ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6175/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată sub nr. 8149/118/2009, reclamanta SC B.B. SRL a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R. SA, ca prin hotărâre judecătorească să dispună exproprierea totală a suprafeței de 20.200 m.p. situată în comuna C., județul Constanța, reprezentând parcela A, cu nr. cadastral 1 și obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri în sumă de 606.000 euro reprezentând un preț unitar al bunului de 30 euro/m.p., plătibilă în RON la cursul B.N.R. din data plății efective. În subsidiar, s-a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 107.250 euro pentru suprafața expropriată, de 3.575 m.p., dar și la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, s-a arătat că reclamanta este titulara dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 20.200 m.p. situat în extravilanul comunei C., parcela A, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat în 18 iulie 2007 la BNP B.C. și că în această calitate a fost înștiințată că proprietatea sa se află pe amplasamentul de execuție a lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire a municipiului Constanța” și urmează a fi expropriată parțial, în limita suprafeței de 3.575 m.p. A susținut reclamanta că, potrivit art. 5 din Legea nr. 198/2004, a formulat cerere de plată a despăgubirilor și că prin acțiune contestă atât cuantumul despăgubirii stabilită de expropriator – determinată pentru un preț de 10 euro/m.p., plătibili în RON conform dispozițiilor legale – cât și faptul că exproprierea a avut un caracter parțial, iar nu total.

Referitor la primul aspect, s-a reținut că dacă terenul s-ar fi vândut pe piața liberă s-ar fi încasat un preț de 30 euro/m.p., caracteristic celor de același fel din zona respectivă, iar necesitatea exproprierii totale s-a justificat prin aceea că măsura exproprierii parțiale creează fonduri dominante și fonduri aservite, impunând stabilirea unor servituți de trecere care vor îngreuna pe viitor accesul la suprafețele de teren rămase neexpropriate și vor produce, astfel, prejudicii certe.

S-a invocat, totodată, că prin dezmembrare și diminuarea mărimii parcelei se îngreunează încadrarea în regulamentele de urbanism în vederea edificării unor exploatații agricole sau a altor construcții de dimensiuni mari ce urmau a fi edificate înainte de expropriere (unități de producție integrate, industrială și agricolă, depozitare en gross, facilități de logistică, unități comerciale de mare dezvoltare) și că executarea pe o perioadă îndelungată a lucrărilor de construcție a variantei ocolitoare, ce impun o largă dezvoltare în teren și o folosire intensivă a unor utilaje grele, zgomotoase, cu caracteristici de transportare și rulare puternic perturbatoare, obstrucționează în mod evident folosirea eficientă a suprafeței de teren rămasă neexpropriată.

În drept, au fost invocate dispozițiile Legii nr. 198/2004 și ale Legii nr. 33/1994. Prin sentința civilă nr. 1886 din 19 noiembrie 2010, Tribunalul Constanța a admis în parte acțiunea, a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 492.470 euro sau echivalentul în RON la data efectuării plății efective, cu titlu de despăgubiri, a respins celelalte pretenții ca nefondate și a obligat pârâtul către reclamantă la 1.000 RON cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî în acest sens, prima instanță a reținut că Legea nr. 33/1994 reprezintă cadrul general în materie de expropriere, în timp ce Legea nr. 198/2004 reglementează unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local.

Legea nr. 198/2004 nu interzice exproprierea altor terenuri decât cele aferente coridorului de expropriere, astfel că în această privință se completează cu dispozițiile corespunzătoare din Legea nr. 33/1994, care în art. 24 alin. (4) prevede că, în cazul în care expropriatorul cere doar exproprierea unei părți de teren sau din construcție, iar proprietarul cere instanței exproprierea totală, instanța va aprecia, în raport cu situația reală, dacă exproprierea în parte este posibilă, iar în caz contrar va dispune exproprierea totală. A mai reținut instanța, că, potrivit normelor legale menționate anterior, valoarea despăgubirii acordată pentru expropriere se compune din valoarea reală a imobilului, care este cea cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea teritorială respectivă, precum și din prejudiciul cauzat proprietarului, rezultat din dovezile prezentate de acesta.

S-a constatat că raportul de expertiză efectuat în cauză a determinat valoarea de piață a m.p. din parcelele indicate de reclamantă la suma de 27,40 euro, prin raportare la standardele internaționale de evaluare și cu luarea în considerare a valorii cu care se vând imobilele în zonă, în timp ce despăgubirea stabilită de expropriator a fost determinată prin raportare la o valoare de 10 euro/m.p., deci mult inferioară celei determinată prin expertiza anterior menționată, ceea ce conduce la concluzia că cererea reclamantei este întemeiată sub acest aspect.

Referitor la suprafața rămasă neexpropriată s-a reținut că, potrivit lucrării tehnice de specialitate efectuată în cauză, prin exproprierea parțială a parcelei s-a realizat dezmembrarea forțată în trei subparcele de teren, una dintre ele cu o suprafață de 666 m.p., situată pe colț și cu formă triunghiulară, fără posibilitatea de acces stradal, iar cealaltă, în suprafață de 15.595 m.p., poziționată între zona ocupată de autostradă și un drum de exploatare, cu posibilitate de acces stradal doar printr-o variantă ocolitoare de cel puțin 8-10 km, care va impune condiții restrictive de circulație a mijloacelor de transport și costuri de exploatare mai ridicate din partea proprietarului.

S-au avut în vedere și celelalte dezavantaje prezentate de experți, respectiv că terenul rămas neexpropriat, care nu va avea front stradal și va avea o destinație exclusiv agricolă pentru o perioadă de largă perspectivă, este cuprins între două limite teritoriale de teren intravilan, dar și în apropierea unei căi de acces cu trafic intens, astfel că zona în care este amplasat nu va mai fi inclusă în intravilanul localității C. și, drept urmare, nu i se vor mai aplica nici prevederile regulamentelor de urbanism; că această suprafață poate suferi modificări parțiale ale structurii solului, ca efect al vibrațiilor produse de utilajele de compactare și de trecerea mașinilor grele încărcate cu material rulant sau cu pământ, ceea ce va conduce și la compromiterea parțială a culturilor din zonă.

La determinarea cuantumului despăgubirii cuvenită reclamantei, s-a reținut incidența prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și faptul că parcela în discuție, deși situată în extravilan, se află într-o zonă limitrofă a municipiului Constanța și intră în sfera „Zonei metropolitane”, fiind poziționată în zona de dezvoltare imobiliară cuprinsă între drumul național și comuna C. și la aproximativ 1-3 km de ieșirea din municipiul Constanța și, implicit, de utilități, iar conform Strategiei de dezvoltare zonală realizată de Primăria comunei Cumpăna pentru perioada 2007-2027, face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip „rezidențial”.

S-a acordat relevanță și celorlalte criterii reținute de experții majoritari, respectiv prețul mare de achiziție al terenului - ceea ce presupune că a fost privit ca o investiție pe termen lung de la data cumpărării - achiziționarea de către reclamantă a mai multor imobile în zone vecine și alipite, în scopul creării unui lot cât mai compact, poziționat într-o zonă limitrofă a Constanței, care să se dezvolte ulterior prin investiții imobiliare, precum și faptul că amplasarea terenului în vecinătatea zonei pe care se va realiza construcția noului spital regional a condus la lotizarea acestuia în suprafețe de 400-500 m.p./lot, pentru construirea de locuințe. Opinia separată a expertului desemnat de expropriator a fost înlăturată pe baza argumentelor celorlalți doi experți, potrivit cărora: valorile de 2-10 euro/m.p.

nu au corespondent în zonă, ci au fost selecționate doar pentru terenuri cu caracter pur agricol, fără perspectivă de dezvoltare; la momentul exproprierii, terenurile din zonă se vindeau la m.p., nu la ha, ceea ce evidențiază în mod clar intenția achiziționării lor pentru dezvoltarea de perspectivă imobiliară; două dintre metodele folosite la întocmirea raportului de evaluare ce a stat la baza hotărârii de stabilire a despăgubirilor în cauză au fost greșit aplicate întrucât metoda comparației prin bonitare nu este agreată de Standardele Internaționale de Evaluare, iar metoda de capitalizare a rentei funciare nu este incidentă litigiului, deoarece valoarea folosită, de 100 euro/ha, reprezintă bonusul dat de stat proprietarilor de terenuri agricole, iar nu un preț al chiriilor din zonă.

Reținând că măsura exproprierii conduce la schimbarea destinației terenului, într-o perspectivă apropiată, din teren ce putea fi utilizat pentru dezvoltări imobiliare, în teren cu destinație agricolă; la diminuarea valorii lui de circulație; la instituirea restricției guvernamentale în referire la dreptul de dispoziție asupra imobilului, ca efect al dezmembrării dreptului de proprietate; la imposibilitatea folosirii bunului pentru garantarea unui credit bancar necesar societății reclamante pentru dezvoltare, instanța a apreciat că reclamantei i-a fost cauzat un prejudiciu prin expropriere și că acesta constă în valoarea de circulație a parcelei expropriate efectiv, de 492.470 euro.

Cererea de expropriere totală a parcelei din care face parte suprafața expropriată a fost respinsă cu motivarea că lucrările de expropriere se efectuează, în integralitatea lor, în interiorul coridorului de expropriere, iar folosirea suprafeței neafectată de această măsură nu este în niciun fel obstrucționată. Curtea de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale, prin decizia nr. 388/C din 28 septembrie 2011, a admis apelul civil declarat de apelantul pârât Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R. SA, prin mandatar SC C. SA Craiova, împotriva sentinței civile nr. 1886 din 19 noiembrie 2010, pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul civil nr. 8149/118/2009, în contradictoriu cu intimata reclamantă SC B.B.

SRL Constanța și a schimbat sentința civilă atacată în sensul că a respins acțiunea ca nefondată, reținând, în esență, următoarele: Pretenția dedusă judecății în cauză vizează încălcarea dreptului la indemnizare al reclamantei, în calitatea sa de proprietar al imobilului expropriat, prin modalitatea de determinare a cuantumului despăgubirii acordată de pârâtul expropriator. În cazul exproprierii, despăgubirea reprezintă o compensație pentru pierderea suferită de proprietar ori, eventual, de ceilalți titulari de drepturi reale, ca urmare a pierderii dreptului de proprietate sau a altui drept real principal asupra bunului expropriat. Potrivit Constituției și prevederilor C. civ., dar și reglementărilor internaționale, această compensație trebuie să fie dreaptă, adică să acopere pierderea suferită de persoana afectată de măsura exproprierii.

Art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 - dispoziție legală aplicabilă și în cazul exproprierii reglementată de Legea nr. 198/2004, așa cum rezultă din prevederile art. 9 ale acestui act normativ - stabilește că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, iar în alin. (2) al textului se prevede că la calcularea despăgubirilor, experții și instanța de judecată vor avea în vedere prețul de vânzare al imobilelor de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Prin urmare, conform normelor legale menționate, despăgubirea cuvenită proprietarului bunului expropriat cuprinde, două componente, respectiv: valoarea reală a imobilului – care este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii acordate, ceea ce presupune ca aceasta să fie cât mai apropiată de valoarea bunului expropriat - și prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți) prin expropriere – care vizează consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare, de care titularul dreptului nu se mai poate bucura. Prima componentă a despăgubirii, respectiv valoarea reală a bunului expropriat, este definită de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Acest preț reprezintă, de fapt, valoarea de piață a imobilului, definită în Standardele Internaționale de Evaluare IVS 1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv. În consecință, valoarea de piață a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanțele pieței imobiliare și de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate, respectiv afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile și sarcinile care îl grevează, etc., toate apreciate doar în raport cu momentul evaluării, iar nu cu unul anterior sau ulterior, favorabil vânzării ori cumpărării în funcție de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

În speță, evaluarea imobilului expropriat se raportează la momentul anului 2008, când expertul B.C. a întocmit expertiza care a stat la baza hotărârii de stabilire a despăgubirii cuvenită reclamantei pentru terenul expropriat în vederea realizării obiectivului „Centura de ocolire a municipiului Constanța”. Conform acestui raport, valoarea de piață pentru suprafața menționată în acțiune este de 10 euro/m.p. și a fost obținută prin reconcilierea valorilor stabilite prin cele trei metode de evaluare folosite, respectiv „metoda comparației directe”, „metoda capitalizării rentei funciare” și „metoda comparației prin bonitate”. Contrar lucrării tehnice anterior menționate, expertiza întocmită la instanța de fond de comisia stabilită potrivit art. 25 din Legea nr. 33/1994 a propus, cu opinia majoritară a experților M.V.

și B.E., o valoare de piață pentru imobilul expropriat de 24,75 euro/m.p., experții opinând în sensul că valoarea de circulație pe piață este cel mai bine reprezentată de cea determinată prin „metoda comparației directe”. Apreciind asupra cuantumului primei componente a despăgubirii cuvenită reclamantei, instanța de fond și-a însușit valorile calculate de experții B.E. și M.V.

- reținând că reflectă pe cele cu care se vând imobilele în zonă - și a înlăturat, în mod corelativ, valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/m.p., dar această concluzie ignoră caracterul speculativ, pur ipotetic, al premisei de la care s-a pornit în opinia majoritară, respectiv aceea a posibilității includerii zonei în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localității C. Prin utilizarea acestui argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de „viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip „rezidențial”, opinia majoritară s-a raportat, prin cele trei metode de evaluare, la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile apropiate - Constanța și C. - și deservit de căi de exploatare rurală.

Unitățile de măsură selectate de experții M. și B. pentru comparație nu au fost dintre cele adecvate, pentru a conduce la o analiză corectă. Elementele de comparație folosite identifică acele caracteristici specifice ale proprietăților și tranzacțiilor care pot explica diferențele de preț, în sensul că experții majoritari s-au raportat la localizare și la utilizare ca elemente de comparație, dar nu au indicat oferte de vânzare ale unor proprietăți comparabile cu proprietatea evaluată. Astfel, la determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B. și M. au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul localității C. care au, însă, alte caracteristici decât cel în litigiu prin amplasament („extravilan aflat la limita intravilanului”), altă apropiere de căile de acces (ex.

deschidere la șosea) și de utilități („la asfalt”) și având ca folosință „viitor cartier rezidențial”. Comparativ, expertul B.C. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație, stabilind o valoare de 10 euro/m.p. Experții cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda „fluxului de numerar” pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai bune utilizări și tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 m.p. și cu străzi și trotuare proiectate. A doua evaluare făcută de expertul B.C. a utilizat metoda „capitalizării rentei funciare”, care conduce la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce poate fi obținută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol și în urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeași valoare de 10 euro/m.p.

Ultima metodă uzitată de experții B. și M. a vizat „extracția”, care, potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, constă în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și amenajărilor. Această modalitate de evaluare operează, potrivit S.I.E., cu indicatorul „costul de înlocuire net (CIN) al construcțiilor” și pornește de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren și construcții situat în proximitate, dar situația nu este incidență speței, întrucât imobilul supus evaluării este un teren situat în extravilan, fără construcții, în privința căruia nu se poate opera cu indicatorul sus-menționat.

Au mai reținut experții majoritari în determinarea valorii de piață a terenurilor expropriate și costurile mari plătite la momentul achiziției imobilelor, explicate de aceștia prin prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat și alte firme, dar această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului și pe prezumatul scop al tranzacției, ignoră faptul că la momentul încheierii contractului de vânzare pentru acest teren, prețul de cumpărare a fost de 4 euro/m.p., astfel cum reiese din actul de achiziționare a suprafeței aflată în litigiu, suma menționată cu titlu de preț în acest act fiind achitată pentru suprafața de 20.200 m.p.

S-a mai reținut, că, în raport de aceste considerente și de împrejurarea că reclamanta nu a dovedit schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan - actele depuse confirmând doar existența unei strategii de dezvoltare a localității C. pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan și crearea unei zone urbane – se constată că soluția instanței de fond, conformă opiniei majoritare a experților B. și M., ignoră situația juridică a imobilului expropriat și momentul concret la care se stabilește valoarea reală a acestuia, în timp ce valoarea avută în vedere de Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, stabilită de expertul B.C. la 10 euro/m.p., dă eficiență și răspunde criteriilor stabilite de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, fiind corect determinată.

În mod eronat a apreciat Tribunalul și asupra celei de a doua componente a despăgubirii, respectiv asupra prejudiciului cauzat proprietarului, care potrivit aceleiași opinii majoritare a experților a fost definit ca echivalent cu „diferența dintre valoarea totală de circulație a terenului aferent întregului imobil și valoarea de circulație a imobilului expropriat, la care s-ar adăuga și valoarea de circulație a terenului rămas neexpropriat”.

Reclamanta a pretins prin acțiune acoperirea pierderilor suferite ca urmare a exproprierii parțiale a terenului proprietatea sa și a invocat imposibilitatea utilizării suprafeței rămase după aplicarea acestei măsuri conform destinației pe care dorea să o dea bunului la momentul achiziționării, respectiv dezvoltarea de ansambluri imobiliare, dar pretențiile sale nu au fost demonstrate probator de planuri urbanistice zonale din care să rezulte că terenul va fi inclus în intravilanul localităților limitrofe sau de proiecte de dezvoltare întocmite de aceasta pentru zona respectivă.

Potrivit jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement c. Franței, 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.

În speță, însă, prejudiciul produs apelantei reclamante a fost calculat ca o ecuație valorică între parcela expropriată și cea rămasă la dispoziția titularului dreptului, fără nicio legătură cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs și în viitor și care ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul imposibilității continuării activității pe suprafața de teren rămasă, în condiții de rentabilitate, și pe rațiuni de pierdere a unor foloase economice. S-a conchis, că, prejudiciul evocat de intimata reclamantă nu se poate prevedea ori specula din perspectiva intenției proprietarului de a obține profit prin dezvoltarea în viitor a unui ansamblu rezidențial, și nu se poate deduce din modalitatea de achiziționare (în m.p.) a terenului în litigiu, și nici din situația proximității altor proiecte (viitorul spital regional sau parc industrial).

Nu poate fi reținut nici criteriul care vizează indisponibilizarea legală a bunului după avizarea de către A.N.C.P.I. a documentației cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului lucrării de interes public pentru că măsura este justificată din perspectiva legii și rațională în condițiile în care expropriatorul trebuie să estimeze de la început cuantumul total al despăgubirilor cuvenite celor expropriați, în funcție de regimul juridic clar și bine definit al imobilelor vizate, tocmai pentru scopul legitim de a împiedica pe titularii dreptului de a înstrăina, greva cu sarcini și, în genere, de a modifica unilateral regimul juridic și urbanistic al bunului.

Această limitare a exercițiului dreptului de proprietate, justificată prin rațiunea preluării imobilelor cu situația faptică și juridică existentă și la valoarea determinată la data exproprierii, nu constituie, așadar, o împiedicare excesivă, nerezonabilă și arbitrară a expropriatorului, iar titularul dreptului nu se poate apăra susținând că prin vânzarea, obținerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-și maximizeze beneficiul pentru bunul indisponibilizat. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL criticând potrivit art. 304 pct. 9 în sensul că hotărârea este dată cu aplicarea greșită a legii, respectiv a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Potrivit acestui text de lege, „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând. în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia (...).

În cazul exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor le valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând seama de prevederile alin. precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor”, iar prin decizia recurata, prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, Curtea de Apel Constanța se arată că s-a motivat hotărârea recurată prin reluarea obiecțiunilor și susținerilor afirmate pe tot parcursul cercetării judecătorești de expertul propus de expropriator, și că opinia expusă în conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare părții adverse, (Statul Român), și nu face decât să pună în valoare cu o forță probantă superioară punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate opinia majoritară a celorlalți doi experți, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare, moderne concordante cu Standardele Internaționale de Evaluare, ce sunt combătute de instanța de apel fără a aduce alte argumente tehnice.

În continuare, se arată că argumentele și metodele folosite de experții majoritari sunt corecte, întrucât experții nu puteau face abstracție de zona în care este situată parcela de teren B, care, conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul Local al comunei C. face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliara de tip „rezidențial”, și nici de costurile destul de mari plătite pentru achiziționarea imobilului, ceea ce pune în evidență caracterul investițional al achiziționării terenurilor, faptul că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit un câștig pe termen lung și nu unul pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului.

S-a mai arătat, că instanța de apel a criticat și cea de-a doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar, prin prisma faptului că terenul a fost tratat ca fiind unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de 500 m.p., cu străzi și trotuare proiectate, însă nu s-a ținut seama că această metodă de evaluare este una corectă în condițiile în care există deja aprobată prin hotărâre de Consiliu Local al comunei C., Strategia de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliara de tip „rezidențial”, ceea ce presupune construcția unor ansambluri de locuințe de tip rezidențial.

În ceea ce privește, metoda capitalizării rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator, s-a arătat că nu este o metodă ce poate fi aplicată în speță, ea fiind specifică situațiilor în care venitul se obține din cedarea dreptului de folosință a terenului în schimbul unei rente sau chirii, ceea ce nu este cazul în speță, atâta timp cât nu s-a făcut dovada că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din închiriere, iar, în ceea ce privește metoda folosită de experții majoritari, aceea a extracției, este pe deplin justificată de aceștia și combătută în mod superficial de instanță, prin prisma acelorași considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan și că nu se află în vecinătatea unor terenuri construite.

S-a conchis că expertiza întocmită în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în mod corect și în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1996 prețul cu care se vând în mod în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii aportului de expertiză, prețul fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică și industrială a zonei, contrar opiniei instanței de apel. Prin întâmpinarea formulată, pârâtul a arătat că în cuprinsul motivelor de recurs nu se regăsesc critici de nelegalitate, ci doar de netemeinicie, care însă nu se circumscriu art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Cu alte cuvinte, deși nu a arătat expres, pârâtul a invocat excepția nulității recursului, potrivit art. 306 alin. (1) C. proc.

civ., excepție neîntemeiată, deoarece reclamanta a critica decizia civilă recurată pentru nelegalitate, respectiv ca fiind dată cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, critici ce se încadrează în motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Examinând decizia în limita criticilor formulate, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., instanța constată recursul nefondat, urmând a dispune respingerea acestuia în consecință, pentru următoarele considerente: În ceea ce privește criticile formulate de recurenta-reclamantă în sensul că decizia recurată a fost dată cu încălcarea legii, respectiv a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 se constată următoarele: Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”, și „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Recurenta-reclamantă critică modul de stabilire a prejudiciului suferit de acesta prin expropriere suprafeței de 3.575 m.p. teren, de către instanța de apel, în sensul că și-a însușit obiecțiunile formulate, pe tot parcursul cercetării judecătorești, de expertul propus de expropriator. În privința stabilirii cuantumului despăgubirilor ce i se cuvin reclamantei, potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, se constată că numai expertul B.C.

s-a conformat acestor dispoziții legale, întrucât a ignorat caracterul speculativ, pur ipotetic, de la care a pornit opinia majoritară, aceea a posibilității includerii terenului în litigiu în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localității C., ceea ce a permis acestuia să se raporteze, pentru evaluarea despăgubirilor, din terenul în litigiu, era situat în extravilan și fără posibilitate de acces la utilități, la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localității cu posibilitatea de acces la utilități, și având în vedere valoarea pieței imobiliare rezultate din anunțurile de publicitate, pentru aceste terenuri, pe de o parte, iar pe de altă parte la stabilirea cuantumului de 10 euro/m.p.

acesta a avut în vedere prețurile de vânzare pentru terenuri similare, respectiv terenuri agricole, care sunt situate în mijlocul câmpului și fără utilități din zonă. În ceea ce privește daunele aduse reclamantei, prin exproprierea parțială a terenului, pentru partea de imobil rămasă neexpropriată, se constată că, în speță, dimpotrivă, conform aceleiași opinii, partea rămasă neexpropriată din imobil va dobândi un spor de valoare, ca urmare a lucrărilor ce se vor executa. Celelalte critici formulate de recurenta reclamantă, așa cum au fost expuse mai sus, vizează netemeinicia deciziei recurate, respectiv se critică greșita apreciere a probatoriului administrat în cauză, ceea ce nu se circumscriu niciuneia din motivele de recurs stric și limitativ prevăzute de art. 304 pct. 1-9 C. proc.

civ., din actuala reglementare, iar sancțiunea este aceea a neanalizării lor. Pentru considerentele expuse, instanța va respinge excepția nulității recursului invocată de intimatul-pârât în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-reclamantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca neîntemeiată, excepția nulității recursului invocată de intimatul-pârât Statul Român, prin Ministerul Transporturilor, C.N.A.D.N.R. SA. Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva deciziei nr. 388/C din 28 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 octombrie 2012.