ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5656/2013

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 05 august 2009 pe rolul Tribunalului Constanța, reclamanta SC "D." SRL a chemat în judecată Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România și a solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună anularea în parte a Hotărârii nr. 67 din 19 mai 2009 de stabilire a despăgubirilor pentru expropriere, respectiv a art. 2 privind despăgubirea acordată în cuantum de 570.483,36 RON, să stabilească cuantumul despăgubirilor la suma de 546.440 euro, respectiv 40 euro/mp (echivalentul a 2.31.387,70 RON) și să oblige pârâtul la plata despăgubirilor în acest cuantum, cu cheltuieli de judecată.

Ulterior, reclamanta și-a precizat acțiunea, solicitând anularea în parte a Hotărârii nr. 67 din 19 mai 2009 de stabilire a despăgubirilor emisă de Ministerul Transporturilor - Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, respectiv a art. 2 privind despăgubirea acordată, stabilirea cuantumului despăgubirilor în principal la suma de 50 euro/mp, potrivit metodei parcelării și dezvoltării și, în subsidiar, la suma de 29.16 euro/mp, potrivit metodei comparației directe conform raportului de expertiză, obligarea pârâtului la plata despăgubirilor în cuantum de 683.050 euro potrivit metodei parcelarii și dezvoltării și, în subsidiar, la suma de 398.937,96 euro potrivit metodei comparației directe, potrivit aceluiași raport.

Prin Sentința civilă nr. 5215 din 18 octombrie 2011, Tribunalul Constanța a admis în parte acțiunea și a anulat în parte Hotărârea nr. 67 din 19 mai 2009 de stabilire a despăgubirilor, respectiv art. 2 din hotărârea privind despăgubirea acordată. A obligat pârâtul să plătească reclamantei, cu titlu de despăgubire pentru expropriere, echivalentul în RON, la cursul B.N.R. din ziua plății, al sumei de 398.927,96 euro. Au fost respinse celelalte pretenții ale reclamantei. Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut, în esență, că despăgubirea cuvenită reclamantei se compune din valoarea reală a imobilului expropriat și din prejudiciul cauzat prin expropriere. Referitor la valoarea reală a terenului expropriat în suprafață totală de 13.661 mp, instanța și-a însușit concluziile raportului de expertiză judiciară - opinia majoritară a experților ing.

C.M. și ing. P.N., conform căreia valoarea terenului stabilită prin metoda comparației directe este de 29,16 euro/mp. S-a mai reținut că, după expropriere, în proprietatea reclamantei a mai rămas o suprafață de teren de 339 mp, instanța însușindu-și opinia doamnei expert C.M., conform căreia suprafeței rămase în proprietatea reclamantei nu i se mai putea da nicio întrebuințare, întinderea deosebit de mică făcând-o improprie atât pentru exploatare agricolă, cât și pentru construcția unei locuințe. Reținând că reclamanta a înregistrat o pagubă prin expropriere, Tribunalul Constanța a statuat că aceasta este îndreptățită să primească despăgubiri în raport de valoarea reală a terenului ce nu mai poate fi utilizat conform destinației sale.

A fost înlăturată susținerea reclamantei conform căreia terenul expropriat urma să fie trecut în intravilanul localității Cumpăna la momentul exproprierii și să fie inclus într-un plan urbanistic de dezvoltare a unor ansambluri rezidențiale, apreciindu-se că această susținere este speculativă și viza o perspectivă de dezvoltare a zonei metropolitane a municipiului Constanța pe termen lung și foarte lung, reclamanta nefăcând dovada existenței unor planuri de investiții în sensul menționat. Împotriva acestei sentințe, în termen legal au declarat apel atât reclamanta SC D. SRL, cât și pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România.

Prin Decizia civilă nr. 7C din 18 ianuarie 2013, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, a respins apelul declarat de reclamantă și a admis apelul formulat de pârât, a schimbat în parte sentința atacată în sensul că valoarea despăgubirii cuvenită reclamantei este de 584.551,86 RON reprezentând: 570.483,36 RON valoarea terenului expropriat și 14.068,5 RON despăgubiri rezultate din expropriere și a menținut restul dispozițiilor sentinței cu privire la anularea în parte a Hotărârii nr. 67/2009. Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente: Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, aplicabil potrivit art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, despăgubirea cuvenită persoanelor expropriate este formată din valoarea reală a imobilului, prejudiciul cauzat proprietarului și/sau unor terți, prin măsura exproprierii.

În ceea ce privește prima componentă a despăgubirii, - valoarea reală a bunului expropriat, aceasta este determinată de prețul cu care se vând imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de evaluare, conform art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare I.V.S., ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării între un cumpărător decis și un vânzător hotărât într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat, se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia - teren situat în extravilanul comunei Cumpăna, la limita cu extravilanul municipiului Constanța destinația terenului la momentul evaluării - respectiv la momentul anului 2008, - teren agricol extravilan, iar nu în perspectiva anului 2027, dată la care se prezumă că terenul va fi inclus în etapa a III-a de realizare a Zonei metropolitane rezidențiale Constanța și nu în ultimul rând în raport de criteriul cerere-ofertă, la momentul expertizării. Prima instanță și-a însușit opinia exprimată de experții P.N.

și M.C., în detrimentul opiniei expertului B.C., fără a observa însă că un rol decisiv în evaluarea realizată de primii doi experți l-a avut o situație ipotetică, ce privea includerea terenului expropriat în viitoarea zonă metropolitană Constanța și în strategia de dezvoltare pentru perioada 2007 - 2027 a comunei Cumpăna, strategie realizabilă în contextul unor investiții comunitare, pur ipotetice și lipsită în prezent de orice certitudine și fundament. Aceeași opinie este exprimată și în apel, în cadrul expertizei realizată de experții B.D. și M.C., în opinie majoritară experții apreciind că parcela expropriată se află poziționată în apropiere de extravilanul municipiului Constanța, zona "Sere", intrând sub incidența zonei Metropolitane, iar la nivelul localității Cumpăna a fost analizat un studiu de dezvoltare imobiliară privind extinderea localității.

Experții au afirmat ulterior că terenul este parcelabil, construibil, beneficiind de un aspect urbanistic și orientare favorabile (SE) a parcelelor, fără factori de poluare până la data exproprierii, ceea ce determină ca cea mai bună utilizare să o constituie realizarea unor locuințe rezidențiale de P+1 etaj. În acest context se impune a se observa că deși cei doi experți folosesc noțiunea "cea mai bună utilizare" (cu definiția "cea mai probabilă utilizare a proprietății, care este fizic, posibilă, justificată, adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai ridicată valoare a proprietății evaluate"), experții care au întocmit opinia majoritară a raportului de expertiză în apel (cât și la fond) nu au respectat niciuna dintre condițiile care ar fi permis determinarea celei mai bune valori a terenului expropriat.

Pentru aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor "ansambluri de locuințe de tip rezidențial", opinia majoritară s-a raportat prin cele trei metode de evaluare la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km. de localitățile apropiate - Constanța și Cumpăna - și deservit de căi de exploatare agricolă. Astfel, la determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții M.C. și B.C. au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul localității Cumpăna care însă au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin amplasament ("extravilan aflat la limita intravilanului"), apropiere de căi de acces (ex.

deschidere la drumul județean) și utilități și având ca folosință "viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial", "Km. 5 la 300 m. de case, viitorul Spital Regional". Comparativ, expertul B.D. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație, stabilind o valoarea optenabilă de 10 euro/mp. Experții cu opinie majoritară au determinat valoarea de piață pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp și cu străzi și trotuare proiectate, deși terenul expropriat era un teren arabil la mare distanță de intravilanul oricărei localități învecinate - Valu lui Traian, Constanța sau Cumpăna.

Toate aceste considerente, dublate de împrejurarea că din înscrisurile depuse de comuna Cumpăna nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, ci doar o strategie de dezvoltare a localității pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan și crearea unei zone urbane, conduc la concluzia că instanța de fond și-a fundamentat soluția îmbrățișând opinia majoritară, fără a analiza care dintre cele două soluții este corectă din punctul de vedere al situației juridice și al momentului concret la care se stabilește valoarea reală a imobilului expropriat. Faptul că valoarea de 26,15 euro/mp stabilită de cei doi experți M.C. și P.N. la fond și de M.C. și B.C.

în apel nu corespunde valorii reale de piață a terenului agricol expropriat, rezultă și din "Raportul de evaluare globală" întocmit de Camera Notarilor Publici (document cu caracter public) pe baza tranzacțiilor încheiate pe perioada anilor 2008 și 2009 și în care terenurile arabile situate în Zona C a comunei Cumpăna - Cartier Vile, lotizări după anul 2000 au fost evaluate la 15 euro/mp Această valoare este mult mai apropiată de valoarea propusă de expertul B.C., de 10 euro/mp, cu precizarea că terenul expropriat nu se situează nici măcar la limita Zonei C a comunei Cumpăna - teren agricol - cartier vile lotizări după anul 2000, ci se află la o distanță de 3 kilometri de intravilanul acestei localități, fiind lipsit de orice utilitate specifică unui cartier de vile (energie electrică, apă curentă etc.).

De altfel, și instanța de contencios european a drepturilor omului a stabilit că valoarea de piață a unor proprietăți nu se stabilește în funcție de "condiții ipotetice", iar potențialul de dezvoltare trebuie să fie unul concret, realizabil și sustenabil de probare (cauza Papamicholopulos ș.a. contra Greciei, hotărârea din 31 octombrie 1995 sau cauza Pine Valley Development Ltd. ș.a. contra Irlandei, hotărârea din 9 februarie 1993). Daunele materiale nu pot acoperi sume a căror acordare ar ascunde un caracter speculativ și a căror determinare este în funcție de mai multe variabile (cauza Radu contra României, speță în care Curtea a mai arătat că valoarea se stabilește în funcție de bunuri similare, raportată la piața imobiliară).

Prin urmare, curtea de apel a constatat că sunt nefondate criticile reclamantei cu privire la stabilirea cuantumului despăgubirilor pentru terenul expropriat și sunt întemeiate criticile pârâtului Statul Român sub acest aspect. Instanța de apel a considerat fondate în parte, sub aspectul cuantumului despăgubiri datorate reclamantei, criticile apelantului pârât cu privire la greșita stabilire de către prima instanță a unui prejudiciu suferit de reclamantă prin exproprierea parțială, în proporție de 97,76% a terenului. Din expertizele efectuate atât la fond, cât și în apel rezultă în mod necontestat că reclamanta a fost proprietara unui teren în suprafață de 14.000 mp - parcela A 358/1/11/2 din care s-a dispus exproprierea unei suprafețe de teren de 13.661 mp reprezentând 97,76% din proprietatea reclamantei.

Urmare a acestei exproprieri parțiale, în proprietatea reclamantei a mai rămas o suprafață totală de 339 mp, teren ce a rămas fără nicio valoare de întrebuințare întrucât nu mai poate fi exploatat nici în scop agricol - conform destinației terenului la momentul achiziționării și ulterior la momentul exproprierii - și nici pentru realizarea unei locuințe, datorită dimensiunilor reduse și poziționării sale în imediata vecinătate a autostrăzii.

Așa cum s-a subliniat în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului (Cauza Lallement contra Franței, hotărârea din 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru că această sarcină să nu devină excesivă prin lipsirea echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private ale proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale), concrete exterioare.

Curtea are drept principiu de despăgubire "vărsarea unei sume rezonabile, în raport cu valoarea bunului" (exemplu cauza Lithcow și alții contra Regatului Unit sau cauza Hentrich contra Franței), totuși valoarea despăgubirilor nu se poate compune decât din paguba rezultând din "pierderea bunului și din privarea de folosință" conform destinației lui (cauza Hentrich contra Franței) "pierderi efectiv suportate (cauza S. Taunb contra României) care să fie justificate de diferite probe (cauza Cernea și alții contra României).

Prin urmare, în raport de aceste principii dezvoltate în jurisprudența instanței de contencios european și față de situația de fapt a terenului rămas după expropriere în proprietatea reclamantei (o suprafață de 339 mp), curtea de apel a constatat că, prin exproprierea parțială, în proporție de 97,76% din proprietatea reclamantei, s-a produs reclamantei un prejudiciu cert, determinat de imposibilitatea reclamantei de a mai folosi în viitor terenul rămas în proprietatea sa.

Pentru considerentele expuse, curtea de apel a constatat că reclamanta este îndreptățită la despăgubiri pentru lipsa de folosință a terenului rămas după expropriere în valoare de 14.068,5 RON, calculate în funcție de valoarea de circulație a terenului cu destinație agricolă reținută prin raportul de evaluare întocmit în procedura administrativă a exproprierii (10 euro/mp, curs 1 euro = 4,3351 RON la data raportului de evaluare - mai 2009), hotărârea Tribunalului Constanța fiind reformată și sub acest aspect. În consecință, a fost admis apelul pârâtului și reformată soluția instanței de fond cu privire la valoarea despăgubirii cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat în sensul că valoarea va fi cea stabilită prin hotărârea contestată - 570.483,36 RON, la care se adaugă suma de 14.068,5 RON reprezentând contravaloarea prejudiciului suferit de reclamantă prin expropriere.

Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat și motivat recurs reclamanta SC D. SRL și pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA de sub autoritatea Departamentului pentru Proiecte de Infrastructură și Investiții Străine prin mandatar SC C.T. SA. Înalta Curte va anula recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA de sub autoritatea Departamentului pentru Proiecte de Infrastructură și Investiții Străine prin mandatar SC C.T. SA. pentru următoarele considerente: Prin încheierea de la termenul de judecată din data de 12 septembrie 2013, Înalta Curte, în aplicarea art. 161 alin. (1) C. proc.

civ. și a art. 2023 alin. (1) C. civ., a acordat un termen de judecată pentru care a pus în vedere pârâtului Statul Român să facă dovada că a autorizat mandatarul Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA să substituie o altă persoană - respectiv SC C.T. SA - în executarea în tot sau în parte a mandatului acordat. Această dovadă nu a fost făcută în cauză, mandatarul Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA comunicând instanței, prin adresa nr. 92/63562 din 01 octombrie 2013 că "nu a revocat" mandatul de reprezentare acordat SC C.T. SA. Or, simpla afirmare a nerevocării mandatului nu face dovada acordării acestuia, astfel încât, având în vedere caracterul intuitu personae al contractului de mandat, astfel cum acesta rezultă din cuprinsul art. 2023 alin. (1) C. civ.

și împrejurarea că în cauză nu s-a făcut dovada, în condițiile aceluiași articol, a substituirii mandatarului și nici a uneia din situațiile de excepție reglementate de alin. (2) al art. 2023 C. civ, în temeiul art. 161 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte va anula recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA de sub autoritatea Departamentului pentru Proiecte de Infrastructură și Investiții Străine prin mandatar SC C.T. SA. Reclamanta SC D. SRL formulează următoarele critici de nelegalitate, pe care le întemeiază pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.: Recurenta nu a putut avea niciun beneficiu prezent sau de perspectivă de pe terenul proprietatea sa, întrucât, încă de la începutul anului 2008, imobilul a fost indisponibilizat prin procedurile declanșate de expropriator prin intermediul OCPI, în sensul instituirii interdicțiilor de folosință și dispoziție.

Practic, fără niciun fel de înștiințare, în perioada de un an de zile anterioară declanșării efective a procedurii de expropriere, terenul nu a putut fi folosit, vândut, lotizat sau emisă o autorizație de construcție în vederea unei investiții imobiliare - exact scopul pentru care a fost achiziționat terenul de către recurentă. La stabilirea cuantumului despăgubirilor, instanța nu a ținut cont de prețul de achiziție al imobilului. Din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare rezultă că proprietarul terenului a achiziționat imobilul teren la prețul de 350.000 euro, echivalentul a 1.244.880 RON (curs 3,5568 RON/euro), respectiv 25 euro/mp, preț ce a fost plătit integral prin transfer bancar în contul vânzătorilor.

Prețul de achiziție a reprezentat prețul cu care, la data cumpărării, se tranzacționau imobilele în zona respectivă. La stabilirea despăgubirilor, instanța de judecată nu a ținut cont de prețul cu care au fost tranzacționate în zonă imobilele de natura celui expropriat. Avându-se în vedere valoarea mare achitată la data cumpărării este evident faptul că, încă de la data respectivă, cumpărarea terenului în cauză a fost privită de către cumpărători ca o investiție pe timp lung. Mai mult, cumpărătorii parcelei de teren în cauză au achiziționat în zona respectivă mai multe parcele de teren extravilan alipite, cu scopul de a crea astfel un lot compact de teren poziționat într-o zonă limitrofă Constanței, pe care ulterior să facă investiții imobiliare.

Dezvoltarea tot mai rapidă a municipiului Constanța și extinderea acestuia în zonele limitrofe a făcut ca tot mulți investitori să se orienteze către astfel de zone care reprezintă o investiție sigură pe termen lung. Toate aceste aspecte evidențiate și de către experți în opinia majoritară, atât în fond cât și în apel, au fost înlăturate de către instanța de apel care a apreciat că evaluarea unui imobil pe o strategie de dezvoltare nu reprezintă o valoare reală. Punctul de vedere al instanței este greșit. Pe de-o parte, rezultă din date reale că orașele și zonele limitrofe s-au dezvoltat în ultimii ani și, pe de altă parte, raportul de expertiză întocmit, cel puțin prin metoda comparației directe, a fost determinat prin exemplificarea a numeroaselor comparabile, spre deosebire de raportul întocmit de Statul Român, în care determinarea valorii de piață s-a realizat cu trei anunțuri, fără date de identificare.

Critica adusă de instanța de apel la rapoartele de expertiză este una greșită. Statul Român prin expertiza efectuată în cauză pentru stabilirea valorii despăgubirilor a folosit trei metode de evaluare, respectiv: metoda comparației directe, metoda capitalizării rentei funciare și metoda comparației prin bonitare. Numai prima metodă este agreată și de standardele internaționale de evaluare și are aplicabilitate în acest caz. În aprecierea valorii terenului în cadrul expertizei efectuate de către experții desemnați de către instanță se ține cont de poziționarea terenului evaluat față de terenurile cu care se face comparația și este aplicată corecția funcție de poziționare.

Nu același lucru se întâmplă însă și în cadrul evaluării efectuate de către Statul Român prin care s-a apreciat valoarea de 10 euro/mp, unde, deși la capitolul în care sunt prezentate ofertele de vânzări terenuri preluate din diverse medii de informare pentru terenuri amplasate în extravilanul comunei Cumpăna, se găsesc oferte de vânzări terenuri cu valori cuprinse până în 40 euro/mp, exact ca în ofertele de vânzări terenuri găsite de echipa de experți. La sfârșit, se aleg spre comparație oferte de vânzări terenuri cu valori minime cuprinse între (6 - 13 euro/mp). Mai mult, în grila de comparație prin care se stabilește prețul de 10 euro/mp, se fac confuzii, aplicându-se anumiți coeficienți în vederea obținerii unor valori cât mai apropiate.

Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată că recursul nu este fondat, urmând a fi respins, pentru următoarele considerente: Recurenta susține că prejudiciul produs prin exproprierea terenului în litigiu cuprinde și beneficiul pe care nu l-a putut realiza din cauza indisponibilizării terenului prin procedurile prealabile exproprierii care au făcut ca, în perioada de un an de zile, anterioară declanșării efective a procedurii de expropriere, terenul să nu poată fi folosit, vândut, lotizat și să nu poată fi emisă o autorizație de construcție în vederea unei investiții imobiliare. Înalta Curte constată că motivele de apel nu au cuprins o critică similară cu privire la despăgubirile ce i s-ar cuveni reclamantei urmare a unui prejudiciu de natura celui menționat prin motivele de recurs.

Or, dat fiind principiul ierarhiei căilor de atac, instanța de recurs nu poate să examineze, omisso medio, aspecte care nu au făcut obiectul controlului instanței de apel și care nu vizează totodată încălcarea unei norme imperative. Conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, "despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia". Textul de lege indicat nu impune prețul de achiziționare a bunului ulterior expropriat drept criteriu de determinare a despăgubirilor acordate în urma exproprierii.

De aceea, nu poate fi primită critica recurentei vizând greșita stabilire a despăgubirilor ce i se cuvin în urma exproprierii fără a ține seama de prețul la care a achiziționat terenul în litigiu. Este nefondată și critica prin care recurenta susține încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 prin aceea că instanța de apel nu a ținut cont de prețul cu care au fost tranzacționate în zonă imobilele de natura celui expropriat. Instanța de apel a avut în vedere, așa cum rezultă din cuprinsul considerentelor deciziei recurate, "Raportul de evaluare globală" întocmit de Camera Notarilor Publici pe baza tranzacțiilor încheiate pe perioada anilor 2008 și 2009 și în care terenurile arabile situate în zona C a comunei Cumpăna - Cartier Vile, lotizări după anul 2000, au fost evaluate la 15 euro/mp.

Curtea de apel a constatat că această valoare este mult mai apropiată de valoarea propusă de expertul B.C., de 10 euro/mp, și a avut în vedere și împrejurarea că terenul expropriat nu se situează nici măcar la limita zonei C a comunei Cumpăna - teren agricol - cartier vile lotizări după anul 2000, ci se află la o distanță de 3 km de intravilanul acestei localități, fiind lipsit de orice utilitate specifică unui cartier de vile (energie electrică, apă curentă etc.).

În aplicarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, pentru stabilirea cuantumului despăgubirilor, instanța de judecată trebuie să se raporteze la valoarea de tranzacționare, câtă vreme textul menționat dispune că: "experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză". Or, raportându-se la prețurile de tranzacționare rezultate din raportul de evaluare întocmit de Camera Notarilor Publici, instanța de apel a făcut o corectă aplicare în cauză a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994. Pe de altă parte, întrucât, prin "imobile de același fel", în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994 se înțeleg imobile cu aceleași caracteristici fizice, de localizare și utilizare, reaprecierea acestor prețuri de tranzacționare în funcție de caracteristicile specifice imobilului în cauză este nu numai permisă, dar și necesară.

Recurenta susține că în stabilirea cuantumului despăgubirilor acordate, instanța de apel trebuia să aibă în vedere un indice suplimentar, și anume cel reprezentat de achiziționarea terenului în scop de investiție imobiliară pe termen lung. Acest scop al dobândirii bunului, rezultat din valoarea mare achitată la data achiziționării imobilului, din numărul de parcele alipite cumpărate și din poziționarea bunului într-o zonă în plină dezvoltare imobiliară, ar fi trebuit, în opinia recurentei, să se reflecte într-un cuantum mai mare al despăgubirilor acordate. Critica nu este fondată.

Sub aspectul analizat, curtea de apel a reținut că valoarea de piață a imobilului expropriat trebuie determinată în raport de toate caracteristicile bunului, prin raportare la: amplasamentul acestuia - teren situat în extravilanul comunei Cumpăna, la limita cu extravilanul municipiului Constanța - și destinația terenului la momentul evaluării, respectiv la momentul anului 2008, - teren agricol extravilan -, iar nu în perspectiva anului 2027, dată la care se prezumă că terenul va fi inclus în etapa a III-a de realizare a zonei metropolitane rezidențiale Constanța. Înalta Curte apreciază că instanța de apel a interpretat corect prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, numai în acest fel putând fi înțeleasă sintagma "imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză" folosită de legiuitor în cuprinsul textului de lege menționat.

Este evident că textul are în vedere caracteristici fizice, de localizare și utilizare ale imobilelor apreciate la momentul expertizării, iar nu caracteristici pe care acestea le-ar putea dobândi în timp și care ar avea caracter incert, greu de evaluat. De altfel, instanța de apel a stabilit pe baza probelor administrate și care nu mai pot fi reevaluate în faza de judecată a recursului că includerea terenului expropriat în viitoarea zonă metropolitană Constanța și în strategia de dezvoltare pentru perioada 2007 - 2027 a comunei Cumpăna, realizabilă în contextul unor investiții comunitare, pur ipotetice, este lipsită în prezent de orice certitudine și fundament. În consecință, pentru considerentele expuse, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc.

civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC D. SRL.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC D. SRL împotriva Deciziei civile nr. 7/C din 18 ianuarie 2013 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă. Anulează recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA de sub autoritatea Departamentului pentru Proiecte de Infrastructură și Investiții Străine prin mandatar SC C.T. SA împotriva aceleiași decizii. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 05 decembrie 2013. Procesat de GGC - GV