ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6175/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6175/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată sub nr.

8149/118/2009, reclamanta SC B.B. SRL a solicitat instanței, în contradictoriu

cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R. SA,

ca prin hotărâre judecătorească să dispună exproprierea totală a suprafeței de

20.200 m.p. situată în comuna C., județul Constanța, reprezentând parcela A, cu

nr. cadastral 1 și obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri în sumă

de 606.000 euro reprezentând un preț unitar al bunului de 30 euro/m.p.,

plătibilă în RON la cursul B.N.R. din data plății efective.

În subsidiar, s-a solicitat

obligarea pârâtului la plata sumei de 107.250 euro pentru suprafața expropriată,

de 3.575 m.p., dar și la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, s-a arătat

că reclamanta este titulara dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață

de 20.200 m.p. situat în extravilanul comunei C., parcela A, conform contractului

de vânzare-cumpărare autentificat în 18 iulie 2007 la BNP B.C. și că în această

calitate a fost înștiințată că proprietatea sa se află pe amplasamentul de execuție

a lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire a municipiului Constanța” și

urmează a fi expropriată parțial, în limita suprafeței de 3.575 m.p.

A susținut reclamanta

că, potrivit art. 5 din Legea nr. 198/2004, a formulat cerere de plată a despăgubirilor

și că prin acțiune contestă atât cuantumul despăgubirii stabilită de expropriator

– determinată pentru un preț de 10 euro/m.p., plătibili în RON conform dispozițiilor

legale – cât și faptul că exproprierea a avut un caracter parțial, iar nu total.

Referitor la primul aspect,

s-a reținut că dacă terenul s-ar fi vândut pe piața liberă s-ar fi încasat un preț

de 30 euro/m.p., caracteristic celor de același fel din zona respectivă, iar necesitatea

exproprierii totale s-a justificat prin aceea că măsura exproprierii parțiale creează

fonduri dominante și fonduri aservite, impunând stabilirea unor servituți de trecere

care vor îngreuna pe viitor accesul la suprafețele de teren rămase neexpropriate

și vor produce, astfel, prejudicii certe.

S-a invocat, totodată,

că prin dezmembrare și diminuarea mărimii parcelei se îngreunează încadrarea în

regulamentele de urbanism în vederea edificării unor exploatații agricole sau a

altor construcții de dimensiuni mari ce urmau a fi edificate înainte de expropriere

(unități de producție integrate, industrială și agricolă, depozitare en gross, facilități

de logistică, unități comerciale de mare dezvoltare) și că executarea pe o perioadă

îndelungată a lucrărilor de construcție a variantei ocolitoare, ce impun o largă

dezvoltare în teren și o folosire intensivă a unor utilaje grele, zgomotoase, cu

caracteristici de transportare și rulare puternic perturbatoare, obstrucționează

în mod evident folosirea eficientă a suprafeței de teren rămasă neexpropriată.

În drept, au fost invocate

dispozițiile Legii nr. 198/2004 și ale Legii nr. 33/1994.

Prin sentința civilă

nr. 1886 din 19 noiembrie 2010, Tribunalul Constanța a admis în parte acțiunea,

a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 492.470 euro sau echivalentul

în RON la data efectuării plății efective, cu titlu de despăgubiri, a respins celelalte

pretenții ca nefondate și a obligat pârâtul către reclamantă la 1.000 RON cheltuieli

de judecată.

Pentru a hotărî în acest

sens, prima instanță a reținut că Legea nr. 33/1994 reprezintă cadrul general în

materie de expropriere, în timp ce Legea nr. 198/2004 reglementează unele măsuri

prealabile lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și

local.

Legea nr. 198/2004 nu

interzice exproprierea altor terenuri decât cele aferente coridorului de expropriere,

astfel că în această privință se completează cu dispozițiile corespunzătoare din

Legea nr. 33/1994, care în art. 24 alin. (4) prevede că, în cazul în care expropriatorul

cere doar exproprierea unei părți de teren sau din construcție, iar proprietarul

cere instanței exproprierea totală, instanța va aprecia, în raport cu situația reală,

dacă exproprierea în parte este posibilă, iar în caz contrar va dispune exproprierea

totală.

A mai reținut instanța,

că, potrivit normelor legale menționate anterior, valoarea despăgubirii acordată

pentru expropriere se compune din valoarea reală a imobilului, care este cea cu

care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea teritorială respectivă,

precum și din prejudiciul cauzat proprietarului, rezultat din dovezile prezentate

de acesta.

S-a constatat că raportul

de expertiză efectuat în cauză a determinat valoarea de piață a m.p. din parcelele

indicate de reclamantă la suma de 27,40 euro, prin raportare la standardele internaționale

de evaluare și cu luarea în considerare a valorii cu care se vând imobilele în zonă,

în timp ce despăgubirea stabilită de expropriator a fost determinată prin raportare

la o valoare de 10 euro/m.p., deci mult inferioară celei determinată prin expertiza

anterior menționată, ceea ce conduce la concluzia că cererea reclamantei este întemeiată

sub acest aspect.

Referitor la suprafața

rămasă neexpropriată s-a reținut că, potrivit lucrării tehnice de specialitate efectuată

în cauză, prin exproprierea parțială a parcelei s-a realizat dezmembrarea forțată

în trei subparcele de teren, una dintre ele cu o suprafață de 666 m.p., situată

pe colț și cu formă triunghiulară, fără posibilitatea de acces stradal, iar cealaltă,

în suprafață de 15.595 m.p., poziționată între zona ocupată de autostradă și un

drum de exploatare, cu posibilitate de acces stradal doar printr-o variantă ocolitoare

de cel puțin 8-10 km, care va impune condiții restrictive de circulație a mijloacelor

de transport și costuri de exploatare mai ridicate din partea proprietarului.

S-au avut în vedere și

celelalte dezavantaje prezentate de experți, respectiv că terenul rămas neexpropriat,

care nu va avea front stradal și va avea o destinație exclusiv agricolă pentru o

perioadă de largă perspectivă, este cuprins între două limite teritoriale de teren

intravilan, dar și în apropierea unei căi de acces cu trafic intens, astfel că zona

în care este amplasat nu va mai fi inclusă în intravilanul localității C. și, drept

urmare, nu i se vor mai aplica nici prevederile regulamentelor de urbanism; că această

suprafață poate suferi modificări parțiale ale structurii solului, ca efect al vibrațiilor

produse de utilajele de compactare și de trecerea mașinilor grele încărcate cu material

rulant sau cu pământ, ceea ce va conduce și la compromiterea parțială a culturilor

din zonă.

La determinarea cuantumului

despăgubirii cuvenită reclamantei, s-a reținut incidența prevederilor art. 26 din

Legea nr. 33/1994 și faptul că parcela în discuție, deși situată în extravilan,

se află într-o zonă limitrofă a municipiului Constanța și intră în sfera „Zonei

metropolitane”, fiind poziționată în zona de dezvoltare imobiliară cuprinsă între

drumul național și comuna C. și la aproximativ 1-3 km de ieșirea din municipiul

Constanța și, implicit, de utilități, iar conform Strategiei de dezvoltare zonală

realizată de Primăria comunei Cumpăna pentru perioada 2007-2027, face parte din

zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de

tip „rezidențial”.

S-a acordat relevanță

și celorlalte criterii reținute de experții majoritari, respectiv prețul mare de

achiziție al terenului - ceea ce presupune că a fost privit ca o investiție pe termen

lung de la data cumpărării - achiziționarea de către reclamantă a mai multor imobile

în zone vecine și alipite, în scopul creării unui lot cât mai compact, poziționat

într-o zonă limitrofă a Constanței, care să se dezvolte ulterior prin investiții

imobiliare, precum și faptul că amplasarea terenului în vecinătatea zonei pe care

se va realiza construcția noului spital regional a condus la lotizarea acestuia

în suprafețe de 400-500 m.p./lot, pentru construirea de locuințe.

Opinia separată a expertului

desemnat de expropriator a fost înlăturată pe baza argumentelor celorlalți doi experți,

potrivit cărora: valorile de 2-10 euro/m.p. nu au corespondent în zonă, ci au fost

selecționate doar pentru terenuri cu caracter pur agricol, fără perspectivă de dezvoltare;

la momentul exproprierii, terenurile din zonă se vindeau la m.p., nu la ha, ceea

ce evidențiază în mod clar intenția achiziționării lor pentru dezvoltarea de perspectivă

imobiliară; două dintre metodele folosite la întocmirea raportului de evaluare ce

a stat la baza hotărârii de stabilire a despăgubirilor în cauză au fost greșit aplicate

întrucât metoda comparației prin bonitare nu este agreată de Standardele Internaționale

de Evaluare, iar metoda de capitalizare a rentei funciare nu este incidentă litigiului,

deoarece valoarea folosită, de 100 euro/ha, reprezintă bonusul dat de stat proprietarilor

de terenuri agricole, iar nu un preț al chiriilor din zonă.

Reținând că măsura exproprierii

conduce la schimbarea destinației terenului, într-o perspectivă apropiată, din teren

ce putea fi utilizat pentru dezvoltări imobiliare, în teren cu destinație agricolă;

la diminuarea valorii lui de circulație; la instituirea restricției guvernamentale

în referire la dreptul de dispoziție asupra imobilului, ca efect al dezmembrării

dreptului de proprietate; la imposibilitatea folosirii bunului pentru garantarea

unui credit bancar necesar societății reclamante pentru dezvoltare, instanța a apreciat

că reclamantei i-a fost cauzat un prejudiciu prin expropriere și că acesta constă

în valoarea de circulație a parcelei expropriate efectiv, de 492.470 euro.

Cererea de expropriere

totală a parcelei din care face parte suprafața expropriată a fost respinsă cu motivarea

că lucrările de expropriere se efectuează, în integralitatea lor, în interiorul

coridorului de expropriere, iar folosirea suprafeței neafectată de această măsură

nu este în niciun fel obstrucționată.

Curtea de Apel Constanța,

secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale, prin decizia

nr. 388/C din 28 septembrie 2011, a admis apelul civil declarat de apelantul pârât

Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin

C.N.A.D.N.R. SA, prin mandatar SC C. SA Craiova, împotriva sentinței civile nr.

1886 din 19 noiembrie 2010, pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul civil

nr. 8149/118/2009, în contradictoriu cu intimata reclamantă SC B.B. SRL Constanța

și a schimbat sentința civilă atacată în sensul că a respins acțiunea ca nefondată,

reținând, în esență, următoarele:

Pretenția dedusă judecății

în cauză vizează încălcarea dreptului la indemnizare al reclamantei, în calitatea

sa de proprietar al imobilului expropriat, prin modalitatea de determinare a cuantumului

despăgubirii acordată de pârâtul expropriator.

În cazul exproprierii,

despăgubirea reprezintă o compensație pentru pierderea suferită de proprietar ori,

eventual, de ceilalți titulari de drepturi reale, ca urmare a pierderii dreptului

de proprietate sau a altui drept real principal asupra bunului expropriat.

Potrivit Constituției

și prevederilor C. civ., dar și reglementărilor internaționale, această compensație

trebuie să fie dreaptă, adică să acopere pierderea suferită de persoana afectată

de măsura exproprierii.

Art. 26 alin. (1) din

Legea nr. 33/1994 - dispoziție legală aplicabilă și în cazul exproprierii reglementată

de Legea nr. 198/2004, așa cum rezultă din prevederile art. 9 ale acestui act normativ

- stabilește că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul

cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, iar în alin. (2) al textului

se prevede că la calcularea despăgubirilor, experții și instanța de judecată vor

avea în vedere prețul de vânzare al imobilelor de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și daunele aduse proprietarului

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia.

Prin urmare, conform normelor

legale menționate, despăgubirea cuvenită proprietarului bunului expropriat cuprinde,

două componente, respectiv: valoarea reală a imobilului – care este intrinsec legată

de caracterul echitabil al despăgubirii acordate, ceea ce presupune ca aceasta să

fie cât mai apropiată de valoarea bunului expropriat - și prejudiciul cauzat proprietarului

(sau unor terți) prin expropriere – care vizează consecințele generate prin expropriere

asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare, de care titularul

dreptului nu se mai poate bucura.

Prima componentă a despăgubirii,

respectiv valoarea reală a bunului expropriat, este definită de art. 26 alin.

(2) din Legea nr. 33/1994 ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului

de expertiză. Acest preț reprezintă, de fapt, valoarea de piață a imobilului, definită

în Standardele Internaționale de Evaluare IVS 1 ca suma estimată pentru o proprietate

ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător

hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

În consecință, valoarea

de piață a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanțele pieței

imobiliare și de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului

de proprietate, respectiv afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile

și sarcinile care îl grevează, etc., toate apreciate doar în raport cu momentul

evaluării, iar nu cu unul anterior sau ulterior, favorabil vânzării ori cumpărării

în funcție de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea

regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

În speță, evaluarea imobilului

expropriat se raportează la momentul anului 2008, când expertul B.C. a întocmit

expertiza care a stat la baza hotărârii de stabilire a despăgubirii cuvenită reclamantei

pentru terenul expropriat în vederea realizării obiectivului „Centura de ocolire

a municipiului Constanța”.

Conform acestui raport,

valoarea de piață pentru suprafața menționată în acțiune este de 10 euro/m.p. și

a fost obținută prin reconcilierea valorilor stabilite prin cele trei metode de

evaluare folosite, respectiv „metoda comparației directe”, „metoda capitalizării

rentei funciare” și „metoda comparației prin bonitate”.

Contrar lucrării tehnice

anterior menționate, expertiza întocmită la instanța de fond de comisia stabilită

potrivit art. 25 din Legea nr. 33/1994 a propus, cu opinia majoritară a experților

M.V. și B.E., o valoare de piață pentru imobilul expropriat de 24,75 euro/m.p.,

experții opinând în sensul că valoarea de circulație pe piață este cel mai bine

reprezentată de cea determinată prin „metoda comparației directe”.

Apreciind asupra cuantumului

primei componente a despăgubirii cuvenită reclamantei, instanța de fond și-a însușit

valorile calculate de experții B.E. și M.V. - reținând că reflectă pe cele cu care

se vând imobilele în zonă - și a înlăturat, în mod corelativ, valoarea stabilită

de expertul B.C., de 10 euro/m.p., dar această concluzie ignoră caracterul speculativ,

pur ipotetic, al premisei de la care s-a pornit în opinia majoritară, respectiv

aceea a posibilității includerii zonei în viitoarea Zonă metropolitană Constanța

și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localității C.

Prin utilizarea acestui

argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul

parcelei ca fiind cea de „viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip „rezidențial”,

opinia majoritară s-a raportat, prin cele trei metode de evaluare, la terenuri aflate

în proximitatea intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la

utilități și căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră

în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile

apropiate - Constanța și C. - și deservit de căi de exploatare rurală.

Unitățile de măsură selectate

de experții M. și B. pentru comparație nu au fost dintre cele adecvate, pentru a

conduce la o analiză corectă. Elementele de comparație folosite identifică acele

caracteristici specifice ale proprietăților și tranzacțiilor care pot explica diferențele

de preț, în sensul că experții majoritari s-au raportat la localizare și la utilizare

ca elemente de comparație, dar nu au indicat oferte de vânzare ale unor proprietăți

comparabile cu proprietatea evaluată.

Astfel, la determinarea

valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B. și M. au cules date

privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul localității C. care au,

însă, alte caracteristici decât cel în litigiu prin amplasament („extravilan aflat

la limita intravilanului”), altă apropiere de căile de acces (ex. deschidere la

șosea) și de utilități („la asfalt”) și având ca folosință „viitor cartier rezidențial”.

Comparativ, expertul B.C.

a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament

și destinație, stabilind o valoare de 10 euro/m.p.

Experții cu opinie majoritară

au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda „fluxului de numerar” pornind

de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai

bune utilizări și tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil

în loturi de câte 500 m.p. și cu străzi și trotuare proiectate.

A doua evaluare făcută

de expertul B.C. a utilizat metoda „capitalizării rentei funciare”, care conduce

la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce poate fi obținută ca rentă pentru

dreptul de a utiliza terenul agricol și în urma căreia, pe baza datelor culese,

a stabilit aceeași valoare de 10 euro/m.p.

Ultima metodă uzitată

de experții B. și M. a vizat „extracția”, care, potrivit Standardelor Internaționale

de Evaluare, constă în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală,

după ce din prețul curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus

amenajări și construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și

amenajărilor.

Această modalitate de

evaluare operează, potrivit S.I.E., cu indicatorul „costul de înlocuire net (CIN)

al construcțiilor” și pornește de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus

din teren și construcții situat în proximitate, dar situația nu este incidență speței,

întrucât imobilul supus evaluării este un teren situat în extravilan, fără construcții,

în privința căruia nu se poate opera cu indicatorul sus-menționat.

Au mai reținut experții

majoritari în determinarea valorii de piață a terenurilor expropriate și costurile

mari plătite la momentul achiziției imobilelor, explicate de aceștia prin prisma

interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat și

alte firme, dar această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului

și pe prezumatul scop al tranzacției, ignoră faptul că la momentul încheierii contractului

de vânzare pentru acest teren, prețul de cumpărare a fost de 4 euro/m.p., astfel

cum reiese din actul de achiziționare a suprafeței aflată în litigiu, suma menționată

cu titlu de preț în acest act fiind achitată pentru suprafața de 20.200 m.p.

S-a mai reținut, că, în

raport de aceste considerente și de împrejurarea că reclamanta nu a dovedit schimbarea

regimului juridic al terenului în intravilan - actele depuse confirmând doar existența

unei strategii de dezvoltare a localității C. pe următorii 20 de ani, cu înglobarea

terenurilor din extravilan și crearea unei zone urbane – se constată că soluția

instanței de fond, conformă opiniei majoritare a experților B. și M., ignoră situația

juridică a imobilului expropriat și momentul concret la care se stabilește valoarea

reală a acestuia, în timp ce valoarea avută în vedere de Comisia de analiză la data

stabilirii despăgubirii, stabilită de expertul B.C. la 10 euro/m.p., dă eficiență

și răspunde criteriilor stabilite de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, fiind

corect determinată.

În mod eronat a apreciat

Tribunalul și asupra celei de a doua componente a despăgubirii, respectiv asupra

prejudiciului cauzat proprietarului, care potrivit aceleiași opinii majoritare a

experților a fost definit ca echivalent cu „diferența dintre valoarea totală de

circulație a terenului aferent întregului imobil și valoarea de circulație a imobilului

expropriat, la care s-ar adăuga și valoarea de circulație a terenului rămas neexpropriat”.

Reclamanta a pretins prin

acțiune acoperirea pierderilor suferite ca urmare a exproprierii parțiale a terenului

proprietatea sa și a invocat imposibilitatea utilizării suprafeței rămase după aplicarea

acestei măsuri conform destinației pe care dorea să o dea bunului la momentul achiziționării,

respectiv dezvoltarea de ansambluri imobiliare, dar pretențiile sale nu au fost

demonstrate probator de planuri urbanistice zonale din care să rezulte că terenul

va fi inclus în intravilanul localităților limitrofe sau de proiecte de dezvoltare

întocmite de aceasta pentru zona respectivă.

Potrivit jurisprudenței

Curții Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement c. Franței, 2002), prejudiciul

impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu

devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunității

și cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii

economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil

și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.

În speță, însă, prejudiciul

produs apelantei reclamante a fost calculat ca o ecuație valorică între parcela

expropriată și cea rămasă la dispoziția titularului dreptului, fără nicio legătură

cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs și în viitor și care ar justifica

creșterea indemnizației pe criteriul imposibilității continuării activității pe

suprafața de teren rămasă, în condiții de rentabilitate, și pe rațiuni de pierdere

a unor foloase economice.

S-a conchis, că, prejudiciul

evocat de intimata reclamantă nu se poate prevedea ori specula din perspectiva intenției

proprietarului de a obține profit prin dezvoltarea în viitor a unui ansamblu rezidențial,

și nu se poate deduce din modalitatea de achiziționare (în m.p.) a terenului în

litigiu, și nici din situația proximității altor proiecte (viitorul spital regional

sau parc industrial).

Nu poate fi reținut nici

criteriul care vizează indisponibilizarea legală a bunului după avizarea de către

A.N.C.P.I. a documentației cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului

lucrării de interes public pentru că măsura este justificată din perspectiva legii

și rațională în condițiile în care expropriatorul trebuie să estimeze de la început

cuantumul total al despăgubirilor cuvenite celor expropriați, în funcție de regimul

juridic clar și bine definit al imobilelor vizate, tocmai pentru scopul legitim

de a împiedica pe titularii dreptului de a înstrăina, greva cu sarcini și, în genere,

de a modifica unilateral regimul juridic și urbanistic al bunului.

Această limitare a exercițiului

dreptului de proprietate, justificată prin rațiunea preluării imobilelor cu situația

faptică și juridică existentă și la valoarea determinată la data exproprierii, nu

constituie, așadar, o împiedicare excesivă, nerezonabilă și arbitrară a expropriatorului,

iar titularul dreptului nu se poate apăra susținând că prin vânzarea, obținerea

încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-și maximizeze

beneficiul pentru bunul indisponibilizat.

Împotriva acestei decizii

a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL criticând potrivit art. 304 pct. 9 în sensul

că hotărârea este dată cu aplicarea greșită a legii, respectiv a dispozițiilor

art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Potrivit acestui text

de lege, „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul

cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se

vând. în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia (...).

În cazul exproprierii

parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor le valoare

ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând seama de prevederile

alin. precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor”,

iar prin decizia recurata, prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, Curtea de

Apel Constanța se arată că s-a motivat hotărârea recurată prin reluarea obiecțiunilor

și susținerilor afirmate pe tot parcursul cercetării judecătorești de expertul propus

de expropriator, și că opinia expusă în conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare

părții adverse, (Statul Român), și nu face decât să pună în valoare cu o forță probantă

superioară punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând

în inferioritate opinia majoritară a celorlalți doi experți, opinie argumentată

prin prisma a trei metode de evaluare, moderne concordante cu Standardele

Internaționale de Evaluare, ce sunt combătute de instanța de apel fără a aduce alte

argumente tehnice.

În continuare, se arată

că argumentele și metodele folosite de experții majoritari sunt corecte, întrucât

experții nu puteau face abstracție de zona în care este situată parcela de teren

B, care, conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul Local al

comunei C. face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program

de dezvoltare imobiliara de tip „rezidențial”, și nici de costurile destul de mari

plătite pentru achiziționarea imobilului, ceea ce pune în evidență caracterul investițional

al achiziționării terenurilor, faptul că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit

un câștig pe termen lung și nu unul pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului.

S-a mai arătat, că instanța

de apel a criticat și cea de-a doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului

de numerar, prin prisma faptului că terenul a fost tratat ca fiind unul având plan

urbanistic zonal, parcelabil în loturi de 500 m.p., cu străzi și trotuare proiectate,

însă nu s-a ținut seama că această metodă de evaluare este una corectă în condițiile

în care există deja aprobată prin hotărâre de Consiliu Local al comunei C., Strategia

de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament

imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliara de tip „rezidențial”,

ceea ce presupune construcția unor ansambluri de locuințe de tip rezidențial.

În ceea ce privește, metoda

capitalizării rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator, s-a

arătat că nu este o metodă ce poate fi aplicată în speță, ea fiind specifică situațiilor

în care venitul se obține din cedarea dreptului de folosință a terenului în schimbul

unei rente sau chirii, ceea ce nu este cazul în speță, atâta timp cât nu s-a făcut

dovada că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din închiriere, iar,

în ceea ce privește metoda folosită de experții majoritari, aceea a extracției,

este pe deplin justificată de aceștia și combătută în mod superficial de instanță,

prin prisma acelorași considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan

și că nu se află în vecinătatea unor terenuri construite.

S-a conchis că expertiza

întocmită în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în mod corect și în

conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1996 prețul cu care se vând

în mod în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la data întocmirii aportului de expertiză, prețul fiind determinat în principal

de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică și industrială a zonei, contrar

opiniei instanței de apel.

Prin întâmpinarea formulată,

pârâtul a arătat că în cuprinsul motivelor de recurs nu se regăsesc critici de nelegalitate,

ci doar de netemeinicie, care însă nu se circumscriu art. 304 pct. 9 C. proc.

civ.

Cu alte cuvinte, deși

nu a arătat expres, pârâtul a invocat excepția nulității recursului, potrivit

art. 306 alin. (1) C. proc. civ., excepție neîntemeiată, deoarece reclamanta a critica

decizia civilă recurată pentru nelegalitate, respectiv ca fiind dată cu încălcarea

art. 26 din Legea nr. 33/1994, critici ce se încadrează în motivul de recurs prevăzut

de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Examinând decizia în limita

criticilor formulate, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanța

constată recursul nefondat, urmând a dispune respingerea acestuia în consecință,

pentru următoarele considerente:

În ceea ce privește criticile

formulate de recurenta-reclamantă în sensul că decizia recurată a fost dată cu încălcarea

legii, respectiv a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 se constată următoarele:

Potrivit art. 26

alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, „Despăgubirea se compune din valoarea reală

a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”,

și „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța

vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de

același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului

de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane

îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Recurenta-reclamantă critică

modul de stabilire a prejudiciului suferit de acesta prin expropriere suprafeței

de 3.575 m.p. teren, de către instanța de apel, în sensul că și-a însușit obiecțiunile

formulate, pe tot parcursul cercetării judecătorești, de expertul propus de expropriator.

În privința stabilirii

cuantumului despăgubirilor ce i se cuvin reclamantei, potrivit art. 26 alin. (2)

din Legea nr. 10/2001, se constată că numai expertul B.C. s-a conformat acestor

dispoziții legale, întrucât a ignorat caracterul speculativ, pur ipotetic, de la

care a pornit opinia majoritară, aceea a posibilității includerii terenului în litigiu

în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada

2007-2027 a localității C., ceea ce a permis acestuia să se raporteze, pentru evaluarea

despăgubirilor, din terenul în litigiu, era situat în extravilan și fără posibilitate

de acces la utilități, la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localității

cu posibilitatea de acces la utilități, și având în vedere valoarea pieței imobiliare

rezultate din anunțurile de publicitate, pentru aceste terenuri, pe de o parte,

iar pe de altă parte la stabilirea cuantumului de 10 euro/m.p. acesta a avut în

vedere prețurile de vânzare pentru terenuri similare, respectiv terenuri agricole,

care sunt situate în mijlocul câmpului și fără utilități din zonă.

În ceea ce privește daunele

aduse reclamantei, prin exproprierea parțială a terenului, pentru partea de imobil

rămasă neexpropriată, se constată că, în speță, dimpotrivă, conform aceleiași opinii,

partea rămasă neexpropriată din imobil va dobândi un spor de valoare, ca urmare

a lucrărilor ce se vor executa.

Celelalte critici formulate

de recurenta reclamantă, așa cum au fost expuse mai sus, vizează netemeinicia deciziei

recurate, respectiv se critică greșita apreciere a probatoriului administrat în

cauză, ceea ce nu se circumscriu niciuneia din motivele de recurs stric și limitativ

prevăzute de art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ., din actuala reglementare, iar sancțiunea

este aceea a neanalizării lor.

Pentru considerentele

expuse, instanța va respinge excepția nulității recursului invocată de intimatul-pârât

în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul

declarat de recurenta-reclamantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca neîntemeiată,

excepția nulității recursului invocată de intimatul-pârât Statul Român, prin Ministerul

Transporturilor, C.N.A.D.N.R. SA.

Respinge, ca nefondat,

recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva deciziei nr. 388/C din 28

septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii

de muncă și asigurări sociale.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 octombrie

2012.