ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2041/2025

Ședința publică din data de 19 noiembrie 2025

Deliberând, asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă la 05.05.2022, reclamanții A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C., pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul apartament nr. x situat în București, str. x, Bl. Corp A, mansardă, înscris în CF nr. x, compus din 4 camere de locuit și dependințe, având o suprafață utilă de 132,36 mp, împreună cu o cotă indiviză de 23,72% aferentă din părțile comune și dreptul de folosință asupra terenului indiviz, în suprafață de 54,56 mp, precum și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1279 alin. (3) C. civ.

Prin întâmpinare, pârâta a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca nefondată, iar prin cerere reconvențională a solicitat obligarea reclamanților-pârâți la plata sumei de 24.000 RON reprezentând daune-interese, precum și la plata cheltuielilor de judecată.

Prin cererea adițională depusă la 21.11.2022, reclamanții au solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 10.000 euro reprezentând dublul avansului achitat, în acord cu dispozițiile art. 7.1.7 din antecontract, în situația în care se va respinge cererea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Prin sentința civilă nr. 1225/22.11.2023, Tribunalul București, secția a IV-a civilă a respins, ca neîntemeiată, acțiunea reclamanților B. și A.. A admis în parte cererea reconvențională. A obligat reclamanții pârâți să plătească pârâtei reclamante suma de 1600 de euro, echivalentul în RON la cursul BNR din data plății, cu titlu de lipsă de folosință. A respins în rest cererea reconvențională, ca neîntemeiată. A obligat reclamanții pârâți să plătească pârâtei reclamante suma de 7566,22 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.

Prin decizia civilă nr. 1110/A/07.11.2024, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins, ca nefondate, apelurile declarate de reclamanții B. și A. și de pârâta C. împotriva sentinței civile nr. 1225/22.11.2023 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă. A obligat apelanta-pârâtă la plata sumei de 2.000 RON către apelanții-reclamanți, reprezentând cheltuieli de judecată. A obligat apelanții-reclamanți la plata sumei de 3.552,8 RON către apelanta-pârâtă, reprezentând cheltuieli de judecată. A compensat cheltuielile de judecată, astfel cum au fost stabilite, până la concurența sumei de 2.000 RON. A obligat apelanții-reclamanți la plata către apelanta-pârâtă a sumei 1552,8 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Împotriva deciziei civile nr. 1110/A/07.11.2024 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie au declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6) din C. proc. civ., reclamanții D. și B., solicitând casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de apel, cu obligarea intimatei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

După ce au expus situația de fapt și motivele de apel deduse judecății în etapa procesuală anterioară, recurenții au învederat că hotărârea recurată conține motive străine de natura cauzei, întrucât instanța de apel a reținut greșit situația de fapt.

În acest sens, recurenții au arătat că, în ce privește primul motiv de apel, instanța în mod greșit a reținut că recurenții au invocat doar art. 425 alin. (1) lit. a) din C. proc. civ., în realitate, fiind invocat alin. (1) în integralitate.

Totodată, instanțele anterioare nu au menționat cererea precizatoare a reclamanților, atunci când au reținut obiectul cererii și susținerile părților.

O altă motivare străină de natura cauzei este interpretarea dată de instanțele anterioare extraselor de carte funciară, în sensul că în hotărârea atacată se menționează o suprafață de 56 mp, reprezentând cota indiviză a terenului de sub clădire, iar, în realitate, este vorba de o cotă indiviză de 12,79 mp, cotă indiviză separată și făcând parte dintr-o curte aferentă blocului. Pentru această cotă indiviză a solicitat banca dovada proprietății și nu pentru cea de sub construcție în suprafață de 56 mp.

Mai învederează recurenții că reținerile instanței de apel în sensul că nu comportamentul pârâtei ar fi provocat întârzierea aprobării creditului de către E., nu pot fi considerate motivare la obiect, întrucât întârzierea acesteia de a produce actele solicitate a dus la tergiversarea aprobării creditului de către bancă. Doar diligențele recurenților și ale notarului de a găsi o soluție juridică de a putea încheia contractul de vânzare au dus la aprobarea creditului, dar cu o întârziere de câteva zile. Pârâta nu a făcut decât să profite de această situație, îmbogățindu-se fără justă cauză cu avansul achitat de către reclamanți.

Prin întâmpinarea înregistrată la 28.04.2025, intimata-pârâtă C. a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Intimata a învederat că instanța de apel a arătat, în cadrul considerentelor hotărârii, obiectul cererii și susținerile părților, expunerea situației de fapt reținute pe baza probelor administrate, motivele de fapt și de drept pe care s-a întemeiat soluția, arătând atât motivele, pentru care au fost admise, cât și cele pentru care au fost înlăturate cererile părților, astfel încât hotărârea pronunțată este conformă exigențelor impuse de art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ.

Contrar susținerilor recurenților, instanța de fond, în considerentele sale, a reținut prevederile contractuale referitoare la arvună, însă a respins cererea cu privire la acestea.

Situația de fapt și extrasele de carte funciară au fost apreciate, în mod corect, de către instanța de apel, în contextul în care intimata a dobândit un drept de proprietate asupra terenului situat sub construcție, iar nu un drept de folosință, cum eronat pretind recurenții.

Motivul real al neîncheierii contractului de vânzare-cumpărare nu este reprezentat de faptul că dreptul de proprietate asupra terenului nu era intabulat, ci de faptul că recurenții nu au executat obligația de plată a restului de preț, astfel cum a fost stabilită prin Antecontractul nr. x

Recurenții nu au dovedit culpa intimatei în lipsa aducerii la îndeplinire a cerințelor băncii creditoare într-un termen rezonabil, care să fi permis obținerea finanțării, dimpotrivă, la o zi după ce notarul public a fost informat că E. solicită un extras de carte funciară și pentru teren, intimata a procedat în acest sens.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Recurenții au întemeiat recursul pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6) din C. proc. civ., text legal ce reglementează trei ipoteze, care conduc la casarea unei hotărâri și anume: a) hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină, în sensul că acestea lipsesc cu desăvârșire sau există o motivare, dar ea este insuficientă, nu răspunde tuturor cererilor sau, după caz, criticilor aduse hotărârii de primă instanță; b) motivele hotărârii recurate sunt contradictorii. Contradicția poate fi constatată în cuprinsul considerentelor sau prin analiza acestora în raport cu dispozitivul, fiind posibilă ipoteza în care ele nu susțin dispozitivul, ci, din contră, îl contrazic; c) hotărârea cuprinde motive străine de natura pricinii, ceea ce echivalează practic cu o nemotivare.

Dacă pentru invocarea nemotivării hotărârii supuse căii de atac, în principiu, este suficientă trimiterea la dispozițiile art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., pentru celelalte două variante normative - motivarea contradictorie ori motivarea pe baza unor motive străine de natura pricinii - recurenții trebuie să indice instanței de recurs și să dezvolte această ipoteză de casare prin critici concrete, din care să reiasă cu claritate caracterul contradictoriu al unor considerente în drept (având în vedere că instanța de recurs exercită exclusiv un control judiciar de legalitate) sau să indice acele considerente străine de natura pricinii.

Subsumat motivului de recurs invocat, se învederează că "...instanța de apel a reținut greșit situația de fapt, ceea ce a dus la motivarea deciziei sale în mod străin față de natura cauzei".

Printr-o primă critică întemeiată pe acest motiv de casare, recurenții arată că instanța de apel a reținut greșit, referitor la primul motiv de apel, că apelanții-reclamanți au invocat doar dispozițiile art. 425 alin. (1) lit. a) din C. proc. civ., aceștia invocând textul legal în integralitatea sa. În concret, recurenții afirmă că instanțele anterioare nu au menționat cererea precizatoare a acestora, atunci când au arătat obiectul cererii și susținerile pe scurt.

Contrar acestor apărări, Înalta Curte constată că instanța de apel a reținut, în considerente, că "prima critică a apelanților-reclamanți vizează faptul că prima instanță nu a menționat (în practicaua hotărârii) cererea precizatoare și conținutul acesteia, depusă de reclamanți, prin care au solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 10.000 euro, reprezentând dublul avansului, încălcând astfel, dispozițiile art. 425 alin. (1) C. proc. civ.."

Prin urmare, susținerea recurenților în sensul că instanța de apel nu ar fi luat act de invocarea în integralitate a dispozițiilor art. 425 C. proc. civ. nu se confirmă, textul legal menționat are un singur alineat, iar invocarea sa este menționată de către instanța de apel, conform solicitării apelanților-reclamanți.

Împrejurarea că instanța de apel face trimitere la diverse părți din conținutul acestui articol privind fie mențiunile pe care trebuie să le cuprindă partea introductivă a unei hotărâri judecătorești, fie elementele care trebuie să se regăsească în considerentele hotărârii, nu presupune că aceasta nu a luat în considerare textul legal în întregul său, ci reprezintă argumente ce combat motivul de apel invocat de către reclamanți.

În acest sens, verificând conținutul sentinței civile apelate, instanța de apel a reținut că "prima instanță a arătat obiectul cererii adiționale formulate de reclamanți și depusă la dosar, în data de 21.11.2022, prin care au solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 10.000 euro, reprezentând dublul avansului achitat, în situația în care se va respinge cererea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare - cumpărare (pg. x din hotărâre), astfel că acest motiv de apel este găsit ca fiind neîntemeiat."

În acord cu statuările instanței de apel, Înalta Curte constată că susținerile recurenților nu se verifică, critica a fost analizată de către instanța de apel astfel cum a fost formulată și i s-a dat o dezlegare jurisdicțională ce nu poate fi subsumată cazului de casare invocat în recurs, astfel încât nu poate fi primită și va fi respinsă ca atare.

Printr-o a doua critică întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6) din C. proc. civ. - din perspectiva unei motivări străine de natura cauzei- recurenții învederează că instanța de apel a interpretat greșit conținutul extraselor de carte funciară depuse la dosarul cauzei, în sensul că în hotărârea atacată se menționează o suprafață de 56 mp reprezentând cota indiviză a terenului de sub clădire, însă, în realitate, se referă la o cotă indiviză de 12,79 mp care face parte dintr-o curte aferentă blocului.

Înalta Curte reține că o astfel de critică vizează modalitatea de administrare și interpretare a probatoriilor (întrucât extrasele de carte funciară reprezintă înscrisuri depuse în probațiune la dosar), reprezentând astfel o chestiune de netemeinicie, ce nu poate fi analizată în configurația juridică a căii extraordinare de atac a recursului, în care analiza cauzei poartă exclusiv asupra aspectelor de nelegalitate, de neconformare a hotărârii atacate cu normele de drept incidente.

Prin urmare, întrucât această critică excedează limitelor în care se desfășoară controlul de legalitate în recurs, ea nu poate fi primită, urmând a fi înlăturată, pentru argumentele arătate.

Printr-o a treia critică ce fundamentează motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6) din C. proc. civ., recurenții învederează că alegațiile instanței de apel referitoare la faptul că comportamentul pârâtei ar fi provocat întârzierea aprobării creditului de către E., nu pot fi considerate ca reprezentând o motivare corespunzătoare.

Contrar acestor susțineri, Înalta Curte constată că dezlegările date de către instanța de apel cu privire la existența sau inexistența culpei pârâtei în întârzierea aprobării creditului bancar se raportează la motivele de apel ale reclamanților, care au fost analizate în mod judicios de către instanța de apel, fiind expus un raționament juridic clar.

Prin urmare, pe de o parte, în cauză nu se poate aprecia că motivarea instanței de apel cu privire la pretinsa culpă a pârâtei în întârzierea aprobării creditului bancar nu ar fi corespunzătoare, cum eronat susțin recurenții, întrucât argumentele instanței de apel a cercetat criticile formulate de către recurenți, aplecându-se cu seriozitate asupra argumentelor expuse.

Pe de altă parte, împrejurarea că recurenții sunt nemulțumiți de soluția pronunțată în cauza pendinte și de considerentele care o fundamentează, nu atrage, în mod automat, incidența cazului de casare invocat, câtă vreme nu sunt identificate aspecte concrete de nelegalitate.

Înalta Curte constată că, având în vedere situația de fapt astfel cum a fost stabilită pe baza probelor administrate în cauză de către instanțele devolutive, ce nu mai pot fi dezbătute în calea extraordinară a recursului, în mod corect și cu o motivare corespunzătoare, instanța de apel a reținut că nu există o culpă în ce privește întârzierea obținerii creditului necesar achiziționării de locuințe, nici în sarcina reclamanților, nici în sarcina pârâtei.

Învestită cu această critică, instanța de apel a subliniat că, în considerentele hotărârii de primă instanță, se regăsesc argumentele pentru care s-a apreciat că nu este dovedită culpa promitentei-vânzătoare, constând în lipsa aducerii la îndeplinire a cerințelor băncii.

În ce privește împrejurarea dacă lipsa datelor solicitate de E. a determinat sau nu aprobarea creditului cu întârziere, instanța de apel a reținut că s-au făcut demersuri de către pârâte C. și de către notarul public pentru obținerea unui extras de carte funciară și pentru terenul aferent blocului (cel din care se transmite dreptul de proprietate asupra cotei de 54,56 mp) în cursul lunii martie 2022, iar cererea de credit a fost aprobată în data de 23.03.2022 și că nu a fost făcută niciun fel de dovadă că înscrisul solicitat de bancă i-ar fi fost transmis și care ar fost relevanța sa în analiza cererii de creditare, în condițiile în care cererea a fost aprobată și în lipsa acestuia."

În acest context factual, instanța de apel a explicitat că, în mod corect, prima instanță a reținut inexistența culpei niciuneia dintre părțile litigante, în ceea ce privește obținerea cu întârziere a creditului bancar.

Față de probatoriul administrat în cauză și care nu mai poate fi pus în discuție în cadrul analizei de legalitate, instanța de apel a concluzionat că "...în mod judicios, a reținut prima instanță că nu s-a făcut dovada că lipsa datelor solicitate de către E. a determinat aprobarea creditului în favoarea beneficiarilor, cu întârziere, întârziere care nu poate fi imputată, oricum, apelantei-pârâte, atât timp cât cererea a fost aprobată și în lipsa comunicării către E. a acestor date."

Înalta Curte de Casație și Justiție notează că, potrivit art. 425 alin. (1) lit. (b) din C. proc. civ., hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.

Potrivit art. 13 din C. proc. civ., dreptul la apărare este garantat iar potrivit art. 6 "orice persoană are dreptul la judecarea cauzei sale în mod echitabil, în termen optim și previzibil, de către o instanță independentă, imparțială și stabilită de lege. În acest scop, instanța este datoare să dispună toate măsurile permise de lege și să asigure desfășurarea cu celeritate a judecății".

Art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului stabilește că orice persoană are dreptul la judecarea în mod echitabil, în mod public și într-un termen rezonabil a cauzei sale, de către o instanță independentă și imparțială, instituită de lege, care va hotărî fie asupra încălcării drepturilor și obligațiilor sale cu caracter civil, fie asupra temeiniciei oricărei acuzații în materie penală îndreptată împotriva sa.

Se reține că procesul civil este guvernat de mai multe principii, în cauza de față relevante fiind principiul dreptului la un proces echitabil, principiul dreptului la apărare și principiul contradictorialității.

Astfel, procesul civil este creația părții, care îl declanșează și a părții chemate în proces. Principiul contradictorialității constă în posibilitatea părților de a discuta în contradictoriu toate elementele cauzei, care pot servi la soluționarea pricinii deduse judecății, iar o altă formă de existență a acestui principiu se manifestă prin obligația instanței de a supune discuției părților toate elementele cauzei deduse judecății, din această perspectivă, putându-se discuta de o întrepătrundere între principiul contradictorialității și principiul dreptului la apărare.

Mai mult, dreptul la un proces echitabil nu poate fi considerat efectiv decât dacă susținerile părților sunt examinate de către instanță, aceasta având obligația de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor și elementelor de probă sau cel puțin de a le aprecia (CEDO cauza Albina împotriva României, cauza Gheorghe împotriva României). Singura garanție că instanță a analizat susținerile părților, argumentele și probele administrate o reprezintă motivarea hotărârii judecătorești.

Curtea Constituțională a reținut în jurisprudența sa că motivarea unei hotărâri trebuie să fie clară și precisă, să se refere la probele administrate în cauză și să fie în concordanță cu acestea, să răspundă în fapt și în drept la toate aspectele incidente în cauză, să conducă în mod logic și convingător la soluția din dispozitiv. Hotărârea instanței trebuie să cuprindă, ca o garanție a caracterului echitabil al procedurii judiciare și al respectării dreptului la apărare al părților, motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum și cele pentru care s-au înlăturat cererile/apărările părților. Considerentele hotărârii, reprezentând explicitarea soluției din dispozitiv, sprijinul necesar al acestuia, fac corp comun cu dispozitivul și intră deopotrivă în autoritate de lucru judecat, raportat la părțile din dosar și obiectul cauzei. (par. 171).

Obligativitatea motivării hotărârilor judecătorești constituie o condiție a procesului echitabil, exigență a art. 21 alin. (3) din Constituția României și art. 6 alin. (1) din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale. Astfel cum se reține în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, în Hotărârea din 28 aprilie 2005, pronunțată în Cauza Albina împotriva României, paragraful 30, dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6 paragraful 1 din Convenția europeană pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, "include printre altele dreptul părților de a prezenta observațiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor. Întrucât Convenția nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete și efective (Hotărârea Artico împotriva Italiei, din 13 mai 1980, seria x, nr. 37, p. 16, paragraful 33), acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observații sunt în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanța sesizată.

Curtea europeană a reținut în jurisprudența sa că este motivată în mod corespunzător o decizie care permite părților să facă uz efectiv de dreptul lor de apel (Hirvisaari împotriva Finlandei, pct. 30 in fine). Deși art. 6 § 1 obligă instanțele să își motiveze deciziile, acest fapt nu poate fi înțeles ca impunând un răspuns detaliat pentru fiecare argument [Van de Hurk împotriva Țărilor de Jos, pct. 61; García Ruiz împotriva Spaniei (MC), pct. 26; Jahnke și Lenoble împotriva Franței (dec.); Perez împotriva Franței (MC), pct. 81].

Întinderea obligației privind motivarea poate varia în funcție de natura deciziei (Ruiz Torija împotriva Spaniei, pct. 29; Hiro Balani împotriva Spaniei, pct. 27) și trebuie analizată în lumina circumstanțelor speței: trebuie să se țină seama în special de diversitatea motivelor pe care un justițiabil le poate ridica în instanță și de diferențele din statele contractante în materie de dispoziții legale, cutume, concepții doctrinare, prezentarea și redactarea hotărârilor și deciziilor (Ruiz Torija împotriva Spaniei, pct. 29; Hiro Balani împotriva Spaniei, pct. 27).

Corelativ obligației de motivare a instanței de judecată îi revine și părții nemulțumite de soluția pronunțată de către instanța de judecată, îndatorirea de a-și expune propriul raționament și argumentele pentru a combate modul de soluționare al unei cereri principale/accesorii sau subsidiare.

Aplicând aceste principii în cauza de față, Înalta Curte de Casație și Justiție constată că nu se poate reține vreo deficiență de motivare în ce privește hotărârea instanței de apel, care a răspuns, punctual, criticilor deduse judecății prin motivele de apel și a arătat în mod concret și la obiect de ce în cauză nu există culpă în obținerea cu întârziere a creditului, situație față de care motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6) din C. proc. civ. nu este incident.

Față de soluția ce se va pronunța și având în vedere că intimata-pârâtă a solicitat acordarea cheltuielilor de judecată, Înalta Curte va face aplicarea în cauză a dispozițiilor art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., conform cărora partea care cade în pretenții va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată, fundamentul plății cheltuielilor de judecată fiind dat de culpa procesuală în care se află partea care a pierdut procesul. Întrucât intimata-pârâtă a dovedit cheltuielile de judecată reprezentând onorariu avocat în cuantum de 4512 RON cu factura nr. x/07.05.2025, aflată la dosar, Înalta Curte va obliga pe recurenții-reclamanți la plata acestora, în cuantumul menționat, în favoarea intimatei-pârâte C..

Pentru aceste considerente, apreciind că nu sunt întemeiate criticile formulate, în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții B. și D. împotriva deciziei nr. 1110/A din 07 noiembrie 2024 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie și va obliga pe recurenții-reclamanți să plătească intimatei-pârâte C. cheltuieli de judecată în cuantum de 4512 RON.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții B. și D. împotriva deciziei nr. 1110/A din 07 noiembrie 2024 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Obligă pe recurenții-reclamanți să plătească intimatei-pârâte C. cheltuieli de judecată în cuantum de 4512 RON.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 19 noiembrie 2025, prin punerea soluției la dispoziția părților de către grefa instanței.