ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5656/2013

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5656/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Deliberând asupra

cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 05

august 2009 pe rolul Tribunalului Constanța, reclamanta SC "D." SRL a

chemat în judecată Statul Român prin Ministerul Transporturilor și

Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din

România și a solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să

dispună anularea în parte a Hotărârii nr. 67 din 19 mai 2009 de stabilire a

despăgubirilor pentru expropriere, respectiv a art. 2 privind despăgubirea

acordată în cuantum de 570.483,36 RON, să stabilească cuantumul despăgubirilor

la suma de 546.440 euro, respectiv 40 euro/mp (echivalentul a 2.31.387,70 RON)

și să oblige pârâtul la plata despăgubirilor în acest cuantum, cu cheltuieli de

judecată.

Ulterior, reclamanta

și-a precizat acțiunea, solicitând anularea în parte a Hotărârii nr. 67 din 19

mai 2009 de stabilire a despăgubirilor emisă de Ministerul Transporturilor -

Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, respectiv

a art. 2 privind despăgubirea acordată, stabilirea cuantumului despăgubirilor

în principal la suma de 50 euro/mp, potrivit metodei parcelării și dezvoltării

și, în subsidiar, la suma de 29.16 euro/mp, potrivit metodei comparației

directe conform raportului de expertiză, obligarea pârâtului la plata

despăgubirilor în cuantum de 683.050 euro potrivit metodei parcelarii și

dezvoltării și, în subsidiar, la suma de 398.937,96 euro potrivit metodei

comparației directe, potrivit aceluiași raport.

Prin Sentința civilă

nr. 5215 din 18 octombrie 2011, Tribunalul Constanța a admis în parte acțiunea

și a anulat în parte Hotărârea nr. 67 din 19 mai 2009 de stabilire a

despăgubirilor, respectiv art. 2 din hotărârea privind despăgubirea acordată.

A obligat pârâtul să

plătească reclamantei, cu titlu de despăgubire pentru expropriere, echivalentul

în RON, la cursul B.N.R. din ziua plății, al sumei de 398.927,96 euro. Au fost

respinse celelalte pretenții ale reclamantei.

Pentru a pronunța

această soluție, prima instanță a reținut, în esență, că despăgubirea cuvenită

reclamantei se compune din valoarea reală a imobilului expropriat și din

prejudiciul cauzat prin expropriere.

Referitor la valoarea

reală a terenului expropriat în suprafață totală de 13.661 mp, instanța și-a

însușit concluziile raportului de expertiză judiciară - opinia majoritară a experților

ing. C.M. și ing. P.N., conform căreia valoarea terenului stabilită prin metoda

comparației directe este de 29,16 euro/mp.

S-a mai reținut că,

după expropriere, în proprietatea reclamantei a mai rămas o suprafață de teren

de 339 mp, instanța însușindu-și opinia doamnei expert C.M., conform căreia

suprafeței rămase în proprietatea reclamantei nu i se mai putea da nicio

întrebuințare, întinderea deosebit de mică făcând-o improprie atât pentru

exploatare agricolă, cât și pentru construcția unei locuințe. Reținând că

reclamanta a înregistrat o pagubă prin expropriere, Tribunalul Constanța a

statuat că aceasta este îndreptățită să primească despăgubiri în raport de

valoarea reală a terenului ce nu mai poate fi utilizat conform destinației

sale.

A fost înlăturată

susținerea reclamantei conform căreia terenul expropriat urma să fie trecut în

intravilanul localității Cumpăna la momentul exproprierii și să fie inclus

într-un plan urbanistic de dezvoltare a unor ansambluri rezidențiale,

apreciindu-se că această susținere este speculativă și viza o perspectivă de

dezvoltare a zonei metropolitane a municipiului Constanța pe termen lung și

foarte lung, reclamanta nefăcând dovada existenței unor planuri de investiții

în sensul menționat.

Împotriva acestei

sentințe, în termen legal au declarat apel atât reclamanta SC D. SRL, cât și

pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin

Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România.

Prin Decizia civilă

nr. 7C din 18 ianuarie 2013, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, a

respins apelul declarat de reclamantă și a admis apelul formulat de pârât, a

schimbat în parte sentința atacată în sensul că valoarea despăgubirii cuvenită

reclamantei este de 584.551,86 RON reprezentând: 570.483,36 RON valoarea

terenului expropriat și 14.068,5 RON despăgubiri rezultate din expropriere și a

menținut restul dispozițiilor sentinței cu privire la anularea în parte a

Hotărârii nr. 67/2009.

Pentru a pronunța

această decizie, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente:

Potrivit art. 26

alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, aplicabil potrivit art. 9 alin. (3) din

Legea nr. 198/2004, despăgubirea cuvenită persoanelor expropriate este formată

din valoarea reală a imobilului, prejudiciul cauzat proprietarului și/sau unor

terți, prin măsura exproprierii.

În ceea ce privește

prima componentă a despăgubirii, - valoarea reală a bunului expropriat, aceasta

este determinată de prețul cu care se vând imobile de același fel în unitatea

administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de evaluare, conform

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Procesul de evaluare

este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile,

raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea

de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele

internaționale de evaluare I.V.S., ca fiind suma estimată pentru o proprietate

ce va fi schimbată, la data evaluării între un cumpărător decis și un vânzător

hotărât într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea

de piață a imobilului expropriat, se impune a fi determinată în raport de toate

caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia - teren

situat în extravilanul comunei Cumpăna, la limita cu extravilanul municipiului

Constanța destinația terenului la momentul evaluării - respectiv la momentul

anului 2008, - teren agricol extravilan, iar nu în perspectiva anului 2027,

dată la care se prezumă că terenul va fi inclus în etapa a III-a de realizare a

Zonei metropolitane rezidențiale Constanța și nu în ultimul rând în raport de

criteriul cerere-ofertă, la momentul expertizării.

Prima instanță și-a

însușit opinia exprimată de experții P.N. și M.C., în detrimentul opiniei

expertului B.C., fără a observa însă că un rol decisiv în evaluarea realizată

de primii doi experți l-a avut o situație ipotetică, ce privea includerea

terenului expropriat în viitoarea zonă metropolitană Constanța și în strategia

de dezvoltare pentru perioada 2007 - 2027 a comunei Cumpăna, strategie

realizabilă în contextul unor investiții comunitare, pur ipotetice și lipsită

în prezent de orice certitudine și fundament.

Aceeași opinie este

exprimată și în apel, în cadrul expertizei realizată de experții B.D. și M.C.,

în opinie majoritară experții apreciind că parcela expropriată se află

poziționată în apropiere de extravilanul municipiului Constanța, zona

"Sere", intrând sub incidența zonei Metropolitane, iar la nivelul

localității Cumpăna a fost analizat un studiu de dezvoltare imobiliară privind

extinderea localității.

Experții au afirmat

ulterior că terenul este parcelabil, construibil, beneficiind de un aspect

urbanistic și orientare favorabile (SE) a parcelelor, fără factori de poluare

până la data exproprierii, ceea ce determină ca cea mai bună utilizare să o

constituie realizarea unor locuințe rezidențiale de P+1 etaj.

În acest context se

impune a se observa că deși cei doi experți folosesc noțiunea "cea mai

bună utilizare" (cu definiția "cea mai probabilă utilizare a

proprietății, care este fizic, posibilă, justificată, adecvat, permisă legal,

fezabilă financiar și care conduce la cea mai ridicată valoare a proprietății

evaluate"), experții care au întocmit opinia majoritară a raportului de

expertiză în apel (cât și la fond) nu au respectat niciuna dintre condițiile

care ar fi permis determinarea celei mai bune valori a terenului expropriat.

Pentru aprecierea

celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de

dezvoltare a unor "ansambluri de locuințe de tip rezidențial", opinia

majoritară s-a raportat prin cele trei metode de evaluare la terenuri aflate în

proximitatea intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la

utilități și căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu

intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva

km. de localitățile apropiate - Constanța și Cumpăna - și deservit de căi de

exploatare agricolă.

Astfel, la

determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe, experții M.C. și

B.C. au cules date privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul

localității Cumpăna care însă au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin

amplasament ("extravilan aflat la limita intravilanului"), apropiere

de căi de acces (ex. deschidere la drumul județean) și utilități și având ca

folosință "viitoare zonă de dezvoltare imobiliară de tip

rezidențial", "Km. 5 la 300 m. de case, viitorul Spital

Regional".

Comparativ, expertul

B.D. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca

amplasament și destinație, stabilind o valoarea optenabilă de 10 euro/mp.

Experții cu opinie

majoritară au determinat valoarea de piață pornind de la potențialul de

dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai bune utilizări,

tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de

câte 500 mp și cu străzi și trotuare proiectate, deși terenul expropriat era un

teren arabil la mare distanță de intravilanul oricărei localități învecinate -

Valu lui Traian, Constanța sau Cumpăna.

Toate aceste

considerente, dublate de împrejurarea că din înscrisurile depuse de comuna

Cumpăna nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, ci

doar o strategie de dezvoltare a localității pe următorii 20 de ani, cu

înglobarea terenurilor din extravilan și crearea unei zone urbane, conduc la

concluzia că instanța de fond și-a fundamentat soluția îmbrățișând opinia

majoritară, fără a analiza care dintre cele două soluții este corectă din

punctul de vedere al situației juridice și al momentului concret la care se

stabilește valoarea reală a imobilului expropriat.

Faptul că valoarea de

26,15 euro/mp stabilită de cei doi experți M.C. și P.N. la fond și de M.C. și

B.C. în apel nu corespunde valorii reale de piață a terenului agricol

expropriat, rezultă și din "Raportul de evaluare globală" întocmit de

Camera Notarilor Publici (document cu caracter public) pe baza tranzacțiilor

încheiate pe perioada anilor 2008 și 2009 și în care terenurile arabile situate

în Zona C a comunei Cumpăna - Cartier Vile, lotizări după anul 2000 au fost

evaluate la 15 euro/mp Această valoare este mult mai apropiată de valoarea

propusă de expertul B.C., de 10 euro/mp, cu precizarea că terenul expropriat nu

se situează nici măcar la limita Zonei C a comunei Cumpăna - teren agricol -

cartier vile lotizări după anul 2000, ci se află la o distanță de 3 kilometri

de intravilanul acestei localități, fiind lipsit de orice utilitate specifică

unui cartier de vile (energie electrică, apă curentă etc.).

De altfel, și

instanța de contencios european a drepturilor omului a stabilit că valoarea de

piață a unor proprietăți nu se stabilește în funcție de "condiții

ipotetice", iar potențialul de dezvoltare trebuie să fie unul concret,

realizabil și sustenabil de probare (cauza Papamicholopulos ș.a. contra

Greciei, hotărârea din 31 octombrie 1995 sau cauza Pine Valley Development Ltd.

ș.a. contra Irlandei, hotărârea din 9 februarie 1993). Daunele materiale nu pot

acoperi sume a căror acordare ar ascunde un caracter speculativ și a căror

determinare este în funcție de mai multe variabile (cauza Radu contra României,

speță în care Curtea a mai arătat că valoarea se stabilește în funcție de

bunuri similare, raportată la piața imobiliară).

Prin urmare, curtea

de apel a constatat că sunt nefondate criticile reclamantei cu privire la

stabilirea cuantumului despăgubirilor pentru terenul expropriat și sunt

întemeiate criticile pârâtului Statul Român sub acest aspect.

Instanța de apel a

considerat fondate în parte, sub aspectul cuantumului despăgubiri datorate

reclamantei, criticile apelantului pârât cu privire la greșita stabilire de

către prima instanță a unui prejudiciu suferit de reclamantă prin exproprierea

parțială, în proporție de 97,76% a terenului.

Din expertizele

efectuate atât la fond, cât și în apel rezultă în mod necontestat că reclamanta

a fost proprietara unui teren în suprafață de 14.000 mp - parcela A 358/1/11/2

din care s-a dispus exproprierea unei suprafețe de teren de 13.661 mp

reprezentând 97,76% din proprietatea reclamantei. Urmare a acestei exproprieri

parțiale, în proprietatea reclamantei a mai rămas o suprafață totală de 339 mp,

teren ce a rămas fără nicio valoare de întrebuințare întrucât nu mai poate fi

exploatat nici în scop agricol - conform destinației terenului la momentul

achiziționării și ulterior la momentul exproprierii - și nici pentru realizarea

unei locuințe, datorită dimensiunilor reduse și poziționării sale în imediata

vecinătate a autostrăzii.

Așa cum s-a subliniat

în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului (Cauza Lallement contra

Franței, hotărârea din 2002), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei

exproprieri - pentru că această sarcină să nu devină excesivă prin lipsirea

echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private ale

proprietarului deposedat - se referă la pierderea unor beneficii economice

certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot

fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale), concrete exterioare.

Curtea are drept

principiu de despăgubire "vărsarea unei sume rezonabile, în raport cu

valoarea bunului" (exemplu cauza Lithcow și alții contra Regatului Unit

sau cauza Hentrich contra Franței), totuși valoarea despăgubirilor nu se poate

compune decât din paguba rezultând din "pierderea bunului și din privarea

de folosință" conform destinației lui (cauza Hentrich contra Franței)

"pierderi efectiv suportate (cauza S. Taunb contra României) care să fie

justificate de diferite probe (cauza Cernea și alții contra României).

Prin urmare, în

raport de aceste principii dezvoltate în jurisprudența instanței de contencios

european și față de situația de fapt a terenului rămas după expropriere în

proprietatea reclamantei (o suprafață de 339 mp), curtea de apel a constatat

că, prin exproprierea parțială, în proporție de 97,76% din proprietatea

reclamantei, s-a produs reclamantei un prejudiciu cert, determinat de

imposibilitatea reclamantei de a mai folosi în viitor terenul rămas în proprietatea

sa.

Pentru considerentele

expuse, curtea de apel a constatat că reclamanta este îndreptățită la

despăgubiri pentru lipsa de folosință a terenului rămas după expropriere în

valoare de 14.068,5 RON, calculate în funcție de valoarea de circulație a

terenului cu destinație agricolă reținută prin raportul de evaluare întocmit în

procedura administrativă a exproprierii (10 euro/mp, curs 1 euro = 4,3351 RON

la data raportului de evaluare - mai 2009), hotărârea Tribunalului Constanța

fiind reformată și sub acest aspect.

În consecință, a fost

admis apelul pârâtului și reformată soluția instanței de fond cu privire la

valoarea despăgubirii cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat în sensul

că valoarea va fi cea stabilită prin hotărârea contestată - 570.483,36 RON, la

care se adaugă suma de 14.068,5 RON reprezentând contravaloarea prejudiciului

suferit de reclamantă prin expropriere.

Împotriva acestei

decizii, în termen legal au declarat și motivat recurs reclamanta SC D. SRL și

pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri

Naționale din România SA de sub autoritatea Departamentului pentru Proiecte de

Infrastructură și Investiții Străine prin mandatar SC C.T. SA.

Înalta Curte va anula

recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de

Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA de sub autoritatea

Departamentului pentru Proiecte de Infrastructură și Investiții Străine prin

mandatar SC C.T. SA. pentru următoarele considerente:

Prin încheierea de la

termenul de judecată din data de 12 septembrie 2013, Înalta Curte, în aplicarea

art. 161 alin. (1) C. proc. civ. și a art. 2023 alin. (1) C. civ., a acordat un

termen de judecată pentru care a pus în vedere pârâtului Statul Român să facă

dovada că a autorizat mandatarul Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri

Naționale din România SA să substituie o altă persoană - respectiv SC C.T. SA -

în executarea în tot sau în parte a mandatului acordat.

Această dovadă nu a

fost făcută în cauză, mandatarul Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri

Naționale din România SA comunicând instanței, prin adresa nr. 92/63562 din 01

octombrie 2013 că "nu a revocat" mandatul de reprezentare acordat SC

C.T. SA. Or, simpla afirmare a nerevocării mandatului nu face dovada acordării

acestuia, astfel încât, având în vedere caracterul intuitu personae al

contractului de mandat, astfel cum acesta rezultă din cuprinsul art. 2023 alin.

(1) C. civ. și împrejurarea că în cauză nu s-a făcut dovada, în condițiile

aceluiași articol, a substituirii mandatarului și nici a uneia din situațiile

de excepție reglementate de alin. (2) al art. 2023 C. civ, în temeiul art. 161

alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte va anula recursul declarat de pârâtul

Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din

România SA de sub autoritatea Departamentului pentru Proiecte de Infrastructură

și Investiții Străine prin mandatar SC C.T. SA.

Reclamanta SC D. SRL

formulează următoarele critici de nelegalitate, pe care le întemeiază pe

prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:

Recurenta nu a putut

avea niciun beneficiu prezent sau de perspectivă de pe terenul proprietatea sa,

întrucât, încă de la începutul anului 2008, imobilul a fost indisponibilizat

prin procedurile declanșate de expropriator prin intermediul OCPI, în sensul

instituirii interdicțiilor de folosință și dispoziție.

Practic, fără niciun

fel de înștiințare, în perioada de un an de zile anterioară declanșării

efective a procedurii de expropriere, terenul nu a putut fi folosit, vândut,

lotizat sau emisă o autorizație de construcție în vederea unei investiții

imobiliare - exact scopul pentru care a fost achiziționat terenul de către

recurentă.

La stabilirea

cuantumului despăgubirilor, instanța nu a ținut cont de prețul de achiziție al

imobilului.

Din cuprinsul

contractului de vânzare-cumpărare rezultă că proprietarul terenului a

achiziționat imobilul teren la prețul de 350.000 euro, echivalentul a 1.244.880

RON (curs 3,5568 RON/euro), respectiv 25 euro/mp, preț ce a fost plătit

integral prin transfer bancar în contul vânzătorilor.

Prețul de achiziție a

reprezentat prețul cu care, la data cumpărării, se tranzacționau imobilele în

zona respectivă.

La stabilirea

despăgubirilor, instanța de judecată nu a ținut cont de prețul cu care au fost

tranzacționate în zonă imobilele de natura celui expropriat.

Avându-se în vedere

valoarea mare achitată la data cumpărării este evident faptul că, încă de la

data respectivă, cumpărarea terenului în cauză a fost privită de către

cumpărători ca o investiție pe timp lung. Mai mult, cumpărătorii parcelei de

teren în cauză au achiziționat în zona respectivă mai multe parcele de teren

extravilan alipite, cu scopul de a crea astfel un lot compact de teren

poziționat într-o zonă limitrofă Constanței, pe care ulterior să facă

investiții imobiliare.

Dezvoltarea tot mai

rapidă a municipiului Constanța și extinderea acestuia în zonele limitrofe a

făcut ca tot mulți investitori să se orienteze către astfel de zone care

reprezintă o investiție sigură pe termen lung.

Toate aceste aspecte

evidențiate și de către experți în opinia majoritară, atât în fond cât și în

apel, au fost înlăturate de către instanța de apel care a apreciat că evaluarea

unui imobil pe o strategie de dezvoltare nu reprezintă o valoare reală.

Punctul de vedere al

instanței este greșit. Pe de-o parte, rezultă din date reale că orașele și

zonele limitrofe s-au dezvoltat în ultimii ani și, pe de altă parte, raportul

de expertiză întocmit, cel puțin prin metoda comparației directe, a fost

determinat prin exemplificarea a numeroaselor comparabile, spre deosebire de

raportul întocmit de Statul Român, în care determinarea valorii de piață s-a

realizat cu trei anunțuri, fără date de identificare.

Critica adusă de

instanța de apel la rapoartele de expertiză este una greșită.

Statul Român prin

expertiza efectuată în cauză pentru stabilirea valorii despăgubirilor a folosit

trei metode de evaluare, respectiv: metoda comparației directe, metoda

capitalizării rentei funciare și metoda comparației prin bonitare.

Numai prima metodă

este agreată și de standardele internaționale de evaluare și are aplicabilitate

în acest caz.

În aprecierea valorii

terenului în cadrul expertizei efectuate de către experții desemnați de către

instanță se ține cont de poziționarea terenului evaluat față de terenurile cu

care se face comparația și este aplicată corecția funcție de poziționare.

Nu același lucru se

întâmplă însă și în cadrul evaluării efectuate de către Statul Român prin care

s-a apreciat valoarea de 10 euro/mp, unde, deși la capitolul în care sunt

prezentate ofertele de vânzări terenuri preluate din diverse medii de informare

pentru terenuri amplasate în extravilanul comunei Cumpăna, se găsesc oferte de

vânzări terenuri cu valori cuprinse până în 40 euro/mp, exact ca în ofertele de

vânzări terenuri găsite de echipa de experți. La sfârșit, se aleg spre

comparație oferte de vânzări terenuri cu valori minime cuprinse între (6  - 13

euro/mp).

Mai mult, în grila de

comparație prin care se stabilește prețul de 10 euro/mp, se fac confuzii, aplicându-se

anumiți coeficienți în vederea obținerii unor valori cât mai apropiate.

Analizând decizia

recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte

constată că recursul nu este fondat, urmând a fi respins, pentru următoarele

considerente:

Recurenta susține că

prejudiciul produs prin exproprierea terenului în litigiu cuprinde și

beneficiul pe care nu l-a putut realiza din cauza indisponibilizării terenului

prin procedurile prealabile exproprierii care au făcut ca, în perioada de un an

de zile, anterioară declanșării efective a procedurii de expropriere, terenul

să nu poată fi folosit, vândut, lotizat și să nu poată fi emisă o autorizație

de construcție în vederea unei investiții imobiliare.

Înalta Curte constată

că motivele de apel nu au cuprins o critică similară cu privire la

despăgubirile ce i s-ar cuveni reclamantei urmare a unui prejudiciu de natura

celui menționat prin motivele de recurs. Or, dat fiind principiul ierarhiei

căilor de atac, instanța de recurs nu poate să examineze, omisso medio, aspecte

care nu au făcut obiectul controlului instanței de apel și care nu vizează

totodată încălcarea unei norme imperative.

Conform art. 26 din

Legea nr. 33/1994, "despăgubirea se compune din valoarea reală a

imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane

îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și

instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după

caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia".

Textul de lege

indicat nu impune prețul de achiziționare a bunului ulterior expropriat drept

criteriu de determinare a despăgubirilor acordate în urma exproprierii. De

aceea, nu poate fi primită critica recurentei vizând greșita stabilire a

despăgubirilor ce i se cuvin în urma exproprierii fără a ține seama de prețul

la care a achiziționat terenul în litigiu.

Este nefondată și

critica prin care recurenta susține încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea

nr. 33/1994 prin aceea că instanța de apel nu a ținut cont de prețul cu care au

fost tranzacționate în zonă imobilele de natura celui expropriat.

Instanța de apel a

avut în vedere, așa cum rezultă din cuprinsul considerentelor deciziei

recurate, "Raportul de evaluare globală" întocmit de Camera Notarilor

Publici pe baza tranzacțiilor încheiate pe perioada anilor 2008 și 2009 și în

care terenurile arabile situate în zona C a comunei Cumpăna - Cartier Vile,

lotizări după anul 2000, au fost evaluate la 15 euro/mp. Curtea de apel a

constatat că această valoare este mult mai apropiată de valoarea propusă de

expertul B.C., de 10 euro/mp, și a avut în vedere și împrejurarea că terenul

expropriat nu se situează nici măcar la limita zonei C a comunei Cumpăna -

teren agricol - cartier vile lotizări după anul 2000, ci se află la o distanță

de 3 km de intravilanul acestei localități, fiind lipsit de orice utilitate

specifică unui cartier de vile (energie electrică, apă curentă etc.).

În aplicarea art. 26

din Legea nr. 33/1994, pentru stabilirea cuantumului despăgubirilor, instanța

de judecată trebuie să se raporteze la valoarea de tranzacționare, câtă vreme

textul menționat dispune că: "experții, precum și instanța vor ține seama

de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză".

Or, raportându-se la

prețurile de tranzacționare rezultate din raportul de evaluare întocmit de

Camera Notarilor Publici, instanța de apel a făcut o corectă aplicare în cauză

a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994. Pe de altă parte, întrucât, prin

"imobile de același fel", în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994 se

înțeleg imobile cu aceleași caracteristici fizice, de localizare și utilizare,

reaprecierea acestor prețuri de tranzacționare în funcție de caracteristicile

specifice imobilului în cauză este nu numai permisă, dar și necesară.

Recurenta susține că

în stabilirea cuantumului despăgubirilor acordate, instanța de apel trebuia să

aibă în vedere un indice suplimentar, și anume cel reprezentat de

achiziționarea terenului în scop de investiție imobiliară pe termen lung. Acest

scop al dobândirii bunului, rezultat din valoarea mare achitată la data

achiziționării imobilului, din numărul de parcele alipite cumpărate și din

poziționarea bunului într-o zonă în plină dezvoltare imobiliară, ar fi trebuit,

în opinia recurentei, să se reflecte într-un cuantum mai mare al despăgubirilor

acordate.

Critica nu este

fondată. Sub aspectul analizat, curtea de apel a reținut că valoarea de piață a

imobilului expropriat trebuie determinată în raport de toate caracteristicile

bunului, prin raportare la: amplasamentul acestuia - teren situat în

extravilanul comunei Cumpăna, la limita cu extravilanul municipiului Constanța

- și destinația terenului la momentul evaluării, respectiv la momentul anului

2008, - teren agricol extravilan -, iar nu în perspectiva anului 2027, dată la

care se prezumă că terenul va fi inclus în etapa a III-a de realizare a zonei

metropolitane rezidențiale Constanța.

Înalta Curte

apreciază că instanța de apel a interpretat corect prevederile art. 26 alin.

(1) din Legea nr. 33/1994, numai în acest fel putând fi înțeleasă sintagma

"imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data

întocmirii raportului de expertiză" folosită de legiuitor în cuprinsul

textului de lege menționat. Este evident că textul are în vedere caracteristici

fizice, de localizare și utilizare ale imobilelor apreciate la momentul

expertizării, iar nu caracteristici pe care acestea le-ar putea dobândi în timp

și care ar avea caracter incert, greu de evaluat. De altfel, instanța de apel a

stabilit pe baza probelor administrate și care nu mai pot fi reevaluate în faza

de judecată a recursului că includerea terenului expropriat în viitoarea zonă

metropolitană Constanța și în strategia de dezvoltare pentru perioada 2007 -

2027 a comunei Cumpăna, realizabilă în contextul unor investiții comunitare,

pur ipotetice, este lipsită în prezent de orice certitudine și fundament.

În consecință, pentru

considerentele expuse, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta

Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC D. SRL.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat

recursul declarat de reclamanta SC D. SRL împotriva Deciziei civile nr. 7/C din

18 ianuarie 2013 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă.

Anulează recursul

declarat de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și

Drumuri Naționale din România SA de sub autoritatea Departamentului pentru

Proiecte de Infrastructură și Investiții Străine prin mandatar SC C.T. SA împotriva

aceleiași decizii.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 05 decembrie 2013.

Procesat de GGC - GV