ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5399/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5399/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra

recursului civil de față, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 1840

din 16 noiembrie 2010, Tribunalul Constanța a admis în parte acțiunile conexe

formulate de reclamanta SC B.B. SRL în contradictoriu cu pârâtul Statul Român

prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii reprezentat de Compania

Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, prin mandatar SC C.

SA.

A fost obligat

pârâtul să plătească reclamantei, cu titlu de despăgubire pentru expropriere,

echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății, a următoarelor sume:

- 169.042 euro

pentru parcela A 350/18/1/2 în suprafața de 7.513 mp;

- 112.500 euro

pentru parcela A 358/64/3/2 în suprafață de 5.000 mp;

- 211.095 euro

pentru parcela A 350/11/2 în suprafață de 9.382 mp;

- 337.500 euro

pentru parcela A 358/64/1 în suprafață de 15.000 mp;

- 298.440 euro

pentru parcela A 350/16/2 în suprafață de 13.264 mp;

- 76.230 euro

pentru parcela A 343/27/3/2 în suprafață de 3.388 mp.

A dispus

exproprierea totală a parcelei A 358/64/3/2 și pentru suprafața de 104 mp,

despăgubirile acordate vizând și această suprafață de teren.

Au fost

respinse celelalte cereri de expropriere totală.

A fost obligat

pârâtul în favoarea reclamantei la plata sumei de 7.900 lei cu titlu de

cheltuieli de judecată.

Prima instanță

a reținut că societatea reclamantă a făcut dovada dreptului său de proprietate

asupra suprafețelor: de teren în discuție, care au făcut obiectul unei

exproprieri parțiale în raport de dispozițiile Legii nr. 198/2004, pentru o

despăgubire de 10 euro/mp, conform proceselor verbale încheiate de Comisia de

analiză.

Prin acțiunile

conexe s-a contestat atât exproprierea parțială (față de cea totală cerută de

reclamantă), cât și valoarea astfel acordată, pe considerentul că prețul

stabilit cu titlu de despăgubiri este sub cel la care se vând in mod obișnuit

terenurile de același fel în zonă, de 30 euro/mp. S-a susținut că exproprierea

parțială este de natură să diminueze în mod considerabil valoarea de

întrebuințare a terenurilor rămase (ce nu au făcut obiectul exproprierii).

Obiectul

prezentului litigiu l-a reprezentat astfel, exproprierea totală a parcelelor A

343/27/3/2 (Dosar nr. 8122/118/2009), A 350/16 (Dosar nr8124/118/2009), A

350/11 (Dosar nr. 8136/118/2009), A 358/64/3 (Dosar nr. 8147/118/2009), A

350/18/1 (Dosar nr. 8148/118/2009), precum și plata unor despăgubiri

corespunzătoare valorii de 30 euro/mp pentru loturile expropriate, inclusiv

pentru A 358/64/1 (Dosar nr. 8135/118/2009).

Instanța de

fond s-a raportat la prevederile art. 9 alin. (1) și (3) din Legea nr. 198/2004,

care trimit sub aspectul căii procesuale de contestare și al criteriilor de

evaluare, la normele din Legea nr. 33/1994, analizând din perspectiva art. 26

din Legea nr. 33/1994 modul în care au fost respectate premisele de evaluare a

despăgubirii la care este îndrituit proprietarul.

S-a

arătat, astfel, că raportul de expertiză efectuat în cauză a determinat, prin

raportarea la standardele de evaluare internațională și cu luarea în

considerare a valorii cu care se vând imobilele în zonă, valoarea de piață a

parcelelor ca fiind de 22,50 euro/ mp - filele 228-229 fond.

S-a stabilit

că în aceste condiții, acordarea de către expropriator a unei despăgubiri egale

cu 10 euro/mp, deci a uneia inferioare celei determinate prin expertiză, este

nejustificată.

Instanța

de fond a stabilit însă că reclamanta nu a făcut dovada unui prejudiciu cert.

S-a

arătat că ipoteza schimbării destinației terenului nu poate fi reținută, pentru

a se aprecia asupra îndrituirii reclamantei la daune, câtă vreme, la momentul

exproprierii, terenul avea destinație agricolă.

Întrucât nu

s-a prezentat vreun plan urbanistic zonal sau vreun alt act al unității

administrativ-teritoriale, din care să rezulte că terenurile în discuție sunt

incluse în intravilanul localității limitrofe sau există propunere în acest

sens, nu se poate stabili existența unui prejudiciu, cu referire la Zona

metropolitană, aceasta constituind o perspectivă de dezvoltare pe termen lung

(până în anul 2027). Totodată, reclamanta nu a prezentat vreun plan de

dezvoltare sau vreo intenție de investiție imobiliară, motiv pentru care,

aceste pretenții au fost apreciate ca fiind pur speculative și lipsite de

suport probator.

A fost

respinsă, totodată, cererea de expropriere totală a terenurilor, apreciindu-se

că, față de amplasamentul parcelelor și de vecinătăți, nu se confirmă

susținerile reclamantei privind imposibilitatea folosirii în continuare a

suprafețelor de teren neexpropriate, conform destinației inițiale.

Planurile

atestă că parcelele sunt situate lângă alte proprietăți aparținând tot

reclamantei, astfel că nu există un impediment de acces către zonele rămase în

proprietatea acesteia, suprafața rămasă neexpropriată din fiecare parcelă fiind

suficient de mare, astfel încât să asigure folosința normală a terenului.

S-a apreciat

că face excepție de la această situație, parcela A 358/64/3/2 în suprafață

totală de 5.000 mp, din care au fost expropriați 4.896 mp, suprafața rămasă

fiind de 104 mp.

În acest caz,

instanța de fond a apreciat că argumentele anterior expuse nu-și găsesc

aplicarea, deoarece suprafața rămasă neexpropriată este foarte mică în raport

de destinația sa (exploatare agricolă), motiv pentru care, pentru această

parcelă s-a admis cererea vizând exproprierea totală.

Împotriva

sentinței civile nr. 1840 din 16 noiembrie 2010 a Tribunalului Constanța au

declarat apel reclamanta SC B.B. SRL și pârâtul Statul Român reprezentat de

Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R., prin mandatar SC

C. SA Craiova, criticând-o pentru nelegalitate.

Apelanta-reclamantă

SC B.B. SRL Constanța a solicitat schimbarea în parte a sentinței, în sensul

acordării și a componentei prejudiciului produs prin expropriere, conform

raportului de expertiză.

Aceasta

a susținut că, deși valoarea a fost stabilită de experți la lit. k) filele

27-29 din raport (filele 234-236 fond), instanța de fond a refuzat acordarea

ei, fără a ține seama de faptul că, prin efectul exproprierilor operate asupra

parcelelor menționate s-a produs o diminuare valorică a terenurilor rămase în

proprietatea sa, ele nemaiputând fi folosite în viitor pentru scopul avut la

momentul achiziționării - respectiv, înglobarea lor într-un proiect de

dezvoltare imobiliară, așa cum permiteau caracteristicile urbanistice la zonei,

forma, dimensiunile și poziționarea imobilelor.

S-a

solicitat să se aibă în vedere că valoarea de circulație reală a fost

subevaluată de către expropriator, fiind ignorate: potențialul de dezvoltare

urbanistică a zonei, strategia de dezvoltare zonală prefigurată de Primăria

Cumpăna și caracteristicile individuale ale Zonei metropolitane Constanța

(apropierea de coasta Mării Negre, densitatea ridicată a populației stabile,

nivelul de trai ridicat al acesteia, numărul ridicat al populației rezidente în

tranzit sezonier, gradul de dezvoltare al căilor de comunicație și al dotărilor

urbanistice etc).

S-a susținut

că deși, în prezent, piața imobiliară este în regres, situația este provizorie,

întrucât zona este atractivă pentru investiții imobiliare, fiind în vecinătatea

celei în care se va edifica noul spital regional și în care s-a investit de

grupul austriac V. pentru dezvoltarea unui complex industrial.

Apelanta -

reclamantă a susținut că deși s-a aflat în imposibilitatea de a produce proba

modificării regimului urbanistic, acest fapt se datorează însăși faptei

expropriatorului și contextului legal, deoarece, după stabilirea traseului

lucrării de interes public nu se mai poate emite nici un aviz, acord, permis

sau autorizație în legătură cu imobilele supuse exproprierii (art. 3 din Legea nr.

198/2004). Ca atare, în acest mod, expropriatorul, prin fapta proprie, a produs

un prejudiciu reclamantei, prin împiedicarea în a-și realiza interesele

legitime vizând valorificarea terenurilor achiziționate, în scopul avut în

vedere la momentul cumpărării.

Apelantul-pârât

Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin

C.N.A.D.N.R., prin mandatar SC C. SA Craiova a solicitat admiterea apelului

său, schimbarea sentinței tribunalului, în sensul respingerii acțiunii.

A fost

criticată soluția de expropriere totală a terenului de 5.000 mp (deci, și a suprafeței

de 104 mp din parcela A 358/64/3/2), considerându-se că s-au încălcat

dispozițiile art. 4 din lege, care stabilesc că obiectul preluării în această

modalitate, îl constituie doar imobilele cuprinse în coridorul de expropriere.

S-a

arătat totodată că valoarea reală a imobilului la care se raportează

dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 este valoarea cu care se vând în mod

obișnuit imobilele de același fel în unitatea teritorială respectivă, element

care, însă, în cauză a fost determinat ținându-se seama de apropierea de

intravilanul municipiului Constanța și de un studiu de dezvoltare imobiliară

privind extinderea comunei Cumpăna, pentru servicii către populație, locuințe

și constituirea de parcuri industriale.

S-a

conchis în expertiză, de către doi dintre experți că cea mai bună utilizare

pentru acest amplasament este cel pentru dezvoltarea unor „ansambluri de

locuințe de tip rezidențial”, expertul B.C. formulându-și însă, un punct de

vedere separat, bazat pe faptul că terenul are în prezent amplasament agricol,

fiind la o distanță de 3 km de municipiul Constanța, evaluarea urmând a fi

realizată în condițiile anului 2009, iar nu în perspectiva anului 2027, când se

prezumă că terenul va face parte din etapa a III-a de realizare a Zonei

metropolitane rezidențiale Constanța.

Apelantul - pârât

a apreciat că în acest caz instanța a luat în considerare o valoare stabilită

în funcție de o dezvoltare viitoare a zonei, care în prezent este doar „pe

hârtie”.

A fost

susținută de pârât metoda de evaluare utilizată de expertul B.C. și s-a arătat

că prin procedura uzitată de ceilalți doi experți, s-a ajuns ca un hectar de

teren agricol să aibă un preț de cea. 250.000 euro, care este nefiresc de mare.

Prin

decizia nr. 358/ C din 19 septembrie 201, Curtea de Apel Constanța, secția

civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale a admis apelul

declarat de pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și

Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R. prin mandatar SC C. SA.

A schimbat în

parte sentința, în sensul că a respins acțiunile conexe, în ceea ce privește

plata despăgubirilor solicitate.

A menținut

dispozițiile sentinței, cât privește cererile vizând exproprierea totală, cu

consecința obligării pârâtului la plata unei despăgubiri suplimentare de 1040

de euro, în echivalentul în Iei la data plății.

A respins, ca

nefondat, apelul reclamantei SC B.B. SRL împotriva aceleiași sentințe.

Pentru a

decide astfel, instanța de apel a reținut că, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994

„despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul

cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La

calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține

seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în

unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză,

precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane

îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. (.)

În cazul exproprierii

parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de

valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții „ținând seama de

prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuală

reducere numai a daunelor”.

Normele

enunțate stabilesc așadar că despăgubirea cuvenită titularului dreptului de

proprietate cuprinde două componente: valoarea reală a imobilului și

prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți) prin expropriere.

Prima

componentă, cea a „valorii reale” a imobilului, este intrinsec legată de

caracterul echitabil al despăgubirii primite, ceea ce presupune ca valoarea

stabilită să fie cât mai apropiată de cea a bunului expropriat.

Cea de-a doua

componentă, legată de „prejudiciul cauzat”, ține de consecințele generate prin

expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de

care titularul dreptului nu se mai poate bucura.

Acestea fiind

reperele de evaluare corectă a despăgubirii, curtea de apel a reținut că, în

speță, instanța de fond a preluat opinia majoritară a experților B. și C. cât

privește valoarea de circulație, fără a analiza dacă aceasta corespunde

premisei de actualitate și de realitate, în determinarea sumelor cuvenite

reclamantei.

Astfel,

criteriul „valorii reale a imobilului” este definit în alin. (2) al art. 26 din

Legea nr. 33/1994, ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză. Acesta este în fapt valoarea de piață al imobilului,

definit la rândul său în Standardele internaționale de evaluare IVS 1 ca suma

estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un

cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat

obiectiv.

Prin urmare,

valoarea de piață a terenului - echivalentă celei apreciate ca reale la

momentul exproprierii - trebuie să se stabilească în raport de piața imobiliară

și de elementele care stabilesc conduita în cazul unui transfer al dreptului de

proprietate: afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile

și sarcinile care îl grevează etc.

Toate aceste

elemente urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu

la un moment ulterior, mai propice vânzării ori cumpărării în funcție de

evoluția prețului pe piață liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului

juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

În

speță, instanța de fond a reținut că; valoarea de 22,50 euro/ mp calculată de

experții B.E. și C.C. reflectă pe cea cu care se vând imobilele în zonă,

înlăturând în mod corelativ valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/ mp,

fără a observa că premisa de la care s-a pornit în opinia majoritară a fost

posibilitatea includerii zonei în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în

Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007 - 2027 a comunei Cumpăna - filele

213-214, 237 fond.

Prin

utilizarea acestui argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări

pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor „ansambluri de

locuințe de tip rezidențial”, opinia majoritară s-a raportat prin cele trei

metode de evaluare la terenuri aflate în proximitatea intravilanului

localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces

urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria

terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile

apropiate - Constanța și Cumpăna - și deservit de căi de exploatare rurală.

Astfel, la

determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B. și C.

au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul

localității Cumpăna, care, însă au alte caracteristici decât cel în litigiu,

prin amplasament („extravilan aflat la limita intravilanului”), apropiere de

căi de acces (ex., deschidere la drumul județean) și utilități și având ca

folosință „viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial” - filele

216-219 fond.

Comparativ,

expertul B.C. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile

echivalente ca amplasament și destinație (filele 27-29, fila 71 fond), stabilind

o valoarea de 10 euro/mp.

Experții

cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda „fluxului

de numerar'' pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată

de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan

urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp și cu străzi și trotuare

proiectate - filele 224-226 fond.

A doua

evaluare făcută de expertul B.C. a utilizat metoda „capitalizării rentei

funciare'', care conduce la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce

poate fi obținută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol și în

urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeași valoare de 10 euro/mp -

fila 73 apel.

Ultima metodă

uzitată de experții B.E. și C.C. a vizat „extracția”, definită de către cei doi

experți ca fiind reprezentată de echilibrul contribuției între valoarea terenului

și valoarea proprietăților imobiliare formate din terenuri și construcții,

aflate într-o zonă apropiată.

Metoda

extracției constă, potrivit Standardelor internaționale de evaluare, în

determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul

curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și

construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și

amenajărilor. Această modalitate de evaluare operează așadar, potrivit SIE, cu

indicatorul „costul de înlocuire net (CIN) al construcțiilor” și pornește de la

premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren și construcții

situat în proximitate, situație care însă în speță nu este incidență (fiind

supus evaluării un teren situat în extravilan, fără construcții și fără a se

putea opera cu indicatorul sus-menționat, care potrivit standardelor trebuie

luat în calcul).

În opinia

majoritară s-a mai motivat determinarea valorii de piață la 22,50 euro/ mp și

prin costurile mari plătite la momentul achiziției imobilului, explicate de

experți prin prisma interesului cumpărătorului de a investi pe termen lung,

astfel cum au procedat și alte firme (Carrefour, reprezentanța Skoda,

Praktiker, Metro etc.) - fila 213 fond. Această opinie, bazată pe perspectiva

subiectivă a cumpărătorului și pe prezumatul scop al tranzacției, nu ține însă

seama de faptul că la momentul încheierii contractelor de vânzare pentru aceste

terenuri, prețul de cumpărare a fost de 6 euro/ mp, astfel cum reiese din

actele autentificate din 02 aprilie 2007, din 31 mai 2007, din 14 februarie 2007,

depuse în cauzele conexe.

Din

înscrisurile depuse de comuna Cumpăna nu rezultă schimbarea regimului juridic

al terenului în intravilan, ci doar o strategie de dezvoltare a localității pe

următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan și crearea unei

zone urbane, astfel că, că instanța de fond și-a fundamentat soluția

îmbrățișând opinia majoritară, fără a analiza care dintre cele două soluții

este corectă din punctul de vedere al situației juridice și al momentului

concret la care se stabilește valoarea reală a imobilului expropriat.

Pentru acest

motiv, curtea de apel a reținut că valoarea stabilită de expertul B.C., de 10

euro/mp, care a fost avută în vedere de către Comisia de analiză la data

stabilirii despăgubirilor, este cea corectă, celelalte pretenții ale

reclamantei fiind neîntemeiate, cât privește evaluarea proprietăților

expropriate.

Acesta a

fost și considerentul pentru care instanța de apel nu a apreciat ca necesară refacerea

raportului de expertiză solicitată, prin apel, de Statul Român, fiind respinsă

ca neconcludentă administrarea unei noi probe în acest sens.

b).

Soluția de primă instanță este însă corectă cât privește înlăturarea

pretențiilor reclamantei referitoare la de-a doua componentă a despăgubirii - prejudiciul

cauzat proprietarului, definit conform aceleiași opinii majoritare ca

echivalent cu „diferența dintre valoarea totală de circulație a terenului

aferent întregului imobil și valoarea de circulație a imobilului expropriat, la

care s-ar adăuga și valoarea de circulație a terenului rămas neexpropriat” - fila

241 fond.

Criticile

formulate de apelanta - reclamantă, în acest context, se vădesc a fi nefondate,

întrucât legea nu a definit prejudiciul în acest caz ca legat de stabilirea

unei valori diminuate a bunului supus exproprierii sau de scăderea valorică a

celor rămase în patrimoniul proprietarului, ci l-a prezumat în directă legătură

cu pierderea beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare pe care

acesta le-ar fi avut dacă ar fi păstrat proprietatea.

Astfel cum s-a

stabilit și în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului (Cauza

Lallement c. Franței, 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei

exproprieri - pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa

echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private ale

proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe

de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot fi

dovedite prin situații (economico - financiare, fiscale) concrete anterioare.

Or, în speță,

prejudiciul produs apelantei-reclamante a fost calculat de experții cu opinie

majoritară ca relație valorică între parcela expropriată și cea rămasă la

dispoziția titularului dreptului, fără nici o legătură cu vreun beneficiu

actual, previzibil a fi produs și în viitor și care ar justifica creșterea

indemnizației pe criteriul imposibilității continuării, în condiții de

rentabilitate, a activității pe suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de

pierdere a unor foloase economice - fila 241 fond.

Din

acest punct de vedere, astfel cum a statuat constant și Curtea Europeană,

pretențiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un

caracter speculativ și incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai

multe variabile (Cauza Buzescu c. României, 2005, cauza Isar c. României,

2007).

În consecință,

în mod corect a înlăturat instanța de fond aceste pretenții, reținând că nu își

găsesc corespondent în realitate și au caracter speculativ. c). In privința

criticilor formulate de Statul român prin C., referitoare la inutilitatea

exproprierii și a suprafeței de 104 mp rămași în urma acestei operațiuni din

parcela A 358/64/3, instanța de apel a reținut că aceasta este nefondată.

Art. 4 din

lege, modificat și completat, trimite astfel cum s-a arătat, și la dispozițiile

art. 24 din Legea nr. 33/1994, care dispun că: „în cazul în care expropriatorul

cere exproprierea numai a unei părți de teren sau din construcție, iar

proprietarul cere instanței exproprierea totală, instanța va aprecia, în raport

cu situația reală, dacă exproprierea în parte este posibilă.”

Judecătorul

cauzei are astfel posibilitatea de a aprecia dacă exproprierea parțială permite

valorificarea dreptului de proprietate fără îngrădiri asupra lotului rămas și

dacă acesta din urmă și-a păstrat o valoare economică suficient de mare pentru

a justifica rațiunea excluderii lui de la expropriere.

Ori, lăsarea

în proprietatea celui expropriat a unei suprafețe reduse, rezultate dintr-o

fragmentare excesivă a terenului său, combinată cu pierderea calităților ei de

exploatare (în speță, suprafața de 104 mp făcând parte dintr-un teren agricol) și

cu imposibilitatea vădită a titularului dreptului de a-l înstrăina ca lot

distinct (având o formă triunghiulară, cu deschidere de doar 7,21 m la calea de

acces - fila 257 fond) justifică preluarea integrală a parcelei A 358/64/3,

astfel cum a dispus instanța de fond.

Ca atare,

criticile vizând neincluderea acestei suprafețe în „ coridorul de expropriere”

urmează așadar a fi respinse ca nefondate, instanța de fond dând o corectă și

legală soluționare acestui petit.

Au fost

menținute celelalte dispoziții ale sentinței apelate, privitoare la cererile de

expropriere totală, însă, întrucât în apel a fost stabilită despăgubirea

cuvenită pentru terenurile expropriate la l0 euro/ mp, măsura va fi aplicată și

pentru suprafața de 104 mp (pct. c), pârâtul urmând a achita reclamantei 1.040

euro, ca despăgubire suplimentară pentru întreaga parcelă A 358/64/3.

Având în

vedere reevaluarea chestiunii culpei procesuale în raport de art. 274 C. proc.

civ. în ce privește fondul, va fi reevaluată dispoziția primei instanțe și sub

aspectul obligării pârâtului la cheltuieli de judecată, reducându-le -

corespunzător pretențiilor admise - la 1.000 lei.

Pentru

aceleași considerente expuse, va fi respins ca nefondat apelul formulat de

apelanta-reclamantă SC B.B. SRL împotriva aceleiași sentințe.

Împotriva

deciziei nr. 358/ C din 19 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția

civilă minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale a declarat

recurs reclamanta SC B.B. SRL, criticile fiind întemeiate în drept pe dispozițiile

art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

în

sensul respingerii apelului pârâtului, admiterii apelului declarat de

reclamantă, cu consecința obligării pârâtului, cu titlu de componentă a

despăgubirii și la plata prejudiciului produs prin expropriere, conform

raportului de expertiză.

În susținerea

criticilor de nelegalitate, reclamanta a arătat că textul de lege, greșit

aplicat în speță, este art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea

pentru cauză de utilitate publică.

Deși,

prin decizia recurată, curtea de apel a creat premisele unei corecte

determinări a valorii reale a imobilului expropriat, implicit prin raportarea

la prevederile art. 26 mai sus invocat, argumentația ulterioară a soluției, nu

reprezintă decât o reluare a obiecțiunilor și susținerilor realizate pe tot

parcursul cercetări judecătorești, de expertul propus de expropriator.

Opinia

expusă în conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare părții adverse

(Statul Român) și nu face decât să pună în valoare, cu o forță probantă

superioară, punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator,

lăsând în inferioritate, opinia majoritară a celorlalți doi experți, opinie

argumentată prin prisma a trei metode de evaluare moderne, concordante cu

standardele internaționale de evaluare.

Recurenta-reclamantă

a arătat că sunt criticate și combătute de instanța de apel, fără a aduce alte

argumente tehnice, cele trei metode de evaluare cuprinse în raportul de

expertiză.

Referitor la

metoda comparației directe, instanța de apel nu își argumentează afirmația că

oferta de vânzare, exemplificată prin anunțuri, privește terenuri care au alte

caracteristici decât cel expropriat, în condițiile în care distanța de 1 km

este una rezonabilă, aflată în mod real la limita și în apropierea

intravilanului.

În opinia

recurentei, chiar amplasamentul acestei parcele de teren reprezintă un criteriu

determinant în fixarea prețului în negocierea dintre vânzător și cumpărător,

cumpărătorul oferind preț mai mare urmărind ca investiția să se dezvolte pe

măsura dezvoltării urbanistice a zonei, perspectivă care nu este ignorată de

niciun cumpărător cu potențial de cumpărare și cu planuri de investiții

industriale și imobiliare.

Prin urmare,

experții nu puteau face abstracție de zona în care este situata parcela de

teren în cauză, care, conform Strategiei de dezvoltare zonală adoptată de

Consiliul Local al comunei Cumpăna face parte din zona de amplasament imobiliar

III A, având un program de dezvoltare imobiliară de tip „Rezidențial”.

Nu se pot

trece cu vederea nici costurile destul de mari plătite pentru achiziționarea

imobilului, ceea ce pune în evidentă caracterul investițional al achiziționării

terenurilor, faptul că încă de la data cumpărării lor s-a urmărit un câștig pe

termen lung și nu unul pe termen scurt, prin vânzarea rapidă a terenului.

Scopul

afirmat anterior este dovedit și prin aceea că, societatea reclamantă a

achiziționat mai multe imobile în zone vecine și alipite, cu scopul de a crea

un lot cât mai compact poziționat într-o zona limitrofă Constanței, care ulterior

să se dezvolte prin investiții imobiliare.

Referitor

la cea de-a doua metodă de evaluare, respectiv metoda fluxului de numerar,

recurenta-reclamantă a arătat că această metodă de evaluare este una corectă în

condițiile în care există deja aprobată prin Hotărâre de Consiliu Local al

comunei Cumpăna, Strategia de dezvoltare zonală în care terenul expropriat era

inclus în zona de amplasament imobiliar III A, având un program de dezvoltare

imobiliară de tip „Rezidențial”, ceea ce presupune construcția unor ansambluri

de locuințe de tip rezidențial.

Metoda

capitalizării rentei funciare folosită de expertul desemnat de expropriator, nu

este o metodă ce poate fi aplicată în speță, ea fiind specifică situațiilor în

care venitul se obține din cedarea dreptului de folosință a terenului în

schimbul unei rente sau chirii, ceea ce nu este cazul în speță, atâta timp cât

nu s-a făcut dovada că aceste terenuri ar fi adus un profit expropriatului din

închiriere.

Cu

privire la ultima metoda folosita de experți,cea a extracției, este pe deplin

justificată de aceștia și combătută în mod superficial de instanță, prin prisma

acelorași considerente, respectiv că terenul este situat în extravilan și că nu

se află în vecinătatea unor terenuri construite.

Și în acest

caz, recurenta a invocat perspectiva construibilă a zonei în strategie de tip „Rezidențial”.

Este de

reținut că perspectiva de dezvoltare avută în vedere de experți stă la baza

unei evaluării corecte, moderne în conformitate cu standardele internaționale.

De altfel, se

observă și din conținutul raportului de expertiză că acesta a fost întocmit „în

concordanță cu legile și reglementările naționale și internaționale, practica

internațională, adoptându-se numai bazele de evaluare recunoscute (Conform SEV

4.01)” și că are la bază „principiile de evaluare care sunt definite în cadrul

bazelor de evaluare uniforme enunțate în SEV.4.02 și definite larg în SEV 4.03,

SEV 9.01 și SEV 9 februarie „

Experții au

avut la bază, pentru o corectă stabilire a despăgubirilor cuvenite proprietarului

lipsit de proprietatea sa, conceptul de „cea mai bună utilizare”, definit

conform standardelor internaționale, prin utilizarea cea mai pretabilă,

posibilă fizic, corespunzător justificată, permisibilă legal și posibilă

financiar, având ca rezultat determinarea celei mai bune valori asupra bunului

imobil.

Pe cale de

consecință, apreciază recurenta-reclamantă SC B.B. SRL că expertiza întocmită

în faza procesuală a cercetării fondului a stabilit în mod corect și, în

conformitate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, prețul cu care se

vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, prețul

fiind determinat în principal de perspectiva de dezvoltare imobiliară, logistică

și industrială a zonei, contrar opiniei instanței de apel.

Totodată,

recurenta a susținut că este lipsită de temei legal și justificarea soluției de

respingere a prejudiciului suferit de reclamanta SC B.B. SRL.

Adoptând o

astfel de soluție, instanța a intrat în contradicție cu afirmațiile făcute

anterior în hotărâre, anume că „definirea celei de-a doua componentă legată de

prejudiciul cauzat ține de consecințele generate prin expropriere asupra

beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul

dreptului nu se mai poate bucura”.

Privarea

expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a

noțiunii de prejudiciu, ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului

despăgubirilor.

În acest

sens, aprecierea experților cu privire la existența prejudiciului este una

corectă, fiind evident faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de

expropriere, avea o valoare de circulație pe piața liberă echivalentă cu circa

30 euro pe metru pătrat (în funcție de poziție și metoda de evaluare folosită),

iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat terenurile

proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeași valoare, întrucât

perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.

Astfel, după

avizarea de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a

documentației cadastral - juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3)

din Legea nr. 189/2004, astfel cum a fost modificata prin Legea 184 din 21

octombrie 2008, a fost interzisă emiterea oricărui aviz, acord, permis sau

autorizație cu privire la imobilele supuse; exproprierii, astfel încât, în

concret, prin avizarea acestei documentații cu privire la suprafețe de teren

aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a

indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparținând reclamantei și

a împiedicat prin aceasta posibilitățile reclamantei de a iniția procedurile

necesare având ca scop schimbarea regimului juridic și urbanistic al terenului

în realizarea strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către

Consiliul Local al Primăriei Cumpăna

Se constată că

prin începerea procedurii de expropriere și prin exproprierea propriu-zisă

parțială, expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei, constând în

împiedicarea acesteia de a-și realiza interesele legitime, vizând valorificarea

terenurilor achiziționate în scopul avut în vedere la momentul achiziționării,

corelat cu perspectiva posibilității anterioare exproprierii, de dezvoltare în

acea zona a unui ansamblu rezidențial.

Această faptă

a expropriatorului a făcut ca și valoarea suprafeței de teren rămasă în

proprietate să scadă într-o proporție foarte mare, scădere datorată în mod

evident procedurii de expropriere, care a împiedicat valorificarea terenurilor

ramase, potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziționării.

Recursul este

nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

În primul rând

este de reținut că, în motivarea recursului, reclamanta a formulat susțineri privind

greșita apreciere de către instanța de apel a raportului de expertiză efectuat

în cauză (metodele de evaluare folosite de experți).

Așadar,

recurenta critică modul de stabilire, pe baza probelor administrate, a

situației de fapt în prezenta pricină. Or, asemenea critici nu se încadrează în

niciunul din cazurile de modificare sau casare prevăzute expres și limitativ de

art. 304 C. proc. civ. pentru exercitarea controlului judiciar în recurs,

criticile neputând fi cenzurată prin prisma motivelor de nelegalitate.

Față de

actuala configurație a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei

hotărâri în recurs, numai pentru motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie,

instanța de recurs nu mai are competența de a cenzura situația de fapt

stabilită prin hotărârea atacată și de a reevalua în acest scop probele, așa

cum urmărește în realitate recurenta-reclamantă, ci doar de a verifica

legalitatea hotărârii, prin raportare la situația de fapt pe care aceasta o

constată.

De aceea,

susținerile formulate pe aspectul situației de fapt, nu pot face obiect de

analiză în calea de atac a recursului, ridicând o problemă legată de

temeinicia, iar nu de legalitatea hotărârii atacate.

Ca urmare, vor

fi analizate criticile recurentei-reclamante privind greșita interpretare și

aplicare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994,

în ceea ce privește respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor.

Potrivit

art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea

reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane

îndreptățite.

La

calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține

seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în

unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză,

precum și la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane

îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Conform

dispozițiilor legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii, experții se vor

raporta la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în

unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.

Pe cale de

consecință, nu pot fi validate de către instanță, concluziile unui raport de

expertiză, în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experții folosesc

la stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege,

fundamentându-și concluziile și raportându-se la date și elemente ce sunt în

dezacord cu cerințele impuse de textul de lege menționat.

Or, în speță,

din constatările raportului de expertiză, experții cu opinie majoritară, pentru

determinarea valorii de piață a imobilelor în litigiu au recurs la metoda

comparației directe, metoda fluxului de numerar și metoda extracției pornind de

la premisa speculativă, ipotetică, respectiv aceea a posibilității includerii

zonei în care se află imobilele expropriate în viitoarea Zonă metropolitană

Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007 - 2027 a

localității Cumpăna.

Astfel, în

opinia majoritară, experții s-au raportat la terenuri aflate la limita

intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și

căi de acces urbane, cu toate că imobilele în discuție fac parte din categoria

terenurilor extravilane, fiind situate la câțiva kilometri de localitatea

Cumpăna, fără utilități în apropiere și fiind deservite de căi de acces rurale.

Cum expertul B.C.

a calculat valoarea de piață a terenurilor în litigiu în raport de imobilele

echivalente ca amplasament și destinație, al căror regim juridic a rămas

același, în mod corect, curtea de apel s-a raportat la această evaluare pentru

stabilirea despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a criteriilor prevăzute de art.

26 din Legea nr. 33/1994.

Referitor

la criticile recurentei-reclamante privind neacordarea de către instanțele

fondului a prejudiciul cauzat prin exproprierea parțială a terenului, pentru

partea de imobil rămasă neexpropriată, textul art. 26 din lege prevede a fi

luate în considerare și dovezile prezentate de proprietari.

Însă, sub

acest aspect, nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de

prejudiciu.

Reclamanta

a susținut în mod constant că partea din terenuri rămasă neexpropiată nu mai

poate fi utilizată conform destinației pe care dorea să o

dea imobilelor la momentul cumpărării,

respectiv pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare.

Cu toate

acestea, părțile nu au depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către

instanțe și experți, planuri urbanistice zonale din care să rezulte că

terenurile reclamantei vor fi incluse în intravilanul localităților limitrofe

și nici proiecte de dezvoltare întocmite de reclamantă pentru zona respectivă.

Nu sunt

fondate nici criticile recurentei ce evocă prejudiciul produs de măsura

indisponibilizării legale a imobilelor, după avizarea de către A.N.C.P.I. a

documentației cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului

lucrării de interes public. Cu privire la această limitare a exercițiului

dreptului de proprietate, titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra

susținând că prin vânzarea, obținerea încadrării într-un alt regim juridic sau

prin închiriere putea să-și maximizeze beneficiul pentru bunurile

indisponibilizate.

Prin urmare,

și din această perspectivă, dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost

corect aplicate de către instanța de apel.

Fată de toate

considerentele reținute, Înalta Curte constată că hotărârea atacată a fost dată

cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate și că, astfel, nu sunt

îndeplinite condițiile cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., recursul reclamantei fiind nefondat și urmând a fi respins ca

atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGE

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat

de reclamanta SC B.B. SRL împotriva deciziei civile nr. 358/ C din 19

septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, pentru cauze cu

minori și de familie, precum și pentru cauze privind conflicte de muncă și

asigurări sociale.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

18 septembrie 2012.