ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1501/2025

Ședința publică din data de 21 octombrie 2025

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a Civilă sub nr. x/2022 la data de 03.11.2022, reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B. a solicitat instanței să dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 313.884,40 RON, reprezentând comision intermediere imobiliară, precum și a penalităților de întârziere în cuantum de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere, calculate de la data scadenței până la plata efectivă a sumelor de bani, precum și obligarea pârâtei la plata tuturor cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr. 1890/16.08.2023, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a Civilă în dosarul nr. x/2022, a fost respinsă cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Împotriva sentinței civile nr. 1890/16.08.2023, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a Civilă în dosarul nr. x/2022, apelanta reclamantă A. a formulat apel.

Împotriva sentinței civile nr. 1890/16.08.2023, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a Civilă în dosarul nr. x/2022, apelanta pârâtă B. a formulat apel incident.

Prin decizia civilă nr. 1495 A din 18 octombrie 2024, Curtea de Apel București, secția a V-a civilă a admis apelul principal formulat de către reclamanta A. împotriva sentinței civile nr. 1890/16.08.2023 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a Civilă; a respins apelul incident formulat de apelanta pârâtă B. împotriva sentinței civile nr. 1890/16.08.2023 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a Civilă, ca nefondat; a schimbat sentința, cu consecința admiterii în parte a cererii; totodată, a obligat pârâta la plata sumei de 313884,4 RON.

Împotriva acestei decizii pârâta B. a declarat recurs, indicând dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ. și solicitând admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel; totodată a solicitat obligarea intimatei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.

În cuprinsul cererii formulate, recurenta-pârâtă a susținut că instanța de fond a încălcat și aplicat greșit normele de drept material, fiind incident, astfel, motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În acest sens, recurenta a susținut că instanța de apel a interpretat și aplicat greșit art. 2097 alin. (1) din C. civ., subliniind că, așa cum a arătat și în faza procesuală a apelului, de esența contractului de intermediere este ca intermediarul să determine părțile intermediate să încheie contractul, iar acestuia i se cuvine remunerația doar pentru contractele încheiate ca urmare a intermedierii sale. Or, contractul de vânzare nu s-a încheiat ca urmare a activității desfășurate de intimata-reclamantă.

A susținut recurenta că, în speță, contrar celor reținute de instanța de apel în referire la clauza prevăzută la art. 6.4 pct. V din Contract, aceasta nu face trimitere la o imposibilitate totală de executare, ci doar la imposibilitatea de îndeplinire a obiectului obligației recurentei-pârâte, fără să existe o trimitere directă la dispozițiile art. 1557 din C. civ. care consacră imposibilitatea totală de executare.

Mai mult decât atât, potrivit art. 6.2 pct. iii din Contract, acesta înceta și prin reziliere, ca urmare a neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a obligațiilor contractuale de către una din părți. Or, câtă vreme părțile nu au stipulat în contract condiția prealabilă și necesară a unei manifestări de voință pentru a opera rezilierea, nu era necesară o astfel de comunicare, contractul încetând de drept ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor contractuale de către intimata-reclamantă, instanța de apel încălcând prevederile art. 1549 și art. 1550 din C. civ.

Recurenta a mai arătat că instanța de apel a reținut în mod eronat că nu ar fi fost necesară o nouă vizionare a apartamentului întrucât aceasta avea deja numărul proprietarului apartamentului, decizia fiind totodată și contradictorie sub acest aspect.

Art. 2097 alin. (1) din C. civ., a subliniat recurenta, reglementează faptul că remunerația este condiționată de încheierea actului intermediat, iar intermedierea presupune exercitarea unor activități efective care să ducă la încheierea contractului. Or, intimata nu a efectuat niciun serviciu concret de negociere și intermediere imobiliară pentru imobilul în discuție și nici măcar nu cunoștea numele proprietarului, recurenta contactându-l direct pe proprietar pentru a negocia prețul de achiziție, tocmai pentru că intimata nu a reușit să determine încheierea contractului.

În mod contradictoriu, instanța de apel a susținut că nu era necesară o nouă intermediere/demers din partea intimatei, dar recunoaște în mod implicit faptul că încheierea contractului nu este rezultatul intermedierii la care s-a obligat intimata.

Totodată, instanța de apel a apreciat în mod greșit că vânzarea s-ar fi efectuat în timpul derulării contractului de intermediere, iar nu după expirarea termenului de 12 luni de la încetare.

A mai susținut recurenta că instanța de apel a ignorat prevederile art. 1556 alin. (1) din C. civ., evidențiind, în acest context că, întrucât serviciile de intermediere au rămas fără efect, aceasta nu datorează niciun comision de intermediere, încheierea contractului de vânzare nefiind rezultatul intermedierii, câtă vreme această activitate nu se poate rezuma doar la punerea în legătură a recurentei cu un terț.

Mai mult decât atât, din perspectiva incidenței excepției de neexecutare, recurenta a solicitat să se observe că intimata-reclamantă nu și-a îndeplinit obligația de a-i prezenta un imobil aflat în baza de date proprie, astfel cum și-a asumat prin contract - obligații neanalizate de instanța de apel.

A arătat recurenta că, în condițiile în care intimata-reclamantă nu a reușit să determine încheierea Contractului, nu se poate susține că aceasta datorează vreun comision de intermediere, iar art. 6.2 din Contract prevede în mod clar că îndeplinirea obiectului Contractului presupune "încheierea actului intermediat". Or, este evident că acesta nu s-a încheiat ca urmare a intermedierii intimatei-reclamante.

În opinia recurentei, instanța de apel a încălcat prevederile art. 1481 din C. civ., menționând în acest context că obligația intermediarului de a determina încheierea contractului este o obligație de rezultat, iar intimata-reclamantă nu a îndeplinit-o, nereușind să determine încheierea contractului.

Recurenta a invocat și motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., susținând că decizia recurată este nemotivată parțial și prezentând, în esență, o serie de critici.

Astfel, după evidențierea dispozițiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., recurenta a susținut că instanța de apel nu a răspuns tuturor criticilor formulate de aceasta prin apelul incident și care priveau inexistența unor clauze obligatorii în contractul de intermediere, prevăzute de O.G. nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor și, totodată, nu a analizat toate apărările pe care le-a formulat prin întâmpinarea la apel.

Recurenta a arătat că, prin decizia recurată, instanța de apel s-a pronunțat exclusiv cu privire la criticile pe care le-a formulat în legătură cu data încheierii și durata contractului, omițând însă să facă vreo referire la art. 9

6

din O.G. nr. 21/1992, deși aceasta a criticat tocmai faptul că nu este respectat conținutul minim în ce privește aceste prevederi.

De asemenea, deși prin cuprinsul întâmpinării la apel a susținut faptul că intimata-reclamantă nu putea să intermedieze tranzacția, întrucât nu a deținut niciodată imobilul în portofoliu (proprietarul imobilului refuzând categoric să încheie un contract cu aceasta), apărările recurentei nu au fost analizate în niciun mod de către instanța de apel.

Deși recurenta a arătat că, potrivit contractului, imobilul trebuia să se afle în portofoliul intimatei-reclamante, aceasta fiind o condiție obligatorie pentru a se putea pretinde un comision de intermediere, respectivele argumente nu au fost analizate de instanța de apel.

Intimata-reclamantă a transmis întâmpinare prin care a invocat excepția netimbrării, excepția nulității recursului în raport de art. 489 alin. (2) C. proc. civ., precum și excepția lipsei de interes și obiect, solicitând, în principal, respingerea acestuia, ca nul, respectiv lipsit de interes și obiect, iar în subsidiar, respingerea recursului, ca nefondat.

În ședința publică din 21.10.2025, avocatul intimatei a precizat că renunță la susținerea excepției de netimbrare invocate prin întâmpinare, pentru motivele prezentate în practicaua prezentei decizii.

Înalta Curte, luând în analiză cu prioritate, în temeiul art. 248 alin. (1) și (2) din C. proc. civ., excepția nulității recursului, în raport cu art. 489 alin. (2) C. proc. civ., soluționarea acestui aspect făcând de prisos examinarea altor cereri sau excepții, urmează a o admite și, în consecință, va anula recursul, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Conform art. 483 alin. (3) C. proc. civ., recursul urmărește să supună Înaltei Curți de Casație și Justiție examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile.

Potrivit prevederilor art. 486 alin. (1) lit. d) din C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor sau, după caz, mențiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat. Alin. (3) al aceluiași articol stipulează că mențiunile prevăzute la alin. (1) lit. a) și c) - e), precum și cerințele menționate la alin. (2) sunt prevăzute sub sancțiunea nulității.

În conformitate cu prevederile art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., sancțiunea nulității intervine în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488.

Prin urmare, controlul judiciar nu se poate realiza decât dacă recurenta formulează critici de nelegalitate a hotărârii atacate și arată în ce constau greșelile de judecată săvârșite de instanță, cu referire la motivele de nelegalitate expres prevăzute de art. 488 C. proc. civ.. Aceasta întrucât recursul nu este o cale de atac devolutivă, autoarea acestuia trebuind să invoce motivele în tiparele fixate de lege.

Soluția la care s-a oprit legiuitorul se explică prin aceea că recursul este o cale extraordinară de atac de reformare în care se analizează strict conformitatea hotărârii atacate cu normele de drept aplicabile.

Din expunerea argumentelor evocate de recurentă rezultă cu evidență că s-au readus în discuție chestiuni de fond care depășesc sfera de analiză a motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 488 pct. 1-8 C. proc. civ.

Înalta Curte constată că partea a indicat formal în susținerea recursului dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și pct. 8 C. proc. civ., fără a arăta în concret în ce constă nelegalitatea deciziei recurate din perspectiva textelor de lege indicate, iar dezvoltarea criticilor arătate în cuprinsul cererii de recurs nu face posibilă încadrarea acestora în niciunul dintre cazurile reglementate de pct. 1-8 ale textului de lege anterior menționat.

Astfel, se constată că argumentele expuse în fundamentarea recursului cuprind semnificative referiri critice la modalitatea în care au fost evaluate probele administrate și la situația de fapt stabilită în etapa procesuală anterioară, recurenta-pârâtă tinzând la schimbarea acesteia, fiind, astfel, aduse în dezbatere aspecte de netemeinicie, iar nu de nelegalitate, cum impun dispozițiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

În concret, în argumentarea criticilor formulate recurenta face referire la situația de fapt reținută de instanța de apel rezultată din înscrisurile dosarului, din contractul încheiat între părți, din corespondența electronică, respectiv din demersurile întreprinse de părți privind imobilul menționat în cauză, aducând în dezbatere chestiuni de netemeinicie.

Recurenta se rezumă, în mare parte din criticile formulate, la a prezenta considerentele deciziei recurate și a expune observații privind modalitatea în care a fost stabilit cadrul factual și necesitatea ca intermediarul să efectueze diligențe pentru determinarea părților să încheie contractul, subliniind că, în speță, contractul de vânzare al imobilului în discuție nu s-a încheiat ca urmare a activității desfășurate de intimata-reclamantă și că instanța de apel a reținut în mod eronat că nu ar fi fost necesară o nouă vizionare a apartamentului întrucât aceasta avea deja numărul proprietarului apartamentului.

Or, criticile aduse deciziei atacate reprezintă doar o succesiune de fapte și afirmații prin care se tinde la interpretarea clauzelor contractului de intermediere, încheiat prin manifestarea de voință a părților.

Recurenta își exprimă simpla nemulțumire față de modalitatea în care instanța de apel a înțeles să-și argumenteze soluția adoptată în raport de probele administrate și de stabilirea situației de fapt reținută în cauză, în condițiile în care aduce în dezbatere neefectuarea vreunui serviciu concret de negociere și intermediere imobiliară pentru apartamentul în discuție și neîncheierea contractului ca urmare a serviciului intermediat; faptul că încheierea contractului este/nu este rezultatul intermedierii la care s-a obligat intimata și că vânzarea s-ar fi efectuat în timpul derulării contractului de intermediere ține de stabilirea situației de fapt, aspecte ce nu pot forma obiect de analiză în recurs.

Chestiunile relevate de recurentă din perspectiva incidenței excepției de neexecutare și a obligației de rezultat specifică intermediarului, care, însă, nu a reușit să conducă la încheierea contractului și căruia nu i se cuvine vreun comision de intermediere, prin modul în care au fost formulate aduc în discuție aspecte probatorii și elemente care implică determinarea stării de fapt pe care se grefează disputa juridică dintre părți, antamând, astfel, chestiuni de netemeinicie.

Deși se invocă anumite dispozițiile legale, recurenta aduce în dezbatere doar chestiuni vizând probele administrate, presupusa omisiune a analizării unor probatorii în sensul dorit de aceasta, respectiv relevanța pe care anumite probe le au în soluționarea cauzei, situația de fapt, opinia personală privind interpretarea clauzelor contractului de intermediere, evaluarea comportamentului părților, natura și conținutul obligațiilor contractuale și modalitatea în care au fost sau nu îndeplinite, faptul că intimata-reclamantă nu putea să intermedieze tranzacția, întrucât nu a deținut niciodată imobilul în portofoliu, aspecte ce nu pot fi circumscrise niciunuia din motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Înalta Curte constată că ceea ce invocă recurenta prin prisma art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., este de fapt o nemotivare, determinată de lipsa analizării probelor existente la dosar, însă criticile formulate nu susțin nemotivarea, ci vizează exclusiv aspecte ce țin de modalitatea în care instanța a interpretat probele administrate în cauză și a apreciat asupra concludenței și utilității acestora.

Criticile recurentei nu se pot constitui în niciunul din motivele de nelegalitate prevăzute de actuala reglementare, din moment ce în susținerea lor aceasta se raportează la modul de interpretare a contractului de către instanța de apel și la reținerea unei situații de fapt care nu se coroborează cu probele.

În egală măsură, trebuie subliniat că interpretarea contractului într-o manieră neconformă sensului reieșit din acordul părților, precum și evaluarea relațiilor dintre părțile aflate în conflict, constituie o ipoteză de analiză corelată a probelor. Stabilirea adevăratei voințe a părților contractante constituie un aspect al etapelor devolutive, iar nu al controlului de legalitate, pentru că doar în valorificarea probelor propuse și încuviințate se poate stabili care a fost conduita părților. Or, în recurs instanța nu poate constata o altă situație de fapt decât cea configurată de către instanța de apel.

În speță, se observă că sub pretextul unor pretinse interpretări eronate a clauzelor contractuale asumate prin convenție, recurenta, relatând opinii despre dezlegările date împrejurărilor de fapt analizate de instanța de prim control judiciar, tinde la schimbarea situației de fapt stabilite, ceea ce nu este permis la acest moment procesual.

Cu alte cuvinte, din economia criticilor formulate prin cererea de recurs, se desprinde ideea că, invocând pretinsa încălcare a unor dispoziții legale, recurenta urmărește să obțină o reinterpretare a clauzelor contractuale în sensul dorit de aceasta, însă o atare critică nu se încadrează în motivele de casare invocate, dar nici în celelalte motive de casare prevăzute limitativ de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Faptul că se aduc în discuție anumite dispoziții legale (ex: art. 2097 alin. (1) C. civ., art. 1556 alin. (1) C. civ., art. 1481 C. civ., etc.), fără să se susțină o minimă argumentație în drept care să situeze criticile în sfera temeiurilor de casare reglementate expres de C. proc. civ., nu poate să atragă nicio analiză.

Recurenta este nemulțumită de împrejurarea că nu i s-a admis demersul judiciar, în calea extraordinară de atac aceasta limitându-se să reia susținerile și apărările din etapa procesuală anterioară și să evidențieze o serie de aprecieri personale, respectiv considerații teoretice, cu privire la contractul de intermediere, respectiv cu referire la motivarea unei hotărâri judecătorești, deși trebuia să dezvolte în mod concret motivele de nelegalitate prin raportare la considerentele folosite de către instanța de prim control judiciar în fundamentarea soluției pronunțate.

În ipoteza în care au fost invocate prin memoriul de recurs, prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 și pct. 8 C. proc. civ., în oricare dintre ipotezele descrise în cuprinsul acestor texte legale, recurenta era datoare să argumenteze rațiunea pentru care consideră că hotărârea atacată se impune a fi casată, în raport motivele de nelegalitate invocate și considerentele reținute de instanța de apel.

Simpla nemulțumire a părții cu privire la soluția pronunțată de instanța de apel, sub aspectul unei pretinse nelegalități a deciziei recurate raportată la modalitatea de motivare a recursului, prin reluarea conținutului susținerilor și apărărilor din apel, nu este suficientă pentru a se proceda la admiterea recursului și casarea hotărârii recurate, instanța nefiind ținută să răspundă argumentelor părților în raport cu convingerile acestora.

În concluzie, criticile recurentei se raportează exclusiv la situația de fapt, reluând nemulțumiri privind aprecierea probelor, fără a combate analiza efectuată de instanța de apel, exprimându-se doar dezacordul cu soluția pronunțată, iar nu cu raționamentul juridic care o fundamentează.

Constatând că recurenta-pârâtă nu s-a conformat obligației reglementate de dispozițiile art. 488 alin. (1) coroborate cu cele ale art. 489 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte, având în vedere și inexistența motivelor de ordine publică care să inducă aplicarea art. 489 alin. (3) C. proc. civ., va anula recursul declarat de recurenta-pârâtă B. împotriva deciziei civile nr. 1495 A din 18 octombrie 2024, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

În aplicarea dispozițiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va obliga recurenta-pârâtă B. la plata sumei de 2.500 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimata-reclamantă A. S.R.L., potrivit înscrisurilor doveditoare aflate la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de recurenta-pârâtă B. împotriva deciziei civile nr. 1495 A din 18 octombrie 2024, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Obligă recurenta-pârâtă B. la plata sumei de 2.500 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimata-reclamantă A. S.R.L..

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 octombrie 2025.