ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5701/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5701/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Deliberând, în

condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de față, constată

următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului Constanța sub nr. 8127/118/2009, reclamanta SC B.B. SRL a chemat

în judecată pe pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor,

prin C.N.A.D.N.R. SA, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va

pronunța, să dispună exproprierea totală, în interes public național, a

suprafeței de 10.767 m.p. situată în comuna C., parcela A, și obligarea

pârâtului la plata sumei de 323.010 euro cu titlu de despăgubire pentru bunul

expropriat.

În subsidiar, reclamanta

a solicitat obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri în suma de 118.470 euro

pentru suprafața de 3.949 m.p.

În motivarea cererii reclamanta

a arătat că este titulara dreptului de proprietate asupra suprafeței de teren anterior

menționate, dobândită prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat în 10

iulie 2007 la BNP B.C.

Reclamanta a mai susținut

că, din totalul suprafeței de teren aflate în proprietatea sa, a fost propusă spre

expropriere, în vederea executării variantei de ocolire a municipiului Constanța,

suprafața de teren de 3.949 m.p. reprezentând parcela A/2, pentru care s-au stabilit

despăgubiri în cuantum de 39.490 euro, echivalentul a 10 euro/m.p.

Prețul astfel stabilit

cu titlu de despăgubiri, a apreciat reclamanta, este sub cel la care se vând în

mod obișnuit terenurile de același fel în zonă, respectiv 30 euro/m.p. Mai mult

decât atât, exproprierea parțială este de natură să diminueze în mod considerabil

valoarea de întrebuințare a terenului rămas, ce nu a făcut obiectul exproprierii

întrucât traseul lucrării de utilitate publică intersectează suprafața de teren

deținută într-un mod dezavantajos, ducând la dezmembrarea forțată a parcelei inițiale

în trei subparcele de dimensiuni și forme inegale și neregulate.

Prin această dezmembrare

și diminuare a mărimii parcelei este îngreunată încadrarea în regulamentele de urbanism

în vederea edificării unor exploatații agricole sau a altor construcții de dimensiuni

mari ce urmau a fi edificate înainte de expropriere.

Prin cererea înregistrată

pe rolul Tribunalului Constanța sub nr. 8640/118/2009 reclamanta SC B.B. SRL a chemat

în judecată pe pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor,

prin C.N.A.D.N.R. SA, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța,

să dispună exproprierea totală, în interes public național, a suprafeței de 10.500

m.p. situată în comuna C., parcela B, și obligarea pârâtului la plata sumei de 270.000

euro pentru cota de 6/7 din suprafața menționată, cu titlu de despăgubire pentru

bunul expropriat.

În subsidiar, reclamanta

a solicitat obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri în sumă de 170.197 euro

pentru cota indiviză de 6/7 din suprafața de 6.819 m.p.

În motivarea cererii,

reclamanta a arătat că este titulara cotei indivize de 6/7 din dreptul de proprietate

asupra suprafeței de teren anterior menționate, dobândită prin contractul de vânzare-cumpărare

autentificat în 09 august 2007 la BNP B.D.D.

Reclamanta a mai susținut

că, din totalul suprafeței de teren aflate în proprietatea sa, a fost propusă spre

expropriere, în vederea executării variantei de ocolire a municipiului Constanța,

suprafața de teren de 6.819 m.p. reprezentând parcela B/2 pentru care s-au stabilit

despăgubiri in cuantum de 68.190 euro, echivalentul a 10 euro/m.p.

Prețul astfel stabilit

cu titlu de despăgubiri, a apreciat reclamanta, este sub cel la care se vând în

mod obișnuit terenurile de același fel în zonă, respectiv 30 euro/m.p. Mai mult

decât atât, exproprierea parțială este de natură să diminueze în mod considerabil

valoarea de întrebuințare a terenului rămas, ce nu a făcut obiectul exproprierii

întrucât traseul lucrării de utilitate publică intersectează suprafața de teren

deținută într-un mod dezavantajos, ducând la dezmembrarea forțată a parcelei inițiale

în trei subparcele de dimensiuni și forme inegale și neregulate.

Prin această dezmembrare

și diminuare a mărimii parcelei este îngreunată încadrarea în regulamentele de urbanism

în vederea edificării unor exploatații agricole sau a altor construcții de dimensiuni

mari ce urmau a fi edificate înainte de expropriere.

Prin încheierea din data

de 18 decembrie 2009, a fost admisă excepția de conexitate invocată de pârât și

s-a dispus conexarea cauzei ce formează obiectul Dosarului nr. 8640/118/2009 la

cauza ce formează obiectul Dosarului nr. 8127/118/2009. Pentru a dispune în acest

sens, instanța a apreciat că sunt îndeplinite condițiile impuse de art. 164 C.

proc. civ., prin prisma legăturii existente între cele două cauze ce se poartă între

aceleași părți și presupun administrarea unor probe comune.

Prin sentința civilă

nr. 2015 din 03 decembrie 2010, Tribunalul Constanța a

admis

în parte cererea principală și cererea conexă

formulate de reclamantă și,

în consecință, a o

bligat pârâtul să plătească reclamantei,

cu titlu de despăgubire pentru expropriere, echivalentul în RON la cursul B.N.R.

din ziua plății, al următoarelor sume:

- 89.050 euro

pentru parcela A/2 în suprafață de 3.949 m.p.;

- 131.803

euro pentru cota de 6/7 din parcela B în suprafață de 6.819 m.p.

A respins

capetele de cerere privind exproprierea totală, ca nefondate.

A obligă reclamanta

la plata către expert B.E. a sumei de 1.200 RON și către expert M.V. a sumei de

2.550 RON, cu titlu de supliment onorariu.

A obligat

pârâtul la plata sumei de 5.550 RON către reclamantă, cu titlu de cheltuieli de

judecată.

La pronunțarea

acestei sentințe, prima instanță a stabilit că cererea de expropriere parțială nu

poate fi admisă, deoarece

Legea nr. 198/2004, lege specială, derogatorie de la dreptul

comun, nu permite expropriatului să conteste și caracterul parțial al exproprierii,

prin art.

9

alin. (3) statuându-se în mod expres că dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1998

sunt aplicabile doar acțiunii prin care expropriatul contestă cuantumul despăgubirilor.

Pe de altă parte, în cazul

concret al reclamantei, instanța a reținut că exproprierea parțială nu este posibilă,

câtă vreme terenul expropriat corespunde exact scopului pentru care a fost preluat,

iar terenul rămas în proprietatea reclamantei are o suprafață de ordinul miilor

de metri pătrați, ceea ce permite păstrarea destinației sale din momentul exproprierii.

Cu privire la cuantumul

despăgubirilor datorate reclamantei, Tribunalul a reținut că modalitatea de determinare

a acestor despăgubiri este expres prevăzută de art. 26 alin. (1) și (2) din Legea

nr. 33/1994, valoarea despăgubirii fiind stabilită prin raportul de expertiză tehnică

imobiliară efectuat în cauză, cu opinia majoritară a experților, atât pentru parcela

A, cât și pentru parcela B, la prețul de 22,55 euro/m.p.

S-a mai reținut că valoarea

prejudiciului determinată de către experți, ca diferență dintre valoarea totală

a terenului parcelei și valoarea suprafeței de teren expropriate, la care se adaugă

valoarea de teren a suprafeței de teren rămase neexpropiate, nu are niciun fundament

probator, deoarece reclamanta nu a depus la dosar și nici nu a prezentat experților

vreun plan urbanistic zonal din care să rezulte că terenurile în discuție ar urma

să fie incluse în intravilanul localităților limitrofe și nici nu a prezentat vreo

dovadă de implicare, în sensul demarării vreunui proiect de dezvoltare sau prin

obținerea unui credit ipotecar a cărui garanție să fie reprezentată de terenurile

în litigiu.

Împotriva acestei sentințe

au declarat apel atât reclamanta, cât și pârâtul.

Prin decizia nr. 370C

din data de 21 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanța, secția civilă, pentru

cauze cu minori și de familie, precum și pentru cauze privind conflicte de muncă

și asigurări sociale, a respins, ca nefondat, apelul reclamantei; a admis apelul

pârâtului; a schimbat în parte sentința atacată, în sensul că a respins contestațiile

privind cuantumul despăgubirilor acordate prin hotărârea din 04 iunie 2009 și hotărârea

din 19 mai 2009 emise de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004.

Pentru a decide astfel,

instanța de apel a reținut că potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994,

aplicabil potrivit art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, despăgubirea ce se datorează

în cazul exproprierii are două componente, respectiv valoarea reală a imobilului

și prejudiciul cauzat proprietarului prin măsura exproprierii.

În speță, evaluarea imobilului

proprietatea reclamantei se raportează la momentul iulie 2008, când a fost evaluată

proprietatea în vederea exproprierii pentru realizarea obiectivului „Centura de

ocolire a municipiului Constanța”. S-a întocmit în această procedură un raport de

evaluare de către domnul expert B.C., în cuprinsul căruia s-a stabilit o valoare

de 10 euro/m.p. pentru terenul în suprafață de 3.949 m.p. și pentru terenul în suprafață

de 6.819 m.p. aparținând reclamantei, valoarea de piață, potrivit expertizei, fiind

obținută prin reconcilierea valorilor stabilite prin cele trei metode de evaluare

folosite, respectiv „metoda comparației directe”, „metoda capitalizării rentei funciare”

și „metoda comparației prin bonitate”.

În cursul procedurii de

soluționare a contestației formulate de reclamantă, s-a administrat proba cu expertiză,

într-o comisie compusă potrivit dispozițiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994, raportul

întocmit propunând, cu opinia majoritară a experților M.V. și B.E., o valoare de

piață pentru imobilele expropriate din com. C., jud. Constanța, de 22,55 euro/m.p.

Experții au opinat în sensul că valoarea de circulație pe piață este cel mai bine

reprezentată de valoarea determinată prin „metoda comparației directe”, iar această

valoare este cea stabilită, de 22,55 euro/m.p.

Prima instanță și-a însușit

opinia exprimată de experții B.E. și M.V., reținând valoarea de 22,55 euro/m.p.

pentru suprafața de teren expropriată și înlăturând valoarea de 10 euro/m.p. stabilită

de expertul B.C., cu motivarea că valoarea terenului stabilită prin hotărârea de

expropriere este inferioară celei determinate de lucrarea de expertiză efectuată

în cauză.

Concluzia instanței este

greșită pentru că nu s-a observat, de către instanța de fond, că premisa de la care

s-a pornit în opinia majoritară a fost una speculativă, total ipotetică, respectiv

aceea a posibilității includerii zonei în viitoarea zonă metropolitană Constanța

și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localității C.

Comparativ, expertul B.C.

a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament

și destinație, stabilind o valoare de 10 euro/m.p.

Experții cu opinie majoritară

au determinat ulterior, valoarea de piață prin metoda „fluxului de numerar” pornind

de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai

bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil

în loturi de câte 500 m.p. și cu străzi și trotuare proiectate.

A doua evaluare făcută

de expertul B.C. a utilizat metoda „capitalizării rentei funciare”, care conduce

la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce poate fi obținută ca rentă pentru

dreptul de a utiliza terenul agricol și în urma căreia, pe baza datelor culese,

a stabilit aceeași valoare de 10 euro/m.p.

În opinia majoritară s-a

mai motivat determinarea valorii de piață la 26,80 euro/m.p. și prin costurile mari

plătite la momentul achiziției imobilului, explicate de experți prin prisma interesului

cumpărătorului de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat și alte firme.

Această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă a cumpărătorului și pe prezumatul

scop al tranzacției, nu ține însă seama de faptul că la momentul încheierii contractului

de vânzare pentru acest teren, prețul de cumpărare a fost de 6 euro/m.p., astfel

cum reiese din actul autentificat în 31 august 2007, suma de 516.000 euro fiind

achitată pentru o suprafață de 86.000 m.p.

Toate aceste considerente,

dublate de împrejurarea că din înscrisurile depuse de comuna C. nu rezultă schimbarea

regimului juridic al terenului în intravilan, ci doar o strategie de dezvoltare

a localității pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan și

crearea unei zone urbane, conduc la concluzia că instanța de fond și-a fundamentat

soluția îmbrățișând opinia majoritară, fără a analiza care dintre cele două soluții

este corectă din punctul de vedere al situației juridice și al momentului concret

la care se stabilește valoarea reală a imobilului expropriat.

Pentru acest motiv, Curtea

de apel a reținut că valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/m.p., care

a fost avută în vedere de către comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii,

este cea corectă, celelalte pretenții ale intimatei-reclamante fiind neîntemeiate,

cât privește evaluarea proprietății expropriate.

Din această perspectivă,

instanța de apel a arătat că apelul formulat de Statul Român este întemeiat.

Totodată, s-a reținut

că soluția primei instanțe este însă corectă în ceea ce privește înlăturarea pretențiilor

pentru cea de-a doua componentă a despăgubirii, prejudiciul cauzat proprietarului,

definit conform aceleiași opinii majoritare a experților ca echivalent cu „diferența

dintre valoarea totală de circulație a terenului aferent întregului imobil și valoarea

de circulație a imobilului expropriat, la care s-ar adăuga și valoarea de circulație

a terenului rămas neexpropriat”.

Astfel cum s-a stabilit

și în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement c. Franței,

2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru ca această

sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale

ale comunității și cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea

unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter

previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale) concrete

anterioare.

Or, în speță, prejudiciul

produs apelantei reclamante a fost calculat ca o ecuație valorică între parcela

expropriată și cea rămasă la dispoziția titularului dreptului, fără nicio legătură

cu vreun beneficiu actual, previzibil a fi produs și în viitor și care ar justifica

creșterea indemnizației pe criteriul imposibilității continuării, în condiții de

rentabilitate, a activității pe suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de pierdere

a unor foloase economice.

Din acest punct de vedere,

astfel cum a statuat constant și Curtea Europeană, pretențiile de această natură,

privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert în măsura

în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza Buzescu c. României,

2005, cauza Isar c. României, 2007).

Prejudiciul evocat de

apelanta reclamantă nu se poate prevedea ori specula din perspectiva intenției proprietarului

de a obține profit prin dezvoltarea în viitor a unui ansamblu rezidențial, nu se

poate deduce din modalitatea de achiziționare (în metri pătrați) a terenului în

litigiu și nici din situația proximității altor proiecte (viitorul spital regional

sau parc industrial).

Au fost înlăturate criticile

care leagă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a bunului, după

avizarea de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a documentației

cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului lucrării de interes public.

Măsura este justificată din perspectiva legii și rațională în măsura în care expropriatorul

trebuie să estimeze de la început cuantumul total al despăgubirilor cuvenite celor

expropriați, în funcție de regimul juridic clar și bine definit al imobilelor vizate,

tocmai pentru scopul legitim de a împiedica pe titularii dreptului de a înstrăina,

greva cu sarcini și, în genere, de a modifica unilateral regimul juridic și urbanistic

al bunului.

Această limitare a exercițiului

dreptului de proprietate, justificată prin rațiunea preluării imobilelor cu situația

faptică și juridică existentă și la valoarea determinată la data exproprierii, nu

constituie așadar o împiedicare excesivă, nerezonabilă și arbitrară a expropriatorului,

iar titularul dreptului nu se poate apăra susținând că prin vânzarea, obținerea

încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-și maximizeze

beneficiul pentru bunul indisponibilizat.

A fost nefondată și critica

legată de trecerea bunului în proprietatea statului înainte de plata unei juste

și prealabile despăgubiri, în măsura în care potrivit legii, comisia de analiză

a consemnat pe numele titularului dreptului suma calculată pe baza expertizei de

evaluare.

A fost apreciată ca legală

și temeinică soluția de primă instanță și în ceea ce privește inutilitatea măsurii

de expropriere totală a parcelelor de 10.767 m.p., respectiv de 10.500 m.p. (față

de cea parțială, de 3.949 m.p., respectiv de 6.819 m.p.), judecătorul fondului arătând

că nu s-a realizat divizarea excesivă a parcelei și lăsarea unei suprafețe fără

utilitatea agricolă actuală, în condițiile în care suprafețele de teren rămase neexpropriate

sunt suficient de mari pentru a permite afectarea lor aceleiași folosințe atribuite

anterior exproprierii. De asemenea, exproprierea totală nu ar putea fi justificată

nici de accesul îngreunat la imobilul rămas neexpropriat ca urmare a edificării

lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire a municipiului Constanța”, neexistând

vreo probă la dosar în sensul existenței în prezent a unui acces mai facil, direct

din șosea, la terenurile proprietatea reclamantei, dimpotrivă, terenurile aflându-se

în câmp, la o distanță de aprox. 3 km de Constanța și de C., accesul se face pe

drumuri de exploatare agricolă.

Împotriva acestei decizii

a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL, invocând în drept dispozițiile art. 304

pct. 9 C. proc. civ. și solicitând modificarea deciziei recurate, în sensul respingerii

apelului declarat de pârât și admiterii apelului declarat de reclamantă, cu consecința

obligării pârâtului, cu titlu de componentă a despăgubirii și la plata prejudiciului

produs prin expropriere, conform raportului de expertiză.

În dezvoltarea criticilor

formulate, reclamanta a arătat că textul de lege greșit aplicat este art. 26 din

Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Deși prin decizia recurată,

Curtea de apel construiește premisele unei corecte determinări a valorii reale a

imobilului expropriat, implicit prin raportare la textul art. 26 din Legea nr. 33/1994,

argumentația ulterioară a soluției nu reprezintă decât o reluare a obiecțiunilor

și susținerilor afirmate pe tot parcursul cercetării judecătorești de expertul propus

de expropriator.

Opinia expusă în conținutul

hotărârii este una vădit părtinitoare părții adverse (Statul Român) și nu face decât

să pună în valoare cu o forță probantă superioară punctul de vedere exprimat de

expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate opinia majoritară a celorlalți

doi experți, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare moderne, concordante

cu standardele internaționale de evaluare.

Recurenta-reclamantă a

arătat că sunt criticate și combătute de instanța de apel fără a aduce alte argumente

tehnice, cele trei metode de evaluare cuprinse in raportul de expertiză.

Referitor la metoda comparației

directe, instanța de apel nu își argumentează afirmația că oferta de vânzare exemplificată

prin anunțuri privește terenuri care au alte caracteristici decât cel expropriat,

în condițiile în care distanta de 1 km este una rezonabilă, aflată în mod real la

limita și în apropierea intravilanului.

În opinia recurentei chiar

amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un criteriu determinant în fixarea

prețului în negocierea dintre vânzător și cumpărător, cumpărător oferind preț mai

mare urmărind ca investiția să se dezvolte pe măsura dezvoltării urbanistice a zonei,

perspectivă care nu este ignorată de niciun cumpărător cu potențial de cumpărare

și cu planuri de investiții industriale și imobiliare.

Prin urmare, experții

nu puteau face abstracție de zona în care este situată parcela de teren C, care,

conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de Consiliul Local al comunei C.

face parte din zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare

imobiliară de tip „Rezidențial”.

Nu se pot trece cu vederea

nici costurile destul de mari plătite pentru achiziționarea imobilului, ceea ce

pune în evidentă caracterul investițional al achiziționării terenurilor, faptul

că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit un câștig pe termen lung și nu unul

pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului.

Scopul afirmat anterior

este dovedit și prin aceea că societatea reclamantă a achiziționat mai multe imobile

în zone vecine și alipite, cu scopul de a crea un lot cât mai compact poziționat

într-o zona limitrofă Constanței, pe care ulterior să se dezvolte prin investiții

imobiliare.

Referitor la cea de-a

doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar recurenta-reclamantă

a arătat că această metodă de evaluare este una corectă în condițiile în care exista

deja aprobata prin hotărâre de Consiliu Local al comunei C., Strategia de dezvoltare

zonală în care terenul expropriat era inclus în zona de amplasament imobiliar III

A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip „Rezidențial”, ceea ce presupune

construcția unor ansambluri de locuințe de tip rezidențial.

Metoda capitalizării rentei

funciare folosită de expertul desemnat de expropriator nu este o metodă ce poate

fi aplicată în speță, ea fiind specifică situațiilor în care venitul se obține din

cedarea dreptului de folosință a terenului în schimbul unei rente sau chirii, ceea

ce nu este cazul în speță, atâta timp cât nu s-a făcut dovada că aceste terenuri

ar fi adus un profit expropriatului din închiriere.

Cu privire la ultima metodă

folosită de experți, cea a extracției, este pe deplin justificată de aceștia și

combătută în mod superficial de instanță, prin prisma acelorași considerente, respectiv

că terenul este situat în extravilan și că nu se află în vecinătatea unor terenuri

construite.

Și în acest caz, recurenta

a invocat perspectiva construibilă a zonei în strategie de tip „Rezidențial”.

Este de reținut că perspectiva

de dezvoltare avută în vedere de experți stă la baza unei evaluării corecte, moderne

în conformitate cu standardele internaționale.

De altfel, se observă

și din conținutul raportului de expertiză că acesta a fost întocmit „în concordanță

cu legile și reglementările naționale și internaționale, practica internațională,

adoptându-se numai bazele de evaluare recunoscute (Conform SEV 4.01)” și că are

la bază „principiile de evaluare care sunt definite în cadrul bazelor de evaluare

uniforme enunțate în SEV 4.02 și definite larg în SEV 4.03, SEV 9.01 și SEV 9.02.”

Experții au avut la bază,

pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite proprietarului lipsit de proprietatea

sa, conceptul de „Cea mai bună utilizare”, definit conform standardelor internaționale,

prin utilizarea cea mai pretabilă, posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă

legal și posibilă financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valori

asupra bunului imobil.

Pe cale de concluzie,

apreciază recurenta-reclamantă că expertiza întocmită în faza procesuală a cercetării

fondului a stabilit în mod corect și în conformitate cu prevederile art. 26 din

Legea nr. 33/1996, prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel

în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză,

prețul fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică

și industrială a zonei, contrar opiniei instanței de apel.

Totodată, recurenta a

susținut că este lipsită de temei legal și justificarea soluției de respingere a

prejudiciului suferit de reclamanta SC B.B. SRL.

Adoptând o astfel de soluție,

instanța a intrat în contradicție cu afirmațiile făcute anterior în hotărâre, anume

că „definirea celei de-a doua componentă legată de prejudiciul cauzat ține de consecințele

generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare

de care titularul dreptului nu se mai poate bucura”.

Privarea expropriatului

de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a noțiunii de prejudiciu

ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor.

În acest sens, aprecierea

experților cu privire la existența prejudiciului este una corectă, fiind evident

faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de expropriere, avea o valoare

de circulație pe piața liberă echivalentă cu circa 30 euro/m.p. (în funcție de poziție

și metoda de evaluare folosită), iar prin trasarea lucrării de interes public ce

a intersectat terenurile proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeași valoare,

întrucât perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.

Astfel, după avizarea

de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a documentației

cadastral-juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 189/2004,

astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 184/2008, a fost interzisă emiterea

oricărui aviz, acord, permis sau autorizație cu privire la imobilele supuse exproprierii,

astfel încât, în concret, prin avizarea acestei documentații cu privire la suprafețe

de teren aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a

indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparținând reclamantei și

a împiedicat prin aceasta posibilitățile reclamantei de a iniția procedurile necesare

având ca scop schimbarea regimului juridic și urbanistic al terenului în realizarea

strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către Consiliul Local al Primăriei

C.

Se constată că prin începerea

procedurii de expropriere și prin exproprierea propriu-zisă parțială, expropriatorul

a produs un prejudiciu reclamantei constând în împiedicarea acesteia de a-și realiza

interesele legitime vizând valorificarea terenurilor achiziționate în scopul avut

în vedere la momentul achiziționării, corelat cu perspectiva posibilității anterioare

exproprierii de dezvoltare în acea zona a unui ansamblu rezidențial.

Această faptă a expropriatorului

a făcut ca și valoarea suprafeței de teren rămasă în proprietate să scadă într-o

proporție foarte mare, scădere datorată în mod evident procedurii de expropriere

care a împiedicat valorificarea terenurilor ramase potrivit scopului legitim avut

în vedere la momentul achiziționării.

Recursul este nefondat,

urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

În primul rând este de

reținut că, în motivarea recursului reclamanta a formulat susțineri privind greșita

apreciere de către instanța de apel a raportului de expertiză efectuat în cauză

(metodele de evaluare folosite de experți).

Așadar, recurenta critică

modul de stabilire, pe baza probelor administrate, a situației de fapt în prezenta

pricină. Or, asemenea critici nu se încadrează în niciunul din cazurile de modificare

sau casare prevăzute expres și limitativ de art. 304 C. proc. civ. pentru exercitarea

controlului judiciar în recurs.

Față de actuala configurație

a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei hotărâri în recurs numai

pentru motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie, instanța de recurs nu mai

are competența de a cenzura situația de fapt stabilită prin hotărârea atacată și

de a reevalua în acest scop probele, așa cum urmărește în realitate recurenta, ci

doar de a verifica legalitatea hotărârii prin raportare la situația de fapt pe care

aceasta o constată.

De aceea, susținerile

formulate pe aspectul situației de fapt nu pot face obiect de analiză în calea de

atac a recursului, ridicând o problemă legată de temeinicia, iar nu de legalitatea

hotărârii atacate.

Ca urmare, vor fi analizate

criticile recurentei-reclamante privind greșita interpretare și aplicare de către

instanța de apel a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește

respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor.

Potrivit art. 26

alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală

a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și la daunele aduse proprietarilor

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia”.

Conform dispozițiilor

legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii, experții se vor raporta la prețul

cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială

la data întocmirii raportului de expertiză.

Pe cale de consecință,

nu pot fi validate de către instanță concluziile unui raport de expertiză în care,

contrar prevederilor legale aplicabile, experții folosesc la stabilirea despăgubirii

alte criterii decât cele prevăzute de lege, fundamentându-și concluziile și raportându-se

la date și elemente ce sunt în dezacord cu cerințele impuse de textul de lege menționat.

Or, în speță, din constatările

raportului de expertiză, experții cu opinie majoritară, pentru determinarea valorii

de piață a imobilelor în litigiu, au recurs la metoda comparației directe, metoda

fluxului de numerar și metoda extracției pornind de la premisa speculativă, ipotetică,

respectiv aceea a posibilității includerii zonei în care se află imobilele expropiate

în viitoarea zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada

2007-2027 a localității C.

Astfel, în opinia majoritară,

experții s-au raportat la terenuri aflate la limita intravilanului localității,

cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane, cu toate

că imobilele în discuție fac parte din categoria terenurilor extravilane, fiind

situate la câțiva kilometri de localitatea C., fără utilități în apropiere și fiind

deservite de căi de acces rurale.

Cum expertul B.C. a calculat

valoarea de piață a terenurilor în litigiu în raport de imobilele echivalente ca

amplasament și destinație, al căror regim juridic a rămas același (fiind situate

în mijlocul câmpului), în mod corect Curtea de apel s-a raportat la această evaluare

pentru stabilirea despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a criteriilor prevăzute

de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Referitor la criticile

recurentei-reclamante privind neacordarea de către instanțele fondului a prejudiciul

cauzat prin exproprierea parțială a terenului, pentru partea de imobil rămasă neexpropriată,

textul art. 26 din lege prevede a fi luate în considerare și dovezile prezentate

de proprietari.

Însă, sub acest aspect,

nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de prejudiciu.

Reclamanta a susținut

în mod constant că partea din terenuri rămasă neexpropiată nu mai poate fi utilizată

conform destinației pe care dorea să o dea imobilelor la momentul cumpărării, respectiv

pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare.

Cu toate acestea, părțile

nu au depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către instanțe și experți,

planuri urbanistice zonale din care să rezulte că terenurile reclamantei vor fi

incluse în intravilanul localităților limitrofe și nici proiecte de dezvoltare întocmite

de reclamantă pentru zona respectivă.

Nu sunt fondate nici criticile

recurentei ce evocă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a imobilelor,

după avizarea de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a

documentației cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului lucrării

de interes public. Cu privire la această limitare a exercițiului dreptului de proprietate,

titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra susținând că prin vânzarea,

obținerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-și maximizeze

beneficiul pentru bunurile indisponibilizate.

Prin urmare, și din această

perspectivă, dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost corect aplicate

de către instanța de apel.

Față de toate considerentele

reținute, Înalta Curte constată că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă

a legii pe aspectele contestate și că, astfel, nu sunt îndeplinite condițiile cazului

de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul reclamantei fiind

nefondat și urmând a fi respins ca atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat,

recursul declarat de reclamanta SC B.B. SRL împotriva deciziei nr. 370C din data

de 21 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, pentru cauze cu

minori și de familie, precum și pentru cauze privind conflicte de muncă și asigurări

sociale.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 25 septembrie 2012.