ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7190/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată sub nr. 8641/11812009, reclamanta SC B.B. SRL a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul Transporturilor, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, ca prin hotărâre judecătorească să se dispună exproprierea totală a suprafeței de 3.500 m.p., situată în comuna Cumpăna, județul Constanța, reprezentând parcela X/6/1, cu nr. cadastral Y menționată în actul de vânzare-cumpărare din 09 august 2007 autentificat la BNP B.D.D. și obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri în sumă de 78.750 euro pentru cota de ¾ din suprafața de 3.500 m.p., reprezentând un preț unitar al bunului de 30 euro/m.p., plătibilă în RON, la cursul Băncii Naționale a României din data plății efective.

În subsidiar, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 50.107 euro pentru cota indiviză de 3/4 din suprafața de 2.227 m.p. și la plata cheltuielilor de judecată. În motivare, s-a arătat că reclamanta este titulara cotei indivize de ¾ din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 3.500 m.p., situat în extravilanul comunei Cumpăna, parcela X/6/1, conform contractului de vânzare-cumpărare din 09 august 2007 autentificat la BNP B.D.D. și că în această calitate a fost înștiințată că proprietatea sa se află pe amplasamentul de execuție a lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire a municipiului Constanța” și urmează a fi expropriată parțial, în limita suprafeței de 2.227 m.p.

A susținut reclamanta, că potrivit art. 5 din Legea nr. 198/2004 a formulat cerere de plată a despăgubirilor și că prin prezenta contestă atât cuantumul despăgubirii stabilită de expropriator - determinată pentru un preț de 10 euro/m.p., plătibil în RON, conform dispozițiilor legale - cât și faptul că exproprierea a avut un caracter parțial, iar nu total. A considerat că dacă terenul s-ar fi vândut pe piața liberă s-ar fi încasat un preț de 30 euro/mp, caracteristic celor de același fel din zona respectivă, iar necesitatea exproprierii totale s-a justificat prin aceea că măsura exproprierii parțiale creează fonduri dominante și fonduri aservite, impunând stabilirea unor servituti de trecere care vor îngreuna pe viitor accesul la suprafețele de teren rămase neexpropriate și vor produce, astfel, prejudicii certe.

A invocat, totodată, că prin dezmembrare și diminuarea mărimii parcelei se îngreunează încadrarea în regulamentele de urbanism în vederea edificării unor exploatații agricole sau a altor construcții de dimensiuni mari ce urmau a fi edificate înainte de expropriere (unități de producție integrat, industrială și agricolă, depozitare en gross, facilități de logistică, unități comerciale de mare dezvoltare) și că executarea pe o perioadă îndelungată a lucrărilor de construcție a variantei ocolitoare, ce impun o largă dezvoltare în teren și o folosire intensivă a unor utilaje grele, zgomotoase, cu caracteristici de transportare și rulare puternic perturbatoare, obstructionează în mod evident folosirea eficientă a suprafeței de teren rămasă neexpropriată.

În drept, au fost invocate dispozițiile Legii nr. 198/2004 și ale Legii nr. 33/1994. Prin sentința civilă nr. 258 din 26 ianuarie 2011, Tribunalul Constanța a admis în parte acțiunea, a obligat pârâtul la plata către reclamantă a cotei de ¾ din suma de 53.002,6 euro, cu titlu de despăgubiri, a respins celelalte pretenții ca nefondate și a obligat pârâtul către reclamantă la 4.500 RON, cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut că în speță sunt incidente dispozițiile art. 9 alin. (1) și (3) din Legea nr. 198/2004, potrivit cu care „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condițiile art. 5 alin. (4)-(8) și ale art. 6 alin. (2) se poate adresa instanței judecătorești competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii”.

Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii. Întinderea dreptului de proprietate al reclamantei asupra suprafeței de teren expropriate nu a făcut obiect de contestație în cauză, disputa fiind concentrată asupra valorii despăgubirii acordate și solicitarea privind exproprierea totală a parcelei în care se regăsește suprafața menționată în hotărârea de stabilire a despăgubirilor. Instanța de fond a arătat că prevederile legale stabilesc că valoarea despăgubirii acordate pentru expropriere se compune din valoarea reală a imobilului, care este valoarea cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea teritorială respectivă, precum și din prejudiciul cauzat proprietarului, luându-se în considerare dovezile prezentate de acesta.

Raportul de expertiză efectuat în cauză a determinat, prin raportarea la standardele de evaluare internațională, o valoare de piață a metrului pătrat din parcela indicată de către reclamantă, de 22,30 euro, astfel, în condițiile în care expropriatorul a stabilit o despăgubire echivalentă cu 10 euro/m.p., instanța a conchis în sensul că valoarea stabilită prin hotărârea de expropriere este inferioară celei determinate de lucrarea de expertiză și că prin urmare, cererea reclamantei este întemeiată. A fost înlăturată susținerea reclamantei în privința existenței unui prejudiciu; valoarea calculată de experți ca diferență dintre valoarea totală a terenului parcelei și cea a suprafeței de teren expropriate, la care s-a adăugat valoarea suprafeței de teren rămase neexpropiate, nu are corespondent în realitate.

Instanța a arătat că prejudiciul trebuie să fie cert sub aspectul producerii lui, condiție neîndeplinită în cauză. A fost înlăturată în același context ipoteza schimbării destinației terenului, câtă vreme la momentul exproprierii acesta avea destinație agricolă. Nu s-a prezentat vreun plan urbanistic zonal sau vreun alt act al unității administrativ teritoriale, din care să rezulte că terenurile în discuție sunt incluse în intravilanul localităților limitrofe sau există propunere în acest sens. Zona metropolitană la care face referire expertul constituie o perspectivă de dezvoltare pe termen lung, respectiv până în anul 2027, perspectivă față de care reclamanta nu a prezentat vreun plan de dezvoltare sau vreo intenție de investiție.

Astfel fiind, instanța a apreciat aprecierile expertului ca fiind pur speculative, nesusținute probator. În ceea ce privește cererea de expropriere totală, instanța de fond a arătat că societatea reclamantă a formulat o astfel de cerere pentru parcela X/1, cu nr. cadastral Y, intabulat în cartea funciară a localității Cumpăna, județul Constanța, proprietatea lui: P.C. pentru cota de 1/4, conform cu actul de vânzare-cumpărare din 2005 și SC B.B. SRL pentru cota de 3/4, conform cu actul de vânzare-cumpărare din 09 august 2007 în suprafață totală de 3.500 m.p., din care s-a expropriat suprafața de 2.227 m.p. Tribunalul a apreciat în raport de probele administrate că nu se verifică susținerile reclamantei conform cărora suprafețele de teren rămase neexpropriate nu mai pot fi folosite potrivit destinației inițiale (agricolă), pentru că au fost îmbucătățite peste măsură.

Planurile redate atestă astfel că parcela în discuție beneficiază de acces la calea publică; pe de altă parte, suprafața rămasă neexpropriată din fiecare parcelă este suficient de mare cât să asigure folosința normală a terenului. Curtea de Apel Constanța, secția I civilă,, prin decizia nr. 27/C din 13 februarie 2012, respingând apelul declarat de reclamant, a admis apelul declarat de apelantul pârât Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, prin mandatar SC C. SA Craiova, și a schimbat sentința civilă atacată, în sensul respingerii acțiunii, ca nefondată.

Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut următoarele; Dispozițiile legale incidente în cauză sunt art. 4 alin. (2) din Legea nr. 198/2004, modificată și completată (în forma în vigoare la data stabilirii despăgubirii), care prevăd că expropriatorul întocmește documentațiile cadastral-juridice pentru fiecare imobil propus spre expropriere, care vor cuprinde și date privind amplasamentul lucrării; planul de amplasament va conține delimitarea imobilelor - teren și/sau construcții - propuse spre expropriere, cu indicarea numelor deținătorilor, precum și a ofertelor de despăgubire, pe categorii de imobile, stabilite de evaluatori autorizați.

În cazul în care titularul dreptului de proprietate nu este mulțumit de modalitatea stabilirii despăgubirii, se face trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1194 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, care stabilesc componența despăgubirii și criteriile care trebuie avute în vedere la calculul acesteia. Normele menționate stabilesc că despăgubirea cuvenită titularului dreptului de proprietate cuprinde două componente: valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți) prin expropriere. Prima componentă, cea a „valorii reale” a imobilului, este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii primite, ceea ce presupune ca valoarea stabilită să fie cât mai apropiată de cea a bunului expropriat.

Cea de-a doua componentă, legată de „prejudiciul cauzat” ține de consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucura. Acestea fiind reperele de evaluare corectă a despăgubirii, pentru prima componentă, s-a reținut că instanța de fond a preluat opinia majoritară a experților fără a analiza dacă aceasta corespunde premisei de actualitate și de realitate în determinarea sumelor cuvenite intimatei reclamante.

Astfel, criteriul „valorii reale a imobilului” definit în alin. (2) al art. 26 din Legea nr. 33/1994, este în fapt valoarea de piață al imobilului, definit la rândul său în Standardele internaționale de evaluare IVS 1, trebuie să se stabilească în raport de piața imobiliară și de elementele care stabilesc conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate: afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile și sarcinile care îl grevează etc. Toate aceste elemente urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu la un moment ulterior, mai propice vânzării ori cumpărării în funcție de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

Ori, valoarea de 23,80 euro/m.p. calculată de experții B.E. și M.V. a fost determinată pornindu-se de la premisa includerii - în perspectivă - a zonei în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a comunei Cumpăna. Folosind cele trei metode de evaluare, experții, în majoritate, s-au raportat la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile apropiate - Constanța și Cumpăna - și deservit de căi de exploatare rurală. Astfel, la determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B.E.

și M.V. au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul localității Cumpăna care însă au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin amplasament („extravilan aflat la limita intravilanului”), apropiere de căi de acces (ex. deschidere la drumul județean) și utilități și având ca folosință „viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial”. Comparativ, expertul B.C. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație, stabilind o valoare de 10 euro/m.p. Experții, cu opinie majoritară, au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda „fluxului de numerar” pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 m.p.

și cu străzi și trotuare proiectate. Ultima metodă uzitată de experții B.E.rumă și M.V. a vizat „extracția”, definită de către cei doi experți ca fiind reprezentată de echilibrul contribuției între valoarea terenului și valoarea proprietăților imobiliare formate din terenuri și construcții, aflate într-o zonă apropiată. Metoda extracției constă, însă, potrivit Standardelor internaționale de evaluare, în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și amenajărilor.

Această modalitate de evaluare operează așadar, potrivit Standardelor internaționale de evaluare, cu indicatorul „costul de înlocuire net (CEST) al construcțiilor” și pornește de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren și construcții situat în proximitate, situație care însă în speță nu este incidență (fiind supus evaluării un teren situat în extravilan, fără construcții și fără a se putea opera cu indicatorul sus-menționat, care potrivit standardelor trebuie luat în calcul).

Toate aceste considerente, dublate de împrejurarea că din înscrisurile depuse de comuna Cumpăna în apel nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului din extravilan în intravilan construibil, ci doar prefigurarea unei strategii de dezvoltare a localității pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan și crearea unei zone urbane, conduc la concluzia că instanța de fond și-a fundamentat greșit soluția, îmbrățișând opinia majoritară a d-nilor experți B.E. și M.V. (pentru valoarea totală de 53.002,6 euro calculată pentru 2.227 m.p.) și înlăturând în mod corelativ pe cea separată a d-nului expert B.C., care a calculat valoarea bunului în funcție de destinația avută la momentul exproprierii, iar nu pe baza unei perspective îndepărtate de dezvoltare.

Susținerile legate de cumpărarea terenului cu scopul dezvoltării viitoare a unor ansambluri rezidențiale nu pot fi reținute ca întemeiate, în măsura în care apelanta reclamantă nu contestă în apel situația juridică a imobilului la data exproprierii, de extravilan arabil și nici prefigurarea în viitor a scopului imobiliar evocat, care implică întrunirea cumulativă a mai multor condiții: încadrarea într-un alt regim juridic cu preluarea în intravilanul construibil, elaborarea unor planuri urbanistice zonale, a unor planuri edilitare și de utilități, lotizare etc. Pentru acest motiv, s-a reținut că valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/m.p., care a fost de altfel avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, este cea corectă, celelalte pretenții ale apelantei reclamante, cât privește evaluarea proprietății expropriate, fiind neîntemeiate - urmând a fi admis apelul pârâtului.

S-a apreciat corectă soluția primei instanțe cât privește înlăturarea pretențiilor pentru cea de-a doua componentă a despăgubirii - prejudiciul cauzat proprietarului, definit conform aceleiași opinii majoritare a experților ca echivalent cu „diferența dintre valoarea totală de circulație a terenului aferent întregului imobil și valoarea de circulație a imobilului expropriat, la care s-ar adăuga și valoarea de circulație a terenului rămas neexpropriat”.

Astfel cum s-a stabilit și în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement c. Franței, 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.

Or, în speță, prejudiciul produs apelantei reclamante a fost calculat ca o ecuație valorică între parcela expropriată și cea rămasă la dispoziția titularului dreptului, fără nici o legătură cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs și în viitor și care ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul imposibilității continuării, în condiții de rentabilitate, a activității pe suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de pierdere a unor foloase economice.

Din acest punct de vedere, astfel cum a statuat și Curtea Europeană, pretențiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza Buzescu c. României, 2005, cauza Isar c. României, 2007). Prejudiciul evocat de apelanta reclamantă, legat de pierderea valorică a suprafeței rămase neexpropriate și de imposibilitatea afectării acesteia scopului pentru care a fost achiziționat acest teren (dezvoltarea unui ansamblu rezidențial) nu poate fi invocat ca fiind cert, întrucât acesta nu se poate prevedea ori specula din perspectiva intenției proprietarului de a obține profit prin activități comerciale.

Au fost înlăturate și criticile care leagă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a bunului, după avizarea de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a documentației cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului lucrării de interes public. Măsura este justificată din perspectiva legii și rațională în măsura în care expropriatorul trebuie să estimeze de la început cuantumul total al despăgubirilor cuvenite celor expropriați, în funcție de regimul juridic clar și bine definit al imobilelor vizate, tocmai pentru scopul legitim de a împiedica pe titularii dreptului de a înstrăina, greva cu sarcini și, în genere, de a modifica unilateral regimul juridic și urbanistic al bunului.

S-a apreciat ca întemeiată soluția primei instanțe în privința cererii de expropriere totală, judecătorul fondului arătând în mod just că nu se verifică afirmațiile societății referitoare la imposibilitatea utilizării suprafețelor rămase conform destinației inițiale (agricolă) și că s-a realizat divizarea excesivă a terenului. De altfel, această măsură nici nu ar putea fi dispusă câtă vreme societatea deține doar o cotă indiviză din întregul teren de 3.500 m.p. Față de toate aceste motive, s-a respins apelul formulat de reclamanta SC B.B. SRL, iar apelul pârâtului Statul Român s-a considerat întemeiat, schimbându-se în parte hotărârea atacată, în sensul respingerii contestației și cât privește plata unor despăgubiri majorate față de cele conferite prin hotărârea nr. 73 din 04 iunie 2009. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC B.B.

SRL criticând potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în sensul că hotărârea este dată cu aplicarea greșită a legii, respectiv a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Potrivit acestui text de lege, „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

(...) În cazul exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând seama de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor”.

Prin decizia recurată, în raport de prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, Curtea de Apel Constanța a arătat că s-a motivat hotărârea prin reluarea obiecțiunilor și susținerilor afirmate pe tot parcursul cercetării judecătorești de expertul propus de expropriator, și că opinia expusă în conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare a părții adverse, (Statul Român), și nu face decât să pună în valoare cu o forță probantă superioară punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate opinia majoritară a celorlalți doi experți, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare, moderne concordante cu standardele internaționale de evaluare, ce sunt combătute de instanța de apel fără a aduce alte argumente tehnice.

În continuare se arată că argumentele și metodele folosite de experții majoritari sunt incorecte, întrucât experții nu puteau face abstracție de zona în care este situată parcela de teren ce a făcut obiectul exproprierii, care, conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul Local al comunei Cumpăna face parte din dispoziții legale, întrucât a ignorat caracterul speculativ, pur ipotetic, de la care a pornit opinia majoritară, aceea a posibilității includerii terenului în litigiu în viitoarea zonă metropolitană Constanța și în strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localității Cumpăna, ceea ce a permis acestuia să se raporteze, pentru evaluarea despăgubirilor, din terenul în litigiu, era situat în extravilan și fără posibilitate de acces la utilități, la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localității cu posibilitatea de acces la utilități, și având în vedere valoarea pieței imobiliare rezultate din anunțurile de publicitate, pentru aceste terenuri, pe de o parte, iar pe de altă parte la stabilirea cuantumului de 10 euro/m.p.

acesta a avut în vedere prețurile de vânzare pentru terenuri similare, respectiv terenuri agricole, care sunt situate în mijlocul câmpului și fără utilități din zonă. În ceea ce privește daunele aduse reclamantei, prin exproprierea parțială a terenului, pentru partea de imobil rămasă neexpropriată, se constată că, în speță, dimpotrivă, conform aceleiași opinii, acesta va dobândi un spor de valoare, ca urmare a lucrărilor ce se vor executa, beneficiind de aceleași condiții de exploatare. Celelalte critici formulate de recurenta reclamantă, așa cum au fost expuse mai sus, vizează netemeinicia deciziei recurate, respectiv se critică greșita apreciere a probatoriului administrat în cauză, ceea ce nu se circumscrie niciuneia din motivele de recurs stric și limitativ prevăzute de art. 304 pct. 1-9 C. proc.

civ., din actuala reglementare, iar sancțiunea este aceea a neanalizării lor. Pentru considerentele expuse, instanța va respinge excepția nulității recursului invocată de intimatul pârât în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta reclamantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge excepția nulității recursului invocată de intimatul pârât Statul Român, prin Ministerul Transporturilor, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, prin mandatar SC C. SA Craiova. Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva deciziei nr. 27/C din 13 februarie 2012 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 22 noiembrie 2012.