ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5703/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5703/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Deliberând, în

condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de față constată

următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului Constanța la 20 august 2009 sub nr. 8145/118/2009, reclamanta SC

B.B. SRL a chemat în judecată pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul

Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R. SA, pentru ca, prin hotărârea ce se va

pronunța, să se dispună exproprierea totală a suprafeței de 43.000 m.p. situat

în comuna C., obligarea pârâtului la plata sumei de 1.290.000 euro, cu titlu de

despăgubire pentru bunul expropriat sau, în subsidiar, obligarea pârâtului la

plata unei despăgubiri în suma de 403.620 euro pentru suprafața de 20.181 m.p.,

reprezentând un preț unitar al bunului expropriat, de 30 euro/m.p., plătibil în

RON la data efectuării plății.

În motivarea cererii de

chemare în judecată, reclamanta a arătat că este titulara dreptului de proprietate

asupra suprafeței de teren anterior menționate dobândita prin contractul de vânzare-cumpărare

autentificat în 01 martie 2007 la BNP B.D., pe care pârâtul l-a propus spre expropriere,

stabilind despăgubiri în cuantum de 201.810 euro, echivalentul a 10 euro/m.p.

A susținut reclamanta

că, potrivit art. 5 din Legea nr. 198/2004, a formulat o cerere de plată a despăgubirilor

și că, prin acțiune, contestă atât cuantumul despăgubirii stabilită de expropriator

– determinată pentru un preț de 10 euro/m.p., plătibili în RON conform dispozițiilor

legale – cât și faptul că exproprierea a avut un caracter parțial, iar nu total.

Prin sentința civilă

nr. 1994 din 30 noiembrie 2010, Tribunalul Constanța a respins acțiunea formulată

în principal, având că obiect exproprierea totală și a admis acțiunea formulată

în subsidiar, obligând pârâtul să plătească reclamantei, cu titlu de despăgubire

pentru expropriere, echivalentul în lei, la cursul B.N.R. din ziua plății, a sumei

de 1.142.130 euro pentru imobilul teren în suprafață de 20.181 m.p., situat în extravilanul

comunei C. jud. Constanța; a mai fost obligat pârâtul, în favoarea reclamantei la

plata sumei de 3.900 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, fiind respinsă cererea

formulată de expert M.V., având că obiect majorarea onorariului stabilit inițial.

Pentru a pronunța această

soluție, prima instanță a reținut, în esență, că cererea de expropriere totală este

nefondată; din modul de amplasare a parcelelor, precum și din vecinătățile acestora,

așa cum sunt expuse în schițele anexă la expertiză, nu se verifică susținerile reclamantei

în sensul că suprafețele de teren rămase neexpropriate nu mai pot fi folosite conform

destinației inițiale (agricolă) și că acestea au fost îmbucătățite peste măsură.

Planurile anterior redate

atestă că parcelele în discuție sunt situate lângă alte proprietăți aparținând reclamantei,

astfel că nu există un impediment de acces către zonele rămase în proprietatea reclamantei,

iar pe de altă parte suprafața de teren rămasă neexpropriată din fiecare parcelă

este suficient de mare „cât să asigure folosința normală a terenului, conform destinației

sale (agricolă)”.

Referitor la valoarea

despăgubirilor la care este îndreptățită reclamanta, prima instanță a statuat că

aceasta constă în valoarea de circulație a parcelei expropriate, în suprafață totală

de 20.181 m.p., respectiv 2.247.130 RON, la care se adaugă și daunele aduse proprietarului

în valoare de 2.498.200 RON.

S-a reținut că nivelul

prejudiciului cauzat este reprezentat prin diferența dintre valoarea totală de circulație

a terenului aferent întregului imobil și valoarea de circulație a imobilului expropriat

la care se adaugă și valoarea de circulație a terenului rămas neexpropriat.

În ceea ce privește valoarea

de circulație a terenului expropriat, instanța de fond și-a însușit opinia majoritară

a celor doi experți, în sensul că valoarea de piață a parcelei este de 26,80 euro/m.p.,

iar nu de 10 euro/m.p., astfel cum a propus expertul desemnat de expropriator. La

stabilirea acestui preț pe metru pătrat au fost avute în vedere poziționarea terenului

în apropierea intravilanului municipiului Constanța și comunei C., posibilitatea

de utilizare a terenului pentru realizarea unor construcții rezidențiale, conform

strategiei de dezvoltare zonală a teritoriului administrativ al comunei C. și crearea

zonei metropolitane în perspectiva anului 2027.

Împotriva acestei sentințe,

a declarat apel pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și

Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R. SA, care a criticat-o pentru nelegalitate și

netemeinicie, sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate expropriatului.

Prin decizia civilă

nr. 387/C din 28 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanța, decția civilă, minori

și familie, litigii de muncă și asigurări sociale, a admis apelul declarat de pârât;

a schimbat sentința civilă atacată, în sensul că a respins acțiunea, ca nefondată.

Pentru a decide astfel,

Curtea de apel a reținut că, printre documentele analizate de experții desemnați

de reclamantă și instanță, s-a numărat și „Strategia de dezvoltare zonală a teritoriului

administrativ al comunei C.”, Zona de amplasament imobiliar III A.

Apoi, experții au considerat

că parcela expropriată se află poziționată „în apropierea intravilanului municipiului

Constanța”, intrând sub incidența zonei metropolitane; experții au mai avut în vedere

că, pentru terenul în cauză, a fost analizată la nivel de consiliu local, un studiu

de dezvoltare imobiliară privind extinderea localității.

În aceste condiții, cei

doi experți au reținut ca (fiind cert) că localitatea C. va deveni o localitate

modernă, cu foarte multe servicii, spre o dezvoltare urbană ce se va autogestiona

prin fondurile de care va dispune și, în special, se va baza pe fonduri europene

fiind o zonă comunitară urbană.

Important de subliniat

este faptul că, prin contractul autentificat în 01 martie 2007, reclamanta a cumpărat

teren extravilan arabil, categorii de folosință și situare ce nu s-au schimbat până

la momentul exproprierii (aprilie 2009), dar nici la soluționarea pricinii în primă

instanță sau apel.

Apoi, experții au reținut

că imobilul se găsește la aproximativ 1 km de ieșirea din municipiul Constanța și,

implicit, de utilități.

Instanța de apel a arătat

că afirmația este greșită din triplă perspectivă: imobilul se găsește în teritoriul

localității C. și nu Constanța; ieșirea din municipiul Constanța nu înseamnă același

lucru cu însăși limita orașului; delimitarea geografică a orașului nu înseamnă –

sub nicio formă – că „utilitățile” s-ar opri chiar acolo unde se termină și municipiul.

În acest context, s-a

impus a fi observat că, deși folosesc noțiunea de „cea mai bună utilizare” (cu definiția

„cea mai probabilă utilizare a proprietății, care este fizic, posibilă, justificată

adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai ridicată valoare

a proprietății evaluate), experții care au întocmit opinia majoritară a raportului

nu au respectat niciuna dintre condițiile care ar fi permis determinarea celei mai

bune valori a terenului expropriat.

Prima condiție impusă

de Standardul Internațional de Practică și Evaluare nr. 1 GN 1 (dar și de Standardul

Internațional de Evaluare S.I.E. 1) este cerința celei mai probabile utilizări;

sintagma are înțelesul dat de conținutul noțional adjectivului care determină „utilizarea”:

întrebuințarea, folosirea care s-ar putea produce, care s-ar putea întâmpla cu adevărat.

Deoarece „probabilitatea”

este un concept destul de general, standardele au fixat 4 elemente cumulate care

ar putea naște plauzibilitatea și care au fost supuse analizei de către instanța

de apel.

Potrivit art. 26

alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 - aplicabil potrivit art. 9 alin. (3) din

Legea nr. 198/2004, despăgubirea cuvenită persoanei expropriate este formată din

valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului și/sau unor terți,

prin măsura exproprierii.

În ceea ce privește prima

componentă a despăgubirii - „valoarea reală” - a bunului expropriat, aceasta este

determinată de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială

la data întocmirii raportului de evaluare.

Valoarea de piață a imobilului

expropriat, se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului

prin raportare la amplasamentul acestuia (teren situat la o distanță de 3 km de

intravilanul municipiului Constanța și de cel al comunei C.), destinația terenului

la momentul evaluării, respectiv la momentul anului 2009 (teren agricol extravilan),

iar nu în perspectiva anului 2027, dată la care se prezumă că terenul va fi inclus

în etapa a III-a de realizare a Zonei metropolitane rezidențiale Constanța și, nu

în ultimul rând, în raport de criteriul cerere-ofertă, la momentul expertizării.

În speță, s-a reținut

că prima instanță și-a însușit opinia exprimată de experții B.E. și M.V., în detrimentul

opiniei expertului B.C., fără a observa însă că un rol decisiv în evaluarea realizată

de primii doi experți l-a avut o situație ipotetică, ce privea includerea terenului

expropriat în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în strategia de dezvoltare

pentru perioada 2007-2027 a comunei C., strategie - realizabilă în contextul unor

investiții cu fonduri ale Uniunii Europene - pur conjucturală și lipsită în prezent

de orice certitudine și fundament.

S-a subliniat că „Strategia

de dezvoltare locală a comunei C. pentru perioada 2007-2007” se bazează pe o lucrare

elaborată de SC C.M.I. SRL la cererea Consiliului Local C. „pentru a putea pune

în aplicare oportunitățile imense pe care le are comuna C. azi”, astfel că „urmărirea

implementării strategiei va face din comuna C. cel mai râvnit loc de pe litoralul

românesc și din sud-estul țării”.

Încă din faza acestui

proiect elaborat în iunie 2007, s-au luat în considerare modificările produse prin

construirea Autostrăzii Constanța-București și a realizării Șoselei de centră a

Constanței; respectarea realității faptice însă se oprește aici în ceea ce privește

„Strategia de dezvoltare”, autorii raportului părăsind existența materială, prin

plăsmuirea unor obiective irealizabile, aventurându-se în domeniul ficțiunii tehnice.

Pentru utilizarea acestui

argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul

parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor „ansambluri de locuințe de tip rezidențial”,

opinia majoritară s-a raportat prin cele trei metode de evaluare la terenuri aflate

în proximitatea intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la

utilități și căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră

în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile

apropiate - Constanța și C. și deservit de căi de exploatare rurală.

Astfel, la determinarea

valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B. și M. au cules date

privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul localității C. care însă

au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin amplasament („extravilan aflat

la limita intravilanului”), apropiere de căi de acces (ex.: deschidere la drumul

județean) și utilități și având ca folosință „viitoare zonă de dezvoltare imobiliară

de tip rezidențial”.

Experții cu opinie majoritară

au determinat ulterior, valoarea de piață prin metoda „fluxului de numerar” pornind

de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai

bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil

în loturi de câte 500 m.p. și cu străzi și trotuare proiectate.

Comparativ, expertul B.C.

a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament

și destinație, stabilind o valoarea care s-ar putea obține de 10 euro/m.p.

A doua evaluare făcută

de expertul B.C. a utilizat metoda „capitalizării rentei funciare”, care conduce

la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce poate fi obținută ca rentă pentru

dreptul de a utiliza terenul agricol și în urma căreia, pe baza datelor culese,

a stabilit aceeași valoare de 10 euro/m.p.

Ultima metodă uzitată

de experții B. și M. a vizat „extracția”, definită de către cei doi experți ca fiind

reprezentată de echilibrul contribuției între valoarea terenului și valoarea proprietăților

imobiliare formate din terenuri și construcții, aflate într-o zonă apropiată.

În opinia majoritară s-a

mai motivat determinarea valorii de piață la 26,80 euro/m.p. și prin costurile mari

plătite la momentul achiziției imobilului, explicate de experți prin prisma interesului

cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat și alte firme;

această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului și pe prezumatul

scop al tranzacției, nu ține însă seama de faptul că la momentul încheierii contractului

de vânzare pentru acest teren, prețul de cumpărare a fost de 6 euro/m.p., astfel

cum reiese din actul autentificat în 01 martie 2007, suma de 258.000 euro fiind

achitată pentru o suprafață de 43.000 m.p.

S-a observat că, pentru

cei doi experți, „costurile destul de mari plătite pentru achiziționarea imobilului”

a fost singurul argument palpabil care i-a convins pe specialiști de „evidența”

faptului că „de la data achiziționării, cumpărarea terenului a fost privită ca o

investiție pe termen lung, fără a avea scopul de a scoate un câștig imediat printr-o

vânzare rapidă”.

Această afirmație excede

în mod clar obiectivelor cu a căror soluționare specialiștii fuseseră sesizați,

căci ceea ce interesa era valoarea de piață la data evaluării, fiind fără relevanță

la ce sumă reclamanta a cumpărat de la o persoană care devenise proprietar cu foarte

puțin timp în urmă (deci care, conform raționamentului expus, urmărea un „câștig

imediat”, dar, în mod total surprinzător și atipic pentru o vânzare, nu a primit

niciun ban la momentul transferului proprietății).

Apoi, este lipsită de

orice fundament statuarea că se intenționa „dezvoltarea prin investiții imobiliare”

(pentru care reclamanta nu a putut prezenta niciun fel de plan, proiect - poate

„Strategia” a fost considerată suficientă, deși nu era un document care să-i aparțină)

doar pentru că prin achiziții din anii 2007-2008 - în condițiile în care, și pentru

un SRL care a elaborat o „Strategie”, din iunie 2007 se cunoștea traseul șoselei

de centură - s-a realizat „un lot cât mai compact într-o zonă limitrofă a Constanței”,

pe care ulterior au intervenit – ca o fatalitate implacabilă – exproprieri astfel

încât reclamanta s-a văzut nevoită să introducă un număr de 24 de procese pentru

a primi despăgubiri juste.

În acest context s-a observat

că expertul B.C., în fundamentarea concluziei sale, a reținut imobilul cu elementele

componente cu terenul expropriat care, în lumina, S.I.E. au putut conduce la o valoare

apropiată de cea a pieței imobiliare în care se găsește și terenul reclamantei.

Astfel, Curtea de apel

a considerat că trebuie excluse ofertele imobiliare în care terenurile sunt caracterizate

ca având „deschidere la șosea”, „stradal” sau „direct la șoseaua C.”; aceasta deoarece

terenul expropriat se afla, conform ridicărilor cadastrale la aproximativ 3 km de

localitatea Constanța și de localitatea C.

De asemenea, s-a reținut

că nu pot fi calificate proprietăți comparabile terenurile care sunt descrise ca

fiind situate la „x metri de case și utilități”, „cu utilități în apropiere” sau

cu „distanță până la utilități x metri”; aceasta deoarece bunul a fost cumpărat

de reclamantă ca teren agricol, are categoria de folosință ca teren agricol și,

fiind situat la foarte mare depărtare de localitatea C. și Constanța, adică 1-3

km (prin raportare la ofertele culese de cei doi experți care le rețin distanțe

între 50-400 m. sau „utilități la marginea terenului”): fiind un teren deservit

doar de un drum de exploatare agricol, ceea ce înseamnă drum de pământ, terenul

expropriat nu are nicio utilitate (apă, curent electric, canalizare, gaze, etc.

– firesc de altfel fiind un teren agricol).

De aceea, instanța de

apel a considerat drept eronată stabilirea valorii imobilului expropriat având în

vedere doar caracterizarea „extravilan C.” fără a se arăta expres că este situat

la 1-3 km de localitatea Constanța și C. și că accesul la teren se face exclusiv

prin drumul de exploatare agricolă (care ar îndepărta imediat orice „investitori”

ce ar intenționa deschiderea unui complex comercial sau altei societăți comerciale

ori edificarea unor complexuri de locuințe) și încadrarea în „viitoarea zonă de

dezvoltare imobiliară de tip rezidențial”.

Pentru aceste argumente,

curtea de apel a apreciat profund subiectiv raportul întocmit de experții B.E. și

M.V., căci numai în acest context al lipsei de obiectivitate (când Zona III = Zona

I și „drum de exploatare agricol” = stradă/șosea asfaltată) se poate explica afirmația

celor doi specialiști conform căreia „proprietarul, deși deținea un act perfect

valabil (…) nu poate face demersurile legale să-l folosească în vederea efectuării

unei construcții viitoare, nu poate să-l parceleze în vederea obținerii unui câștig

financiar pe scurtă durată și nici nu poate să-l vândă (…) la un preț corespunzător

caracteristicilor acestuia, precum și al zonei de amplasament” (evident, cele stabilite

de experți).

Toate aceste considerente,

dublate de împrejurarea că, din înscrisurile depuse de reclamantă, nu rezultă schimbarea

regimului juridic al terenului în intravilan, ci doar o strategie de dezvoltare

a localității pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan și

crearea unei zone urbane, conduc la concluzia că instanța de fond și-a fundamentat

soluția îmbrățișând opinia majoritară, fără a analiza care dintre cele două soluții

este corectă din punctul de vedere al situației juridice și al momentului concret

la care se stabilește valoarea reală a imobilului expropriat.

Pentru aceste motive,

Curtea de apel a reținut că valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/m.p.,

care a fost avută în vedere de către comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii,

este cea corectă, celelalte pretenții ale intimatei-reclamante fiind neîntemeiate,

cât privește evaluarea proprietății expropriate.

Totodată, instanța de

apel a apreciat că o reală valoare de piață a imobilului expropriat (și pentru aceleași

considerente și a stabilirii prejudiciului cauzat proprietarului) pe lângă criteriile

prevăzute de S.I.E. se poate determina (având în vedere că se pune problema despăgubirii

pentru privarea de proprietate) și prin prisma noțiunii de „justă despăgubire”,

astfel cum reiese din practica Curții Europene a Drepturilor Omului referitoare

la aplicarea art. 41 când se constată încălcarea art. 1 Protocolul nr. 1.

Astfel, în primul rând,

s-a observat că instanța de contencios european al drepturilor omului a stabilit

că valoarea de piață a unor proprietăți nu se stabilește în funcție de „condiții

ipotetice”, iar potențialul de dezvoltare trebuie să fie unul concret, realizabil

și susceptibil de probare (exemplu „un proiect de exploatare economică a proprietății

care începuse să se realizeze” cauza Papamichalopulos ș.a. contra Greciei, hotărârea

din 31 octombrie 1995 satisfacție echitabilă sau existența unui „certificat prealabil

de urbanism (…) pentru construirea unui antrepozit industrial și a unor birouri”

cauza Pine Valley Development Ltd. ș.a. contra Irlandei, hotărârea din 09

februarie 1993).

Deși Curtea Europeană

are drept principiu de despăgubire „vărsarea unei sume rezonabile, în raport cu

valoarea bunului” (exemplu cauza Lithgow și alții contra Regatului Unit sau cauza

Hentrich contra Franței), totuși valoarea despăgubirilor nu se poate compune decât

din paguba rezultând din „pierderea bunului și din privarea de folosință” (cauza

Hentrich contra Franței), „pierderi efectiv suportate” (cauza S. Taunb contra României)

care să fie justificate de diferite probe (cauza Cernea și alții contra României

– cerința de a proba prejudiciul invocat fiind conformă cu exigențele Curții, adică

„nici excesivă, nici arbitrară”).

Apoi, Curtea Europeană

nu exclude indemnizarea pentru ratarea unor posibilități doar pentru constatarea

unei „imposibilități de a calcula pierderea șanselor (cauza Sporrong și Lonnroth

contra Suediei, hotărârea din 18 decembrie 1984, satisfacție echitabilă, pronunțată

într-o speță emblematică pentru jurisprudența Curții referitor la respectarea bunurilor

– în care instanța a dat reclamanților afectați de existența unor permise de expropriere,

însoțite de interdicții de construire vreme de 23 și respectiv 25 de ani, de 24

de ori mai mici decât cele solicitate de petenți).

Cu toate acestea, Curtea

Europeană consideră că daunele materiale nu pot acoperi sume a căror acordare ar

ascunde un caracter speculativ și a căror determinare este în funcție de mai multe

variabile (cauza Radu contra României, speță în care curtea a mai arătat că valoarea

se stabilește în funcție de bunuri similare, raportată la piața imobiliară).

Reținând că satisfacția

echitabilă vizează daunele materiale referitoare la bunurile mobile sau imobile

și privarea de folosință (ex.: cauza Akdivar și alții contra Turciei sau cauza Willis

contra Regatului Unit), Curtea Europeană a respins solicitarea unei petente (cauza

Burghelea contra României) de acordare nu a contravalorii terenului forestier de

care fusese privată, ci a unui teren având o utilizare „hidroenergetică”, obligând

statul la despăgubiri de 5 ori mai mici decât cele solicitate de reclamantă.

Aceasta și pentru că despăgubirea

fixată nu trebuie să reflecte ideea unei ștergeri totale a consecințelor ingerinței

în dreptul de proprietate în lipsa unei ilegalități (ilegalitate care însă nu s-a

invocat de reclamanta SC B.B. SRL și nu se poate reține în cauză), după cum s-a

stabilit în cauza Fostul Rege al Greciei contra Greciei, astfel că, Curtea Europeană

nu înțelege să dea curs pretențiilor reclamanților care se bazează pe o valoare

actualizată a terenului (exemplu: prin raportare la terenuri similare pe care s-a

construit ulterior, construcții în raport de care s-au calculat rente și alte prejudicii

– cauza Scordino contra Italiei, hotărârea din 15 octombrie 2004, în care s-au acordat

despăgubiri de peste 30 de ori mai mici decât cele solicitate de reclamanți).

S-a mai observat (în continuarea

raționamentului conform căruia pentru prejudiciile viitoare este necesară dovedirea,

la momentul privării de libertate, a unor împrejurări faptice, conforme cu legea,

care să conducă la certitudinea acestei pagube, problema fiind doar evaluarea) că,

în cauza anterior expusă, Curtea a avut în vedere că terenul nu a fost inclus într-un

plan de urbanism zonal, ci doar afectat de o interdicție de construire; reiese deci

că trebuie despăgubită doar lipsa de folosință, dar nu paguba calculată în funcție

valoarea reieșind includerea bunului într-un plan de dezvoltare zonală în vederea

construirii de locuințe, în baza căruia s-a întocmit și un plan de dezvoltare zonală

(per a contrario, cauza Scordino contra Italiei, hotărârea din 29 iulie 2004).

De aceea, soluția de primă

instanță este, în egală, măsură criticabilă și pentru stabilirea adițională a celei

de-a doua componente a despăgubirii - prejudiciul cauzat proprietarului, definit

conform aceleiași opinii majoritare ca echivalent cu „diferența dintre valoarea

totală de circulație a terenului aferent întregului imobil și valoarea de circulație

a imobilului expropriat, la care s-ar adăuga și valoarea de circulație a terenului

rămas neexpropriat”.

În realitate, astfel cum

s-a stabilit și în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement

contra Franței), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru

ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele

generale ale comunității și cele private ale proprietarului deposedat - se referă

la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura,

care au caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare,

fiscale) concrete anterioare.

Or, în speță, prejudiciul

produs intimatei reclamante a fost calculat ca o ecuație valorică între parcela

expropriată și cea rămasă la dispoziția titularului dreptului, fără nicio legătură

cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs și în viitor și care ar justifica

creșterea indemnizației pe criteriul imposibilității continuării, în condiții de

rentabilitate, a activității pe suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de pierdere

a unor foloase economice.

Din acest punct de vedere,

astfel cum a statuat constant și Curtea Europeană, pretențiile de această natură,

privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert în măsura

în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza Buzescu contra României,

cauza Isar contra României).

De aceea, reținând că

prejudiciul material se compune din pierderile efectiv suferite ca urmare directă

a aceluiași drept de proprietate (cauza Viașu contra României) și constatând că

pentru restul terenului neexpropriat, reclamanta a rămas proprietar deplin fără

a pierde nicio posibilitate de folosință sau posesiune (per a contrario cauza Loizidou

contra Turciei, hotărârea din 18 decembrie 1996 privind satisfacția echitabilă),

instanța de apel a apreciat că exproprierea pentru construcția șoselei de centură

nu produce niciun prejudiciu suplimentar proprietarului pentru terenul rămas, care

poate fi utilizat, în continuare, drept teren agricol de cultură.

Față de cele expuse, anume

inexistența unor probe care să susțină cele reținute de experți - eventuale planuri

urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza cărora reclamanta ar fi putut

să edifice lucrări pe teren, proiecte de afaceri ale reclamantei cu privire la anumite

investiții concrete și efective pe acel teren, proiecte de finanțare a reclamantei

aprobate, pentru dezvoltarea unor lucrări pe teren etc., instanța de apel a constatat

că în cuantumul despăgubirilor nu pot fi cuprinse prejudiciile reținute de prima

instanță.

Împotriva acestei decizii

a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL, invocând în drept dispozițiile art. 304

pct. 9 C. proc. civ. și solicitând modificarea deciziei recurate, în sensul respingerii

apelului declarat de pârât și menținerii sentinței pronunțate de Tribunalul Constanța,

ca fiind legală.

În dezvoltarea criticilor

formulate, reclamanta a arătat că textul de lege greșit aplicat este art. 26 din

Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Deși prin decizia recurată,

Curtea de apel construiește premisele unei corecte determinări a valorii reale a

imobilului expropriat, implicit prin raportare la textul art. 26 din Legea nr. 33/1994,

argumentația ulterioară a soluției nu reprezintă decât o reluare a obiecțiunilor

și susținerilor afirmate pe tot parcursul cercetării judecătorești de expertul propus

de expropriator.

Opinia expusă în conținutul

hotărârii este una vădit părtinitoare părții adverse (Statul Român) și nu face decât

să pună în valoare cu o forță probantă superioară punctul de vedere exprimat de

expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate opinia majoritară a celorlalți

doi experți, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare moderne, concordante

cu standardele internaționale de evaluare.

Recurenta-reclamantă a

arătat că sunt criticate și combătute de instanța de apel fără a aduce alte argumente

tehnice, cele trei metode de evaluare cuprinse in raportul de expertiză.

Referitor la metoda comparației

directe, instanța de apel nu își argumentează afirmația că oferta de vânzare exemplificată

prin anunțuri privește terenuri care au alte caracteristici decât cel expropriat,

în condițiile în care distanta de 1 km este una rezonabilă, aflată în mod real la

limita și în apropierea intravilanului.

În opinia recurentei chiar

amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un criteriu determinant în fixarea

prețului în negocierea dintre vânzător și cumpărător, cumpărător oferind preț mai

mare urmărind ca investiția să se dezvolte pe măsura dezvoltării urbanistice a zonei,

perspectivă care nu este ignorată de niciun cumpărător cu potențial de cumpărare

și cu planuri de investiții industriale și imobiliare.

Prin urmare, experții

nu puteau face abstracție de zona în care este situată parcela de teren, care, conform

Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul Local al comunei C. face parte

din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară

de tip rezidențial.

Nu se pot trece cu vederea

nici costurile destul de mari plătite pentru achiziționarea imobilului, ceea ce

pune în evidentă caracterul investițional al achiziționării terenurilor, faptul

că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit un câștig pe termen lung și nu unul

pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului.

Scopul afirmat anterior

este dovedit și prin aceea că societatea reclamantă a achiziționat mai multe imobile

în zone vecine și alipite, cu scopul de a crea un lot cât mai compact poziționat

într-o zona limitrofă Constanței, pe care ulterior să se dezvolte prin investiții

imobiliare.

Referitor la cea de-a

doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar recurenta-reclamantă

a arătat că această metodă de evaluare este una corectă în condițiile în care exista

deja aprobata prin hotărâre de Consiliu Local al comunei C., strategia de dezvoltare

zonală în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament imobiliar III

A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial, ceea ce presupune

construcția unor ansambluri de locuințe de tip rezidențial.

Metoda capitalizării rentei

funciare folosită de expertul desemnat de expropriator nu este o metodă ce poate

fi aplicată în speță, ea fiind specifică situațiilor în care venitul se obține din

cedarea dreptului de folosință a terenului în schimbul unei rente sau chirii, ceea

ce nu este cazul în speță, atâta timp cât nu s-a făcut dovada că aceste terenuri

ar fi adus un profit expropriatului din închiriere.

Cu privire la ultima metoda

folosita de experți,cea a extracției, este pe deplin justificată de aceștia și combătută

în mod superficial de instanță, prin prisma acelorași considerente, respectiv că

terenul este situat în extravilan și că nu se află în vecinătatea unor terenuri

construite.

Și în acest caz, recurenta

a invocat perspectiva construibilă a zonei în strategie de tip rezidențial.

Este de reținut că perspectiva

de dezvoltare avută în vedere de experți stă la baza unei evaluării corecte, moderne

în conformitate cu standardele internaționale.

De altfel, se observă

și din conținutul raportului de expertiză că acesta a fost întocmit „în concordanță

cu legile și reglementările naționale și internaționale, practica internațională,

adoptându-se numai bazele de evaluare recunoscute (Conform SEV 4.01)” și că are

la bază „principiile de evaluare care sunt definite în cadrul bazelor de evaluare

uniforme enunțate în SEV.4.02 și definite larg în SEV 4.03, SEV 9.01 și SEV 9.02.”

Experții au avut la bază,

pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite proprietarului lipsit de proprietatea

sa, conceptul de „Cea mai bună utilizare”, definit conform standardelor internaționale,

prin utilizarea cea mai pretabilă, posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă

legal și posibilă financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valori

asupra bunului imobil.

Pe cale de concluzie,

apreciază recurenta-reclamantă că expertiza întocmită în faza procesuală a cercetării

fondului a stabilit în mod corect și în conformitate cu prevederile art. 26 din

Legea nr. 33/1996, prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel

în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză,

prețul fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică

și industrială a zonei, contrar opiniei instanței de apel.

Totodată, recurenta a

susținut că este lipsită de temei legal și justificarea soluției de respingere a

prejudiciului suferit de reclamanta SC B.B. SRL.

Adoptând o astfel de soluție,

instanța a intrat în contradicție cu afirmațiile făcute anterior în hotărâre, anume

că „definirea celei de-a doua componentă legată de prejudiciul cauzat ține de consecințele

generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare

de care titularul dreptului nu se mai poate bucura”.

Privarea expropriatului

de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a noțiunii de prejudiciu

ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor.

În acest sens, aprecierea

experților cu privire la existența prejudiciului este una corectă, fiind evident

faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de expropriere, avea o valoare

de circulație pe piața liberă echivalentă cu circa 30 euro/m.p. (în funcție de poziție

și metoda de evaluare folosită), iar prin trasarea lucrării de interes public ce

a intersectat terenurile proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeași valoare,

întrucât perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.

Astfel, după avizarea

de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a documentației

cadastral-juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 189/2004,

astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 184/2008, a fost interzisă emiterea

oricărui aviz, acord, permis sau autorizație cu privire la imobilele supuse exproprierii,

astfel încât, în concret, prin avizarea acestei documentații cu privire la suprafețe

de teren aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a

indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparținând reclamantei și

a împiedicat prin aceasta posibilitățile reclamantei de a iniția procedurile necesare

având ca scop schimbarea regimului juridic și urbanistic al terenului în realizarea

strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către Consiliul Local al Primăriei

C.

Se constată că prin începerea

procedurii de expropriere și prin exproprierea propriu-zisă parțială, expropriatorul

a produs un prejudiciu reclamantei constând în împiedicarea acesteia de a-și realiza

interesele legitime vizând valorificarea terenurilor achiziționate în scopul avut

în vedere la momentul achiziționării, corelat cu perspectiva posibilității anterioare

exproprierii de dezvoltare în acea zona a unui ansamblu rezidențial.

Această faptă a expropriatorului

a făcut ca și valoarea suprafeței de teren rămasă în proprietate să scadă într-o

proporție foarte mare, scădere datorată în mod evident procedurii de expropriere

care a împiedicat valorificarea terenurilor ramase potrivit scopului legitim avut

în vedere la momentul achiziționării.

Recursul este nefondat,

urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

În primul rând este de

reținut că, în motivarea recursului reclamanta a formulat susțineri privind greșita

apreciere de către instanța de apel a raportului de expertiză efectuat în cauză

(metodele de evaluare folosite de experți).

Așadar, recurenta critică

modul de stabilire, pe baza probelor administrate, a situației de fapt în prezenta

pricină. Or, asemenea critici nu se încadrează în niciunul din cazurile de modificare

sau casare prevăzute expres și limitativ de art. 304 C. proc. civ. pentru exercitarea

controlului judiciar în recurs.

Față de actuala configurație

a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei hotărâri în recurs numai

pentru motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie, instanța de recurs nu mai

are competența de a cenzura situația de fapt stabilită prin hotărârea atacată și

de a reevalua în acest scop probele, așa cum urmărește în realitate recurenta, ci

doar de a verifica legalitatea hotărârii prin raportare la situația de fapt pe care

aceasta o constată.

De aceea, susținerile

formulate pe aspectul situației de fapt nu pot face obiect de analiză în calea de

atac a recursului, ridicând o problemă legată de temeinicia, iar nu de legalitatea

hotărârii atacate.

Ca urmare, vor fi analizate

criticile recurentei-reclamante privind greșita interpretare și aplicare de către

instanța de apel a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește

respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor.

Potrivit art. 26

alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, „Despăgubirea se compune din valoarea reală

a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și la daunele aduse proprietarilor

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia”.

Conform dispozițiilor

legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii, experții se vor raporta la prețul

cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială

la data întocmirii raportului de expertiză.

Pe cale de consecință,

nu pot fi validate de către instanță concluziile unui raport de expertiză în care,

contrar prevederilor legale aplicabile, experții folosesc la stabilirea despăgubirii

alte criterii decât cele prevăzute de lege, fundamentându-și concluziile și raportându-se

la date și elemente ce sunt în dezacord cu cerințele impuse de textul de lege menționat.

Or, în speță, din constatările

raportului de expertiză, experții cu opinie majoritară, pentru determinarea valorii

de piață a imobilului în litigiu, au recurs la metoda comparației directe, metoda

fluxului de numerar și metoda extracției pornind de la premisa speculativă, ipotetică,

respectiv aceea a posibilității includerii zonei în care se află imobilul expropiat

în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada

2007-2027 a localității C.

Astfel, în opinia majoritară,

experții s-au raportat la terenuri aflate la limita intravilanului localității,

cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane, cu toate

că imobilul în discuție face parte din categoria terenurilor extravilane, fiind

situat la câțiva kilometri de localitatea C., fără utilități în apropiere și fiind

deservit de căi de acces rurale.

Cum expertul B.C. a calculat

valoarea de piață a terenului în litigiu în raport de imobilele echivalente ca amplasament

și destinație, al cărui regim juridic a rămas același (fiind situat în mijlocul

câmpului), în mod corect curtea de apel s-a raportat la această evaluare pentru

stabilirea despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a criteriilor prevăzute de

art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Referitor la criticile

recurentei-reclamante privind neacordarea de către instanța de apel a prejudiciul

cauzat prin exproprierea parțială a terenului, pentru partea de imobil rămasă neexpropriată,

textul art. 26 din lege prevede a fi luate în considerare și dovezile prezentate

de proprietari.

Însă, sub acest aspect,

nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de prejudiciu.

Reclamanta a susținut

în mod constant că partea din terenuri rămasă neexpropiată nu mai poate fi utilizată

conform destinației pe care dorea să o dea imobilelor la momentul cumpărării, respectiv

pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare.

Cu toate acestea, reclamanta

nu a depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către instanțe și experți, înscrisuri

din care să rezulte schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan și nici

eventuale planuri urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza cărora reclamanta

ar fi putut să edifice lucrări pe teren, proiecte de afaceri ale reclamantei cu

privire la anumite investiții concrete și efective pe acel teren, proiecte de finanțare

aprobate reclamantei pentru dezvoltarea unor lucrări pe teren din care să rezulte

că terenul în litigiu va fi inclus în intravilanul localităților limitrofe și va

fi utilizat pentru proiecte de dezvoltare în zona respectivă.

Nu sunt fondate nici criticile

recurentei ce evocă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a imobilelor,

după avizarea de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a

documentației cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului lucrării

de interes public. Cu privire la această limitare a exercițiului dreptului de proprietate,

titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra susținând că prin vânzarea,

obținerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-și maximizeze

beneficiul pentru bunurile indisponibilizate.

Prin urmare, și din această

perspectivă, dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost corect aplicate

de către instanța de apel.

Față de toate considerentele

reținute, Înalta Curte constată că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă

a legii pe aspectele contestate și că, astfel, nu sunt îndeplinite condițiile cazului

de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul reclamantei fiind

nefondat și urmând a fi respins ca atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat,

recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva deciziei nr. 387/C din data

de 28 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, minori și de familie,

litigii de muncă și asigurări sociale.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 25 septembrie 2012.