ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3408/2010

Deliberând, în

condițiile art. 256 G proc. civ., asupra cauzei civile de față, a reținut

următoarele:

instanței de apel

Prin Decizia nr. 562/A din 9 noiembrie 2009,

Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de

familie a respins ca nefondat apelul formulat de pârâtul Municipiul București,

prin Primar General, împotriva Sentinței civile nr. 814 din 11 iunie 2009

pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă.

În considerentele

hotărârii instanța de apel a arătat că prin Decizia civilă nr. 336 din 19

februarie 2007 s-a constatat nevalabilitatea titlului statului asupra

imobilului situat în București, str. M., cumpărat de R.M. și R.R., aceștia

fiind obligați să lase lui A.M., în deplină proprietate și liniștită posesie,

apartamentul.

Reținând că prin

această decizie irevocabilă s-a ajuns la evicțiunea totală a reclamanților,

prin pierderea dreptului de proprietate asupra apartamentului, și dispozițiile

art. 1337 C civ., care reglementează răspunderea vânzătorului în caz de

evicțiune a cumpărătorului, instanța de fond a reținut că prejudiciul suferit

de reclamanți prin pierderea bunului lor imobil se impune a fi reparat în

totalitate de pârât în calitate de vânzător.

În stabilirea

cuantumului prejudiciului au fost avute în vedere concluziile raportului de

expertiză tehnică imobiliară.

Sentința primei

instanțe este legală și temeinică, fiind pronunțată cu interpretarea și

aplicarea corectă a dispozițiilor de drept comun care reglementează răspunderea

pentru evicțiune, dar și cu respectarea chestiunilor de drept dezlegate cu

putere de lucru judecat în procesele anterioare ce au avut loc între părți.

Cererea reclamanților

privind restituirea prețului reactualizat a făcut obiectul unei alte acțiuni,

soluționată irevocabil prin Decizia civilă nr. 1514 din 19 septembrie 2008 a

Tribunalului București, secția a III-a civilă, în care s-a reținut, cu putere

de lucru judecat că Municipiul București, prin Primarul General trebuie să

plătească reclamanților, în cadrul răspunderii sale pentru evicțiune, prețul

reactualizat plătit de aceștia la dobândirea apartamentului de care au fost

evinși.

Prin această decizie

instanța a respins apărările formulate de Municipiul București, prin Primarul

General, reținând că nu sunt incidente în cauză dispozițiile art. 50 alin. (3)

din Legea nr. 10/2001 privind restituirea prețului reactualizat de către

Ministerul Finanțelor Publice. Fiind vorba de o problemă de drept dezlegată cu

putere de lucru judecat de instanța care a pronunțat Decizia civilă nr. 1514

din 19 septembrie 2008, nu mai poate fi invocată în prezenta cauză.

Obligația pârâtului

de a răspunde față de reclamanți pentru evicțiunea totală, reținută cu putere

de lucru judecat în această decizie, include pe lângă obligația de restituire a

prețului reactualizat și obligația de plată a diferenței între preț și sporul

de valoare dobândit de lucru.

2.1. Motive

Municipiul București,

prin Primar General, a declarat recurs întemeiat în drept pe dispozițiile art.

304 pct. 9 C. proc. civ., critica vizând următoarele aspecte:

În mod greșit a fost

obligat la plata sumei de 121.658 euro cu titlu de despăgubiri reprezentând

excedentul de valoare al imobilului întrucât vânzătorul nu răspunde pentru

împrejurările ivite după încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

La momentul

încheierii contractului de vânzare-cumpărare imobilul era proprietate de stat

și toate condițiile vânzării au fost îndeplinite, nevalabilitatea titlului

statului fiind constatată ulterior.

Dacă se consideră că

este îndeplinită condiția ca anterior vânzării să fi existat cauza evicțiunii,

implicit cauza evicțiunii a fost cunoscută de cumpărător care cunoștea

eventualitatea revendicării imobilului de către foștii proprietari și și-au

asumat riscul cumpărării în aceste condiții.

Obligația de garanție

pentru evicțiune nu presupune valoarea de circulație a imobilelor.

În cazul imobilelor

vândute în baza Legii nr. 112/1995 obligația de garanție este particularizată,

pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce formează obiectul

vânzării și, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin

Legea nr. 10/2001.

Nu sunt îndeplinite

condițiile art. 274 C proc. civ. pentru obligarea pârâtului la plata

cheltuielilor de judecată întrucât litigiul nu comportă un grad de dificultate

sporit și cheltuielile de judecată sunt prea mari față de contribuția

apărătorului ales.

2.2. Analiza făcută

de instanța de recurs

Recursul este

întemeiat și va fi admis pentru următoarele considerente:

În speță, reclamanții

R.M. și R.R. - cumpărători ai unui apartament în sistemul Legii nr. 112/1995 -

au fost evinși, prin Decizia civilă nr. 336 din 19 februarie 2007 a Curții de

Apel București -Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie,

fiind obligați să lase imobilul în deplină proprietate și posesie fostului

proprietar.

În considerentele

aceleiași decizii instanța a reținut, de asemenea cu putere de lucru judecat,

faptul că în anul 1995 prin procesul-verbal din 26 mai 1995 SC R. SA a predat

autoarelor reclamantului A.M. imobilul situat în București, str. M. și a

încunoștințat, la data de 31 mai 1995 și pe chiriașii R.M. și R.R. în legătură

cu retrocedarea imobilului. De asemenea, s-a reținut că "intimații-pârâți

au avut cunoștință, încă de la data de 31 mai 1995 de faptul că imobilul a fost

retrocedat autoarelor reclamantului fiind înștiințați de SC R. SA și, cu toate

acestea, la data de 12 iunie 1996, când imobilul se afla în proprietatea

acestora, pârâții au formulat cererea de cumpărare a apartamentului nr. 2 și,

ulterior, au promovat și recursul în anulare".

Atunci când cumpărătorul

este evins prin fapta unui terț, ca în speță, obligația de garanție a

vânzătorului există dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: să fi

avut loc o tulburare de drept; cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării;

cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.

În cauză a avut loc o

tulburare de drept prin admiterea acțiunii formulate de A.M. și obligarea

pârâților R.M. și R.R. să-i lase în deplină proprietate și posesie apartamentul

nr. 2 situat în București, str. M.

Este îndeplinită și

ce-a de-a doua condiție enunțată. Prin cauză anterioară vânzării se înțelege nu

atât existența efectivă anterior vânzării a unui drept în favoarea unui terț,

cât a unui fapt juridic anterior vânzării care să ducă la dobândirea unui drept

concurent celui al cumpărătorului, chiar dacă acest drept concurent se naște

efectiv ulterior vânzării. Așa cum s-a reținut în considerentele Deciziei nr.

336/2007, la 26 mai 1995 imobilul în litigiu fusese deja predat autoarelor

celui care i-a evins pe R.M. și R.R.

Nu este însă

îndeplinită cerința privitoare la necunoașterea de către cumpărător a cauzei

evicțiunii. Așa cum s-a reținut cu putere de lucru judecat prin Decizia nr.

336/2007, la momentul la care au formulat cererea de cumpărare a imobilului în

litigiu, chiriașii R.M. și R.R. erau înștiințați de faptul că imobilul fusese

retrocedat foștilor proprietari.

Împrejurarea că

vânzarea-cumpărarea s-a încheiat după ce prin Decizia nr. 1342 din 16 aprilie

1997 a Curții Supreme de Justiție, secția civilă fusese admis recursul în

anulare și păstrată sentința prin care fusese respinsă acțiunea prin care

A.R.L. și D.D.C. urmăreau să obțină imobilul, nu era de natură a justifica

aprecierea chiriașilor cumpărători asupra inexistenței riscului de a fi

deposedați de proprietatea lucrului.

Drept urmare,

cumpărătorii au avut cunoștință de pericolul evicțiunii. Fiind de rea-credință

la data vânzării, ei au dreptul doar la o despăgubire limitată la prețul

plătit, potrivit art. 1340 C. civ. - și pe care l-au obținut în temeiul Deciziei

civile nr. 1514R din 19 septembrie 2008 a Tribunalului București, secția a

III-a civilă -, iar nu și la despăgubirile mult mai extinse, prevăzute la art.

1344 C. civ., la care ar fi fost îndreptățiți dacă nu ar fi cunoscut cauza

evicțiunii.

Având în vedere

situația de fapt și de drept arătată, prin obligarea vânzătorului la

restituirea către cumpărătorii evinși a diferenței între prețul reactualizat și

sporul de valoare dobândit de lucru la momentul evicțiunii, instanțele de fond

au făcut aplicarea greșită a prevederilor art. 1344 C. civ.

Ca atare, criticile

formulate de recurent întrunesc cerințele art. 304 pct. 9 C proc. civ., motiv

pentru care recursul va fi admis în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. și

hotărârea va fi modificată în sensul reținut prin dispozitiv.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de pârâtul Municipiul București, prin Primar General, împotriva

Deciziei nr. 562/A din 9 noiembrie 2009 a Curții de Apel București, secția a

III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie și în consecință:

Modifică decizia în

sensul că admite apelul declarat de pârâtul Municipiul București, prin Primarul

General, împotriva Sentinței civile nr. 814 din 11 iunie 2009 pronunțată de

Tribunalul București, secția a III-a civilă.

Schimbă în parte

sentința în sensul că respinge ca nefondată cererea de chemare în judecată

formulată de reclamanții R.M. și R.R. împotriva pârâtului Municipiul București,

prin Primar General.

Păstrează celelalte

dispoziții ale sentinței privitoare la respingerea acțiunii împotriva Statului

Român, prin Ministerul Finanțelor Publice.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 1 iunie 2010.

Procesat

de GGC - NN