ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1613/2025

Ședința publică din data de 11 noiembrie 2025

Deliberând asupra recursurilor, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului constată următoarele:

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1166, art. 1178, art. 1270, art. 1470, art. 1475, art. 1518, art. 1522, art. 1535 C. civ.

Prin sentința civilă nr. 3097/2023 din 18 decembrie 2023, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a admis în parte cererea de chemare în judecată, obligând pârâta la plata către reclamantă a sumei de 66.788,27 euro și 87.509,26 RON, precum și la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 8.863,75 RON, taxă judiciară de timbru.

Prin decizia civilă nr. 331 A din 28 februarie 2025, Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă a admis apelul pârâtei, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 41.948,09 RON și la plata cheltuielilor de judecată aferente primei etape procesuale în cuantum de 1.863,44 RON, fiind menținută în rest hotărârea apelată.

În dezvoltarea criticilor formulate, recurenta-reclamantă a susținut, în esență, că hotărârea instanței de apel este rezultatul unei interpretări eronate a probelor administrate și al unei aplicări greșite a dispozițiilor legale și contractuale incidente. În acest sens, s-a arătat că instanța de apel a înlăturat în mod nejustificat clauze esențiale din convenția părților, care reglementau expres modalitatea de încetare a contractului și consecințele denunțării unilaterale.

Astfel, a arătat recurenta că instanța de apel a reținut în mod greșit că imobilul nu ar fi corespuns scopului pentru care a fost închiriat, deși contractul prevedea expres că locatarul a vizionat și a acceptat spațiul, recunoscând că acesta corespunde destinației convenite. În realitate, susține recurenta, spațiul fusese amenajat chiar de pârâtă la momentul încheierii contractului, iar la încetarea raportului contractual a fost restituit într-o stare avansată de degradare. Aceste aspecte au fost constatate prin procesul-verbal de predare întocmit de executorul judecătoresc la data de 13.05.2020 și confirmate prin planșele foto anexate, din care rezulta că instalațiile electrice și sanitare fuseseră dezafectate, iar spațiul devenise neutilizabil.

Recurenta-reclamantă a considerat că instanța de apel a ignorat aceste probe esențiale și a preluat necritic susținerile intimatei, potrivit cărora spațiul s-ar fi aflat "în curs de amenajare", apreciere pe care a calificat-o ca fiind nefondată și contrară dovezilor de la dosar. De asemenea, s-a criticat faptul că instanța de apel a analizat elemente străine de obiectul cauzei, precum existența unei presupuse instalații de climatizare în valoare de 120.000 euro, deși un asemenea aspect nu fusese niciodată invocat de reclamantă și nu rezulta din niciun înscris depus la dosar.

Totodată, autoarea recursului principal a criticat faptul că instanța de apel a ignorat prevederile contractuale asumate de părți, prin care s-a convenit, conform art. 24 lit. a) pct. 6, că denunțarea unilaterală de către chiriaș era interzisă până la data de 31.12.2020, sub sancțiunea plății unei despăgubiri egale cu opt chirii lunare, în sumă de 67.555,56 euro. De asemenea, actul adițional nr. x/18.07.2018 prevedea expres obligația locatarului de a restitui facilitățile de chirie acordate în cazul denunțării unilaterale sau al neîndeplinirii obligațiilor contractuale.

Potrivit recurentei, instanța de apel a acordat intimatei un tratament favorabil nejustificat, invocând situația generală a pandemiei, deși dificultățile economice nu puteau înlătura obligațiile contractuale asumate. În acest sens, s-a arătat că întreaga activitate economică a fost afectată de contextul pandemiei, nu doar cea a debitoarei, iar societatea recurentă a fost de bună-credință, oferind facilități de plată și propunând soluții amiabile pentru evitarea prejudiciilor.

În final, s-a mai arătat că instanța de apel a redus nejustificat debitul recunoscut de intimată de la 87.509,52 RON la 41.948,09 RON, fără a motiva modul în care a ajuns la această sumă și fără a identifica probele care ar fi justificat o asemenea diminuare.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția a II-a civilă la 24 aprilie 2025.

La 4 iulie 2025 au fost înregistrate la dosar întâmpinarea și recursul incident formulate de pârâta B. S.R.L.

Pe calea întâmpinării, intimata-pârâtă a solicitat, în principal, anularea recursului principal în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ., întrucât recurenta nu a formulat critici concrete privind nelegalitatea deciziei instanței de apel. În subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca neîntemeiat.

Prin recursul incident, întemeiat pe motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a invocat nelegalitatea soluției din apel în ceea ce privește obligarea sa la plata sumei de 41.948,09 RON.

Astfel, în privința compensării, a arătat recurenta-pârâtă că prin apel a susținut că este corectă compensarea, însă aceasta trebuia efectuată cu privire la sumele convenite de părți prin Actul adițional nr. x la contract. De asemenea, la solicitarea instanței de apel a precizat ca fiind aplicabilă convenția părților în ceea ce privește stingerea integrală a sumelor datorate de pârâtă prin compensarea cu garanția constituită la încheierea contractului. În opinia pârâtei, părțile au convenit stingerea integrală a obligațiilor reciproce, indiferent dacă acestea erau sau nu egale cu garanția constituită.

Autoarea recursului incident a mai învederat că prin întâmpinarea formulată în fața instanței de fond și prin motivele de apel a susținut că nu datorează nicio sumă de bani reclamantei, indiferent cu ce titlu era pretinsă.

Față de cele arătate, recurenta-pârâtă consideră nelegală statuarea instanței de apel referitoare la intervenirea autorității de lucru judecat cu privire la sumele pretinse de reclamantă și care nu reprezintă daune interese prezumtiv datorate ca urmare a încetării contractului prin denunțarea unilaterală a pârâtei.

Prin răspunsul la întâmpinare și întâmpinarea la recursul incident, intimata-reclamantă a solicitat respingerea excepției nulității recursului principal, precizând că prin recursul formulat a invocat nelegalitatea deciziei din apel pentru interpretarea și aplicarea greșită a clauzelor contractuale.

În ceea ce privește recursul incident, reclamanta a invocat excepția netimbrării, iar pe fond a precizat că garanția a fost compensată parțial cu debitele înregistrate și că toate sumele datorate nu au fost contestate de pârâtă, singura susținere fiind cu privire la modalitatea de încetare a contractului de locațiune prin raportare la sancțiunea prevăzută de art. 24 lit. a) pct. 6 în ipoteza denunțării unilaterale.

Prin rezoluția din 11 august 2025 a fost stabilit termen de judecată pentru soluționarea recursurilor la 11 noiembrie 2025, cu citarea părților în ședință publică.

Înalta Curte de Casație și Justiție, raportat la dispozițiile art. 248 alin. (1) C. proc. civ., cu prioritate va analiza excepția nulității recursului principal invocată prin întâmpinare, excepție care va fi admisă pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Înalta Curte reține că recursul este o cale extraordinară de atac de reformare care, în concordanță cu principiul legalității căilor de atac reglementat de art. 457 din Codul de procedură civilă, poate fi exercitat în termenele și condițiile prevăzute de lege.

În privința recursului, una dintre condițiile esențiale stabilite de lege este aceea că poate fi exercitat pentru motivele strict și limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Aceasta înseamnă că titularul recursului este ținut să își conformeze conduita procesuală acestor exigențe legale pentru a crea premisele necesare pentru exercitarea controlului de legalitate de către instanța de recurs.

Obligația părții recurente de a motiva recursul presupune nu numai evocarea simplei sale nemulțumiri în raport cu soluția atacată, ci implică obligația de a arăta cazul sau cazurile de casare pe care se întemeiază, dintre cele reglementate limitativ de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ., precum și dezvoltarea lor în concret, respectiv raportarea motivului de casare invocat la procedura derulată în fața instanței anterioare și/sau hotărârea recurată, criticându-se măsurile procedurale dispuse de instanță sau raționamentul logico-juridic expus în cuprinsul hotărârii atacate.

Indicarea greșită a unor motive de casare, dar susceptibile de încadrare de către instanță în oricare dintre ipotezele de nelegalitate de la art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., pe temeiul interpretării per a contrario a dispozițiilor art. 489 alin. (2) din cod, nu se sancționează cu nulitatea recursului, însă invocarea unor critici care nu se încadrează în mod real în motivul sau motivele de casare invocate și nici într-un alt motiv de recurs prevăzut de lege, atrage aplicarea sancțiunii nulității căii de atac, în conformitate cu art. 489 alin. (2) din C. proc. civ.

Cu privire la recursul principal declarat de reclamanta A. S.A., Înalta Curte constată că acesta nu este întemeiat în drept, recurenta susținând, în esență, că instanța de apel, prin admiterea apelului pârâtei, ar fi interpretat greșit probele, ar fi ignorat conținutul clauzelor contractuale privind încetarea locațiunii și efectele unei denunțări unilaterale, ar fi apreciat greșit starea imobilului la predare și ar fi acordat pârâtei un tratament favorabil nejustificat, prin reducerea nemotivată a sumei datorate stabilite de prima instanță.

Deși invocă o pretinsă nemotivare privind înlăturarea probelor, ignorarea clauzelor contractuale referitoare la incidența în speță a unei denunțări unilaterale și reducerea nejustificată a debitului stabilit prin decizia atacată prin deducerea din garanția contractuală achitată în avans, criticile recurentei nu sunt susceptibile a fi analizate din perspectiva motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Exigențele acestui motiv de recurs impun ca, pentru a fi incident, hotărârea să nu cuprindă considerentele pe care se întemeiază sau să conțină motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Or, în speță, deși recurenta a susținut formal nemotivarea deciziei recurate, nu a expus niciuna din ipotezele legale menționate anterior. Trimiterile sale reflectă propria interpretare a clauzelor contractuale și a probatoriului, în dezacord cu interpretarea dată de instanța de apel prin considerentele deciziei recurate, neavând astfel aptitudinea de a declanșa un control de legalitate a deciziei atacate specific acestui motiv de casare.

De asemenea, criticile formulate cu privire la pretinsa interpretare sau aplicare eronată a clauzelor contractuale nu se circumscriu nici motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 Cod procedură civilă, întrucât nu vizează greșita aplicare a normelor de drept material prin decizia recurată.

Se observă că, deși recurenta-reclamantă susține că instanța de apel ar fi omis să valorifice anumite dispoziții contractuale referitoare la interdicția denunțării unilaterale, la sancțiunea aferentă încetării anticipate și la restituirea facilităților acordate, argumentele prezentate nu indică nicio abatere juridică în interpretarea sau aplicarea normelor de drept substanțial, ci tind să substituie raționamentul instanței de apel cu propria viziune asupra conținutului și desfășurării efective a raporturilor contractuale care conturează contextul factual al cauzei. Astfel, obiecțiile recurentei privesc aspectele de temeinicie ale hotărârii și nu chestiuni de nelegalitate care ar putea justifica analiza hotărârii recurate în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Concluzia ce se desprinde din analiza susținerilor părții este că recurenta-reclamantă nu supune cenzurii instanței de recurs modul de interpretare și aplicare al normelor de drept material, ci tinde să infirme raționamentul instanței de apel privind interpretarea clauzelor pe care îl consideră eronat. Or, instanța de apel, în exercitarea competenței sale devolutive, a analizat clauzele contractului împreună cu probatoriul administrat și a conchis că nu a operat denunțarea unilaterală în modalitatea invocată de reclamantă, raporturile contractuale încetând în fapt la data predării spațiului, 13.05.2020, nefiind, deci, incidente dispozițiile contractuale invocate de reclamantă în apărare.

În aceste condiții, susținerile recurentei nu pun în discuție conformitatea soluției cu regulile de drept aplicabile, ci urmăresc o reevaluare a situației de fapt și reinterpretarea probelor, atribut exclusiv al instanțelor devolutive, nefiind permisă o substituire în prerogativele determinate de lege. Obiectul și scopul recursului sunt reglementate, în mod imperativ, prin dispozițiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., controlul de legalitate neputând fi transformat într-o nouă judecată asupra temeiniciei pretențiilor analizate de instanțele de fond.

Astfel concepute, criticile nu echivalează cu motivarea recursului în sensul art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., nefiind raportate la vreun motiv de nelegalitate dintre cele expres și limitativ prevăzute de art. 488 din același cod.

Prin urmare, întrucât modalitatea de redactare a recursului de către recurenta-reclamantă A. S.A. nu se circumscrie rigorilor art. 488 C. proc. civ., nefiind identificate nici motive de casare de ordine publică, pentru a putea fi invocate în temeiul art. 489 alin. (3) din același cod, se impune sancțiunea nulității recursului principal, în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ.

Așadar, sunt întemeiate susținerile intimatei-pârâte B. S.R.L. privind lipsa unor motive și critici care să poată fi încadrate în motivele de casare prevăzute expres și limitativ la art. 488 alin. (1) C. proc. civ., întrucât accesul la justiție presupune respectarea rigorilor procedurale privind exercitarea căii extraordinare de atac a recursului.

Pe cale de consecință, în temeiul art. 491 raportat la art. 472 alin. (2) C. proc. civ., ținând seama de soluția pronunțată asupra recursului principal, Înalta Curte va constata ca rămas fără efect recursul incident declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva aceleiași decizii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul principal declarat de reclamanta A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 331 A din 28 februarie 2025 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă.

Constată ca rămas fără efect recursul incident declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva aceleiași decizii.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 11 noiembrie 2025.