ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3736/2013

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3736/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Asupra cauzei de față constată

următoarele:

Prin

cererea înregistrată sub nr. 11896/118/2010 pe rolul Tribunalului Constanța,

astfel cum a fost precizată ulterior, reclamantele R.M.M. și R.S.C. au chemat

în judecată pe pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor

și Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R. SA, pentru ca prin hotărârea ce se va

pronunța instanța să dispună anularea în parte a Hotărârii de stabilire a

despăgubirilor nr. 6 din 12 iulie 2010, emisă de Comisia de verificare a dreptului

de proprietate sau a altui drept real de la nivelul localității M., jud. Constanța,

obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri pentru exproprierea imobilului în

cuantum de 25 euro/mp și la plata cheltuielilor de judecată.

Soluționând pe fond cauza, Tribunalul Constanța

a pronunțat sentința civilă nr. 2336 din 02 mai 2012, prin care a respins ca nefondată

acțiunea formulată de reclamantele R.M.M. și R.S.C. în contradictoriu cu pârâtul

Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R.

S.A.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța

de fond a reținut că în baza hotărârii de stabilire a despăgubirii nr. 6 din 12

iulie 2010 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate sau a altui

drept real la nivelul localității M., județul Constanța, s-a dispus exproprierea

suprafeței de 1442 m.p., pentru care s-au stabilit despăgubiri în sumă de 6900 RON

(1 euro/m.p.).

Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994,

despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat

proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

În referire la prima componentă, instanța

de fond a constatat că deși valoarea stabilită de experți este superioară celei

stabilite de expropriator, aceștia nu s-au raportat la tranzacții notariale efective

încheiate, ci la oferte imobiliare din publicațiile locale și de pe internet.

De asemenea, comparabilele au fost alese

cu nesocotirea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care limitează

comparația la imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială respectivă.

În acest sens, instanța de fond a înlăturat

expertiza efectuată în cauza dedusă judecății.

Împotriva sentinței civile nr. 2336 din

02 mai 2012, pronunțată de Tribunalul Constanța, au declarat apel reclamantele R.M.M.

și R.S.C.

Prin decizia civilă nr. 131/C din 26 noiembrie

2012, Curtea de Apel Constanța, secția

I

civilă, a admis apelul reclamantelor R.M.M. și R.S.C., a schimbat

în parte sentința apelată, în sensul că a admis în parte cererea reclamantelor,

a anulat în parte Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 6/2010 a Comisiei

de verificare a dreptului de proprietate M. și a obligat pârâtul Statul Român reprezentat

de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R. S.A. să acorde

reclamantelor pentru terenul expropriat, în suprafață de 1442,00 mp, despăgubiri

în cuantum de 7.900 RON. Totodată a menținut dispozițiile sentinței apelate, cât

privește daunele evaluate de expropriator la 900 RON și a obligat pârâtul la plata

către reclamante a 2.100 RON reprezentând cheltuieli dovedite în proces la fond

(onorarii experți).

Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut

următoarele:

În speță, la cererea apelantelor, în cauză

a fost încuviințată și administrată proba cu expertiză tehnică imobiliară, pentru

a stabili valoarea terenului expropriat prin raportare la dispozițiile art. 26 din

Legea nr. 33/1994.

Pentru evaluarea terenului a fost folosită

de către cei doi experți, M.V. și V.I., metoda comparației directe care au luat

în considerare vânzările proprietăților similare sau substituirile și informațiile

referitoare la piață și au stabilit o estimare a valorii printr-un proces de comparație

(au fost avute în vedere contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar cu privire

la vânzările de terenuri din zonă).

Au fost luate în considerare de către cei

doi experți, cotațiile și ofertele de vânzare, iar valoarea terenului a fost făcută

conform standardelor internaționale de practică în evaluare.

Cuantumul despăgubirilor stabilite de cei

doi experți s-a ridicat la suma de 7.900 RON (1,20 euro pe m

2

) prețul

zonei, comparativ cu experta C.C. care a supraevaluat terenul - 1,87 euro/m

2

,

neținând cont de criteriile de evaluare mai sus menționate și totodată susținând

că la stabilirea despăgubirilor s-a avut în vedere împrejurarea „că pe acest teren

în viitor se va construi în urma obținerii unor avize necesare" -deși terenul

în litigiu este situat în extravilan „categorie de folosință arabil".

Așadar, despăgubirile au fost stabilite

în funcție de pretențiile cu care se vând în mod obișnuit terenurile de același

fel, în localitatea M., și anume, între 1,80 euro/m

2

- 1,22 euro/m

2

,

avându-se în vedere amplasamentul terenului, caracteristicile fizice, utilități

și clasă de calitate.

În funcție de aceste criterii s-a ajuns

în mod corect la valoarea de 1,24 euro/m.p.

Referitor la cea de a doua componentă a

despăgubirii și anume a prejudiciului cauzat reclamantelor, urmare a exproprierii

terenului în litigiu, instanța de apel a constatat că în mod corect a fost stabilit

de expropriator prejudiciul în sumă de 900 RON, care reprezintă daune pentru pierderea

din subvenții și compensații referitoare la secționarea terenului.

Nu au fost dovedite daunele pentru lipsa

pierderilor din recolta neadunată, a pierderilor suferite ca urmare a exproprierii

parțiale a terenului, a îngreunării accesului la terenul rămas în situația creată

de trecerea autostrăzii și imposibilitatea desfășurării activităților agricole ca

urmare a fărâmițării terenului.

În ceea ce privește motivul de apel potrivit

căruia, raportul de expertiză este lovit de nulitate absolută, întrucât unul din

membrii familiei nu este expert judiciar în specialitatea evaluare proprietăți imobiliare

- instanța de apel l-a apreciat ca nefondat întrucât comisia formată din cei trei

experți a fost validată de către instanță, iar reclamantele nu au contestat nici

un membru.

În concluzie, instanța de apel a admis

apelul reclamantelor R.M.M. și R.S.C., a schimbat în parte sentința apelată, în

sensul că a admis în parte cererea reclamantelor, a anulat în parte Hotărârea de

stabilire a despăgubirilor nr. 6/2010 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate

M. și a obligat pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor și

Infrastructurii prin C.N.A.D.N.R. S.A. să acorde reclamantelor pentru terenul expropriat,

în suprafață de 1.442,00 mp, despăgubiri în cuantum de 7.900 RON. Totodată a menținut

dispozițiile sentinței apelate, cât privește daunele evaluate de expropriator la

900 RON și a obligat pârâtul la plata către reclamante a 2.100 RON reprezentând

cheltuieli dovedite în proces la fond (onorarii experți).

Împotriva deciziei nr. 131/C din 26 noiembrie

2012 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția

I

civilă, a formulat recurs pârâtul Statul Român, reprezentat

de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R. S.A., prevalându-se

de prevederile art. 304 pct 9 C. proc. civ.

În motivarea recursului, recurentul-pârât

a arătat că instanța de apel in mod eronat a apeciat că raportul de evaluare a fost

întocmit conform criteriilor prevăzute de dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994.

Important de reținut este faptul că s-au

utilizat în cadrul evaluării comparabile care nu sunt din aceeași unitate administrativ-teritorială

cu imobilul expropriat, ci din extravilanul altor localități, fapt nereținut de

instanța de apel, fiind încălcate, astfel, dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994.

De asemenea, comisia de experți a făcut

o aplicare eronată a standardului internațional de evaluare din GN1 - Evaluarea

proprietăților imobiliare - art. 5.10 „Termenii piața și piețe implică proprietăți,

cumpărători, vânzători și un anumit grad de concurență. Dacă proprietatea selectată

pentru comparație nu este sau nu poate fi o concurentă cu proprietatea evaluată,

pe aceeași piață, este foarte probabil ca acea proprietate să aparțină unei piețe

diferite."

Un al doilea motiv pentru care recurentul-pârât

a considerat că raportul de expertiză întocmit de comisia de experți în mod corect

nu a fost validată de către instanța de fond se referă la faptul că nu s-au avut

în vedere, de către comisia de experți, tranzacțiile clare de pe piața locală, ci

doar niște oferte de preț publicate pe siteuri imobiliare. Pentru a se putea face

o comparație corecta, recurentul-pârât a considerat că se puteau lua ca și comparabile

tranzacțiile notariale din zonă.

În acest sens s-au depus un număr de 6

contracte de vânzare-cumpărare ale unor imobile situate în aceeași localitate cu

cel expropriat, care au putere probatorie mult mai mare decât anunțurile publicate

pe internet sau presa scrisă.

Drept urmare, recurentul-pârât a solicitat

admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, cu consecința respingerii cererii

de chemare in judecată formulată de către reclamante și menținerea, ca legală și

temeinică, a sentinței civile nr. 2336 din 02 mai 2011 pronunțata de Tribunalul

Constanta și obligarea intimatelor-reclamante la plata cheltuielilor de judecată.

Intimatele-reclamante nu au depus întâmpinare.

Analizând recursul prin prisma dispozițiilor

art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că este nefondat pentru considerentele

ce se succed:

Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994

privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, „(1) Despăgubirea se compune

din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor

persoane îndreptățite.

(2) La calcularea cuantumului despăgubirilor,

experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit,

imobilele de același fel în unitatea administrativ- teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz,

altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia."

Conform textului legal menționat, la evaluare

sunt avute în vedere prețurile cu care se tranzacționează efectiv astfel de imobile,

la data întocmirii raportului de expertiză.

După cum rezultă din raportul de expertiză

efectuat în cauză, la data întocmirii acestuia (cerință impusă de norma legală),

s-au avut în vedere cinci oferte de vânzare.

Acest lucru denotă faptul că nu s-a dispus

de acte de vânzare-cumpărare, acestea nefiind încheiate, iar singura modalitate

de stabilire a despăgubirilor - care trebuie acordate-, nu poate fi decât cea la

care s-a apelat, respectiv comparația de piață.

De altfel, și expertul parte al recurentului-pârât,

expropriator, a achiesat la valoarea propusă prin raportul de expertiză efectuat

în fața primei instanțe.

În măsura în care nu au fost perfectate

tranzacții în acea perioadă, se putea recurge la alte mijloace de probă concludente,

din categoria cărora puteau face parte și ofertele de preț ale agențiilor imobiliare

ori prețurile din anunțurile de mica publicitate din zonele locale.

Mai mult, față de prevederile art. 29 din

Ordinul ministrului Justiției nr. 710/1995 pentru adoptarea Regulamentului de aplicare

a Legii nr. 36/1995, recurentul-pârât avea posibilitatea de a obține contracte de

vânzare-cumpărare din perioada relevantă.

Norma invocată reglementează obligația

notarilor publici de a păstra secretul profesional, în sensul interdicției de a

da informații și a permisiunii accesului la actele notariale altor persoane „în

afara părților și a celor care justifică un drept sau interes legitim."

Așadar, această obligație nu are caracter

absolut, fiind suficientă existența unui interes legitim pentru ca o persoană să

fie îndreptățită la obținerea informațiilor respective.

În această categorie se încadrează și recurentul-pârât,

nemulțumit de cuantumul despăgubirilor stabilite prin raportul de expertiză, fiind

interesat în obținerea informațiilor necesare efectuării expertizei de specialitate.

Obligația de păstrare a secretului profesional

nu este încălcată prin furnizarea de informații privind prețul de vânzare, imobilul

tranzacționat și data vânzării, cât timp nu se face nicio referire la datele de

identificare ale părților, titlul de proprietate, încheierea de autentificare.

Pe de altă parte, date cu caracter general

privind elementele relevante din perspectiva art. 26 din Legea nr. 33/1994 pot fi

obținute nu numai de la notarii publici, ci și de la autoritatea administrativă

locală ori de la alte instituții ce ar putea furniza aceste date, care le poate

furniza, eventual, prin intermediul instanței de judecată, la solicitarea părții

interesate.

Mai mult, în cursul judecății, se poate

uza atât de procedura prevăzută de art. 175 C. proc. civ., dar și de cea descrisă

în art. 176 C. proc. civ., selectându-se mijloacele procesuale adecvate atingerii

finalității urmărite prin administrarea probei.

În cauză, recurentul-pârât nu a uzat de

toate mijloacele procedurale pe care legiuitorul le-a pus la dispoziție, depunând,

în schimb, odată cu formularea obiecțiunilor la raportul de expertiză efectuat în

fața primei instanțe, șase contracte de vânzare-cumpărare ale unor terenuri din

aceeași unitate administrativ-teritorială, încheiate în perioada 2007-2009.

Aceste contracte de vânzare-cumpărare nu

sunt relevante în soluționarea cauzei deduse judecății, deoarece, deși privesc terenuri

din aceeași unitate administrativ-teriorială, sunt întocmite în perioada 2007-2009,

fiind anterioare cu mult întocmirii raportului de expertiză (martie 2012). Or, stabilirea

despăgubirilor trebuie să se raporteze la prețuri obișnuite de tranzacționare de

la momentul efectuării expertizei, sintagma „valoarea reală imobilului" traducându-se,

potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în „prețul cu care se vând, în

mod obișnuit, imobilele de același fel, în unitatea administrativ-teritorială, la

data întocmirii raportului de expertiză".

Astfel, în speță, la stabilirea despăgubirilor

ce li se cuvin reclamantelor, legal s-au luat în considerare ofertele de vânzare

cu care vând proprietățile similare situate în aceeași unitate administrativ-teritorială

sau în localitățile limitrofe, cu respectarea dispozițiilor art. 26 alin. (1) și

2 din Legea nr. 33/1994.

Așa fiind, în mod legal, instanța de apel

și-a însușit raportul de expertiză efectuat în cauză cu privire la valoarea despăgubirilor

stabilite pe terenul expropriat.

Potrivit celor anterior redate, Înalta

Curte, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge

recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat

de pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin

C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 131/C din 26 noiembrie 2012 a Curții de Apel

Constanța, secția

I

civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică astăzi 13

septembrie 2013.