ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2374/2024

Ședința publică din data de 31 octombrie 2024

Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, secția I civilă la 16 noiembrie 2022, reclamantele A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții C., D. și E. S.R.L., să se constate nulitatea absolută a convenției încheiată sub semnătură privată la 1 iulie 2022, prin care C. și D. au cesionat către E. S.R.L. întregul proiect imobiliar cu destinația de locuințe colective și dotări, edificat pe terenul situat în Brașov, str. x, nr. cadastral x, să se constate inopozabilitatea contractului de dare în plată autentificat sub nr. x/5.07.2022, încheiat între pârâta E. S.R.L., în calitate de creditor, și pârâții C. și D., în calitate de debitori, prin care a fost transmis dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 1.207 mp, situat în intravilanul localității Brașov, str. x, să se dispună reîntoarcerea în patrimoniul pârâților C. și D. atât a obiectului convenției încheiate sub semnătură privată la 1 iulie 2022, cât și obiectului contractului de dare în plată autentificat sub nr. x/5.07.2022.

Prin sentința civilă nr. 165/S din 18 mai 2023, Tribunalul Brașov, secția I civilă a respins excepția lipsei de interes a reclamantei B., ca nefondată, și a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentințe, a formulat apel reclamanta A..

Prin decizia civilă nr. 2037/Ap din 19 decembrie 2023, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a respins apelul, ca nefondat.

Împotriva acestei decizii civile, la 8 martie 2024, a declarat recurs reclamanta A., solicitând casarea deciziei și, rejudecând apelul, admiterea acestuia și schimbarea sentinței, în sensul admiterii acțiunii.

Recurenta a invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susținând că decizia recurată a fost dată cu aplicarea greșită a normelor de drept material, sens în care a învederat următoarele argumente:

Instanța de apel a interpretat și a aplicat, în mod greșit, dispozițiile art. 627-629 din C. civ., prin prisma prevederilor art. 1.246 din C. civ.

Astfel, instanța de apel a reținut încălcarea clauzei de inalienabilitate, respectiv lipsa acordului cu privire la cesiunea contractului și transferul dreptului de proprietate asupra terenului, însă a apreciat că nu se impune a aplica și sancțiunile prevăzute de lege, ca o consecință a acestei constatări. Or, în cazul nerespectării clauzei de inalienabilitate, înstrăinătorul poate să ceară anularea contractului subsecvent încheiat cu nerespectarea acesteia, ceea ce s-a solicitat în cauză, și, chiar dacă nu s-ar fi solicitat, instanța era obligată, ca urmare a constatării intervenirii acestei încălcări, să dispună efectele juridice reglementate de lege. Totodată, în analiza cesiunii contractului, instanța de apel nu a dat o explicație susținerii potrivit cu care nu pot face obiectul cesiunii creanțele privind o altă prestație decât plata unei sume de bani, dacă prin efectul transmisiunii, obligația va fi "în mod substanțial mai oneroasă sau mai puțin oneroasă".

Instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 1.236-1.237 din C. civ., fiind evidentă diferența între prestații, din moment ce F. s-au obligat să transmită dreptul de proprietate asupra unui bloc de locuințe, iar E. S.R.L. să plătească un preț de 50.000 euro (contravaloarea unui singur apartament).

Instanța de apel a aplicat, în mod greșit, dispozițiile art. 1.179 alin. (2) și ale art. 1.315 din C. civ., fiind evident că, prin convenția încheiată la 1 iulie 2022, având ca obiect cedarea întregului proiect imobiliar, trebuia menționat și stadiul lucrărilor, iar actul trebuia încheiat în formă autentică (ad validitatem).

Relativ la transmiterea dreptului de proprietate asupra construcției, trebuie respectate dispozițiile art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996. Astfel, în cazul unei construcții începute, transferul dreptului de proprietate este posibil pe stadii de execuție, dar trebuie să facă obiectul unui act juridic încheiat în formă autentică. Înstrăinarea unei construcții pe stadii de execuție printr-un act juridic supus dispozițiilor Legii nr. 7/1996 nu este facultativă, asemănător înstrăinării unei construcții finalizate, singura diferență constituind-o stadiul executării lucrărilor. În cauză, este evidentă preocuparea părților contractante de a ocoli dispozițiile art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, din moment ce, deși au urmărit și transferul dreptului de proprietate asupra construcției, nu au declarat stadiul construcției.

Întrucât, prin intermediul cesiunii de creanță, se realizează, în realitate, operațiunea juridică de înstrăinare, inclusiv a imobilului construcție edificat, cesiunea trebuia să îndeplinească și condițiile de formă specifice, respectiv forma autentică. Noțiunea de proiect imobiliar nu face referire la proiectul tehnic și de arhitectură necesar în vederea edificării construcției, ci la un imobil cu 29 de apartamente. Nu vorbim de cedarea unui contract de construcție sau de proiectare, ci de înstrăinarea dreptului de proprietate asupra construcției edificate, astfel că instanța de apel, în mod greșit, a apreciat că această convenție a fost încheiată cu respectarea condițiilor de fond și de formă impuse de art. 1.179 și art. 1.316 din C. civ.. Forma actului juridic ad validitatem reprezintă un element constitutiv al actului juridic civil, iar lipsa lui atrage nulitatea absolută a contractului.

Intimata-pârâtă E. S.R.L. a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția lipsei de interes a recursului, iar, în subsidiar, a solicitat respingerea acestuia, ca nefondat.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând recursul, prin prisma motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte îl va respinge, ca nefondat.

Invocând motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenta-reclamantă, a susținut, sub un prim aspect (pct. I din memoriul de recurs, faptul că instanța de apel a interpretat și a aplicat, în mod greșit, dispozițiile art. 627-629 din C. civ. referitoare la clauza voluntară de inalienabilitate, prin prisma prevederilor art. 1.246 din C. civ.. În esență, recurenta-reclamantă a argumentat că, deși instanța de apel a reținut încălcarea clauzei de inalienabilitate, totuși a refuzat ulterior să aplice sancțiunea anulării contractului subsecvent, care a fost încheiat cu nerespectarea acesteia.

Înalta Curte constată că acest motiv de recurs este nefondat.

Potrivit dispozițiilor art. 629 alin. (1) și alin. (2) din C. civ.:

"(1) Înstrăinătorul poate să ceară rezoluțiunea contractului, în cazul încălcării clauzei de inalienabilitate de către dobânditor. (2) Atât înstrăinătorul, cât și terțul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot să ceară anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei".

Contrar susținerilor recurentei-reclamante, instanța de apel nu a refuzat să aplice sancțiunea anulării actului de dare în plată autentificat sub nr. x din 5 iulie 2022, ci, constatând că lipsa acordului recurentei-reclamante la cesiunea contractului nu constituie un motiv de nulitate absolută, ci, eventual, unul de nulitate relativă, a respectat principiul disponibilității (art. 9 alin. (2) din C. proc. civ.) și limitele învestirii (art. 22 alin. (6) din C. proc. civ.), observând, în mod corect, că, prin cererea de chemare în judecată, nu s-a solicitat anularea contractului subsecvent, ci aplicarea altor sancțiuni, care nu sunt prevăzute de art. 629 din C. civ., respectiv revocarea sau inopozabilitatea actului de dare în plată, iar, în apel, s-a susținut că art. 629 alin. (2) din C. civ. prevede care este sancțiunea încălcării clauzei de inalienabilitate, respectiv rezoluțiunea acestuia, cu consecința evidentă a readucerii bunului în patrimoniu.

În acest context, instanța de apel a reținut, în mod judicios, că solicitarea de aplicare a altor instituții juridice decât cele prevăzute de art. 629 din C. civ. nu poate fi primită, în raport cu prevederile art. 477 alin. (1) din C. proc. civ., fiind nefondată susținerea recurentei că "anularea contractului subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate s-a solicitat în cauză, și, chiar dacă nu s-ar fi solicitat, instanța era obligată, ca urmare a constatării încălcării, să dispună efectele juridice reglementate de lege".

În plus, prin raportare la prevederile art. 628 alin. (1) și alin. (2) din C. civ., conform cărora "clauza de inalienabilitate nu poate fi invocată împotriva dobânditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu înstrăineze decât dacă este valabilă și îndeplinește condițiile de opozabilitate", respectiv "pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie să fie supusă formalităților de publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul", instanța de apel a reținut că nu a operat notarea clauzei de inalienabilitate în cartea funciară, astfel că aceasta nu îndeplinește condițiile de opozabilitate prevăzute de lege.

Recurenta-reclamantă a mai susținut că, în ceea ce privește analiza nulității absolute a contractului, instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 1.236-1.237 din C. civ., în condițiile în care este evidentă diferența între prestații, din moment ce intimații-pârâți C. și D. s-au obligat să transmită dreptul de proprietate asupra unui bloc de locuințe, iar intimata-pârâtă E. S.R.L. să plătească un preț de 50.000 euro, care reprezintă, în realitate, contravaloarea unui singur apartament din complexul imobiliar.

Nici aceste susțineri nu pot fi primite, instanța de apel reținând, în mod corect, faptul că, și dacă s-ar considera prețul cesiunii disproporționat și ar avea astfel în sine un scop ilicit, totuși acesta nu s-ar putea răsfrânge asupra scopului urmărit de părți la încheierea cesiunii, neputându-se concluziona că respectiva convenție, în întregul său, are un scop ilicit, din moment ce are la bază principiul libertății contractuale și nu contravine prevederilor art. 11 din C. civ.

Recurenta-reclamantă a susținut, la pct. II din memoriul de recurs, faptul că instanța de apel a aplicat, în mod greșit, dispozițiile art. 1.179 alin. (2) și ale art. 1.315 din C. civ., în condițiile în care convenția încheiată la 1 iulie 2022 trebuia să menționeze în cuprinsul său stadiul lucrărilor și trebuia să fie încheiată în formă autentică ad validitatem. Totodată, recurenta-reclamantă a învederat că, relativ la transmiterea dreptului de proprietate asupra construcției, trebuiau să fie respectate dispozițiile art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996.

În ce privește susținerile referitoare la declararea stadiului construcției în cuprinsul convenției încheiate la 1 iulie 2022, precum și la incidența dispozițiilor art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 cu privire la acest aspect, se constată că acestea nu au fost invocate în apel, astfel că devin incidente prevederile art. 488 alin. (2) din C. proc. civ., conform cărora "motivele de la alin. (1) nu pot fi primite decât dacă ele nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului ori, deși au fost invocate în termen, au fost respinse sau instanța a omis să se pronunțe asupra lor", context în care nu pot fi analizate în recurs, întrucât au fost invocate omisso medio, împrejurare ce a fost pusă în discuția contradictorie a părților cu ocazia dezbaterilor din 31 octombrie 2024.

Referitor la susținerea recurentei-reclamante, conform căreia convenția din 1 iulie 2022 trebuia să fie încheiată în formă autentică, fiind vorba despre o condiție de formă ad validitatem, se constată că nici aceasta nu este întemeiată.

Sub un prim aspect, este de notat că nu pot fi analizate acele critici din memoriul de recurs care privesc modalitatea în care instanța de apel a interpretat clauzele convenției încheiate la 1 iulie 2022, întrucât actualul C. proc. civ. nu mai prevede un motiv similar celui reglementat la art. 304 pct. 8 din C. proc. civ. de la 1865 ("când instanța, interpretând greșit actul dedus judecății, a schimbat natura sau înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia"), astfel că atare critici nu se circumscriu motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. (care are în vedere încălcarea normelor de drept material, iar nu interpretarea greșită a clauzelor contractuale) și nici vreunui alt motiv de casare dintre cele prevăzute de lege.

În al doilea rând, contrar susținerilor recurentei, se constată că este corectă concluzia instanței de apel, în sensul că, pentru valabila încheiere a convenției din 1 iulie 2022, nu era necesară forma autentică.

Conform prevederilor art. 1.316 din C. civ., "cesiunea contractului și acceptarea acesteia de către contractantul cedat trebuie încheiate în forma cerută de lege pentru validitatea contractului cedat".

Pe de o parte, având în vedere că obiectul convenției încheiate la 1 iulie 2022 constă în cedarea întregului proiect imobiliar, cesionarul preluând toate obligațiile asumate de cedenți prin promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate pentru fiecare apartament (inclusiv cele asumate prin promisiunea autentificată sub nr. x/11.02.2016, încheiată cu recurenta-reclamantă) și ținând seama că promisiunea de vânzare-cumpărare nu dă naștere unei obligații de a da, ci unei obligații de a face (încheierea în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare), rezultă că nici prin cesiunea contractului nu a operat transmiterea dreptului de proprietate, astfel cum, în mod eronat, consideră recurenta.

Tototată, instanța de apel a reținut, în mod legal, că nu este necesară forma autentică pentru valabila încheiere a promisiunii de vânzare-cumpărare, aspect statuat expres la paragraful 134 din Decizia nr. 23 din 3 aprilie 2017, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție-Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, publicată în Monitorul Oficial nr. 365 din 17 mai 2017: "Antecontractul reprezintă o operațiune juridică netranslativă de proprietate, care generează o obligație contractuală de a face, și anume de a încheia contractul, susceptibilă de executare silită în natură, în condițiile art. 1.279 alin. (3) teza I și art. 1.169 alin. (1) din C. civ.. Ca urmare, acest act juridic nu necesită forma autentică".

În acest context, instanța de apel a conchis, în mod judicios, că nu este necesară forma autentică pentru valabila încheiere a convenției din 1 iulie 2022, având ca obiect cesiunea proiectului imobiliar, care înglobează obligațiile asumate de cedenți prin promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate pentru fiecare apartament, criticile recurentei-reclamante fiind neîntemeiate.

Față de aceste considerente, constatând că nu este întemeiat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. și că decizia instanței de apel este legală, Înalta Curte, în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 2037/Ap din 19 decembrie 2023, pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 31 octombrie 2024.