ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4151/2010

Deliberând asupra recursului comercial de față, reține următoarele: Prin sentința comercială nr. 5781 din 8 aprilie 2009, pronunțată în Dosarul nr. 5696/3/2008, judecătorul fondului din cadrul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, a respins excepția de inadmisibilitate, invocată de pârâtă; a respins, totodată, ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanta SC I.P. SA în contradictoriu cu intimata SC I.D.C. SA. În considerentele sentinței, judecătorul a reținut că prin cererea de chemare în judecată reclamanta a solicitat să se constate inexistența dreptului pârâtei de a solicita obligarea sa la încheierea contractelor de vânzare cumpărare imobiliară în temeiul antecontractului autentificat sub nr. X/2007, precum și inexistența obligației reclamantei de a încheia aceste contracte.

Reclamanta a susținut că părțile au prevăzut în antecontract că drepturile și obligațiile acestora, constând în perfectarea contractelor de vânzare cumpărare imobiliară, sunt afectate de un termen extinctiv alternativ, care a expirat. Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca inadmisibilă, apreciind că acțiunea, întemeiată pe dispozițiile art. 111 C. proc. civ., are un caracter subsidiar, reclamanta trebuind să formuleze o acțiune în realizare. A formulat și cerere reconventională, prin care a solicitat să se constate existența dreptului său de a solicita obligarea reclamantei la încheierea contractelor de vânzare cumpărare imobiliară. La termenul din data de 21 mai 2008 judecătorul fondului a respins ca inadmisibilă cererea reconventională, în raport de prevederile art. 111 C. proc.

civ., constatând că această cerere vizează constatarea unui fapt pozitiv, pârâta având la dispoziție o acțiune în realizarea dreptului. Excepția de inadmisibilitate a acțiunii principale a fost respinsă, judecătorul reținând că acțiunea vizează constatarea unui fapt negativ, aspect permis de prevederile art. 111 C. proc. civ. Pe fondul cauzei, judecătorul a apreciat caracterul neîntemeiat al acțiunii principale, cu următoarele considerente: a reținut ca reclamanta, prin argumentele invocate, respectiv art. 8 din antecontract, interpretează în mod abuziv o clauză a antecontractului, din coroborarea cu textul inserat la lit. b) pct. 1 -4, constatând că termenul este prevăzut în favoarea pârâtei, fiind, practic, un termen de suspendare a termenului de obligarea la încheierea contractului de vânzare cumpărare.

Judecătorul a interpretat art. 8 din contract cu aplicarea prevederilor art. 970 alin. (2) și 969 C. civ., precum și a art. 254 și 259 C. fisc.

În baza acestei interpretări, a reținut că antecontractul stabilea în sarcina reclamantei promitente obligația de a vinde terenul în suprafață de 383.263 mp din Prelungirea Ghencea, obligația de a dezmembra acest teren în două loturi, obligația de a efectua orice act necesar transmiterii proprietății, obligația prezentării unor documente la momentul încheierii actului de vânzare cumpărare, respectiv certificatul de atestare fiscală, ca și obligația de transmitere a proprietății și posesiei bunului promis la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, obligația restituirii avansului de preț dacă nu se încheie contractul de vânzare cumpărare, iar în sarcina pârâtei obligația de a cumpăra proprietatea, de a chita în 48 de ore de la semnarea antecontractului suma de 1.250.000 euro ca avans, obligația de a plăti restul de preț, etc. Din analiza acestor prevederi contractuale, judecătorul a concluzionat existența unor obligații succesive în timp, operante la termene diferite: raportându-se la momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare în formă autentică, reclamanta avea obligația de a se abține de la orice fapt contrar îndeplinirii obligației de transmitere a proprietății, de a prezenta la momentul autentificării documentele necesare și de a conveni cu pârâta traseele de acces și de utilități.

Data de 7 zile lucrătoare de a intabularea dreptului de proprietate nu a fost interpretată ca având un caracter extinctiv, așa cum a susținut reclamanta, acest termen fiind interpretat prin raportare la tot conținutul art. 8 din antecontract, astfel: reclamanta avea obligația de a se abține de la orice fapt sau act contrar îndeplinirii obligației de a transmite proprietatea, precum și obligația prezentării, la data autentificării contractelor de vânzare - cumpărare, a certificatului de atestare fiscală, obligația impusă ad validitatem pentru vânzare. Probele administrate au relevat că demersurile reclamantei pentru obținere a acestui certificat au fost tardive în raport de metodologia eliberării acestuia, art. 70 C. proc.

fisc. menționând că actul se eliberează în 48 de ore numai în ipoteza în care sumele reprezentând taxe și impozite au fost achitate la termen și în cuantumul datorat. S-a reținut că s-a creat o situație specială care a simulat buna credință a reclamantei în demersul său de obținere a certificatului de atestare fiscală, reclamanta precizând în cererea depusă că a achitat sume mai mari decât cele datorate, astfel încât nu s-a mai încadrat în termenul de 48 de ore prevăzut de art. 70. În consecință, s-a apreciat că reclamanta își invocă propria culpă, neputându-se da eficiență juridică argumentării acesteia în solicitarea constatării faptului negativ al inexistenței dreptului pârâtei de a solicita obligarea la încheierea contractului de vânzare cumpărare imobiliară.

Sentința de fond a fost apelată de reclamantă, această solicitând admiterea apelului și schimbarea sentinței în sensul admiterii acțiunii, criticile sale vizând în principal greșita interpretare a clauzelor contractuale, cu referire la termenul considerat ca fiind extinctiv, încălcarea principiului disponibilității, preluarea argumentelor din cererea reconvențională, deși aceasta fusese respinsă ca inadmisibilă. Prin decizia comercială nr. 215 din 30 martie 2010, completul de judecată din cadrul Curții de Apel București, secția a V-a comercială, a respins apelul declarat de reclamantă ca nefondat, cu următoarele considerente: a fost înlăturată critica referitoare la nerespectarea obiectului cererii și al principiului disponibilității, pretenția reclamantei fiind examinată nu numai din perspectiva celor invocate de această parte, ci și prin raportare la apărările pârâtei, invocate prin întâmpinare.

S-a reținut totodată, că nu poate fi redus conținutul raportului juridic născut în temeiul antecontractului doar la dreptul de a solicita obligarea promitentei vânzătoare la încheierea contractelor și obligația corelativă a încheia aceste contracte, fără a se analiza obligațiile succesive, scadente la epoci diferite, născute din același act, din această perspectivă fiind reținută ca fiind corectă reținerea judecătorului fondului cu privire la sustragerea reclamantei de la una din obligațiile asumate. A fost înlăturată și critica reclamantei referitoare la nerespectarea dispozițiilor art. 969 și 977 C. civ., completul de judecată reținând că toate drepturile și obligațiile expres menționate în antecontract constituie conținutul convențional al raportului juridic creat între părți.

S-a reținut, de asemenea, că reclamanta nu și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile asumate prin antecontract, neputând, deci, invoca propria turpitudine sub pretextul împlinirii termenului stabilit pentru autentificarea actului de înstrăinare, dacă nu și-a îndeplinit o obligație esențială, prevăzută de norme imperative și preluată în contract. S-a apreciat că data stabilită pentru autentificare (de 15 mai 2007 - dacă, ulterior dezmembrării, proprietatea va fi intabulată pe numele promitentului vânzător până la această dată - respectiv, el mult după șapte zile lucrătoare de la data intabulării dreptului de proprietate) nu este prevăzută ca un termen extinctiv alternativ care ar avea ca efect inexistența unui drept al pârâtei și inexistența obligației corelative a reclamantei, ulterior acestei date.

S-a reținut că intimata pârâtă și-a manifestat disponibilitatea de a continua demersurile în vederea încheierii contractelor de vânzare cumpărare în formă autentică, antecontractul prevăzând exercitarea dreptului de opțiune exclusiv de către promitentul cumpărător, deoarece interesele acestuia ar fi fost periclitate de ipotezele avute în vedere de antecontract, termenul fiind prevăzut în favoarea cumpărătorului. Completul de judecată a apreciat corecta soluționare a cauzei în fond, prin reținerea încălcării de către reclamantă a obligației de a se abține de la orice fapt sau act contrar îndeplinirii obligației de a transmite proprietatea, precum și a obligației de a prezenta la data autentificării certificatul de atestare fiscală.

S-a reținut caracterul tardiv și ineficient al demersurilor reclamantei pentru obținerea certificatului de atestare fiscală, în condițiile în care aceasta cunoștea că se află în procedură de inspecție fiscală, la termenul notificat pentru încheierea contractelor - 22 iunie 2007 - reclamanta figurând cu obligații de plată a impozitului pentru terenurile societății. Relevantă a fost apreciată și împrejurarea că ulterior termenului notificat pentru încheierea contractului în formă autentică, respectiv abia la data de 26 iunie 2007 reclamanta a depus cerere de compensare, în aceeași zi fiind eliberat și certificatul care atesta că societatea nu figurează cu debite restante. De asemenea, s-a reținut și că notificarea pentru încheierea contractelor de vânzare cumpărare nu menționează situația certificatului de atestare fiscală, deși reclamanta cunoștea incertitudinea eliberării acestui act până la momentul stabilit pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare.

S-a mai reținut că la data prezentării în fața notarului public, pârâta și-a exercitat dreptul de opțiune în sensul încheierii contractului de vânzare cumpărare, situație în care s-a născut obligația reclamantei de a încheia respectivul contract. In consecință, a fost înlăturată susținerea reclamantei - apelante în sensul că la data de 22 iunie 2007 a încetat orice raport juridic între părțile antecontractului prin simpla expirare a acestui termen. Celelalte critici ale reclamantei apelante au fost înlăturate, apreciindu-se că prevederile contractuale trebuie interpretate după intenția comună a părților, clauza referitoare la termenul de încheiere a contractelor autentice trebuind a fi interpretată în sensul că părțile au urmărit producerea efectului scontat.

S-a mai precizat că această clauză a termenului în care trebuia încheiat contractul autentic de vânzare cumpărare trebuie interpretată în lumina ansamblului prevederilor contractuale și în raport de art. 977 - 985 C. civ. In acest context, s-a reținut că obligația prezentării certificatului de atestare fiscală este impusă de art. 254 alin. (7), art. 259 alin. (6) C. fisc., sub sancțiunea nulității absolute a contractului. De asemenea, potrivit art. 1025 C. civ., reclamanta nu poate invoca în favoarea sa expirarea termenului propus chiar de ea dacă, prin fapta sa a determinat imposibilitatea prezentării actelor în lipsa cărora actul autentic nu putea fi încheiat, sub sancțiunea nulității absolute.

Decizia de apel a fost recurată de reclamanta SN I.P. SA, care a solicitat admiterea recursului și modificarea hotărârilor pronunțate în cauză în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată. Reclamanta a invocat prevederile art. 304 pct. 8, 7 și 9 C. proc. civ., formulând următoarele critici: În ce privește incidența prevederilor art. 304 pct. 8 C. proc.

civ.: - completul de apel a interpretat greșit antecontractul și a schimbat înțelesul lămurit și neîndoielnic al acestuia, cu referire la art. III.2, art. VIII și art. X; a susținut că s-a stabilit eronat că termenul prevăzut pentru încheierea contractelor în formă autentică este unul suspensiv, el fiind extinctiv, astfel încât la expirarea termenului alternativ au încetat atât dreptul pârâtei de a solicita încheierea contractelor, cât și obligația sa corelativă; a mai arătat că ulterior datei de 23 iunie 2007 mai subzistau, potrivit voinței părților, numai obligațiile prevăzute la punctele 2, 3 4 ale art. VIII din antecontract, niciuna dintre acestea neprezentând relevanță în speță, ele vizând doar dreptul la daune interese și, din această cauză având o scadență ulterioară încetării, prin efectul termenului extinctiv, a principalului raport juridic generat de antecontract; - completul de judecată a interpretat greșit art. VIII pct. 4 din antecontract, reținând eronat că la data la care trebuiau încheiate contractele de vânzare cumpărare s-a născut obligația de a încheia aceste contracte ca efect al exercitării de către pârâtă unui pretins drept contractual de opțiune; această prevedere nu este aplicabilă în speță,

dreptul de opțiune putând fi exercitat doar cu îndeplinirea cumulativă a două condiții: îndeplinirea de către părți a obligațiilor contractuale și intervenția uneia dintre situațiile enumerate sub a-c; or, susține reclamanta, în speță, nu s-a pus problema verificării îndeplinirii acestor condiții, astfel încât este eronată reținerea dreptului de opțiune al pârâtei; - au fost interpretate greșit și raporturile juridice născute în temeiul antecontractului, cel supus judecății fiind raportul principal, celelalte fiind accesorii; a apreciat că este eronată aprecierea completului de judecată în sensul că raportul juridic dintre părți nu poate fi redus doar la dreptul de a solicita încheierea contractului și la obligația corelativă; - instanța a apreciat greșit antecontractul prin prisma art. 970 C. civ., precum și din perspectiva aplicării prevederilor art. 977-985 C. civ., prin care a denaturat voința părților, de a supune raportul juridic principal unui termen extinctiv; - împlinirea termenului extinctiv este străină de ideea de culpă, astfel încât judecătorii nu trebuiau să analizeze pretinsa culpă a părților în neîndeplinirea obligațiilor; a mai susținut că nici nu există o culpă a sa, ea îndeplinindu-și propriile obligații, neemiterea certificatului de atestare fiscală neputându-i-se imputa, obținerea acestui certificat nefiind o obligație de rezultat, ci una de diligentă;

a mai arătat că se afla în procedura de verificare fiscală din anul 2006; culpa poate fi reținută doar în sarcina pârâtei, care nu a prezentat dovada emisă de Primăria municipiului București privind numerele poștale aferente loturilor 3-9 din care să rezulte accesul acestor loturi direct la calea publică. Cu privire la aplicabilitatea prevederilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., reclamanta a arătat că decizia recurată este nemotivată, judecătorii reluând pasaje din întâmpinarea depusă de pârâtă în dosarul de apel, precum și că judecătorii nu au argumentat înlăturarea susținerilor sale.

Reclamanta a mai susținut că decizia cuprinde motive străine de natura pricinii, judecătorii aplicând normele specifice termenului suspensiv, în speță fiind un termen extinctiv, că judecătorii au motivat soluția pe ideea de culpă, inexistentă în cazul termenului extinctiv și că motivarea deciziei este contradictorie, întrucât apreciind incidența prevederilor art. VIII pct. 4 din antecontract au admis implicit că și-a îndeplinit obligațiile, iar ulterior s-a argumentat neîndeplinirea acestor obligații, cu referire la neprezentarea certificatului de atestare fiscală. Reclamanta a susținut și incidența prevederilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., apreciind că judecătorii apelului au aplicat greșit prevederile legale referitoare la termenul suspensiv, în speță fiind vorba de un termen extinctiv.

A mai susținut că în mod greșit judecătorii apelului au apreciat că la judecata cauzei în fond nu a fost încălcat principiul disponibilității, în ce privește limitele stabilite prin cererea de chemare în judecată, că au fost încălcate regulile privind admisibilitatea probelor și că motivarea pe ideea de culpă excede obiectului litigiului.

Prin întâmpinare, pârâta intimată a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu următoarele argumente: - interpretarea contractului s-a făcut fără denaturare, judecătorii instanțelor inferioare apreciind corect că se impunea analiza coroborată a tuturor obligațiilor asumate de reclamantă, nefiind posibilă reducerea acestora la obligația de a încheia contractul, pentru a înlătura de la verificare nerespectarea obligației de obținere și prezentare a certificatului de atestare fiscală; - judecătorii au reținut corect existența dreptului său de opțiune la cumpărarea terenurilor, această manifestare de voință fiind exprimată în termenul prevăzut în antecontract; - judecătorii au aplicat corect prevederile art. 977-985 C. proc.

civ., existența unor clauze de drept strict neexcluzând dreptul instanței de a verifica dacă există astfel de clauze și de a constata/pronunța asupra efectului lor; a susținut că s-a reținut corect tardivitatea și ineficienta demersurilor reclamantei de obținere a certificatului de atestare fiscală, în condițiile în care cunoștea existența controlului fiscal la care era supusă; - decizia de apel este motivată, considerentele fiind coerente și corespunzătoare naturii pricinii, validarea unei susțineri a uneia dintre părți neechivalând cu o nemotivare; a susținut că nu există considerente străine de natura cauzei, decizia fiind rezultatul calificării proprii dată termenului în discuție; din această perspectivă, a arătat că în mod legal judecătorii instanțelor inferioare au apreciat incidența prevederilor art. 1025 și art. 1014 C. civ.

- judecătorul fondului a respectat obiectul cererii și principiul disponibilității, limitele acesteia nefiind depășite; a arătat că a fost soluționat chiar obiectul cererii de chemare în judecată, dar și în raport de apărările invocate în cauză, vizând calificarea corectă a dispoziției contractuale incidente. Nu au fost depuse înscrisuri noi în această fază procesuală. Analizându-se decizia recurată în raport de criticile formulate și de apărările invocate, se apreciază că recursul nu este fondat. Se reține că problema principală în speță este aceea a stabilirii conținutului raportului juridic dintre părți, născut în baza antecontractului încheiat de acestea.

Din perspectiva acestei analize, se reține că în mod corect judecătorii instanțelor inferioare au apreciat conținutul raportului juridic dintre părți prin luarea în considerare a tuturor obligațiilor asumate de părți, neputând fi reținută susținerea reclamantei în sensul că raportul juridic trebuie limitat doar la obligația de încheiere a contractului de vânzare cumpărare. Această concluzie rezultă în primul rând din modul de reglementare a obligațiilor ce au fost asumate de către părți. Se reține în acest sens că obligațiile asumate de reclamantă nu se rezumă la încheierea contractului de vânzare cumpărare, antecontractul detaliind nu numai această obligație, ci și alte obligații, necesare și obligatorii pentru încheierea contractului în formă autentică (obligații care, în măsura nerespectării, conduceau la imposibilitatea semnării actului final).

In al doilea rând, modul de redactare a clauzei de încetare a antecontractului conduce, de asemenea, la concluzia că această încetare nu intervine automat, analiza termenului limită de încetare trebuind a fi efectuată în raport de toate obligațiile asumate. Or, așa cum au statuat și judecătorii instanțelor inferioare, simpla expirare a termenului nu conduce la încetarea tuturor obligațiilor dintre părți, fiind necesară și o analiză a cauzelor (culpei) care a determinat neîncheierea contractului, prin raportare la toate obligațiile asumate de părți, iar nu doar, așa cum a susținut reclamanta, doar prin raportare la neîndeplinirea obligației de semnare a contractului. Având în vedere cele expuse anterior, se reține că în mod legal, constatând culpa reclamantei în neîndeplinirea întocmai a obligațiilor asumate, judecătorii instanțelor inferioare au hotărât în sensul respingerii acțiunii acesteia.

Nu poate fi reținută critica reclamantei în sensul că judecătorii instanțelor inferioare ar fi schimbat înțelesul vădit și neîndoielnic al actului juridic dintre părți (cu referire la clauza de încetare a efectelor antecontractului) din considerentele expuse în decizia recurată nerezultând că judecătorii apelului ar fi calificat în alt mod actul părților. Analiza aspectului legat de efectuarea demersurilor asumate obligatoriu de către reclamantă nu are valența schimbării naturii juridice a actului, această analiză fiind realizată în raport de susținerile reclamantei și de apărările pârâtei. De altfel, în tot cuprinsul considerentelor deciziei recurate nu se regăsește o calificare a clauzei invocate de reclamantă în sensul criticat de aceasta prin memoriul de recurs.

Este înlăturată și critica referitoare la denaturarea acordului de voințe. Judecătorii apelului, având în vedere susținerile și apărările părților, au procedat corect la analiza obligațiilor părților din perspectiva prevederilor art. 970 și ale art. 977-985 C. civ., aceste norme fiind general valabile și aplicabile tuturor clauzelor contractuale, în situația în care părțile conferă un înțeles diferit voințelor exprimate la momentul încheierii actului juridic. Nu este reținută nici critica referitoare la imposibilitatea aprecierii culpei în îndeplinirea obligațiilor, raportat la termenul extinctiv. Deși formulează această critică, reclamanta nu arată textul legal care instituie o asemenea interdicție de analiză în speța dedusă judecății.

De altfel, acceptarea acestei critici ar conduce la concluzia că orice parte contractantă, în măsura în care în actul juridic a fost stabilit un termen maxim pentru îndeplinirea obligațiilor, poate ignora cele la care s-a obligat, așteptând împlinirea termenului care ar conduce la stingerea obligațiilor asumate. Or, o asemenea atitudine a unei părți contractante, de nerespectare a obligațiilor asumate în așteptarea expirării termenului convenit trebuie analizată, așa cum au procedat și judecătorii instanțelor inferioare. Din același considerente nu poate fi reținută nici critica referitoare la greșita reținere a incidenței prevederilor art. 1022-1025 C. civ. Se observă că textele legale menționate reglementează obligația cu termen, legiuitorul nefăcând distincția, realizată de doctrină, între termenul suspensiv și cel extinctiv.

In consecință, textele menționate sunt aplicabile tuturor obligațiilor cu termen, concluzia contrară ar fi aceea că pentru obligația prevăzută sub termen extinctiv nu ar exista reglementare legală. Însă, în lipsa unei exprimări exprese a legiuitorului în sensul că secțiunea II din capitolul VI al Codului civil se referă doar la obligația prevăzută sub termen suspensiv, concluzia care se impune este aceea că aceste texte legale sunt aplicabile, așa cum am menționat deja, tuturor obligațiilor prevăzute sub termen, fără nicio distincție. În sfârșit, este înlăturată și critica referitoare la inexistența considerentelor care au format convingerea judecătorilor apelului, reținându-se că în decizia recurata sunt prezentate amplu argumentele care au condus judecătorii la soluția pronunțată.

Faptul că în aceste considerente se regăsesc anumite aspecte invocate de pârâta intimată nu are valoarea unei nemotivări, judecătorii reținând doar pertinența acestor apărări, după trecerea lor prin filtrul analizei. De asemenea nu se poate aprecia că decizia cuprinde aspecte care depășesc cadrul procesual, cunoscut fiind că acest cadrul nu este dat doar de cererea reclamantei, ci și de apărarea pârâtei, judecătorii neputând face abstracție de aceste apărări, în condițiile în care sunt strâns legate de pretenția dedusă judecății. Totodată, nu se reține critica referitoare la încălcarea regulilor privind admisibilitatea probelor, neputând fi apreciată o asemenea încălcare cu privire la unul din înscrisurile depuse în probațiune de pârâtă, indiferent de titulatura dată acestui înscris.

Pentru considerentele arătate, și constatându-se că decizia de apel este legală, în temeiul art. 312 C. proc. civ., recursul declarat în cauză va fi respins ca nefondat. PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN

NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SN I.P. SA BUCUREȘTI împotriva Deciziei nr. 215 din 30 martie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 26 noiembrie 2010.