ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2128/2025

Ședința publică din data de 26 noiembrie 2025

asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța, secția I civilă în 13 septembrie 2023, sub nr. x/2023, reclamanții A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul C., rezoluțiunea, din culpa exclusivă a pârâtului, a contractului de vânzare autentificat la D. sub nr. x/30.08.2023; obligarea pârâtului la restituirea sumei de 400.000 euro (sau a echivalentului în RON funcție de cursul oficial Euro/Ron din data restituirii) reprezentând preț al vânzării, și la plata dobânzii legale penalizatoare aferente aceleiași sume pentru perioada cuprinsă între data plății fiecărei tranșe și data restituirii efective și integrale de către pârât; obligarea pârâtului la plata sumei de 16.293 RON reprezentând cheltuieli aferente transferului de proprietate (compusă din 2.965 RON reprezentând taxă ANCPI și 13.328 RON reprezentând onorariu notar) și a dobânzii legale penalizatoare aferente aceleiași sume pentru perioada cuprinsă între data plății acesteia către beneficiari și data plății efective și integrale de către pârât.

În drept, au invocat dispozițiile art. 1.672, art. 1.700-1.702 C. civ. raportate la art. 1.695-art. 1.696 C. civ., respectiv O.G. nr. 13/2011.

Pârâtul a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii și obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată, precum și cerere reconvențională, prin care a solicitat obligarea reclamanților pârâți la îndeplinirea obligației de preluare a imobilului-apartament ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2023.

În drept, a invocat dispozițiile art. 1.672, art. 1.687, art. 1.695-1.696, art. 1.700- 1.701, art. 1.703 C. civ. și art. 1.273 C. civ.

Prin sentința nr. 1484/29.04.2024, Tribunalul Constanța, secția I civilă a admis, în parte, cererea formulată de reclamanții-pârâți A. și B. în contradictoriu cu pârâtul-reclamant C.; a respins, ca neîntemeiată, cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant C.; a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare autentificat sub nr. x/30.08.2023 la D.; l-a obligat pe pârâtul-reclamant să plătească reclamanților-pârâți suma de 400.000 euro, echivalent în RON la cursul BNR de la data plății, reprezentând prețul vânzării, la care se adaugă dobânda legală penalizatoare, de la data de 13.09.2023 și până la plata efectivă; l-a obligat pe pârâtul-reclamant să plătească reclamanților-pârâți suma de 16.293 RON reprezentând cheltuieli aferente încheierii contractului de vânzare, la care se adaugă dobânda legală penalizatoare, de la data de 13.09.2023 și până la plata efectivă; a respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere privind obligarea pârâtului-reclamant la plata onorariului perceput de notarul public pentru autentificarea promisiunii de vânzare; l-a obligat pârâtul-reclamant să plătească reclamanților-pârâți suma de 31.680,35 RON reprezentând cheltuieli de judecată.

Prin decizia nr. 26/C/30.01.2025, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă a admis apelul pârâtului-reclamant împotriva sentinței, pe care a schimbat-o în tot, în sensul că: a respins în tot cererea de chemare în judecată, ca nefondată; a admis cererea reconvențională; i-a obligat pe reclamanții-pârâți la îndeplinirea obligației de preluare a imobilelor ce fac obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x/30.08.2023; i-a obligat pe intimați la plata către apelant a cheltuielilor de judecată în cuantum de 12.235,82 RON reprezentând taxă judiciară de timbru.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 și 6 C. proc. civ., reclamanții-pârâți, prin care au solicitat casarea în tot a acesteia și trimiterea cauzei spre rejudecare.

- Printr-o primă critică, întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, art. 22 alin. (6) și art. 425 alin. (1) lit. c) C. proc. civ., recurenții au arătat că, deși apelul a vizat și încheierile din 5 februarie 2024 și 1 aprilie 2024 ale primei instanțe, dispozitivul deciziei se referă doar la apelul declarat împotriva sentinței.

Apreciază, în acest sens, că omisiunea soluționării apelurilor declarate împotriva celor două încheieri impune casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei instanței de apel.

- Printr-o altă susținere, întemeiată, de asemenea, pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. raportate la art. 14 alin. (6), art. 22 alin. (2) și (4) și art. 476 alin. (2) C. proc. civ., recurenții au făcut referire la maniera în care instanța de apel a tranșat problema temeiurilor de drept pe care reclamanții-pârâți au arătat că nu le mai susțin.

Arată că este adevărat faptul că în cuprinsul cererii introductive de instanță au făcut referire la evicțiune și au indicat temeiurile de drept aferente, însă afirmă că, prin întâmpinarea la cererea reconvențională, au indicat în mod expres faptul că pretențiile lor nu sunt întemeiate pe evicțiunea parțială provenită din faptul personal al vânzătorului.

Precizările referitoare la evicțiune, cuprinse în întâmpinarea la cererea reconvențională, au natura unei modificări a cererii introductive de instanță formulată în termen legal, care nu a atras invocarea excepției tardivității nici de către instanță din oficiu și nici de către intimat, nefiind aplicată sancțiunea decăderii.

Menționează, totodată, că este irelevant dacă au indicat sau nu anumite temeiuri de drept, atât timp cât, potrivit art. 22 alin. (4) C. proc. civ., prima instanță putea recalifica acțiunea și schimba temeiurile de drept, ceea ce a și făcut.

Instanța de apel nu putea modifica temeiurile de drept fără a pune acest aspect în discuția contradictorie a părților și ignorând faptul că recurenții au renunțat expres la acestea.

Mai mult, temeiurile de drept reținute ca fiind incidente de prima instanță nu au format obiect al criticilor intimatului în apel.

Pe de altă parte, aprecierea incidenței unor alte temeiuri de drept direct în apel impunea soluția anulării sentinței și trimiterii cauzei primei instanțe, pentru că recalificarea acțiunii de către instanța de apel înseamnă că prima instanță a soluționat procesul fără a intra în judecata fondului, altele fiind probatoriile necesar a fi administrate în condițiile calificării acțiunii ca reprezentând una având ca obiect garanția contra evicțiunii.

- Printr-o altă critică, întemeiată pe motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenții au indicat faptul că statuările instanței de apel în sensul că "împrejurarea faptică invocată de reclamanți, și anume achiziționarea imobilului pentru relocarea unui colaborator împreună cu familia acestuia, necesitatea utilării complete a imobilului pentru o familie, nu au făcut obiect al probațiunii" este contrazisă de considerentul imediat următor, acela potrivit căruia declarația martorului E. nu are valoare probatorie, deoarece informațiile acestuia proveneau de la reclamanții-pârâți.

Deci, în două paragrafe succesive, instanța de apel reține, pe de o parte, că reclamanții-pârâți nu au administrat probatorii în scopul de a dovedi o anumită situație de fapt, pentru ca în paragraful imediat următor să înlăture probe administrate pentru dovedirea respectivei situații de fapt.

Evident, instanța de apel ignoră faptul că intimatul însuși a recunoscut, cu ocazia interogatoriului, că la predare "s-a prezentat o familie cu doi copilași", dar și faptul că acesta a anexat din proprie inițiativă mesajele cu reclamanții-pârâți din care rezultă că familia era prezentă pentru predare și trebuia să revină în aceeași seară la Galați, precum și faptul că i-a fost transmis numărul de telefon al salariatului recurenților, dar și faptul că în fața primei instanțe au solicitat și a fost respinsă tocmai proba cu martori, respectiv audierea salariatului lor din Galați, pe care doreau să îl relocheze la Constanța.

Aceeași instanță de apel ignoră că nici chiar intimatul nu a contestat faptul că acesta a fost scopul achiziționării de către recurenți a imobilului.

Această motivare este contrazisă de instanța de apel, potrivit căreia, chiar în condițiile în care recurenții ar fi dovedit că au achiziționat imobilul pentru relocarea unui colaborator, dovada nu poate constitui "un indiciu puternic cu privire la scopul prefigurat de cumpărător pentru încheierea contractului" și dacă nu cumva celelalte caracteristici ale imobilului le-au fost indiferente (dimensiunile, configurația, amplasamentul, prețul de vânzare).

Invocă, așadar, existența unei motivări viciate, arătând, totodată, că respectivele caracteristici ale imobilului au prezentat importanță în achiziționarea imobilului, însă precizează că aspectul mobilării și utilării complete a fost cel care le-a format decizia de a cumpăra.

- Printr-o altă susținere, întemeiată, de asemenea, pe motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenții au invocat existența unor motive străine de natura cauzei, atunci când instanța de apel a analizat "unica destinație a imobilului pe termen lung".

Arată că acest aspect este unul lipsit de relevanță juridică, important fiind dacă aceștia au primit ceea ce au cumpărat, respectiv dacă imobilul ar fi reprezentat opțiunea lor în cazul în care nu ar fi fost complet mobilat și utilat, condiție impusă prin promisiunea de vânzare-cumpărare, reluată prin contractul de vânzare-cumpărare și care a fost evident impusă de recurenți, iar nu de către intimat, care a negat constat faptul asumării unei asemenea obligații, destinația pe termen lung neputând fi oricum decât cea legală, de locuință.

- Subsumat aceluiași motiv de casare, recurenții au arătat ca fiind străine de natura cauzei și considerentele referitoare la posibilitatea denunțării contractului de închiriere perfectat ulterior și menținerea contractului de vânzare ce face obiectul cauzei, în condițiile în care își manifestaseră deja opțiunea de rezoluțiune.

Arată că instanța de apel nu argumentează considerentul și nu îl întemeiază în drept.

În aceeași categorie, a considerentelor străine de natura cauzei, menționează că se încadrează și aprecierea instanței de apel potrivit căreia mobilarea și utilarea apartamentului au o pondere redusă în economia contractului față de bunurile imobile.

Altfel spus, instanța se substituie voinței părții, dictându-i criteriile ce trebuie avute în vedere la momentul unei achiziții, reafirmând faptul că apartamentul intimatului era singurul aflat la vânzare în municipiul Constanța, ce era oferit complet mobilat și utilat, acesta fiind motivul pentru care l-au ales.

Pe de altă parte, instanța de apel nu putea aprecia asupra ponderii bunurilor mobile în ansamblul contractului altfel decât prin administrarea de probatorii în acest sens, care însă, au fost respinse, atât de către prima instanță, cât și de către cea de apel.

Mai precizează și că argumente ale instanței de apel vin în conflict cu aprecierea acesteia potrivit căreia, "din probele administrate, (...) nu rezultă nici reaua-credință a intimaților la încheierea contractului și nici intenția acestora de a se dezice ulterior de contract din alte motive decât cele invocate prin acțiune".

Or, toate argumentele instanței conduc, implicit, fie la concluzia relei-credințe a recurenților, fie la aceea a intenției lor de a se dezice ulterior de contract, aceasta în condițiile în care menționează că au achitat o cauțiune în cuantum a jumătate din valoarea contractului, în cauza având ca obiect sechestru asigurător, afirmând, totodată, că se așteptau să primească exact ceea ce au plătit, la momentul stabilit.

Intimatul-pârât-reclamant a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

- Referitor la cea dintâi critică a recurenților, a arătat că instanța de apel a înglobat motivele referitoare la cele două încheieri atacate în cadrul considerentelor prin care a fost soluționat apelul împotriva sentinței, dat fiind faptul că probele necesare soluționării excepțiilor sunt aceleași cu cele necesare soluționării fondului apelului.

Mai mult, apelul împotriva celor două încheieri ale tribunalului (și implicit, cel împotriva sentinței) a fost declarat numai de către pârâtul-reclamant, iar o eventuală nepronunțare a instaței de apel pe tot ceea ce s-ar fi cerut în calea de atac nu poate vătăma decât interesele/drepturile părții care a exercitat-o.

- Privitor la modalitatea în care a fost tranșat aspectul temeiurilor de drept indicate de către reclamanții-pârâți, arată că instanța de apel a reținut că, în soluționarea cererii principale și a cererii reconvenționale, reclamanții-pârâți au invocat, ca temei de drept al susținerilor lor, dispozițiile art. 1.700 C. civ., în timp ce pârâții-reclamanți au invocat, ca temei de drept, dispozițiile art. 1.703 C. civ.

S-a mai reținut că pârâtul, în suținerea apărărilor invocate prin întâmpinarea depusă la cererea principală, a invocat prevederile art. 1.695 C. civ. și prevederile art. 1.703 C. civ. față de caracterul infim al bunurilor mobile reclamate în raport cu valoarea întregului obiect al contractului de vânzare.

Fiind astfel stabilite limitele învestirii instanței de judecată și fiind identificate în mod clar temeiurile și fundamentele pe care părțile și-au întemeiat pretențiile, acestea indicând precis motivele de fapt și de drept, nu a mai fost nevoie să se aducă alte clarificări acestor aspecte.

Nefiind în situația formulării unei cereri precizatoare sau modificatoare, instanța de apel nu a pus și nici nu avea cum să pună în discuție o eventuală precizare a temeiurilor de drept, aceasta fundamentându-și hotărârea pe motivele de fapt și temeiurile arătate în cadrul cererii principale (art. 1.700-1.702 C. civ.) și în cadrul cererii reconvenționale (art. 1.695 și art. 1.703 C. civ.).

Astfel, instanța de apel a putut determina temeiul cererii principale și al cererii reconvenționale, fără a fi nevoită să facă o recalificare a acestora și a pronunțat hotărârea strict cu privire la obiectul/temeiul arătat și în limitele menționate în cadrul motivelor de fapt și de drept indicate în cadrul celor două cereri.

Arată că, în cazul de față, nu este incidentă situația recalificării temeiurilor de drept de către instanța de apel, instanța mărginindu-se în mod clar la temeiurile de drept ce rezultă din expunerea de motive ale părților și din temeiurile indicate de acestea.

Precizează și că instanța de apel a apreciat că, în raport cu valoarea redusă a bunurile mobile aduse în discuție, ca motiv al rezoluțiunii, sunt fondate apărările pârâtului și, implicit, sunt incidente în cauză dispozițiile art. 1.703 C. civ. (temei indicat de către pârât prin întâmpinarea și cererea reconvențională).

- Cu privire la susținerile referitoare la existența unei motivări contradictorii, intimatul a menționat că, din analiza deciziei recurate, reies în mod clar motivele de fapt și de drept pe care instanța de apel le-a avut în vedere la pronunțarea hotărârii.

Mai mult, trebuie reținut că, deși se invocă drept scop achiziționarea imobilului pentru relocarea unui colaborator al companiei reclamanților, nu s-a probat, în mod clar, existența unui raport între aceste părți, iar bunurile imobile nu au fost achiziționate de către compania reclamanților.

Arată și că scopul achiziționării imobilului a fost altul decât cel susținut de către reclamanții-pârâți, relocarea în realitate a posibilului angajat făcându-se în baza contractului de închiriere încheiat de către compania recurenților.

Menționează că în lipsa confirmării cu exactitate a scopului pentru care a fost achiziționat imobilul de către reclamanții-pârâți, în mod just, instanța de apel a reținut că aceste susțineri nu au fost probate, motivarea fiind una clară, precisă și cursivă.

- Referitor la cel din urmă motiv de recurs, intimatul a arătat că hotărârea instanței de apel nu conține motive contradictorii și nici motive străine de natura cauzei.

În mod just, instanța de apel a reținut că obiectul contractului de vânzare 1-a reprezentat unitatea locativă compusă din trei bunuri imobile, iar ponderea reprezentată de gradul de utilare și dotare al acestora cu bunuri mobile (mobilier, electrocasnice) este în mod evident una redusă în economia contractului, în raport cu valoarea bunurilor imobile, devenind incidente prevederile art. 1.703 C. civ.

Arată că s-a reținut, astfel, față de ponderea bunurilor mobile în raport cu valoarea imobilelor, că nu poate opera remediul rezoluțiunii contractului, ci acela al restituirii unei părți din prețul plătit, proporțională cu valoarea părții de care au fost evinși reclamanții-pârâți, solicitare care, însă, nu a făcut obiectul unei cereri a acestora.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Analizând criticile deduse judecății, Înalta Curte constată următoarele:

- În ceea ce privește nelegalitatea deciziei, din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., sub motiv că dispozitivul acesteia nu ar conține și soluția dată cu privire la cele două încheieri de ședință (din 5.02.2024 și respectiv, 1.04.2024), critica este de ordin formal, partea nejustificând o vătămare procesuală care i-ar fi fost provocată prin nemenționarea celor două acte procedurale în dispozitivul hotărârii.

Pe de o parte, se constată că este vorba despre încheieri premergătoare în sensul art. 235 C. proc. civ. (privind încuviințarea, respectiv respingerea unor mijloace de probă), care nu pot face obiect al apelului decât odată cu fondul, astfel încât soluția asupra fondului pronunțată de instanța de apel este una implicită și asupra încheierilor premergătoare (respingerea apelului împotriva sentinței neputând avea altă semnificație cu privire la încheierile premergătoare, a căror analiză s-a realizat în mod prioritar).

Pe de altă parte, din conținutul deciziei rezultă argumentele avute în vedere de instanța de apel atunci când a reținut că prima instanță a procedat corect în procesul de evaluare a pertinenței și utilității probelor solicitate de părți, neputându-se susține, așadar, că lipsa menționării celor două încheieri în dispozitivul deciziei ar fi consecința neanalizării criticilor formulate împotriva acestora.

- Au însă caracter întemeiat criticile referitoare la analiza cauzei pe baza altui temei juridic decât cel reținut de prima instanță ca încadrând, în drept, pretențiile reclamanților (fără ca acesta să fi fost contestat prin critici concrete în apel), precum și cele vizând existența unor motive contradictorii, inapte să susțină soluția adoptată, ceea ce atrage incidența cazurilor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și 6 C. proc. civ.

Astfel, instanța de apel apreciază că în cauză s-ar regăsi premisele unei evicțiuni parțiale, prin aceea că reclamanților-pârâți (recurenții) nu li s-a predat imobilul, în modalitatea convenită, la momentul promisiunii de vânzare-cumpărare și, ulterior, la momentul încheierii contractului de vânzare, prin clauza inserată expres, ca fiind "complet mobilat și utilat, cu dotările și utilitățile existente la momentul vizionării", dar această "evicțiune" este una neînsemnată, inaptă să conducă la rezoluțiunea contractului. În consecință, s-a considerat ca neoperând o cauză de ineficacitate a contractului, reclamanții fiind cei cărora le revine obligația de preluare a bunului cumpărat, dându-se astfel satisfacție pretențiilor din cererea reconvențională a pârâtului-reclamant (intimatul), cu argumentarea, suplimentară, că eventualele pretenții ale reclamanților rezultate din evicțiune "ar putea fi invocate și analizate distinct, într-o altă procedură."

Analiza instanței de apel, grefată pe instituția evicțiunii, cea care a determinat soluția adoptată, este una care ignoră sensul și conținutul reglementării acestei forme de răspundere a vânzătorului, care presupune ca înstrăinătorul să-l garanteze pe cumpărător în stăpânirea netulburată a bunului vândut.

Astfel, potrivit art. 1695 alin. (1) C. civ., "vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut", această garanție datorându-se indiferent de împrejurarea că tulburarea provine din pretențiile unui terț sau din fapte imputabile vânzătorului însuși (alin. (2) și (3) ale art. 1695 C. civ.).

Ceea ce a reținut instanța de apel, în legătură cu intervenirea unei evicțiuni parțiale, cauzate de faptul personal al vânzătorului, constând în aceea că nu a fost predat un imobil dotat și mobilat astfel cum conveniseră părțile, nu se circumscrie situației premisă, a tulburării cumpărătorului în liniștita stăpânire a bunului, câtă vreme acestuia nu i se predase și respectiv, nu preluase imobilul tocmai pentru că el nu corespundea, din punct de vedere calitativ (al dotărilor) celui asupra căruia purtase convenția părților.

Sub acest aspect, analizând pretențiile deduse judecății de către reclamanți, referitoare la rezoluțiunea contractului de vânzare, prima instanță a fondului a reținut că divergența părților constă în îndeplinirea modalității de predare a bunului vândut, că dispozițiile art. 1690 C. civ. stabilesc ca predarea bunului să aibă loc în starea în care se afla în momentul încheierii contractului, iar în contextul în care s-a convenit în mod neechivoc ca apartamentul să fie înstrăinat complet mobilat și utilat, starea în care s-a urmărit predarea imobilului de către vânzător a fost una vădit diferită față de cea convenită la vizionare.

Reproșând primei instanțe analiza în drept pe care o realizează, instanța de apel se bazează pe argumente, deopotrivă contradictorii și străine elementelor pricinii, relevate de propria analiză pe situația de fapt.

Mai întâi, calificând juridic pretenția reclamanților, instanța de apel reține, similar primei instanțe, că aceștia au solicitat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, invocând culpa exclusivă a pârâtului întrucât "au convenit cu acesta cumpărarea unui imobil complet utilat și mobilat, dar că după achitarea prețului și perfectarea contractului, la momentul stabilit pentru predare - 10.09.2023 - bunurile mobile lipseau din imobil, care fusese vandalizat".

În continuare, instanța de apel reține greșita înlăturare, de către tribunal, a incidenței la speță a dispozițiilor art. 1.700 C. civ., referitoare la rezoluțiunea în caz de evicțiune, considerând pe de o parte, că dispoziția legală respectivă a fost indicată de înșiși reclamanți în cererea de chemare în judecată și pe de altă parte, că este incidentă la speță, analizând dacă există o evicțiune parțială însemnată, determinată de nepredarea apartamentului "mobilat și utilat complet", conform înțelegerii părților.

Or, procedând în felul acesta la analiza răspunderii pentru evicțiune sub motiv că partea însăși indicase în cererea de chemare în judecată și dispozițiile art. 1700 C. civ., instanța de apel ignoră faptul că prima instanță realizase o calificare juridică a pretențiilor, arătând că disputa părților este dată de modalitatea de îndeplinire a obligației de predare a bunului, cu incidența art. 1690 C. civ., calificare necontestată prin criticile din apel și pe care, de altminteri, instanța de apel însăși o reține (atunci când face referire la obiectul cererii de chemare în judecată, ca fiind rezoluțiunea dată de culpa exclusivă a pârâtului, de nepredare a imobilului complet utilat și mobilat).

Împrejurarea că în cererea de chemare în judecată reclamanții au făcut referire și la dispozițiile art. 1.700 - 1.702 C. civ., alături de cele prevăzute de art. 1.672 C. civ. (obligațiile principale ale vânzătorului) nu reprezintă un temei suficient pentru a considera că izvorul pretențiilor reclamanților se află în răspunderea pentru evicțiune a vânzătorului.

Aceasta întrucât pe de o parte, potrivit art. 22 alin. (4) C. proc. civ., judecătorul este cel care dă calificarea juridică a actelor și faptelor deduse judecății, chiar dacă părțile le-au dat o altă denumire, iar pe de altă parte, aplicarea legii trebuie să se facă situației de fapt deduse judecății, iar nu în abstract.

Or, pe acest din urmă aspect, elementele de fapt ale pricinii, nemodificate în apel și reținute ca atare de ambele instanțe ale fondului, au fost în sensul că, după încheierea contractului de vânzare, în care s-a inserat expres clauza că imobilul se vinde "complet mobilat și utilat, cu dotările și utilitățile existente la momentul vânzării", a fost stabilit un termen de predare, la care însă operațiunea n-a mai avut loc pentru că bunul nu mai corespundea calităților convenite.

Astfel fiind, a considera că este incidentă instituția evicțiunii parțiale, așa cum procedează instanța de apel, sub motiv că imobilul nu mai era mobilat și dotat corespunzător (fără ca aceasta să aibă o semnificație importantă, în aprecierea instanței), înseamnă o denaturare a acestei instituții juridice, câtă vreme în absența predării și respectiv, preluării imobilului, nu se poate pune problema unei tulburări de fapt (cea reținută în speță) produse de către vânzător (prin fapte ulterioare ale acestuia, constând în preluarea mobilierului și a utilităților din imobilul înstrăinat).

În realitate, ceea ce s-a reclamant în speță a fost îndeplinirea necorespunzătoare, de către vânzător, a unei alte obligații principale a acestuia, referitoare la predarea bunului (art. 1672 pct. 2 C. civ.), care, potrivit art. 1690 alin. (1) C. civ., trebuie să se facă în starea în care se află la momentul încheierii contractului.

Or, deși instanța de apel reține și ea această pretenție a reclamanților, atunci când face referire la obiectul învestirii, conform cererii de chemare în judecată, ulterior, în mod contradictoriu și eronat, stabilește că ar fi vorba despre neîndeplinirea unei alte obligații, referitoare la evicțiune, în contextul în care însă nu se putea pune problema unei tulburări în stăpânirea bunului vândut, câtă vreme nu se intrase în stăpânirea/preluarea acestuia.

Ca atare, decizia pronunțată este nelegală (art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.) denaturând calificarea juridică a pretențiilor reclamanților, cu consecințe asupra limitelor verificării jurisdicționale și făcând aplicarea unei instituții juridice neincidente, referitoare la răspunderea pentru evicțiune.

- Sunt întemeiate, de asemenea, criticile privind existența unor motive contradictorii, cu incidența art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Astfel, așa cum corect se arată în memoriul de recurs, instanța de apel reține pe de o parte, că nu a făcut obiect al probațiunii împrejurarea faptică invocată de reclamanți, în legătură cu "achiziționarea imobilului pentru relocarea unui colaborator împreună cu familia acestuia, necesitatea utilării complete a imobilului pentru o familie" și, pe de altă parte, că este lipsită de valoare probatorie declarația martorului audiat pe acest aspect, precum și răspunsul dat de pârât la interogatoriu în legătură cu prezența unei familii la momentul stabilit pentru predarea apartamentului.

Or, conform raționamentului (contradictoriu) al instanței, se impută faptul că n-ar fi constituit teză probatorie și obiect al probațiunii împrejurarea relevată de parte, în legătură cu necesitatea predării apartamentului într-o anumită stare, pentru ca, în același timp, să se nege valoarea probatorie a mijloacelor de probă administrate tocmai pe aspectul menționat.

În aceeași paradigmă, instanța reține că și în ipoteza în care s-ar fi dovedit că scopul dobândirii imobilului era cel afirmat, acesta ar fi fost nesemnificativ raportat la celelalte caracteristici ale imobilului (dimensiune, configurație, amplasament, preț), precum și că nu s-a făcut dovada că "unica destinație pe termen lung a imobilului cumpărat" ar fi fost aceea de punere a lui la dispoziția unui colaborator (contractul de închiriere pe care reclamanții l-au prezentat la dosar, arătând că au fost nevoiți să-l încheie în absența predării imobilului mobilat și utilat, nefiind considerat o dovadă în acest sens).

Asemenea considerente sunt străine judecății pricinii, cumpărătorul nefiind chemat, în prezența unor clauze exprese în convenția părților (art. 5.1 și art. 3.1, referitoare la predarea/preluarea dreptului de proprietate și a posesiei asupra imobilului, în stare de funcționare, complet mobilat și utilat, cu dotările și utilitățile existente la momentul vizionării) să facă dovada scopului pentru care a înțeles să dobândească imobilul într-o anumită stare.

Dată fiind convenția expresă a părților, instanța nu putea decât pe baza unor considerente nerelevante, străine de ceea ce ar fi trebuit să facă obiectul cercetării judiciare (și anume, modalitatea de îndeplinire a obligației de predare), să verifice scopul pe care l-a avut cumpărătorul atunci când a înțeles să dobândească un imobil având anumite caracteristici (nu doar din punct de vedere al suprafeței, configurației, amplasamentului ci și al dotărilor) și nici dacă acest scop subzistă "pe termen lung", întrucât, în virtutea prerogativelor dreptului de proprietate, titularul se poate bucura de bun, dându-i afectațiunea pe care o consideră cea mai adecvată.

- De asemenea, instanța de apel reține că "din probele administrate în cauză nu a rezultat nici reaua-credință a intimaților-reclamanți la încheierea contractului și nici intenția acestora de a se dezice ulterior de contract din alte motive decât cele invocate prin acțiune", înlăturând astfel, apărările pârâtului referitoare la lipsa descrierii bunurilor mobile în cuprinsul convenției, în prezența clauzelor de la pct-ul 3.1 din contract (privind transmiterea proprietății cu toate atributele sale și predarea imobilului în stare de funcționare, complet mobilat și utilat, cu dotările și utilitățile existente în momentul vizionării), pe cea referitoare la starea imobilului după încheierea contractului și înainte de predare (cu reținerea preluării bunurilor mobile din imobil, confirmată chiar de către pârât "fără a interesa motivul pentru care au fost luate în raport cu obiectul și limitele judecății").

În același sens, instanța de apel a apreciat ca fiind neîntemeiată și critica referitoare la înlăturarea culpei reclamanților în ce privește refuzul acestora de preluare a imobilului - prin care pârâtul a invocat că reclamanții ar fi revenit asupra intenției de cumpărare a imobilului - întrucât din probele administrate "n-a putut fi conturată, în mod neechivoc, această ipoteză, în sensul că nu a rezultat nici reaua-credință a reclamanților la încheierea contractului și nici intenția acestora de a se dezice ulterior de contract din alte motive decât cele invocate prin acțiune".

Or, în contextul în care s-a considerat că înțelegerea expresă a părților a vizat înstrăinarea unui imobil cu anumite dotări și utilități, că starea acestui imobil la momentul la care trebuia să aibă loc predarea era alta decât cea de la data convenției, că reclamanții n-au nicio culpă în refuzul de a prelua un bun lipsit de dotările avute în vedere, nesubzistând o intenție a acestora de a se dezice de contract pentru alte motive decât cele arătate în acțiune (neîndeplinirea obligației de predare corespunzătoare a bunului), concluzia la care ajunge instanța, de obligare la preluarea imobilului prin admiterea cererii reconvenționale - este una care nu se poate sprijini și nu poate fi justificată prin asemenea considerente contradictorii.

Separat de aceste motive contradictorii, decizia din apel s-a bazat - astfel cum s-a arătat anterior - și pe aplicarea la speță a unei instituții juridice neincidente, aceea a răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, în contextul în care, în absența unei predări a bunului vândut nu putea exista o tulburare a cumpărătorului în stăpânirea acestuia, iar ceea ce se reclama prin cererea de chemare în judecată era răspunderea vânzătorului pentru neîndeplinirea conformă a obligației de predare a bunului, respectiv în starea în care se afla la momentul încheierii contractului, în acord cu dispozițiile art. 1.690 C. civ.

În consecință, potrivit considerentelor dezvoltate anterior, reținând incidența motivelor prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și 6 C. proc. civ., recursul va fi admis, casată decizia și cauza trimisă spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

La reluarea judecății, vor fi avute în vedere, conform art. 501 C. proc. civ., dezlegările în drept ale prezentei decizii, referitoare la limitele judecății, date de corecta calificare juridică a pretențiilor reclamanților, în legătură cu răspunderea vânzătorului în situația neîndeplinirii corespunzătoare a uneia din obligațiile principale asumate, respectiv predarea conformă a bunului, urmând a fi observate clauzele contractului și înțelegerea expresă a părților asupra anumitor calități (dotări) ale imobilului, obiect al înstrăinării.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenții-reclamanți-pârâți A. și B. împotriva deciziei nr. 26/C din data de 30 ianuarie 2025 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă.

Casează decizia recurată și trimite cauza, spre rejudecare, aceleiași curți de apel.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 26 noiembrie 2025, prin punerea soluției la dispoziția părților, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.