ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2/2026

Ședința publică din data de 20 ianuarie 2026

Deliberând asupra recursului, constată următoarele:

Prin cererea precizatoare și modificatoare, reclamanta a solicitat anularea declarației de reziliere din 12 noiembrie 2018, precum și rezilierea contractului de închiriere nr. x/27.02.2018 din culpa pârâților, cu obligarea acestora la plata daunelor-interese, constând în prejudiciul efectiv, în cuantum de 278.681,38 RON și beneficiul nerealizat, precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.

Prin cererea reconvențională, pârâții au solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 1.199,4 RON, reprezentând contravaloarea curentului electric aferent spațiului închiriat, consumat și neachitat, precum și obligarea reclamantei la plata penalităților de întârziere aferente acestei sume, în cuantum de 0,5% pe zi, conform capitolului IX din contractul de închiriere nr. x/27.02.2018, începând cu 03.10.2018 și până la data plății efective și obligarea reclamantei la plata sumei de 800 de euro, echivalentul în RON la data plății efective și 5.660 de RON, reprezentând contravaloarea lucrărilor adăugate efectuate de locatar, pe care acesta le-a ridicat fără drept din imobilul care a format obiectul derivat al convenției.

Prin sentință civilă nr. 1075 din 2 mai 2023, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a respins ca neîntemeiate cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta I Butteri S.R.L., precum și cererea reconvențională formulată de pârâții A. și B.. A compensat cheltuielile de judecată solicitate de părți și a obligat pârâții la plata către reclamanta I Butteri S.R.L. a sumei de 12.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pârâții A. și B. au formulat întâmpinare și apel incident, prin care au solicitat respingerea cererii de apel principal ca nefondată și schimbarea în parte a hotărârii apelate, în sensul admiterii cererii reconvenționale, astfel cum a fost formulată.

Prin decizia civilă nr. 130 din 4 februarie 2025 pronunțată de Curtea de Apel București - secția a V-a Civilă au fost respinse ca nefondate apelurile principal și incident, fiind obligată reclamanta la plata către pârâți a sumei de 1.250 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat.

Critica subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. se referă la încălcarea regulilor de procedură prevăzute de art. 22 alin. (1) și (2) și art. 237 alin. (2) pct. 7 C. proc. civ., fiind încălcat dreptul la un proces echitabil prevăzut de art. 6 din Convenția europeană a drepturilor omului și procedura de administrare a probelor.

Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susținut că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii cu privire la rezilierea contractului ca urmare a încălcării în mod repetat a obligației locatorului respectiv a pârâților de a asigura liniștita și utila folosință a spațiului închiriat. Recurenta a invocat dispozițiile art. 1786 C. civ., arătând că analiza instanței de apel este contradictorie cu privire la respectarea obligației de asigurare a unei folosințe liniștite și utile a bunului, deoarece această obligație nu trebuie inserată în contract, ea născându-se de drept, prin efectul legii, fiind o obligație esențială în materia contractului de locațiune.

Totodată, recurenta-reclamantă a invocat motivarea contradictorie a deciziei recurate și cu privire la caracterul justificat sau nu al declarației unilaterale de reziliere formulate de intimații-pârâți. În acest sens, s-a arătat că, pe de o parte, instanța a constatat că locatorii au stânjenit folosința spațiului închiriat, iar pârâții nu pot să ceară rezilierea contractului cu motivarea că reclamanta le-a îngrădit accesul în spațiul închiriat, iar pe de altă parte, aceeași circumstanță de stânjenire a folosinței nu poate să determine rezilierea contractului din culpa locatorilor, deși se încalcă de către aceștia o obligație esențială a unui contract de locațiune. De asemenea, recurenta precizează că instanța de apel reține că nu s-a dovedit de către reclamantă stânjenirea folosinței spațiului de către pârâți pe durata locațiunii, deși această împrejurare fusese constatată de către prima instanță.

Raționamentul contradictoriu al instanței de apel a fost invocat și cu privire la modul netransparent de calculare a utilităților de către intimații-pârâți locatori. Astfel, deși contractul de închiriere impune chiriașului obligația de a achita utilitățile, instanța de apel reține că, în cauză, nu a fost devedit caracterul cert al sumei solicitate de către pârâți. Cu alte cuvinte, aceeași împrejurare reținută de instanță constituie un argument valid pentru justificarea pretențiilor intimaților-pârâți și unul nevalid pentru pretențiile ridicate de recurenta-reclamantă, ceea ce conduce la o motivare confuză.

Cu privire la motivul de recurs întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susținut că hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material.

Astfel, cu privire la plata chiriei, recurenta-reclamantă a arătat că, pentru a opera rezilierea unui contract, potrivit art. 1516 alin. (2) C. civ., una dintre condițiile obligatorii este ca, fără justificare, debitorul să nu își execute obligația, or, instanța de apel nu a analizat această cerință. Totodată, recurenta a susținut că predarea mai târzie a spațiului de către proprietari chiriașului, durata mai mare a amenajărilor decât anticipaseră părțile, au determinat o cauză justificată a întârzierii la plată. De altfel, părțile au convenit în actul adițional nr. x din 30.03.2018 că, în cazul în care locatarul nu va putea începe activitatea în spațiul închiriat până la data de 15 iunie 2018, atunci termenul de plată al primei chirii se va prelungi până când recurenta-reclamantă va putea începe activitatea.

Recurenta susține că instanța de apel trebuia să aibă în vedere excepția de neexecutare a contractului invocată de reclamantă la sfârșitul lunii septembrie 2018 și să îi analizeze efectele, întrucât excepția de neexecutare este stabilită la nivel legislativ drept o cauză de neexecutare justificată a obligațiilor contractuale.

De asemenea, recurenta a arătat că daunele-interese constând în beneficiul nerealizat au fost dovedite prin raportul de expertiză contabilă întocmit în cauză.

Cu privire la obligația locatorului de a asigura o folosință utilă și liniștită a spațiului ce face obiectul locuțiunii, recurenta-reclamantă a invocat încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1786 și art. 1789 C. civ., susținând că a fost nesocotit caracterul esențial al acestei obligații.

În ceea ce privește amenajările și îmbunătățirile efectuate de locatar, recurenta a invocat aplicarea greșită a prevederilor art. 1823 alin. (1) C. civ., susținând că locatarul a fost de bună-credință, realizând lucrările cu acordul prealabil al locatorului, însă faptul că legea prevede că îmbunătățirile vor rămâne în proprietatea locatorului, nu înseamnă că chiriașul nu mai poate fi despăgubit. La încetarea contractului, chiriașul beneficiază de un drept de creanță cert, actual și determinat cu privire la valoarea lucrărilor executate. În cauză, s-a susținut că recurenta-reclamantă și-a asumat obligația de a aduce îmbunătățiri spațiului în perspectiva unei perioade contractuale de 5 ani în care să folosească imobilul pentru exercitarea activității sale profesionale, ceea ce însă nu s-a întâmplat.

Intimații-pârâți B. și A. au formulat întâmpinare, prin care au invocat excepția nulității recursului, conform art. 489 alin. (2) C. proc. civ., susținând în esență că motivele de casare au fost invocate formal, prin calea de atac promovată recurenta urmărind de fapt efectuarea unei noi judecăți a fondului cauzei. În subsidiar s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Recurenta-pârâtă a depus răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea excepției nulității și apărărilor formulate de intimați prin întâmpinare.

Potrivit art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., "cererea de recurs va cuprinde următoarele mențiuni: motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor sau, după caz, mențiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat", iar potrivit art. 486 alin. (3) teza I din același cod, "mențiunile prevăzute la alin. (1) lit. a) și c)-e), precum și cerințele menționate la alin. (2) sunt prevăzute sub sancțiunea nulității".

De asemenea, potrivit art. 489 alin. (2) C. proc. civ., "aceeași sancțiune intervine în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488".

Din analiza coroborată a dispozițiilor legale anterior evocate rezultă că cererea de recurs trebuie să cuprindă motivele de nelegalitate pe care se întemeiază și dezvoltarea acestora, astfel încât să poată fi încadrate în motivele de casare prevăzute limitativ de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

În cauză, reclamanta și-a întemeiat calea de atac pe cazurile de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ.

Motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când sunt încălcate norme de procedură a căror nerespectare atrage nulitatea hotărârii atacate.

Pentru invocarea motivului de recurs prevăzut la pct. 6 al articolului menționat, este necesară individualizarea ipotezei reglementate de această dispoziție legală de care se prevalează autorul căii de atac, iar dacă este vizat caracterul contradictoriu ori străin al considerentelor, se impune precizarea cu claritate a argumentelor reținute prin decizia recurată împotriva cărora se îndreaptă critica.

Totodată, motivul de casare prevăzut de pct. 8 al normei evocate impune recurentei nu numai indicarea normei de drept material pretins nesocotită, încălcată sau interpretată greșit, dar și expunerea unui raționament prin care autorul căii de atac, enunțând modul în care apreciază că prevederea legală se interpretează sau aplică în cauză, să dezvolte critici concrete din care să rezulte caracterul nelegal al deciziei pronunțate de instanța de apel deoarece neîncadrarea criticilor în motivele de casare expres și limitativ prevăzute de lege se sancționează cu anularea recursului.

Această soluție se explică prin aceea că recursul este o cale extraordinară de atac în cadrul căreia se analizează numai conformitatea hotărârii atacate cu normele de drept aplicabile, astfel cum rezultă în mod explicit din dispozițiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Transpunând aceste considerente la cauza ce face obiectul analizei, se reține că motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ. au fost invocate formal.

Din perspectiva incidenței motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., Înalta Curte constată că, deși recurenta-reclamantă a invocat încălcarea regulilor de procedură prevăzute de art. 22 alin. (1) și (2) și art. 237 alin. (2) pct. 7 C. proc. civ., respectiv dreptul la un proces echitabil și procedura de administrare a probelor, în dezvoltarea motivului de casare nu explică în ce constă greșeala de judecată a instanței de apel și nu indică în ce constă încălcarea normelor de procedură de către instanța de prim control judiciar, a cărei nerespectare ar putea atrage nulitatea hotărârii recurate.

Instanța de apel, în considerentele deciziei recurate, a procedat la verificarea sentinței în limitele criticilor formulate de apelantă, cu privire la relevanța probatorie a înscrisurilor ce dovedesc rezilierea contractului din culpa reclamantei, pentru neachitarea chiriei la data scadentă agreată, respectiv a analizat măsura în care situația de fapt stabilită prin hotărârea criticată corespunde probelor administrate.

Prin urmare, criticile invocate de recurenta-reclamantă reprezintă trimiteri la elemente de fapt, care au fost deja analizate de instanța de apel, prin prisma probatoriului administrat. În calea extraordinară de atac a recursului, trebuie subliniat că nu are loc o devoluare a fondului cauzei, ceea ce constituie obiect al judecății fiind exclusiv legalitatea hotărârii pronunțate în apel.

Înalta Curte constată că administrarea și interpretarea probatoriilor sunt chestiuni care țin de temeinicia hotărârii atacate, nefiind supuse controlului de legalitate exercitat de către instanța de recurs prin prisma motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Totodată, se reține că în considerentele hotărârii pronunțate de instanța de apel sunt explicate rațiunile avute în vedere la respingerea căii de atac formulate de reclamantă, legate de conținutul criticilor formulate de aceasta, de limitele judecății, precum și de evaluarea probelor administrate în susținerea apelului, elemente de natură să fundamenteze puterea de convingere și să excludă arbitrariul în aplicarea regulilor de procedură incidente în cauză.

Subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susținut că motivarea deciziei instanței de apel este contradictorie cu privire la rezilierea contractului din perspectiva respectării obligației de asigurare a unei folosințe liniștite și utile a bunului, în sensul necesității inserării în contract a acestei obligații. Situația este identică și cu privire la caracterul justificat sau nu al declarației uniltaterale de reziliere formulate de pârâți, precum și cu privire la modul netransparent de calculare a utilităților.

Verificând decizia recurată, se constată că instanța de apel a stabilit, în esență, că probele administrate în cauză, respectiv declarațiile martorilor și înscrisurile depuse la dosar, nu sunt de natură a dovedi o conduită abuzivă a pârâților, întrucât acestea nu susțin afirmațiile reclamantei referitoare la împiedicarea desfășurării activității sale comerciale prin acțiuni precum pătrunderea în spațiul închiriat în alte scopuri decât acela de a verifica starea imobilului și respectarea destinației sale de către chiriaș, în strictă conformitate cu dispozițiile legale și contractuale care reglementează acest drept. De asemenea, cu privire la contravaloarea utilităților neachitate, instanța de apel a reținut că în cauză nu s-a făcut dovada caracterului cert al sumei solicitate de către pârâți.

În aceste condiții, Înalta Curte constată că, în realitate, recurenta contestă situația de fapt reținută în fond ca urmare a valorificării probelor, deși aceste aspecte nu pot fi reluate de instanța de recurs și, implicit, nici rezultatul la care a ajuns instanța de apel în ceea ce privește problemele de fapt și de drept deduse judecății.

Aceste chestiuni sunt incompatibile cu calea de atac a recursului, care trebuie să se rezume exclusiv la critici de nelegalitate. În egală măsură, repunerea în discuție a situației de fapt, aprecierea utilității probelor și reinterpretarea probelor administrate în calea extraordinară de atac a recursului nu sunt posibile, întrucât nu are loc o devoluare a fondului cauzei, ceea ce constituie obiect al judecății în recurs fiind exclusiv legalitatea hotărârii pronunțate în apel, respectiv nesocotirea regulilor de drept.

Prin urmare, invocarea motivului de recurs are caracter formal, fără dezvoltarea unor argumente care să conducă la concluzia lipsei motivării sau a unei motivări contradictorii ori numai străine de natura cauzei, neputându-se identifica critici ce ar putea fi subsumate acestui caz de nelegalitate.

Nici invocarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu relevă greșita încălcare sau aplicare a normelor de drept material, nefiind dezvoltate critici concrete privind modul în care prin decizia atacată ar fi fost încălcate norme de drept material.

Prin recursul formulat, recurenta a invocat aplicarea greșită de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1516 alin. (2) C. civ. referitoare la drepturile creditorului din perspectiva excepției de neexecutare a contractului, precum și prevederile art. 1786 și art. 1789 C. civ. vizând obligația locatorului de a asigura folosința utilă și liniștită a spațiului. Totodată, recurenta a invocat aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1823 alin. (1) C. civ. referitoare la îmbunătățirile făcute de locatar și dreptul de creanță de care chiriașul beneficiază la încetarea contractului cu privire la valoarea lucrărilor executate.

Înalta Curte subliniază că, deși recurenta indică în cuprinsul cererii de recurs dispoziții de drept material, criticile au caracter teoretic și general și nu se referă la modul concret în care au fost încălcate sau aplicate greșit aceste dispoziții legale prin decizia atacată.

În realitate, aceste critici reprezintă trimiteri la situația de fapt reținută de instanța de apel în legătură cu stabilirea existenței unei justificări pentru neexecutarea obligației de plată a chiriei la scadență. Însă, pe de o parte, se constată că acestea au fost deja analizate de instanța de apel prin prisma probatoriului administrat, și, pe de altă parte, reprezintă aspecte de netemeinicie care nu pot face obiectului controlului de legalitate.

De asemenea, cu privire la motivul de recurs referitor la aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1823 alin. (1) C. civ., în realitate, se solicită constatarea interpretării greșite a contractului, împrejurare care reprezintă o chestiune de fapt, analiza acesteia fiind incompatibilă cu faza de judecată a recursului.

Înalta Curte reamintește, în acest context că, instanța de apel, ca instanță devolutivă, are plenitudine de apreciere a probelor administrate în cauză, este suverană în a hotărî asupra oportunității administrării probelor în proces din perspectiva utilității, concludenței și pertinenței acestora, iar instanța de recurs nu poate să procedeze la reinterpretarea probelor, prin reevaluarea situației de fapt, așa cum, în realitate, urmărește recurenta.

În consecință, criticile referitoare la aplicarea greșită a normelor de drept material vizează temeinicia deciziei recurate, acest motiv de casare fiind invocat strict formal.

Înalta Curte constată că recurenta nu a indicat în mod efectiv în ce constă nelegalitatea hotărârii recurate din perspectiva dispozițiilor art. 488 C. proc. civ. și nu au fost identificate nici motive de casare, de ordine publică, pentru a putea fi invocate în temeiul art. 489 alin. (3) din același cod, impunându-se, astfel, a fi aplicată sancțiunea nulității recursului.

Prin urmare, pentru considerentele care preced, subliniind că accesul la justiție presupune respectarea cerințelor formale în legătură cu promovarea căii de atac, Înalta Curte, dând eficiență prevederilor art. 489 alin. (2) C. proc. civ., urmează ca, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., să anuleze recursul declarat de reclamanta I Butteri S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 130 din 4 februarie 2025 pronunțate de Curtea de Apel București - secția a V-a Civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de reclamanta I BUTTERI S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 130 din 4 februarie 2025 pronunțate de Curtea de Apel București - secția a V-a Civilă.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 20 ianuarie 2026.