ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3736/2013

Asupra cauzei de față constată următoarele: Prin cererea înregistrată sub nr. 11896/118/2010 pe rolul Tribunalului Constanța, astfel cum a fost precizată ulterior, reclamantele R.M.M. și R.S.C. au chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R. SA, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța instanța să dispună anularea în parte a Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 6 din 12 iulie 2010, emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real de la nivelul localității M., jud. Constanța, obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri pentru exproprierea imobilului în cuantum de 25 euro/mp și la plata cheltuielilor de judecată.

Soluționând pe fond cauza, Tribunalul Constanța a pronunțat sentința civilă nr. 2336 din 02 mai 2012, prin care a respins ca nefondată acțiunea formulată de reclamantele R.M.M. și R.S.C. în contradictoriu cu pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R. S.A. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că în baza hotărârii de stabilire a despăgubirii nr. 6 din 12 iulie 2010 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real la nivelul localității M., județul Constanța, s-a dispus exproprierea suprafeței de 1442 m.p., pentru care s-au stabilit despăgubiri în sumă de 6900 RON (1 euro/m.p.). Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

În referire la prima componentă, instanța de fond a constatat că deși valoarea stabilită de experți este superioară celei stabilite de expropriator, aceștia nu s-au raportat la tranzacții notariale efective încheiate, ci la oferte imobiliare din publicațiile locale și de pe internet. De asemenea, comparabilele au fost alese cu nesocotirea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care limitează comparația la imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială respectivă. În acest sens, instanța de fond a înlăturat expertiza efectuată în cauza dedusă judecății. Împotriva sentinței civile nr. 2336 din 02 mai 2012, pronunțată de Tribunalul Constanța, au declarat apel reclamantele R.M.M.

și R.S.C. Prin decizia civilă nr. 131/C din 26 noiembrie 2012, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, a admis apelul reclamantelor R.M.M. și R.S.C., a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a admis în parte cererea reclamantelor, a anulat în parte Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 6/2010 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate M. și a obligat pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R. S.A. să acorde reclamantelor pentru terenul expropriat, în suprafață de 1442,00 mp, despăgubiri în cuantum de 7.900 RON. Totodată a menținut dispozițiile sentinței apelate, cât privește daunele evaluate de expropriator la 900 RON și a obligat pârâtul la plata către reclamante a 2.100 RON reprezentând cheltuieli dovedite în proces la fond (onorarii experți).

Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut următoarele: În speță, la cererea apelantelor, în cauză a fost încuviințată și administrată proba cu expertiză tehnică imobiliară, pentru a stabili valoarea terenului expropriat prin raportare la dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994. Pentru evaluarea terenului a fost folosită de către cei doi experți, M.V. și V.I., metoda comparației directe care au luat în considerare vânzările proprietăților similare sau substituirile și informațiile referitoare la piață și au stabilit o estimare a valorii printr-un proces de comparație (au fost avute în vedere contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar cu privire la vânzările de terenuri din zonă). Au fost luate în considerare de către cei doi experți, cotațiile și ofertele de vânzare, iar valoarea terenului a fost făcută conform standardelor internaționale de practică în evaluare.

Cuantumul despăgubirilor stabilite de cei doi experți s-a ridicat la suma de 7.900 RON (1,20 euro pe m 2 ) prețul zonei, comparativ cu experta C.C. care a supraevaluat terenul - 1,87 euro/m 2 , neținând cont de criteriile de evaluare mai sus menționate și totodată susținând că la stabilirea despăgubirilor s-a avut în vedere împrejurarea „că pe acest teren în viitor se va construi în urma obținerii unor avize necesare" -deși terenul în litigiu este situat în extravilan „categorie de folosință arabil". Așadar, despăgubirile au fost stabilite în funcție de pretențiile cu care se vând în mod obișnuit terenurile de același fel, în localitatea M., și anume, între 1,80 euro/m 2 - 1,22 euro/m 2 , avându-se în vedere amplasamentul terenului, caracteristicile fizice, utilități și clasă de calitate.

În funcție de aceste criterii s-a ajuns în mod corect la valoarea de 1,24 euro/m.p. Referitor la cea de a doua componentă a despăgubirii și anume a prejudiciului cauzat reclamantelor, urmare a exproprierii terenului în litigiu, instanța de apel a constatat că în mod corect a fost stabilit de expropriator prejudiciul în sumă de 900 RON, care reprezintă daune pentru pierderea din subvenții și compensații referitoare la secționarea terenului. Nu au fost dovedite daunele pentru lipsa pierderilor din recolta neadunată, a pierderilor suferite ca urmare a exproprierii parțiale a terenului, a îngreunării accesului la terenul rămas în situația creată de trecerea autostrăzii și imposibilitatea desfășurării activităților agricole ca urmare a fărâmițării terenului.

În ceea ce privește motivul de apel potrivit căruia, raportul de expertiză este lovit de nulitate absolută, întrucât unul din membrii familiei nu este expert judiciar în specialitatea evaluare proprietăți imobiliare - instanța de apel l-a apreciat ca nefondat întrucât comisia formată din cei trei experți a fost validată de către instanță, iar reclamantele nu au contestat nici un membru. În concluzie, instanța de apel a admis apelul reclamantelor R.M.M. și R.S.C., a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a admis în parte cererea reclamantelor, a anulat în parte Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 6/2010 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate M. și a obligat pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R.

S.A. să acorde reclamantelor pentru terenul expropriat, în suprafață de 1.442,00 mp, despăgubiri în cuantum de 7.900 RON. Totodată a menținut dispozițiile sentinței apelate, cât privește daunele evaluate de expropriator la 900 RON și a obligat pârâtul la plata către reclamante a 2.100 RON reprezentând cheltuieli dovedite în proces la fond (onorarii experți). Împotriva deciziei nr. 131/C din 26 noiembrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, a formulat recurs pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R. S.A., prevalându-se de prevederile art. 304 pct 9 C. proc. civ. În motivarea recursului, recurentul-pârât a arătat că instanța de apel in mod eronat a apeciat că raportul de evaluare a fost întocmit conform criteriilor prevăzute de dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Important de reținut este faptul că s-au utilizat în cadrul evaluării comparabile care nu sunt din aceeași unitate administrativ-teritorială cu imobilul expropriat, ci din extravilanul altor localități, fapt nereținut de instanța de apel, fiind încălcate, astfel, dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. De asemenea, comisia de experți a făcut o aplicare eronată a standardului internațional de evaluare din GN1 - Evaluarea proprietăților imobiliare - art. 5.10 „Termenii piața și piețe implică proprietăți, cumpărători, vânzători și un anumit grad de concurență.

Dacă proprietatea selectată pentru comparație nu este sau nu poate fi o concurentă cu proprietatea evaluată, pe aceeași piață, este foarte probabil ca acea proprietate să aparțină unei piețe diferite." Un al doilea motiv pentru care recurentul-pârât a considerat că raportul de expertiză întocmit de comisia de experți în mod corect nu a fost validată de către instanța de fond se referă la faptul că nu s-au avut în vedere, de către comisia de experți, tranzacțiile clare de pe piața locală, ci doar niște oferte de preț publicate pe siteuri imobiliare. Pentru a se putea face o comparație corecta, recurentul-pârât a considerat că se puteau lua ca și comparabile tranzacțiile notariale din zonă. În acest sens s-au depus un număr de 6 contracte de vânzare-cumpărare ale unor imobile situate în aceeași localitate cu cel expropriat, care au putere probatorie mult mai mare decât anunțurile publicate pe internet sau presa scrisă.

Drept urmare, recurentul-pârât a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, cu consecința respingerii cererii de chemare in judecată formulată de către reclamante și menținerea, ca legală și temeinică, a sentinței civile nr. 2336 din 02 mai 2011 pronunțata de Tribunalul Constanta și obligarea intimatelor-reclamante la plata cheltuielilor de judecată. Intimatele-reclamante nu au depus întâmpinare. Analizând recursul prin prisma dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că este nefondat pentru considerentele ce se succed: Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, „(1) Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

(2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ- teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia." Conform textului legal menționat, la evaluare sunt avute în vedere prețurile cu care se tranzacționează efectiv astfel de imobile, la data întocmirii raportului de expertiză. După cum rezultă din raportul de expertiză efectuat în cauză, la data întocmirii acestuia (cerință impusă de norma legală), s-au avut în vedere cinci oferte de vânzare.

Acest lucru denotă faptul că nu s-a dispus de acte de vânzare-cumpărare, acestea nefiind încheiate, iar singura modalitate de stabilire a despăgubirilor - care trebuie acordate-, nu poate fi decât cea la care s-a apelat, respectiv comparația de piață. De altfel, și expertul parte al recurentului-pârât, expropriator, a achiesat la valoarea propusă prin raportul de expertiză efectuat în fața primei instanțe. În măsura în care nu au fost perfectate tranzacții în acea perioadă, se putea recurge la alte mijloace de probă concludente, din categoria cărora puteau face parte și ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile din anunțurile de mica publicitate din zonele locale. Mai mult, față de prevederile art. 29 din Ordinul ministrului Justiției nr. 710/1995 pentru adoptarea Regulamentului de aplicare a Legii nr. 36/1995, recurentul-pârât avea posibilitatea de a obține contracte de vânzare-cumpărare din perioada relevantă.

Norma invocată reglementează obligația notarilor publici de a păstra secretul profesional, în sensul interdicției de a da informații și a permisiunii accesului la actele notariale altor persoane „în afara părților și a celor care justifică un drept sau interes legitim." Așadar, această obligație nu are caracter absolut, fiind suficientă existența unui interes legitim pentru ca o persoană să fie îndreptățită la obținerea informațiilor respective. În această categorie se încadrează și recurentul-pârât, nemulțumit de cuantumul despăgubirilor stabilite prin raportul de expertiză, fiind interesat în obținerea informațiilor necesare efectuării expertizei de specialitate. Obligația de păstrare a secretului profesional nu este încălcată prin furnizarea de informații privind prețul de vânzare, imobilul tranzacționat și data vânzării, cât timp nu se face nicio referire la datele de identificare ale părților, titlul de proprietate, încheierea de autentificare.

Pe de altă parte, date cu caracter general privind elementele relevante din perspectiva art. 26 din Legea nr. 33/1994 pot fi obținute nu numai de la notarii publici, ci și de la autoritatea administrativă locală ori de la alte instituții ce ar putea furniza aceste date, care le poate furniza, eventual, prin intermediul instanței de judecată, la solicitarea părții interesate. Mai mult, în cursul judecății, se poate uza atât de procedura prevăzută de art. 175 C. proc. civ., dar și de cea descrisă în art. 176 C. proc. civ., selectându-se mijloacele procesuale adecvate atingerii finalității urmărite prin administrarea probei.

În cauză, recurentul-pârât nu a uzat de toate mijloacele procedurale pe care legiuitorul le-a pus la dispoziție, depunând, în schimb, odată cu formularea obiecțiunilor la raportul de expertiză efectuat în fața primei instanțe, șase contracte de vânzare-cumpărare ale unor terenuri din aceeași unitate administrativ-teritorială, încheiate în perioada 2007-2009.

Aceste contracte de vânzare-cumpărare nu sunt relevante în soluționarea cauzei deduse judecății, deoarece, deși privesc terenuri din aceeași unitate administrativ-teriorială, sunt întocmite în perioada 2007-2009, fiind anterioare cu mult întocmirii raportului de expertiză (martie 2012). Or, stabilirea despăgubirilor trebuie să se raporteze la prețuri obișnuite de tranzacționare de la momentul efectuării expertizei, sintagma „valoarea reală imobilului" traducându-se, potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel, în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză". Astfel, în speță, la stabilirea despăgubirilor ce li se cuvin reclamantelor, legal s-au luat în considerare ofertele de vânzare cu care vând proprietățile similare situate în aceeași unitate administrativ-teritorială sau în localitățile limitrofe, cu respectarea dispozițiilor art. 26 alin. (1) și 2 din Legea nr. 33/1994.

Așa fiind, în mod legal, instanța de apel și-a însușit raportul de expertiză efectuat în cauză cu privire la valoarea despăgubirilor stabilite pe terenul expropriat. Potrivit celor anterior redate, Înalta Curte, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 131/C din 26 noiembrie 2012 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică astăzi 13 septembrie 2013.