ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1658/2025

Ședința publică din data de 13 noiembrie 2025

Asupra recursurilor civile de față;

Examinând actele și lucrările dosarului constată următoarele:

A. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul secției a II-a Civile a Tribunalului Constanța la data de 13 iulie 2020, sub număr de dosar x/2020, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pe pârâții C. S.R.L. și D., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce va pronunța, să dispună, după cum urmează:

- să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cu privire la imobilul apartament 78 (fost apartament 61), în suprafață utilă de 47,45 mp, compus din două camere, situat în Municipiul Constanța, strada x numărul 18, județ Constanța, având număr cadastral x și Carte Funciară x/U.A.T. Constanța, precum și cu privire la terenul în cotă indiviză aferent în suprafață de 12,79 mp, cu reducerea prețului de vânzare cu suma de 17.067,19 euro plus TVA 5% și, pe cale de consecință, cu reducerea obligației corelative de plată a prețului de către reclamanți, cu suma de 17.067,19 euro plus TVA 5%;

- să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cu privire la imobilul apartament, în suprafață utilă de 39,78 mp, compus din două camere, situat în județ Constanța, având număr cadastral x și Carte Funciară x/U.A.T. Constanța, precum și cu privire la terenul aferent în cotă indiviză, în suprafață de 10,72 m.p.;

- să oblige pe pârâta C. S.R.L. la predarea posesiei și a folosinței celor două imobile;

- să oblige pe pârâte, în solidar, la plata unei despăgubiri în cuantum de 15.000,00 euro reprezentând contravaloare lipsă de folosință pentru perioada 10.03.2019 - data introducerii acțiunii, urmare întârzierii în executarea obligației de a preda posesia și folosința imobilelor;

- să oblige pe pârâte la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de litigiu.

B. Hotărârea primei instanțe.

Prin sentința civilă nr. 467 din 2 mai 2023, Tribunalul Constanța, secția a II-a civilă a respins ca neîndemeiată, cererea de chemare în judecată având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic - obligația de a face - pretenții contravaloare lipsa de folosință, cerere formulată de reclamații A. și B., în contradictoriu cu pârâtele C. S.R.L. și D.; a respins ca neîntemeiată, cererea reconvențională având ca obiect pretenții, cerere formulată de pârâta-reconvenientă C. S.R.L., în contradictoriu cu reclamanții-pârâți A. și B.; a respins ca neîntemeiate, cererile părților privind acordarea cheltuielilor de judecată.

C. Calea de atac împotriva hotărârii primei instanțe.

Împotriva acestei hotărâri au formulat apel reclamanții A. și B., solicitând admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței apelate, cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată și menținerea sentinței atacate în ceea ce privește soluția de respingere a cererii reconvenționale formulată de intimata-pârâtă-reclamantă C. S.R.L., cu cheltuieli de judecată în fond și în apel.

Pârâta C. S.R.L. a formulat apel incident, solicitând ca, în ipoteza admiterii apelului principal declarat de apelanții - reclamanți împotriva hotărârii primei instanțe și schimbării în parte a acestei hotărâri în sensul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare asupra bunurilor imobile arătate în primele două capete de cerere ale acțiunii introductive de instanță, să se dispună și admiterea apelului incident și reformarea hotărârii primei instanțe în sensul admiterii cererii reconvenționale și cu consecința:

(i) obligării reclamanților la plata, către societatea pârâtă, a diferenței de preț în cuantum de 41.580 Euro, echivalent în RON la data plății efective (în cazul admiterii primului capăt de cerere al acțiunii principale);

(ii) obligării reclamanților la plata, către societatea pârâtă, a diferenței de preț în cuantum de 29.548 Euro, echivalent în RON la data plății efective (în cazul admiterii celui de-al doilea capăt de cerere al acțiunii principale).

D. Hotărârea instanței de apel.

Prin decizia civilă nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024, Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de insolvență și litigii cu profesioniștii și societăți, a admis apelul formulat de reclamații A. și B. și apelul incident formulat de pârâta C. S.R.L., în contradictoriu cu intimata-pârâtă D.; a schimbat în parte sentința civilă apelată, în sensul că a admis în parte acțiunea principală, a admis în parte cererea convențională; a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea între C. S.R.L., în calitate de vânzător și A. și B., în calitate de cumpărători, în ceea ce privește imobilul situat în Constanța, str. x (fost nr. 61), județul Constanța, nr. cadastral x - C1 - U78, carte funciară nr. x - C1 - U78, în suprafață utilă de 47,45 mp, precum și cu privire la terenul în cotă indiviză aferent în suprafață de 12.79 mp, la prețul redus de 51385,95 euro, inclusiv TVA de 5%; a obligat cumpărătorii A. și B. la plata către vânzătoarea C. S.R.L. a sumei de 23665,95 euro, în echivalent RON la data plății, reprezentând diferență preț pentru apartamentul nr. x; a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea între C. S.R.L., în calitate de vânzător și A. și B., în calitate de cumpărători, în ceea ce privește imobilul din Constanța, str. x (fost nr. 60), jud. Constanța, nr. cadastral x - C1 - U77, carte funciară nr. x - C1 - U77, în suprafață utilă de 39,78 mp, precum și cu privire la terenul în cotă indiviză aferent în suprafață de 10,72 mp, la prețul de 49248 euro inclusiv TVA, a obligat cumpărătorii A. și B. la plata către vânzătoarea C. S.R.L. a sumei de 29548 euro, în echivalent RON la data plății, reprezentând diferență preț pentru apartamentul nr. x; a obligat vânzătoarea-pârâtă la predarea posesiei și folosinței celor două imobile către reclamanții-cumpărători; s-a stabilit că prezenta hotărâre ține loc de contract de vânzare-cumpărare pentru imobilele menționate; a dispus comunicarea hotărârii, după rămânerea definitivă, către OCPI Constanța pentru mențiunile cuvenite; a menținut dispoziția privind respingerea capătului de cerere având ca obiect contravaloare lipsă de folosință.

Prin decizia civilă nr. 239/LP din 10 decembrie 2024, aceeași instanță a admis cererea de completare dispozitiv formulată de apelanții-reclamanți A. și B., privind completarea dispozitivului deciziei civile nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024 pronunțată de Curtea de Apel Constanța în dosarul nr. x/2020, având ca obiect apelul principal formulat de apelanții-reclamanți A. și B. și apelul incident formulat de apelanta-pârâtă C. S.R.L.; a admis în parte cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de apelanții- reclamanți; a obligat pârâta C. S.R.L. la plata către reclamanți a sumei de 34.035,59 RON reprezentând cheltuieli de judecată aferente fondului, din care suma de 19.035,99 RON reprezentând taxă judiciară de timbru aferentă pretențiilor admise, suma de 10.000 RON reprezentând onorariu redus pentru avocat și suma de 5000 RON onorariu expert; a obligat intimata C. S.R.L. la plata către apelanții A. și B. a sumei de 16.503,20 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru aferentă apelului, din care suma de 6503,20 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru și suma de 10.000 RON reprezentând onorariu redus pentru avocat.

E. Calea de atac împotriva deciziilor pronunțate de Curtea de Apel Constanța.

Împotriva deciziei civile nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024 au declarat recurs atât reclamanții, cât și pârâta C. S.R.L..

Reclamații A. și B. critică decizia sub următoarele motive de nelegalitate:

Prin cererea de chemare în judecată și prin cererea de apel, reclamanții au invocat ca apărări de fond: excepția de neexecutare a contractului, ineficacitate a clauzei care ar exonera de răspundere intimatele-pârâte, clauzele exoneratoare de răspundere sunt în fapt clauze standard, respectiv neuzuale.

Instanța de apel a omis să analizeze aceste mijloace de apărare, astfel că hotărârea este parțial nemotivată, fiind întrunite în cauză cerințele art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Decizia recurată este nelegală prin prisma încălcării normelor de drept civil aplicabile precum și a aplicării greșite a normelor care reglementează clauzele exoneratoare de răspundere.

Astfel, au fost încălcate/aplicate greșit dispozițiile art. 1355 C. civ. și ale art. 1533 C. civ., fiind dată o calificare greșită clauzelor contractuale iar intimatele au fost în acest mod exonerate de la executarea întocmai și la timp a obligației de a preda posesia și folosința imobilelor la data de 30 martie 2018.

Părțile nu pot stipula în contract clauze prin care debitorul să fie exonerat de orice răspundere, chiar dacă neexecutarea provine din culpa sa gravă sau pentru dol.

În cauză erau aplicabile dispozițiile art. 1279 C. civ., iar reclamanții aveau dreptul de a solicita și primi daune-interese, ca urmare a neexecutării obligației de a preda posesia și folosința celor două apartamente.

În apel a fost invocat aspectul legat de buna-credință contractuală, iar instanța avea obligația de a aplica dispozițiile art. 1170 C. civ.

Eficacitatea unei clauze standard impune în mod necesar potrivit art. 1203 teza finală C. civ. acceptarea acesteia în mod expres, în scris, de cealaltă parte, distinct de semnarea înscrisului constatator al contractului.

Sancțiunea acestor clauze constă în ineficacitatea acestora, aspect care a fost invocat pe cale de excepție în fața instanței de apel.

În mod greșit instanța de apel a statuat că daunele-interese nu sunt certe, nefiind făcută dovada prejudiciului suferit de reclamați.

Potrivit celor două rapoarte de expertiză efectuate în cauză, contravaloarea lipsei de folosință a fost determinată de suma de 48.314 euro, respectiv 23.296 euro.

Instanța de apel pare să facă o confuzie între noțiunea de prejudiciu și națiunea de daune-interese.

De asemenea, a fost încălcat principiul reparării integrale a prejudiciului în materie contractuală, având în vedere că pârâtele au calitatea de "profesioniști".

Chiar dacă ar exista o clauză de limitare a răspunderii, această clauză nu își produce efectele în situația în care neexecutarea obligației contractuale s-a realizat cu intenție sau culpă gravă, raportat la dispozițiile art. 1355 alin. (1) C. civ.

Reclamanții au dovedit că prejudiciul s-a creat în mod direct în patrimoniul acestora ca urmare a nepredării posesiei și folosinței la termenele stipulate în promisiuni.

Se solicită admiterea recursului, casarea în parte a deciziei civile în ceea ce privește cererea de acordare a daunelor-interese și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel.

Pârâta C. S.R.L. critică decizia nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă sub următoarele motive de nelegalitate.

Hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a normelor de drept material, critică subsumată motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Astfel, instanța de apel a făcut o greșită aplicare a art. 1279 alin. (1) în referire la art. 1669 alin. (1) C. civ. reținând că, în cauza de față, ar fi îndeplinite cerințele impuse de aceste dispoziții legale pentru a se constata intervenită vânzarea-cumpărarea între societatea recurentă, în calitate de promitent-vânzător și reclamanți, în calitate de promitenți-cumpărători.

În cazul în care contractul încheiat între părți este reprezentat de o promisiune de a contracta, posibilitatea recunoscută creditorului obligației neexecutate de art. 1279 alin. (3) C. civ. - de a cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract reprezintă o formă particulară de executare silită în natură a obligației asumate prin promisiune, respectiv o aplicare a art. 1516 alin. (2) pct. 1, în referire la art. 1527 alin. (1) C. civ.

Instanța de apel, spre deosebire de cea de fond, a reținut eronat îndeplinirea cumulativă a cerințelor legale, întrucât, în cauză, nu este îndeplinită nici cerința privind refuzul nejustificat al societății C. S.R.L., în calitate de promitent-vânzător, de a-și îndeplini obligația de a vinde asumată prin cele două promisiuni și nici cerința privitoare la executarea integrală, de către reclamanți, în calitate de promitenți-cumpărători, a obligației de plată a prețului bunurilor imobile, stabilit în fiecare dintre cele două promisiuni.

În privința obligației ce revine promitentului-vânzător, de transfer a proprietății asupra bunului promis vânzării, părțile nu au convenit un termen determinat, ci determinabil.

Termenul convenit pentru transferul proprietății a început să curgă la data de 15 aprilie 2020, împlinindu-se la data de 15 mai 2020, iar dacă se consideră că acest termen a fost întrerupt pe perioada stării de urgență, la data de 14 iunie 2020.

Perfectarea celor două acte translative de proprietate și, deci executarea obligațiilor de a vinde asumate prin cele două promisiuni nu a fost posibilă din cauza neexecutării integrale, de către reclamanți, a obligației de plată a prețului convenit în cuprinsul celor două promisiuni, respectiv a pretențiilor exhibate de aceștia cu privire la reducerea prețului unuia din imobile, iar nu din cauza refuzului recurentei-pârâte, expres sau tacit, de executare a acestor obligații.

Instanța a reținut în mod greșit că se poate constata intervenită vânzarea, deși reclamații, în calitate de promitenți-cumpărători, nu și-au executat integral obligația de plată a prețului convenit anterior sesizării instanței. Reclamanții nu și-au executat obligația de plată a prețului nici măcar în partea necontestată.

De asemenea, s-a reținut greșit incidența art. 1628 alin. (3) C. civ., în cauză, constatând intervenită vânzarea între părți asupra celor două imobile la un alt preț (redus) față de cel convenit de părți în conținutul celor două promisiuni.

Transferul proprietății presupune manifestarea de voință a ambelor părți prin perfectarea unui nou contract, a celui de vânzare, distinctă de cea exteriorizată la momentul încheierii promisiunii, căci, în cazul promisiunii de vânzare de bun viitor, transmisiunea proprietății nu operează de drept la momentul realizării bunului.

În cazul promisiunii de a contracta, partea care și-a executat obligațiile nu poate cere, iar instanța nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract având alte elemente decât cele inițial convenite de părți.

Instanța nu poate interveni asupra prețului convenit de părți la momentul încheierii promisiunilor, acordând reducerea de preț solicitată de reclamanți în privința prețului de vânzare convenit de părți pentru bunul ce formează obiect al primului capăt de cerere, în absența unei dispoziții legale care să reglementeze un asemenea drept al promitentului-cumpărător în situația în care bunul promis vânzării nu ar avea caracteristicile tehnice arătate în cuprinsul promisiunii, astfel cum au susținut reclamații.

Se solicită admiterea recursului, casarea hotărârii recurate și, rejudecând, respingerea apelului declarat de reclamanți împotriva hotărârii primei instanțe, cu consecința și a respingerii apelului incident declarat în cauză, cu obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul recurs.

Împotriva deciziei civile nr. 239/LP din 10 decembrie 2024 pronunțată de Curtea de Apel Constanța au declarat recurs atât reclamanții, cât și pârâta.

Reclamanții A. și B. critică decizia sub următoarele motive de nelegalitate:

Hotărârea încalcă dispozițiile art. 185 C. proc. civ., art. 389 și art. 390 C. proc. civ.

Pârâții nu au formulat cerere de completare a dispozitivului deciziei nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024, iar cererea de reducere a cuantumului onorariului de avocat a fost formulată la primul termen de judecată al cererii de completare a dispozitivului hotărârii.

Completarea hotărârii este o procedură incidentală, iar nu o reluare a judecății, iar instanța de apel nu putea aprecia cu privire la cererea pârâtei C. S.R.L. de reducere a cuantumului cheltuielilor de judecată efectuate de recurenții-reclamanți cu ocazia judecării cauzei în fond și în apel, deoarece această cerere era una nouă și tardiv formulată.

Pentru a dispune reducerea cheltuielilor de judecată, instanța de apel trebuia să fie învestită cu o cerere din partea intimaților-pârâți sau putea opera reducerea din oficiu, raportat la dispozițiile art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

Nu s-au respectat dispozițiile art. 389 - 390 C. proc. civ., întrucât pârâții nu au formulat o cerere de reducere a cuantumului onorariului, deși aveau deplină posibilitate de a se adresa instanței de fond și de apel cu o astfel de solicitare.

Reclamații solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat cu cheltuieli de judecată.

Pârâta C. S.R.L. critică decizia nr. 239/LP din 10 decembrie 2024 sub următoarele motive de nelegalitate:

Instanța de apel a făcut o greșită aplicare a art. 444 C. proc. civ., critică subsumată motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Pe calea reglementată de art. 444 alin. (1) C. proc. civ., instanța învestită cu soluționarea unei căi de atac nu se poate pronunța asupra unor motive de critică aduse prin intermediul căii de atac exercitate în cauză împotriva hotărârii supuse verificării sale.

Solicitarea reclamanților de obligare a societății pârâte la plata cheltuielilor de judecată aferente judecății în fond a prezentului litigiu, nu reprezintă o cerere accesorie formulată în fața instanței de apel, ci un motiv de apel supus analizei acestei instanțe.

Instanța de apel a făcut o greșită aplicare a art. 453 C. proc. civ., critică subsumată motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

A fost admis atât apelul principal, declarat de reclamanți, cât și apelul incident declarat de societatea pârâtă, astfel că fiecare dintre părți are, față de cealaltă, calitatea de "parte care a câștigat". Obligând pârâta la plata cheltuielilor de judecată aferente apelului exercitat în cauză de partea adversă, a nesocotit prevederile art. 453 alin. (1) C. proc. civ.

Situația este similară și în privința cheltuielilor ocazionate de soluționarea în fond a cauzei, întrucât, prin decizia instanței de apel, a fost schimbată în parte hotărârea primei instanțe, în sensul admiterii în parte a cererii de chemare în judecată formulate de reclamanți și admiterii în parte a cererii reconvenționale formulate de societatea pârâtă.

Au fost nesocotite și dispozițiile art. 453 alin. (2) C. proc. civ., întrucât, față de această soluție, instanța avea obligația de a se pronunța și asupra compensării cheltuielilor de judecată, până la concurența celor mai mici dintre acestea.

Se solicită admiterea recursului, casarea hotărârii și, rejudecând, în principal, admiterea în parte a cererii de completare a dispozitivului deciziei civile nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024, numai în ceea ce privește cererea de obligare a societății pârâte la plata cheltuielilor de judecată ocazionate reclamanților de judecata în apel a cauzei, diminuate prin compensare cu cheltuielile ocazionate societății pârâte de soluționare a apelului incident.

În subsidiar, se solicită admiterea cererii de completare a dispozitivului deciziei civile nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024, atât în ceea ce privește cererea de obligare a societății pârâte la plata cheltuielilor de judecată ocazionate reclamanților de judecata în apel a prezentei cauze, cât și în ceea ce privește cererea de obligare a societății pârâte la plata cheltuielilor de judecată ocazionate reclamanților de judecata în primă instanță a prezentei cauze, diminuate prin compensare cu cheltuielile ocazionate societății pârâte de soluționarea apelului incident, respectiv a cererii reconvenționale.

Recurenta-pârâtă consideră că, într-o corectă aplicare a art. 453 alin. (1) C. proc. civ., în ipoteza admiterii recursului pe care l-a declarat împotriva deciziei nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024 se impune și reformarea soluției dată de instanța de apel prin decizia pronunțată asupra cererii de completare a dispozitivului acesteia.

Pentru această situație se solicită admiterea recursului, casarea hotărârilor recurate și, rejudecând, respingerea în tot a cererii reclamanților de obligare a societății la plata cheltuielilor de judecată aferente judecății în apel și/sau în fond, după caz.

F. Analizând decizia nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024 prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta Curte apreciază recursurile ca nefondate și acestea urmează a fi respinse pentru următoarele considerente:

În ceea ce privește recursul declarat de reclamanții A. și B., aceștia critică decizia din perspectiva dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 și pct. 8 C. proc. civ.

Motivarea este un element esențial al unei hotărâri judecătorești, iar lipsa sau inconsistența acesteia atrage casarea ei.

Recurenții-reclamanți susțin că au invocat ca apărări de fond: excepția de neexecutare a contractului, ineficacitatea clauzei care ar exonera de răspundere intimatele-pârâte și clauzele exoneratoare de răspundere sunt în fapt clauze standard, respectiv neuzuale, iar instanța de apel nu s-a pronunțat asupra acestora.

Această critică este nefondată, hotărârea instanței de apel răspunde exigențelor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. și cuprinde, în cadrul considerentelor: obiectul cererii și susținerile pe scurt ale părților, expunerea situației de fapt reținute de instanță pe baza probelor administrate, motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.

Înalta Curte reține că recurenții-reclamanți au invocat pentru prima dată în apel, pe cale de excepție, în temeiul art. 1355 alin. (1) raportat la art. 1203 C. civ., ineficacitatea clauzei care exonerează de răspundere intimatele-pârâte, aceasta fiind o clauză standard, utilizată în mod repetat în mai multe contracte, în special în cazul profesioniștilor, care încheie frecvent un anumit tip de contract, putând fi reținută astfel o prezumție simplă conform căreia o astfel de clauză reprezintă în fapt o clauză standard.

Recurenții-reclamanți nu au criticat nici prin motivele de apel și nici prin recurs interpretarea dată de instanță cu privire la existența unei clauze exoneratoare de răspundere contractuală a promitentului vânzător cu privire la întârzierea în executarea obligației de predare, făcând trimitere la dispozițiile art. 1267 C. civ.

Recurenții-reclamanți au susținut prin motivele de apel că hotărârea primei instanțe este nelegală întrucât, pe de o parte, au fost ignorate dispozițiile legale, iar pe de altă parte nu a avut în vedere că această clauză exoneratoare privea părțile, iar nu doar intimatele-pârâte, astfel încât reclamanții ar fi fost la rândul lor exonerați de obligația de plată a restului de preț.

Față de aceste precizări, Înalta Curte reține că exigența motivării hotărârii, care impune oricărei instanțe obligația de a proceda la un examen efectiv al motivelor și argumentelor prezentate de părți nu poate fi înțeleasă ca impunând formularea unui răspuns detaliat la fiecare argument al părților, instanța putând să grupeze unele dintre acestea pe baza unui numitor comun și să le ofere un răspuns în cadrul unui singur considerent.

De altfel, nu se poate reține critica recurenților-reclamanți în ceea ce privește obligația de a examina mijloacele de apărare, deoarece acestea aveau aptitudinea de a conduce la soluționarea cauzei, câtă vreme a fost admisă acțiunea și s-a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea, fiind pronunțată o hotărâre care ține loc de contract de vânzare-cumpărare pentru imobilele menționate.

În cauză nu sunt întrunite cerințele art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., potrivit cărora casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, motiv care presupune că instanța de fond a recurs la texte de lege aplicabile speței, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor sau le-a aplicat greșit.

Astfel, instanța de apel a reținut în mod corect, în privința diferenței de preț rămase de achitat, părțile au convenit ca plata acesteia să fie efectuată la data intrării în posesia imobilelor, dată estimată ca fiind 30 august 2018, iar în cazul emiterii cu întârziere a autorizației de construire în baza căreia urma să fie edificate apartamentele ce fac obiectul convențiilor, intrarea în posesie și implicit plata diferenței de preț urma să fie făcută în 6 luni de la eliberarea autorizației, atunci când starea fizică a imobilului permite locuirea acestuia.

Conform convenției părților, procedura de reautorizare, recompartimentare și refațadizare exonerează părțile de răspundere în cazul executării necorespunzătoare sau cu întârziere a obligațiilor asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.

Recurenții-reclamanți nu au criticat aplicarea dispozițiilor art. 1267 C. civ. în recurs.

Reținând că părțile au convenit exonerarea de răspundere în cazul executării necorespunzătoare sau cu întârziere a obligațiilor asumate prin promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare, instanța de apel nu a interpretat în mod greșit clauzele contractuale. În acest sens, nu se poate pune problema nesocotirii dispozițiilor art. 1355 C. civ.

Instanța de apel a reținut ca situație de fapt că reclamații nu au pus în întârziere pârâta cu privire la neexecutarea obligației de predare a bunurilor promise vânzării, în condițiile art. 1522 alin. (1) teza I raportat la art. 1522 alin. (4) C. civ.. De altfel, nemulțumirile acestora au vizat îndeosebi suprafața utilă a apartamentelor și finisajele acestora.

În mod legal a reținut și aplicat instanța de apel dispozițiile art. 1516 C. civ., astfel că nu se pune problema existenței în cele două promisiuni de vânzare-cumpărare a unor clauze standard în condițiile art. 1202 alin. (2) C. civ., astfel cum susțin recurenții-reclamați.

Promitentul cumpărător al unui bun viitor, în aplicarea excepției de neexecutare, nu a achitat diferența de preț anterior promovării acțiunii, întrucât suprafața imobilului realizat este redusă cu mai mult de 25% față de cea promisă, iar bunul astfel cum a fost prefigurat este realizat numai parțial.

Reducerea de preț solicitată de reclamanți nu a fost acceptată de pârâte, astfel că nu au fost încheiate nici eventuale acte adiționale la cele două promisiuni bilaterale, nici chiar contractul de vânzare-cumpărare imobile.

Faptul că nu au fost contestate de către intimatele-pârâte așa-zisele clauze neuzuale privind exonerarea de răspundere nu conduce implicit la existența unor astfel de clauze, cum susțin recurenții-reclamanți.

În cauză nu au fost aplicate greșit normele de drept material în ceea ce privește capătul de cerere privind acordarea daunelor-interese.

S-a reținut în mod corect că acest capăt de cerere este nefondat, temeiul acestor pretenții fiind întârzierea în executarea obligației contractuale a pârâților de a preda posesia și folosința imobilelor. Prin convențiile încheiate, părțile au stabilit, iar reclamații-recurenți au acceptat exonerarea promitentelor vânzătoare de răspundere pentru executarea cu întârziere a obligației. Această asumare reiese din corespondența părților redată pe larg de instanțele de fond și a rezultat din necesitatea reautorizării și a predării folosinței doar atunci când starea fizică a imobilului o permite.

Înalta Curte reține că reclamanții nu au obiectat cu privire la nepredarea posesiei imobilelor până în iunie 2020 și pârâtele nu au fost puse în întârziere cu privire la neexecutarea obligației de predare a posesiei și folosinței.

Art. 1537 C. civ. reglementează necesitatea probei prejudiciului în cazul executării unei obligații, stipulând că, în lipsa unei prevederi legale sau contractuale contrare, dovada neexecutării nu scutește creditorul de proba prejudiciului suferit. Aceasta înseamnă că, pe lângă a dovedi că debitorul nu și-a îndeplinit obligația, creditorul trebuie să demonstreze și că această neexecutare i-a cauzat o daună concretă.

Articolul stabilește o regulă generală, dar cu excepții clare, menite să limiteze pretențiile la daune-interese doar la situațiile în care, pe lângă neexecutarea în sine, există și un prejudiciu real.

În acest sens, s-a reținut în mod corect faptul că în speță, cuantumul daunelor-interese solicitate nu este cert, nefiind făcută dovada prejudiciului, conform art. 1537 C. civ., simpla trecere a unei perioade de timp de la semnare până la data acțiunii nefiind de natură a proba în sine crearea unui prejudiciu al promitenților cumpărători.

Pe de altă parte, transferul dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu în altul operează din momentul rămânerii definitive a hotărârii care ține loc de contract de vânzare-cumpărare.

Alegațiile recurenților-reclamanți referitoare la cuantificarea daunelor-interese prin răspunsul la întâmpinare și la expertizele efectuate în cauză privesc situația de fapt și nu pot face obiectul analizei instanței de recurs.

Față de aceste considerente, recursul declarat de recurenții-reclamanți împotriva deciziei nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024 este nefondat.

În ceea ce privește recursul declarat de recurenta-pârâtă C. S.R.L. împotriva aceleiași decizii, Înalta Curte reține următoarele:

Recurenta-pârâtă critică decizia recurată prin prisma dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., însă în recurs nu pot fi analizate critici ce vizează aspecte de netemeinicie, respectiv aspecte ce privesc stabilirea situației de fapt, aprecierea și evaluarea probelor administrate.

Astfel, nu se poate analiza inexistența culpei recurentei-pârâte, respectiv refuzul nejustificat sub forma neexecutării obligațiilor contractuale asumate.

Curtea de Apel a reținut că în prezenta cauză, situația este una atipică și complexă, reclamanții solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a imobilelor ce au făcut obiectul promisiunilor de vânzare-cumpărare, promisiuni ce au privit bunuri viitoare, care la momentul încheierii lor în anul 2017 nu existau, ci urmau să fie construite. La finalizarea construcției, cele două imobile aveau o suprafață redusă cu 25,86%, iar reclamanții au solicitat reducerea prețului raportat la suprafața reală, aspect asupra căruia părțile nu au căzut de acord, refuzând succesiv prezentarea la notar în vederea încheierii contractelor de vânzare-cumpărare prefigurate.

Instanța de apel a analizat pe larg conținutul promisiunilor de vânzare-cumpărare și a dat eficiență excepției de neexecutare cu privire la obligația de plată a restului de preț, în temeiul art. 1658 alin. (3) C. civ.

Dispozițiile art. 1516 alin. (2) pct. 2 C. civ. nu stabilesc o anumită ordine de exercitare a rezoluțiunii și reducerii prestației, iar reducerea prestațiilor poate interveni în cazul existenței unei neexecutări a obligațiilor contractuale, urmând a se stabili proporția în care va interveni respectiva reducere.

Recurenta-pârâtă susține că pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, instanța trebuia să analizeze atât îndeplinirea obligațiilor de către partea care a solicitat pronunțarea acestei hotărâri cât și îndeplinirea condițiilor de validitate.

Potrivit dispozițiilor art. 1279 alin. (3) C. civ., hotărârea care să țină loc de contract se poate pronunța la cererea părții care și-a îndeplinit aceste obligații, "atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite".

În decizia nr. 23/2017 Înalta Curte a reținut că "din interpretarea literală și sistematică a dispozițiilor art. 1279 alin. (3) și art. 1669 alin. (1) din C. civ. rezultă limpede că pentru pronunțarea hotărârii care ține loc de contract de vânzare este necesar ca toate condițiile de validitate a acestuia să fie îndeplinite".

Curtea de Apel a reținut în mod corect că față de circumstanțele concrete ale cauzei, sunt îndeplinite în speță condițiile pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare pentru imobilele menționate, cu reducerea obligației corelative de plată a prețului, potrivit dispozițiilor art. 1658 C. civ.

S-a reținut că lipsa acordului părților asupra aspectului reducerii prețului, ca unic impediment al neîncheierii contractului de vânzare-cumpărare se datorează neacceptării de către pârâte a unei astfel de reduceri, motiv pentru care nu au fost încheiate nici acte adiționale la cele două promisiuni bilaterale și nici contractul de vânzare-cumpărare imobile.

Așa fiind, este nefondată critica pârâtei-recurente potrivit căreia în absența refuzului promitentului vânzător de executare benevolă a obligației asumate prin promisiune, instanța nu poate suplini consimțământul său și nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract și instanța a făcut o greșită aplicare a art. 1279 alin. (3) raportat la art. 1669 alin. (1) C. civ.

În mod corect s-a reținut că reclamații sunt îndreptățiți la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, iar admiterea acțiunii este condiționată de îndeplinirea obligațiilor asumate prin promisiunile de vânzare-cumpărare.

Reclamații și-au îndeplinit obligația de plată a unei părți din preț, iar pârâtele au refuzat, în mod nejustificat, încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, această obligație fiind asumată conform antecontractului menționat, culpa pentru construirea unui apartament cu o suprafață cu 25% mai mică decât cea promisă aparținând acestora.

Înalta Curte reține că promisiunea de vânzare-cumpărare este un antecontract în raport cu contractul de vânzare-cumpărare, iar la momentul la care se încheie contractul de vânzare-cumpărare trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate prevăzute de lege pentru încheierea sa valabilă, iar clauzele promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare trebuie să se regăsească în contractul de vânzare-cumpărare astfel perfect.

Față de aceste considerente, recursul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024 este nefondat.

G. Analizând decizia nr. 239/LP din 10 decembrie 2024 prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază criticile aduse ca neîntemeiate și recursurile urmează a fi respinse ca nefondate pentru următoarele considerente:

În ceea ce privește recursul declarat de recurenții-reclamanți, aceștia susțin că decizia încalcă dispozițiile art. 185 C. proc. civ., art. 389 și art. 390 C. proc. civ.

Aceste critici sunt nefondate.

Completarea hotărârii, astfel cum este reglementată de art. 444 C. proc. civ., se poate cere, dacă prin hotărârea dată instanța a omis să se pronunțe asupra unui capăt de cerere principal sau accesoriu ori asupra unei cereri conexe sau incidentale.

Prin decizia a căreia completare s-a solicitat a fost admis apelul și s-a schimbat în parte sentința civilă apelată, fără ca instanța să se pronunțe asupra cheltuielilor de judecată.

Așa fiind, nu se poate reține că a fost rejudecat un capăt de cerere, astfel cum susțin recurenții-reclamanți.

Anulând în parte sentința apelată, instanța prin decizia de completare, a valorificat solicitarea societății pârâte de reducere a onorariului avocațial în temeiul art. 451 alin. (2) C. proc. civ., formulată în fața instanței de apel.

Nu se pune problema aplicării în cauză a dispozițiilor art. 185 alin. (1) C. proc. civ. și nici aceea a tardivității cererii de reducere a onorariului de avocat formulată de pârâtă, dată fiind soluția pronunțată în apel, respectiv aceea de admitere a apelului și de schimbare a hotărârii apelate.

În același sens, nu s-au încălcat nici dispozițiile art. 389 și art. 390 C. proc. civ.

Față de aceste considerente, recursul declarat de recurenții-reclamanți împotriva deciziei nr. 239/LP din 10 decembrie 2024 este nefondat.

În ceea ce privește recursul declarat de pârâta-recurentă C. S.R.L., aceasta invocă dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. și susține că instanța de apel nu se putea pronunța, pe calea prevăzută de art. 444 alin. (1) C. proc. civ., asupra unui motiv de apel, chiar dacă aceasta viza modalitatea de soluționare de către prima instanță a cererii accesorii privind obligarea societății pârâte la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest litigiu.

Critica este nefondată.

Astfel, așa cum a reținut Înalta Curte, prin decizia a cărei completare s-a solicitat, a fost admis apelul și s-a schimbat hotărârea apelată, instanța omițând să se pronunțe cu privire la cheltuielile de judecată.

De vreme ce s-a schimbat hotărârea apelată nu se poate reține inadmisibilitatea cererii de completare pe considerentul că modalitatea de soluționare de către prima instanță a cererii accesorii privind plata cheltuielilor de judecată constituia motiv de apel, având în vedere caracterul devolutiv al căii de atac a apelului.

În cauză nu s-a făcut o greșită aplicare a art. 453 C. proc. civ.

Aceasta deoarece, "instanța de apel a admis în parte acțiunea principală și a admis în parte cererea reconvențională, iar potrivit art. 453 alin. (2) C. proc. civ., "Când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părți poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată".

Instanța nu avea obligația de a se pronunța și asupra compensării cheltuielilor de judecată, astfel cum susține recurenta-pârâtă, dispoziția legală fiind:

"Dacă este cazul, judecătorii vor putea dispune compensarea cheltuielilor de judecată".

Față de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea celor două decizii recurate, și, pe cale de consecință vor fi respinse atât recursurile declarate împotriva deciziei civile nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024, cât și recursurile declarate împotriva deciziei nr. 239/LP din 10 decembrie 2024, pronunțate de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de insolvență și litigii cu profesioniști și societăți.

Având în vedere această soluție, potrivit dispozițiilor art. 453 alin. (1) nu se vor acorda cheltuieli de judecată, temeiul acestora fiind culpa procesuală a părții care pierde procesul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursurile declarate de reclamanții A., B. și pârâta C. împotriva deciziilor civile nr. 239/LP din 10 decembrie 2024 și nr. 13/LP din 10 ianuarie 2024, ambele pronunțate de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de insolvență și litigii cu profesioniștii și societăți, ca nefondate.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică astăzi, 13 noiembrie 2025.