ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5980/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 5 august 2009 la Tribunalul Constanța reclamanta SC D. SRL a solicitat în contradictoriu cu pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA anularea în parte a hotărârii din 19 mai 2009 emisă de pârât, respectiv a art. 2 privind despăgubirea acordată în cuantum de 1.256.976 RON, stabilirea cuantumului despăgubirilor la valoarea de 1.204.000 euro, respectiv 40 de euro/m.p., reprezentând echivalentul sumei de 5.070.766 RON, la cursul de 4,2116 RON, cu cheltuieli de judecată. În drept s-au invocat dispozițiile Legii nr. 198/2004, ale Legii nr. 33/1994, Constituția României.

Prin sentința civilă nr. 1969 din 31 martie 2011 Tribunalul Constanța a admis acțiunea și a anulat în parte hotărârea din 19 mai 2009 emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirii cuvenite reclamantei la valoarea de 857.850 euro, ce va fi achitată în lei, la cursul oficial al Băncii Naționale a României, din ziua efectuării plății. Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a constatat că prejudiciul creat reclamantei prin măsura exproprierii nu a fost integral acoperit prin despăgubirile acordate prin hotărârea ce a fost contestată de către expropriat.

Astfel, s-a reținut din conținutul raportului de expertiză tehnică imobiliară întocmit în cauză că valoarea reală a despăgubirilor pentru parcela XX, în suprafață de 30.100 m.p., situată la limita cu intravilanul comunei C., județul Constanța, este de 857.850 euro, în echivalent în lei, rezultând un calcul de 28,5 euro/m.p., compusă din prețul de circulație al imobilului la care se adaugă prejudiciul rezultat din schimbarea categoriei de folosință a acesteia, întrucât respectiva suprafață de teren ar fi putut fi folosită pentru construirea unui ansamblu de locuințe de tip rezidențial. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, prin mandatar SC C. SA.

Apelul nu a fost motivat, situație în care instanța, în temeiul art. 292 alin. (2) C. proc. civ., având în vedere caracterul devolutiv al apelului, a apreciat legalitatea și temeinicia sentinței atacate în raport de problemele de fapt și de drept dezbătute la prima instanță și de apărările pe care părțile le-au făcut în legătură cu chestiunile discutate în fața instanței de fond. Prin decizia nr. 372 C din 21 septembrie 2011 Curtea de Apel Constanța, secția civilă, pentru cauze cu minori și de familie, precum și pentru alte cauze privind conflictele de muncă și asigurările sociale a admis apelul, a schimbat în tot sentința în sensul că a respins acțiunea ca nefondată.

Pentru a pronunța această hotărâre instanța a reținut că prin cererea de chemare în judecată reclamanta a solicitat majorarea despăgubirilor ce urmează a fi acordate pentru terenul proprietatea sa, parcela XX, în suprafață de 3 ha și 100 m.p., situat în extravilanul comunei C., județ Constanța, cu motivarea că valoarea de 10 euro/m.p. stabilită cu titlu de despăgubiri pentru prejudiciul cauzat prin expropriere în vederea realizării lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire a Municipiului Constanța” nu a ținut seama de prețul de achiziție al imobilului în litigiu și nici de prețurile cu care au fost tranzacționate imobilele situate în aceeași zonă și de aceeași natură cu imobilul expropriat.

S-a afirmat și că valoarea stabilită nu a ținut seama de utilitatea pe care proprietarul dorea să o dea imobilului, respectiv realizarea unei dezvoltări imobiliare. S-a reținut că pârâtul a afirmat că valoarea despăgubirilor urmare exproprierii s-a stabilit prin analiza informațiilor de piață și că pentru determinare au fost folosite metodele de evaluare agreate de standardele de evaluare, respectiv metoda comparației directe, care presupune compararea și corelarea cu terenuri similare celui expropriat, dar și metoda capitalizării rentei funciare și cea a comparației prin bonitate în baza Buletinului documentar - expertiza tehnică din martie 2006. S-a mai reținut că potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 și art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, despăgubirea ce se datorează în cazul exproprierii are două componente, respectiv valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului prin măsura exproprierii.

În ceea ce privește valoarea reală a bunului expropriat, art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 stabilește că ea se determină ca „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”. Prețul este, în fapt, valoarea de piață a imobilului, definită în Standardele Internaționale de Evaluare IVS1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv. Estimarea valorii de piață se face prin aplicarea metodelor și procedurilor de evaluare care reflectă natura proprietății și circumstanțele în care proprietatea evaluată va fi cel mai probabil tranzacționată pe piața liberă, în raport de data evaluării.

Procedura de evaluare trebuie, de aceea, să aibă în vedere starea și circumstanțele pieței la data evaluării, iar nu la o dată anterioară sau ulterioară, precum și elementele care stabilesc conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate: afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile și sarcinile care îl grevează, etc. Toate aceste elemente urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu la un moment ulterior, mai propice vânzării ori cumpărării în funcție de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare. În speță, instanța a reținut că evaluarea imobilului proprietatea reclamantei se raportează la momentul iulie 2008, când a fost evaluată proprietatea în vederea exproprierii pentru realizarea obiectivului „Varianta de ocolire a Municipiului Constanța”.

S-a întocmit în această procedură un raport de evaluare de către expert B.C., în cuprinsul căruia s-a stabilit o valoare de 10 euro/m.p. pentru terenul în suprafață de 30.100 m.p. aparținând reclamantei, valoarea de piață, potrivit expertizei, fiind obținută prin reconcilierea valorilor stabilite prin cele trei metode de evaluare folosite, respectiv „metoda comparației directe”, „metoda capitalizării rentei funciare” și „metoda comparației prin bonitate”. Pentru soluționarea contestației formulate de reclamantă, prima instanță a administrat proba cu expertiză, într-o comisie compusă potrivit dispozițiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994, raportul întocmit propunând, cu opinia majoritară a experților B.E.

și M.C., o valoare de piață de 28,50 euro/m.p. pentru imobilul expropriat. Experții au opinat în sensul că valoarea de circulație pe piață este cel mai bine reprezentată de valoarea determinată prin „metoda comparației directe”, iar această valoare este cea stabilită, de 28,50 euro/m.p. Prima instanță și-a însușit opina exprimată de experții B.E. și M. și a reținut valoarea de 28,50 euro/m.p. pentru suprafața de teren expropriată, înlăturând valoarea de 10 euro/m.p. propusă prin opinia separată exprimată de expert B.C., cu motivarea că prejudiciul reclamantei rezultă „din schimbarea categoriei de folosință a terenului, întrucât respectiva suprafață de teren ar fi putut fi folosită pentru construirea unui ansamblu de locuințe de tip rezidențial”.

Instanța de apel a reținut că instanța de fond a ajuns la o concluzie greșită, pentru că nu a observat că premisa de la care s-a pornit în opinia majoritară a fost greșită, respectiv posibilitatea includerii terenului în viitoarea zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a comunei C. Astfel, prin utilizarea acestui argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor „ansambluri de locuințe de tip rezidențial’’, opinia majoritară s-a raportat prin cele trei metode de evaluare la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile apropiate - Constanța și C. - și deservit de căi de exploatare rurală.

Unitățile de măsură selectate de către experții B. și M. pentru comparație nu au fost dintre cele adecvate, pentru a conduce la o analiză corectă. Elementele de comparație identifică acele caracteristici specifice ale proprietăților și tranzacțiilor care pot explica diferențele de preț. În speță, experții majoritari s-au raportat la localizare și la utilizare ca elemente de comparație, fără să indice însă oferte de vânzare ale unor proprietăți comparabile cu proprietatea evaluată.

Astfel, la determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B. și M. au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri aflate în intravilanul localității, ori aflate în extravilan cu deschidere la șoseaua Constanța-C., ori cu alte caracteristici decât cel în litigiu, prin amplasament („aproape de case”, „lângă intravilan”, „cu propunere de intrare în intravilan”), deși imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan și este situat la o distanță de 3 km de localitățile apropiate - Constanța și C. - accesul la teren se face prin drumuri de pământ și nu are utilități în apropiere. Comparativ, expertiza B. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație, stabilind o valoarea de 10 euro/m.p.

Experții cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piață prin metoda „fluxului de numerar” pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 m.p. și cu străzi și trotuare proiectate. A doua evaluare făcută de expertiza B. a utilizat metoda „capitalizării rentei funciare”, care conduce la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce poate fi obținută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol și în urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeași valoare de 10 euro/m.p. Ultima metodă uzitată de experții B. și M. a vizat „extracția”, definită de către cei doi experți ca fiind reprezentată de echilibrul contribuției între valoarea terenului și valoarea proprietăților imobiliare formate din terenuri și construcții, aflate într-o zonă apropiată.

Metoda extracției constă, potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul curent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcțiilor și amenajărilor. Această modalitate de evaluare operează cu indicatorul „costul de înlocuire net (CIN) al construcțiilor” și pornește de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren și construcții situat în proximitate, situație care însă în speță nu este incidentă (fiind supus evaluării un teren situat în extravilan, fără construcții și fără a se putea opera cu indicatorul sus-menționat, care potrivit standardelor trebuie luat în calcul).

În opinia majoritară s-a mai motivat determinarea valorii de piață la 28,50 euro/m.p. și în raport de valoarea plătită de cumpărător la momentul dobândirii bunului, în decembrie 2007, opinie pe care instanța de apel nu a primit-o deoarece se bazează pe simpla perspectivă subiectivă a cumpărătorului și pe prezumatul scop al tranzacției și nu ține seama de faptul că, în aceeași lună, cu două săptămâni înainte, vânzătorii dobândiseră terenul cu 3 euro/m.p., aspect ce rezultă din constatările expertului B. și care nu au fost contestate de reclamantă.

S-a mai reținut că nu au fost depuse înscrisuri din care să rezulte schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, sau probe care să susțină cele afirmate de experții majoritari în privința perspectivei previzibile de dezvoltare imobiliară a zonei (eventuale planuri urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza cărora reclamanta ar fi dovedit intenția sa de a edifica construcții pe teren, proiecte de construcții ori proiecte de finanțare ale reclamantei aprobate spre dezvoltarea unor lucrări pe terenul expropriat), invocându-se doar o strategie de dezvoltare a localității pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan și crearea unei zone urbane. În concluzie s-a reținut că valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/m.p., care a fost avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, este cea corectă.

Împotriva acestei decizii reclamanta SC D. SRL a declarat recurs invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În critici se arată că terenul a fost achiziționat în baza contractului de vânzare-cumpărare din 19 decembrie 2007, dreptul de proprietate fiind întabulat prin încheierea de intabulare nr. 8177 din 8 februarie 2008 a O.C.P.I. Încă din anul 2008 terenul a fost indisponibilizat prin procedurile declanșate de expropriator, fiind interzisă folosința și dispoziția, motiv pentru care se impune acordarea unui echivalent al lipsei de folosință. Cu privire la cuantumul despăgubirilor instanța de apel nu a ținut cont de prețul cu care terenul a fost achiziționat și nici de prețul de tranzacționare în zonă a imobilelor de natura celui expropriat.

În acest sens, în mod greșit instanța nu a avut în vedere drept criteriu pentru stabilirea valorii imobilului strategia de dezvoltare a zonei. În cadrul expertizei efectuate în cauză de echipa de experți numită de instanță au fost folosite metode de evaluare care se pretează evaluării terenurilor limitrofe orașului, metode agreate de standardele internaționale de evaluare, respectiv metoda comparației directe, metoda parcelării și dezvoltării și metoda extracției. În cadrul metodei comparației directe au fost aplicate corecții avându-se în vedere caracteristicile terenului evaluat, poziționarea acestuia față de localitate, accesul la drum, rezultând o valoare de 28,50 euro/m.p. Nu același lucru s-a întâmplat în evaluarea efectuată de stat, unde s-a ajuns la o valoare de 10 euro/m.p.

Prin urmare, argumentația adusă de instanța de apel nu este corectă, făcându-se confuzie între metodele de evaluare. În mod greșit instanța a preluat concluziile expertizei întocmite de expertul B.C. Potrivit art. 129 pct. 6 C. proc. civ. instanța de apel era obligată să se pronunțe asupra obiectului cererii de apel, aplicând principiul disponibilității, sau în limita celor invocate în prima instanță. Instanța de apel a depășit limitele învestirii prin cererea de apel și apărările efectuate la fond, încălcând principiul disponibilității aplicabil în procesul civil. A fost încălcat și principiul dreptului la apărare, instanța nepunând în discuție o serie de aspecte referitoare la pricină, care se regăsesc în cuprinsul hotărârii.

Recursul nu este fondat și va fi respins pentru următoarele considerente. Sub un prim aspect se reține că aducerea în discuție a respectării criteriilor prevăzute de dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 poate face obiect al unei critici de nelegalitate în sensul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Potrivit art. 44 alin. (3) din Constituția României revizuită, dreptul de proprietate privată este garantat de stat și „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire”. Această dispoziție a fost preluată în Legea nr. 33/1994, care în art. 26 alin. (2) dispune ca la calcularea cuantumului despăgubirilor experții precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau după caz altor persoane îndreptățite.

Rațiunea acestei dispoziții legale constă în aceea de a se institui un criteriu cert în raport de care să fie calculate despăgubirile. Înalta Curte s-a pronunțat în mod constant cu privire la expresia „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” are semnificația de preț efectiv plătit și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, el neputându-se raporta la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet. În acest context, se reține că acordarea unei despăgubiri calculate de către expertul B.C. la valoarea de 10 euro/m.p. asigură reclamantei o justă despăgubire, fiind calculată la valoarea reală a imobilului la data exproprierii.

S-au avut în vedere realitățile economice de la data exproprierii. În momentul exproprierii imobilul se afla în extravilanul comunei C., având categoria de folosință de teren agricol. Expertul B.C. a ținut cont de criteriile prevăzute de lege în operațiunea de stabilire a despăgubirilor, respectând aceste criterii când a calculat valoarea bunului în funcție de destinația avută la momentul exproprierii și nu pe baza unei perspective îndepărtate de dezvoltare a zonei. Valoarea de piață a imobilului a fost stabilită de acest expert în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație, ținând seama de categoria de folosință și de zona de amplasament. În acest sens, nu poate fi vorba de un prejudiciu al reclamantei care să constea în echivalentul lipsei de folosință sau prețul de achiziție, de altfel, nedovedite.

În consecință, instanța nu a făcut confuzie între metodele de evaluare, ci, comparându-le, a reținut că expertul B.C. a respectat criteriile stabilite de art. 26 alin. (2) Legea nr. 33/1994. Reclamanta nu poate pretinde a fi îndreptățită să primească o despăgubire mai mare urmare exproprierii decât prețul pe care l-ar fi putut obține pentru imobilul în discuție în perioada de referință prin vânzarea acestuia pe piața imobiliară. Critica potrivit căreia instanța a încălcat dispozițiile art. 129 pct. 6 este nefondată și va fi respinsă ca atare. Dispozițiile art. 129 pct. 6 prevăd: „În toate cazurile judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății”. În speță, instanța de apel a reținut că cererea de apel nu a fost motivată de către pârât și în această situație instanța a analizat apelul în temeiul art. 292 alin. (2) C. proc.

civ. ținând seama de caracterul devolutiv al apelului. În consecință a apreciat legalitatea și temeinicia sentinței atacate în raport de problemele de fapt și de drept dezbătute la prima instanță, motiv pentru care criticile invocate sunt nefondate și vor fi respinse ca atare. Așa fiind, pentru considerentele expuse, recursul va fi respins în temeiul dispozițiilor art. 312 (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamantul SC D. SRL împotriva deciziei civile nr. 372C din 21 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, pentru cauze cu minori și de familie, precum și pentru alte cauze privind conflictele de muncă și asigurările sociale. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 octombrie 2012.