ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2319/2024

Prin cererea de chemare în judecată astfel cum a fost modificată, înregistrată pe rolul Tribunalului București, sub nr. x/3/2020, reclamanta A S.R.L., în contradictoriu cu pârâta B S.R.L., a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunța în cauză, să se dispună pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare ca urmare a perfectării promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificata sub nr. 1256 din 19 octombrie 2019 de către Biroul Individual Notarial D și nulitatea declarației de rezoluțiune nr. 881 din 6 iulie 2020, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 3222 din 16 decembrie 2021, Tribunalul București-Secția a VI-a Civilă a admis cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, a constatat nulitatea declarației de rezoluțiune nr. 881 din 6 iulie 2020, autentificată de către notarul public C și a pronunțat hotărârea care urmează să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul aflat în Orașul Voluntari, Jud. Ilfov, (..) și terenul intravilan aferent construcției, astfel cum este descris în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 1256 din 19 octombrie 2019 de către notarul public D. A obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 38.885,14 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta B S.R.L.

Prin decizia civilă nr. 531 din 29 martie 2024, Curtea de Apel București – Secția a V-a Civilă a respins ca nefondat apelul pârâtei.

Împotriva acestei decizii pârâta B S.R.L. a formulat recurs, solicitând casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare.

Motivele de recurs invocate sunt, în esență, următoarele:

Autoarea căii de atac arată că instanța de apel nu a analizat argumentele referitoare la neîndeplinirea de către reclamanta promitentă-cumpărătoare a obligației de achitare a diferenței de preț. Susține că nici la momentul perfectării promisiunii de vânzare-cumpărare (19 decembrie 2019), nici la momentul convocării din 6 iulie 2020 și nici la momentul introducerii cererii de chemare în judecată intimata-reclamantă nu își îndeplinise obligația de a achita diferența de preț și nici nu a demonstrat că la acele momente dispunea de suma necesară. Consideră că nu pot fi avute în vedere actele depuse în faza apelului, respectiv contractul de împrumut din 20 februarie 2024 și dovezile privind depozitele personale și că, în mod greșit, instanța de apel nu a analizat aceste susțineri.

Recurenta-pârâtă invocă încălcarea dispozițiilor art. 1699 și art. 1549 – art. 1556 C. civ. și susține că numai partea care și-a îndeplinit obligațiile poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, condiție care nu este îndeplinită în litigiul de față. Apreciază că nu este corectă nici statuarea curții de apel în sensul caracterului justificat al refuzului intimatei-reclamante de a se prezenta la notar. În opinia sa, viciile de execuție, existența unui litigiu legat de imobilul în discuție și dezacordul părților asupra formei finale a contractului de vânzare-cumpărare nu erau de natură a împiedica transferul dreptului de proprietate.

Recurenta-pârâtă a indicat dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ.

Intimata-reclamantă a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului.

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate și de dispozițiile legale incidente, Înalta Curte de Casație și Justiție reține următoarele:

Cu titlu prealabil, instanța supremă apreciază că, față de obiectul cauzei și având în vedere că avocații ambelor părți au fost prezenți la dezbateri și au formulat concluzii, dreptul la apărare fiind astfel respectat, nu se impune amânarea pronunțării în temeiul dispozițiilor art. 396 C. proc. civ.

Referitor la recurs, Înalta Curte constată că potrivit dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., casarea unor hotărâri se poate cere când aceasta nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Art. 425 alin. (1) lit. b C. proc. civ. reglementează în mod imperativ obligația instanței de judecată de a arăta în considerentele hotărârii judecătorești între altele, motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția, indicând atât motivele pentru care s-au admis, cât și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților, nerespectarea acestora ducând la nulitatea hotărârii astfel pronunțate, conform art. 175 C. proc. civ.

Prin urmare, nemotivarea, în oricare din ipotezele menționate de art. 488 alin. (1) pct. 6 din același cod constituie un viciu de formă care atrage nulitatea hotărârii, cu consecința casării acesteia și trimiterea cauzei spre o nouă judecată.

Aceste dispozițiile legale au fost prevăzute de legiuitor, atât în interesul unei bune administrări a justiției, cât și pentru a da posibilitatea instanțelor de judecată superioare de a exercita un control efectiv și eficient al modului de desfășurare a procesului civil în etapele procesuale anterioare.

Înaltă Curte va reține criticile prin care se susține lipsa motivării întrucât din cuprinsul deciziei recurate nu rezultă că instanța de apel ar fi analizat argumentele referitoare la îndeplinirea obligației intimatei-reclamante de a achita diferența de preț.

Astfel, instanța de apel a stabilit că finalizarea imobilului era o condiție pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în lipsa unei alte înțelegeri a părților, că părțile au avut discuții cu privire la conținutul contractului de vânzare-cumpărare și cu privire la litigiul care purta asupra imobilului. A concluzionat că, în contextul de mai sus, refuzul intimatei-reclamante de a se prezenta pentru încheierea contractului nu apărea ca fiind nejustificat. Referirea la refuzul societății bancare de a acorda un credit, în lipsa unor garanții suplimentare, nu echivalează cu examinarea argumentelor prin care recurenta a arătat, în stadiul procesual al apelului, că nu au fost respectate dispozițiile art. 1669 C. civ., potrivit cărora pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract poate fi cerută, în cazul refuzului nejustificat al uneia din părți de a încheia contractul, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.

La termenul de la 23 februarie 2024, cu ocazia susținerii concluziilor pe fondul apelului, pârâta și reclamanta au dezbătut, oral, în contradictoriu, aspectele legate de plata diferenței de preț și de existența disponibilului în conturile reclamantei, însă curtea de apel nu a făcut referire la aceste aspecte în motivarea deciziei recurate.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 496 alin. (1) teza I și al art. 497 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție va admite recursul declarat de recurenta-pârâtă B S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 531 din 29 martie 2024, pe care o va casa și va trimite cauza spre o nouă judecată Curții de Apel București – Secția a V-a Civilă.

Față de efectele casării deciziei atacate în temeiul pct. 6 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., instanța supremă nu va mai analiza celelalte critici exprimate prin cererea de recurs.

Cu ocazia unei noi judecăți, instanța de apel, cu respectarea efectului devolutiv al apelului, va analiza toate susținerile formulate de recurenta-pârâtă în faza apelului, inclusiv pe cele referitoare la neîndeplinirea de către intimata-reclamantă a obligației de achitare a diferenței de preț, va clarifica situația de fapt și va construi o motivare completă și suficientă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă B S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 531 din 29 martie 2024, pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a V-a Civilă.

Casează decizia atacată și trimite cauza spre o nouă judecată aceleiași instanțe.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 11 decembrie 2024.