ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5495/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5495/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului Constanța sub nr. 8126/118/2009, reclamanta SC B.B. SRL a

solicitat instanței să dispună, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român

reprezentat de Ministerul Transporturilor, prin Compania Națională de

Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, exproprierea totală a

suprafeței de 20.800 mp situată în com. Cumpăna, parcela A350/23, nr. cadastral

10273 și obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri în sumă de

624.000 euro reprezentând un preț unitar al bunului de 30 euro/mp,

plătibilă în lei la cursul BNR din data plății efective, iar în subsidiar

a solicitat plata sumei de 242.310 euro pentru suprafața de 8.077 mp cu

plata cheltuielilor de judecată.

În motivare,

reclamanta a arătat că este titulara dreptului de proprietate asupra terenului

în suprafață de 20.800 mp situat în extravilanul com. Cumpăna, parcela a A350/23,

astfel cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare din 18 aprilie 2007 la

BNP B.C. A fost înștiințată că proprietatea sa se află pe

amplasamentul de execuție a lucrării de utilitate publică „Varianta de

ocolire a municipiului Constanța”, terenul urmând a fi expropriat

parțial, situație în care în temeiul art. 5 din Legea nr. 198/2004 a

formulat cerere de plată a despăgubirilor. Din totalul de 20.800 mp s-a propus

spre expropriere suprafața de 8 077 mp, reprezentând parcela A350/23/1,

pentru care s-au stabilit despăgubiri în cuantum de 80 770 euro, echivalentul a

10 euro/mp plătibili în lei conform dispozițiilor legale.

Reclamanta a

susținut că este nemulțumită de cuantumul despăgubirilor și

contestă faptul că exproprierea a avut caracter parțial și nu total.

Dacă terenul ar fi

fost vândut pe piața liberă, s-ar fi încasat un preț de 30 euro/mp,

caracteristic terenurilor de același fel din zona respectivă. Mai mult

decât atât, această situație creează fonduri dominante și fonduri

aservite, impunând stabilirea unor servituți de trecere care vor îngreuna

accesul pe viitor la suprafețele de teren rămase neexpropriate, producând

astfel prejudicii certe. De asemenea, prin dezmembrare și diminuarea

mărimii parcelei se îngreunează încadrarea în regulamentele de urbanism în

vederea edificării unor exploatații agricole sau a altor construcții

de dimensiuni mari ce urmau a fi edificate înainte de expropriere (unități

de producție integrat, industrială și agricolă, depozitare en gross,

facilități de logistică, unități comerciale de mare dezvoltare),

ținând seama și de apropierea suprafeței de teren de municipiul

Constanța, localitate cu o puternică dezvoltare comercială și

turistică.

Executarea viitoare,

pe perioada îndelungată a lucrărilor de construcții a variantei

ocolitoare, previzibil a se întinde pe o perioadă lungă de timp, prin

însăși natura organizării de șantier necesară, ce impune o largă

dezvoltare în teren, o folosire intensivă a unor utilaje grele, zgomotoase, cu

caracteristici de transportare și rulare puternic perturbatoare,

obstrucționează în mod evident folosirea eficientă a suprafeței de

teren rămasă neexpropriată.

În drept, au fost

invocate dispozițiile Legii nr. 198/2004 și ale Legii nr. 33/1994.

În susținerea

cererii, a depus la dosar Hotărârea nr. 74 din 19 mai 2009 de stabilire a

despăgubirilor și procesul-verbal din 30 aprilie 2009 ce a stat la baza

emiterii hotărârii, contractul de vânzare cumpărare din 18 aprilie 2007 la BNP

B.C., încheierea de autentificare nr. 2025 din 18 aprilie 2007, plan de

amplasament și delimitare a terenului, cererea pentru plata despăgubirilor,

încheierea nr. 22027 din 20 aprilie 2007 a O.C.P.I. Constanța și a

solicitat administrarea probei cu înscrisuri și expertiză tehnică de evaluare a

terenului.

Pârâtul, prin

mandatar SC C. SA, a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea

acțiunii ca nefondată. A susținut că Legea nr. 198/2004 are caracter

special și derogatoriu de la Legea nr. 33/1994, astfel că este exclusă

posibilitatea legală de extindere a obiectului exproprierii în afara

coridorului stabilit prin studiul de fezabilitate. Nu poate fi reținută

critica reclamantei privind consecințele presupus negative rezultate din

dezmembrarea terenului, câtă vreme privesc în principal eventualele

oportunități viitoare legate de dezvoltarea comercială, turistică și

a lucrărilor de construcții. Sub acest aspect, la momentul exproprierii

terenul avea regimul juridic de teren agricol extravilan, pe care nu se puteau

realiza nici un fel de construcții civile sau industriale, ci doar

exploatări exclusiv agricole. Oportunitățile viitoare de dezvoltare a

zonei, având ca unic argument prezența centurii ocolitoare a mun.

Constanța, conduc la sporirea valorii fondurilor rămase în urma

exproprierii, beneficiar nemijlocit fiind tocmai expropriatul, fără nici un fel

de cheltuială proprie.

În ceea ce

privește susținerea reclamantei că suferă un prejudiciu cert produs

de nașterea unor fonduri dominante și aservite, impunând stabilirea

unor servituți de trecere la suprafețele de teren rămase

neexpropriate, urmează a se observa că în temeiul art. 2 alin. (4) din Legea nr.

198/2004 situația utilităților și cea privind locurile înfundate

va forma obiectul unei proceduri speciale ulterioare în fiecare dintre

situațiile care o impun.

Nu poate constitui un

argument riguros faptul că realizarea lucrărilor, prin durată și

organizarea de șantier, conduc la perturbări din punct de vedere fonic ale

terenului, câtă vreme destinația acestuia (agricol) face neverosimilă o

influență negativă asupra culturilor și plantațiilor agricole

printr-un studiu științific unanim acceptat. De altfel, lucrările de

expropriere se efectuează, în integralitatea lor, în interiorul coridorului de

expropriere, astfel încât nu se obstrucționează în nici un fel folosirea

de către reclamantă a suprafeței de teren rămasă neexpropriată.

În referire la

cantumul despăgubirilor, pârâtul a susținut că acesta este în deplină

concordanță cu prețul de circulație al imobilelor, așa cum

rezultă din rapoartele de expertiză A.N.E.V.A.R. ale experților B.C.

și B.D., fiind avute în vedere ca metode de evaluare metoda

comparației directe, metoda capitalizării rentei funciare și metoda

comparației prin bonitate.

De asemenea, pârâtul

a depus la dosar documentația aferentă emiterii Hotărârii nr. 74/2009,

documentația aferentă emiterii hotărârii Comisiei de Stabilire a Despăgubirilor

în temeiul legii 198/2004, decizia Directorului general al Companiei Naționale de

Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA nr. 203 din 18 martie 2009,

planul urbanistic, plan de amplasament și delimitare a imobilului cu

propunerea de dezmembrare, adresa din 23 aprilie 2009 a C.N.A.D.N.R. SA, plan

de amplasament și delimitare a imobilului cu propunerea de dezmembrare.

La cererea

reclamantei, în cauză s-a administrat proba cu expertiză tehnică judiciară

întocmită în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994 de o comisie formată

din 3 experți: dl. expert B.E. desemnat de instanță, dl. expert M.V.

desemnat de reclamantă și dl. expert B.C. desemnat de pârât.

Prin sentința civilă nr.

1883 din 19 noiembrie 2010 Tribunalul Constanța a admis în parte acțiunea

reclamantei și a obligat pârâtul către reclamantă la plata sumei de 552.753 euro

sau echivalentul în lei la data plății efective, reprezentând despăgubiri. Au

fost respinse celelalte pretenții ale reclamantei.

Pentru a pronunța

această soluție prima instanță a reținut în esență că parcela de teren supusă

exproprierii A350/23 a fost identificată de expertiza efectuată în cauză, în

apropierea intravilanului Municipiului Constanța, intrând sub incidența „Zonei

metropolitane”, iar pentru zona de amplasament a acestui imobil a fost elaborat

la nivelul Consiliului Local Cumpăna un studiu de dezvoltare imobiliară privind

extinderea localității cu servicii către populație, locuințe, parcuri

industriale, această situație impunându-se a fi avut în vedere la evaluarea

terenului expropriat. Pornind de la aceste repere, pentru stabilirea valorii de

circulație a suprafeței de teren expropriată de la reclamantă la nivelul anului

2009, expertiza dispusă în cauză a avut în vedere trei metode agreate de

Standardele Internaționale de Evaluare și anume: metoda comparației directe (27,40

euro/mp); metoda fluxului de numerar (analiza parcelării și dezvoltării zonei -

31,30 euro/mp) și metoda extracției (34 euro/mp) fiind selecționată valoarea

cea mai mică.

Cei doi experți au

opinat că valoarea de piață este cel mai bine determinată prin „metoda

comparației directe” valoarea fiind acea de 27,40 euro/mp, superioară valorii

de 10 euro/mp propusă de expropriator.

Opinia expertului B.C.,

propus de Statul Român, a fost înlăturată de prima instanță, care și-a însușit

concluziile celorlalți doi experți (propuși de expropriat și de instanță)

motivat de faptul că valorile de 2-10 euro/mp la care s-a raportat expertul B.

nu are corespondent în zonă, terenurile evaluate în această modalitate

situându-se diametral opus amplasamentului Zonei a III-a – rezidențială, zonă

în care va fi inclus terenul expropriat în perspectiva anului 2027.

În ceea ce privește

prejudiciul adus proprietarului prin exproprierea terenului în suprafață de

8.077 mp din parcela A350/23/1 în suprafață totală de 20.800 mp prima instanță

a reținut că toate criteriile expuse de experți în opinia majoritară și anume:

schimbarea destinației terenului într-o perspectivă apropiată, terenul putând

fi utilizat pentru dezvoltarea imobiliară; diminuarea valorii de circulație a

terenului, instituirea restricției guvernamentale privind dreptul de dispoziție

asupra terenului, ca efect al dezmembrării dreptului de proprietate; lipsa

posibilității de a folosi imobilul în garantarea unui credit bancar, necesar

societății comerciale reclamante pentru dezvoltare nu au corespondent în

realitate, reclamanta neînregistrând un prejudiciu prin exproprierea parțială a

parcelei A350/23/1, suprafața rămasă fiind suficientă pentru utilizarea

corespunzătoare a acesteia, conform destinației sale – teren agricol.

Prin Decizia civilă nr.

369/ C din 21 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, pentru

cauze cu minori și de familie precum și cauze privind conflictele de muncă și

asigurările sociale, s-a admis apelul pârâtului și s-a schimbat în parte

sentința apelată în sensul respingerii contestației referitoare la cuantumul

despăgubirilor stabilite prin Hotărârea nr. 74 din 19 mai 2009 a Comisiei de

Aplicare a Legii nr. 198/2004 pentru terenul expropriat. Au fost menținute

celelalte dispoziții ale sentinței (care vizează respingerea cererii de expropriere

totală a parcelei A350/23 și a cererii de acordare a despăgubirilor pentru

prejudiciul cauzat prin expropriere).

Pentru a

pronunța această decizie, instanța de apel a reținut că, prima

instanță și-a însușit opinia exprimată de experții B.E. și M.V., în detrimentul

opiniei expertului B.C., fără a observa însă că un rol decisiv în evaluarea

realizată de primii doi experți l-a avut o situație ipotetică, ce privea

includerea terenului expropriat în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în

strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a comunei Cumpăna, strategie

realizabilă în contextul unor investiții comunitare, pur ipotetice și lipsită

în prezent de orice certitudine și fundament (fila 5 din raportul de expertiză

Brumă Eugen - pag. 96 dosar fond).

Pentru utilizarea

acestui argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări pentru

amplasamentul parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor,,ansambluri de

locuințe de tip rezidențial’’, opinia majoritară s-a raportat prin cele trei

metode de evaluare la terenuri aflate în proximitatea intravilanului

localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces

urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria

terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile

apropiate - Constanța și Cumpăna - și deservit de căi de exploatare rurală.

Astfel, la

determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B. și M.

au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul

localității Cumpăna care însă au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin

amplasament ("extravilan aflat la limita intravilanului"), apropiere

de căi de acces (ex., deschidere la drumul județean) și utilități și având ca

folosință "viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial".

Comparativ, expertul

B.C. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca

amplasament și destinație, stabilind o valoarea obtenabilă de 10 euro/mp.

Experții cu opinie majoritară

au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda "fluxului de

numerar" pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată

de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan

urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp și cu străzi și trotuare

proiectate – (filele 96 și 97 dosar fond).

A doua evaluare

făcută de expertul B.C. a utilizat metoda "capitalizării rentei

funciare", care conduce la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce

poate fi obținută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol și în

urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeași valoare de 10 euro/mp.

Ultima metodă uzitată

de experții B. și M. a vizat,,extracția’’, definită de către cei doi experți ca

fiind reprezentată de echilibrul contribuției între valoarea terenului și

valoarea proprietăților imobiliare formate din terenuri și construcții, aflate

într-o zonă apropiată.

Metoda extracției

constă, potrivit Standardelor internaționale de evaluare, în determinarea

valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul curent de

vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și

construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și

amenajărilor. Această modalitate de evaluare operează așadar, potrivit S.I.E.,

cu indicatorul,,costul de înlocuire net (C.I.N.) al construcțiilor’’ și

pornește de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren și

construcții situat în proximitate, situație care însă în speță nu este

incidentă (fiind supus evaluării un teren situat în extravilan, fără

construcții și fără a se putea opera cu indicatorul sus-menționat, care

potrivit standardelor trebuie luat în calcul).

În opinia majoritară

s-a mai motivat determinarea valorii de piață la 26,85 euro/mp și prin

costurile mari plătite la momentul achiziției imobilului, explicate de experți

prin prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum

au procedat și alte firme (C., reprezentanța S., P., M. etc.). Această opinie,

bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului și pe prezumatul scop al

tranzacției, nu ține însă seama de faptul că la momentul încheierii

contractului de vânzare pentru acest teren, prețul de cumpărare a fost de 6

euro/mp, astfel cum reiese din actul din 18 aprilie 2007 la Biroul Notarului

Public C.B., suma de 124.800 euro fiind achitată pentru o suprafață de 20.800

mp.

Toate aceste

considerente, dublate de împrejurarea că din înscrisurile depuse de comuna

Cumpăna nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, ci

doar o strategie de dezvoltare a localității pe următorii 20 de ani, cu

înglobarea terenurilor din extravilan și crearea unei zone urbane, conduc la

concluzia că instanța de fond și-a fundamentat soluția îmbrățișând opinia

majoritară, fără a analiza care dintre cele două soluții este corectă din

punctul de vedere al situației juridice și al momentului concret la care se

stabilește valoarea reală a imobilului expropriat.

Faptul că valoarea de

26,85 euro/mp stabilită de cei doi experți M. și B. nu corespunde valorii reale

de piață a terenului agricol expropriat, rezultă și din „Raportul de evaluare

globală” întocmit de Camera Notarilor Publici, pe baza tranzacțiilor încheiate

pe perioada anilor 2008 și 2009, și în care terenurile arabile situate în Zona

C a comunei Cumpăna, - Cartier Vile, lotizări după anul 2000 au fost evaluate

la 15 euro/mp. Această valoare este mult mai apropiată de valoarea propusă de expertul

B.C., - 10 euro/mp, cu precizarea că terenul expropriat nu se situează nici

măcar la limita Zonei C a comunei Cumpăna- teren agricol – cartier vile

lotizări după anul 2000, ci se află la o distanță de 3 kilometri de

intravilanul acestei localități, fiind lipsit de orice utilitate specifică unui

cartier de vile (energie electrică, apă curentă, etc.)

Astfel, instanța

de apel a reținut că valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/mp, care

a fost avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii

despăgubirii, este cea corectă, celelalte pretenții ale intimatei reclamante

fiind neîntemeiate, cât privește evaluarea proprietății expropriate.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs reclamanta, îndicând dispozițiile art. 304 pct. 9

C. proc. civ., solicitând admiterea acestuia și modificarea decizia

atacate în sensul respingerii apelului și menținerii sentinței de fond.

Arată că textul de

lege greșit aplicat este art. 26 din Legea nr. 33/1994. Prin decizia recurată,

instanța de apel a reținut corect că despăgubirea cuvenita

titularului dreptului de proprietate cuprinde două componente, respectiv

valoarea reală a imobilului precum si prejudiciul cauzat proprietarului prin

expropriere. Ca primă componentă, cea a valorii reale a imobilului este

intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii. Valoarea reală a

imobilului este definit în art. 2 al art. 26 din Legea nr. 33/1994 ca fiind

prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea

administrativ teritorială la data întocmirii raportului de expertiză. Valoarea

de piață a imobilului astfel cum este definit în Standardele internaționale de

evaluare I.S.V. 1 este suma estimată pentru proprietate ce va fi schimbată la

data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o

tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Deși prin referințele

arătate anterior, instanța construiește premisele unei corecte determinări

a valorii reale a imobilului expropriat, implicit prin raportare la textul art.

26 din Legea nr. 33/1994, argumentația ulterioară a soluției nu reprezintă

decât o reluare a obiecțiunilor și susținerilor afirmate pe tot parcursul

cercetării judecătorești de expertul propus de expropriator.

Opinia expusă în

conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare părții adverse, și nu face

decât să pună în valoare cu o forță probantă superioară punctul de vedere

exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate opinia

majoritară a celorlalți doi experți, opinie argumentată prin prisma a trei

metode de evaluare, moderne concordante cu standardele internaționale de

evaluare.

Referitor la metoda

comparației directe, a arătat că instanța de apel a reținut că cei doi experți

majoritari (B.E. și M.V.) „au cules date privind cererea și oferta pentru

terenuri din extravilanul comunei Cumpăna care insa au alte caracteristici

decât cel în litigiu, prin amplasament (extravilan aflat la limita

intravilanului), apropiere de căi de acces (ex; deschidere la drumul județean)

și utilități si având ca folosința viitoarea zonă de dezvoltare imobiliară de

tip rezidențială)”.

În legătură cu

aceasta afirmație, arată că pentru a stabili o valoare de referință a prețului

cu care se vând în mod obișnuit terenurile în comuna Cumpăna, experții au

prezentat spre comparație aproape 75 de anunțuri de vânzări imobiliare culese

din surse diferite de publicitate, anunțuri care cuprind oferte de preț pentru

terenuri având aceeași perspectivă de dezvoltare urbanistică ca și terenul

expropriat, prețuri la care experții au adăugat corecții ce au condus la

preturi mai mici decât cele anunțate în presă sau alte mijloace de publicitate,

deși categoria de teren era aceeași cu cel aflat în litigiu.

Instanța nu își

argumentează afirmația potrivit cu care oferta de vânzare exemplificata prin

anunțuri privește terenuri care au alte caracteristici decât cel expropriat, în

condițiile în care distanta de 3 km este una rezonabilă, aflată în mod real la

limita și în apropierea intravilanului.

A mai susținut că,

chiar amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un criteriu determinant

în fixarea prețului în negocierea dintre vânzător și cumpărător, cumpărătorul

oferind un preț mai mare, urmărind ca ulterior investiția să se dezvolte, pe

măsura dezvoltării urbanistice a zonei, perspectivă care nu este ignorată de

niciun cumpărător cu potențial de cumpărare și cu planuri de investiții

industriale și imobiliare.

Prin urmare, experții

nu puteau face abstracție de zona în care este situată parcela de teren

A350/10, care, conform Strategiei de dezvoltare zonala adoptata de Consiliul

Local al comunei Cumpăna, face parte din zona de amplasament imobiliar III A,

având un program de dezvoltare imobiliară de tip „Rezidențial”.

Nu se pot trece cu

vederea nici costurile destul de mari plătite pentru achiziționarea imobilului,

ceea ce pune in evidenta caracterul investițional al achiziționării

terenurilor, faptul că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit un câștig pe

termen lung și nu unul pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului.

Este de asemenea

criticată de instanța de apel și cea de-a doua metoda de evaluare, respectiv

metoda fluxului de numerar, prin prisma faptului ca terenul a fost tratat ca

fiind unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de 500 mp, cu

străzi si trotuare proiectate.

Metoda fluxului de

numerar reprezintă prin ea însăși o analiză a parcelării și dezvoltării, fiind

reprezentată atunci când terenul este liber și are potențial de dezvoltare,

reprezentând cea mai bună utilizare a terenului.

Aceasta metodă de

evaluare este una corectă, în condițiile în care există deja aprobată prin

Hotărâre de Consiliu Local al comunei Cumpăna, Strategia de dezvoltare zonală

în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament imobiliar 111 A,

având un program de dezvoltare imobiliară de tip „Rezidențial”, ceea ce

presupune construcția unor ansambluri de locuințe de tip rezidențial.

Metoda capitalizării

rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator nu este o metodă

ce poate fi aplicată în speță, ea fiind specifică situațiilor în care venitul

se obține din cedarea dreptului de folosință a terenului în schimbul unei rente

sau chirii, ceea ce nu este cazul în speță, atâta timp cât nu s-a făcut dovada că

aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din închiriere.

Ultima metodă

folosită de experți a fost aceea a extracției, este pe deplin justificată de

aceștia și combătută în mod superficial de instanța, prin prisma acelorași

considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan și că nu se află

în vecinătatea unor terenuri construite. Arată că perspectiva de dezvoltare

avută în vedere de experți stă la baza unei evaluării corecte, moderne, în

conformitate cu standardele internaționale.

De altfel se observă

și din conținutul raportului de expertiză faptul că a fost întocmită „în

concordanță cu legile și reglementările naționale și internaționale, practica

internațională, adoptându-se numai bazele de evaluare recunoscute (Conform SEV

4.01 „și că are la bază” principiile de evaluare care sunt definite în cadrul

bazelor de evaluare uniforme enunțate în SEV 4.02 și definite larg în SEV4.03,

SEV 9.01 si SEV 9 februarie ”

Experții au avut la

bază, pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite proprietarului

lipsit de proprietatea sa, conceptul de „Cea mai bună utilizare”, definit

conform standardelor internaționale, prin utilizarea cea mai pretabilă,

posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă legal și posibilă

financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valori asupra bunului

imobil.

Pe cale de concluzie,

apreciază că expertiza întocmită în faza procesuală a cercetării fondului a

stabilit în mod corect și în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1996

prețul cu care se vând in mod în mod obișnuit, imobilele de același fel în

unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de

expertiză, prețul fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare

imobiliară, logistică și industrială a zonei, contrar opiniei instanței de

apel.

Este lipsită de temei

legal și justificarea soluției de respingere și a prejudiciului suferit de

reclamantă, ce a fost acordat de instanța de fond. Cea de-a doua componentă

legată de prejudiciul cauzat ține de consecințele generate prin expropriere

asupra beneficiilor certe, previzibile actuale sau viitoare de care titularul

dreptului nu se mai poate bucură.

Privarea

expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a

noțiunii de prejudiciu ce trebuie avuta in vedere la stabilirea cuantumului

despăgubirilor.

În acest sens,

aprecierea experților cu privire la existenta prejudiciului este una corecta,

fiind evident faptul ca terenul, la momentul începerii procedurii de

expropriere, avea o valoare de circulație pe piața liberă echivalenta cu circa

30 curo pe metru pătrat (în funcție de poziție și metoda de evaluare Folosita)

iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat terenurile

proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeași valoare, întrucât

perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.

Astfel, după avizarea

de către Agenția Naționala de Cadastru si Publicitate Imobiliară a

documentației cadastral - juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3)

din Legea nr. 189/2004 astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 184 din 21

octombrie 2008, a fost interzisa emiterea oricărui aviz, acord, permis sau

autorizație cu privire la imobilele supuse exproprierii, astfel încât, în

concret, prin avizarea acestei documentații cu privire la suprafețe de teren

aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul, prin lupta proprie, a

indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparținând reclamantei și

a împiedicat prin aceasta, posibilitățile reclamantei de a iniția procedurile

necesare având ca scop schimbarea regimului juridic și urbanistic al terenului,

in realizarea strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către

Consiliul Local al Primăriei Cumpăna.

Se constată ca prin

începerea procedurii de expropriere și prin exproprierea propriu-zisa parțială,

expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei constând in împiedicarea

acesteia de a-si realiza interesele legitime vizând valorificarea terenurilor

achiziționate în scopul avut în vedere la momentul achiziționării, corelat cu

perspectiva posibilității anterioare exproprierii de dezvoltare în acea zona a

unui ansamblu rezidențial.

Aceasta faptă a

expropriatorului a făcut ca și valoarea suprafeței de teren rămasa in

proprietate sa scadă intr-o proporție foarte mare, scădere datorată în mod

evident procedurii de expropriere care a împiedicat valorificarea terenurilor

ramase potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziționării.

Analizând recursul

din prisma criticilor formulate, Înalta Curte constată că acesta este nefondat

urmând a fi respins pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare:

Potrivit art. 26 alin.

(1) și (2) din Legea nr. 33/1994 „despăgubirea se compune din valoarea reală a

imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane

îndreptățite iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și

instanța vor ține seama de prețul de piață cu care se vând, în mod obișnuit,

imobilele de același fel în unitatea de administrativ – teritorială, la data

întocmirii raportului de expertiză precum și de daunele aduse proprietarului

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile

prezentate de acesta”.

Prin urmare, legea

impune ca, la calcularea cuantumului despăgubirilor cuvenite proprietarului

bunului supus exproprierii, experții și instanța să țină seama de prețul cu

care se vând în mod obișnuit imobilele și daunele aduse.

Sintagma „prețul cu

care se vând, în mod obișnuit, imobilele”, are semnificația de preț plătit

efectiv și consemnat ca atare în contractele de vânzare - cumpărare privind

terenurile de același fel din zonele locale situate în aceeași unitate

administrativ - teritorială”.

Or, în speță, din

constatările raportului de expertiză, experții cu opinie majoritară pentru determinarea

valorii de piață a imobilului în litigiu au recurs la metoda comparației

directe și a fluxului de numerar pornind de la date privind cererea și oferta

pentru terenuri din extravilanul localității Cumpăna care însă au alte

caracteristici decât cel din litigiu, prin amplasament, apropiere de căi de

acces și utilități, potențialul de dezvoltare, tratând valoarea ca pe cea a

unui teren având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de către 500 m.p.,

cu străzi și trotuare proiectate.

Expertul B.C. prin

comparație directă cu terenurile aflate în extravilanul comunei Cumpăna și cu

cel din litigiu, al cărui regim juridic a rămas același, (fiind situat în

mijlocul câmpului) luând în calcul, anunțurile de vânzări de 5 euro/m.p., zona

metropolitană fiind una de perspectivă a stabilit o valoare de 10 euro/m.p. fiind

cea corectă și nu de 26,85 euro/m.p., cum au stabilit experții majoritari M. și

B.

Celelalte critici

vizează netemeinicia deciziei recurate, respectiv greșita apreciere a

probatoriului administrat astfel încât ele nu se circumscriu niciunuia din

motivele prevăzute de art. 314 pct. 1 – 9 C. proc. civ.

Referitor la

prejudiciul cauzat prin exproprierea parțială a terenului pentru partea de

imobil rămasă neexpropriată nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel

de prejudiciu.

În consecință, în

temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat

recursul declarat de recurentă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul

declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva Deciziei civile nr. 369/ C din 21

septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, pentru cauze cu

minori și de familie precum și cauze privind conflictele de muncă și

asigurările sociale.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 20 septembrie 2012.