ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5402/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5402/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra

cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată

pe rolul Tribunalului Constanța sub nr. 8155/118/2009, reclamanta SC B.B. SRL a

chemat în judecată pe pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul

Transporturilor, prin Compania Naționala de Autostrăzi și Drumuri Naționale din

România pentru a fi obligat pârâtul la despăgubiri în sumă de 712.500 euro,

pentru suprafața de 23.750 mp, reprezentând un preț unitar al bunului

expropriat de 30 euro/ mp, plătibil în lei la cursul BNR din data plății

efective și la cheltuieli de judecată.

În motivarea

acțiunii, reclamanta a arătat că este titulara dreptului de proprietate cu

privire la suprafața de teren de 23.750 mp situată în extravilanul comunei

Cumpăna, având număr cadastral 1208, dobândită prin contractul de

vânzare-cumpărare autentificat din 09 august 2007 la Biroul Notarului Public – B.D.D.

Reclamanta

a susținut că prețul stabilit cu titlu de despăgubiri este, sub valoarea celui

la care se vând în mod obișnuit terenurile de același fel în zonă, respectiv 30

euro/ m.p. și a arătat că, după terminarea lucrării de interes public, zona va

dobândi o altă caracteristică urbanistică, având posibilități reale de

includere în intravilanul unității administrativ-teritoriale, cu consecința

măririi valorii de circulație a terenurilor adiacente căii de transport. în

drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 26 din Legea 33/1994 privind

exproprierea pentru cauze de utilitate publică, precum și art. 9 din Legea

198/2004.

Prin

sentința civilă nr. 1887 din 19 noiembrie 2010, Tribunalul Constanța a admis

acțiunea și a dispus obligarea pârâtului la plata sumei de 629.375 euro sau

echivalentul în lei, la data plății efective.

A fost

obligat pârâtul la plata sumei de 1.000 lei, cheltuieli de judecată către

reclamantă.

Cu

privire la cheltuielile de judecată, instanța a făcut aplicarea art. 274 (1) C.

proc. civ.

Pentru a

hotărî astfel, instanța de fond a reținut că societatea reclamantă a făcut

dovada dreptului său de proprietate asupra suprafeței de teren în discuție,

care a fost dobândită prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat și

care, ulterior a făcut obiectul exproprierii în raport de disp. Legii nr. 198/2004,

pentru o despăgubire de 10 euro/ mp (procesul-verbal din 30 aprilie 2009 al

Comisiei de analiză).

Instanța

de fond a arătat că prin cererea de chemare în judecată s-a contestat valoarea

astfel acordată, pe considerentul că prețul stabilit cu titlu de despăgubiri

este inferior celui la care se vând în mod obișnuit terenurile de același fel

în zonă, de 30 euro/ mp.

Instanța

a avut în vedere prevederile art. 9 alin. (1) și (3) din Legea nr. 198/2004,

care trimit sub aspectul căii procesuale de contestare și al criteriilor de

evaluare la normele din Legea nr. 33/1994, analizând din perspectiva art. 26

din Legea nr. 33/1994, modul în care au fost respectate premisele de evaluare a

despăgubirii la care este îndrituit proprietarul.

S-a

arătat, astfel, că raportul de expertiză efectuat în cauză a determinat, prin

raportarea la standardele de evaluare internațională, valoarea de piață a

parcelei ca fiind de 27,40 euro/ mp, ținându-se seama de valoarea cu care se

vând imobilele în zonă.

S-a

stabilit că în aceste condiții, acordarea de către expropriator a unei

despăgubiri egale cu 10 euro/ mp, deci a uneia inferioare celei determinate

prin expertiză, este nejustificată.

Totodată

s-a reținut că prejudiciul adus proprietarului este generat de: schimbarea

destinației terenului, într-o perspectivă apropiată, din teren ce putea fi

utilizat pentru dezvoltări imobiliare, în teren cu destinație agricolă;

diminuarea valorii de circulație a terenului; lipsa posibilităților de a folosi

imobilul în garantarea unui credit bancar necesar societății comerciale

reclamante pentru dezvoltare;

S-a

stabilit, în aceste condiții, că reclamanta este îndreptățită să primească suma

de 629.375 euro.

Împotriva

sentinței civile nr. 1887 din 19 noiembrie 2010 a Tribunalului Constanța au

declarat apel pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și

Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din

România S.A., prin mandatar SC C. SA Craiova, criticând soluția (pronunțată de

instanța de fond, solicitând schimbarea ei, în sensul respingerii acțiunii.

S-a

arătat că valoarea reală a imobilului, conform art. 26 din Legea nr. 33/1994

este valoarea cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în

unitatea teritorială respectivă, element care, însă, în cauză a fost determinat

ținându-se seama de apropierea de intravilanul municipiului Constanța și de un

studiu de dezvoltare imobiliară privind extinderea comunei Cumpăna, pentru servicii

către populație, locuințe și constituirea de parcuri industriale.

S-a

concluzionat în raportul de expertiză de către doi dintre experți că cea mai

bună utilizare pentru acest amplasament este cel pentru dezvoltarea unor „ansambluri

de locuințe de tip rezidențial

”

, expertul B.C. formulându-și însă, un

punct de vedere separat, bazat pe faptul că terenul are în prezent amplasament

agricol, fiind la o distanță de 3 km de municipiul Constanța, evaluarea urmând

a fi realizată în condițiile anului 2009, iar nu în perspectiva anului 2027,

când se prezumă că terenul va face parte din etapa a III-a de realizare a Zonei

metropolitane rezidențiale Constanța.

Apelantul

- pârât a susținut că, în acest caz, instanța a luat în considerare o valoare

stabilită în funcție de o dezvoltare viitoare a zonei, care în prezent este

doar „pe hârtie”.

Pe de

altă parte, valoarea prejudiciului, determinată de cei doi experți ca diferență

dintre valoarea totală a întregii parcele și valoarea suprafeței de teren

expropriate, la care se adaugă valoarea suprafeței neexpropriate, nu are

corespondent în realitate.

Apelantul-pârât

a arătat că prejudiciul trebuie să fie cert, cât privește producerea lui,

condiție neîndeplinită în speță.

A fost

susținută metoda de evaluare, utilizată de expertul B.C. și s-a arătat că, prin

procedura uzitată de ceilalți doi experți s-a ajuns ca un hectar de teren

agricol să aibă un preț de aprox. 250.000 euro, care este nefiresc de mare.

Prin

decizia nr. 362/ C din 19 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanța, secția

civilă minori și familie litigii de muncă și asigurări sociale, a admis apelul

declarat de pârât, a schimbat în tot sentința apelată, în sensul că a respins

acțiunea, ce nefondată.

Au fost

administrate probe în condițiile art. 295 alin. 2 C. proc. civ., iar în raport

de ansamblul probator, instanța de apel a reținut următoarele:

În

speță, s-a ridicat problema determinării corecte a despăgubirii cuvenite

intimatei - reclamante pentru terenul expropriat în suprafață de 23.750 mp.

reprezentând parcela A, com. Cumpăna, jud. Constanța și care face obiectul

prevederilor Legii nr. 198/2004 modificată și completată prin O.U.G. nr. 75/2007,

Legii 184/2008 și O.U.G. nr. 228/2008 privind unele măsuri prealabile

lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local.

Potrivit

art. 4 alin. (2) din Legea nr. 198/2004 modificată și completată (în forma în

vigoare la data stabilirii despăgubirii), expropriatorul întocmește

documentațiile cadastral-juridice pentru fiecare imobil propus spre expropriere,

care vor cuprinde și date privind amplasamentul lucrării; planul de amplasament

va conține delimitarea imobilelor - teren și/sau construcții - propuse spre

expropriere, cu indicarea numelor deținătorilor, precum și a ofertelor de

despăgubire, pe categorii de imobile, stabilite de evaluatori autorizați.

Norma de

trimitere în cazul stabilirii despăgubirii este cea menționată în art. 9 alin. (3)

din lege, respectiv, art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru

cauză de utilitate publică, care stabilește că:

„Despăgubirea

se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat

proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La

calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține

seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în

unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de

expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor

persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

(…)

În cazul

exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un

spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând

seama de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o

eventuală reducere numai a daunelor.”

Normele

enunțate stabilesc așadar că despăgubirea cuvenită titularului dreptului de

proprietate cuprinde două componente: valoarea reală a imobilului și

prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți) prin expropriere.

Prima

componentă, cea a „valorii reale” a imobilului, este intrinsec legată de

caracterul echitabil al despăgubirii primite, ceea ce presupune ca valoarea

stabilită să fie cât mai apropiată de cea a bunului expropriat.

Cea de-a

doua componentă, legată de „prejudiciul cauzat”, ține de consecințele generate

prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare,

de care titularul dreptului nu se mai poate bucura.

Acestea

fiind reperele de evaluare corectă a despăgubirii, curtea de apel a reținut că

pentru fiecare din cele două componente, instanța de fond a preluat opinia

majoritară a experților, fără a analiza, dacă aceasta corespunde premisei de

actualitate și de realitate, în determinarea sumelor cuvenite intimatei - reclamante

SC B.B. SRL.

Astfel,

criteriul „valorii reale a imobilului” este definit în alin. (2) al art. 26 din

Legea nr. 33/1994, ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului

de expertiză.

Acesta

reprezintă, în fapt, valoarea de piață a imobilului, definit la rândul său, în

Standardele internaționale de evaluare IVS 1 ca, suma estimată pentru o

proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și

un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin

urmare, valoarea de piață a terenului - echivalentă celei apreciate ca reale la

momentul exproprierii - trebuie să se stabilească în raport de piața imobiliară

și de elementele care stabilesc conduita în cazul unui transfer al dreptului de

proprietate: afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile

și sarcinile care îl grevează etc.

Toate

aceste elemente urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării,

iar nu la un moment ulterior, mai propice vânzării ori cumpărării, în funcție

de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea

regimului juridic, ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin

exploatare.

În

speță, instanța de fond a reținut că valoarea de 27,40 euro/ mp calculată de

experții B.E. și M.V. (în realitate, de 26,50 euro/ mp prin reconcilierea

valorilor stabilite conform celor trei metode - fila 171 fond) reflectă pe cea

cu care se vând imobilele în zonă, înlăturând în mod corelativ, valoarea

stabilită de expertul B.C., de 10 euro/mp, fără a observa că premisa de la care

s-a pornit în opinia majoritară a fost posibilitatea includerii zonei în

viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru

perioada 2007 - 2027 a comunei Cumpăna - filele 161-163 fond.

Prin

utilizarea acestui argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări

pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor „ansambluri de

locuințe de tip rezidențial”, opinia majoritară s-a raportat prin cele trei

metode de evaluare la terenuri aflate în proximitatea intravilanului

localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces

urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria

terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile

apropiate - Constanța și Cumpăna - și deservit de căi de exploatare rurală.

Astfel,

la determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B.E.

și M.V. au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din

extravilanul localității Cumpăna care, însă au alte caracteristici decât cel în

litigiu, prin amplasament („extravilan aflat la limita intravilanului”),

apropiere de căi de acces (ex., deschidere la drumul județean) și utilități și

având ca folosință „viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial” -

filele 164-168fond.

Comparativ,

expertul B.C. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile

echivalente ca amplasament și destinație (filele 33-35 fond), stabilind o

valoare de 10 euro/ mp.

Experții

cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda „fluxului

de numerar'' pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată

de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan

urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp și cu străzi și trotuare

proiectate - filele 169-170 fond.

A doua

evaluare, realizată de expertul B.C. a utilizat metoda „capitalizării rentei

funciare”, care conduce la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce poate

fi obținută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol și în urma

căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeași valoare de 10 euro/mp - fila

67 fond.

Ultima

metodă uzitată de experții B. și M. a vizat „extracția”, definită de către cei

doi experți, ca fiind reprezentată, de echilibrul contribuției între valoarea

terenului și valoarea proprietăților imobiliare formate din terenuri și

construcții, aflate într-o zonă apropiată.

Metoda

extracției constă, potrivit Standardelor internaționale de evaluare, în

determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce, din prețul

curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și

construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și

amenajărilor. Această modalitate de evaluare operează așadar, potrivit SIE, cu

indicatorul „costul de înlocuire net (CIN) al construcțiilor” și pornește de la

premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren și construcții

situat în proximitate, situație care însă în speță nu este incidență (fiind

supus evaluării un teren situat în extravilan, fără construcții și fără a se

putea opera cu indicatorul sus-menționat, care potrivit standardelor trebuie

luat în calcul).

În

opinia majoritară s-a mai motivat determinarea valorii de piață la 26,50 euro/ mp

și prin costurile mari plătite la momentul achiziției imobilului, explicate de

experți prin prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung,

astfel cum au procedat și alte firme (C., reprezentanța S., P., M. etc.).

Această

opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului și pe prezumatul scop

al tranzacției, nu ține însă seama de faptul că la momentul încheierii contractului

de vânzare pentru acest teren, prețul de cumpărare a fost de 6 euro/ mp, astfel

cum reiese din actul autentificat sub nr. 1534 din 09 august 2007, suma de

142.500 euro fiind achitată pentru o suprafață de 2,375 ha.

Din

conținut înscrisurilor depuse de comuna Cumpăna nu rezultă schimbarea regimului

juridic al terenului în intravilan, ci doar o strategie de dezvoltare a

localității pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan și

crearea unei zone urbane, care conduc la concluzia că instanța de fond și-a

fundamentat soluția îmbrățișând opinia majoritară, fără a analiza care dintre

cele două soluții este corectă din punctul de vedere al situației juridice și

al momentului concret la care se stabilește valoarea reală a imobilului expropriat.

Pentru

acest motiv, instanța de apel a reținut că valoarea stabilită de expertul B.C.,

de: 10 euro/mp, care a fost avută în vedere de către Comisia de analiză la data

stabilirii despăgubirii, este cea corectă, celelalte pretenții ale intimatei -

reclamante fiind neîntemeiate, cât privește evaluarea proprietății expropriate.

Acesta a

fost și considerentul pentru care instanța de apel nu a apreciat ca necesară

refacerea raportului de expertiză solicitată, în faza procesuală a apelului,

fiind respinsă, ca neconcludentă, administrarea unei noi probe în acest sens.

Soluția

de primă instanță este în egală măsură criticabilă și pentru luarea în

considerare a celei de-a doua componente a despăgubirii - prejudiciul cauzat

proprietarului, definit conform aceleiași opinii majoritare, ca fiind

reprezentat prin subevaluarea terenului cu nesocotirea valorii de circulație

reale, experții arătând că suma de 2.614.930 lei include și componenta daunelor

aduse proprietarului - fila 174 fond.

În

realitate, astfel cum s-a stabilit și în jurisprudența Curții Europene a

Drepturilor Omului (cauza Lallement c. Franței, 2002), prejudiciul impus a fi

acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină

excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunității și

cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor

beneficii economice certe, de care acesta nu se mai poate bucura, care au

caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare,

fiscale) concrete anterioare.

Or, în

speță, prejudiciul produs intimatei - reclamante a fost calculat prin prisma

subevaluării terenului la data exproprierii (chestiune care ține însă de prima

componentă, a valorii reale), așadar, fără nici o legătură cu vreun beneficiu

actual, previzibil a fi produs și în viitor și, care ar justifica creșterea

indemnizației pe criteriul imposibilității continuării, în condiții de

rentabilitate, a activității pe suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de

pierdere a unor foloase economice.

Din

acest punct de vedere, astfel cum a statuat constant și Curtea Europeană,

pretențiile de această natură, privite; ca pierderi viitoare, îmbracă un

caracter speculativ și incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai

multe variabile (cauza Buzescu c. României, 2005, cauza Isar c. României,

2007).

împotriva

deciziei nr. 362/ C din 19 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția

civilă minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale, a declarat

recurs reclamanta SC B.B. SRL, criticile fiind întemeiate în drept pe

dispozițiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civila.

Recurenta-reclamantă

a solicitat modificarea deciziei atacate, în sensul respingerii apelului

declarat de pârât și menținerii sentinței civile nr. 1887 din 19 noiembrie 2010pronunțată

de Tribunalul Constanța.

În

susținerea criticilor de nelegalitate, reclamanta a arătat că textul de lege,

greșit aplicat în speță, este art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind

exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Deși,

prin decizia recurată, curtea de apel a creat premisele unei corecte

determinări a valorii reale a imobilului expropriat, implicit prin raportarea

la prevederile art. 26 mai sus invocat, argumentația ulterioară a soluției, nu

reprezintă decât o reluare a obiecțiunilor și susținerilor realizate pe tot

parcursul cercetări judecătorești, de expertul propus de expropriator.

Opinia

expusă în conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare părții adverse

(Statul Român) și nu face decât să pună în valoare, cu o forță probantă

superioară, punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator,

lăsând în inferioritate, opinia majoritară a celorlalți doi experți, opinie

argumentată prin prisma a trei metode de evaluare moderne, concordante cu

standardele internaționale de evaluare.

Recurenta

- reclamantă a arătat că sunt criticate și combătute de instanța de apel, fără

a aduce alte argumente tehnice, cele trei metode de evaluare cuprinse în

raportul de expertiză.

Referitor

la metoda comparației directe, instanța de apel nu își argumentează afirmația

că oferta de vânzare exemplificată prin anunțuri privește terenuri care au alte

caracteristici decât cel expropriat, în condițiile în care distanța de 1 km

este una rezonabilă, aflată în mod real la limita și în apropierea

intravilanului.

În

opinia recurentei, chiar amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un

criteriu determinant în fixarea prețului în negocierea dintre vânzător și

cumpărător, cumpărător oferind preț mai mare urmărind ca investiția să se

dezvolte pe măsura dezvoltării urbanistice a zonei, perspectivă care nu este

ignorată de niciun cumpărător cu potențial de cumpărare și cu planuri de

investiții industriale și imobiliare.

Prin

urmare, experții nu puteau face abstracție de zona în care este situata parcela

de teren în cauză, care, conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de

Consiliul Local al comunei Cumpăna face parte din zona de amplasament imobiliar

III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip „Rezidențial”.

Nu se

pot trece cu vederea nici costurile destul de mari plătite pentru

achiziționarea imobilului, ceea ce pune în evidentă caracterul investițional al

achiziționării terenurilor, faptul că încă de la data cumpărării lor s-a

urmărit un câștig pe termen lung și nu unul pe termen scurt, prin vânzarea

rapidă a terenului.

Scopul

afirmat anterior este dovedit și prin aceea că, societatea reclamantă a

achiziționat mai multe imobile în zone vecine și alipite, cu scopul de a crea

un lot cât mai compact poziționat într-o zona limitrofă Constanței, pe care

ulterior să se dezvolte prin investiții imobiliare.

Referitor

la cea de-a doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar,

recurenta-reclamantă a arătat că această metodă de evaluare este una corectă în

condițiile în care există deja aprobată prin Hotărâre de Consiliu Local; al

comunei Cumpăna, Strategia de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era

inclus în zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare

imobiliară de tip „Rezidențial”, ceea ce presupune construcția unor ansambluri

de locuințe de tip rezidențial.

Metoda

capitalizării rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator, nu

este o metodă ce poate fi aplicată în speță, ea fiind specifică situațiilor în

care venitul se obține din cedarea dreptului de folosință a terenului în

schimbul unei rente sau chirii, ceea ce nu este cazul în speță, atâta timp cât

nu s-a făcut dovada că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din

închiriere.

Cu

privire la ultima metoda folosita de experți,cea a extracției, este pe deplin

justificată de aceștia și combătută în mod superficial de instanță, prin prisma

acelorași considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan și că nu

se află în vecinătatea unor terenuri construite.

Și în

acest caz, recurenta a invocat perspectiva construibilă a zonei în strategie de

tip „Rezidențial”.

Este de

reținut că perspectiva de dezvoltare avută în vedere de experți stă la baza

unei evaluării corecte, moderne în conformitate cu standardele internaționale.

De

altfel, se observă și din conținutul raportului de expertiză că acesta a fost

întocmit „în concordanță cu legile și reglementările naționale și

internaționale, practica internațională, adoptându-se numai bazele de evaluare

recunoscute (Conform SEV 4.01)” și că are la bază „principiile de evaluare care

sunt definite în cadrul bazelor de evaluare uniforme enunțate în SEV.4.02 și

definite larg în SEV 4.03, SEV 9.01 și SEV 9 februarie „

Experții

au avut la bază, pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite

proprietarului lipsit de proprietatea sa, conceptul de „cea mai bună utilizare”,

definit conform standardelor internaționale, prin utilizarea cea mai pretabilă,

posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă legal și posibilă financiar,

având ca rezultat determinarea celei mai bune valori asupra bunului imobil.

Pe cale

de consecință, apreciază recurenta-reclamantă SC B.B. SRL că expertiza

întocmită în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în mod corect și,

în conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, prețul cu care se

vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, prețul

fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară,

logistică și industrială a zonei, contrar opiniei instanței de apel.

Totodată,

recurenta a susținut că este lipsită de temei legal și justificarea soluției de

respingere a prejudiciului suferit de reclamanta SC B.B. SRL.

Adoptând

o astfel de soluție, instanța a intrat în contradicție cu afirmațiile făcute

anterior în hotărâre, anume că „definirea celei de-a doua componentă legată de

prejudiciul cauzat ține de consecințele generate prin expropriere asupra

beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul

dreptului nu se mai poate bucura”.

Privarea

expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a

noțiunii de prejudiciu, ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului

despăgubirilor.

În acest

sens, aprecierea experților cu privire la existența prejudiciului este una

corectă, fiind evident faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de

expropriere, avea o valoare de circulație pe piața liberă echivalentă cu circa

30 euro pe metru pătrat (în funcție de poziție și metoda de evaluare folosită),

iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat terenurile

proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeași valoare, întrucât

perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.

Astfel,

după avizarea de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară

a documentației cadastral-juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3)

din Legea nr. 189/2004, astfel cum a fost modificata prin Legea 184 din 21

octombrie 2008, a fost interzisă emiterea oricărui aviz, acord, permis sau

autorizație cu privire la imobilele supuse exproprierii, astfel încât, în

concret, prin avizarea acestei documentații cu privire la suprafețe de teren

aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a

indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparținând reclamantei și

a împiedicat prin aceasta posibilitățile reclamantei de a iniția procedurile

necesare având ca scop schimbarea regimului juridic și urbanistic al terenului

în realizarea strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către

Consiliul Local al Primăriei Cumpăna.

Se

constată că prin începerea procedurii de expropriere și prin exproprierea

propriu-zisă parțială, expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei,

constând în împiedicarea acesteia de a-și realiza interesele legitime, vizând

valorificarea terenurilor achiziționate în scopul avut în vedere la momentul

achiziționării, corelat cu perspectiva posibilității anterioare exproprierii,

de dezvoltare în acea zona a unui ansamblu rezidențial.

Această

faptă a expropriatorului a făcut ca și valoarea suprafeței de teren rămasă în

proprietate să scadă într-o proporție foarte mare, scădere datorată în mod

evident procedurii de expropriere, care a împiedicat valorificarea terenurilor

ramase, potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziționării.

Recursul

este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

În

primul rând este de reținut că, în motivarea recursului reclamanta a formulat

susțineri privind greșita apreciere de către instanța de apel a raportului de

expertiză efectuat în cauză (metodele de evaluare folosite de experți).

Așadar,

recurenta critică modul de stabilire, pe baza probelor administrate, a

situației de fapt în prezenta pricină. Or, asemenea critici nu se încadrează în

niciunul din cazurile de modificare sau casare prevăzute expres și limitativ de

art. 304 C. proc. civ. pentru exercitarea controlului judiciar în recurs,

criticile neputând fi cenzurată prin prisma motivelor de nelegalitate.

Față de

actuala configurație a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei

hotărâri în recurs, numai pentru motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie,

instanța de recurs nu mai are competența de a cenzura situația de fapt

stabilită prin hotărârea atacată și de a reevalua în acest scop probele, așa

cum urmărește în realitate recurenta-reclamantă, ci doar de a verifica

legalitatea hotărârii, prin raportare la situația de fapt pe care aceasta o

constată.

De

aceea, susținerile formulate pe aspectul situației de fapt, nu pot face obiect

de analiză în calea de atac a recursului, ridicând o problemă legată de

temeinicia, iar nu de legalitatea hotărârii atacate.

Ca

urmare, vor fi analizate criticile recurentei-reclamante privind greșita

interpretare și aplicare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 26 din

Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește respectarea criteriilor pentru

stabilirea despăgubirilor.

Potrivit

art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din

valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor

persoane îndreptățite.

La

calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține

seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în

unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză,

precum și la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane

îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Conform

dispozițiilor legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii, experții se vor

raporta la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în

unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.

Pe cale

de consecință, nu pot fi validate de către instanță, concluziile unui raport de

expertiză în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experții folosesc la

stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege,

fundamentându-și concluziile și raportându-se la date și elemente ce sunt în

dezacord cu cerințele impuse de textul de lege menționat.

Or, în

speță, din constatările raportului de expertiză, experții cu opinie majoritară,

pentru determinarea valorii de piață a imobilelor în litigiu au recurs la

metoda comparației directe, metoda fluxului de numerar și metoda extracției

pornind de la premisa speculativă, ipotetică, respectiv aceea a posibilității

includerii zonei în care se află imobilele expropriate în viitoarea Zonă

metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007 - 2027

a localității Cumpăna.

Astfel,

în opinia majoritară, experții s-au raportat la terenuri aflate la limita

intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și

căi de acces urbane, cu toate că imobilele în discuție fac parte din categoria

terenurilor extravilane, fiind situate la câțiva kilometri de localitatea

Cumpăna, fără utilități în apropiere și fiind deservite de căi de acces rurale.

Cum

expertul B.C. a calculat valoarea de piață a terenurilor în litigiu în raport

de imobilele echivalente ca amplasament și destinație, al căror regim juridic a

rămas același, în mod corect, curtea de apel s-a raportat la această evaluare

pentru stabilirea despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a criteriilor

prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Referitor

la criticile recurentei-reclamante privind neacordarea de către instanțele

fondului a prejudiciul cauzat prin exproprierea parțială a terenului, pentru

partea de imobil rămasă neexpropriată, textul art. 26 din lege prevede a fi

luate în considerare și dovezile prezentate de proprietari.

Însă,

sub acest aspect, nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de

prejudiciu.

Reclamanta

a susținut în mod constant că partea din terenuri rămasă neexpropriată nu mai

poate fi utilizată conform destinației pe care dorea să o dea imobilelor la

momentul cumpărării, respectiv pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare.

Cu toate

acestea, părțile nu au depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către

instanțe și experți, planuri urbanistice zonale din care să rezulte că

terenurile reclamantei vor fi incluse în intravilanul localităților limitrofe

și nici proiecte de dezvoltare întocmite de reclamantă pentru zona respectivă.

Nu sunt

fondate nici criticile recurentei ce evocă prejudiciul produs de măsura

indisponibilizării legale a imobilelor, după avizarea de către A.N.C.P.I. a

documentației cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului

lucrării de interes public. Cu privire la această limitare a exercițiului

dreptului de proprietate, titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra

susținând că prin vânzarea, obținerea încadrării într-un alt regim juridic sau

prin închiriere putea să-și maximizeze beneficiul pentru bunurile indisponibilizate.

Prin

urmare, și din această perspectivă, dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994

au fost corect aplicate de către instanța de apel.

Față de

toate considerentele reținute, Înalta Curte constată că hotărârea atacată a

fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate și că, astfel,

nu sunt îndeplinite condițiile cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9

C. proc. civ., recursul reclamantei fiind nefondat și urmând a fi respins ca

atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge

ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva deciziei

civile nr. 362/ C din 19 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă,

pentru cauze cu minori și de familie, precum și pentru cauze privind conflicte

de muncă și asigurări sociale.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi 18 septembrie 2012.