ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1425/2020

Ședința publică din data de 22 iulie 2020

Asupra recursului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă la data de 19 ianuarie 2016 sub nr. x/2016, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pârâta S.C. B. S.A., solicitând să se dispună: obligarea pârâtei la plata sumei de 750.683,40 RON, cu titlu de penalitate datorată conform contractului de închiriere nr. x din data de 12.03.2015, precum și la plata cheltuielilor de judecată.

Prin cererea reconvențională, pârâta-reclamantă a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunța:

Prin sentința civilă nr. 8070 din 20 decembrie 2016, pronunțată în dosarul nr. x/2016, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.A.; a respins cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă S.C. B. S.A., ca neîntemeiată.

Prin decizia civilă nr. 1474/A din 21 iunie 2018, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a fost respins apelul declarat de apelanta-pârâtă S.C. B. S.A., împotriva sentinței civile nr. 8070 din 20 decembrie 2016, ca nefondat.

A fost admis apelul declarat de apelanta-reclamantă S.C. A. S.R.L., împotriva aceleiași sentințe.

A fost schimbată în parte sentința civilă, în sensul că: a fost admisă cererea de chemare în judecată. A fost obligată pârâta la plata către reclamantă a sumei de 750.683,40 RON, cu titlu de despăgubiri conform clauzei penale și a sumei de 56.648 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței civile apelate.

A fost obligată apelanta-pârâtă la plata către apelanta-reclamantă a sumei de 5.555,91 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în taxă judiciară de timbru.

A fost respinsă cererea apelantei-pârâte de obligare a apelantei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei decizii, pârâta B. S.A. a declarat recurs, motivele fiind următoarele:

Un prim motiv de recurs, reglementat de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ., vizează faptul că instanța de apel a nesocotit principiul înscris în art. 1.270 C. civ., trecând peste voința părților exprimată în contract.

Astfel, interpretând greșit clauzele convenției, instanței de apel i-a scăpat un aspect esențial care ține de modul de operare a pactului comisoriu, acela că judecătorul va putea cenzura, doar dacă este sesizat sub acest aspect, validitatea unui pact comisoriu din perspectiva încălcării ordinii publice și bunelor moravuri și a caracterului abuziv și disproporțional al acestuia.

În speță, sunt aplicabile dispozițiile înscrise în art. 1.270 C. civ., deoarece contractului de închiriere, care face obiectul litigiului de față, i se aplică principiul forței obligatorii care guvernează această materie.

Cum, în cauză, nu s-a contestat faptul că acest contract nu îndeplinește condițiile cerute de art. 1.179 C. civ., instanța de apel în mod greșit nu a dat eficiență juridică clauzelor înscrise de părți în cuprinsul acestuia corespunzător voinței lor, examinând eronat efectele produse asupra raporturilor dintre părțile contractante.

Instanța de apel nu era îndreptățită să se pronunțe cu privire la oportunitatea desființării contractului, în condițiile în care pactul comisoriu și-a produs efectele, contractul fiind rezolvit de plin drept ca urmare a notificării transmise de către B..

Clauza convenită de părți la art. 20.7 din contractul de închiriere, care constituie temei al rezilierii de către recurentă, conform căreia neîndeplinirea de către locator a obligației de a preda spațiul la data predării, dă dreptul acesteia să rezilieze/denunțe unilateral contractul, de plin drept, cu efect imediat, fără intervenția instanțelor de judecată și fără necesitatea îndeplinirii niciunei alte formalități, constituie un pact comisoriu expres de ultim grad, modul de redactare al pactului fiind fără echivoc în sensul forței sale juridice.

Acest pact comisoriu, care în contextul art. 1.270 din noul C. civ. se impune părților întocmai ca și legea, înlătură prin modalitatea de redactare intervenția instanței sub aspectul verificării condițiilor în care se aplică sancțiunea rezoluțiunii.

Ca atare, rolul instanței sub aspectul aplicării sancțiunii rezilierii este înlăturat în totalitate. Dacă una din părți sesizează instanța, aceasta nu poate decât să verifice dacă au fost îndeplinite condițiile prevăzute în pactul comisoriu expres, în speță, dacă operează cauza de culpă prevăzută la art. 20.7 din contract, invocată de către recurentă.

Prin urmare, pentru soluționarea legală și corectă a litigiului, în raport cu obiectul cererii și apărările pârâtei, instanța de apel trebuia să țină cont de faptul că nu a fost învestită de către reclamantă cu o cerere în sensul analizării îndeplinirii condițiilor prevăzute în pactul comisoriu expres, urmând să examineze clauzele contractului, să le acorde semnificația cuvenită, fiind clare și precise, nesusceptibile de interpretare.

Potrivit art. 1554 alin. (3) din noul C. civ., comunicarea de către recurentă a notificării de reziliere și necontestarea acestei rezilieri, astfel cum impun prevederile legale, are ca efect imediat și de plin drept încetarea efectelor contractului de închiriere pentru viitor.

Examinarea conduitei părților, este nelegală față de forța juridică a acestei clauze, fiind încălcate dispozițiile art. 1.270 C. civ., cu raportare la art. 20.7 din contractul părților.

În art. 20.7 din contract părțile au prevăzut un pact comisoriu, care nu permite instanței să analizeze culpa părții sau oportunitatea măsurii, ci doar să constate dacă acesta a operat în condițiile contractului, părțile prin voința lor convenind să renunțe cu anticipație la caracterul judiciar al rezilierii.

Rezilierea contractului produce efecte numai pentru viitor (ex nunc). Deși art. 1.550 din noul C. civ. nu menționează și rezilierea extrajudiciară sau unilaterală, referindu-se doar la rezoluțiune, textul citat constituie temei și pentru rezilierea unilaterală.

Condițiile de invocare a rezilierii sunt identice cu cele ale rezoluțiunii, însă au specificul lor - conform art. 1.549 alin. (3) noul C. civ.

Astfel, la nivelul condițiilor substanțiale este necesară și în cazul rezilierii o neexecutare însemnată. Particularismul este dat de caracterul repetat al prestațiilor. Astfel:

"În cazul contractelor cu executare succesivă, creditorul are dreptul la reziliere, chiar dacă neexecutarea este de mică însemnătate, însă are un caracter repetat" (art. 1.551 alin. (1) teza a II-a noul C. civ.).

La nivelul condițiilor de formă, invocarea rezilierii trebuie să îndeplinească exact condițiile formale ale rezoluțiunii unilaterale (dacă creditorul înțelege să rezilieze unilateral contractul), respectiv cele ale rezoluțiunii judiciare (dacă creditorul înțelege să invoce rezilierea în instanță).

Rezoluțiunea/rezilierea convențională este prevăzută de art. 1.550 alin. (2) și de art. 1.553 noul C. civ. și reprezintă acea sancțiune care poate opera (judiciar sau unilateral) în virtutea unei clauze rezolutorii (numită chiar de legiuitor pact comisoriu), prin care părțile stabilesc în prealabil care neexecutare contractuală poate să atragă rezoluțiunea/rezilierea.

Pentru ca un pact comisoriu să-și producă efectele este necesar ca acesta să prevadă expres obligațiile a căror neexecutare atrage desființarea contractului și să se realizeze punerea în întârziere a debitorului conform art. 1.522 noul C. civ., care să indice condițiile în care operează rezoluțiunea (art. 1553 alin. (3) din același cod).

Prin excepție, cerința punerii în întârziere nu va fi necesară în cazul în care prin convenție s-a prevăzut că debitorul este de drept în întârziere ca urmare a neexecutării (art. 1.553 alin. (2) noul C. civ., raportat la art. 1523 alin. (1) din același cod).

Doar în cazul în care, în pactul comisoriu nu s-au prevăzut, în mod expres, obligațiile a căror neexecutare atrage desființarea contractului, atunci este posibilă rezoluțiunea/rezilierea unilaterală a contractului în condițiile art. 1.552 noul C. civ. sau rezoluțiunea/rezilierea judiciară a contractului conform art. 1.550 alin. (1) teza I din același cod.

Atunci când într-un contract s-a prevăzut clauza potrivit căreia contractul se desființează de drept, fără orice altă formalitate prealabilă, în cazul în care o parte nu-și execută obligațiile, rolul instanței de judecată este redus.

Nu poate fi însă, exclus în totalitate rolul instanței de judecată, pentru că, deși părțile au încheiat un pact comisoriu expres, forța juridică a acestuia depinde de modul său de redactare și, în plus, între părți pot exista neînțelegeri în legătură cu îndeplinirea condițiilor necesare pentru desființarea contractului, iar în situația existenței unor asemenea neînțelegeri, ținând seama de accesul liber la justiție, partea interesată poate introduce acțiune în justiție pentru rezolvarea litigiului.

Chiar în situația în care pactul comisoriu conține clauza potrivit căreia contractul se desființează de drept, instanța de judecată, sesizată cu un asemenea litigiu, este obligată să verifice existența unei manifestări neîndoielnice a voinței creditorului de desființare a contractului, indiferent de forma de exprimare a acestei voințe.

Așadar, prin notificarea de reziliere a contractului emisă de către recurentă s-a imputat reclamantei că aceasta nu a predat spațiul la data stabilită prin contract. Aceste aspecte au fost confirmate de către reclamantă, care a recunoscut în cuprinsul cererii de chemare în judecată și în răspunsul la interogatoriu că nu a procedat la predarea spațiului la data agreată de către părți.

Pe cale de consecință, la data de 14.12.2015, când reclamanta a înțeles să emită notificarea nr. 9130 pentru rezilierea contractului de închiriere, contractul era deja reziliat de către B. încă din data de 08.12.2015.

Un al doilea motiv de recurs vizează modul greșit în care instanța de apel a aplicat prevederile legale incidente în litigiu în ceea ce privește răspunderea contractuală a fiecărei părți în raport de obligațiile asumate.

Nu există o excepție de neexecutare invocată de partea potrivnică care să anihileze activarea pactului comisioriu de către recurentă.

Nu există nici un motiv pentru analizarea unei eventuale neexecutări culpabile a obligațiilor contractuale asumate de recurentă, deoarece, obligația de predare a spațiului de către intimată exista independent de respectarea obligațiilor contractuale de către recurentă în ceea ce privește predarea proiectului de amenajare și finisare, sub acest aspect, convenția părților fiind neechivocă.

Prin urmare, chiar dacă excepția de neexecutare reprezintă un mijloc de apărare aflat la îndemâna părții căreia i se pretinde executarea obligației, fără ca partea ce pretinde acest lucru să-și fi executat propria-i obligație, în speță, obligația de predare a spațiului, îi incumba reclamantei, necondiționat de îndeplinirea vreunei obligații corelative a recurentei.

Din acest punct de vedere, se arată că prin art. 2.1 din contract, coroborat cu art. 2 din condițiile speciale ale contractului, părțile au agreat că spațiul urma a fi predat către B. cel mai târziu până la data limită prevăzută în condițiile speciale, respectiv 15.10.2015.

La data de 22.07.2015, reclamanta a transmis către B. o notificare prin care a precizat că nu poate respecta data de 15.10.2015 pentru predarea spațiului închiriat decât dacă B. predă proiectul până la data de 24.07.2015.

B. a predat proiectul la data de 24 iulie 2015, în conformitate cu termenul-limită impus prin notificarea reclamantei.

Potrivit clauzei 3.3.3 din contractul de închiriere, scopul proiectului era de a oferi reclamantei posibilitatea de a lua la cunoștință și de a aproba lucrările de amenajare și finisare care urmau a fi efectuate de către B. în spațiul închiriat, precum și de a supraveghea și verifica, la finalizarea lucrărilor, dacă condițiile aprobate de reclamantă au fost respectate de către recurentă.

De asemenea, paragraful 3.3.4 din contractul de închiriere se referă la situația în care reclamanta nu primește proiectul, sancțiunea prevăzută fiind interdicția de a deschide și opera spațiul închiriat.

Pe cale de consecință, contractul de închiriere nu îndreptățea reclamanta să amâne data predării spațiului închiriat ca urmare a unei predări târzii sau ca urmare a neîndeplinirii obligației de a preda proiectul.

În cazul obligațiilor de rezultat, s-a impus soluția potrivit căreia se va prezuma culpa debitorului, prezumția fiind una relativă și operând de îndată ce creditorul face dovada că debitorul nu a realizat rezultatul la care acesta s-a obligat prin contractul încheiat. Nerealizarea scopului urmărit constituie faptul vecin și conex, din existența căruia legea prezumă culpa debitorului. Prin urmare, creditorul nu este ținut să probeze culpa debitorului.

Debitorul va fi obligat la despăgubiri atât în ipoteza în care, cu intenție, acționează pentru a-l păgubi pe creditor, cât și în situația în care nu dovedește existența unei cauze străine neimputabilă lui, cauză care l-ar fi putut împiedica să-și execute prestația. Prin urmare, răspunderea sa va fi antrenată indiferent dacă vina în neexecutarea lato sensu a obligației a avut la bază intenția sau o simplă culpă. De asemenea, legea instituie în sarcina debitorului o prezumție de vină, în baza căreia va fi obligat la plata despăgubirilor, doar dacă nu va face dovada unei cauze străine, neimputabile lui, care să îl fi împiedicat în executarea prestației.

Analizând prevederile art. 1.481 din noul C. civ., recurenta invocă faptul că, în cauza dedusă judecății, ne aflăm în situația neexecutării culpabile a unei obligații de rezultat, fiind întrunite condițiile pentru angajarea răspunderii civile contractuale a reclamantei.

Potrivit recurentei, sunt îndeplinite condițiile cerute pentru atragerea răspunderii civile contractuale, respectiv: 1) neexecutarea culpabilă a obligațiilor asumate și 2) prejudiciul.

Cu privire la neexecutarea culpabilă a obligațiilor, contrar celor reținute de către instanța de apel, recurenta a înțeles să notifice reziliere contractului, în temeiul pactului comisoriu, motivat de nerespectarea obligației de predare a spațiului la data de 15.10.2015.

Prin art. 2.1. din contract, coroborat cu art. 2 din condițiile speciale ale contractului, părțile au agreat că spațiul urma a fi predat către B. cel mai târziu până la data limită prevăzută în condițiile speciale, respectiv 15.10.2015.

Nerespectarea termenului de predare a spațiului și imposibilitatea previzionării unui termen în care predarea urma a se face, a determinat recurenta să procedeze la rezilierea contractului, în baza pactului comisoriu, stipulat de art. 20.7 lit. a) din contract.

Încălcarea de către reclamantă a obligațiilor care îi reveneau conform contractului de închiriere, cu consecința rezilierii contractului de către B., atrage răspunderea acesteia atât pentru beneficiul nerealizat, cât și pentru costurile suportate efectiv de către recurentă în legătură cu negocierea, semnarea, desfășurarea și încetarea contractului.

În acest sens, recurenta invocă dispozițiile art. 1.530 alin. (1), art. 1.531 alin. (1) și (2), art. 1.385 alin. (3) din C. civ.

Potrivit recurentei, astfel cum rezultă din prevederile contractului de închiriere, îndeosebi cu referire la articolul 6 din condițiile speciale, scopul închirierii spațiului de către B. a fost amenajarea și operarea unui centru de fitness, întreținere corporală, vânzare de echipamente și accesorii sportive și cafe/bar pentru clienți.

Centrul care urma să fie operat de către B. în spațiul închiriat urma să genereze un profit net pentru recurentă în valoare de 1.164.907 euro, pe durata de 5 ani convenită pentru desfășurarea contractului de închiriere, după cum rezultă din estimările anexate în probațiune.

Mai mult decât atât, potrivit art. 1.532 alin. (1) C. civ. "La stabilirea daunelor-interese se ține seama de prejudiciile viitoare, atunci când acestea sunt certe". Prin urmare, face parte din categoria prejudiciilor certe și prejudiciul viitor care, deși încă nu s-a produs, este sigur că se va produce, iar cuantumul lui poate fi evaluat în prezent, existând elemente suficiente în acest scop.

Investițiile realizate de recurentă au avut în vedere toată perioada derulării raporturilor contractuale, or prin neexecutarea obligației principale asumată de reclamantă, aceste investiții nu-și mai pot găsi utilitatea pentru care au fost efectuate, fiind alterat însăși obiectul de activitate al societății.

Chiar dacă nu ar fi considerat ca beneficiu nerealizat, prejudiciul încercat de recurentă este circumscris noțiunii de pierdere a șansei.

Având în vedere prevederile art. 1.385 din C. civ. recurenta arată că trebuie să fie făcută o distincție între (i) damnum emergens, (ii) lucrum cesans și (iii) pierderea unei șanse.

Șansa este reală dacă faptul care compromite realizarea ei intervine în chiar cursul încercării sau exercitării realizării sale, recuranta arătând că a efectuat multiple demersuri în vederea desfășurării activității în spațiul ce urma a fi predat (a întocmit și predat proiectul de amenajări și finisare, a încheiat contracte cu terțe persoane specializate, a întocmit, prin terțe persoane specializate, planuri privitoare la spațiu, etc).

Astfel, reclamanta a întrerupt o evoluție a unor fapte și proceduri care erau sursa unui avantaj cert pentru recurentă, posibilitatea desfășurării activităților specifice centrelor B. fiind reală și verosimilă.

O altă consecință directă a neexecutării culpabile de către reclamantă a obligației de a preda spațiul închiriat, determinând subsecvent rezilierea contractului de închiriere, este suportarea de către B. a costurilor realizării proiectului lucrărilor de amenajare și finisare, respectiv costul serviciilor arhitecturale și costul proiectării instalațiilor de ventilație, electrice și sanitare, care se ridică la suma de 23.800 euro, la care se adaugă T.V.A.

Suplimentar față de prejudiciile sus-menționate, B. a suportat și costurile consultanței de specialitate privind negocierea, semnarea, desfășurarea și încetarea contractului de închiriere.

Toate aceste costuri sunt prevăzute în facturile fiscale emise pe numele recurentei de către furnizorii serviciilor sus-menționate, facturi depuse în probațiune.

Recuranta arată, totodată, că, în mod greșit, instanța de apel a admis cererea formulată de reclamantă, constatând întrunite condițiile privind antrenarea răspunderii civile contractuale.

În adoptarea acestei soluții instanța de apel a reținut încălcarea obligațiilor asumate de recurentă în ceea ce privește predarea biletului la ordin și a proiectului de amenajare și finisare.

Biletul la ordin, emis cu titlu de garanție pentru buna îndeplinire a obligațiilor asumate de către B. "până la data predării spațiului" a fost predat către reclamantă în conformitate cu prevederile art. 11.2 din contractul de închiriere, la data semnării.

Art. 1.266 alin. (2) C. civ. statuează că:

"La stabilirea voinței concordante se va ține seama, între altele, de scopul contractului, de negocierile purtate de părți, de practicile stabilite între acestea și de comportamentul lor ulterior încheierii contractului".

Astfel, eventuale nepotriviri sau contradicții trebuie dovedite de partea care le reclamă, întrucât declarația comună de voință care este specifică contractului se prezumă până la proba contrară că exprimă voința reală a părților.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din noul C. proc. civ.

Înalta Curte de Casație și Jusitție a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului, în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ.

Completul de filtru a dispus comunicarea acestuia părților, pentru a depune puncte de vedere cu privire la raport.

Părțile au depus puncte de vedere cu privire la raportul întocmit în cauză.

Prin încheierea de ședință din 29 ianuarie 2020, Înalta Curte a admis în principiu recursul declarat, fixându-se termen la data de 18 martie 2020, cu citarea părților, când cauza a fost suspendată de plin drept.

Judecarea recursului a fost reluată la 24 iunie 2020.

Examinând actele și lucrările dosarului, prin raportare la dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 și, respectiv, la dispozițiile art. 497 din C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție reține că recursul declarat de recurenta-pârâtă este întemeiat pentru următoarele considerente:

Spre deosebire de reglementarea consacrată de vechiul C. civ., în care pactele comisorii nu erau prevăzute în mod expres, acestea fiind un rezultat al dezbaterilor doctrinare și ale jurisprudenței, noul Cod prevede nu doar mecanismul rezoluțiunii/rezilierii unilaterale, ci și posibilitatea operării acesteia în baza unor pacte comisorii, aspect ce rezultă din art. 1553 C. civ.

Pactul comisoriu are ca efect rezoluțiunea/rezilierea de drept a contractului, însă este necesar ca prin acordul părților să fi fost prevăzut în mod expres care sunt obligațiile a căror neexecutare atrage acest remediu contractual [art. 1553 alin. (1) C. civ..]. Această cerință legală a fost denumită în doctrină regula specializării pactului comisoriu, având drept consecință ineficiența unui pact care conține doar referiri generale la neîndeplinirea obligațiilor contractuale.

Din analizarea celor trei alineate consacrate de C. civ. pactelor comisorii, reiese faptul că părțile trebuie să prevadă nu doar ce obligații determină încetarea contractului în baza clauzei rezolutorii, ci și condițiile în care aceasta operează. Față de această reglementare, pactul comisoriu a fost definit în doctrină ca o clauză contractuală prin care părțile stabilesc în prealabil care neexecutare contractuală poată să atragă rezoluțiunea.

Rezoluțiunea sau rezilierea este, totuși, condiționată de îndeplinirea unei condiții, anume punerea în întârziere a debitorului, părțile având, în baza principiului libertății contractuale, posibilitatea să înlăture această condiție, convenind că din simplul fapt al neexecutării obligației contractuale, debitorul s-ar afla de drept în întârziere.

Din textul legal, s-ar putea înțelege că, spre deosebire de rezoluțiunea unilaterală, pactul comisoriu determină încetarea de drept a contractului, fără a mai fi nevoie de o manifestare de voință a creditorului în acest sens. Totuși, textul trebuie interpretat în sensul că nu este înlăturată complet manifestarea de voință a creditorului. Astfel cum rezultă și din art. 1549 C. civ., care vizează, cu titlu general, toate modurile de operare ale rezoluțiunii, creditorul are un drept de opțiune, putând recurge la rezoluțiunea sau rezilierea contractului în ipoteza în care nu a cerut executarea silită a obligațiilor neexecutate de către debitor. Nici măcar în cazul pactelor comisorii nu este înlăturat acest drept de opțiune, creditorul având posibilitatea de a decide, după propria sa rațiune, dacă va apela la rezoluțiunea/rezilierea contractului. În ipoteza în care creditorul decide să recurgă la reziliere și în contract a fost menționat un astfel de pact comisoriu, pact care îndeplinește cerințele prevăzute de art. 1553 C. civ., creditorul trebuie să îi notifice debitorului intenția sa de a pune capăt raportului contractual. Pactul comisoriu, pentru a-și produce efectele prefigurate de părți la momentul la care a fost agreat, trebuie invocat de către creditor, care este titularul dreptului potestativ de a opta între a invoca rezoluțiunea (judiciară sau unilaterală), rezoluțiunea convențională în temeiul pactului comisoriu, sau de a cere executarea silită. Efectele pactului comisoriu nu se produc de drept, nici în cazul în care o asemenea formulare se regăsește în conținutul clauzei rezolutorii.

Instanța se va limita la a verifica dacă erau îndeplinite condițiile prevăzute în pactul comisoriu, prezumându-se caracterul esențial al neexecutării prevăzute în respectivul pact, nemaifiind verificată condiția prevăzută de art. 1551 alin. (1) C. civ. Așadar, importanța neexecutării se analizează în acest caz prin raportarea neexecutării faptice intervenite în raportul contractual la neexecutarea abstractă, definită de clauza contractuală. Instanța de judecată va putea să cenzureze invocarea clauzei rezolutorii doar sub aspectul verificării îndeplinirii condițiilor stipulate expres de părți în conținutul clauzei rezolutorii și doar dacă partea adversă contestă respectarea acestor condiții, în caz contrar, instanța de judecată încălcând acordul de voință al părților contractante și principiul forței obligatorii a convențiilor legal încheiate prevăzut de art. 1270 C. civ.

Aplicând aceste argumente juridice la situația de drept din dosar, Înalta Curte reține că, în contractul de închiriere încheiat de părțile în litigiu, au fost prevăzute două clauze rezolutorii exprese: clauza din art. 20.3 lit. a), care instituie un pact comisoriu expres în favoarea reclamantei-locator pentru ipoteza în care locatarul nu prezintă sau nu menține garanția contractuală în favoarea locatorului și dacă această încălcare continuă timp de 10 zile lucrătoare de la data notificării locatarului de către locator în acest sens și, respectiv, pactul comisoriu prevăzut de art. 20.7 lit. a), în temeiul căruia pârâta-locatar poate invoca rezilierea contractului de închiriere în ipoteza în care locatorul nu își îndeplinește obligația de predare a spațiului la data predării conform prevederilor paragrafului 2.1 din contract. Din analiza acestor clauze rezolutorii, Înalta Curte reține că acestea îndeplinesc condițiile prevăzute de art. 1553 C. civ., întrucât prevăd în mod expres obligațiile a căror neexecutare atrage încetare contractului de închiriere, cât și condițiile în care operează încetarea de drept a contractului. Întrucât în cauză părțile în litigiu și-au notificat reciproc rezilierea prin declarații exprese, prima notificare fiind făcută de pârâta-locatar către reclamanta-locator pentru nerespectarea de către aceasta a obligației de predare a spațiului la data stipulată în contract -15 octombrie 2015, fără ca partea adversă să conteste în vreun fel această notificare, argumentarea soluției de către instanța de apel prin reținerea paralizării acestei prime notificări de reziliere ca urmare a notificării ulterioare de reziliere de către reclamanta-locator care ar echivala cu o veritabilă excepție de neexecutare, contravine principiului forței obligatorii a contractelor prevăzut de art. 1270 C. civ., întrucât prima notificare de reziliere are aceeași natură juridică, reprezentând invocarea unei neexecutări din partea părții adverse. Prin urmare, controlul instanței de judecată trebuia să se facă în limitele impuse de dispozițiile art. 1553 C. civ. în condițiile în care aceste clauze nu au fost contestate de părțile în litigiu, depășirea acestor limite prin analizarea și interpretarea altor obligații asumate de părțile contractante ce nu fac obiectul pactului comisoriu, echivalând cu o veritabilă rezoluțiune judiciară și, deci, cu o imixtiune în voința părților contractante, aspect de natură să înfrângă principiul prevăzut de dispozițiile art. 1270 C. civ. relativ la forța obligatorie a contractelor.

Totodată, Înalta Curte reține că instanța de apel a analizat conținutul clauzei rezolutorii prevăzută de art. 20.7 lit. a), invocată în cauză de către pârâta-locatar, prin raportare la neîndeplinirea de către aceasta a obligației de predare a proiectului lucrărilor de amenajare și finisare, deși o atare obligație nu face obiectul pactului comisoriu prevăzut în paragraful 20.3 lit. a) din contract, pact ce face obiectul notificării ulterioare de reziliere efectuată de către reclamanta-locator, și nici al unei alte clauze rezolutorii exprese prevăzută în contract și care să fi fost invocată în cauză, astfel încât analiza îndeplinirii unei atare obligații se putea face doar în cadrul unei eventuale acțiuni în reziliere judiciară. De altfel, instanța de apel își fundamentează soluția de admitere a apelului reclamantei în ceea ce privește neîndeplinirea de către pârâtă a obligației de predare a proiectului lucrărilor de amenajare și finisare, pe dispozițiile art. 1550 și art. 1549 C. civ. privind declarația unilaterală de reziliere, astfel încât o atare obligație nu poate fi opusă locatarului care se prevalează de clauza rezolutorie prevăzută de paragraful 20.7 din contract decât dacă se reține contestarea unei astfel de clauze de către partea adversă și dacă instanța de judecată reține, în baza probelor administrate că pactul comisoriu nu își poate produce efectele stipulate de părți, în caz contrar soluția instanței suprapunându-se peste voința obligatorie a părților contractante.

În ceea ce privește criticile formulate de recurenta-pârâtă cu privire obligația de dezdăunare a creditorului pentru prejudiciu încercat de acesta ca urmare a neexecutării culpabile a obligațiilor contractuale asumate de către cealaltă parte, Înalta Curte reține că, dată fiind natura subsidiară a unui astfel de capăt de cerere și având în vedere că se impune casarea deciziei atacate pentru încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1270 raportat la art. 1553 C. civ., nu se mai pot analiza motivele de recurs invocate pe acest aspect în această etapă procesuală.

Relativ la susținerea intimatei-reclamante din întâmpinare privind invocarea de către recurenta-pârâtă a încălcării art. 1270 C. civ. direct în recurs, fără ca un asemenea aspect să fi fost invocat și în fața instanței de apel, Înalta Curte reține că o atare critică vizează exclusiv soluția și motivarea acesteia în apel, având în vedere că instanța de apel a schimbat soluția dată în primă instanță.

Pentru considerentele mai sus invocate, în baza art. 497 raportat la art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție va admite recursul declarat de recurenta-pârâtă, va casa decizia atacată și va trimite cauza pentru o nouă judecată aceleași instanțe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.A. împotriva deciziei civile nr. 1474/A din 21 iunie 2018, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Casează decizia civilă nr. 1474/A din 21 iunie 2018, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Trimite cauza spre o nouă judecată instanței de apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 22 iulie 2020.