ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1338/2022

Ședința publică din data de 2 iunie 2022

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă la data de 19.01.2016 sub nr. x/2016 reclamanta A. S.R.L a chemat în judecată pârâta B. S.A. solicitând să se dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 750.683,40 RON cu titlu de penalitate datorată conform contractului de închiriere nr. x din data de 12.03.2015, precum și la plata cheltuielilor de judecată.

Prin cererea reconvențională, pârâta-reclamantă a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligată reclamanta-pârâtă la plata sumei de 1.164.907 EUR (echivalentul a 5.21 1.560,94 RON), reprezentând beneficiul nerealizat ca urmare a încălcării culpabile de către reclamantă a prevederilor contractului de închiriere, cu consecința rezilierii acestuia de către pârâtă; să fie obligată reclamanta-pârâtă la plata sumei de 94.795,66 RON, reprezentând contravaloarea serviciilor achitate de către pârâtă pentru realizarea proiectului lucrări or de amenajare și finisare; să fie obligată reclamanta-pârâtă la plata sumei de 18.930,78 RON reprezentând contravaloarea onorariilor avocațiale achitate de către pârâtă aferente serviciilor de consultanță juridică privind negocierea și semnarea contractului de Închiriere nr. x/12.03.2015, precum și a onorariilor subsecvente în legătură cu desfășurarea și încetarea contractului.

Prin sentința civilă nr. 8070 din 20 decembrie 2016, pronunțată în dosarul nr. x/2016, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B. S.A.; a respins cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă B. S.A., ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel, atât reclamanta A. S.R.L., cât și pârâta B. S.A., dosarul fiind înregistrat pe rolul Curții de Apel București la data de 12.02.2018.

Prin decizia civilă nr. 1474/A din 21 iunie 2018, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a fost respins apelul declarat de apelanta-pârâtă B. S.A., împotriva sentinței civile nr. 8070 din 20 decembrie 2016, ca nefondat. A fost admis apelul declarat de apelanta-reclamantă A. S.R.L., împotriva aceleiași sentințe. A fost schimbată în parte sentința civilă, în sensul că a fost admisă cererea de chemare în judecată. A fost obligată pârâta la plata către reclamantă a sumei de 750.683,40 RON, cu titlu de despăgubiri conform clauzei penale și a sumei de 56.648 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată. Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței civile apelate. A fost obligată apelanta-pârâtă la plata către apelanta-reclamantă a sumei de 5.555,91 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în taxă judiciară de timbru. A fost respinsă cererea apelantei-pârâte de obligare a apelantei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei decizii, pârâta B. S.A. a declarat recurs, solicitând admiterea recursului, casarea în tot a deciziei atacate cu consecința respingerii apelului declarat de A. S.R.L. împotriva sentinței civile nr. 8070/20.12.2016, admiterea apelului declarat de pârâtă cu consecința admiterii cererii reconvenționale, astfel cum a fost formulată.

Prin decizia civilă nr. 1425/22.07.2020 Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a Civilă a admis recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.A. împotriva deciziei civile nr. 1474/A din 21 iunie 2018, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă. A casat decizia civilă nr. 1474/A din 21 iunie 2018, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă și a trimis cauza spre o nouă judecată instanței de apel.

Cu prilejul casării, Înalta Curte a reținut că, în contractul de închiriere nr. x încheiat de părțile în litigiu la data de 12.03.2015, au fost prevăzute două clauze rezolutorii exprese: clauza din art. 20.3 lit. a), care instituie un pact comisoriu expres în favoarea reclamantei-locator pentru ipoteza în care locatarul nu prezintă sau nu menține garanția contractuală în favoarea locatorului și dacă această încălcare continuă timp de 10 zile lucrătoare de la data notificării locatarului de către locator în acest sens și, respectiv, pactul comisoriu prevăzut de art. 20.7 lit. a), în temeiul căruia pârâta-locatar poate invoca rezilierea contractului de închiriere în ipoteza în care locatorul nu își îndeplinește obligația de predare a spațiului la data predării conform prevederilor paragrafului 2.1 din contract. Din analiza acestor clauze rezolutorii, s-a constatat că acestea îndeplinesc condițiile prevăzute de art. 1553 C. civ., întrucât prevăd în mod expres obligațiile a căror neexecutare atrage încetare contractului de închiriere, cât și condițiile în care operează încetarea de drept a contractului.

Prin urmare, controlul instanței de judecată trebuia să se facă în limitele impuse de dispozițiile art. 1553 C. civ. în condițiile în care aceste clauze nu au fost contestate de părțile în litigiu, depășirea acestor limite prin analizarea și interpretarea altor obligații asumate de părțile contractante ce nu fac obiectul pactului comisoriu, echivalând cu o veritabilă rezoluțiune judiciară și, deci, cu o imixtiune în voința părților contractante, aspect de natură să înfrângă principiul prevăzut de dispozițiile art. 1270 C. civ. relativ la forța obligatorie a contractelor.

Totodată, Înalta Curte a reținut că instanța de apel a analizat conținutul clauzei rezolutorii prevăzută de art. 20.7 lit. a), invocată în cauză de către pârâta-locatar, prin raportare la neîndeplinirea de către aceasta a obligației de predare a proiectului lucrărilor de amenajare și finisare, deși o atare obligație nu face obiectul pactului comisoriu prevăzut în paragraful 20.3 lit. a) din contract, pact ce face obiectul notificării ulterioare de reziliere efectuată de către reclamanta-locator, și nici al unei alte clauze rezolutorii exprese prevăzută în contract și care să fi fost invocată în cauză, astfel încât analiza îndeplinirii unei atare obligații se putea face doar în cadrul unei eventuale acțiuni în reziliere judiciară. De altfel, instanța de apel și-a fundamentat soluția de admitere a apelului reclamantei în ceea ce privește neîndeplinirea de către pârâtă a obligației de predare a proiectului lucrărilor de amenajare și finisare, pe dispozițiile art. 1550 și art. 1549 C. civ. privind declarația unilaterală de reziliere, astfel încât o atare obligație nu poate fi opusă locatarului care se prevalează de clauza rezolutorie prevăzută de paragraful 20.7 din contract decât dacă se reține contestarea unei astfel de clauze de către partea adversă și dacă instanța de judecată reține, în baza probelor administrate că pactul comisoriu nu își poate produce efectele stipulate de părți, în caz contrar soluția instanței suprapunându-se peste voința obligatorie a părților contractante.

Curtea de Apel București, secția a V-a Civilă, prin decizia civilă nr. 451 din 11 martie 2021 a respins apelurile formulate de apelanta-pârâtă B. S.A. și apelanta-reclamantă C. S.R.L. (fosta A. SRL) împotriva sentinței civile nr. 8070/20.12.2016, pronunțate de Tribunalul București, secția a V I-a Civilă în dosarul nr. x/2016, ca nefondate.

Cu prilejul rejudecării, Curtea de Apel a reținut faptul ca prin decizia de casare s-a dispus ca instanța de judecată să efectueze un control al notificării de reziliere doar în limita disp. art. 1553 C. civ., fără a putea adăuga alte obligații neasumate de părți contractual pentru acel pact comisoriu.

În fapt, Curtea de apel a constatat că, în data de 12.03.2015, între C. S.R.L. (fosta A. SRL), în calitate de locator, și S.C. B. S.A., în calitate de locatar, a fost încheiat contractul de închiriere nr. x, având ca obiect închirierea unui spațiu comercial, tip "cutie" ce urma a fi ridicat pe teren și care urma a avea o suprafață estimată după cum aceasta este precizată în condițiile speciale ale contractului, respectiv cu o suprafața de 2880 m.p., din care: zona de parter: 2200 m.p., Spațiu si 200 m.p.- terasa, iar zona de mezanin: 480 m.p, amplasat în Brașov, Strada x nr. 5. Spațiul urma sa fie construit de către S.C. A. S.R.L si pus la dispoziția locatarului în condițiile tehnice agreate de părți si anexate la contractul de închiriere.

Potrivit art. 20.7 din contract, locatarul are dreptul să rezilieze/să denunțe în mod unilateral prezentul contract de închiriere, de plin drept, cu efect imediat și fără intervenția instanțelor de judecată și fără necesitatea îndeplinirii nici unei alte formalități(pact comisoriu), încetarea/rezilierea anticipată rezultând din simpla neîndeplinire/încălcare, în următoarele situații: a) neîndeplinirea de către locator a obligației de a preda spațiul la data predării, în conformitate cu prevederile precedentului paragraf 2.1 și în specificațiile tehnice stabilite în anexa 3 la prezentul contract.

Pârâta, prin cererea reconvențională, a invocat faptul că reclamanta nu și-a respectat obligația sa esențială de a preda spațiul asumat de aceasta din urmă, context în care pârâta comunică reclamantei la data de 07.12.2015 faptul că, în conformitate cu prevederile art. 2 din condițiile speciale din contractul de închiriere, data predării spațiului A. către B. urma să aibă loc între 15 septembrie și 15 octombrie 2015, și prin raportare la dispozițiile art. 20.7 din convenția părților, pârâtareclamantă a înțeles să își exercite dreptul de a rezilia contractul de închiriere.

Având în vedere faptul că în decizia de casare s-a reținut că cele două clauze rezolutorii prevăzute în contract la art. 20.3 lit. a) și 20.7 lit. a) din contract îndeplinesc condițiile prevăzute de art. 1553 C. civ., Curtea nu va mai analiza validitatea pactului comisoriu ci doar va analiza dacă neexecutarea obligației de predare a spațiului la termenul prevăzut în contract este sau nu culpabilă apelantei - reclamante.

Potrivit art. 2.2 din contract, locatarul declară că acceptă condițiile tehnice ale spațiului astfel cum sunt acestea indicate în specificațiile tehnice anexate la prezentul contract sub forma anexei nr. 3, și declară că nu va ridica nici un fel de pretenție/obiecție cu privire la utilitatea spațiului pentru scopul activităților comerciale ale locatarului.

Curtea de Apel a constatat că, deși apelanta - pârâtă B. în momentul încheierii contractului a fost de acord cu specificațiile tehnice ale spațiului astfel cum au fost stabilite în anexa nr. 3 la contract, ulterior încheierii contractului aceasta a solicitat locatorului, respectiv apelantei - reclamante C. S.R.L., modificarea unor soluții tehnice de proiectare, autorizare și execuție cu impact asupra termenului de predare a imobilului, aspecte ce reies cu evidență din ampla corespondență existentă între părți, aspect reținut și de prima instanță.

De altfel, variante actualizate în urma discuțiilor/propunerilor părților și a concesiilor reciproce au tot intervenit astfel cum rezultă și din interogatoriul luat pârâtei B., răspunsul la întrebarea nr. 9, în care apelanta - pârâtă B. recunoaște faptul că după data de 24.07.2015 au fost nenumărate solicitări și întâlniri între părți în urma cărora s-au agreat, printre altele, și transmiterea de către subscrisa (apelanta - pârâtă B.) a mai multor actualizări de plan, conform modalităților intervenite în execuția clădirii.

În consecință, Curtea de Apel a considerat că apelanta - pârâtă B. nu a invocat pactul comisoriu prevăzut la art. 20.7 lit. a) din contract cu bună - credință, aceasta fiind chiar ea în culpă pentru prelungirea termenului de predare a spațiului. Asemenea oricărui drept subiectiv, și dreptul rezolutoriu trebuie exercitat cu bună - credință, sancțiunea fiind ca și în prezenta cauză considerarea retroactivă a instanței a neoperării rezilierii. Mai mult decât atât, prejudiciul invocat de către apelanta - pârâtă B. nu este cert, beneficiul nerealizat fiind doar o estimare a acesteia, estimare nesusținută de dovezi concrete, cu atât mai mult cu cât acest centru ar fi fost primul deschis în Brașov, iar raportarea la alte centre deschise în țara neavând relevanță.

În ceea ce privește apelul declarat de reclamantă cu privire la soluția asupra cererii principale, Curtea de Apel a reținut că, potrivit art. 20.3 lit. a) din contract, locatorul are dreptul să rezilieze anticipat prezentul contract de plin drept, iar o asemenea reziliere va produce efecte imediat și fără intervenția instanțelor de judecată și fără nicio altă formalitate (pact comisoriu), încetarea/rezilierea contractului rezultând din simpla neîndeplinire/încălcare, în următoarele situații: a) dacă locatarul nu constituie, nu prezintă locatorului sau nu menține garanția contractuală în conformitate cu prevederile prezentului contract de închiriere și dacă o asemenea încălcare continuă timp de 10 zile lucrătoare de la data la care locatorul i-a transmis locatarului o notificare în acest sens.

Conform art. 11.2 din contract, la momentul semnării prezentului contract de închiriere, locatarul va preda locatorului un bilet la ordin pentru suma stabilită în continuare la alin. (11).3, fără obiecții și a cărei scadență va fi la vedere, în scopul garantării obligațiilor care trebuie îndeplinite de locatar până la data predării.

Cel mai târziu cu 1 lună înainte de data predării, astfel cum a fost aceasta comunicată în scris de către locator locatarului, locatarul va preda locatorului o garanție a cărei valoare este prevăzută în continuare la alin. (11).3, care va fi constituită sub forma unei scrisori de garanție bancară sau sub forma unui bilet la ordin de depozit bancar, scrisoarea de garanție bancară și depozitul urmând a fi denumite în continuare în prezentul contract drept.

Curtea de Apel a reținut că apelanta reclamantă a solicitat atragerea răspunderii pârâtei în temeiul pactului comisoriu prevăzut de art. 20.3 lit. a) din contract, raportat la neîndeplinirea de către aceasta a obligațiilor menționate la art. 11.2 alin. (1) din contract (nepredarea biletului la ordin) și art. 3.3.2 din contract.

În legătură cu aceasta, s-a constatat că obligația pârâtei B. prevăzută în art. 3.3.2 din contract privind întocmirea Proiectului lucrărilor de amenajare și finisare, astfel cum s-a reținut și prin decizia de casare, nu face obiectul pactului comisoriu astfel cum a fost prevăzut de părți în art. 20.3 din contract, iar instanța nu a fost învestită și cu un capăt de cerere privind rezilierea judiciară, consideră inutilă analizarea îndeplinirii obligației pârâtei B. prevăzută în art. 3.3.2 din contract privind întocmirea Proiectului lucrărilor de amenajare și finisare, această obligație neavând relevanță juridică asupra eficienței pactului comisoriu.

În ceea ce privește cealaltă obligație pe care apelanta - reclamantă susține că pârâta B. nu și-a îndeplinit-o, Curtea de Apel a reținut că, prin decizia de casare, s-a sublinniat că în favoarea apelantei - reclamante (locatorul) s-a prevăzut un pact comisoriu pentru ipoteza în care locatarul nu prezintă sau nu menține garanția contractuală în favoarea locatorului și dacă această încălcare continuă timp de 10 zile lucrătoare de la data notificării locatarului de către locator în acest sens. În contractul încheiat între părți, la art. 11 s-au prevăzut două garanții, una viza predarea unui bilet la ordin, cealaltă viza constituirea unei garanții sub forma scrisorii de garanție/biletului ordin/depozitului bancar. Apelanta - reclamantă a precizat că a avut în vedere pentru activarea pactului comisoriu doar prima garanție, respectiv predarea biletului la ordin în conformitate cu disp. art. 11.2 alin. (1) din contract.

Curtea de Apel a aratat că, pentru ca acest pact comisoriu să poată fi invocat cu succes, este nevoie ca obligația presupus neîndeplinită să fie notificată părții adverse și să i se ofere un termen de 10 zile pentru a putea remedia acea problemă.

Analizând notificarea existentă la dosar, Curtea de Apel a reținut că apelanta -reclamantă i-a adus la cunoștință pârâtei B. că nu a prezentat locatorului spre aprobare Proiectul lucrărilor de amenajare și finisare (art. 3.3.2 din contract) și că nu a predat locatorului garanția contractului de închiriere, în forma și condițiile prevăzute de art, 11 din contract.

Dispozițiile art. 11 din contract au în vedere două tipuri de garanții, respectiv cea prevăzută la art. 11.2 alin. (1) (predarea biletului la ordin) și cea prevăzută la art. 11.2 alin. (2) (constituirea garanției prin scrisoare de garanție/bilet ordin/depozit bancar), însă notificarea este făcută cu titlu general, fără a indica în concret care dintre cele două obligații nu a fost îndeplinită astfel încât pârâta B. să fie în măsură să identifice obligația neîndeplinită și să o poată remedia.

Prin urmare, notificarea pârâtei B. nu respectă dispozițiile contractuale, nefiind indicată ce garanței nu a fost depusă, în contract fiind prevăzute două tipuri de garanții. De aici și discuțiile ivite atât în fața primei instanțe, cât și în apel cu privire la care dintre cele două garanții nu și-a îndeplinit obligațiile pârâta și care fa obiectul pactului comisoriu. Această indicare era necesară cu atât mai mult cu cât în notificarea de reziliere este menționat faptul că această încălcare îmbracă forma nepredării biletului la ordin, însă această notificare de reziliere era condiționată de o notificare prealabilă a neîndeplinirii obligațiilor și acordării unui termen de 10 zile pentru remediere.

Astfel, potrivit art. 11.2 alin. (1) din contract, în momentul semnării contractului se va preda și biletul la ordin. Pârâta B. a susținut că în momentul semnării contractului a fost predat biletul la ordin de către numitul D., în prezența dlui E. și avocatului din partea apelantei reclamante, apelanta - reclamantă necontestând faptul că aceste persoane ar fi participat la încheierea contractului.

Față de dispozițiile contractuale mai sus menționate și prin semnarea și însușirea contractului de către ambele părți, s-a reținut că acel bilet la ordin menționat în disp. art. 11.2 alin. (1) din contract a fost predata în momentul semnării contractului, acțiunile (de semnare a contractului și de predare a biletului la ordin) nefiind succesive, ci concomitente.

Prin urmare, Curtea de Apel a concluzionat că nici pactul comisoriu invocat de către apelanta reclamantă nu a devenit efectiv, pe de-o parte pentru că notificarea nu prevedea ce obligație de garanție nu a fost îndeplinită, iar pe de altă parte pentru că obligația privind predarea biletului la ordin a fost îndeplinită.

La data de 31.08.2021, a declarat recurs recurenta-reclamantă C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 451 din 11 martie 2021 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

La data de 6.09.2021, recurenta-pârâtă B. S.A. a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 451 din 11 martie 2021 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Recursul declarat de recurenta- reclamantă C. S.R.L.:

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispozițiile alt. 488 alin. (1) pct. 5. 6 și 8 C. proc. civ.

În raport de motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta-reclamantă susține că instanța de apel a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității, respectiv art. 249, art. 10 alin. (1), art. 349, at. 13, art. 20, art. 22 alin. (1) și (7), art. 501 alin. (1) și (3) C. proc. civ.

În ce privește art. 249 C. proc. civ., recurenta-reclamantă arată că instanța de apel a încălcat principiul consacrat de art. 249 C. proc. civ.. în ceea ce privește chestiunea predării/nepredării biletului la ordin reprezentând echivalentul a 3 luni de chirie și cheltuieli de exploatare, aceasta fiind cheia aplicării pactului comisoriu instituit în favoarea societății reclamante.

Proba predării biletului la ordin incumba pârâtei, adică a părții care afirmă că și-a îndeplinit această obligație. Așa cum rezultă din încheierea ședinței din 20.09.2015 reclamanta a solicitat încuviințarea probei testimoniale, care a fost respinsă și instanța a reținut ca argument în dovedirea faptului predării, răspunsurile la interogatoriu ale reprezentantului legal al pârâtei.

Prin această măsură au fost nerespectate dispozițiile art. 349 C. proc. civ. având în vedere că mărturisirea nu poate constitui probă împotriva reclamantei.

Instanța de apel a analizat problematica pactului comisoriu instituit în favoarea reclamantei, făcând abstracție de principiul respectării dreptului la apărare, consacrat de art. 10 alin. (1) C. proc. civ., și de principiile prevăzute de art. 201 și art. 22 alin. (1), (2) și 6 C. proc. civ., la dosar neexistând niciun material probator care să probeze predarea biletului la ordin.

În continuare se arată că instanța de apel a încălcat regulile de procedură prevăzute de art. 50 alin. (1) și (3) C. proc. civ.

Analizând decizia de casare, rezultă că dezlegarea instanței de recurs nu privește și nu afectează argumentele instanței de apel din decizia inițială, ci modalitatea în care au fost aplicate condițiile și mecanismul răspunderii civile contractuale, fără ca instanța de recurs să fi adus vreo critică sau să fi dezlegat vreo chestiune referitoare la modalitatea de aplicare a regulilor de procedură în materie de probatorii.

Instanța de apel, în rejudecare, a depășit dezlegarea dată de Înalta Curte asupra chestiunilor strict indicate în decizia de casare și a revinit asupra unor considerente care nu au făcut obiectul vreunei modificări în recurs.

Prin urmare, arată recurenta, decizia recurată apare ca o revizuire a deciziei inițiale, fără a ne afla în această situație, ceea ce afectează dreptul Ia apărare al reclamantei, decizia recurată fiind pronunțată cu depășirea limitelor casării.

În raport cu motivul de casare reglementat de art. 488 pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă critică decizia recurată din perspectiva nemotivării de către instanța de apel a apărării privind neîndeplinirea obligației pârâtei prevăzute de art. 3.3.2 din Contract, privitoare la predarea Proiectului lucrărilor de amenajare.

Simpla afirmație în sensul că instanța de judecată nu a fost investită cu un capăt de cerere privind rezilierea judiciară, nu reprezintă un argument întemeiat care să conducă la lăsarea în afara motivării a problematicii rezultate din nepredarea Proiectului lucrărilor de amenajare.

În opinia recurentei, nici instanța de recurs nu dă o dezlegare care să îndreptățească instanța de apel să lase nemotivată apărarea reclamantei.

Motivul de nelegalitate reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. a fost argumentat în raport cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material consacrate de art. 1270, art. 1268 alin. (1) și (2), art. 1549, art. 1550 și art. 1552 C. civ.

În ce privește încălcarea art. 1268 alin. (1) și art. 1270 C. civ. se arată că argumentarea concluziei privind predarea biletului la ordin s-a întemeiat în mod greșit pe art. 11.2 din Contract, prin aprecierea acestei clauze ca o declarație de primire a biletului la ordin.

Din interpretarea acestei clauze, recurenta arată că obligația de predare este ulterioară semnării contractului și nașterii acestei obligații, în realitate acest bilet la ordin nefiind emis.

A prezuma că prin semnarea contractu\ui, reclamanta a recunoscut și primirea biletului la ordin este un aspect care încalcă prevederile art. 1270 C. civ., voința și consimțământul exprimat de reclamantă la semnarea contractului neputând acoperi și o recunoaștere în sensul primirii biletului la ordin.

În ceea ce privește prevederile art. 1549, art. 1550 și art. 1552 C. civ., instanța ar fi trebuit să analizeze pe cale incidentală dacă a operat încetarea contractului de închiriere, și dacă această încetare a survenit ca efect al rezilierii inițiate de pârâtă. În acest sens, trebuiau analizate cele două notificări de reziliere, pentru a se constata dacă acestea respectă prevederile art. 1552 și art. 1553 C. civ.

Rezoluțiunea unilaterală a stat la baza rezilierii Contractului de către reclamantă, pentru încălcarea de către locatar a obligației stipulate de art. 3.3.2 din Condițiile generale și art. 3 din Condițiile speciale.

Potrivit art. 3.3.2 din Contractul de închiriere, locatarul avea obligația să prezinte locatorului spre aprobare, Proiectul lucrărilor de amenajare și finisare, în termenul prevăzut de condițiile speciale.

În dezvoltarea acestui motiv de reziliere, recurenta-reclamantă arată următoarele: pârâta și-a asumat obligația de predare a Proiectului cel mai târziu la data de 15.07.2015, obligație care nu s-a mai realizat niciodată; la 14.12.2015 reclamanta a transmis declaratia unilaterală de reziliere. prealabil pârâta fiind pusă în întârziere la 25.11.2015; neexecutarea obligației de predare a Proiectului a avut o gravitate suficient de mare, fiind deviat însuși scopul avut de locator la data semnării contractului.

Scopul contractului a avut două componente, de a fi construit un spațiu pe cheltuiala reclamantei prin conlucrare cu pârâta, în zona de proiectare și execulie și închirierea spațiului efectiv construit către locatar. De vreme ce relația contractuală s-a blocat în etapa construirii spațiului, reclamanta nu putea aștepta ca pârâta să-și îndeplinească obligațiile. Sancțiunea aleasă de reclamantă în sensul rezilierii contractului este o opțiune lăsată la îndemna creditorului.

În ceea ce privește caracterul relevant sau esențial al obligației de predare a Proiectului, recurenta face o distincție între obligația de predare a Proiectului ce a făcut obiectul excepțlei de neexecutare invocate de reclamantă și obligalia locatarului de predare a Proiectului ca obligație a cărei nerespectare a stat la baza rezilierii Contractului de către locator.

Din acest punct de vedere, instanța de apel a lăsat nesoluționată problematica rezilierii în aplicarea art. 1552 C. civ.

La 16.11.2022, recurenta-pârâtă B. S.A.. A formulat întâmpinare în combaterea recursului declarat de recurenta-reclamantă C. S.R.L., prin care a solicitat respingerea acestuia ca nefondat.

Recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.A.:

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ.

Referitor la motivul de casare reglementat de art. 488 pct. 5 C. proc. civ. se arată că instanța de apel nu a respectat limitele casării trasate prin decizia de casare a cărei dezlegare privind caracterul operant al Notificării de reziliere a pârâtei se impunea în mod obligatoriu.

În mod incorect, instanța de apel a analizat elementele privind conduita pârâtei și buna-credință a acesteia, care nu se impuneau a fi analizate în cadrul rezilierii, de vreme ce decizia de casare conducea la concluzia că rezilierea notificată de pârâtă fusese deja operantă în mod legal, fiind invocată în acord cu clauzele Contractului, nefiind contestată de către reclamantă pe calea unei acțiuni.

În al doilea rând, instanța de apel nu a dat eficiență dispozițiilor art. 14 C. proc. civ., ce eglementează principiul contradictorialității, prin aceea că și-a întemeiat soluția privind apelul legat de cererea reconvențională pârâtei pe o circumstanță a bunei-credințe ce nu a fost invocată de reclamantă și nici nu a fost pusă în dezbaterea părților.

Pronunțarea unei soluții prin care se invalidează efectele rezilierii prin raportare la buna-credință, conduce la nelegalitatea hotărârii cu atât mai mult cu cât depășește limitele casării, încălcând libertatea contractuală și forța obligatorie a contractului.

Motivul dc nelegalitate prevăzut de art. 488 pct. 6 C. proc. civ., a fost argumentat cu trimitere la motivarea contradictorie, prin care, deși se apreciază că niciuna dintre părți nu a investit instanța cu un capăt de cerere privind rezilierea judiciară, se pronunță totuși cu privire la rezilierea notificată de pârâtă, pe care o invalidează, deoarece o găsește ca fiind realizată cu bună-credință, element neinvocat de reclamantă.

Prin raportare la faptul că instanța de apel a reținut în considerente un argument neinvocat de reclamantă, respectiv pretinsa lipsă a bunei-credințe a pârâtei, fără a pune acest aspect în dezbaterea contradictorie a părților, conduce și la nemotivarea hotărârii.

Raționamentul instanței de apel relevă o lipsă de nemotivare sau cel puțin o motivare contradictorie și în privința petitului pârâtei de reparație a prejudiciului pecuniar pe care instanța de apel l-a respins, arătând că prejudiciul invocat de pârâtă nu este cert, beneficiul nerealizat fiind doar o estimare a acestuia, estimare nesusținută de dovezi, deși pârâta solicitase să i se administreze proba cu expertiză tehnică de specialitate contabilitate, pe care aceeași instanță de apel i-a respins-o ca neconcludentă. De altfel, instanța de apel nu analizează nici înscrisurile depuse de pârâtă în susținerea caracterului cert și al întinderii prejudiciului, astfel încât aprecierea sa generală referitoare la lipsa de succes a primului centru pe care l-ar fi deschis pârâta în Brașov nu este susținută de nicio probă.

În continuare, decizia instanței de apel este nemotivată și în ceea ce privește soluția de respingere a cererii de acordare a prejudiciului pentru lipsa caracterului cert al beneficiului nerealizat, dat fiind că instanța nu aduce nicio argumentație în sprijinul concluziei sale. În plus, în privința prejudiciului pentru pierderea de șanse, instanța de apel nici nu și-a motivat hotărârea, ci a expus doar motivarea superficială, cu privire la înlăturarea prejudiciului solicitat cu titlu de beneficiu nerealizat.

Temeinicia motivului de recurs reglementat de art. 488 alin. (8) C. proc. civ., a fost argumentată cu trimitere la dispozițiile art. 1270, art. 1170 coroborat cu art. 1553 și art. 1530-1536 și art. 1385 C. civ.

În ceea ce privește încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1270 C. civ., recurenta-pârâtă susține că în mod incorect instanța de apel a comis aceeași greșeală ca prima instanță de apel, în sensul că a realizat o reapreciere a modalității în care pârâta a reziliat contractul, fără să țină seama de voința părților contractante, care stabiliseră anterior situațiile în care opera rezilierea.

În concret, instanța de apel nu a dat eficiență juridică clauzelor înscrise de părți, examinând eronat efectele produse asupra raporturilor dintre părțile contractante, clauza convenită de părți la art. 20.7 constituind temei al rezilierii de către pârâtă și reprezentând un pact comisoriu expres de ultim grad, modul de redactare al pactului fiind fără echivoc în sensul forței sale juridice de pact comisoriu expres.

Acest pact conlisoriu înlătură intervenția instanței sub aspectul verificării condițiilor în care se aplică sancțiunea rezoluțiunii, ca atare rolul instanței este înlăturat în totalitate, instanța neputând analiza nici măcar buna-credință a uneia dintre părți, ci poate verifica doar dacă operează cauza de culpă prevăzută de art. 20.7 din contract, invocată de pârâtă.

Pentru soluționarea legală și corectă a litigiului, instanța de apel trebuia să țină seama de faptul că nu a fost investită de către reclamantă cu o cerere în sensul analizării îndeplinirii condițiilor prevăzute în pactul comisoriu expres, urmând să examineze clauzele contractului, să le acorde semnificația cuvenită, acestea fiind clare și precise.

Examinarea conduitei părților în raport de adresa reclamantei din 14.02.2015 și nu cea din 07.12.2015 comunicată de pârâtă este nelegală față de forța juridică a acesteia, fiind încălcate dispozițiile art. 1270 C. civ. raportat la art. 20.7 din contractul părților, astfel cum s-a reținut și prin decizia de casare.

Pe cale de consecință, la data la care reclanlanta a transmis notificarea de reziliere, contractul era deja reziliat din 08.12.2015, astfel încât rezilierea reclamantei nu a produs efecte.

Aprecierea instanței de apel cu privire la buna-credință nu poate fi primită, dat fiind că adaugă dispozițiilor contractuale, în care părțile au agreat ca, în cazul unei eventuale rele-credințe, pactul comisoriu sau rezilierea să fie anulate retroactiv.

O altă eroare a raționamentului instanței de apel o constituie analizarea trunchiată a corespondenței dintre părți și faptul că nu a avut în vedere că numeroasele solicitări de modificări au provenit de la reclamantă, prelungirile fiind cauzate de aceasta.

În al doilea rând, recurenta-pârâtă subliniază că obligația de predare a spațiului de către reclamantă exista independent de respectarea obligațiilor contractuale de către pârâtă în ceea ce privește predarea Proiectul de amenajare și finisare.

Sancțiunea care intervenea în cazul în care pârâta nu ar fi predat Proiectul ar fi fost cea stipulată la clauza 3.3.4 din Contract, respectiv aceea că pârâta nu avea dreptul să deschidă și să exploateze spațiul, dacă reclamanta decidea acest lucru.

Cele două obligații, de predare a Proiectului și cea de predare a spațiului de către pârâtă nu erau qbligații interdependente din punct de vedere contractual, în acest sens fiind dispozițiile Contractului, ce reglementează alte sancțiuni pentru lipsa predării Proiectului.

În lipsa unei interdependențe între cele două obligații și în ipoteza în care pârâta nu ar fi predat Proiectul, reclamanta avea în continuare obligația de a preda spațiul la data agreată contractual, respectiv 15.10.2015 și în situația nepredării la tilnp a proiectului, pârâta nu avea dreptul de a deschide și exploata spațiul.

Prin art. 2.1 din Contract coroborat cu art. 2 din Condițiile speciale ale Contractului, părțile au agreat că spațiul urma a fi predat către pârâtă cel mai târziu la data limită prevăzută în Condițiile speciale, respectiv 15.10.2015.

La data de 22.07.2015, reclamanta a transmis o notificare prin care admite că întârzierea pârâtei de predare a Proiectului nu putea afecta data stabilită pentru predarea spațiului închiriat, respectiv 15.10,2015, numai depășirea datei de 24.07.2015 fiind de natură a întârzia data predării spațiului închiriat.

Încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1170 coroborat cu art. 1553 C. civ., au fost argumentate prin trimitere la interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor privind buna-credință, pe care nu a regăsit-o în conduita pârâtei.

Instanța de apel nu putea să ignore rezilierea notificată legal de pârâtă, date fiind considerentele obligatorii ale deciziei de casare. În plus, instanța de apel a ignorat faptul că acea clauză rezolutorie utilizată de pârâtă ca temei al rezilierii îndeplinește condițiile prevăzute de art. 1553 C. civ., întrucât prevede în mod expres obligațiile a căror neexecutare atrag încetarea contractului de închiriere și condițiile în care operează încetarea de drept a acestuia.

În ceea ce privește prejudiciul, recurenta-pârâtă invocă greșita aplicare a art. 1530-1536 C. civ.

Din succinta motivare cu privire la înlăturarea prejudiciului, instanța de apel nu face distincție între caracterul cert al prejudiciului și caracterul determinat sau determinabil al său, deși în mod corect ar fi trebuit să analizeze ambele paliere ale prejudiciului pretins, în mod distinct.

În al doilea rând se arată că raționamentul instanței de apel încalcă prevederile art. 1532 C. civ., în cazul beneficiului nerealizat și al pierderii unei șanse, instanța va aprecia întâi dacă există o certitudine cu privire la producerea prejudiciului, urmată ulterior de analiza probabilității obținerii unui avantaj, dat fiind că cele două tipuri de prejudicii nu sunt circumscrise aceleiași rigori în aprecierea certitudinii, așa cum este prejudiciului clasic, constând în daune interese.

Proba cu expertiză contabilă, ar fi determinat certitudinea și întinderea prejudiciului, probă pe care instanța a apreciat-o ca nefiind utilă. De asemenea, instanța nu a avut în vedere niciun înscris depus de pârâtă în susținere, prin care s-a arătat că nerealizarea proiectului s-a datorat neexecutării conforme a obligației de predare a spațiului conform destinației speciale stabilită de părți, pârâta fiind lipsită de beneficiul pe care l-ar fi realizat din operarea centrului de fitness, întreținere corporală, vânzare de echipamente și accesorii sportive, cafe/bar, ceea ce determină caracterul cert al prejudiciului suferit.

La momentul efectuării investiției, pârâta a avut în vedere cuantumul profitului prognozat pe întreaga perioadă contractuală, astfel că reclamanta are obligația de a suporta contravaloarea profitului prognozat, a cărei valoare reclamanta nu a contestato.

În ceea ce privește greșita aplicare a art. 1385 C. civ., recurenta arată că instanța de apel nu a analizat ipoteza expusă de pârâtă, privind pierderea șansei de a dezvolta o afacere la Brașov, astfel încât decizia recurată este nemotivată sub acest aspect.

Cu toate acestea, instanța de recurs poate analiza în cadrul prezentei căi de atac incidența art. 1385 C. civ. în privința prejudiciului, constând în pierderea unei șanse, căruia nu i se aplică aceleași rigori privind certitudinea, ci se analizează prin raportare la probabilitatea obținerii avantajului.

Prevederile alt. 1385 C. civ. referitoare la pierderea unei șanse sunt pe deplin aplicabile prezentei cauze.

Pentru ca un prejudiciu rezultat din pierderea unei șanse să aibă caracter cert și reparabil, trebuie să fie îndeplinite condițiile ca șansa să fie reală și serioasă, iar pierderea șansei să fie consecința directă a faptei ilicite sau a altei împrejurări pentru care se angajează răspunderea, condiții îndeplinite în cauză.

În concluzie, instanța de apel ar fi trebuit să constate că prejudiciul încercat de pârâtă prin neexecutarea culpabilă a obligației de predare a spațiului constând în imposibilitatea realizării de profit este cert, câștigul care putea fi obținut de către pârâtă prin vânzarea abonamentelor fiind demonstrat.

La data de 08.11.2021, recurenta- reclamantă C. S.R.L. a formulat întâmpinare în combaterea recursului pârâtei B. S.A.. prin care a solicitat respingerea acestuia ca nefondat și obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă a dispus întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului.

Prin încheierea din 3 februarie 2022, constatând întrunite condițiile prevăzute de art. 493 alin. (3) C. proc. civ., instanța a dispus comunicarea raportului către părțile cauzei, pentru a se depune punctele de vedere asupra acestuia, astfel cum prevede art. 493 alin. (4) C. proc. civ.

Prin încheierea din 17 martie 2022, a fost admis în principiu recursul.

Înalta Curte, analizând recursurile în limitele controlului de legalitate, în conformitate cu dispozițiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., constată următoarele:

Decizia pronunțată în rejudecare a pornit de la sintetizarea corectă a considerentelor deciziei de casare anterioare, care, în raport de cererile formulate și temeiul juridic invocat de fiecare parte în demersul judiciar propriu, a stabilit calificarea clauzelor contractuale incidente și limitele analizei instanței de rejudecare.

Cu toate acestea, ambele recurente critică decizia pronunțată din perspectiva nerespectării deciziei de casare, în baza art. 488 alin. (1) pct. 5 rap. la art. 501 alin. (1) și (3) C. proc. civ.

Din perspectiva recurentei - reclamante C. S.R.L., această critică se corelează cu încălcarea unor norme de procedură referitoare la regimul și modalitatea de administrare a probelor, în încercarea de combatere a constatărilor instanței de apel privind executarea obligației de predare a biletului la ordin drept garanție la data semnării contractului potrivit art. 11.2 din contract, care au reprezantat o cauza a respingerii apelului său.

Sub acest aspect, Înalta Curte constată cu prioritate că, pe calea recursului, cale de atac extraordinară consacrată criticilor de nelegalitate expres enumerate de dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., nu por fi analizate și, implicit nu poate fi cenzurată decizia instanței de apel, din perspectiva situației de fapt reținute în cauză prin interpretarea coroborată a probelor administrate, specifică exclusiv instanțelor devolutive. Chiar dacă, în mod formal, criticile recurentei - reclamante fac trimitere la încălcarea unor norme de procedură, obiectivul răsturnării situației de fapt reținute de istanța de apel nu poate fi atins prin intermediul recursului.

În acest cadru, se impune a se sublinia că, prin decizia de casare, Înalta Curte a reținut existența și valabilitatea a două clauze rezolutorii exprese inserate de părți la art. 20.3 lit. a), respectiv art. 20.7 lit. a) din contract și a impus realizarea controlului de către instanța devolutivă în limitele impuse de dispozițiile art. 1553 C. civ., în condițiile în care aceste clauze nu au fost contestate de părțile în litigiu, și ținând cont de cadrul procesual fixat de părți. Niciunde în decizia de casare nu se regăsesc (și nu ar fi fost posibil acest lucru) considerente referitoare la situația de fapt asupra căreia să se realizeze interpretarea și aplicarea normelor de drept incidente, casarea fiind în totalitate, iar stabilirea acesteia intrând în competența instanței de apel devolutive, care, prin urmare, a acționat în deplinătatea rolului său judiciar, realizând o analiză proprie, coroborată a probelor administrate în cauză, din perspectiva aspectelor de fapt relevante analizei în drept impuse de instanța de casare.

Pe de altă parte, nu trebuie omis faptul că, în argumentarea respingerii demersului reclamantei, instanța de apel a reținut deopotrivă nevalabilitatea notificării comunicate pârâtei de către reclamantă, cu motivarea că aceasta nu respectă dispozițiile contractuale, nefiind indicată ce garanței nu a fost depusă, în contract fiind prevăzute două tipuri de garanții, aspect ce nu contrazice dispozițiile instanței de casare și nu a fost combătut de recurentă.

Sub aspectul pretinsei nemotivări a soluției de către instanța de apel, încadrată în motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., Înalta Curte constată că decizia atacată cuprinde o expunere amplă, cursivă și logică a argumentelor de fapt și de drept ce au condus la soluția pronunțată asupra apelului reclamantei, ce pot fi urmărite și eventual cenzurate de instanța de control judiciar.

În ceea ce privește critica recurentei - reclamante privitoare la neanalizarea de către instanța de apela a argumentelor sale referitoare la neîndeplinirea corespunzătoare de către pârâtă a obligației de predare a Proiectului lucrărilor de amenajare a spațiului închiriat, Înalta Curte constată că decizia atacată cuprinde motivul pentru care instanța de apel a considerat nerelevantă o asemenea analiză, repectiv faptul că această obligație, prevăzută în art. 3.3.2 din contract, nu face obiectul pactului comisoriu astfel cum a fost prevăzut de părți în art. 20.3, iar instanța nu a fost învestită și cu un capăt de cerere privind rezilierea judiciară. De altfel, această obligație a fost considerată nerelevantă din perspectiva eficienței pactului comisoriu invocat de parte și în cuprinsul considerentelor obligatorii ale deciziei de casare.

În strânsă legătură cu aceste statuări, prezenta instanță de recurs nu va analiza nici criticile recurentei - reclamante subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., care tind la lărgirea cadrului de analiză fixat de instanța de casare prin readucerea în discuție a neîndeplinirii obligației de predare a Proiectului lucrărilor de amenajare.

Totodată, Înalta Curte va înlătura și criticile recurentei - reclamante referitoare la pretinsa încălcare și aplicare greșită a unor norme de drept material ce tind în realitate la cenzurarea analizei instanței de apel referitoare la executarea obligației de predare a biletului la ordin drept garanție, pentru considerente ce se regăsesc și în aliniatele precedente referitoare la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Pentru aceste motive, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 451 din 11 martie 2021 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

În ceea ce privește recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.A., Înalta Curte constată întemeiat motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 prin raportare la nerespectarea dispozițiilor art. 501 alin. (1) și (3) C. proc. civ.

În acest cadru, reiterăm faptul că prima instanță de casare, reținând valabilitatea celor două clauze compromisorii din cuprinsul contractului, invocate în mod reciproc de părțile în litigiu prin notificări de reziliere a contractului, a imputat primei instanțe de apel faptul că și-a argumentat soluția prin paralizarea primei notificări de reziliere, cea emisă de pârâta - locatar, ca urmare a notificării ulterioare de reziliere de către reclamanta-locator, care ar echivala cu o veritabilă excepție de neexecutare și contravine principiului forței obligatorii a contractelor prevăzut de art. 1270 C. civ., întrucât prima notificare de reziliere are aceeași natură juridică, reprezentând invocarea unei neexecutări din partea părții adverse.

În consecință, prin decizia de casare nr. 1425/22.07.2020, s-a impus intanței de rejudecare să realizeze un nou control al incidenței clauzelor compromisorii în limitele impuse de dispozițiile art. 1553 C. civ. în condițiile în care aceste clauze nu au fost contestate de părțile în litigiu, depășirea acestor limite prin analizarea și interpretarea altor obligații asumate de părțile contractante ce nu fac obiectul pactului comisoriu, echivalând cu o veritabilă rezoluțiune judiciară și, deci, cu o imixtiune în voința părților contractante, aspect de natură să înfrângă principiul prevăzut de dispozițiile art. 1270 C. civ. relativ la forța obligatorie a contractelor.

Totodată, Înalta Curte a înlăturat în mod expres analiza de către prima instanță de apel a conținutului clauzei rezolutorii prevăzută de art. 20.7 lit. a), invocată în cauză de către pârâta-locatar, prin raportare la neîndeplinirea de către aceasta a obligației de predare a proiectului lucrărilor de amenajare și finisare, întrucât o atare obligație nu făcea obiectul pactului comisoriu prevăzut în paragraful 20.3 lit. a) din contract, pact ce face obiectul notificării ulterioare de reziliere efectuată de către reclamanta-locator, și nici al unei alte clauze rezolutorii exprese prevăzută în contract și care să fi fost invocată în cauză, astfel încât analiza îndeplinirii unei atare obligații se putea face doar în cadrul unei eventuale acțiuni în reziliere judiciară.

Cu prilejul rejudecării, deși a sintetizat în mod corect considerentele și dispozițiile deciziei de casare, instanța de apel a menținut soluția din primul ciclu procesual asupra apelului promovat de pârâtă și implicit asupra cererii reconvenționale formulate de aceasta, argumentându-și soluția tot din perspectiva conduitei anterioare a părții referitoare la executarea unor obligații ce nu fac obiectul pactului comisoriu, în absența unei contestări a notificării de către partea adversă sau a unui dememers privitor la o eventuală reziliere judiciară.

În aceste condiții, Înalta Curte constată că instanța de apel a depășit limitele rejudecării fixate de instanța de casare în raport de cadrul procesual dedus judecății de părțile în litigiu, fiind astfel încălcate dispozițiile art. 501 C. proc. civ.

Față de aceste considerente, constatând și inutilitatea analizării celorlalte motive invocate de recurenta - pârâtă, în temeiul art. 496-497 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul acestei părți, va casa în parte decizia nr. 451 din 11 martie 2021 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă și va trimite cauza aceleiași instanțe pentru rejudecarea apelului pârâtei în limitele deja fixate prin prima decizie de casare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 451 din 11 martie 2021 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.A. împotriva deciziei nr. 451 din 11 martie 2021 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Casează în parte decizia atacată și trimite cauza aceleiași instanțe pentru rejudecarea apelului pârâtei.

Menține în rest dispozițiile deciziei atacate.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 iunie 2022.