ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7190/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7190/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra cauzei

de față, constată următoarele:

Prin acțiunea

înregistrată sub nr. 8641/11812009, reclamanta SC B.B. SRL a solicitat

instanței, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul

Transporturilor, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din

România SA, ca prin hotărâre judecătorească să se dispună exproprierea totală a

suprafeței de 3.500 m.p., situată în comuna Cumpăna, județul Constanța,

reprezentând parcela X/6/1, cu nr. cadastral Y menționată în actul de vânzare-cumpărare

din 09 august 2007 autentificat la BNP B.D.D. și obligarea expropriatorului la

plata unei despăgubiri în sumă de 78.750 euro pentru cota de ¾ din

suprafața de 3.500 m.p., reprezentând un preț unitar al bunului de 30 euro/m.p.,

plătibilă în RON, la cursul Băncii Naționale a României din data plății

efective.

În subsidiar,

reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 50.107 euro pentru

cota indiviză de 3/4 din suprafața de 2.227 m.p. și la plata cheltuielilor de

judecată.

În motivare, s-a

arătat că reclamanta este titulara cotei indivize de ¾ din dreptul de

proprietate asupra terenului în suprafață de 3.500 m.p., situat în extravilanul

comunei Cumpăna, parcela X/6/1, conform contractului de vânzare-cumpărare din 09

august 2007 autentificat la BNP B.D.D. și că în această calitate a fost

înștiințată că proprietatea sa se află pe amplasamentul de execuție a lucrării

de utilitate publică „Varianta de ocolire a municipiului Constanța” și urmează

a fi expropriată parțial, în limita suprafeței de 2.227 m.p.

A susținut

reclamanta, că potrivit art. 5 din Legea nr. 198/2004 a formulat cerere de

plată a despăgubirilor și că prin prezenta contestă atât cuantumul despăgubirii

stabilită de expropriator - determinată pentru un preț de 10 euro/m.p.,

plătibil în RON, conform dispozițiilor legale - cât și faptul că exproprierea a

avut un caracter parțial, iar nu total.

A considerat

că dacă terenul s-ar fi vândut pe piața liberă s-ar fi încasat un preț de 30

euro/mp, caracteristic celor de același fel din zona respectivă, iar

necesitatea exproprierii totale s-a justificat prin aceea că măsura

exproprierii parțiale creează fonduri dominante și fonduri aservite, impunând

stabilirea unor servituti de trecere care vor îngreuna pe viitor accesul la

suprafețele de teren rămase neexpropriate și vor produce, astfel, prejudicii

certe.

A invocat,

totodată, că prin dezmembrare și diminuarea mărimii parcelei se îngreunează

încadrarea în regulamentele de urbanism în vederea edificării unor exploatații

agricole sau a altor construcții de dimensiuni mari ce urmau a fi edificate

înainte de expropriere (unități de producție integrat, industrială și agricolă,

depozitare en gross, facilități de logistică, unități comerciale de mare

dezvoltare) și că executarea pe o perioadă îndelungată a lucrărilor de

construcție a variantei ocolitoare, ce impun o largă dezvoltare în teren și o

folosire intensivă a unor utilaje grele, zgomotoase, cu caracteristici de

transportare și rulare puternic perturbatoare, obstructionează în mod evident

folosirea eficientă a suprafeței de teren rămasă neexpropriată.

În drept, au

fost invocate dispozițiile Legii nr. 198/2004 și ale Legii nr. 33/1994.

Prin sentința

civilă nr. 258 din 26 ianuarie 2011, Tribunalul Constanța a admis în parte

acțiunea, a obligat pârâtul la plata către reclamantă a cotei de ¾ din

suma de 53.002,6 euro, cu titlu de despăgubiri, a respins celelalte pretenții

ca nefondate și a obligat pârâtul către reclamantă la 4.500 RON, cheltuieli de

judecată.

Pentru a

pronunța această soluție, prima instanță a reținut că în speță sunt incidente

dispozițiile art. 9 alin. (1) și (3) din Legea nr. 198/2004, potrivit cu care „expropriatul

nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condițiile art. 5 alin.

(4)-(8) și ale art. 6 alin. (2) se poate adresa instanței judecătorești

competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicată

hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii”.

Acțiunea

formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează

potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea

pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Întinderea

dreptului de proprietate al reclamantei asupra suprafeței de teren expropriate

nu a făcut obiect de contestație în cauză, disputa fiind concentrată asupra

valorii despăgubirii acordate și solicitarea privind exproprierea totală a

parcelei în care se regăsește suprafața menționată în hotărârea de stabilire a

despăgubirilor.

Instanța de

fond a arătat că prevederile legale stabilesc că valoarea despăgubirii acordate

pentru expropriere se compune din valoarea reală a imobilului, care este

valoarea cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

teritorială respectivă, precum și din prejudiciul cauzat proprietarului,

luându-se în considerare dovezile prezentate de acesta.

Raportul de

expertiză efectuat în cauză a determinat, prin raportarea la standardele de

evaluare internațională, o valoare de piață a metrului pătrat din parcela

indicată de către reclamantă, de 22,30 euro, astfel, în condițiile în care

expropriatorul a stabilit o despăgubire echivalentă cu 10 euro/m.p., instanța a

conchis în sensul că valoarea stabilită prin hotărârea de expropriere este

inferioară celei determinate de lucrarea de expertiză și că prin urmare,

cererea reclamantei este întemeiată.

A fost

înlăturată susținerea reclamantei în privința existenței unui prejudiciu;

valoarea calculată de experți ca diferență dintre valoarea totală a terenului

parcelei și cea a suprafeței de teren expropriate, la care s-a adăugat valoarea

suprafeței de teren rămase neexpropiate, nu are corespondent în realitate.

Instanța a

arătat că prejudiciul trebuie să fie cert sub aspectul producerii lui, condiție

neîndeplinită în cauză.

A fost

înlăturată în același context ipoteza schimbării destinației terenului, câtă

vreme la momentul exproprierii acesta avea destinație agricolă. Nu s-a

prezentat vreun plan urbanistic zonal sau vreun alt act al unității

administrativ teritoriale, din care să rezulte că terenurile în discuție sunt

incluse în intravilanul localităților limitrofe sau există propunere în acest

sens. Zona metropolitană la care face referire expertul constituie o

perspectivă de dezvoltare pe termen lung, respectiv până în anul 2027,

perspectivă față de care reclamanta nu a prezentat vreun plan de dezvoltare sau

vreo intenție de investiție. Astfel fiind, instanța a apreciat aprecierile

expertului ca fiind pur speculative, nesusținute probator.

În ceea ce

privește cererea de expropriere totală, instanța de fond a arătat că societatea

reclamantă a formulat o astfel de cerere pentru parcela X/1, cu nr. cadastral Y,

intabulat în cartea funciară a localității Cumpăna, județul Constanța,

proprietatea lui: P.C. pentru cota de 1/4, conform cu actul de

vânzare-cumpărare din 2005 și SC B.B. SRL pentru cota de 3/4, conform cu actul

de vânzare-cumpărare din 09 august 2007 în suprafață totală de 3.500 m.p., din

care s-a expropriat suprafața de 2.227 m.p.

Tribunalul a

apreciat în raport de probele administrate că nu se verifică susținerile

reclamantei conform cărora suprafețele de teren rămase neexpropriate nu mai pot

fi folosite potrivit destinației inițiale (agricolă), pentru că au fost

îmbucătățite peste măsură. Planurile redate atestă astfel că parcela în

discuție beneficiază de acces la calea publică; pe de altă parte, suprafața

rămasă neexpropriată din fiecare parcelă este suficient de mare cât să asigure

folosința normală a terenului.

Curtea de

Apel Constanța, secția

I

civilă,, prin decizia nr. 27/C

din 13 februarie 2012, respingând apelul declarat de reclamant, a admis apelul

declarat de apelantul pârât Statul Român, reprezentat de Ministerul

Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri

Naționale din România, prin mandatar SC C. SA Craiova, și a schimbat sentința

civilă atacată, în sensul respingerii acțiunii, ca nefondată.

Pentru a

hotărî astfel, instanța de apel a reținut următoarele;

Dispozițiile

legale incidente în cauză sunt art. 4 alin. (2) din Legea nr. 198/2004,

modificată și completată (în forma în vigoare la data stabilirii despăgubirii),

care prevăd că expropriatorul întocmește documentațiile cadastral-juridice

pentru fiecare imobil propus spre expropriere, care vor cuprinde și date

privind amplasamentul lucrării; planul de amplasament va conține delimitarea

imobilelor - teren și/sau construcții - propuse spre expropriere, cu indicarea

numelor deținătorilor, precum și a ofertelor de despăgubire, pe categorii de

imobile, stabilite de evaluatori autorizați.

În cazul în

care titularul dreptului de proprietate nu este mulțumit de modalitatea

stabilirii despăgubirii, se face trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea

nr. 33/1194 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, care

stabilesc componența despăgubirii și criteriile care trebuie avute în vedere la

calculul acesteia.

Normele

menționate stabilesc că despăgubirea cuvenită titularului dreptului de

proprietate cuprinde două componente: valoarea reală a imobilului și

prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți) prin expropriere.

Prima

componentă, cea a „valorii reale” a imobilului, este intrinsec legată de

caracterul echitabil al despăgubirii primite, ceea ce presupune ca valoarea

stabilită să fie cât mai apropiată de cea a bunului expropriat.

Cea de-a doua

componentă, legată de „prejudiciul cauzat” ține de consecințele generate prin

expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de

care titularul dreptului nu se mai poate bucura.

Acestea fiind

reperele de evaluare corectă a despăgubirii, pentru prima componentă, s-a

reținut că instanța de fond a preluat opinia majoritară a experților fără a

analiza dacă aceasta corespunde premisei de actualitate și de realitate în

determinarea sumelor cuvenite intimatei reclamante.

Astfel,

criteriul „valorii reale a imobilului” definit în alin. (2) al art. 26 din

Legea nr. 33/1994, este în fapt valoarea de piață al imobilului, definit la

rândul său în Standardele internaționale de evaluare IVS 1, trebuie să se

stabilească în raport de piața imobiliară și de elementele care stabilesc

conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate: afectațiunea

bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile și sarcinile care îl

grevează etc.

Toate aceste

elemente urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu

la un moment ulterior, mai propice vânzării ori cumpărării în funcție de

evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului

juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

Ori, valoarea

de 23,80 euro/m.p. calculată de experții B.E. și M.V. a fost determinată

pornindu-se de la premisa includerii - în perspectivă - a zonei în viitoarea

Zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada

2007-2027 a comunei Cumpăna.

Folosind cele

trei metode de evaluare, experții, în majoritate, s-au raportat la terenuri

aflate în proximitatea intravilanului localității, cu posibilitatea racordării

facile la utilități și căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în

litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanță de

câțiva km de localitățile apropiate - Constanța și Cumpăna - și deservit de căi

de exploatare rurală.

Astfel, la

determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B.E. și

M.V. au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul

localității Cumpăna care însă au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin

amplasament („extravilan aflat la limita intravilanului”), apropiere de căi de

acces (ex. deschidere la drumul județean) și utilități și având ca folosință „viitoare

zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial”.

Comparativ,

expertul B.C. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile

echivalente ca amplasament și destinație, stabilind o valoare de 10 euro/m.p.

Experții, cu

opinie majoritară, au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda „fluxului

de numerar” pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de

criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan

urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 m.p. și cu străzi și

trotuare proiectate.

Ultima metodă

uzitată de experții B.E.rumă și M.V. a vizat „extracția”, definită de către cei

doi experți ca fiind reprezentată de echilibrul contribuției între valoarea

terenului și valoarea proprietăților imobiliare formate din terenuri și

construcții, aflate într-o zonă apropiată.

Metoda

extracției constă, însă, potrivit Standardelor internaționale de evaluare, în

determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul

curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și

construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și

amenajărilor. Această modalitate de evaluare operează așadar, potrivit Standardelor

internaționale de evaluare, cu indicatorul „costul de înlocuire net (CEST) al

construcțiilor” și pornește de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil

compus din teren și construcții situat în proximitate, situație care însă în

speță nu este incidență (fiind supus evaluării un teren situat în extravilan,

fără construcții și fără a se putea opera cu indicatorul sus-menționat, care

potrivit standardelor trebuie luat în calcul).

Toate aceste

considerente, dublate de împrejurarea că din înscrisurile depuse de comuna

Cumpăna în apel nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului din

extravilan în intravilan construibil, ci doar prefigurarea unei strategii de

dezvoltare a localității pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din

extravilan și crearea unei zone urbane, conduc la concluzia că instanța de fond

și-a fundamentat greșit soluția, îmbrățișând opinia majoritară a d-nilor

experți B.E. și M.V. (pentru valoarea totală de 53.002,6 euro calculată pentru

2.227 m.p.) și înlăturând în mod corelativ pe cea separată a d-nului expert B.C.,

care a calculat valoarea bunului în funcție de destinația avută la momentul

exproprierii, iar nu pe baza unei perspective îndepărtate de dezvoltare.

Susținerile legate

de cumpărarea terenului cu scopul dezvoltării viitoare a unor ansambluri rezidențiale

nu pot fi reținute ca întemeiate, în măsura în care apelanta reclamantă nu contestă

în apel situația juridică a imobilului la data exproprierii, de extravilan arabil

și nici prefigurarea în viitor a scopului imobiliar evocat, care implică întrunirea

cumulativă a mai multor condiții: încadrarea într-un alt regim juridic cu preluarea

în intravilanul construibil, elaborarea unor planuri urbanistice zonale, a unor

planuri edilitare și de utilități, lotizare etc.

Pentru acest motiv,

s-a reținut că valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/m.p., care a fost

de altfel avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii,

este cea corectă, celelalte pretenții ale apelantei reclamante, cât privește evaluarea

proprietății expropriate, fiind neîntemeiate - urmând a fi admis apelul pârâtului.

S-a apreciat corectă

soluția primei instanțe cât privește înlăturarea pretențiilor pentru cea de-a doua

componentă a despăgubirii - prejudiciul cauzat proprietarului, definit conform aceleiași

opinii majoritare a experților ca echivalent cu „diferența dintre valoarea totală

de circulație a terenului aferent întregului imobil și valoarea de circulație a

imobilului expropriat, la care s-ar adăuga și valoarea de circulație a terenului

rămas neexpropriat”.

Astfel cum s-a

stabilit și în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement

c. Franței, 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru

ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele

generale ale comunității și cele private ale proprietarului deposedat - se referă

la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura,

care au caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare,

fiscale) concrete anterioare.

Or, în speță,

prejudiciul produs apelantei reclamante a fost calculat ca o ecuație valorică între

parcela expropriată și cea rămasă la dispoziția titularului dreptului, fără nici

o legătură cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs și în viitor și care

ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul imposibilității continuării, în

condiții de rentabilitate, a activității pe suprafața de teren rămasă și pe rațiuni

de pierdere a unor foloase economice.

Din acest punct

de vedere, astfel cum a statuat și Curtea Europeană, pretențiile de această natură,

privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert în măsura

în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza Buzescu c. României,

2005, cauza Isar c. României, 2007).

Prejudiciul evocat

de apelanta reclamantă, legat de pierderea valorică a suprafeței rămase neexpropriate

și de imposibilitatea afectării acesteia scopului pentru care a fost achiziționat

acest teren (dezvoltarea unui ansamblu rezidențial) nu poate fi invocat ca fiind

cert, întrucât acesta nu se poate prevedea ori specula din perspectiva intenției

proprietarului de a obține profit prin activități comerciale.

Au fost înlăturate

și criticile care leagă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a

bunului, după avizarea de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară

a documentației cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului lucrării

de interes public. Măsura este justificată din perspectiva legii și rațională în

măsura în care expropriatorul trebuie să estimeze de la început cuantumul total

al despăgubirilor cuvenite celor expropriați, în funcție de regimul juridic clar

și bine definit al imobilelor vizate, tocmai pentru scopul legitim de a împiedica

pe titularii dreptului de a înstrăina, greva cu sarcini și, în genere, de a modifica

unilateral regimul juridic și urbanistic al bunului.

S-a apreciat ca

întemeiată soluția primei instanțe în privința cererii de expropriere totală, judecătorul

fondului arătând în mod just că nu se verifică afirmațiile societății referitoare

la imposibilitatea utilizării suprafețelor rămase conform destinației inițiale (agricolă)

și că s-a realizat divizarea excesivă a terenului. De altfel, această măsură nici

nu ar putea fi dispusă câtă vreme societatea deține doar o cotă indiviză din întregul

teren de 3.500 m.p.

Față de toate

aceste motive, s-a respins apelul formulat de reclamanta SC B.B. SRL, iar apelul

pârâtului Statul Român s-a considerat întemeiat, schimbându-se în parte hotărârea

atacată, în sensul respingerii contestației și cât privește plata unor despăgubiri

majorate față de cele conferite prin hotărârea nr. 73 din 04 iunie 2009.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL criticând potrivit art. 304 pct.

9 C. proc. civ., în sensul că hotărârea este dată cu aplicarea greșită a legii,

respectiv a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru

cauză de utilitate publică.

Potrivit acestui

text de lege, „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul

cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea

cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul

cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia.

(...)

În cazul exproprierii

parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare

ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând seama de prevederile

alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a

daunelor”.

Prin decizia recurată,

în raport de prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, Curtea de Apel Constanța

a arătat că s-a motivat hotărârea prin reluarea obiecțiunilor și susținerilor afirmate

pe tot parcursul cercetării judecătorești de expertul propus de expropriator, și

că opinia expusă în conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare a părții adverse,

(Statul Român), și nu face decât să pună în valoare cu o forță probantă superioară

punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate

opinia majoritară a celorlalți doi experți, opinie argumentată prin prisma a trei

metode de evaluare, moderne concordante cu standardele internaționale de evaluare,

ce sunt combătute de instanța de apel fără a aduce alte argumente tehnice.

În continuare

se arată că argumentele și metodele folosite de experții majoritari sunt incorecte,

întrucât experții nu puteau face abstracție de zona în care este situată parcela

de teren ce a făcut obiectul exproprierii, care, conform Strategiei de dezvoltare

zonală adoptată de Consiliul Local al comunei Cumpăna face parte din dispoziții

legale, întrucât a ignorat caracterul speculativ, pur ipotetic, de la care a pornit

opinia majoritară, aceea a posibilității includerii terenului în litigiu în viitoarea

zonă metropolitană Constanța și în strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027

a localității Cumpăna, ceea ce a permis acestuia să se raporteze, pentru evaluarea

despăgubirilor, din terenul în litigiu, era situat în extravilan și fără posibilitate

de acces la utilități, la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localității

cu posibilitatea de acces la utilități, și având în vedere valoarea pieței imobiliare

rezultate din anunțurile de publicitate, pentru aceste terenuri, pe de o parte,

iar pe de altă parte la stabilirea cuantumului de 10 euro/m.p. acesta a avut în

vedere prețurile de vânzare pentru terenuri similare, respectiv terenuri agricole,

care sunt situate în mijlocul câmpului și fără utilități din zonă.

În ceea ce privește

daunele aduse reclamantei, prin exproprierea parțială a terenului, pentru partea

de imobil rămasă neexpropriată, se constată că, în speță, dimpotrivă, conform aceleiași

opinii, acesta va dobândi un spor de valoare, ca urmare a lucrărilor ce se vor executa,

beneficiind de aceleași condiții de exploatare.

Celelalte critici

formulate de recurenta reclamantă, așa cum au fost expuse mai sus, vizează netemeinicia

deciziei recurate, respectiv se critică greșita apreciere a probatoriului administrat

în cauză, ceea ce nu se circumscrie niciuneia din motivele de recurs stric și limitativ

prevăzute de art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ., din actuala reglementare, iar sancțiunea

este aceea a neanalizării lor.

Pentru considerentele

expuse, instanța va respinge excepția nulității recursului invocată de intimatul

pârât în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul

declarat de recurenta reclamantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepția

nulității recursului invocată de intimatul pârât Statul Român, prin Ministerul Transporturilor,

prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, prin

mandatar SC C. SA Craiova.

Respinge, ca nefondat,

recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva deciziei nr. 27/C din 13 februarie

2012 a Curții de Apel Constanța, secția

I

civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în

ședință publică, astăzi 22 noiembrie 2012.