ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 719/2024

Asupra recursului de față, reține următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București – Secția a VI-a Civilă la 23.06.2021, reclamanta A S.R.L. a chemat în judecată pe pârâții B S.R.L. și C, solicitând instanței ca, prin hotărârea care o va pronunța, să constate nulitatea absolută a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 4308/25.06.2018 și a actului adițional autentificat sub nr. 146/04.02.2020, iar, în subsidiar, anularea promisiunii de vânzare-cumpărare și a actului adițional menționate, invocând încălcarea clauzei de inalienabilitate instituită în beneficiul său, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 302/16.02.2022, Tribunalul București – Secția a VI-a Civilă a respins ca nefondat capătul principal de cerere, a admis capătul de cerere formulat în subsidiar și a anulat promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 4308/25.06.2018 și actul adițional autentificat sub nr. 146/04.02.2020; a obligat pârâții să plătească reclamantei suma de 7.129,81 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe civile, pârâtul C a declarat apel, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.

Prin decizia nr. 584/06.04.2023, Curtea de Apel București – Secția a V-a Civilă a respins ca nefondat apelul.

Împotriva acestei decizii, pârâtul C a declarat recurs, solicitând casarea hotărârii și trimiterea cauzei spre o nouă judecată aceleiași instanțe de apel.

În motivare, a prezentat pe scurt situația de fapt, evidențiind că a încheiat cu pârâta B S.R.L. promisiunea de vânzare-cumpărare nr. 4308/25.06.2018 și actul adițional nr. 146/04.02.2020, pentru un imobil situat în comuna Ștefăneștii de Jos, str. (…), județul Ilfov, la prețul de 72.500 euro, fără T.V.A., achitat integral; de asemenea, a menționat că la data încheierii promisiunii a existat acordul creditorului ipotecar D Bank S.A., exprimat prin adresa nr. 391/09.03.2018 și că la data de 04.08.2020 urma să fie încheiat contractul de vânzare în forma autentică.

Subliniind că promitenta-vânzătoare nu s-a prezentat la notar pentru finalizarea vânzării, motiv pentru care a formulat o acțiune pentru obținerea unei hotărâri care să țină loc de act de proprietate, înregistrată sub nr. x/93/2020 la Tribunalul Ilfov, în curs de soluționare, recurentul a evidențiat că promitenta-vânzătoare a transferat imobilul înscris în C.F. nr. x către E S.R.L., compus din teren și construcția C1 – locuințe colective (bloc A2), în care este inclus și apartamentul (…), prin contractul nr. 1933/14.07.2020, completat prin actul adițional nr. 2130/31.07.2020.

În acest context, a reiterat argumentele privind lipsa de interes și calitatea procesuală activă a reclamantei, susținând că instanța de apel a ignorat transferul de proprietate către E S.R.L. și a achiesat la argumentele reclamantei referitoare la nulitatea relativă, din perspectiva incidenței art. 556, art. 626 și art. 629 C. civ., referitoare la teza inalienabilității instituită în beneficiul creditorului ipotecar, fără a ține cont de prețul de vânzare de 72.500 euro, fără T.V.A. și de stadiul nefinisat al apartamentului.

În plus, a evidențiat că a fost eliminată clauza care prevedea plata unei sume de 350 euro lunar către promitentul-cumpărător, iar acordul nr. 391/2018 emis de D Bank S.A. nu se referă la vânzarea imobilului nefinisat la un preț minim de 600 euro/m.p., ci doar pentru cele finisate, iar apartamentul ce i-a fost predat a fost unul nefinisat, fapt pentru care a recurentul a susținut că a fost nevoit să efectueze lucrări ample de finisare. Potrivit recurentului, acest acord a fost respectat, iar curtea de apel nu a verificat starea în care imobilul a fost predat.

De asemenea, recurentul a argumentat că, în opoziție cu cele reținute de instanța de apel, reclamanta nu justifică un interes determinat, legitim, personal, născut și actual, în sensul art. 33 C. proc. civ. deoarece este doar un creditor ipotecar al pârâtei B S.R.L., iar promisiunea de vânzare-cumpărare pe care recurentul a încheiat-o cu aceasta din urmă nu reprezintă un act translativ de proprietate, ci doar stabilește un acord pentru un viitor transfer de proprietate.

Referitor la excepția lipsei calității procesuale active, recurentul a reiterat argumentele referitoare la neîndeplinirea de către reclamantă a cerințelor art. 36 C. proc. civ., evidențiind că reclamanta nu deține nicio calitate în ceea ce privește actul juridic a cărui anulare o solicită.

În opinia recurentului, instanța de apel trebuia să ia în considerare aspectele învederate anterior atunci când a soluționat cele două excepții și să observe că vânzarea dintre pârâta B S.R.L. și reclamantă s-a făcut cu acordul creditorului ipotecar, astfel că reclamanta nu are nici interes și nici calitate procesuală activă.

În plus, a subliniat că instanța de apel a extins nejustificat aplicarea clauzei de la art. III pct. 7 din contractul de credit la promisiunea bilaterală încheiată între recurent și pârâtă, punând semnul egalității între actul de vânzare-cumpărare și promisiunea de vânzare-cumpărare. De altfel, a criticat și interpretarea instanței de apel cu privire la efectele acordului nr. 391/2018 și la condițiile specifice de predare a apartamentului, în raport cu clauza de la art. III pct. 7 din contractul de credit, apreciind că este nejustificată concluzia instanței de apel, conform căreia clauza de inalienabilitate nu ar fi fost respectată, în condițiile în care se aplică doar în ipoteza încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

A mai susținut că instanța de apel nu a făcut o analiză corelată între acordul bancar nr. 391/2018 și promisiunea de vânzare nr. 4308/2018, completată de actul adițional nr. 146/2020, cu privire la stabilirea prețului minim de vânzare pe metru pătrat, evidențiind discrepanța dintre prețul stabilit de 600 euro/m.p. pentru un apartament finisat și cel convenit de 599,17 euro pentru apartamentul nefinisat aflat în discuție.

În final, a argumentat că interpretarea greșită a clauzei de la art. III pct. 7 din contractul de credit și aplicarea acesteia la promisiunea de vânzare intră în contradicție cu art. 1.270, art. 1.273 și art. 1.279 C.civ.

În drept, a invocat art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Prin cel de-al doilea memoriu de recurs, recurentul a susținut că instanța de apel a aplicat greșit normele de drept material atunci când a apreciat că reclamanta are calitate procesuală activă, deoarece a cesionat toate drepturile și obligațiile, inclusiv garanțiile din contractul de credit nr. 455/09.02.2018, încheiat între D Bank S.A. și B S.R.L., printr-un contract de cesiune autentificat sub nr. 108/24.02.2020.

Recurentul a solicitat constatarea faptului că această cesiune nu a transferat niciodată reclamantei drepturile contractuale stipulate în contractul de credit, ci a transmis doar creanța conform art. 1568 C. civ., fără a se extinde asupra prevederilor contractuale care necesitau acordul prealabil al creditorului garant inițial.

În sprijinul argumentelor sale, recurentul a invocat art. 1315 C. civ., subliniind că legiuitorul a prevăzut în mod distinct cesiunea raporturilor născute dintr-un contract și doar în ipoteza în care prestațiile au fost executate; întrucât o astfel de ipoteză nu este în discuție, reclamanta nu are posibilitatea de a ataca actele pentru eventuala nerespectare a unor clauze contractuale necesionate.

În plus, a subliniat că promisiunea de vânzare autentificată sub nr. 4308/25.06.2018 a fost încheiată cu doi ani înainte de cesiunea dintre banca creditoare și reclamantă, ceea ce, în opinia sa, a confirmat tacit promisiunea în conformitate cu art. 1261-1265 C. civ. și ar fi un aspect suplimentar față de care se poate aprecia că reclamanta nu avea calitatea cerută de lege pentru a solicita anularea promisiunii.

În privința dispoziției date asupra excepției lipsei de interes, recurentul a susținut că prețul a fost încasat înainte, iar anularea promisiunii ar duce la obligația de restituire a sumei, ceea ce ar diminua patrimoniul împrumutătorului.

Referitor la fondul cauzei, recurentul a argumentat că prețul minim de vânzare de 600 euro/m.p. construit, stabilit prin art. III pct. 7 din contractul de credit, viza un imobil predat la cheie, evidențiind că imobilul pe care l-a cumpărat a fost unul în stadiul de gri, adică nefinalizat, iar diferența rezultată este de doar 100 euro. În acest context, recurentul a susținut că el este cel prejudiciat, nicidecum creditorul ipotecar, întrucât împrumutatul a încasat o sumă apropiată de valoarea minimă stabilită prin contract, adică mai puțin 100 de euro, în timp ce a fost scutit de cheltuielile de finisare la cheie, care însumează mai mult de 15.000 euro.

Recurentul a concluzionat că acțiunea reclamantei este neîntemeiată, deoarece patrimoniul debitorului cedat, B S.R.L., nu este prejudiciat în niciun fel, iar garanția creditorului ipotecar cesionar, A S.R.L., nu a fost diminuată. În plus, existența acțiunii vizând pronunțarea unei hotărâri care să țină locul unui contract de vânzare al imobilului în cauză nu poate decât să profite reclamantei, deoarece atât E S.R.L., cât și pârâta B S.R.L. ar fi expuși la o micșorare a patrimoniului și, implicit, la reducerea garanțiilor.

În considerarea argumentelor expuse, recurentul a afirmat că în cauză nu există nicio vătămare, motiv pentru care nu există nici cauză de nulitate relativă, astfel că art. 1248 C. civ. nu este incident, nefiind încălcată clauza de inalienabilitate.

În drept, a invocat art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ.

La 19.09.2023, intimata-reclamantă A S.R.L. a depus la dosar întâmpinare, prin care a invocat excepțiile netimbrării recursurilor, lipsei calității de reprezentant a reprezentantul ales, F, inadmisibilității unor motive de recurs în raport cu art. 488 alin. (2) C. proc. civ. și a nulității ambelor recursuri, conform art. 489 alin. (2) C. proc. civ.; în subsidiar, a solicitat respingerea căii de atac exercitate.

Analizând recursul, prin prisma motivelor invocate și a dispozițiilor legale incidente în materie, Înalta Curte reține următoarele:

Cu privire la excepția nulității recursului, Înalta Curte de Casație și Justiție constată că se impune a fi respinsă, din memoriile de recurs depuse în cauză putând fi extrase critici de nelegalitate ce pot fi subsumate motivelor prevăzute de art. 488(1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.

Prima instanță a dispus anularea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 4308/25.06.2018, precum și a actului adițional autentificat sub nr. 146/04.02.2020, încheiat între pârâta B S.R.L. și pârâtul C, pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate prevăzute la art. III pct. 7 din contractul de credit nr. 455/09.02.2018.

Instanța a avut în vedere, în esență, faptul că la art. III pct. 7 din acest contract s-a prevăzut că niciun imobil nu va fi vândut pentru un preț mai mic de 600 euro, fără TVA/metru pătrat construit, în timp ce prin promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 4308/25.06.2018 și actului adițional autentificat sub nr. 146/04.02.2020, părțile și-au asumat obligația de a vinde, respectiv cumpăra, apartamentul 204, în suprafață utilă totală de 121 mp, în schimbul prețului de 72.500 euro (rezultând astfel un preț fără TVA/metru pătrat de 599,17 euro).

În drept, tribunalul a arătat faptul că art. III pct. 7 din contractul de credit nr. 455/09.02.2018 instituia o limitare a dreptului de proprietate al pârâtei B S.R.L., conform art. 556 alin. (3) C. civ., pentru nerespectarea căreia, reclamanta este îndreptățită să solicite anularea convenției, potrivit art. 629 alin. (2) C. civ.

Potrivit art. 556 alin. (3) C. civ., exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitată și prin voința proprietarului, iar art. 629 alin. (2) C. civ. prevede că atât înstrăinătorul, cât și terțul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot să ceară anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei.

Având în vedere că reclamantul a formulat o acțiune în temeiul promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 4308/25.06.2018, prin care a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare cu privire la imobilul ce face obiectul promisiunii, s-a reținut că reclamanta are un interes determinat, legitim, personal, născut și actual, conform art. 33 C. proc. civ., pentru a solicita anularea acestei promisiuni.

Totodată, Curtea de Apel a apreciat că reclamanta justifică calitatea procesuală activă, având în vedere încheierea contractului de cesiune de creanță autentificat sub nr. 108/24.02.2020, între G Bank (fosta D Bank) și reclamanta A S.R.L. (fosta H S.R.L.), prin care banca a transmis reclamantei toate drepturile izvorâte din contractul de credit nr. 455/09.02.2018, împreună cu toate garanțiile și interdicțiile instituite în favoarea creditorului ipotecar.

În condițiile în care clauza de inalienabilitate, pentru încălcarea căreia se solicită anularea promisiunii, a fost prevăzută în favoarea creditorului ipotecar prin art. III pct. 7 din contractul de credit nr. 455/09.02.2018, iar reclamanta a preluat prin contractul de cesiune de creanță toate drepturile izvorâte din contractul de credit, împreună cu toate garanțiile și interdicțiile instituite în favoarea creditorului ipotecar, aceasta justifică, atât existența unui interes în sensul disp. art. 33 și art. 1248 alin. (2) C. civ., cât și calitatea procesuală activă în formularea acțiunii de anulare a promisiunii de vânzare cumpărare nr. 4308/25.06.2018.

S-a considerat lipsit de relevanță argumentul invocat de apelantul - pârât în sensul că promisiunea de vânzare-cumpărare nr. 4308/25.06.2018 a fost încheiată între acesta și pârâta B, din moment ce respectiva clauză de inalienabilitate nici nu a fost stipulată în favoarea pârâtei B, ci în favoarea creditorului ipotecar G Bank (fosta D Bank), titularul drepturilor, obligațiilor și interdicțiilor rezultând din contractul de credit nr. 455/09.02.2018 devenind ulterior intimata reclamantă din cauză A S.R.L. (fosta H S.R.L.).

Totodată, a fost înlăturată împrejurarea că promisiunea de vânzare cumpărare nu este un act translativ de proprietate, având în vedere că pârâtul C s-a întemeiat pe acest act juridic pentru a obține pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare.

În raport de criticile cuprinse în memoriile de recurs, Înalta Curte de Casație și Justiție constată că, în analiza excepției lipsei de interes și a excepției lipsei calității procesuale active, instanța de apel a reținut în mod repetat că simpla formulare a unei acțiuni în temeiul promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 4308/25.06.2018, prin care s-a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul ce face obiectul promisiunii, justifică existența interesului și a calității procesuale în promovarea prezentei acțiuni.

Potrivit dispozițiilor art. 32 alin. (1) lit. d) și art. 33 din C. proc. civ., una dintre cele patru condiții de exercitare a acțiunii civile rezidă în justificarea unui interes. Interesul reprezintă folosul practic, material sau moral, pe care îl urmărește cel ce investește o instanță de judecată cu o cerere (acțiune sau cale de atac), acesta trebuind să fie determinat, legitim, personal, născut și actual.

Finalitatea practică urmărită de reclamant un trebuie analizată prin raportare exclusiv la efectele procesuale într-un alt litigiu, ci trebuie să țină cont de aptitudinea demersului procesual curent de a servi în mod efectiv protejării/valorificării dreptului substanțial invocat.

În condițiile înregistrării anterioare a unei acțiuni prin care promitentul cumpărător a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare cu privire la imobilul ce face obiectul promisiunii, instanțele de fond ar fi trebuit să analizeze în ce măsură dreptul substanțial în considerarea căruia a fost instituită clauza de inalienabilitate invocată poate fi ocrotit pe calea prezentei acțiuni cât timp în dosarul anterior instanța este ținută a verifica cerințele legale și convenționale pentru perfectarea vânzării.

Totodată, în cauza de față, reclamanta se legitimează drept succesoarea cu titlu particular a creditorului ipotecar inițial, respectiv G Bank (fosta D Bank), în temeiul contractului de cesiune de creanță autentificat sub nr. 108/24.02.2020. Conținutul și efectele acestui act juridic au fost evidențiate în mod sumar în cuprinsul hotărârii atacate, fără o argumentare adecvată, în condițiile în care nu există la dosar un exemplar integral al acestuia, iar unul dintre argumentele pârâtei a fost acela că pretinsa clauză de inalienabilitate prevăzută la art. III pct. 7 din contractul de credit nr. 455/09.02.2018 nu poate fi invocată de reclamanta-cesionar.

În acest cadru, analiza celor două excepții impunea a se ține cont și de faptul că acest contract de cesiune de creanță este încheiat ulterior promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 4308/25.06.2018, în cuprinsul căreia este menționată și existența acordului băncii finanțatoare a proiectului, autoarea reclamantei din prezenta cauză.

Pe de altă parte, pretinsa clauză de inalienabilitate privea o cerință impusă de creditorul ipotecar pentru înstrăinarea unor părți din imobilul ce urma a fi construit, iar promisiunea de vânzare – cumpărare contestată nu reprezintă un act translativ de proprietate.

De asemenea, instanțele de fond au înlăturat, fără a argumenta în mod adecvat, aspectul invocat de pârâtă referitor la înstrăinarea de către promitenta vânzătoare către o altă societate a imobilului ce a făcut obiectul promisiunii, conform contractului autentificat sub nr. 1933/14.07.2020 și a actului adițional nr. 1/31.07.2020.

În absența inserării în considerentele deciziei atacate a punctului de vedere al instanței cu privire la toate aspectele invocate de părți cu privire la excepțiile invocate, Înalta Curte de Casație și Justiție nu poate realiza un veritabil control de nelegalitate a hotărârii pronunțate, impunându-se, prin urmare, casarea acesteia.

Pentru aceste motive, în temeiul art. 497 rap. la art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție urmează să admită recursul și să caseze decizia atacată, urmând a trimite cauza spre rejudecarea apelului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge excepția nulității recursului.

Admite recursul declarat de recurentul-pârât C împotriva deciziei nr. 584/06.04.2023, pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă A S.R.L. și intimata-pârâtă B S.R.L.

Casează decizia atacată și trimite cauza spre o nouă judecată aceleiași instanțe de apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 28 martie 2024.