ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1952/2025

Ședința publică din data de 18 decembrie 2025

Asupra recursului de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Specializat Cluj, cu nr. x/2022, la 02 august 2022, reclamanții A., B., C. și D. au formulat cerere de chemare în judecată prin care au solicitat rezilierea parțială a contractului de construire nr. x din 09 decembrie 2015 încheiat între A. și B. și societatea pârâtă E. S.R.L., numai în ceea ce privește obiectul cuprins la art. 2 punctul a.1 din contract constând în proiectarea și construirea unei locuințe casa tip D, varianta 2D, compusă din 4 camere de locuit, având o suprafața construită desfășurată de 142,90 mp și suprafața utilă totală de 110,29 mp, terasă în suprafața totală de 17,27 mp, loc de parcare în suprafață de 12,65 mp, la stadiul semifinisat (așa cum s-a modificat contractul prin actul adițional încheiat la data de 11.06.2021) construcție ce urma să se edifice pe terenul situat în Cluj-Napoca, Cartierul Gheorgheni. nr. cadastral x înscris în C.F. x Cluj-Napoca, din culpa pârâtei, ca urmare a neexecutării și a executării necorespunzătoare a obligațiilor contractuale asumate prin contract, obligarea pârâtei la predarea către reclamanți a imobilului teren și casa în construcție, care a făcut obiectul contractului de construire nr. x din 09 decembrie 2015 intervenit între reclamanți și pârâtă, în stadiul în care se află și la asigurarea accesului în șantier pentru realizarea lucrărilor de construire, obligarea pârâtei la predarea către reclamanți a autorizației de construire în original, a cărții construcției aferente casei identificate anterior, întocmită la zi, împreună cu toate actele construcției, toate în original, obligarea pârâtei la plata penalităților de întârziere conform art. 9.2 din contractul de construire nr. x din 09 decembrie 2015 în suma de 41.333,6 euro- în RON la cursul B.N.R. leu/euro din ziua plății- calculate în continuare cu data de 26 noiembrie 2018 și până la data de 01 august 2022 data înregistrării cererii de chemare în judecată, și în suma de 30,80 euro pe fiecare zi de întârziere până la rămânerea definitivă a hotărârii de reziliere parțială a contractului și predarea efectivă a imobilului. De asemenea, au solicitat rezilierea parțială a contractului de construire nr. x din 15 decembrie 2015 încheiat între reclamanții C. și soția D. și societatea pârâtă, numai în ceea ce privește obiectul cuprins la art. 2 punctul a.1 din contract constând în "proiectarea și construirea unei locuințe casa tip 1), varianta 1S, compusă din 4 camere de locuit, având o suprafață construită desfășurată de 142.90 mp și suprafața utilă totală de 110,29 mp, terasa în suprafața totală de 17,27 mp, loc de parcare în suprafață de 12,65 mp, la stadiul finisat, construcție ce urma să se edifice pe terenul situat în Cluj-Napoca. Cartierul Gheorgheni, nr. cadastral x înscris în CF x Cluj-Napoca, din culpa pârâtei, ca urmare a neexecutării și a executării necorespunzătoare a obligațiilor contractuale asumate prin contra din vina pârâtei, ca urmare a neexecutării și a execuției necorespunzătoare a obligațiilor contractuale asumate prin contract, obligarea pârâtei la predarea către reclamanți a imobilului teren și casă în construcție tip 160 situată pe terenul din Cluj-Napoca, care a făcut obiectul contractului de construire nr. x din 15 decembrie 2015 intervenit între reclamanți și pârâtă, în stadiul în care se află și la asigurarea accesului în șantier pentru realizarea lucrărilor de construcție, obligarea pârâtei la predarea către reclamanți a autorizației de construire în original, a cărții construcției aferente casei identificate anterior, întocmită la zi împreună cu toate actele construcției, toate în original, obligarea pârâtei la plata penalităților de întârziere conform art. 9 2 din contractul de construire nr. x din 21 mai 2019 în suma de 44.151,8 euro- în RON la cursul B.N.R. leu/euro din ziua plății- calculate în continuare cu 26 noiembrie 2018, și până la data de 01 august 2022 data înregistrării cererii de chemare în judecată, și în suma de 30,80 euro pe fiecare zi de întârziere până la rămânerea definitivă a hotărârii de reziliere parțială a contractului și predarea efectivă a imobilului, cu cheltuieli de judecată.

Ulterior reclamanții și-au precizat acțiunea în ceea ce privește valoarea contractelor din care derivă pretențiile.

Prin sentința civilă nr. 179/2025 din 04 februarie 2025, Tribunalul Specializat Cluj, a respins ca neîntemeiată, excepția lipsei calității procesuale pasive și excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocate de pârâtă, a admis în parte cererea de chemare în judecată, formulată și modificată de reclamanți, a dispus rezilierea parțială a contractului de construire nr. x din 09 decembrie 2015 încheiat între reclamanții A. și B. și pârâta E. S.R.L., a obligat pârâta să predea reclamanților A. și B., în termen de 10 zile de la data rămânerii definitive a hotărârii, imobilul ce face obiectul contractului nr. x din 09 decembrie 2015, în stadiul în care se află la data pronunțării hotărârii și să permită accesul reclamanților la imobil, să predea acestor reclamanți, în original, întreaga documentație tehnică aferentă imobilului obiect al contractului nr. x din 09 decembrie 2015, să plătească penalități de întârziere în cuantum de 0,05% pe zi de întârziere calculate la suma de 30.807,97 euro, după data de 26 noiembrie 2021 și până la data predării imobilului. A dispus de asemenea rezilierea parțială a contractului de construire nr. x din 15 decembrie 2015 încheiat între reclamanții C. și D. și pârâta E. S.R.L., a obligat pârâta să predea reclamanților C. și D., în termen de 10 zile de la data rămânerii definitive a hotărârii, imobilul ce face obiectul contractului nr. x din 15 decembrie 2015, în stadiul în care se află la data pronunțării hotărârii și să permită accesul reclamanților la imobil, să predea reclamanților C. și D., în original, întreaga documentație tehnică aferentă imobilului obiect al contractului nr. x din 15 decembrie 2015, să plătească acelorași reclamanți, penalități de întârziere în cuantum de 0,05% pe zi de întârziere calculate la suma de 32.901,7 euro, cu data de 26 noiembrie 2021 până la data predării imobilului și a obligat pârâta la plata cheltuielilor de judecată către reclamanți.

Curtea de Apel Cluj, prin decizia nr. 448/2025 din 10 iulie 2025, a admis apelurile declarate în cauză împotriva sentinței civile nr. 179 din 04 februarie 2025, formulate atât de către pârâtă cât și de către reclamanți, pe care o schimbat-o în parte, a respins cererile prin care se solicită rezilierea parțială a celor două contracte de construire, a respins cererile de predare a imobilelor, a obligat pârâta să plătească reclamanților A. și B., penalități de întârziere în cuantum de 0,05% pe zi de întârziere calculate la suma de 43.131,12 euro, la cursul BNR de la data plății, începând cu data de 26 noiembrie 2021 și până la 15 octombrie 2023, penalități de întârziere în cuantum de 0,05% pe zi de întârziere calculate la suma de 12.323,17 euro, la cursul B.N.R. de la data plății, începând cu data de 16 octombrie 2023 și până la data efectuării recepției obiectivului și a punerii în funcțiune, a obligat pârâta E. S.R.L. să plătească reclamanților C. și D., penalități de întârziere în cuantum de 0,05% pe zi de întârziere calculate la suma de 43.131,12 euro, la cursul B.N.R. de la data plății, începând cu data de 26 noiembrie 2021 și până la data de 15 iunie 2024, penalități de întârziere în cuantum de 0,05% pe zi de întârziere calculate la suma de 12.323,17 euro, la cursul B.N.R. de la data plății, începând cu 16 iunie 2024 și până la data efectuării recepției obiectivului și a punerii în funcțiune, a menținut în rest dispozițiile sentinței civile atacate, a obligat părțile la plata cheltuielilor de judecată și a dispus compensarea integrală a acestora.

Pârâta E. S.R.L., a formulat cerere de recurs împotriva hotărârii pronunțate în apel, prin care a solicitat casarea în parte a deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel, cu cheltuieli de judecată.

În drept cererea a fost întemeiată pe prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ.

Cu privire la incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a invocat faptul că instanța a schimbat obiectul și cauza cererii cu privire la acordarea penalităților de întârziere.

A susținut aceasta că raportat la obiectul solicitărilor reclamanților, instanța de apel a încălcat limitele investirii instanței, pronunțându-se plus-petita și încălcând în acest fel dispozițiile art. 9 și art. 22 alin. (6) din C. proc. civ., prin aceea că deși s-a solicitat acordarea penalităților până la rămânerea definitivă a hotărârii de reziliere parțială a contractului și predarea efectivă a imobilului, instanța de apel a obligat recurenta-pârâtă la plata penalităților de întârziere până la momentul efectuării recepției imobilelor și punerii în funcțiune.

Raportat la cauza capătului de cerere privind acordarea penalităților de întârziere, autoarea căii de atac a evidențiat confuzia instanței în ceea ce privește relația principal-accesoriu, în raport cu capetele de cerere cu care a fost investită. În opinia acesteia, respingerea cererii de reziliere parțială a contractelor și de predare a imobilelor în stadiul în care se aflau, impunea soluția de neacordare a penalităților de întârziere, considerate un accesoriu al capetelor de cerere principale.

A invocat aceasta că instanța a depășit limitele investirii, modificând însăși cauza acțiunii și acordând mai mult decât s-a cerut.

Raportat la cauza capătului de cerere privind predarea documentelor tehnice ale imobilului, recurenta a susținut că instanța de apel a modificat chiar și temeiul cererii reclamanților-intimați cu privire la această obligație. A învederat aceasta că s-a menținut soluția primei instanțe de obligare la plata documentației tehnice, fără a mai analiza legătura cu soluția asupra cererii principale, instanța de apel ignorând raportul logic de dependență dintre cererea principală și cea accesorie.

Subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., s-a invocat contradictorialitatea soluției instanței cu propriile considerente, deoarece, deși în motivare s-a reținut că predarea imobilelor s-a făcut "în stadiul în care se aflau acestea", instanța a dispus totuși acordarea penalităților de întârziere până la data recepției finale și a punerii în funcțiune a imobilelor.

Cu privire la incidența motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a considerat recurenta că instanța de apel a încălcat și aplicat eronat prevederile art. 1266-1269 C. civ.

În opinia acesteia, instanța de apel nu a înțeles și nu a interpretat în mod corect termenele și regimul relațiilor contractuale asumate, neexistând un termen unic pentru executarea obligațiilor și nici posibilitatea de a fi tratate ca pe un tot unitar. A învederat faptul că interpretarea clauzelor contractuale s-a făcut după înțelesul literal al termenilor. Nemulțumirea a derivat din reținerea instanței de apel în sensul că obligațiile asumate de recurenta-pârâtă nu pot fi calificate drept obligații de mijloace, încălcându-se modul concret de redactare a clauzelor contractuale și voința reală a părților.

A mai considerat autoarea căii de atac că raționamentul instanței a fost profund eronat atunci când a respins interpretarea sa cu privire la începerea termenului de 24 de luni pentru demararea lucrărilor, și anume "sub condiția și de la data obținerii efective a autorizației", fiind încălcate prevederile art. 1399 C. civ. și art. 1400 C. civ. În opinia acesteia interpretarea corectă ar fi aceea potrivit căreia termenul de 24 de luni pentru executarea lucrărilor începe să curgă de la data obținerii efective a autorizației de construire.

Recurenta a mai invocat încălcarea regulilor de interpretare a contractelor și în ceea ce privește conținutul actelor adiționale încheiate între părți, instanța de apel încălcând în acest fel prevederile art. 1268 alin. (3) din C. civ.

Aceasta a susținut că instanța de apel în mod greșit a reținut faptul că prin actele adiționale nu a fost inserată o clauză distinctă față de cea de la art. 4.1 din contractele de construire și nu se poate susține că a fost modificat acordul inițial al părților, golind de conținut clauza contractuală. Potrivit acesteia formularea expresă a clauzei reconfirmă intenția clară a părților în sensul că termenul de 24 de luni începe să curgă de la data obținerii autorizației de construire în concret.

Autoarea căii de atac aduce critici și modului în care a fost soluționată excepția prescripției dreptului material la acțiune. Soluția instanței cu privire la această excepție, soluționată în acord cu prevederile art. 2526 C. civ. nu este corectă, neputând fi reținute considerentele care au stat la baza acesteia. Deși cele două instanțe au tratat toate cele trei obligații care derivă din contract ca formând un tot unitar, data expirării celor 30 de luni de la data semnării contractului fiind stabilită ca punct comun a curgerii termenului de prescripție, aceasta a considerat că cele trei obligații au regimuri juridice distincte și termene proprii de prescripție.

Astfel, a menționat recurenta că raportat la data înregistrării cererii de chemare în judecată, acțiunea reclamanților nu este neprescrisă pentru că termenul de prescripție nu s-a împlinit și a fost ulterior întrerupt, ci pentru că la data introducerii acțiunii termenul contractual de 24 de luni pentru executarea obligației, nu se împlinise încă.

În considerarea aceluiași motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a adus critici cu privire la rezilierea parțială a contractelor de construire, nu din punct de vedere al soluției la care a ajuns instanța de apel ci din perspectiva considerentelor care au stat la baza acestei soluții.

Recurenta arată că rezilierea parțială nu s-ar impune nu din cauza faptului că obligațiile neexecutate ar fi fost nesemnificative, ci din cauza faptului că termenul contractual pentru executarea și predarea contractului nu era îndeplinit la momentul introducerii cererii de chemare în judecată, instanța de apel greșind prin omisiunea de a aplica prevederile art. 1413 alin. (2) C. civ.

S-a considerat că deși soluția în sine este, în opinia recurentei, corectă, motivarea care o susține este greșită, iar fundamentarea juridică a respingerii cererii de reziliere trebuia să țină cont de termenele contractuale și de comportamentul ulterior al părților, nu de o presupusă lipsă de semnificație a obligațiilor neexecutate.

Au fost aduse critici deciziei recurate și cu privire la obligația de predare a documentelor tehnice, stabilită în sarcina E. S.R.L. A susținut încălcarea de către instanța de apel a prevederilor art. 37 din Regulamentul din 1994 privind recepția construcțiilor, momentul predării cărții tehnice, fiind, în raport de aceste dispoziții, în strânsă legătură cu etapele procedurale ale recepției lucrărilor și nu cu termenul fixat într-un eventual litigiu.

A arătat recurenta că soluția instanței de apel este greșită și prin raportare la momentul stabilit pentru predarea documentației tehnice, fiind dată cu încălcarea dispozițiilor legale aplicabile in materie.

Mai departe în conturarea aceluiași motiv de casare, s-a invocat că soluția instanței de obligare a recurentei-pârâte la plata penalităților de întârziere este eronată, soluția fiind dată a fost dată cu încălcarea clauzelor contractuale stipulate de părți.

Sunt încălcate în opinia recurentei prevederile art. 9.4 si 9.5 din contractele încheiate între părți, considerând aceasta că până la momentul îndeplinirii obligațiilor pentru care s-au solicitat penalități de întârziere, reclamanții-intimați aveau dreptul să solicite instanței, eventual, constatarea dreptului lor de creanță în ceea ce privește penalitățile de întârziere, iar nu obligarea recurentei la plata acestora.

A mai invocat aceasta că atâta timp cât instanța i-a admis apelul și a respins cererea de reziliere, unica soluție pe care o putea pronunța cu privire la petitul de penalități era de respingere deoarece, conform prevederilor contractuale, penalitățile nu putea fi solicitate sau percepute anterior îndeplinirii obligațiilor pentru care au fost calculate, respectiv anterior recepției.

Raportat la susținerea instanței că imobilele au fost predate ambilor intimați, s-a învederat că obligația pentru care au fost calculate penalitățile a fost îndeplinită, fapt ce confirmă nelegalitatea hotărârii instanței de apel, hotărârea fiind rezultatul interpretării greșite a prevederilor contractuale.

De asemenea s-a susținut că intimații-reclamanți au acceptat fără rezerve, executarea obligației principale, fiind incidente prevederile art. 1539 C. civ., fapt ignorat de instanța de apel.

A mai afirmat recurenta, că dreptul reclamanților-intimați de a cere executarea clauzei penale nu exista la momentul introducerii cererii de chemare în judecată, raportat la termenul de 24 de luni pentru efectuarea lucrărilor și predarea imobilelor.

În cadrul aceluiași motiv de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a criticat modul în care instanța de apel s-a raportat la valoarea etapelor de execuție rămase neexecutate în stabilirea cuantumului penalităților de întârziere. A susținut că instanța a apreciat în mod greșit că voința reală a părților a constat în stabilirea cuantumului penalităților de întârziere prin raportare la valoarea etapelor de execuție nefinalizate, indiferent de nivelul lor de execuție.

A considerat autoarea căii de atac că instanța ar fi trebuit să ia în considerare nivelul de executare al fiecărei etape, astfel cum aceasta a fost modificată prin actele adiționale încheiate de părți, iar nu prin raportare la valoarea transelor, în întregime.

În cadrul motivelor de casare s-a mai invocat, că instanța de apel nu a analizat în mod corespunzător existența unei culpe exclusive în sarcina societății E. S.R.L., pentru neexecutarea la timp a propriilor obligații.

La dosarul cauzei intimații-reclamanți au depus întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat, menținerea hotărârii pronunțate de instanța de apel, cu cheltuieli de judecată.

În privința motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., au considerat aceștia că recurenta-pârâtă s-a bazat în formularea acestui motiv de recurs pe o interpretare greșită atât a acțiunii civile formulate de reclamanți, cât și a dispozițiilor instanței de apel. Au mai susținut aceștia că motivul de casare prin care recurenta critică decizia atacată pe considerentul că instanța de apel nu a analizat prevederile art. 9.4 și 9.5 din contractele de construire, este invocat omisso medio.

Motivul de casare întemeiat pe prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., a fost considerat nefondat, reclamanții analizând acest motiv în mod greșit prin prisma cererilor de chemare în judecată formulate de reclamanți, iar în privința motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. s-a considerat că se face o interpretare nereală, eronată și forțată a prevederilor contractuale referitoare la termenul de predare a contractelor.

La 16 decembrie 2025 recurenta E. S.R.L a depus la dosarul cauzei concluzii scrise prin care a reluat argumentele expuse cu privire la motivul de casare privind plata penalităților de întârziere sub forma unui petit accesoriu.

Prin concluziile scrise depuse la același termen de judecată intimații-reclamanți au reiterat solicitarea de respingere a recursului declarat și de menținere a hotărârii pronunțate de instanța de apel.

Examinând decizia recurată în raport de criticile și temeiurile de drept invocate, se constată că recursul este fondat pentru următoarele considerente:

Potrivit prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., casarea unei hotărâri judecătorești se poate cere atunci când, prin hotărârea dată, instanța a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității.

În cadrul acestui motiv de recurs, asupra căruia societatea E. S.R.L.. s-a aplecat cu întâietate, se arată că instanța de apel a încălcat limitele învestirii stabilite prin cererea de chemare în judecată, pronunțându-se "plus petita", adică acordând mai mult decât au solicitat intimații-reclamanți.

Se învederează faptul că obiectul solicitării reclamanților l-a constituit acordarea de penalități de întârziere "până la rămânerea definitivă a hotărârii de reziliere parțială a contractului și predarea efectivă a imobilului", în timp ce instanța de apel a dispus obligarea recurentei-pârâte la plata de penalități de întârziere "până la momentul efectuării recepției imobilelor și punerii lor în funcțiune".

În atare context, recurenta apreciază că prin decizia atacată au fost nesocotite în mod vădit dispozițiile art. 9 și cele ale art. 22 alin. (6) din C. proc. civ. care reglementează dreptul de dispoziție al părților din procesul civil și, respectiv, rolul judecătorului în aflarea adevărului.

Având în vedere dezvoltarea criticilor expuse prin motivul de casare indicat, se constată că atât prin cererea de chemare în judecată, cât și ulterior, prin cererea de apel, reclamanții au solicitat obligarea pârâtei la plata de penalități de întârziere calculate de la data înregistrării acțiunii și în continuare până la predarea imobilului în litigiu.

Instanța de apel, admițând calea de atac declarată de către apelanții-reclamanți și schimbând în parte sentința primei instanțe, a apreciat că se impune respingerea cererii reclamanților având ca obiect rezilierea parțială a contractelor de construire încheiate cu pârâta (luând act de faptul că reclamanților le-au fost predate faptic imobilele), dar și că intimata-pârâtă datorează apelanților penalități de întârziere calculate până la data efectuării recepției imobilelor și a punerii lor în funcțiune. Pentru a concluziona astfel, instanța de control judiciar s-a raportat la contractele părților și la tranșele de plată și de execuție convenite, considerând că deși părților li s-a permis accesul în imobile, totuși, intimata-pârâtă nu a realizat decât în parte tranșa 7 care presupunea momentul recepției construcțiilor și al punerii lor în funcțiune.

Procedând astfel, instanța de apel s-a îndepărtat de manifestările de voință ale reclamanților, nesocotind pretențiile izvorâte din cererea cu care aceștia au învestit inițial tribunalul precum și din cererea lor de apel.

În cazul menționat anterior, instanța de apel le-a acordat reclamanților mai multe penalități de întârziere decât cele solicitate întrucât s-a raportat la un alt moment final până la care ar putea curge acestea, potrivit economiei contractului părților.

Atâta timp cât penalitățile de întârziere au fost solicitate a se acorda ca efect al rezilierii parțiale a contractelor de construire imobile și al predării lor efective, instanța de apel luând act de faptul predării construcțiilor, apare că soluția prorogării momentului până la care recurenta-pârâtă datorează aceste daune-interese încalcă principiul disponibilității părților în procesul civil; obiectul și cauza cererii de chemare în judecată desemnând limitele procesului civil.

În raport de cele prezentate, având în vedere temeinicia motivului de recurs subscris prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., instanța supremă nu va mai proceda la analizarea celorlalte critici din recurs, urmând ca, în schimb, instanța de apel, în rejudecare, să se aplece și asupra celorlalte aspecte semnalate de către recurentă cu privire la cererile accesorii formulate de către reclamanți.

Față de considerentele expuse, având în vedere și dispozițiile legale invocate, Înalta Curte în temeiul art. 497 din C. proc. civ., va admite recursul pârâtei E. S.R.L.., sens în care va casa decizia atacată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă E. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 448/2025 din 10 iulie 2025, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, în contradictoriu cu intimații-reclamanți A., B., C. și D..

Casează în parte decizia atacată și trimite cauza aceleiași instanțe spre o nouă judecată a apelurilor reclamanților și pârâtei în ceea ce privește întinderea penalităților de întârziere și a cheltuielilor de judecată.

Menține în rest dispozițiile deciziei pronunțate.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 18 decembrie 2025.