ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3568/2010

Deliberând, în condițiile art. 256 C.

proc. civ., asupra recursului de față;

Prin

sentința civilă nr. 88 din 22 ianuarie 2009 Tribunalul Constanța a respins ca nefondată

acțiunea reclamanților I.F. și I.A., reținând că autoarea acestora a cumpărat în

anul 1935 un lot de teren în Stațiunea Mamaia, cu condiția expresă de a construi

o casă de locuit sau o vilă în termen de 4 ani, condiție inserată ca un pact comisoriu

de grad

IV,

al cărui efect este desființarea necondiționată

a contractului de îndată ce a expirat termenul de executare a construcției fără

ca obligația să fi fost îndeplinită, că până la emiterea deciziei administrative

nr. 22043/1958 cumpărătoarea nu și-a îndeplinit obligația de a construi asumată

prin contract și nici nu s-a dovedit vreo cauză de împiedicare, iar sancțiunea intervenită

nu a fost înlăturată prin sentința civilă nr. 403 din 23 aprilie 1953, pentru că

autoarea reclamanților pierduse anterior calitatea de proprietar prin producerea

efectelor pactului comisoriu. De aceea, instanța de fond concluzionează că reclamanții

nu se încadrează în dispozițiile Legii nr. 10/2001, întrucât preluarea s-a efectuat

cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare, iar neexecutarea obligației asumate

de autoare nu s-a datorat direct cauzei de forță majoră invocate, respectiv intrarea

României în război.

Împotriva acestei sentințe au declarat

apel reclamanții, susținând că în mod greșit instanța de fond a reținut că autoarea

lor a pierdut dreptul de proprietate prin desființarea contractului ca urmare a

efectelor pactului comisoriu și că hotărârea atacată cuprinde considerente străine

de natura pricinii. Apelanții-reclamanți au argumentat că, în condițiile în care

terenul a trecut în proprietatea statului în temeiul sentinței civile nr. 1027/1953

a Tribunalului Popular al orașului Constanța, este evident că vânzătorul nu a înțeles

să dea

eficiență juridică

pactului comisoriu inserat în contract, intenția sa fiind evidentă în condițiile

în care a prelungit succesiv termenele de realizare a construcțiilor de la 4 ani

la 6 ani, iar prin decizia nr. 15493/1945 până la 01 decembrie 1947.

Prin decizia 171/C din 24 iunie 2009 Curtea

de Apel Constanța a admis apelul reclamanților, a schimbat în tot sentința apelată

în sensul că a admis acțiunea și a obligat pârâtul Primarul Municipiului Constanța

să emită dispoziție cu propunere de despăgubire pentru terenul în suprafață de 523,34

m.p. situat în Stațiunea Mamaia ce nu poate fi restituit în natură.

Pentru a decide astfel instanța de apel

a reținut că instanța de fond a dat o calificare corectă clauzelor cuprinse în actul

de vânzare-cumpărare referitoare la existența pactului comisoriu expres de grad

IV.

În ce privește modalitatea în care are

loc desființarea contractului în care a fost inserat un asemenea pact, a apreciat

însă că aceasta se produce nu numai ca efect al unei împrejurări obiective - neexecutarea

obligațiilor unei părți, dar și ca efect al manifestării de voință a creditorului

de a face efectivă această sancțiune. Manifestarea de voință a creditorului în acest

sens a fost exprimată în 1958 prin decizia nr. 22043. Anterior manifestării acestei

voințe, prin sentința nr. 1027/1953 a Tribunalului Popular al orașului Constanța,

s-a dispus trecerea terenului în proprietatea statului în temeiul dispozițiilor

Decretului nr. 111/1954, ca bun abandonat. Efectul acestei sentințe îl constituie

recunoașterea dreptului de proprietar al autoarei reclamantelor la momentul preluării,

astfel încât nu se poate reține că rezilierea contractului ar fi intervenit în 1939.

Pe cale de consecință, instanța de apel a constatat aplicabilitatea în cauză a dispozițiilor

Legii nr. 10/2001 și, față de faptul că din probele administrate în cauză a rezultat

că terenul este afectat integral de lucrări de interes public autorizate, a stabilit

că reclamanții sunt îndreptățite la măsuri reparatorii în echivalent, conform dispoz.

art. 26 alin. (1) din Legea nr. 10/2001.

Împotriva acestei decizii, în termen legal,

au declarat recurs pârâții Primarul Municipiului Constanța, Municipiul Constanța

prin Primar și Consiliul Local Constanța care au solicitat modificarea în tot a

deciziei recurate și respingerea ca nefondat, cu consecința menținerii sentinței

instanței de fond, respectiv respingerea acțiunii.

În motivarea recursului au invocat motivul

de modificare prevăzut prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susținând că în

speță a operat pactul comisoriu de gradul

IV

ca urmare a neîndeplinirii de către autoarea reclamanților

a obligației de a construi în termenul stipulat în contract, astfel încât în mod

greșit instanța de apel a stabilit că imobilul în litigiu a fost preluat de stat

în baza Decretului nr. 111/1951 și a condiționat efectele pactului comisoriu de

emiterea deciziei nr. 22043/1958, care în realitatea a avut simplu rol constatator.

Analizând recursul în limita criticilor

formulate, ce pot fi încadrate formal în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., Înalta Curte constată că este nefondat, urmând a-l respinge pentru considerentele

ce succed:

Prin actul de vânzare autentificat sub

nr. MM din 7 decembrie 1935 și trecut în registrul de transcripțiuni al Tribunalului

Constanța sub nr. NN din aceeași dată autoarea reclamanților, A.

V.

D. a cumpărat de la Primăria Municipiului

Constanța un teren în suprafață 523,34 m.p., asumându-și obligația de a construi

o casă de locuit sau o vilă în timp de patru ani cu începere din momentul autentificării

actului, cu consecința rezilierii de plin drept a vânzării și a reintrării terenului

în posesiunea lucrului vândut fără nicio formalitate, cu pierderea de către cumpărător

a sumelor plătite drept preț, în situația nerespectării obligației de a construi

în termenul contractual.

În mod corect această clauză contractuală,

ce stipulează clar și explicit că atunci când o parte nu execută obligațiile la

care s-a angajat, contractul se desființează de plin drept, fără punere în întârziere

și fără hotărâre judecătorească, a fost calificată de instanța fondului drept pact

comisoriu expres de gradul

IV.

Caracteristic acestui pact comisoriu este

faptul că ajungerea la termen a obligației neexecutate dă dreptul creditorului să

invoce rezoluțiunea de plin drept a contractului, situație în care rolul instanței

în desființarea contractului este înlăturat în totalitate. Instanța poate doar,

în cazul în care este sesizată, să verifice dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute

în pactul comisoriu expres și să constate că rezoluțiunea contractului s-a produs.

Cu toate acestea, creditorul are întotdeauna

opțiunea între rezoluțiunea de plin drept a convenției și obligarea debitorului

la executarea obligațiilor sale, cu consecința menținerii ființei contractului.

Așadar, un asemenea pact comisoriu face să se prezume doar că se renunță cu anticipație

la rezoluțiunea judiciară și nicidecum la dreptul de opțiune al creditorului. Renunțarea

la dreptul de opțiune ar interveni doar în situația comunicării de către creditor

debitorului că a decis să se prevaleze de clauza contractuală respectivă.

În speța dedusă judecății creditorul a

prelungit succesiv termenul de realizare a construcțiilor cu 4 ani și apoi cu încă

6 ani, iar prin decizia nr. 15493/1945 a stabilit termenul final la 01

decembrie 1947. Această manifestare de voință demonstrează intenția creditorului

de a menține în ființă convenția încheiată, cu atât mai mult cu cât prin deciziunea

nr. 15493 din 21 noiembrie 1945 autoritățile locale, recunoscând existența în timpul

războiului a unei crize de materiale de construcție și de lucrători specializați

în construcția de case, au aprobat prelungirea termenului de construire pe locurile

de pe plaja M., cu începere de la data acestei decizii și până în 1948 și nu au

impus condiții speciale de construire pentru beneficiarii terenurilor dobândite

în condiții similare cu cele stipulate prin convenția încheiată cu autorii intimaților-reclamanți.

Abia în anul 1958, adoptând decizia nr. 22043, vânzătorul a înțeles să facă să devină

efectivă sancțiunea rezoluțiunii. În mod corect instanța de apel a reținut că până

la momentul emiterii deciziei mai sus amintite debitorul putea executa în mod valabil

obligația ori putea face dovada că, deși a încercat să execute obligația, a fost

împiedicat de creditor ori de o cauză de forță majoră.

Discuția care trebuie făcută este dacă

această sancțiune a operat, sau dacă anterior anului 1958 au intervenit fapte de

natură a înlătura funcționarea pactului comisoriu de grad

IV.

Din actele dosarului rezultă că prin sentința

civilă nr. 1027 din 6 august 1953 pronunțată de Tribunalul Popular al orașului Constanța

a fost admisă cererea formulată de Circa a IlI-a Financiară Constanța, în contradictoriu

cu pârâta D.A., în temeiul dispozițiilor Decretului nr. 111/1954, bunul a trecut

în proprietatea statului ca bun rămas fără stăpân.

O asemenea hotărâre nu putea fi pronunțată

decât în contradictoriu cu persoana care, la acel moment, avea calitatea de proprietar

al bunului în cauză, calitate pe care cumpărătoarea o dobândise în temeiul actului

nr. MM din 7 decembrie 1935 și pe care, până la momentul pronunțării sentinței nu

o pierduse prin nici o modalitate prevăzută de lege.

Concluzia apare ca firească față de modul

de reglementare a efectelor rezoluțiunii contractului, în sensul că atâta timp cât

rezoluțiunea nu a intervenit contractul își păstrează forța sa obligatorie.

Așadar, față de existența acestei hotărâri

judecătorești, în mod corect instanța de apel a reținut că imobilul a fost preluat

de stat în baza Decretului nr. 111/1951, ca bun fără stăpân, anterior manifestării

de voință a vânzătorului de a da eficiență pactului comisoriu expres, prin decizia

din 1958.

Consecința stabilirii acestui mod de preluare

a bunului o constituie aplicabilitatea dispozițiilor art. 2 lit. d) din Legea

nr. 10/2001, care califică drept imobile preluate abuziv și imobilele considerate

ca abandonate, în baza unei dispoziții administrative sau a unei hotărâri judecătorești

și care deschid posibilitatea obținerii de măsuri reparatorii în temeiul legii speciale.

Pentru aceste considerente, Înalta

Curte apreciază că instanța de apel a făcut aplicarea și interpretarea corecta a

prevederilor legii materiale incidente, astfel încât criticile formulate nu întrunesc

cerințele art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În raport de dispozițiile art. 312 C.

proc. civ., instanța va respinge ca nefondat recursul pârâților.

În complinirea dispozițiilor art. 274

C. proc. civ. va obliga recurenții la plata cheltuielilor de judecată către intimați.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat

de pârâții Primarul Municipiului Constanța, Municipiul Constanța prin Primar și

Consiliul Local Constanța împotriva deciziei nr. 171/C din 24 iunie 2009 a Curții

de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări

sociale.

Obligă

recurenții-pârâți la 1000 RON cheltuieli de judecată către intimații-reclamanți

I.F. și I.A.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi 8 iunie 2010.