ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3408/2010

Deliberând, în condițiile art. 256 G proc. civ., asupra cauzei civile de față, a reținut următoarele: 1. Hotărârea instanței de apel Prin Decizia nr. 562/A din 9 noiembrie 2009, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins ca nefondat apelul formulat de pârâtul Municipiul București, prin Primar General, împotriva Sentinței civile nr. 814 din 11 iunie 2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă. În considerentele hotărârii instanța de apel a arătat că prin Decizia civilă nr. 336 din 19 februarie 2007 s-a constatat nevalabilitatea titlului statului asupra imobilului situat în București, str. M., cumpărat de R.M. și R.R., aceștia fiind obligați să lase lui A.M., în deplină proprietate și liniștită posesie, apartamentul.

Reținând că prin această decizie irevocabilă s-a ajuns la evicțiunea totală a reclamanților, prin pierderea dreptului de proprietate asupra apartamentului, și dispozițiile art. 1337 C civ., care reglementează răspunderea vânzătorului în caz de evicțiune a cumpărătorului, instanța de fond a reținut că prejudiciul suferit de reclamanți prin pierderea bunului lor imobil se impune a fi reparat în totalitate de pârât în calitate de vânzător. În stabilirea cuantumului prejudiciului au fost avute în vedere concluziile raportului de expertiză tehnică imobiliară. Sentința primei instanțe este legală și temeinică, fiind pronunțată cu interpretarea și aplicarea corectă a dispozițiilor de drept comun care reglementează răspunderea pentru evicțiune, dar și cu respectarea chestiunilor de drept dezlegate cu putere de lucru judecat în procesele anterioare ce au avut loc între părți.

Cererea reclamanților privind restituirea prețului reactualizat a făcut obiectul unei alte acțiuni, soluționată irevocabil prin Decizia civilă nr. 1514 din 19 septembrie 2008 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, în care s-a reținut, cu putere de lucru judecat că Municipiul București, prin Primarul General trebuie să plătească reclamanților, în cadrul răspunderii sale pentru evicțiune, prețul reactualizat plătit de aceștia la dobândirea apartamentului de care au fost evinși. Prin această decizie instanța a respins apărările formulate de Municipiul București, prin Primarul General, reținând că nu sunt incidente în cauză dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 privind restituirea prețului reactualizat de către Ministerul Finanțelor Publice.

Fiind vorba de o problemă de drept dezlegată cu putere de lucru judecat de instanța care a pronunțat Decizia civilă nr. 1514 din 19 septembrie 2008, nu mai poate fi invocată în prezenta cauză. Obligația pârâtului de a răspunde față de reclamanți pentru evicțiunea totală, reținută cu putere de lucru judecat în această decizie, include pe lângă obligația de restituire a prețului reactualizat și obligația de plată a diferenței între preț și sporul de valoare dobândit de lucru. 2. Recursul 2.1. Motive Municipiul București, prin Primar General, a declarat recurs întemeiat în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., critica vizând următoarele aspecte: În mod greșit a fost obligat la plata sumei de 121.658 euro cu titlu de despăgubiri reprezentând excedentul de valoare al imobilului întrucât vânzătorul nu răspunde pentru împrejurările ivite după încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare imobilul era proprietate de stat și toate condițiile vânzării au fost îndeplinite, nevalabilitatea titlului statului fiind constatată ulterior. Dacă se consideră că este îndeplinită condiția ca anterior vânzării să fi existat cauza evicțiunii, implicit cauza evicțiunii a fost cunoscută de cumpărător care cunoștea eventualitatea revendicării imobilului de către foștii proprietari și și-au asumat riscul cumpărării în aceste condiții. Obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune valoarea de circulație a imobilelor. În cazul imobilelor vândute în baza Legii nr. 112/1995 obligația de garanție este particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

Nu sunt îndeplinite condițiile art. 274 C proc. civ. pentru obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată întrucât litigiul nu comportă un grad de dificultate sporit și cheltuielile de judecată sunt prea mari față de contribuția apărătorului ales. 2.2. Analiza făcută de instanța de recurs Recursul este întemeiat și va fi admis pentru următoarele considerente: În speță, reclamanții R.M. și R.R. - cumpărători ai unui apartament în sistemul Legii nr. 112/1995 - au fost evinși, prin Decizia civilă nr. 336 din 19 februarie 2007 a Curții de Apel București -Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, fiind obligați să lase imobilul în deplină proprietate și posesie fostului proprietar.

În considerentele aceleiași decizii instanța a reținut, de asemenea cu putere de lucru judecat, faptul că în anul 1995 prin procesul-verbal din 26 mai 1995 SC R. SA a predat autoarelor reclamantului A.M. imobilul situat în București, str. M. și a încunoștințat, la data de 31 mai 1995 și pe chiriașii R.M. și R.R. în legătură cu retrocedarea imobilului.

De asemenea, s-a reținut că "intimații-pârâți au avut cunoștință, încă de la data de 31 mai 1995 de faptul că imobilul a fost retrocedat autoarelor reclamantului fiind înștiințați de SC R. SA și, cu toate acestea, la data de 12 iunie 1996, când imobilul se afla în proprietatea acestora, pârâții au formulat cererea de cumpărare a apartamentului nr. 2 și, ulterior, au promovat și recursul în anulare". Atunci când cumpărătorul este evins prin fapta unui terț, ca în speță, obligația de garanție a vânzătorului există dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: să fi avut loc o tulburare de drept; cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării; cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.

În cauză a avut loc o tulburare de drept prin admiterea acțiunii formulate de A.M. și obligarea pârâților R.M. și R.R. să-i lase în deplină proprietate și posesie apartamentul nr. 2 situat în București, str. M. Este îndeplinită și ce-a de-a doua condiție enunțată. Prin cauză anterioară vânzării se înțelege nu atât existența efectivă anterior vânzării a unui drept în favoarea unui terț, cât a unui fapt juridic anterior vânzării care să ducă la dobândirea unui drept concurent celui al cumpărătorului, chiar dacă acest drept concurent se naște efectiv ulterior vânzării. Așa cum s-a reținut în considerentele Deciziei nr. 336/2007, la 26 mai 1995 imobilul în litigiu fusese deja predat autoarelor celui care i-a evins pe R.M.

și R.R. Nu este însă îndeplinită cerința privitoare la necunoașterea de către cumpărător a cauzei evicțiunii. Așa cum s-a reținut cu putere de lucru judecat prin Decizia nr. 336/2007, la momentul la care au formulat cererea de cumpărare a imobilului în litigiu, chiriașii R.M. și R.R. erau înștiințați de faptul că imobilul fusese retrocedat foștilor proprietari. Împrejurarea că vânzarea-cumpărarea s-a încheiat după ce prin Decizia nr. 1342 din 16 aprilie 1997 a Curții Supreme de Justiție, secția civilă fusese admis recursul în anulare și păstrată sentința prin care fusese respinsă acțiunea prin care A.R.L. și D.D.C. urmăreau să obțină imobilul, nu era de natură a justifica aprecierea chiriașilor cumpărători asupra inexistenței riscului de a fi deposedați de proprietatea lucrului.

Drept urmare, cumpărătorii au avut cunoștință de pericolul evicțiunii. Fiind de rea-credință la data vânzării, ei au dreptul doar la o despăgubire limitată la prețul plătit, potrivit art. 1340 C. civ. - și pe care l-au obținut în temeiul Deciziei civile nr. 1514R din 19 septembrie 2008 a Tribunalului București, secția a III-a civilă -, iar nu și la despăgubirile mult mai extinse, prevăzute la art. 1344 C. civ., la care ar fi fost îndreptățiți dacă nu ar fi cunoscut cauza evicțiunii. Având în vedere situația de fapt și de drept arătată, prin obligarea vânzătorului la restituirea către cumpărătorii evinși a diferenței între prețul reactualizat și sporul de valoare dobândit de lucru la momentul evicțiunii, instanțele de fond au făcut aplicarea greșită a prevederilor art. 1344 C. civ.

Ca atare, criticile formulate de recurent întrunesc cerințele art. 304 pct. 9 C proc. civ., motiv pentru care recursul va fi admis în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. și hotărârea va fi modificată în sensul reținut prin dispozitiv.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Municipiul București, prin Primar General, împotriva Deciziei nr. 562/A din 9 noiembrie 2009 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie și în consecință: Modifică decizia în sensul că admite apelul declarat de pârâtul Municipiul București, prin Primarul General, împotriva Sentinței civile nr. 814 din 11 iunie 2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă. Schimbă în parte sentința în sensul că respinge ca nefondată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții R.M. și R.R. împotriva pârâtului Municipiul București, prin Primar General. Păstrează celelalte dispoziții ale sentinței privitoare la respingerea acțiunii împotriva Statului Român, prin Ministerul Finanțelor Publice.

Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 1 iunie 2010. Procesat de GGC - NN