ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 724/2022

Ședința publică din data de 30 martie 2022

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la 14 martie 2018 pe rolul Tribunalului Constanța, secția I civilă, sub număr de dosar x/2018, reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâtul B., solicitând instanței obligarea acestuia la plata sumei de 58.856,46 euro reprezentând diferența de preț ca urmare a reevaluării terenului de 158,60 mp ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.08.2016 la BNP C., precum și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate prevederile art. 1270 și art. 1399 C. civ., art. 194 și art. 453 C. proc. civ.

Prin încheierea nr. 12 din 14 martie 2018 pronunțată de Tribunalul Constanța, secția I civilă, a fost admisă excepția necompetenței funcționale a secției I Civilă a Tribunalului Constanța și, în consecință, cauza a fost declinată spre competentă soluționare secției a II-a Civile a Tribunalului Constanța.

Pe rolul secției a II-a Civile a Tribunalului Constanța, cauza a fost înregistrată sub număr de dosar x/2018

Prin sentința civilă nr. 1242 din 19 septembrie 2018 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul nr. x/2018, s-a respins, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamanta A. S.R.L..

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta A. S.R.L., iar prin decizia civilă nr. 353 din 1 iulie 2019 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a fost admis apelul și a fost schimbată în tot hotărârea apelată, în sensul că a fost admisă cererea și a fost obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 274.106,31 RON (echivalentul a 58.856,46 Euro).

La 16 iunie 2020 pârâtul B. a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 353 din 1 iulie 2019 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Recurentul-pârât B. invocă prin motivele de recurs dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., care prevăd că hotărârea poate fi casată când aceasta a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

În argumentarea cererii de recurs, se susține, în esență, că instanța de apel a analizat greșit atât contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2016, cât și actul adițional la acest contract, nr. x din 22.07.2017, nelegalitatea analizei raportându-se la dispozițiile art. 1404 din C. civ., care reglementează cerințele de îndeplinire ale condiției, ca modalitate a obligațiilor civile.

În opinia recurentului, obligația sa de a restitui eventuale sume de bani pe care cumpărătorul i le-ar fi solicitat în urma unor eventuale reevaluări ale terenului dobândit a încetat la data de 17.08.2017, data încheierii actului adițional nr. x la contract, ce reprezintă, totodată, momentul la care încetează și orice raport dintre recurent și intimată.

Consideră că, întrucât părțile au stabilit termenul de 12 luni înlăuntrul căruia intimata s-a obligat să obțină actele necesare edificării unui imobil pe terenul dobândit de la recurent, iar acest eveniment nu s-a petrecut în termenul stabilit convențional, condiția trebuia să fie socotită neîndeplinită.

Modul de interpretare al instanței de apel încalcă dispozițiile art. 1404 alin. (2), teza a doua, care prevăd că în lipsa unui termen, condiția se consideră neîndeplinită numai atunci când este sigur că evenimentul nu se va produce.

Apreciază că se încalcă, totodată, și voința legiuitorului care la alin. (3) al art. 1404 a prevăzut că atunci când obligația este contractată sub condiția ca un eveniment nu se va produce într-un anumit termen, condiția se consideră îndeplinită dacă este sigur că evenimentul nu se va produce.

În ceea ce privește invocarea de către instanță a art. 1268 din C. civ., apreciază că acesta nu își găsește aplicabilitatea, în speță nefiind vorba de clauze susceptibile de mai multe înțelesuri.

De asemenea, recurentul arată că dispozițiile art. 1266 din C. civ., invocate de instanța de apel, s-ar aplica oricum în favoarea sa, având în vedere poziția și persoana cumpărătoarei-intimate, aceea de veritabil profesionist în dezvoltări imobiliare în orașul Constanta, în situații și pe imobile similare cu cel înstrăinat de către recurent.

Instanța de apel, mai arată recurentul, nu a ținut seama nici de faptul că singura culpă în întârzierea emiterii autorizației de construire îi aparține intimatei care, în loc să profite de existența certificatului de urbanism pe care pârâtul l-a obținut în 2015, a preferat, din motive inexplicabile, să facă demersuri pe lângă autoritatea locală în vederea emiterii altui certificat.

În concluzie, există două probe de necontestat privind recunoașterea lipsei culpei pârâtului, respectiv obținerea de către apelanta-reclamantă a unui nou certificat de urbanism cu efectul anulării celui obținut de pârât în 2015 și momentul plății diferenței de preț, când reclamanta și-a asumat propria culpă și a înțeles să-și îndeplinească integral obligațiile, concomitent cu încetarea raporturilor juridice.

Intimata-reclamantă A. S.R.L. a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția tardivității recursului, solicitând, în principal respingerea recursului, ca tardiv formulat, iar în subsidiar respingerea acestuia, ca nefondat.

Înalta Curte de Casație și Justiție, în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ., a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului.

Prin încheierea din camera de consiliu din 20 octombrie 2021, potrivit dispozițiilor art. 493 alin. (4) din C. proc. civ., s-a dispus comunicarea către părți a raportului asupra admisibilității în principiu a recursului.

Prin încheierea din 15 decembrie 2021 a fost respinsă excepția tardivității recursului, invocată de intimata reclamantă prin întâmpinare și, constatându-se că recursul este admisibil în principiu și că sunt incidente dispozițiile art. 493 alin. (7) din C. proc. civ., s-a stabilit termen pentru soluționarea acestuia la data de 2 martie 2022, cu citarea părților.

Înalta Curte de Casație și Justiție, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia recurată în raport de criticile formulate și temeiurile de drept invocate, constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:

Sub aspectul situației de fapt, în speță s-a reținut că între intimata reclamantă în calitate de cumpărător și recurentul pârât în calitate de vânzător a fost încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/17.08.2016 la BNP C., având ca obiect imobilul situat în Stațiunea Mamaia, zona Club nautic D., mal lac Siutghiol, județul Constanța, compus din teren intravilan, curți construcții în suprafață de 584 mp.

Din suprafața de teren vândută, suprafața de 158,60 mp fusese dobândită anterior de recurentul pârât B. de la Municipiul Constanța prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/04.09.2003 la BNP E., având destinația "spațiu verde", în acest contract fiind inserată clauza prin care "proprietarul terenului trebuie să plătească diferențe provenind din reevaluare în situația schimbării destinației terenului...".

Potrivit contractului nr. x/17.08.2016, încheiat între părți, prețul a fost de 400.000 euro, sumă ce a fost achitată astfel: 300.000 euro în termen de trei zile de la data autentificării contractului, iar restul de preț în sumă de 100.000 euro în termen de 12 luni de la data autentificării, stabilindu-se totodată și că "din suma de 100.000 euro cumpărătorul va reține eventualele diferențe de plată către Municipiul Constanța, necesare pentru obținerea autorizației de construire provenind din reevaluarea terenului, restul sumelor urmând a fi achitate de cumpărător cu titlu de rest de preț, astfel încât prețul total va fi ajustat în mod corespunzător, această operațiune fiind considerată renegociere a prețului".

La data de 22.07.2017 a fost încheiat actul adițional nr. x la contractul de vânzare cumpărare, în considerarea faptului că la data de 17.08.2017 devenea scadentă obligația intimatei reclamante de a achita restul de preț în sumă de 100.000 euro, iar autorizația nu fusese încă obținută, din motive neimputabile vânzătorului, deși societatea cumpărătoare declară că a depus diligențele necesare în acest scop. S-a stabilit totodată că restul clauzelor contractului rămân nemodificate, iar intimata reclamantă cumpărătoare a achitat recurentului pârât vânzător restul de preț de 100.000 euro.

Ulterior, prin HCL Constanța nr. 436/28.12.2017 s-a stabilit că pentru terenul de 158,60 mp, urmare a modificării reglementărilor urbanistice din "spațiu verde" în "construire imobil P=5-8E cu funcțiunea vilă turistică", diferența de preț rezultată este în sumă de 58.856,46 euro fără TVA.

În susținerea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. recurentul invocă, sub un prim aspect, greșita interpretare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1404 alin. (2) din C. civ., în sensul că aceasta nu ar fi ținut cont de faptul că părțile au stabilit un termen de 12 luni în interiorul căruia ar fi trebuit să fie îndeplinită condiția obținerii "autorizației de construire pentru edificarea pe teren a unei construcții", termen ce s-a împlinit, fără că această condiție să fie îndeplinită. Susține recurentul că, neobținerea autorizației în termenul contractual de 12 luni ar fi dus la stingerea obligației sale de a suporta diminuarea corespunzătoare a prețului vânzării cu diferența de plată datorată către Municipiul Constanța pentru schimbarea destinației terenului de 158,6 mp.

Critica este însă nefondată, în condițiile în care instanța de apel a obligat recurentul pârât la plata sumei de bani solicitate de reclamantă nu ca urmare a unei pretins greșite interpretări a dispozițiilor art. 1404 alin. (2) din C. civ., ci ca urmare a interpretării clauzelor contractuale prin care părțile au reglementat prețul vânzării.

Contrar susținerilor recurentului, în speță era necesară aplicarea dispozițiilor art. 1266 - 1268 din C. civ. de către instanța de apel, în condițiile în care între părți exista o divergență privind interpretarea clauzelor contractuale, astfel cum au fost modificate prin actul adițional încheiat ulterior.

În considerarea dispozițiilor legale referitoare la interpretarea contractului, instanța de apel a reținut în mod expres că "părțile care au semnat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/17.08.2016 la BNP C. au convenit ca, din prețul de 400.000 euro, să fie scăzute sumele de bani ce urmau să fie achitate Municipiului Constanța la momentul schimbării destinației terenului în suprafață de 158,60 mp din spațiu verde în curți/construcții, din moment ce terenul ce face obiectul tranzacției a fost considerat de ambele părți ca având deja, în totalitate, destinația de curți/construcții."

Totodată, s-a constatat că "părțile au declarat expres, în cuprinsul actului adițional nr. x/22.07.2017 la contractul de vânzare cumpărare, că restul clauzelor contractului rămân nemodificate, intenționând să arate că ceea ce s-a schimbat, față de momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, este împrejurarea că, în condițiile în care cumpărătorul nu a obținut autorizația de construire în termenul de 12 luni acordat pentru plata restului de preț de 100.000 euro, diferența de plată datorată către Municipiul Constanța pentru schimbarea destinației terenului de 158,6 mp urma să fie achitată de către vânzător direct, fără să mai fie reținută de cumpărător din restul de preț devenit scadent, care a fost achitat la termen."

Așadar, câtă vreme instanța de apel a constatat, din analiza coroborată a dispozițiilor contractuale, inclusiv a celor din actul adițional, că voința părților nu a fost aceea ca, în situația neîndeplinirii condiției de obținere a autorizației de construire în termenul de 12 luni de la semnarea contractului de vânzare cumpărare să se stingă dreptul cumpărătoarei intimate de a pretinde recurentului vânzător să plătească suma necesară schimbării destinației terenului în suprafață de 158,6 mp, în speță este lipsită de relevanță critica recurentului privind greșita interpretare a dispozițiilor art. 1404 alin. (2) din C. civ.

De asemenea, așa cum s-a arătat deja, aplicarea dispozițiilor art. 1266-1268 din C. civ. era necesară și a fost făcută în mod corect de către instanța de apel, care a motivat interpretarea dată clauzelor contractuale din perspectiva criteriilor și regulilor instituite de dispozițiile legale.

Simpla nemulțumire a părții cu privire la soluția pronunțată, neînsușirea de către instanța de apel a modului de interpretare a clauzelor contractuale susținut de recurent nu pot fi circumscrise niciunuia dintre motivele de casare prevăzute de lege.

Criticile privind pretinsa culpă în întârzierea emiterii autorizației nu pot fi analizate în recurs, având în vedere că în cadrul căii extraordinare de atac a recursului nu se pot analiza critici de netemeinicie, care excedează motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ. și care urmăresc stabilirea unei alte situații de fapt, din care, ulterior, să poată fi trase alte consecințe juridice.

Față de toate aceste considerente, constatând că nu poate fi reținută niciuna din criticile formulate, în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul formulat de recurentul-pârât B. împotriva deciziei civile nr. 353 din 1 iulie 2019 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal ca nefondat.

Totodată, în temeiul art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., va obliga recurentul la plata cheltuielilor de judecată către intimata reclamantă, respectiv la plata sumei de 7165 RON, reprezentând onorariu de avocat, potrivit dovezilor atașate la dosar recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul-pârât B. împotriva deciziei civile nr. 353 din 1 iulie 2019 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Obligă recurentul-pârât B. la plata sumei de 7.165 RON cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata-reclamantă A. S.R.L..

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 martie 2022.