ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1794/2024

Ședința publică din data de 15 octombrie 2024

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 20 februarie 2019 pe rolul Tribunalului Cluj, sub nr. x/2019, reclamanții MUNICIPIUL CÂMPIA TURZII și CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CÂMPIA TURZII prin primar, au solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâta A. S.R.L., să dispună (1) rezoluțiunea parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.06.2006 de B.N.P. B., precum și a actelor adiționale la acesta, autentificate sub nr. x/14.02.2007 de către B.N.P. B., respectiv nr. 1584/17.07.2008, autentificat de B.N.P. C., ca urmare a nerespectării de către pârâta din prezentul dosar a obligațiilor asumate la Capitolul V alin. (1) al contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.06.2006; (2) obligarea pârâtei la predarea către Municipiul Câmpia Turzii a suprafețelor de teren care au format obiectul contractului și care se află în proprietatea acesteia la data transmiterii notificării nr. x/08.01.2019, ca urmare a nerespectării obligațiilor asumate la Capitolul V alin. (1) al Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.06.2006; (3) să se dispună actualizarea situației de carte funciară în sensul de a se dispune radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea societății A. S.R.L. sub nr. de ordine B2, asupra terenului înregistrat în CF nr. x Câmpia Turzii număr cadastral x, în suprafață de 20.539 mp.; radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea societății A. S.R.L. sub nr. de ordine B2, asupra terenului înregistrat în CF nr. x Câmpia Turzii număr cadastral x, în suprafață de 12.278 mp.; radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea societății A. S.R.L. sub nr. de ordine B3, asupra terenului înregistrat în CF nr. x Câmpia Turzii număr cadastral x, în suprafață de 2.827 mp. și să se dispună înscrierea dreptului de proprietate în favoarea municipiului Câmpia Turzii - domeniul privat asupra suprafeței de 20.539 mp. înscrisă în cf. x Câmpia Turzii, nr. Cad. 52653; suprafeței de 12.278 mp. înscrisă în cf x Câmpia Turzii, nr. Cad. 52046 și suprafeței de 2.827 mp. înscrisă în cf. x Câmpia Turzii, nr. Cad. 52017; cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată prilejuite de soluționarea prezentei cauze.

În drept, au fost invocate dispozițiile Capitolului V al Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.06.2006, art. 1020, art. 1021, art. 1368 C. civ. (1864), art. 194 C. proc. civ.

Prin întâmpinare, pârâta A. S.R.L. a invocat excepția lipsei capacității procesuale a reclamantului Consiliul Local al Municipiului Câmpia Turzii și excepția prescripției dreptului material la acțiune, iar, în subsidiar, a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Prin sentința civilă nr. 273/2019 din 30 mai 2019, pronunțată în dosarul nr. x/2019, Tribunalul Cluj, secția Civilă a admis excepția necompetenței sale materiale și a declinat competența de soluționare a acțiunii în favoarea Tribunalului Specializat Cluj, pe rolul căruia, cauza a fost înregistrată la 11 iunie 2019, sub același număr de dosar.

Prin încheierea de ședință din 25 septembrie 2019, pronunțată în dosarul nr. x/2019, Tribunalul Specializat Cluj a admis excepția lipsei capacității de folosință a reclamantului Consiliul Local al Municipiului Câmpia Turzii, reținând cauza în pronunțare asupra excepției prescripției dreptului material la acțiune invocată de pârâtă.

Prin sentința civilă nr. 1719/2019 din 9 octombrie 2019, pronunțată în dosarul nr. x/2019, Tribunalul Specializat Cluj a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CÂMPIA TURZII prin Primar, în contradictoriu cu pârâta A. S.R.L., ca fiind formulată de o persoană fără capacitate procesuală de folosință.

A admis excepția prescripției dreptului la acțiune, excepție invocată de pârâta A. S.R.L., și în consecință:

A respins ca fiind prescrisă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul MUNICIPIUL CÂMPIA TURZII prin Primar, în contradictoriu cu pârâta A. S.R.L., având ca obiect rezoluțiune parțială contract de vânzare-cumpărare și, totodată, a obligat reclamantul MUNICIPIUL CÂMPIA TURZII să plătească pârâtei suma de 28.920,95 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu avocațial.

Împotriva acestei sentințe au formulat apel atât Municipiul Câmpia Turzii, cât și Consiliul Local al Municipiului Câmpia Turzii, solicitând admiterea apelului, modificarea hotărârii atacate, în sensul respingerii excepției prescripției dreptului material la acțiune și a diminuării cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu de avocat și, consecutiv, trimiterea cauzei spre rejudecare, reținând calificarea contractului dedus judecății ca fiind vânzare-cumpărare.

Prin decizia civilă nr. 500/2020 din 16 octombrie 2020, pronunțată în dosarul nr. x/2019, Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă a anulat apelul declarat de Consiliul Local al Municipiului Câmpia Turzii, ca fiind tardiv formulat și, totodată, a constatat ca fiind rămasă fără obiect excepția lipsei capacității de folosință a Consiliului Local.

A respins apelul declarat de reclamantul Municipiul Câmpia Turzii împotriva sentinței civile nr. 1719 din 09.10.2019, pronunțată în dosarul nr. x/2019 al Tribunalului Specializat Cluj, pe care a păstrat-o în întregime și a dispus obligarea apelantului la plata sumei de 35.043,27 RON către intimata A. S.R.L, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva deciziei pronunțate de instanța de apel au formulat recurs principal reclamanții Consiliul Local al Municipiului Câmpia Turzii și Municipiul Câmpia Turzii, iar pârâtă A. S.R.L. a formulat recurs incident.

Prin decizia nr. 1756 din 21 septembrie 2021, pronunțată în dosarul nr. x/2019, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a Civilă a respins recursul principal declarat de recurentul-reclamant Consiliul Local al Municipiului Câmpia Turzii împotriva deciziei civile nr. 500/2020 din 16 octombrie 2020, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă și recursul incident declarat de recurenta-pârâtă A. S.R.L. împotriva aceleiași decizii, ca nefondate.

A admis recursul declarat de recurentul-reclamant Municipiul Câmpia Turzii împotriva aceleiași decizii; a casat, în parte, decizia atacată și sentința civilă nr. 1719/2019 din 9 octombrie 2019 pronunțată de Tribunalul Specializat Cluj și a trimis cauza primei instanțe, pentru o nouă judecată a cererii formulate de reclamantul Municipiul Câmpia Turzii. A menținut, în rest, dispozițiile deciziei atacate.

Pentru a hotărî astfel, instanța de recurs a reținut, în esență, că între părți s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare, iar nu un contract nenumit, cum în mod greșit au reținut instanțele devolutive, cu nesocotirea regulilor de interpretare a contractului prevăzute de art. 977 și art. 982 C. civ. de la 1864, calificarea greșită a contractului repercutându-se asupra stabilirii naturii dreptului pe care vânzătorul tinde să îl valorifice pe calea acțiunii în rezoluțiune, cu stabilirea greșită a domeniului de aplicare a prescripției extinctive.

În acest sens, s-a mai reținut că, în temeiul art. 1368 C. civ. de la 1864, acțiunea vânzătorului în rezoluțiunea contractului încheiat este o acțiune reală prin care se tinde la dobândirea dreptului real de proprietate asupra bunului vândut, acțiune ce nu cade sub incidența prescripției extinctive reglementate prin Decretul nr. 167/1958, așa cum rezultă din prevederile art. 21 din Decretul nr. 167/1958, potrivit cărora dispozițiile acestui act normativ "nu se aplică dreptului la acțiune privitor la drepturile de proprietate (...)", motiv pentru care regimul acestui drept real, din punct de vedere al prescripției extinctive, urmează a fi stabilit în cadrul dispozițiilor legale prevăzute de C. civ. de la 1864.

Prin urmare, în cauză, nu sunt aplicabile prevederile art. 3 din Decretul nr. 167/1958, ci dispozițiile art. 1890 C. civ. de la 1864, în temeiul cărora toate acțiunile reale se prescriu în termen de 30 de ani, dacă prin lege nu se dispune altfel.

Împotriva deciziei de casare nr. 1756 din 21 septembrie 2021, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a Civilă în dosarul nr. x/2019, A. S.R.L. a formulat cerere de revizuire, întemeiată pe motivul prevăzut de art. 509 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Prin decizia nr. 11 din 18 ianuarie 2022, pronunțată în dosarul nr. x/2021, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă a respins cererea de revizuire formulată de revizuenta A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1756 din 21 septembrie 2021, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă, în dosarul nr. x/2019. Totodată, a obligat revizuenta să plătească intimaților Municipiul Câmpia Turzii și Consiliul Local al Municipiului Câmpia Turzii suma de 600 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Ca urmare a deciziei de casare, cauza a fost (re)înregistrată pe rolul Tribunalului Specializat Cluj la 26.09.2022, sub nr. x/2019*.

Prin sentința civilă nr. 964/2023 din 24 mai 2023, pronunțată în dosarul nr. x/2019, Tribunalul Specializat Cluj a respins, ca neîntemeiată, excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârâta A. S.R.L.

A admis cererea formulată de reclamantul MUNICIPIUL CÂMPIA TURZII, în contradictoriu cu pârâta A. S.R.L. și, în consecință: a dispus rezoluțiunea parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14 iunie 2006 de B.N.P. B., precum și a actelor adiționale autentificate sub nr. x/14 februarie 2007 de B.N.P. B. și sub nr. x/17 iulie 2008 de B.N.P. C., ca urmare a nerespectării de către pârâta A. S.R.L. a obligației de a crea 1350 locuri de muncă conform pct. 4b din secțiunea a 3-a a caietului de sarcini - formular de ofertare, care face parte integrantă din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14 iunie 2006 de B.N.P. B..

A obligat pârâta A. S.R.L. să restituie reclamantului MUNICIPIUL CÂMPIA TURZII dreptul de proprietate asupra suprafețelor de teren care au format obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14 iunie 2006 de B.N.P. B., modificat prin actele adiționale autentificate sub nr. x/14 februarie 2007 de B.N.P. B. și sub nr. x/17 iulie 2008 de B.N.P. C. și care se aflau în proprietatea pârâtei A. S.R.L. la data notificării nr. 673/8 ianuarie 2019.

A dispus radierea dreptului de proprietate al pârâtei A. S.R.L. asupra următoarelor imobile: terenul înscris în CF x Câmpia Turzii sub B.2, cu nr. cadastral x, în suprafață de 20539 mp, terenul înscris în CF x Câmpia Turzii sub B.2, cu nr. cadastral x, în suprafață de 12278 mp, terenul înscris în CF x Câmpia Turzii sub B.3, cu nr. cadastral x, în suprafață de 2827 mp.

A dispus înscrierea în CF a dreptului de proprietate al reclamantului MUNICIPIUL CÂMPIA TURZII asupra imobilelor arătate anterior.

Totodată, a obligat pârâta A. S.R.L. să plătească reclamantului MUNICIPIUL CÂMPIA TURZII suma de 49,57 RON + 49,80 RON + 47,10 RON = 146,47 RON.

Împotriva acestei sentințe, pârâta A. S.R.L. a declarat apel, solicitând admiterea acestuia și anularea/schimbarea în tot a hotărârii apelate, în sensul respingerii în integralitate, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în judecată formulate de intimatul-reclamant, precum și obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată (fond și apel).

Prin decizia civilă nr. 2/2024 din 8 ianuarie 2024, pronunțată în dosarul nr. x/2019, Curtea de Apel Cluj, secția a II-a Civilă a respins apelul declarat de pârâta A. S.R.L., împotriva sentinței civile nr. 964 din 24.05.2023 pronunțată în dosarul nr. x/2019 al Tribunalului Specializat Cluj, pe care a păstrat-o în întregime.

Totodată, a obligat apelanta să plătească intimatului Municipiul Câmpia Turzii suma de 52,27 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva acestei decizii, pârâta A. S.R.L. a formulat, în termen legal, recurs, prin care a solicitat, în principal, casarea deciziei recurate, cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare instanței de apel, în vederea stabilirii depline a situație de fapt litigioase; iar, în subsidiar, a solicitat reținerea spre rejudecare a cauzei, cu consecința admiterii cererii de apel și schimbării în tot a hotărârii primei instanțe, în sensul respingerii în integralitate a cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată și obligarea intimatului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată (fond, apel și recurs).

În motivare, după o succintă expunere a situației de fapt, recurenta a invocat incidența motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ., precizând că, în cele ce urmează, va arăta că examenul întreprins de instanțele de fond este rezultatul interpretării nelegale a considerentelor cuprinse în decizia de casare nr. 1756 din 21.09.2021, precum și a încălcării prevederilor art. 977-985 C. civ. de la 1864, respectiv al art. 1020-1021 C. civ. de la 1864, cu consecința pronunțării unei hotărâri nelegale.

Prin urmare, recurenta a arătat că:

Hotărârea recurată este dată cu încălcarea dispozițiilor art. 501 C. proc. civ. - motiv de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5) C. proc. civ.

Detaliind, recurenta a susținut că decizia nr. 1756 din 21.09.2021 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție - în primul ciclu procesual - nu a dezlegat de la sine raportul juridic litigios, așa cum au reținut judecătorii fondului, sens în care arată că, prin decizia de casare, instanța supremă a clarificat natura juridică a acțiunii vânzătorului în rezoluțiunea contractului ca fiind o acțiune reală, supusă prevederilor art. 1368 C. civ. 1864 și a dispozițiilor art. 1890 din același Cod, iar nu a celor prevăzute de art. 3 din Decretul lege nr. 167/1958, cum se reținuse în primul ciclu procesual.

Evocând, totodată, anumite considerente din decizia de casare, recurenta a învederat că, în conformitate cu art. V alin. (2) din Contractul de vânzare, obligația pe care și-a asumat-o consta în realizarea "investiției" propuse în Planul de investiții prezentat vânzătorului în cadrul Formularului de ofertare . Or, în opinia sa, din această perspectivă, instanțelor de fond le revenea sarcina identificării Planului de investiții și a conținutului acestuia, fără suplinirea obligațiilor asumate, examen care însă nu a fost întreprins.

Cu toate acestea, instanța de apel a reținut că este necesar a analiza contractul în ansamblul său pentru a stabili în concret obligațiile asumate de părți întrucât nu există un capitol/subcapitol cu denumirea Plan de investiții, așa cum este menționat la art. V din Contract, dar și faptul că singurele mențiuni în legătură cu investițiile preconizate sunt cele redate la pag. 27-28 ale Caietului de sarcini sub denumirea marginală Descrierea obiectului investiției.

În continuare, arată că această obligație a instanțelor de fond se impunea cu atât mai mult cu cât disputa dintre părți era circumscrisă interpretării și aplicării pactului comisoriu menționat în art. V alin. (2) din Contractul de vânzare, iar nu a oricăror alte obligații/asumări/recomandări/așteptări, eventual, menționate în procesul de verificare a eligibilității ofertanților, în cuprinsul Caietului de sarcini/Formularului de ofertare.

Cu toate acestea, ignorând necesitatea clarificării raporturilor juridice, recurenta a susținut că instanța de apel a procedat la analiza deciziei de casare a Î.C.C.J. și a reținut, cu încălcarea art. 501 C. proc. civ. că: prin decizia civilă nr. 1756 din 21.09.2021 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție s-au dat dezlegări obligatorii cu privire la tipul acțiunii reclamantului, calificarea acesteia prin raportare la contractul încheiat, dar și obligațiile asumate de părți și prin urmare, obligației vânzătorului de a înstrăina terenul îi revine obligația corelativă a pârâtei de a efectua investițiile asumate (viabilizarea celor 11 ha de teren în scop productiv, necesar construirii primelor hale de producție industriale) și de a crea 1350 locuri noi de muncă, obligație care este esențială, personală și/sau de rezultat, în economia contractului încheiat.

Contrar acestor considerente apreciate ca fiind nelegale, recurenta susține că Înalta Curte nu a impus instanțelor devolutive concluzia încălcării de către recurenta pârâtă a pretinsei obligații de a realiza un număr de 1350 de locuri de muncă, după cum nici nu a stabilit măsura în care această obligație ar fi personal asumată, esențială și/sau de rezultat, în înțelesul pactului comisoriu prevăzut la art. V alin. (1) din Contractul de vânzare.

Mai arată că, în concret, instanțele de fond au abdicat de la misiunea identificării Planului de investiții prezentat vânzătorului în cadrul Formularului de ofertare, pentru a verifica incidența normei de trimitere, cuprinsă în art. V alin. (1) din Contractul de vânzare, respectiv care sunt obligațiile asumate în Planul de investiții, prevăzute sub sancțiunea rezoluțiunii contractului.

Așadar, chiar dacă, potrivit art. VII din Contractul de vânzare, printre anexele acestuia se regăsește și caietul de sarcini, în accepțiunea recurentei, aceasta nu înseamnă că pactul comisoriu prevăzut la art. V alin. (1) putea fi extins dincolo de limitele obligațiilor asumate în Planul de investiții, hotărârea recurată fiind, astfel, nelegală.

În altă ordine de idei, recurenta susține că instanța de apel a pus semnul egalității între obligația de creare a noi locuri de muncă cu obligația de a crea 1350 de locuri de muncă, ceea ce, în opinia sa, constituie o completare nepermisă a obligațiilor asumate de părți în Contractul dedus judecății, contrar celor reținute de Înalta Curte prin decizia de casare.

Pe cale de consecință, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta solicită admiterea recursului și casarea deciziei recurate, cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare Curții de Apel Cluj, pentru reanalizarea situației de fapt/recalificarea faptelor și obligațiilor părților, în vederea pronunțării unei hotărâri legale și temeinice.

În continuare, recurenta a mai arătat că:

Hotărârea recurată este dată cu încălcarea prevederilor art. 977-985 C. civ. de la 1864 - motiv de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Detaliind, recurenta a susținut că, în cauză, sunt aplicabile dispozițiile C. civ. din 1864, iar conform prevederilor art. 977 "interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor".

În acest context, a învederat că instanța supremă nu a analizat sensul și întinderea obligațiilor părților, care să conducă la rezoluțiunea contractului sau înțelesul termenului de "investiție propusă", aceste chestiuni urmând/trebuind să fie dezlegate de instanțele de fond, care însă au abdicat de la această misiune, cu consecința pronunțării unor hotărâri nelegale.

În acest sens, arată că, în conformitate cu prevederile art. V din Contractul de vânzare cumpărare, investiția propusă a fi realizată de recurentă urma să fie identificată în Planul de investiții prezentat vânzătorului în cadrul "Formularului de ofertare" și care face parte integrantă din contract, motiv pentru care a solicitat instanțelor de fond identificarea și interpretarea conținutului obligațiilor cuprinse în Planul de investiții.

Cu privire la această examinare, susține că, deși a învederat faptul că, în cadrul secțiunii denumite "Formularul de ofertare" nu există un capitol/subcapitol cu denumirea Plan de investiții, motiv pentru care, în cauză, deveneau incidente prevederile art. 980 și art. 983 C. civ. de la 1864; cu toate acestea, instanța de apel a reținut că prevederile disputate de părți sunt clare și nu necesită nicio interpretare, ceea ce, în opinia sa, este contrar prevederilor art. 983 C. civ. de la 1864, în raport de care, când este îndoială, convenția se interpretează în favoarea celui care se obligă.

În continuare, fără a nega faptul că singurele mențiuni în legătură cu investițiile asumate în cuprinsul Formularului de ofertă sunt cele redate la paginile 27-28 ale Caietului de sarcini sub titlul marginal Descrierea obiectului investiției, cu toate acestea, Planul de investiții menționat în cuprinsul pactului comisoriu, menționat la art. V alin. (2) din Contract se regăsește la pagina 90 a Caietului de sarcini, iar nu la filele x din anexe, cum eronat se menționează la art. V alin. (1) din Contract.

Prin urmare, în accepțiunea recurentei, obligațiile pe care și le-a asumat erau circumscrise exclusiv realizării unei Zone industriale, în interiorul căreia urmau să fie atrași investitorii străini, consecința firească fiind creșterea absorbției forței de muncă pe piața locală, și nicidecum crearea unui număr determinat de 1350 de locuri de muncă, cu titlu de obligație de rezultat și esențială, cum nelegal au reținut judecătorii fondului.

În altă ordine de idei, recurenta învederează că toate contractele de vânzare cumpărare prin care au fost transferate părți din terenul achiziționat de la intimatul reclamant Municipiul Câmpia Turzii (depuse la dosar CA Cluj) au avut în vedere realizarea exclusivă a unor investiții industriale/comerciale, corespunzătoare finalității avute în vedere la vânzarea terenului, această destinație specială fiind inserată în contractele încheiate cu terții investitori .

În continuare, recurenta a arătat că, potrivit documentelor aflate la dosarul cauzei, în executarea Planului de investiții, a procedat la scoaterea din circuitul agricol a terenului cumpărat de la intimatul reclamant, la procurarea căii de acces, la executarea lucrărilor de infrastructură și la atragerea terților investitori, toate aceste investiții fiind recunoscute de intimatul reclamant, aspect reținut și în cuprinsul hotărârii recurate.

Așadar, consideră că nici din cuprinsul Planului de investiții și nici din cuprinsul documentelor premergătoare încheierii Contractului de vânzare nu rezultă obligația sa de a crea 1350 de locuri de muncă, ca obligație personală, esențială și de rezultat, a cărei nerespectare impunea declanșarea pactului comisoriu, conform art. V alin. (2) din Contractul de vânzare.

Or, așa cum a arătat și prin întâmpinare, conform unei definiții de dicționar, prin investiție se înțelege totalitatea cheltuielilor care se fac pentru cumpărarea bunurilor de capital, fiind, astfel, exclusă forța de muncă/locurile de muncă, chestiune complet ignorată de instanțele de fond.

În altă ordine de idei, arată că este esențial faptul că, odată cu renunțarea la procedura de licitație publică și trecerea la procedura negocierii directe, părțile contractante au stabilit ca vânzarea cumpărarea terenului să fie efectuată în condițiile Contractului de vânzare cumpărare dedus judecății, condiții care nu impun crearea unui anumit număr de locuri de muncă.

Astfel, singura condiție impusă pentru a trece la negociere directă a fost ca ofertantul, respectiv recurenta, care a fost și unicul ofertant, să îndeplinească toate condițiile prevăzute în Caietul de sarcini (sens în care face trimitere la Procesul-verbal nr. x/30.05.2006 fila x CA Cluj în rejudecare), aceste condiții fiind cerințe de eligibilitate, iar nu obligații esențiale ale viitorului contract de vânzare cumpărare.

În concret, arată că, deși numărul locurilor de muncă nou create este menționat în subcapitolul III - Descrierea capacității tehnice, pct. 4b, instanțele de fond au ignorat faptul că aceste mențiuni nu reprezentau obligații esențiale și de rezultat, a căror nerespectare să fie sancționată cu rezoluțiunea contractului, în temeiul pactului comisoriu agreat.

Mai mult, susține că din cuprinsul declarațiilor referitoare la gradul de ocupare a forței de muncă rezultă neîndoielnic faptul că numărul de 1350 de locuri de muncă nu reprezintă decât estimarea (de la acel moment - 2006) avută în vedere în intențiile companiilor interesate, iar nu obligații investiționale proprii ale recurentei pârâte, a căror nerespectare să conducă la rezoluțiunea Contractului de vânzare, în temeiul pactului comisoriu asumat.

Pe cale de consecință, în opinia recurentei, considerentele reținute de instanța de apel, în sensul că obligația pârâtei de a crea noile locuri de muncă are o întindere determinată și este asumată ca o obligație de rezultat întrucât pârâta a arătat că numărul maxim al locurilor de muncă nou create va atinge limita superioară în aproximativ 2 ani, deci cu 3 ani înainte de expirarea termenului de realizare a investiției, sunt contrare prevederilor art. 984 C. civ. de la 1864, în raport de care Convenția nu cuprinde decât lucrurile asupra cărora se pare că părțile și-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii cu care s-a încheiat.

De altfel, în opinia recurentei, asumarea unor asemenea obligații esențiale și de rezultat ar avea un caracter exorbitant față de natura contractului încheiat, având în vedere că, pentru cele 1350 de locuri de muncă, a fost estimat un orizont de timp de 2 ani, la capacitatea maximă de producție a investițiilor realizate, a căror implementare era posibilă după expirarea termenului de 5 ani prevăzut pentru viabilizarea terenului (procurare cale de acces și utilități, parcelare, instalare a investitorilor etc).

Totodată, arată că, dacă intimatul reclamant ar fi intenționat procurarea unui număr determinat de locuri de muncă, atunci părțile nu ar mai fi încheiat un contract vânzare a unei suprafețe de teren arabil și fără cale de acces la drumul public, ci, eventual, un contract de parteneriat public privat - aspect care a fost însă negat prin adresa nr. x/08.05.2007 .

De asemenea, a mai arătat că, pentru a nu avea natura unei clauze confuze/neclare, intimatul reclamant ar fi trebuit să detalieze prin caietul de sarcini toate specificațiile necesare pentru crearea celor 1350 de locuri de muncă, respectiv calificarea cerută, durata angajării, nivel de încadrare, profilul vizat, condițiile de muncă, condițiile de concediere, organizarea sindicală etc., ceea ce nu a fost cazul.

Cu toate acestea, susține că, prin adresa nr. x/08.05.2007, intimatul reclamant a clarificat scopul avut în vedere de Municipalitatea Câmpia Turzii la momentul încheierii Contractului cu recurenta pârâtă, sens în care reproduce din conținutul respectivei adrese.

Prin urmare, recurenta conchide în sensul că, procedând la schimbarea naturii juridice a Contractului disputat, prin completarea obligațiilor asumate cu obligații străine de natura unui contract de vânzare cumpărare imobiliară, Curtea de Apel Cluj a nesocotit atât dispozițiile legale prevăzute de art. 977-985 C. civ. de la 1864, cât și decizia de casare nr. 1756 din 21.09.2021, motiv pentru care solicită admiterea recursului și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel, urmând ca, în rejudecarea cauzei, instanța de apel să identifice obligațiile asumate în Planul de investiție, în vederea clarificării întinderii pactului comisoriu și pronunțării unei hotărâri legale și temeinice.

În continuare, printr-o altă critică subsumată aceluiași motiv de casare, recurenta a arătat că hotărârea recurată este pronunțată cu încălcarea prevederilor art. 1020-1021 C. civ. de la 1864.

Detaliind, recurenta a arătat că, întrucât pactul comisoriu stipulat prin art. V alin. (2) din Contract reia condițiile rezoluțiunii de drept comun, prevăzute de art. 1020-1021 C. civ. de la 1864, în fața instanțelor de fond a învederat faptul că, în cauză, nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute pentru rezoluțiunea judiciară a contractului.

A mai arătat că, deși era necesară dovedirea atât a faptei ilicite imputate, a vinovăției pârâtului, a prejudiciului la care a fost expus reclamantul, precum și raportul de cauzalitate dintre faptă și prejudiciu, Curtea de Apel Cluj a reținut că prevederile art. 1082 C. civ. 1864, care instituie o prezumție de culpă în sarcina debitorului obligației neexecutate, impuneau pârâtei obligația de a dovedi lipsa acesteia. Cum o astfel de dovadă nu a fost realizată, instanța de apel a reținut că și din această perspectivă acțiunea reclamantului este dovedită, ceea ce, în accepțiunea recurentei, nu reprezintă o analiză judicioasă din perspectiva dreptului comun al rezoluțiunii judiciare.

Totodată, a învederat că, dincolo de faptul că obligația de a crea 1350 de locuri de muncă nu reprezenta o obligație asumată de recurenta pârâtă, în prezentul litigiu nu sunt îndeplinite condițiile vinovăției recurentei pârâte pentru a se dispune rezoluțiunea judiciară a Contractului de vânzare, hotărârea recurată fiind nelegală.

În ceea ce privește lipsa investițiilor pe terenul care a făcut obiectul Contractului de vânzare, recurenta arată că, în primul ciclu procesual, a învederat faptul că, deși societatea D. din Germania a achiziționat o suprafață de 118.174,00 mp din totalul suprafeței de 439.500,00 mp achiziționate, sens în care face trimitere la Contractul de vânzare cumpărare aflat la filele x Vol. I. CA Cluj primul ciclu procesual), cu toate acestea, investiția avută în vedere nu a mai fost realizată, ca urmare a pierderii sprijinului financiar promis de Guvernul Român.

Cu toate acestea, analizând aceste aspecte, recurenta susține că instanța de apel a reținut simplist că situațiile prezentate nu pot fi imputate cocontractantului său, astfel încât o eventuală excepție de neexecutare a contractului să contracareze acțiunea vânzătorului în rezoluțiunea vânzării, ignorând faptul că aceste aspecte nu pot fi imputate nici recurentei pârâte, care și-a îndeplinit obligația de atragere a potențialilor investitori în Zona Industrială A..

În concluzie, susține că dacă unul dintre investitorii industriali nu și-a adus la îndeplinire investiția asumată contractual, acest lucru nu este de natură să atragă incidența pactului comisoriu prevăzut la art. V alin. (2), pentru lipsa ocupării unui număr de 1350 de locuri de muncă, întrucât, în opinia sa, toate aceste aspecte nu îi sunt imputabile, în condițiile în care a depus toate eforturile financiare și toată experiența acumulată în vederea dezvoltării Zonei industriale a Municipiului Câmpia Turzii.

În ceea ce privește condiția prejudiciului, recurenta a arătat că acesta ține de esența răspunderii contractuale, iar dovada acestuia incumbă creditorului obligației neexecutate, conform art. 249 C. proc. civ., cu mențiunea că dovada neexecutării obligației nu îl scutește pe creditor de proba prejudiciului.

Cu toate acestea, arată că situația angajării forței de muncă în Câmpia Turzii nu reprezintă un motiv îngrijorător pentru intimata reclamantă, sens în care face trimitere la declarațiile acesteia cu ocazia unui interviu al Primarului Municipalității, publicat în data de 01.06.2022, într-un ziar local, care nu au fost analizate de instanța de apel, dar care a reținut că neîndeplinirea acestei obligații esențiale pentru părți - crearea unor noi locuri de muncă, în condițiile în care situația critică a șomajului în zonă a determinat autoritatea la înstrăinarea unei suprafețe considerabile de teren către pârâtă - justifică sancțiunea rezoluțiunii convenției ca urmare a neexecutării culpabile a obligației asumate.

Cum, potrivit afirmațiilor recurentei, aceste aspecte nu au fost supuse dezbaterii contradictorii, aceasta susține că a avut loc (și) o încălcare a prevederilor art. 14 alin. (6) C. proc. civ., fiind, astfel, incident motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Totodată, conchide că, în cauză, intimata pârâtă nu a dovedit existența unui prejudiciu, ca urmare a pretinsei neexecutări a obligației de a realiza un număr de 1350 de locuri de muncă, astfel încât nu este justificată soluția rezoluțiunii contractului în dispută, hotărârea recurată fiind nelegală și din această perspectivă.

Poziția procesuală a intimatului Municipiul Câmpia Turzii a fost exprimată prin întâmpinarea depusă la 11 aprilie 2024, acesta solicitând respingerea recursului ca neîntemeiat, cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

Întrucât prezentul proces este guvernat de dispozițiile C. proc. civ., în forma modificată prin Legea nr. 310/2018, nefiind supus procedurii de filtru, prin rezoluția din 16 mai 2024, s-a fixat termen la 15 octombrie 2024, pentru soluționarea recursului în ședință publică, cu citarea părților.

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate și de dispozițiile legale incidente, Înalta Curte urmează a respinge recursul, ca nefondat, pentru următoarele considerente:

Printr-o primă critică, recurenta-pârâtă susține că decizia instanței de apel a fost dată cu încălcarea art. 501 C. proc. civ., întrucât decizia de casare (1756/21.09.2021) din primul ciclu procesual nu a dezlegat raportul juridic litigios, instanțelor de fond revenindu-le sarcina identificării Planului de investiții și a conținutului acestuia, fără suplinirea obligațiilor asumate, examen care, în accepțiunea recurentei, nu a fost întreprins, dar și că Înalta Curte nu a impus instanțelor devolutive concluzia încălcării pretinsei obligații de a realiza un număr de 1350 de locuri de muncă, după cum nici nu a stabilit măsura în care această obligație ar fi personal asumată, esențială și/sau de rezultat în înțelesul pactului comisoriu prevăzut la art. V alin. (1) din Contractul de vânzare.

Procedând la analiza acestei critici, Înalta Curte constată că, prin decizia de casare nr. 1756 din 21 septembrie 2021, pronunțată în dosarul nr. x/2019, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă a dezlegat în mod definitiv și obligatoriu calificarea contractului intervenit între părți, statuând că, în acest cadru, instanțele devolutive au aplicat greșit legea cu prilejul soluționării excepției prescripției dreptului material la acțiune.

Totodată, se constată că, în cadrul argumentației problemei de drept dezlegate, Înalta Curte a procedat la analiza de ansamblu a elementelor esențiale ale contractului, sens în care a reținut cu putere de lucru judecat că obligația vânzătorului constă în înstrăinarea unei suprafețe de teren, iar obligația cumpărătoarei este aceea de a plăti prețul terenului și, subsecvent, de a efectua investițiile stabilite în capitolul V din contract.

Anterior, însă, Înalta Curte a reținut că, "potrivit art. V din contractul de vânzare-cumpărare (autentificat sub nr. x din 14 iunie 2006), cumpărătorul s-a obligat să realizeze investiția propusă în Planul de investiții prezentat vânzătorului în cadrul "Formularului de ofertare" și care face parte integrantă din contract, în termen de cinci ani de la data încheierii contractului. În cazul nerealizării investiției promise în termenul asumat și în condițiile indicate în planul de investiții acceptat de către vânzător, contractul urmează a fi desființat."

Având în vedere că, în rejudecare, instanțelor de fond le revenea obligația de a aplica în mod corect legea cu prilejul soluționării excepției prescripției dreptului material la acțiune, valorificând dezlegarea cu privire la calificarea contractului intervenit între părți, din analiza deciziei recurate, se constată că ambele instanțe de fond au rejudecat cauza potrivit îndrumărilor oferite prin decizia de casare mai sus amintită, context în care, intrând pe fondul cauzei, au procedat la interpretarea și aplicarea clauzelor contractuale sub aspectul obligațiilor reciproce/interdependente asumate de părțile litigante, cu precădere a conținutului obligației investiționale a recurentei, în acord cu cele reținute cu putere de lucru judecat prin decizia de casare pronunțată în primul ciclu procesual.

Având în vedere considerentele obligatorii ale deciziei de casare din primul ciclu procesual, se constată că, în rejudecare, ambele instanțe au avut în vedere dispozițiile art. V din contractul de vânzare-cumpărare al părților, reținând, în acord cu cele statuate de Înalta Curte, că această clauză (art. V din contract) face trimitere la formularul de ofertare.

În consecință, analizând obligația corelativă a pârâtei (recurente), de a efectua investițiile asumate (viabilizarea celor 11 ha de teren în scop productiv, necesar construirii primelor hale de producție industriale) și de a crea 1350 de noi locuri de muncă, instanța de apel a arătat că această din urmă obligație este parte a obligației asumate de pârâtă prin contractul semnat (art. V) unde se menționează expres faptul că aceasta se obligă la realizarea planului de investiții asumat din chiar momentul asumării formularului de ofertare, formular care la capitolul III, pct. 4b menționează obligația de creare a locurilor de muncă în litigiu.

Prin urmare, neputând fi reținută încălcarea dispozițiilor art. 501 C. proc. civ., Înalta Curte urmează a respinge ca nefondat motivul de casare formulat.

Printr-o altă critică, subsumată motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susținut că, procedând la schimbarea naturii juridice a Contractului disputat, prin completarea obligațiilor asumate cu obligații străine de natura unui contract de vânzare cumpărare imobiliară, instanța de apel a nesocotit atât dispozițiile art. 977-985 C. civ. (1864), cât și decizia de casare nr. 1756 din 21.09.2021, recurenta fiind, în esență, nemulțumită de faptul că, în al doilea ciclu procesual, instanța de apel a reținut în sarcina sa inclusiv obligația de creare a celor 1350 de noi locuri de muncă care, în opinia sa, nu face parte din planul de investiții asumat.

Contrar susținerilor recurentei, instanța de apel nu a schimbat natura juridică a contractului disputat, analizând obligații străine de natura unui contract de vânzare cumpărare imobiliară.

Prin urmare, deși instanța a analizat obligațiile subsecvente plății prețului, acestea nu reprezintă obligații străine contractului încheiat, chiar dacă acesta conținea și obligații aparent străine de natura unui contract standard de vânzare cumpărare, cum ar fi obligația de a efectua investițiile stabilite la Capitolul V din contract, obligație calificată de Înalta Curte (prin decizia de casare) ca subsecventă celei de a plăti prețul terenului.

Or, investițiile la care s-a obligat recurenta trebuiau realizate într-un anumit termen și în condițiile indicate în planul de investiții asumat, în caz contrar contractul urmând a fi desființat, iar planul de investiții trebuia să se reflecte și în numărul locurilor de muncă nou create (1350), specificat de recurentă în Formularul de ofertă, care face parte integrantă din contract (conform art. V din contract).

Contrar argumentelor expuse de recurenta-reclamantă, Înalta Curte apreciază că raționamentul instanței de prim control judiciar își găsește suport în conținutul contractului de vânzare cumpărare, dând eficiență clauzelor contractuale în limitele agreate de părți prin aplicarea regulilor de interpretare a contractelor.

Astfel, se observă că, la determinarea voinței concordante a părților, instanța a aplicat regula de interpretare instituită de art. 977 C. civ. (1864), valorificând comportamentul părților atât din perioada anterioară derulării raporturilor contractuale, cât și ulterior încheierii contractului. În egală măsură, se constată că instanța de apel a examinat clauzele contractuale și prin raportare la scopul urmărit de părți, dar și la starea de fapt existentă, a împrejurărilor în care a fost încheiat contractul și acceptate de părțile litigante la încheierea lui, atunci când a conchis că obligației vânzătorului de a înstrăina terenul îi revine obligația corelativă a pârâtei de a efectua investițiile asumate (viabilizarea celor 11 ha de teren în scop productiv, necesar construirii primelor hale de producție industrială) și de a crea 1350 de noi locuri de muncă.

De asemenea, făcând trimitere la specificațiile asumate de recurentă la Capitolul III pct. 4b din formularul de ofertă, instanța de apel a arătat de ce obligația pârâtei de a crea noile locuri de muncă are o întindere determinată și este asumată ca o obligație de rezultat, având caracter esențial.

De asemenea, din cuprinsul deciziei rezultă că instanța de apel a făcut aplicarea regulii de interpretare sistematică a contractului, atunci când a examinat clauza prin care recurenta cumpărător și-a asumat obligația de a crea noi locuri de muncă, în acord cu exigențele art. 982 C. civ. (1864).

Totodată, reținând că aceasta este parte a obligației asumate de pârâtă prin contractul semnat (art. V), nu se poate susține cu temei că, în privința obligației asumate de recurentă, de a crea noile locuri de muncă, instanța de apel nu a făcut o interpretare conformă cu natura și conținutul obligației asumate.

Prin urmare, împrejurarea că instanța de apel a dat o altă interpretare unor clauze contractuale decât cea pe care a sugerat-o recurenta nu reprezintă o nesocotire a regulilor de interpretare a contractelor.

Printr-o ultimă critică, subsumată motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susținut că hotărârea recurată este pronunțată cu încălcarea prevederilor art. 1020-1021 C. civ. (1864), arătând, în esență, că, în cauză, intimata-pârâtă nu a dovedit existența unui prejudiciu ca urmare a pretinsei neexecutări a obligației de a realiza un număr de 1350 de locuri de muncă, motiv pentru care, în accepțiunea sa, nu este justificată soluția rezoluțiunii contractului.

Rezoluțiunea contractului a fost solicitată de intimatul-reclamant în baza pactului comisoriu prevăzut la art. V alin. (2) din Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x din 14 iunie 2006. Însă, inserarea unui pact comisoriu expres în cuprinsul contractului sinalagmatic are menirea de a facilita procedura rezoluțiunii acestuia, instanța fiind chemată, într-o atare situație, doar să constate îndeplinirea condițiilor din pact, după natura lui, și să constate intervenirea rezoluțiunii dacă este cazul.

Înalta Curte constată că aprecierea făcută de instanța de apel relativ la neîndeplinirea de către recurenta-pârâtă a obligației de a crea 1350 de locuri de muncă este rezultatul judecății devolutive care s-a realizat prin prisma motivelor de apel.

În apel, au fost reevaluate probele și situația de fapt stabilită de prima instanță, consecința acestei reevaluări fiind constatarea corectitudinii aplicării dispozițiilor legale relative la rezoluțiunea contractelor reprezentate de art. 1020-1021 din C. civ. de la 1864.

Având în vedere acest context procesual în care s-a realizat judecata în etapa apelului, Înalta Curte reține că aplicarea prevederilor art. 1020-1021 din C. civ. de la 1864 a fost în relație cu cadrul factual ce a fost prealabil verificat pe baza criticilor formulate prin cererea de apel și a reanalizării în mod corespunzător a materialului probator.

Altfel spus, instanța de apel nu a constatat existența condițiilor necesare pentru a opera rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare exclusiv pe baza conținutului abstract al normei juridice menționate, ci a analizat criticile formulate de apelanta-pârâtă și probele, stabilind în baza acestora o situație de fapt în privința căreia a apreciat că își găsesc aplicare prevederile art. 1020-1021 din C. civ.

Din cele ce preced, rezultă că nu se poate pretinde că instanța de apel nu a valorificat sau că ar fi ignorat probatoriul administrat în condiții de contradictorialitate, așa cum lasă de înțeles recurenta cu privire la o anumită declarație a intimatului-reclamant, în realitate, lecturarea cererii de recurs relevând, cu evidență, că aspectele reiterate de recurentă - cum sunt cele privind modul în care instanța de apel a apreciat probatoriul administrat în cauză și a analizat îndeplinirea de către pârâtă a obligației de creare a locurilor de muncă, reprezintă aspecte ce vizează netemeinicia deciziei recurate.

În acest context, Înalta Curte subliniază că, în actuala reglementare (art. 483 alin. (3) C. proc. civ.), C. proc. civ. consacră în mod expres natura recursului de a fi o cale de atac exclusiv de legalitate, iar nu de netemeinicie.

Prin urmare, criticile recurentei vizând starea de fapt, coroborarea probelor administrate, analiza condițiilor ce trebuie îndeplinite pentru antrenarea rezoluțiunii contractuale, reprezintă în realitate un ansamblu de argumente de temeinicie, de care aceasta s-a prevalat în fața instanței de fond și de apel și care conturează o apreciere proprie asupra stării de fapt și a conținutului raportului juridic dedus judecății, prin intermediul cărora recurenta tinde la o rejudecare pe fond a cauzei, demers incompatibil cu specificul căii de atac a recursului.

Constatând, așadar, că nu subzistă niciuna dintre criticile invocate, Înalta Curte, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 2/2024 din 8 ianuarie 2024, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă.

Cu privire la cererea formulată de intimatul-reclamant MUNICIPIUL CÂMPIA TURZII, de obligare a recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte constată că, în ședința publică, consilierul juridic care a reprezentat intimatul-reclamant a solicitat cheltuieli de judecată constând în cheltuieli de deplasare (indemnizație de delegare în cuantum de 23 de RON și cheltuieli de deplasare cu avionul în cuantum de 1194 RON), a căror dovadă a depus-o la dosarul cauzei, comunicând-o, totodată, și părții adverse.

Constatând culpa procesuală a recurentei-pârâte în declanșarea litigiului de față, în raport de cererea formulată de intimatul-reclamant MUNICIPIUL CÂMPIA TURZII, urmează a face aplicarea dispozițiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., obligând recurenta-pârâtă A. S.R.L. la plata cheltuielilor de judecată în sumă totală de 1217 RON, către intimatul-reclamant MUNICIPIUL CÂMPIA TURZII.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 2/2024 din 8 ianuarie 2024, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă.

Obligă recurenta-pârâtă A. S.R.L. la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1217 RON, către intimatul-reclamant MUNICIPIUL CÂMPIA TURZII.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 15 octombrie 2024.