferind preț mai mare urmărind ca investiția să se dezvolte pe măsura dezvoltării urbanistice a zonei, perspectivă care nu este ignorată de niciun cumpărător cu potențial de cumpărare și cu planuri de investiții industriale și imobiliare.

Prin urmare, experții nu puteau face abstracție de zona în care este situată parcela de teren, care, conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul Local al comunei C. face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial. Nu se pot trece cu vederea nici costurile destul de mari plătite pentru achiziționarea imobilului, ceea ce pune în evidentă caracterul investițional al achiziționării terenurilor, faptul că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit un câștig pe termen lung și nu unul pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului. Scopul afirmat anterior este dovedit și prin aceea că societatea reclamantă a achiziționat mai multe imobile în zone vecine și alipite, cu scopul de a crea un lot cât mai compact poziționat într-o zona limitrofă Constanței, pe care ulterior să se dezvolte prin investiții imobiliare.

Referitor la cea de-a doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar recurenta-reclamantă a arătat că această metodă de evaluare este una corectă în condițiile în care exista deja aprobata prin hotărâre de Consiliu Local al comunei C., strategia de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial, ceea ce presupune construcția unor ansambluri de locuințe de tip rezidențial. Metoda capitalizării rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator nu este o metodă ce poate fi aplicată în speță, ea fiind specifică situațiilor în care venitul se obține din cedarea dreptului de folosință a terenului în schimbul unei rente sau chirii, ceea ce nu este cazul în speță, atâta timp cât nu s-a făcut dovada că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din închiriere.

Cu privire la ultima metoda folosita de experți,cea a extracției, este pe deplin justificată de aceștia și combătută în mod superficial de instanță, prin prisma acelorași considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan și că nu se află în vecinătatea unor terenuri construite. Și în acest caz, recurenta a invocat perspectiva construibilă a zonei în strategie de tip rezidențial. Este de reținut că perspectiva de dezvoltare avută în vedere de experți stă la baza unei evaluării corecte, moderne în conformitate cu standardele internaționale.

De altfel, se observă și din conținutul raportului de expertiză că acesta a fost întocmit „în concordanță cu legile și reglementările naționale și internaționale, practica internațională, adoptându-se numai bazele de evaluare recunoscute (Conform SEV 4.01)” și că are la bază „principiile de evaluare care sunt definite în cadrul bazelor de evaluare uniforme enunțate în SEV.4.02 și definite larg în SEV 4.03, SEV 9.01 și SEV 9.02.” Experții au avut la bază, pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite proprietarului lipsit de proprietatea sa, conceptul de „Cea mai bună utilizare”, definit conform standardelor internaționale, prin utilizarea cea mai pretabilă, posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă legal și posibilă financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valori asupra bunului imobil.

Pe cale de concluzie, apreciază recurenta-reclamantă că expertiza întocmită în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în mod corect și în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1996, prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, prețul fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică și industrială a zonei, contrar opiniei instanței de apel. Totodată, recurenta a susținut că este lipsită de temei legal și justificarea soluției de respingere a prejudiciului suferit de reclamanta SC B.B. SRL.

Adoptând o astfel de soluție, instanța a intrat în contradicție cu afirmațiile făcute anterior în hotărâre, anume că „definirea celei de-a doua componentă legată de prejudiciul cauzat ține de consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucura”. Privarea expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a noțiunii de prejudiciu ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor. În acest sens, aprecierea experților cu privire la existența prejudiciului este una corectă, fiind evident faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de expropriere, avea o valoare de circulație pe piața liberă echivalentă cu circa 30 euro/m.p.

(în funcție de poziție și metoda de evaluare folosită), iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat terenurile proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeași valoare, întrucât perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.

Astfel, după avizarea de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a documentației cadastral-juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 189/2004, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 184/2008, a fost interzisă emiterea oricărui aviz, acord, permis sau autorizație cu privire la imobilele supuse exproprierii, astfel încât, în concret, prin avizarea acestei documentații cu privire la suprafețe de teren aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparținând reclamantei și a împiedicat prin aceasta posibilitățile reclamantei de a iniția procedurile necesare având ca scop schimbarea regimului juridic și urbanistic al terenului în realizarea strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către Consiliul Local al Primăriei C. Se constată că prin începerea procedurii de expropriere și prin exproprierea propriu-zisă parțială, expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei constând în împiedicarea acesteia de a-și realiza interesele legitime vizând valorificarea terenurilor achiziționate în scopul avut în vedere la momentul achiziționării, corelat cu perspectiva posibilității anterioare exproprierii de dezvoltare în acea zona a unui ansamblu rezidențial.

Această faptă a expropriatorului a făcut ca și valoarea suprafeței de teren rămasă în proprietate să scadă într-o proporție foarte mare, scădere datorată în mod evident procedurii de expropriere care a împiedicat valorificarea terenurilor ramase potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziționării. Recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente: În primul rând este de reținut că, în motivarea recursului reclamanta a formulat susțineri privind greșita apreciere de către instanța de apel a raportului de expertiză efectuat în cauză (metodele de evaluare folosite de experți). Așadar, recurenta critică modul de stabilire, pe baza probelor administrate, a situației de fapt în prezenta pricină.

Or, asemenea critici nu se încadrează în niciunul din cazurile de modificare sau casare prevăzute expres și limitativ de art. 304 C. proc. civ. pentru exercitarea controlului judiciar în recurs. Față de actuala configurație a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei hotărâri în recurs numai pentru motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie, instanța de recurs nu mai are competența de a cenzura situația de fapt stabilită prin hotărârea atacată și de a reevalua în acest scop probele, așa cum urmărește în realitate recurenta, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii prin raportare la situația de fapt pe care aceasta o constată. De aceea, susținerile formulate pe aspectul situației de fapt nu pot face obiect de analiză în calea de atac a recursului, ridicând o problemă legată de temeinicia, iar nu de legalitatea hotărârii atacate.

Ca urmare, vor fi analizate criticile recurentei-reclamante privind greșita interpretare și aplicare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor. Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Conform dispozițiilor legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii, experții se vor raporta la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză. Pe cale de consecință, nu pot fi validate de către instanță concluziile unui raport de expertiză în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experții folosesc la stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege, fundamentându-și concluziile și raportându-se la date și elemente ce sunt în dezacord cu cerințele impuse de textul de lege menționat.

Or, în speță, din constatările raportului de expertiză, experții cu opinie majoritară, pentru determinarea valorii de piață a imobilului în litigiu, au recurs la metoda comparației directe, metoda fluxului de numerar și metoda extracției pornind de la premisa speculativă, ipotetică, respectiv aceea a posibilității includerii zonei în care se află imobilul expropiat în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localității C. Astfel, în opinia majoritară, experții s-au raportat la terenuri aflate la limita intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane, cu toate că imobilul în discuție face parte din categoria terenurilor extravilane, fiind situat la câțiva kilometri de localitatea C., fără utilități în apropiere și fiind deservit de căi de acces rurale.

Cum expertul B.C. a calculat valoarea de piață a terenului în litigiu în raport de imobilele echivalente ca amplasament și destinație, al cărui regim juridic a rămas același (fiind situat în mijlocul câmpului), în mod corect curtea de apel s-a raportat la această evaluare pentru stabilirea despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a criteriilor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994. Referitor la criticile recurentei-reclamante privind neacordarea de către instanța de apel a prejudiciul cauzat prin exproprierea parțială a terenului, pentru partea de imobil rămasă neexpropriată, textul art. 26 din lege prevede a fi luate în considerare și dovezile prezentate de proprietari. Însă, sub acest aspect, nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de prejudiciu.

Reclamanta a susținut în mod constant că partea din terenuri rămasă neexpropiată nu mai poate fi utilizată conform destinației pe care dorea să o dea imobilelor la momentul cumpărării, respectiv pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare. Cu toate acestea, reclamanta nu a depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către instanțe și experți, înscrisuri din care să rezulte schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan și nici eventuale planuri urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza cărora reclamanta ar fi putut să edifice lucrări pe teren, proiecte de afaceri ale reclamantei cu privire la anumite investiții concrete și efective pe acel teren, proiecte de finanțare aprobate reclamantei pentru dezvoltarea unor lucrări pe teren din care să rezulte că terenul în litigiu va fi inclus în intravilanul localităților limitrofe și va fi utilizat pentru proiecte de dezvoltare în zona respectivă.

Nu sunt fondate nici criticile recurentei ce evocă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a imobilelor, după avizarea de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a documentației cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului lucrării de interes public. Cu privire la această limitare a exercițiului dreptului de proprietate, titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra susținând că prin vânzarea, obținerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-și maximizeze beneficiul pentru bunurile indisponibilizate. Prin urmare, și din această perspectivă, dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost corect aplicate de către instanța de apel.

Față de toate considerentele reținute, Înalta Curte constată că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate și că, astfel, nu sunt îndeplinite condițiile cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul reclamantei fiind nefondat și urmând a fi respins ca atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva deciziei nr. 387/C din data de 28 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, minori și de familie, litigii de muncă și asigurări sociale. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 25 septembrie 2012.