ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5400/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5400/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra

cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată

pe rolul Tribunalului Constanța sub nr. 8125/118/2009, reclamanta SC B.B. SRL a

chemat în judecată pe pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul

Transporturilor, prin Compania Naționala de Autostrăzi și Drumuri Naționale din

România pentru

a fi obligat pârâtul la

exproprierea totală a suprafeței de 86.000 mp situată în

comuna Cumpăna,

parcela A 350/10 număr cadastral 10679, la despăgubiri în sumă de 2.580.000

euro, pentru suprafața de 86.000 mp, reprezentând un preț unitar al bunului

expropriat de 30 euro/ mp, plătibil în lei la cursul BNR din data plății

efective și la cheltuieli de judecată.

În subsidiar, reclamanta a solicitat obligarea expropriatorului la

plata

către reclamantă a

unei despăgubiri în sumă de 1.685.730 euro pentru suprafața de 5 6.191 mp.

În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că este titulara dreptului

de proprietate cu privire la suprafața de teren de 5242 mp situată în

extravilanul

comunei Cumpăna, parcela A 350/10, dobândită prin contractul de

vânzare-cumpărare autentificat din 31 august 2007.

Reclamanta a susținut că prețul stabilit cu titlu de despăgubiri este,

sub

valoarea celui la

care se vând în mod obișnuit terenurile de același fel în

zonă, respectiv 30 euro/ m.p. și a arătat că,

după terminarea lucrării de interes

public, zona va dobândi o altă

caracteristică urbanistică, având posibilități reale de includere în

intravilanul unității administrativ-teritoriale, cu

consecința măririi valorii de circulație a terenurilor adiacente căii

de transport.

în drept, reclamanta a

invocat dispozițiile art. 26 din Legea 33/1994

privind exproprierea

pentru cauze de utilitate publică, precum și art. 9 din Legea nr. 198/2004.

Prin sentința civilă nr. 1991 din 30 noiembrie 2010 Tribunalul

Constanța a admis

acțiunea

formulată de reclamanta SC B.B. SRL în contradictoriu cu pârâtul Statul Român

reprezentat de Ministerul

Transporturilor

și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și

Drumuri Naționale din România, prin mandatar SC C.

SA

A fost obligat pârâtul să plătească reclamantei, cu

titlu de despăgubire

pentru expropriere, suma de 2.291.385 euro în echivalent

în lei la cursul BNR din ziua plății, pentru imobilul ce reprezintă lotul 2 din

parcela A350/18/2 în

suprafață

de 56.191 mp, situată în extravilanul comunei Cumpăna, jud. Constanța.

Pârâtul a fost

obligat la plata sumei de 3.800 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

Prima instanță

a reținut că societatea reclamantă a făcut dovada

dreptului său de proprietate asupra suprafeței de teren în discuție,

care a fost

dobândită prin contractul

de vânzare-cumpărare autentificat

și care ulterior a făcut obiectul unei

exproprieri parțiale în raport de disp.

Legii

nr. 198/2004, pentru o despăgubire de 10 euro/ mp - procesul-verbal

din 07

mai 2009 al Comisiei de analiză.

Instanța de

fond a arătat că prin cererea de chemare în judecată s-a contestat atât

exproprierea parțială (față de cea totală cerută de reclamantă),

cât și valoarea astfel acordată, pe considerentul

că prețul stabilit cu titlu de despăgubiri este inferior celui la care se vând

în mod obișnuit terenurile de același fel în zonă, de 30 euro/ mp.; că

exproprierea parțială este de natură să

diminueze în mod considerabil valoarea de întrebuințare a terenului

rămas (ce

nu a făcut obiectul

exproprierii), întrucât traseul lucrării de utilitate publică

intersectează suprafața de teren deținută într-un

mod dezavantajos, ducând la

dezmembrarea forțată a parcelei inițiale.

Instanța de fond a avut în vedere prevederile art. 9 alin. (1) și (3)

din Legea

nr. 198/2004,

care trimit sub aspectul căii procesuale de contestare și al criteriilor de

evaluare, la normele din Legea nr. 33/1994, analizând din perspectiva art. 26

din Legea nr. 33/1994 modul în care au fost respectate

premisele de evaluare a despăgubirii la care este îndrituit

proprietarul.

S-a arătat, astfel, că raportul de expertiză efectuat în

cauză a determinat,

prin raportarea la standardele de evaluare

internațională, valoarea de piață a

parcelei

ca fiind de 26,80 euro/ mp, ținându-se seama de valoarea cu care se vând

imobilele în zonă.

S-a stabilit că, în aceste condiții, acordarea de către expropriator a

unei

despăgubiri egale cu

10 euro/ mp, deci a uneia inferioare celei determinate prin expertiză, este

nejustificată.

S-a reținut că

la prejudiciul, ce constă în valoarea de circulație a parcelei expropriate, în

suprafață totală de 56.191 mp (6.256.790 lei) se adaugă și daunele aduse

proprietarului în valoare de 3.263.460 lei, determinate de consecințele

negative suportate de proprietar ca efect al

exproprierii:

schimbarea destinației terenului într-o perspectivă apropiată, din

teren ce putea fi utilizat pentru dezvoltări

imobiliare, în teren cu destinație agricolă; diminuarea valorii de circulație a

terenului, prin trecerea sa de la categoria de teren intravilan pentru

construcții rezidențiale, la o categorie de

teren extravilan cu destinație agricolă; lipsa posibilităților de a

folosi imobilul

în garantarea unui credit bancar necesar societății

comerciale reclamante

pentru dezvoltare,

stabilirea de către Statul Român a unei valori subestimate

privind contravaloarea

terenului expropriat.

A fost

respinsă însă, cererea de expropriere totală a terenului, apreciindu-se că,

față de amplasamentul parcelelor și de vecinătăți, nu se

confirmă susținerile reclamantei privind

imposibilitatea folosirii în continuare a suprafețelor de teren neexpropriate,

conform destinației inițiale.

Planurile

atestă că parcelele sunt situate lângă alte proprietăți

aparținând tot reclamantei, astfel că nu există un impediment de acces

către

zonele rămase în proprietatea sa; pe de altă parte, suprafața

rămasă neexpropriată este suficient de mare cât să asigure folosința normală a

terenului.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel, Statul Român reprezentat de

Ministerul

Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și

Drumuri Naționale din România S.A., prin mandatar SC C. SA

Craiova, solicitând schimbarea ei, în sensul

respingerii acțiunii.

S-a susținut

că valoarea reală a imobilului la care se raportează dispozițiile, art. 26 din

Legea nr. 33/1994 este valoarea cu care se vând în

mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea teritorială

respectivă, element

care, însă, în cauză a fost determinat ținându-se

seama de apropierea de

intravilanul

municipiului Constanța și de un studiu de dezvoltare imobiliară

privind extinderea comunei Cumpăna, pentru

servicii către populație, locuințe

și constituirea de parcuri

industriale.

S-a susținut în concluziile raportului de expertiză de către doi dintre

experți, că cea mai bună utilizare pentru acest amplasament este cel pentru

dezvoltarea unor „ansambluri de

locuințe de tip rezidențial”, expertul

B.C.

formulându-și însă un punct de vedere separat, bazat pe faptul

că terenul are în prezent amplasament agricol,

fiind la o distanță de 3 km de

municipiul Constanța, evaluarea urmând a

fi realizată în condițiile anului

2009, iar

nu în perspectiva anului 2027, când se prezumă că terenul va face

parte

din etapa a IlI-a de realizare a Zonei metropolitane rezidențiale Constanța.

Apelantul pârât a arătat că, în acest caz, instanța a luat în

considerare o valoare stabilită în funcție de o dezvoltare viitoare a zonei,

care în prezent este

doar

„pe hârtie

”

.

Pe de altă

parte, valoarea prejudiciului, determinată de cei doi experți

ca diferență dintre valoarea totală a întregii

parcele și valoarea suprafeței de teren expropriate, la care se adaugă valoarea

suprafeței neexpropriate, nu are

corespondent în realitate. Apelantul a

arătat că prejudiciul trebuie să fie cert

cât

privește producerea lui, condiție neîndeplinită în speță.

A fost susținută

metoda de evaluare utilizată de expertul B.C.

și s-a arătat că prin procedura uzitată de ceilalți doi experți s-a ajuns ca

un

hectar de teren agricol să aibă un preț de cea. 250.000 euro, care este

nefiresc de mare.

Prin decizia nr.

359/ C din 19 septembrie 2011, Curtea de Apel

Constanța,

secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale,

a

admis apelul declarat de pârât.

A

schimbat în parte sentința civilă nr. 1991 din 30 noiembrie 2010 a Tribunalului

Constanța, în sensul că a respins acțiunea, în ceea ce privește plata

despăgubirilor.

A înlăturat dispoziția privind obligarea pârâtului la plata

cheltuielilor de

judecată.

A menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate.

Pentru a decide astfel, instanța de control judiciar a reținut

următoarele:

În speță se ridică problema determinării corecte a despăgubirii cuvenite

intimatei - reclamante

pentru terenul expropriat în suprafață de 56.191 mp. Situat în corn. Cumpăna,

jud. Constanța și care face obiectul prevederilor

Legii nr. 198/2004 modificată și completată prin O.U.G. nr. 75/2007,

Legii nr.

184/2008 și O.U.G. nr. 228/2008

privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de drumuri de interes

național, județean și local.

Potrivit art. 4

alin. (2) din Legea nr. 198/2004 modificată și completată (în forma în vigoare

la data stabilirii despăgubirii), expropriatorul întocmește documentațiile

cadastral-juridice pentru fiecare imobil propus spre expropriere, care vor

cuprinde și date privind amplasamentul lucrării; planul de amplasament va

conține delimitarea imobilelor - teren și/sau construcții - propuse spre

expropriere, cu indicarea numelor deținătorilor, precum și a ofertelor de

despăgubire, pe categorii de imobile, stabilite de evaluatori autorizați.

Norma de

trimitere în cazul stabilirii despăgubirii este cea menționată în art. 9 alin. (3)

din lege, respectiv, art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind

exproprierea pentru cauză de utilitate publică,

care stabilește că:

„Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului

și din

prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța

vor ține seama de prețul cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la data întocmirii raportului

de expertiză,

precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor

persoane

îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. (…)

În cazul

exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă

neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce

se vor realiza, experții, ținând seama de prevederile alineatului precedent,

vor putea

propune instanței o

eventuală reducere numai a daunelor.

”

Normele enunțate stabilesc așadar că despăgubirea cuvenită titularului

dreptului de proprietate cuprinde două

componente: valoarea reală a

imobilului și

prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți) prin expropriere.

Prima

componentă, cea a „valorii reale” a imobilului, este intrinsec legată de

caracterul echitabil al despăgubirii primite, ceea ce presupune ca

valoarea stabilită să fie cât mai apropiată de cea

a bunului expropriat.

Cea de-a doua

componentă, legată de „prejudiciul cauzat”, ține de

consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe,

previzibile,

actuale sau viitoare de

care titularul dreptului nu se mai poate bucura.

Acestea fiind reperele de evaluare corectă a

despăgubirii, curtea de apel

a

reținut că pentru fiecare;din cele două componente, instanța de fond a

preluat opinia majoritară a experților, fără a

analiza dacă aceasta corespunde

premisei de actualitate și de realitate,

în determinarea sumelor cuvenite intimatei reclamante.

Astfel,

criteriul „valorii reale a imobilului” este definit în alin. (2) al art.

26 din Legea nr. 33/1994, ca fiind prețul cu care

se vând, în mod obișnuit,

imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză.

Acesta este în fapt valoarea de piață al

imobilului,

definit la rândul său în

Standardele internaționale de evaluare IVS 1, ca suma

estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată,

la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o

tranzacție cu preț determinat

obiectiv.

Prin urmare,

valoarea de piață a terenului - echivalentă celei apreciate

ca reale la momentul exproprierii - trebuie să se

stabilească în raport de piața

imobiliară și de elementele care

stabilesc conduita în cazul unui transfer al

dreptului

de proprietate: afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia,

utilitățile

și sarcinile care îl grevează etc.

Toate aceste

elemente urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu

la un moment ulterior, mai propice vânzării ori

cumpărării în funcție de evoluția prețului pe piața liberă, de

utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii

viitoare aduse prin

exploatare.

În speță,

instanța de fond a reținut că valoarea de 26,80 euro/ mp calculată de experții

B.E. și M.V. reflectă pe cea cu care se vând imobilele în zonă, înlăturând în

mod corelativ valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/ mp, fără a

observa că premisa de la care s-a pornit în opinia majoritară a fost

posibilitatea includerii zonei în

viitoarea

Zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru

perioada

2007 - 2027 a comunei Cumpăna - filele 94-95 fond.

Prin utilizarea acestui argument definitoriu și aprecierea celei mai

bune

utilizări

pentru amplasamentul parcelei, ca fiind cea de dezvoltare a unor

„ansambluri de

locuințe de tip rezidențial”, opinia majoritară s-a raportat prin

cele trei metode

de evaluare la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localității, cu

posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane

(asfaltate), cu toate că imobilul în

litigiu intră în categoria terenului

extravilan,

fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile apropiate -

Constanța și Cumpăna - și deservit de căi de

exploatare rurală.

Astfel, la determinarea valorii de piață prin metoda

comparației directe,

experții B.E. și M.V. au cules date privind cererea și

oferta pentru terenuri din extravilanul localității Cumpăna care însă au alte

caracteristici decât cel în litigiu, prin amplasament („extravilan aflat la

limita

intravilanului”),

apropiere de căi de acces (ex., deschidere la drumul județean) și utilități și

având ca folosință „viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial” -

filele 100-101 fond.

Comparativ,

expertul B.C. a calculat valoarea de piață a

bunului

în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație (fila 112

apel),

stabilind o valoare de 10 euro/mp.

Experții

cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda „fluxului

de numerar'' pornind de la potențialul de dezvoltare și

de la destinația dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând

terenul ca pe

unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de

câte 500 mp și cu străzi și trotuare proiectate - filele 101-102 fond.

A doua evaluare realizată de expertul B.C. a utilizat metoda

„capitalizării rentei funciare”, care

conduce la determinarea valorii de piață

pe

baza sumei ce poate fi obținută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul

agricol

și în urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeași valoare de 10

euro/mp - fila 114 apel.

Ultima metodă

uzitată de experții Brumă și Moldovanu a vizat

„extracția”, definită de către cei doi experți ca fiind reprezentată de

echilibrul

contribuției între valoarea terenului și valoarea

proprietăților imobiliare

formate din

terenuri și construcții, aflate într-o zonă apropiată.

Metoda

extracției constă, potrivit Standardelor internaționale de evaluare, în

determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după

ce din prețul curent de vânzare al întregii

proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și construcții) s-a scăzut costul

de înlocuire net al construcțiilor și

amenajărilor.

Această

modalitate de evaluare operează așadar, potrivit SIE, cu

indicatorul „costul de înlocuire net (CIN) al

construcțiilor” și pornește de la

premisa

evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren și construcții situat

în

proximitate, situație care însă în speță nu este incidență (fiind supus

evaluării un teren situat în extravilan, fără construcții și fără a se putea

opera

cu indicatorul sus-menționat, care

potrivit standardelor trebuie luat în calcul).

În opinia

majoritară s-a mai motivat determinarea valorii de piață la

26,80 euro/ mp și prin costurile mari plătite la

momentul achiziției imobilului,

explicate de experți prin prisma

interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat

și alte firme (C., reprezentanța

S., P., M.

etc). Această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului și pe

prezumatul scop al tranzacției, nu ține însă seama de faptul că la momentul

încheierii contractului de vânzare pentru acest teren,

prețul de

cumpărare a fost de 6 euro/mp, astfel cum reiese din actul autentificat din 31

august 2007, suma de 516.000 euro fiind achitată pentru o suprafață de 86.000

mp.

Din înscrisurile depuse de comuna Cumpăna nu rezultă

schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, ci doar o strategie de

dezvoltare a localității pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din

extravilan și crearea unei zone urbane, și conduc la concluzia că instanța de

fond și-a

fundamentat

soluția îmbrățișând opinia majoritară, fără a analiza care dintre cele două

soluții este corectă din punctul de vedere al situației juridice și al

momentului concret la care se stabilește valoarea reală a imobilului

expropriat.

Pentru

acest motiv, curtea de apel a reținut că valoarea stabilită de

expertul B.C., de 10 euro/ mp, care a fost avută

în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii este cea

corectă, celelalte pretenții ale intimatei - reclamante fiind neîntemeiate, cât

privește evaluarea

proprietății expropriate.

Acesta a fost și considerentul pentru care instanța de apel nu a

apreciat

ca necesară refacerea raportului de expertiză solicitată prin apel,

fiind respinsă

ca neconcludentă, administrarea unei noi probe în acest sens.

Soluția de

primă instanță este în egală măsură criticabilă și pentru

stabilirea adițională a celei de-a doua componente

a despăgubirii - prejudiciul cauzat proprietarului, definit conform aceleiași

opinii majoritare ca echivalent

cu „diferența

dintre valoarea totală de circulație a terenului aferent întregului imobil și

valoarea de circulație a imobilului expropriat, la care s-ar adăuga și

valoarea

de circulație a terenului rămas neexpropriat”.

Soluția este contradictorie, de altfel, și cu dezlegarea dată cererii

de expropriere totală, instanța de fond stabilind că nu se impune, datorită

unei

excesive parcelări

și a pierderii calităților în exploatare a lotului rămas neexpropriat,

preluarea întregului teren de 86.000 mp.

În realitate, astfel cum s-a stabilit și în jurisprudența Curții

Europene a

Drepturilor Omului (cauza Lallement c. Franței, 2002), prejudiciul impus

a fi

acoperit în cazul

unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină

excesivă prin lipsa echilibrului între interesele

generale ale comunității și cele

private

ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii

economice

certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot

fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare.

Or, în speță, prejudiciul produs intimatei-reclamante a

fost calculat ca o ecuație valorică între parcela expropriată și cea rămasă la

dispoziția titularului

dreptului, fără nici o legătură cu vreun beneficiu

actual, previzibil a fi produs

și

în viitor și care ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul

imposibilității continuării, în condiții de

rentabilitate, a activității pe suprafața

de teren rămasă și pe rațiuni de pierdere a unor foloase economice - fila

107

fond.

Din

acest punct de vedere, astfel cum a statuat constant și Curtea Europeană,

pretențiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă

un caracter speculativ și incert în măsura în care

pot fi implicate în calcul mai

multe

variabile (cauza Buzescu c. României, 2005, cauza Isar c. României,

2007).

În consecință, în mod greșit instanța de fond a adiționat la cuantumul

indemnizării și suma de 3.263.460 lei

(785.470 euro).

Împotriva deciziei

nr. 359/ C din 19 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă

minori și familie, litigii de muncă și asigurări

sociale, a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL, criticile fiind

întemeiate

în drept pe dispozițiile art304 pct. 9 C. proc. civ.

Recurenta

- reclamantă a solicitat modificarea deciziei atacate, în

sensul respingerii apelului declarat de pârât și

menținerii sentinței civile

pronunțată de Tribunalul Constanța.

În susținerea criticilor de nelegalitate, reclamanta a arătat că textul

de

lege, greșit aplicat

în speță, este art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză

de utilitate publică.

Deși, prin decizia recurată, curtea de apel a creat premisele unei

corecte

determinări a valorii reale a imobilului expropriat, implicit prin

raportarea la

prevederile

art. 26 mai sus invocat, argumentația ulterioară a soluției, nu reprezintă

decât o reluare a obiecțiunilor și susținerilor realizate pe tot

parcursul cercetări judecătorești, de expertul

propus de expropriator.

Opinia expusă în conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare

părții

adverse (Statul

Român) și nu face decât să pună în valoare, cu o forță probantă superioară,

punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în

inferioritate, opinia majoritară a celorlalți doi

experți, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare

moderne,

concordante cu standardele internaționale de evaluare.

Recurenta-reclamantă a arătat că sunt criticate și combătute de

instanța

de apel, fără a

aduce alte argumente tehnice, cele trei metode de evaluare cuprinse în raportul

de expertiză.

Referitor la

metoda comparației directe, instanța de apel nu își argumentează afirmația că

oferta de vânzare exemplificată prin anunțuri

privește

terenuri care au alte caracteristici decât cel expropriat, în condițiile în

care

distanța de 1 km este una rezonabilă, aflată în mod real la limita și în

apropierea intravilanului.

În opinia

recurentei, chiar amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un criteriu

determinant în fixarea prețului în negocierea dintre vânzător și cumpărător,

cumpărător oferind preț mai mare urmărind ca

investiția

să se dezvolte pe măsura dezvoltării urbanistice a zonei, perspectivă

care nu este ignorată de niciun cumpărător cu

potențial de cumpărare și cu

planuri de investiții industriale și

imobiliare.

Prin urmare,

experții nu puteau face abstracție de zona în care este

situata parcela de teren în cauză, care, conform Strategiei de

dezvoltare zonală

adoptată de

Consiliul Local al comunei Cumpăna face parte din zona de

amplasament

imobiliar III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip „Rezidențial”.

Nu se pot trece cu vederea nici costurile destul de mari

plătite pentru achiziționarea imobilului, ceea ce pune în evidentă caracterul

investițional al

achiziționării

terenurilor, faptul că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit

un câștig pe termen lung și nu unul pe termen

scurt, prin vânzarea rapidă a

terenului.

Scopul

afirmat anterior este dovedit și prin aceea că, societatea reclamantă a

achiziționat mai multe imobile în zone vecine și alipite, cu scopul de a crea

un lot cât mai compact poziționat într-o zona limitrofă

Constanței, pe care ulterior să se dezvolte prin investiții imobiliare.

Referitor la

cea de-a doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar,

recurenta-reclamantă a arătat că această metodă de evaluare este una corectă în

condițiile în care există deja aprobată prin Hotărâre de Consiliu Local al

comunei Cumpăna, Strategia de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era

inclus în zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare

imobiliară de tip „Rezidențial”, ceea ce presupune construcția unor ansambluri

de locuințe de tip rezidențial.

Metoda capitalizării rentei funciare folosită de expertul desemnat de

expropriator, nu este o metodă ce poate fi aplicată în speță, ea fiind

specifică

situațiilor în

care venitul se obține din cedarea dreptului de folosință a

terenului în schimbul unei rente sau chirii, ceea

ce nu este cazul în speță, atâta

timp cât nu s-a făcut dovada că aceste

terenuri ar fi adus un profit expropriatului din închiriere.

Cu privire la ultima metoda folosita de experți,cea a extracției, este

pe deplin justificată de aceștia și combătută în mod superficial de instanță,

prin

prisma acelorași

considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan și că nu se află

în vecinătatea unor terenuri construite.

Și în acest caz, recurenta a invocat perspectiva construibilă a zonei în

strategie de tip „Rezidențial”.

Este de

reținut că perspectiva de dezvoltare avută în vedere de experți

stă la baza unei evaluării corecte, moderne în

conformitate cu standardele

internaționale.

De altfel, se observă și din conținutul raportului de expertiză că

acesta a

fost întocmit „în

concordanță cu legile și reglementările naționale și

internaționale, practica internațională, adoptându-se numai bazele de

evaluare

recunoscute (Conform SEV 4.01)” și că are la bază „principiile

de evaluare care sunt definite în cadrul bazelor de evaluare uniforme enunțate

în

SEV.4.02 și definite larg în SEV 4.03,

SEV 9.01 și SEV 9 februarie „

Experții

au avut la bază, pentru o corectă stabilire a despăgubirilor

cuvenite proprietarului lipsit de proprietatea

sa, conceptul de „cea mai bună utilizare”, definit conform standardelor

internaționale, prin utilizarea cea mai

pretabilă, posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă legal

și posibilă financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valori

asupra bunului

imobil.

Pe cale de consecință, apreciază recurenta-reclamantă SC

B.B.

SRL

că expertiza întocmită în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în

mod corect și, în conformitate cu

prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994,

prețul

cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză, prețul fiind

determinat

în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică și

industrială

a zonei, contrar opiniei instanței de apel.

Totodată,

recurenta a susținut că este lipsită de temei legal și

justificarea soluției de respingere a prejudiciului suferit de

reclamanta SC B.

B. SRL.

Adoptând o

astfel de soluție, instanța a intrat în contradicție cu

afirmațiile făcute anterior în hotărâre, anume că „definirea celei de-a

doua componentă legată de prejudiciul cauzat ține de consecințele generate prin

expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de

care

titularul dreptului nu se mai poate bucura”.

Privarea expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă

o componentă a noțiunii de prejudiciu, ce trebuie avută în vedere la stabilirea

cuantumului

despăgubirilor.

În acest sens, aprecierea experților cu privire la existența

prejudiciului

este una

corectă, fiind evident faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de

expropriere, avea o valoare de circulație pe piața liberă

echivalentă cu circa 30 euro pe metru pătrat (în

funcție de poziție și metoda de

evaluare

folosită), iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat

terenurile

proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeași valoare, întrucât

perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.

Astfel, după

avizarea de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a

documentației cadastral-juridice de expropriere,

potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 189/2004, astfel cum a fost

modificata prin

Legea nr. 184 din 21 octombrie 2008, a fost interzisă

emiterea oricărui aviz, acord, permis sau autorizație cu privire la imobilele

supuse exproprierii, astfel încât, în concret, prin avizarea acestei

documentații cu privire la suprafețe de teren aflate în proprietatea

reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a

indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparținând

reclamantei și

a împiedicat prin aceasta posibilitățile reclamantei de a

iniția procedurile

necesare având ca scop

schimbarea regimului juridic și urbanistic al terenului în realizarea

strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către Consiliul

Local

al Primăriei Cumpăna

Se constată că

prin începerea procedurii de expropriere și prin

exproprierea propriu-zisă parțială, expropriatorul a produs un

prejudiciu

reclamantei, constând în împiedicarea acesteia de a-și

realiza interesele

legitime, vizând

valorificarea terenurilor achiziționate în scopul avut în vedere

la momentul achiziționării, corelat cu

perspectiva posibilității anterioare exproprierii, de dezvoltare în acea zona a

unui ansamblu rezidențial.

Această

faptă a expropriatorului a făcut ca și valoarea suprafeței de teren rămasă în

proprietate să scadă într-o proporție foarte mare, scădere datorată în mod

evident procedurii de expropriere, care a împiedicat

valorificarea terenurilor ramase, potrivit scopului legitim avut în

vedere la

momentul achiziționării.

Recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru

următoarele

considerente:

În primul rând este de reținut că, în motivarea recursului, reclamanta

a

formulat susțineri

privind greșita apreciere de către instanța de apel a

raportului de expertiză efectuat în cauză (metodele de evaluare folosite

de

experți).

Așadar,

recurenta critică modul de stabilire, pe baza probelor

administrate, a situației de fapt în prezenta pricină. Or, asemenea

critici nu se

încadrează în niciunul

din cazurile de modificare sau casare prevăzute expres

și limitativ de art.

304 C. proc. civ. pentru exercitarea controlului

judiciar în recurs, criticile neputând fi cenzurată prin prisma

motivelor de

nelegalitate.

Față de

actuala configurație a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei

hotărâri în recurs,; numai pentru motive de nelegalitate, nu și de

netemeinicie, instanța de recurs nu mai are competența

de a cenzura situația de fapt stabilită prin hotărârea atacată și de a

reevalua în acest scop probele, așa cum urmărește în realitate

recurenta-reclamantă, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii, prin

raportare la situația de fapt pe care

aceasta o constată.

De aceea, susținerile formulate pe aspectul situației de fapt, nu pot

face

obiect

de analiză în calea de atac a recursului, ridicând o problemă legată de

temeinicia, iar nu de legalitatea

hotărârii atacate.;

Ca urmare, vor

fi analizate criticile recurentei-reclamante privind greșita interpretare și

aplicare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994,

în ceea ce privește respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor.

Potrivit art. 26

alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea

reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane

îndreptățite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța,

vor ține seama de prețul cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului

de expertiză, precum și la daunele aduse proprietarilor

sau, după caz, altor

persoane

îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Conform dispozițiilor legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii,

experții se vor

raporta la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de

același fel în

unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de

expertiză.

Pe cale de

consecință, nu pot fi validate de către instanță, concluziile

unui raport de expertiză în care, contrar

prevederilor legale aplicabile, experții

folosesc la stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute

de lege, fundamentându-și concluziile și raportându-se la date și elemente ce

sunt în

dezacord cu cerințele impuse

de textul de lege menționat.

Or, în speță, din constatările raportului de expertiză, experții cu

opinie

majoritară, pentru

determinarea valorii de piață a imobilelor în litigiu au

recurs la metoda comparației directe, metoda

fluxului de numerar și metoda

extracției pornind de la premisa

speculativă, ipotetică, respectiv aceea a

posibilității

includerii zonei în care se află imobilele expropriate în viitoarea Zonă

metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada

2007

- 2027 a localității Cumpăna.

Astfel, în opinia majoritară, experții s-au raportat la terenuri aflate

la

limita intravilanului

localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și

căi de acces urbane, cu toate că imobilele în

discuție fac parte din categoria

terenurilor extravilane, fiind situate

la câțiva kilometri de localitatea

Cumpăna,

fără utilități în apropiere și fiind deservite de căi de acces rurale.

Cum expertul B.C. a calculat valoarea de piață a terenurilor

în litigiu în raport de imobilele

echivalente ca amplasament și destinație, al

căror

regim juridic a rămas același, în mod corect, curtea de apel s-a raportat

la această evaluare pentru stabilirea

despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a

criteriilor prevăzute de art.

26 din Legea nr. 33/1994.

Referitor la criticile recurentei - reclamante privind

neacordarea de către

instanțele fondului a prejudiciul cauzat prin

exproprierea parțială a terenului, pentru partea de imobil rămasă

neexpropriată, textul art. 26 din lege prevede a

fi luate în considerare și dovezile

prezentate de proprietari.

Însă,

sub acest aspect, nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de

prejudiciu.

Reclamanta a susținut în mod constant că partea din terenuri rămasă

neexpropiată nu mai poate fi utilizată

conform destinației pe care dorea să o dea imobilelor la momentul cumpărării,

respectiv pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare.

Cu toate

acestea, părțile nu au depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către

instanțe și experți, planuri urbanistice zonale din care să rezulte că

terenurile reclamantei vor fi incluse în intravilanul localităților

limitrofe și nici proiecte de dezvoltare

întocmite de reclamantă pentru zona

respectivă.

Nu sunt fondate nici criticile recurentei ce evocă prejudiciul produs

de

măsura

indisponibilizării legale a imobilelor, după avizarea de către A.N.C.P.I. a

documentației cadastral-juridice de

expropriere și stabilirea traseului lucrării

de

interes public. Cu privire la această limitare a exercițiului dreptului de

proprietate,

titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra susținând că

prin vânzarea, obținerea încadrării într-un alt

regim juridic sau prin închiriere putea să-și maximizeze beneficiul pentru

bunurile indisponibilizate.

Prin urmare, și din această perspectivă, dispozițiile art. 26 din Legea

nr. 33/1994

au fost corect aplicate de către instanța de apel.

Față de toate considerentele reținute, Înalta Curte

constată că hotărârea

atacată

a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate și că,

astfel, nu sunt îndeplinite condițiile cazului de

modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul reclamantei

fiind nefondat și urmând a fi

respins

ca atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat

de reclamanta SC B.B. SRL împotriva deciziei civile nr. 359/ C din 19

septembrie 2011 a

Curții de Apel Constanța,

secția civilă, pentru cauze cu minori și de familie,

precum și pentru cauze privind conflicte de muncă

și asigurări sociale.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

18 septembrie 2012.