ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1536/2025

Ședința publică din data de 22 octombrie 2025

Deliberând asupra recursului reține următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța, secția a II-a civilă la data de 04.06.2018 sub nr. x/2018, astfel cum a fost modificată la 09.10.2018, reclamantele S.C. A. S.R.L. și S.C. B. S.R.L. au chemat în judecată pe pârâtul Municipiul Constanța, solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să oblige pârâtul să le vândă, în indiviziune, prin negocierea directă și pe baza unui preț de pornire stabilit la nivelul anului 2004, terenul aferent activelor A. și A. (identificat, la data dobândirii construcțiilor, cu nr. cadastral x, nr. cadastral vechi x), situat în Mamaia, jud. Constanța, în condițiile Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Constanța nr. 37/2002 și cu plata prețului negociat în rate, pe 3 ani, precum și la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 19.07.2018, a fost înregistrată la dosar întâmpinarea formulată de pârât, prin care a invocat excepțiile inadmisibilității și prematurității acțiunii, în subsidiar solicitând respingerea cererii de chemare în judecată.

Prin încheierea din 04.12.2018, Tribunalul Constanța, secția a II-a civilă a respins excepțiile inadmisibilității și prematurității acțiunii, iar prin sentința civilă nr. 364/04.04.2023, a admis cererea de chemare în judecată modificată, a obligat pârâta să vândă reclamantelor, în indiviziune, la prețul de 920.357 RON, suprafața totală de 3.530 mp teren (în acte), respectiv 3.496 mp (în teren), identificată cu nr. cadastral x, nr. cadastral vechi x, identificată potrivit raportului de expertiză tehnică judiciară topografică, întocmit de expert ing. C., aferentă activelor A. și A. din stațiunea Mamaia, jud. Constanța, categoria de folosință curți-construcții, în condițiile Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Constanța nr. 37/31.01.2002 cu privire la metodologia privind vânzarea bunurilor imobile aparținând domeniului privat al municipiului Constanța, cu plata prețului în rate, pe durata a 3 ani și să plătească reclamantei S.C. A. S.R.L. suma de 11.534,78 RON, iar reclamantei S.C. B. S.R.L., suma de 11.533,78 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată; a obligat reclamantele la plata a câte 3.751,78 RON fiecare, reprezentând diferență taxă judiciară de timbru și a dispus comunicarea hotărârii către organele de executare ale U.A.T. Municipiul Constanța, în vederea executării creanței având ca obiect diferența de taxă judiciară de timbru.

Împotriva acestei sentințe civile și a încheierii din 04.12.2018, Municipiul Constanța a declarat apel.

Prin cererea depusă la dosar la data de 07.02.2024, apelantul a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune, față de care, prin încheierea din 03.04.2024, instanța de apel, din oficiu, a invocat excepția decăderii apelantului din dreptul de a completa motivele de apel.

Prin decizia civilă nr. 141/LP/29.05.2024, Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de Insolvență și Litigii cu Profesioniști și Societăți a respins excepția decăderii din dreptul de a completa motivele de apel din perspectiva tardivității invocării excepției prescripției dreptului la acțiune și excepția prescripției dreptului material la acțiune, precum și apelul, ca nefondat și a obligat apelanta să plătească intimatelor suma de 7.140 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva deciziei instanței de apel, Municipiul Constanța a declarat recurs, solicitând casarea ei și, în principal, rejudecarea de către instanța de recurs, cu consecința admiterii apelului și a excepțiilor invocate și respingerii acțiunii, iar în subsidiar, trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanței de apel.

Prin cererea de recurs, autorul căii de atac, subsecvent prezentării parcursului procesual al litigiului, a susținut nelegalitatea deciziei atacate sub aspectul soluției de respingere a excepției prescripției dreptului material la acțiune, arătând că au fost încălcate dispozițiile art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958 și ale art. 9, art. 14, art. 22 și art. 248 C. proc. civ., fiind incidentele motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ.

A arătat că instanța de apel, respingând excepția prescripției în temeiul art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958, fără ca intimatele să fi invocat efectul întreruptiv reglementat de acest text legal, a încălcat principiile disponibilității, contradictorialității și rolului activ al judecătorului.

A subliniat că, prin prisma prevederilor art. 248 C. proc. civ., instanța era obligată să soluționeze această excepție cu prioritate și independent de argumentele prezentate în susținerea excepției prematurității, deoarece analiza lor deodată a condus la concluzia negării dreptului său de a invoca prematuritatea, căci cele două excepții apar a fi în contradicție.

În opinia recurentului, această motivare este străină cauzei și contrară argumentației sale referitoare la excepția prematurității, care a vizat inaplicabilitatea în cauză a prevederilor invocate de reclamante, procedura de vânzare fiind supusă H.C.L. nr. 261/2017, iar nu H.C.L. nr. 226/2004, cum a reținut prima instanță, astfel că cele două excepții erau întemeiate pe argumente referitoare la hotărâri ale Consiliului Local Constanța diferite.

Cu privire la excepția prescripției, a imputat instanței de apel aplicarea greșită a prevederilor art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958, prin prisma cărora a reținut că ar fi operat întreruperea cursului prescripției, dedusă din refuzul de a aduce la cunoștința reclamantelor aprobarea vânzării și din faptul posesiei terenului de către acestea, chestiuni care nu pot fi calificate drept recunoaștere a dreptului a cărui acțiune se prescrie făcută de cel în folosul căruia curge prescripția.

Printr-o critică subsecventă, recurentul a susținut nelegalitatea soluției instanței de apel asupra excepțiilor inadmisibilității și prematurității acțiunii, apreciind că, față de temeiul de drept al acțiunii și considerentele reținute de prima instanță, se impunea examinarea acestora odată cu fondul cauzei, potrivit art. 248 alin. (4) C. proc. civ. însă curtea de apel, confirmând soluția de respingere a celor două excepții, nu le-a mai analizat, astfel că în ipoteza admiterii recursului împotriva încheierii din 04.12.2018, instanța urmează să analizeze argumentele prezentate în susținerea acestora.

Cu privire la soluția asupra fondului cauzei, titularul căii de atac, evocând din considerentele deciziei recurate, a susținut că sunt incidente motivele de nelegalitate reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ., din perspectiva analizei beneficiarului cererii nr. x/10.07.2003 și a H.C.L. nr. 226/2004, fiind aplicate greșit dispozițiile art. 969 și ale art. 977 și urm. din C. civ. de la 1864.

Astfel, instanța de apel, evaluând contractul încheiat între S.C. MAMAIA S.A. și reclamante, a statuat că a fost transmis către cele două societăți intimate beneficiul cererii de cumpărare, potrivit H.C.L. nr. 226/2004, O.U.G nr. 88/1997 și H.G. nr. 577/2002, după ce, prin contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 87/05.05.2022, încheiat cu S.C. B. S.R.L. a fost transmis dreptul de folosință asupra activului A., iar prin contractul nr. x/04.05.2000 încheiat cu S.C. A. S.R.L., asupra activului A.. Cu privire la teren, locatorul a transmis doar folosința, obligându-se ca, după clarificarea situației juridice și obținerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate conform H.G. nr. 834/1991, să-l vândă cumpărătorului la cererea acestuia, prin negociere, la valoarea de circulație, iar prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.04.2011 de Biroul Notarului Public D., reclamantele au dobândit proprietatea asupra hotelului și restaurantului A., precum și toate drepturile și obligațiile deținute de S.C. MAMAIA S.A. ce derivau din dreptul de folosință asupra terenului aferent celor două construcții, rămânând în sarcina acestora întreprinderea demersurilor necesare pentru reglementarea situației terenului aferent.

Potrivit recurentului, din succesiunea actelor juridice evocate și din clauzele contractuale rezultă că obligația S.C. MAMAIA S.A. de a obține certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, cererea de cumpărare nr. x/10.07.2003 și aprobarea vânzării către această societate prin H.C.L. nr. 226/2004 nu își mai puteau produce efectele în favoarea reclamantelor, după dobândirea proprietății construcțiilor, acestea fiind obligate să înceapă propriile demersuri pentru dobândirea proprietății terenurilor.

De aceea, a apreciat că instanța de apel a reținut, în mod nelegal, calitatea reclamantelor de beneficiare ale procedurii de vânzare aprobate prin H.C.L. nr. 226/2004, în contextul în care acestea au fost informate, prin adresa nr. x/14.05.2018, despre etapele parcurse și necesitatea respectării procedurii reglementate prin H.C.L. nr. 261/2017, în temeiul căreia au și formulat cererile de cumpărare nr. x/22.11.2017 și nr. y/22.11.2017.

Recurentul a arătat că, extinzând beneficiul cererii de cumpărare nr. x/10.07.2003 și al H.C.L. nr. 226/2004, act administrativ individual, instanța a încălcat prevederile H.C.L. nr. 261/2017, O.G. nr. 88/1997 și ale H.G. nr. 577/2002, deoarece vânzarea terenului fusese aprobată în favoarea solicitantului S.C. MAMAIA S.A., iar prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între această societate și reclamante nu se puteau transmite beneficiile menționate anterior, ci cumpărătoarele și-au asumat întreprinderea propriilor demersuri legale pentru dobândirea terenului.

În continuare, autorul recursului a criticat decizia atacată pentru încălcarea dispozițiilor art. 38 alin. (5) din Legea nr. 215/2001, art. 1.166 C. civ., art. 135-137 din H.G. nr. 577/2002, art. 32

1

alin. (2) din O.U.G. nr. 88/1997 și ale art. 44 alin. (2) din Constituție, arătând că instanța de apel a nesocotit regula potrivit căreia nimeni nu poate fi obligat a încheia un contract împotriva voinței sale, atât timp cât nu s-a probat o ipoteză de excepție de la principiul libertății contractuale.

A susținut că bunurile proprietate privată a unității administrativ teritoriale pot fi concesionate, închiriate sau oferite spre vânzare societății comerciale, spre a fi cumpărate, astfel că art. 32

1

alin. (2) din O.U.G. nr. 88/1997 instituie o obligație alternativă pentru proprietar, el fiind singurul care poate alege modalitatea de exploatare sau valorificare, iar art. 38 alin. (5) din Legea nr. 215/2001 recunoaște consiliului local competența de a lua o astfel de hotărâre, astfel că instanța nu se poate substitui deciziei proprietarului, fiind nelegală interpretarea refuzului de a vinde ca abuz de drept.

A precizat că la aceeași concluzie conduc și prevederile art. 135-137 din H.G. nr. 577/2002, din examinarea cărora se deduce o ordine de preferință, legiuitorul menționând vânzarea sau închirierea după operațiunea de concesionare.

Recurentul a mai arătat că instanța de apel, reținând obligația sa de a soluționa cererea reclamantelor pe temeiul H.C.L. nr. 226/2004, în considerarea calității lor de succesoare ale S.C. MAMAIA S.A., a procedat nelegal în raport cu procedura reglementată de art. 6 cap. II din anexa la H.C.L. nr. 261/2017 și cu faptul că terenul obiect al litigiului nu se circumscrie dispozițiilor art. IV 2 art. 19 din aceeași anexă, care stabilesc bunurile exceptate de la procedura licitației publice, ce pot fi vândute direct.

A subliniat că H.C.L. nr. 37/2002 nu este incidentă în speță, deoarece reclamantele nu au formulat o cerere de cumpărare întemeiată pe această hotărâre, ci pe H.C.L. nr. 261/2017, astfel că apare inadmisibilă solicitarea lor de a fi obligat Municipiul Constanța la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în temeiul H.C.L. nr. 37/2002.

A conchis asupra faptului că nu deține calitatea de debitor al obligației de a vinde imobilul teren, deoarece modalitatea de vânzare stabilită prin hotărâri anterioare ale consiliului local nu mai producea efecte la data formulării acțiunii, iar H.C.L. nr. 226/2004 o viza pe S.C. MAMAIA S.A., reclamantelor fiindu-le incidente prevederile H.C.L. nr. 261/2017, în temeiul căreia au formulat cereri de cumpărare.

Titularul recursului a mai susținut că nu este incidentă în cauză ipoteza reglementată de art. 137 din H.G. nr. 577/2002, întrucât reclamantele nu sunt persoane juridice supuse procedurii reglementate de O.U.G. nr. 88/1997, iar instanța a analizat greșit condițiile de aplicabilitate a acestui act normativ față de S.C. MAMAIA S.A. la momentul formulării cererii de cumpărare de către aceasta, deși trebuiau examinate în raport cu reclamantele; astfel, cumpărarea activelor construcții de la S.C. MAMAIA S.A. nu conferă dreptul societăților dobânditoare de a invoca dispozițiile aplicabile situației speciale a deținătorului anterior, care avea acționar o autoritate a administrației publice.

O ultimă critică formulată de recurent a vizat nelegalitatea deciziei instanței de apel sub aspectul prețului de vânzare a terenului, față de împrejurarea că H.C.L. nr. 226/2004 stabilește prețul de pornire pentru negociere directă sau licitație publică, iar nu prețul final, instanța neputând interveni asupra acestuia.

A mai arătat că, în situația în care instanța de recurs va aprecia că subzistă obligația sa de a vinde terenul, se impune totuși casarea hotărârii și rejudecarea apelului referitor la prețul de vânzare stabilit, urmând a se administra proba cu expertiză pentru evaluarea acestuia față de criticile formulate în apel, urmând a se avea în vedere obiecțiunile sale vizând menționarea în clar a reglementării și funcțiunii urbanistice a terenului și utilizarea unor comparabile din aceeași zonă.

În drept, recurentul a invocat dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ.

În conformitate cu dispozițiile art. 493 C. proc. civ., în cauză a fost întocmit raportul asupra admisibilității în principiu a recursului; acesta a fost analizat și comunicat către părți, însă numai recurenta și-a exprimat punctul de vedere.

Prin încheierea din 21.05.2025, Înalta Curte, constituită în complet de filtru, a admis în principiu recursul, iar părțile au fost citate pentru dezbateri.

Analizând actele dosarului, precum și hotărârea atacată, în limita controlului de legalitate, Înalta Curte reține următoarele:

Astfel cum în mod corect s-a stabilit în etapele devolutive ale procesului, situația de fapt care a generat litigiul derivă din încheierea între reclamantele S.C. A. S.R.L. și S.C. B. S.R.L., în calitate de cumpărătoare - în considerarea contractelor de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 75/04.05.2000 și nr. 87/05.05.2000 - și S.C. MAMAIA S.A., în calitate de vânzătoare, a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.04.2011 la Biroul Notarului Public D., prin care au dobândit imobilele A. și A., situate în localitatea Mamaia, jud. Constanța. Prin același contract, odată cu dreptul de proprietate asupra acestor construcții, reclamantelor le-au fost transmise toate drepturile și obligațiile deținute de S.C. MAMAIA S.A. derivând din dreptul său de folosință asupra terenului în suprafață de 3.530 mp, proprietate privată a Municipiului Constanța, revenind cumpărătoarelor să întreprindă demersurile necesare pentru reglementarea raporturilor contractuale (cumpărarea terenului, concesiune, închiriere).

Anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare sus-menționat, la data de 10.07.2003, S.C. MAMAIA S.A. formulase cerere de cumpărare a terenului aferent imobilelor. Cererea adresată pârâtului a rămas nesoluționată, iar prin adresa trimisă reclamantelor ca răspuns la solicitarea înregistrată sub nr. x/14.05.2018, Municipiul Constanța a comunicat că, prin H.C.L.M. Constanța nr. 226/2004 s-a aprobat vânzarea terenului aferent imobilelor A. și A., au fost parcurse etapele premergătoare, însă procedura nu a fost finalizată, deoarece cele două reclamante nu s-au prezentat la invitațiile pârâtului, în vederea negocierii prețului stabilit prin expertiză la nivelul anului 2004.

Consecutiv acestui răspuns, reclamantele au formulat prezenta acțiune, prin care au solicitat obligarea pârâtului să le vândă în indiviziune, prin negocierea directă și pe baza unui preț de pornire stabilit la nivelul anului 2004, terenul aferent activelor A. și A., cu plata prețului negociat în rate, pe 3 ani, apreciind că prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu S.C. MAMAIA S.A. au dobândit și dreptul acesteia la cumpărarea terenului, conform cererii pe care vânzătoarea a formulat-o în anul 2003.

Prima instanță, respingând excepțiile inadmisibilității și prematurității acțiunii, a admis cererea de chemare în judecată modificată și a obligat pârâta să vândă reclamantelor, în indiviziune, la prețul de 920.357 RON, terenul aferent activelor A. și A. din stațiunea Mamaia, jud. Constanța, în condițiile H.C.L.M. Constanța nr. 37/31.01.2002 cu privire la metodologia privind vânzarea bunurilor imobile aparținând domeniului privat al municipiului Constanța, cu plata prețului în rate, pe durata a 3 ani, hotărârea fiind confirmată de instanța de apel care a respins atât excepția prescripției invocată de titularul căii ordinare de atac, cât și apelul declarat de pârâtul Municipiul Constanța.

Prin recursul declarat împotriva deciziei curții de apel, Municipiul Constanța a susținut, printr-un prim set de critici, că soluția dată asupra excepțiilor prematurității, inadmisibilității și prescripției dreptului material la acțiune este nelegală și a invocat motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ.

Aceste critici nu sunt fondate.

Astfel, verificând temeinicia criticilor formulate de recurentul - pârât cu privire la modul de soluționare a excepției prescripției dreptului material la acțiune, Înalta Curte nu poate reține faptul că excepția a fost soluționată cu încălcarea art. 248 C. proc. civ., întrucât, astfel cum rezultă din dispozitivul deciziei recurate, instanța de apel a soluționat cu prioritate această excepție.

Referitor la încălcarea prevederilor art. 284 alin. (1) și alin. (2) C. proc. civ., motivat de faptul că instanța ar fi trebuit să soluționeze excepția prescripției independent de motivarea excepției prematurității, din considerentele hotărârii atacate rezultă că excepția prescripției a fost analizată, atât în raport cu prematuritatea - curtea de apel reținând că invocarea prescripției este în contradicție cu susținerea pârâtului potrivit căruia dreptul reclamantelor de a cumpăra terenul nu s-a născut încă - cât și distinct, reținând că cele două societăți au deținut neîntrerupt folosința terenului, iar Municipiul Constanța nu le-a adus la cunoștință aprobarea vânzării și posibilitatea de a continua procedura prin negocierea prețului, conduită care este echivalentă recunoașterii dreptului supus prescripției și are efect întreruptiv, conform art. 16 alin. (1) lit. a) din Decretul nr. 167/1958. Consecvent, nici sub acest aspect nu se poate reține încălcarea prevederilor art. 248 C. proc. civ.

Vor fi înlăturate și criticile Municipiului Constanța privind încălcarea principiilor disponibilității, contradictorialității și rolului activ al judecătorului, invocate în legătură cu faptul că instanța de apel a analizat din oficiu efectul întreruptiv al prescripției, întrucât, potrivit art. 18 din Decretul nr. 167/1958, "instanța judecătorească și organul arbitral sunt obligate ca, din oficiu, să cerceteze, dacă dreptul la acțiune sau la executarea silită este prescris".

În cauză, chiar dacă intimatele-reclamante nu au invocat efectul întreruptiv al prescripției în combaterea excepției invocate de Municipiul Constanța în apel, instanța de prim control judiciar, având de soluționat chestiunea prescripției, era obligată a cerceta, din oficiu, toate aspectele legate de excepția invocată. Astfel reținerea recunoașterii indirecte de către pârât a dreptului reclamantelor, derivată din conduita acestuia, dar mai ales împrejurarea că cele două societăți au deținut neîntrerupt folosința terenului de la data la care le-a fost transmisă de S.C. MAMAIA S.A., sunt argumente, care puteau fi reținute și care au fost corect valorificate prin decizia recurată în sprijinul soluției de respingerea a excepției prescripției.

Contrar susținerilor recurentului-pârât, raționamentul instanței de apel asupra acestor chestiuni nu contravine normelor legale, astfel că, sub cest aspect, nu pot fi reținute vicii ale deciziei pronunțate în calea ordinară de atac.

Prevederile art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958 reglementează efectul întreruptiv al prescripției a recunoașterii dreptului a cărui acțiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripția, or deținerea folosinței terenului cu privire la care solicită încheierea contractului de vânzare de către reclamante a fost corect calificată de către instanța de apel, drept un act de recunoaștere.

Nu pot fi primite susținerile recurentului în sensul că posesia terenului nu poate echivala cu o recunoaștere a ipoteticului drept al reclamantelor de a-l cumpăra, odată ce reclamantele au dobândit de la MAMAIA S.A. toate drepturile și obligațiile deținute de vânzătoare derivând din dreptul său de folosință asupra terenului, drept de care S.C. A. S.R.L. și S.C. B. S.R.L. se prevalează atât în solicitarea transmisă pârâtului în vederea încheierii contractului de vânzare, cât și în susținerea acțiunii de față.

În ceea ce privește modul de soluționare a excepțiilor prematurității și inadmisibilității nu este fondată critica recurentului-pârât privind încălcarea art. 248 alin. (4) C. proc. civ. de către instanța de apel.

În opinia recurentului excepțiile ar fi trebuit analizate odată cu fondul cauzei, iar curtea de apel, confirmând soluția tribunalului de respingere a acestora, nu le-a mai analizat.

Contrar susținerilor recurentului, din lectura considerentelor deciziei recurate rezultă că, analizând criticile din memoriul de apel prezentat de Municipiul Constanța cu privire la aceste excepții, instanța a reținut că au fost legal soluționate și a prezentat argumentele pentru care a confirmat soluția de respingere. Așadar excepțiile au fost examinate și de instanța devolutivă de control judiciar, în faza procesuală a apelului nemaiputându-se face aplicarea art. 248 alin. (1) sau alin. (4) C. proc. civ. cu privire la excepții ce au fost invocate și soluționate de prima instanța.

Nici susținerea recurentului-pârât privind motivarea străină cauzei și contrară argumentelor sale referitoare la excepția prematurității nu poate fi reținută, întrucât nu se circumscrie cerințelor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., potrivit căruia hotărârea poate fi casată dacă nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Dintre cele trei ipoteze reglementate de norma anterior evocată, recurentul a invocat nelegalitatea hotărârii instanței de apel din perspectiva motivării străine și contradictorii.

În acest context, Înalta Curte amintește că art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. permite atacarea unei hotărâri atunci când cuprinde numai motive străine de natura cauzei, conținutul normei indicând că nu inserarea oricărui considerent pretins străin de natura pricinii este de natură să justifice casarea unei hotărâri judecătorești, ci, dimpotrivă, hotărârea poate fi reformată atunci când nu cuprinde decât motive străine de cauză, deci atunci când este, practic, nemotivată. În ceea ce privește motivele contradictorii cuprinse în hotărâre, ipoteza vizează o contrarietate între considerentele acesteia, în sensul că din unele rezultă netemeinicia acțiunii, iar din altele faptul că acțiunea este fondată sau o contrarietate dintre dispozitiv și considerente, cum este cazul admiterii acțiunii prin dispozitiv și justificarea în considerente a soluției de respingere a cererii sau invers.

Examinarea memoriului de recurs conduce la concluzia că titularul căii de atac nu a invocat argumente care să fundamenteze vreuna dintre aceste ipoteze din perspectiva soluției dată asupra excepțiilor invocate în cauză, astfel că motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. nu poate fi reținut.

Sub aspectul dezlegărilor date asupra fondului cauzei, Municipiul Constanța a formulat critici pe care le-a circumscris motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și pct. 8 C. proc. civ., însă, în cuprinsul memoriului de recurs, nu a dezvoltat argumente care să vizeze vicii de motivare a hotărârii atacate, ci numai încălcarea unor norme de drept material, astfel că prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., apar a fi invocate formal.

Înalta Curte reține însă caracterul fondat al susținerilor recurentului-pârât referitoare la încălcarea dispozițiilor art. 969 și art. 977 din C. civ. de la 1864, care reglementează forța obligatorie a contractului și interpretarea lui conform voinței comune a părților în raport cu H.C.L.M. Constanța nr. 226/2004.

Astfel cum s-a reținut anterior în considerentele prezentei decizii, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.04.2011 de Biroul Notarului Public D., reclamantele cumpărătoare ale imobilelor A. și A., situate în localitatea Mamaia, au dobândit toate drepturile și obligațiile deținute de S.C. MAMAIA S.A. derivând din dreptul de folosință deținut de vânzătoare asupra terenului în suprafață de 3.530 mp, proprietate privată a Municipiului Constanța, revenindu-le îndatorirea de a întreprinde demersurile necesare pentru reglementarea raporturilor contractuale (cumpărarea terenului, concesiune, închiriere).

Anterior încheierii acestui contract de vânzare - cumpărare, pe baza cererii de cumpărare formulată de S.C. MAMAIA S.A. în anul 2003, Consiliul Local al Municipiului Constanța a emis Hotărârea nr. 226/2004, prin care a aprobat vânzarea prin negociere directă, a unor bunuri din domeniul privat al Municipiului Constanța, în anexa 2 la această hotărâre fiind menționat și terenul aferent construcțiilor A. și A., aflate la acea dată în proprietatea MAMAIA S.A.

În motivarea acțiunii de față, reclamantele au pretins că prin contractul de vânzare-cumpărare au dobândit și dreptul de cumpărare a terenului fiind succesoarele MAMAIA S.A., astfel că pot continua procedura de cumpărare demarată în baza cererii formulate de vânzătoare în anul 2003 și pot beneficia de prevederile H.C.L.M. Constanța nr. 226/2004, privind condițiile referitoare la preț și plata acestuia.

Tribunalul a admis cererea reclamantelor, obligând pârâtul Municipiul Constanța să le vândă terenul aferent construcțiilor pe care le dețin în proprietate, iar instanța de apel a confirmat această soluție, reținând, în esență, că la momentul formulării cererii de cumpărare din anul 2003 MAMAIA S.A. a menționat că reclamantele erau titularele unor contracte de leasing imobiliar, iar prin contractul din 2011 a cedat reclamantelor toate drepturile privind folosința terenurilor.

Înalta Curte observă însă că decizia atacată nu este legală, fiind dată cu încălcarea normelor de drept material, întrucât instanța de apel a reținut în mod greșit că în temeiul contractului de vânzare - cumpărare societățile reclamante au dobândit toate drepturile și obligațiile vânzătoarei decurgând din dreptul de folosință asupra terenului, inclusiv dreptul de cumpărare exercitat de S.C. MAMAIA S.A. prin depunerea cererii din anul 2003, fiindu-le aplicabile și condițiile stabilite prin H.C.L.M. Constanța nr. 226/2004.

Potrivit art. 977 C. civ. 1864, aplicabil în raport de data încheierii contractului de vânzare - cumpărare, interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor, iar potrivit art. 969 din același act normativ contractul este legea părților.

Din simpla lectură a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x/19.04.2011 se observă că părțile au intenționat să transmită dreptul de proprietate asupra construcțiilor, precum drepturile și obligațiile deținute de S.C. MAMAIA S.A. ce derivau din dreptul de folosință deținut de vânzătoare asupra terenului în suprafață de 3.530 mp, proprietate privată a Municipiului Constanța, stabilindu-se în mod clar că reclamantelor le revine îndatorirea de a întreprinde demersurile necesare pentru reglementarea raporturilor contractuale, indicate exemplificativ - cumpărarea terenului, concesiune, închiriere.

Nicăieri în cuprinsul contractului nu se face referire la cererea de cumpărare formulată de MAMAIA S.A. în anul 2003 sau la transmiterea calității sale de titular al acestei cereri.

Simpla menționare a reclamantelor în cererea de cumpărare nu le conferă acestora drepturi similare cu cele ale MAMAIA S.A. și nici nu pot justifica ideea transmiterii ulterioare a drepturilor pe cale contractuală, indicarea contractelor de leasing imobiliar având rolul de a informa titularului dreptului de proprietate privată asupra terenului, recurentul Municipiul Constanța, asupra situației juridice concrete a construcțiilor.

Și în ceea ce privește reținerea aplicabilității H.C.L.M. Constanța nr. 226/2004 situației reclamantelor, dezlegarea instanței de apel nu este conformă cu dispozițiile legale, întrucât natura juridică a acestei hotărâri de act administrativ individual, care reglementează la art. 2 dreptul de cumpărare pentru terenurile și utilizatorii din anexa 2, nu permite extinderea aplicării ei pentru alte persoane decât cele expres menționate în anexă, MAMAIA S.A. fiind astfel singura care se putea prevala de condițiile preferențiale de preț și plată a acestuia.

Totodată, procedura demarată de această societate pentru dobândirea proprietății terenului aferent construcțiilor vândute reclamantelor nu a parcurs etapa negocierii prețului, așadar nu a fost stabilit un preț determinat al terenului, astfel că, cu atât mai puțin, nu putea transmite mai departe vreun drept referitor la dobândirea terenului pentru un preț stabilit la nivelul anului 2003, când a fost formulată cererea de vânzare.

Se mai reține că, prin H.C.L.M. Constanța nr. 261/31.07.2017, a fost aprobată o nouă metodologie privind vânzarea bunurilor imobile proprietate privată a municipiului Constanța, precum și împrejurarea că reclamantele au formulat, în nume propriu, cereri de vânzare a terenului aferent celor două construcții deținute în proprietate, înregistrate sub nr. x/22.11.2017 și nr. y/22.11.2017, însă nu aceste cereri fac obiectul dezbaterii în litigiul pendinte.

Prin decizia recurată, instanța de apel a statuat că dispozițiile art. 9 alin. (1) și (2) din H.C.L.M. Constanța nr. 261/31.07.2017 nu au relevanță în cauză, pe de o parte, pentru că cererea reclamantelor trebuie soluționată în raport de actele normative în vigoare la momentul formulării cererii din 2003, iar pe de altă parte, întrucât H.C.L.M. Constanța nr. 261/31.07.2017 a fost anulată parțial, exclusiv cu privire la art. 9 alin. (1) și (2), prin sentința civilă nr. 848/09.07.2020 pronunțată de Tribunalul Constanța, secția de contencios administrativ și fiscal, definitivă pin nerecurare.

Într-adevăr, principiul soluționării cererii în temeiul actelor normative în vigoare la momentul formulării ei a fost corect reținut de instanța anterioară, însă nu este corectă concluzia că reclamantele s-ar putea prevala de cererea depusă de S.C. MAMAIA S.A. în anul 2003, acest drept nefiind transmis prin convenția părților.

După cum s-a indicat și mai sus, acest raționament este susținut chiar de clauza din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.04.2011 la Biroul Notarului Public D., prin care cumpărătoarele și-au asumat, în anul 2011, să întreprindă propriile demersuri pentru dobândirea terenului, or, în mod logic, aceste obligații asumate pentru viitor nu pot include preluarea demersurilor proprii ale vânzătoarei S.C. MAMAIA S.A. în stadiul în care se găseau la data acestei convenții.

Așa fiind, Înalta Curte reține că instanța devolutivă de control judiciar a aplicat greșit legea la situația de fapt dedusă judecății, extinzând aplicarea H.C.L.M. Constanța nr. 226/2004 asupra drepturilor și obligațiilor dobândite de reclamante prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu S.C. MAMAIA S.A., astfel că, în rejudecare, revine acesteia sarcina de a examina obiectul cererii reclamantelor prin prisma efectelor legale ale convenției părților și a dispozițiilor actelor normative incidente, cu respectarea dezlegărilor deciziei de casare.

Referitor la celelalte critici formulate de recurentul-pârât, circumscrise aceluiași motiv de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., privind încălcarea dispozițiilor art. 38 alin. (5) din Legea nr. 215/2001, art. 1.166 C. civ., art. 135-137 din H.G. nr. 577/2002, art. 32

1

alin. (2) din O.U.G. nr. 88/1997 și ale art. 44 alin. (2) din Constituție, Înalta Curte menționează că, față de considerentele expuse în prezenta hotărâre, nu vor mai fi analizate. Eventual acestea ar putea fi avute în vedere la rejudecarea apelului, în măsura în care o asemenea examinare s-ar mai impune față de îndrumările instanței de recurs.

În acest context, se cuvine subliniat că solicitarea recurentului, de reținere a cauzei spre rejudecare, nu poate fi primită, deoarece, în considerarea datei inițierii procedurii judiciare, precum și a art. 24 C. proc. civ., procesul de față este guvernat de C. proc. civ. în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 310/2018. Ca atare, este incident art. 497 C. proc. civ., în forma în vigoare la data demarării judecății în fața primei instanțe, care, indicând soluțiile pe care le poate pronunța Înalta Curte de Casație și Justiție, stabilește că, în caz de casare, aceasta trimite cauza, spre o nouă judecată, fie instanței de apel, fie primei instanțe, în considerarea distincțiilor cuprinse în text.

În considerarea celor expuse mai sus, Înalta Curte, găsind fondate criticile de nelegalitate circumscrise art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., urmează ca, în temeiul art. 496 și art. 497 C. proc. civ., să admită recursul, să caseze decizia atacată și să trimită cauza, spre o nouă judecată, instanței de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurentul-pârât Municipiul Constanța împotriva deciziei civile nr. 141/LP/29.05.2024, pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de Insolvență și Litigii cu Profesioniști și Societăți.

Casează decizia recurată și trimite cauza spre o nouă judecată instanței de apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 22 octombrie 2025.