ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1086/2024

Ședința publică din data de 17 aprilie 2024

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată în data de 30 martie 2021, sub nr. x/2015/a24, pe rolul judecătorului sindic din cadrul dosarului de insolvență nr. x/2015 al Tribunalului Brașov, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, reclamanta A. S.R.L., societate aflată în faliment, reprezentată legal de lichidator judiciar B., a chemat în judecată pârâții C., D., E., F. și S.C. G., solicitând acestuia ca, în urma probelor ce se vor administra, să pronunțe o sentință prin care să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.03.2017, de către Notarul Public H., și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.06.2018, de către Notarul Public I., având ca obiect înstrăinarea cotei de 1/2 parte din imobilul teren intravilan în suprafață de 221 mp, situat în municipiul Brașov, Bulevardul 15 noiembrie nr. 30, județul Brașov, a cotei de 1/4 parte din imobilul teren intravilan în suprafață de 148 mp, situat în municipiul Brașov, Bulevardul 15 noiembrie, nr. 100, județul Brașov, a cotei de 1/4 parte din imobilul teren intravilan în suprafață de 558 mp și construcție-spațiu comercial, situate în municipiul Brașov, Bulevardul x, județul Brașov, și a cotei de 1/5 parte din imobilul teren intravilan în suprafață de 12.500 mp, situat în localitatea Ghimbav, județul Brașov (zona J.); să desființeze aceste contracte de vânzare-cumpărare și să dispună repunerea părților în situația anterioară, în sensul consolidării dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilelor ce au constituit obiectul lor material, având în vedere dispozițiile deciziei civile nr. 1004/14.06.2018, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, în dosarul nr. x/2015; să îi oblige, în solidar, pe pârâți la plata sumei de 39.600 Euro, ce reprezintă contravaloarea lipsei de folosință a cotei de VA parte din imobilul teren intravilan în suprafață de 558 mp și construcție-spațiu comercial, situate în municipiul Brașov, Bulevardul x, județul Brașov, începând cu data de 22 iunie 2018 și până la formularea cererii de chemare în judecată, precum și în continuare, până la soluționarea în mod definitiv a cauzei, a sumei de 1.200 Euro/lunar; să dispună înscrierea în cărțile funciare nr. x Brașov, nr. 107530 Brașov, nr. 107342 Brașov și nr. 100816 Ghimbav a dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilelor mai sus identificate și să îi oblige pe pârâți, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispozițiile art. 555, art. 1246-1254, art. 1349 și art. 1357 din C. civ., precum și pe dispozițiile art. 194 din C. proc. civ.

Prin sentința civilă nr. 857 din 9 iulie 2021, judecătorul sindic a admis excepția necompetenței sale materiale, invocată de pârâți, și în consecință a declinat în favoarea Tribunalului Brașov, secția I civilă competența materială de soluționare a cauzei.

Urmare a soluției astfel pronunțate, cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, secția I civilă, la data de 12 iulie 2021, sub nr. x/2015/a24*.

Prin încheierea din 5 noiembrie 2021, tribunalul a respins, ca nefondate, excepția lipsei calității procesuale active a lichidatorului judiciar și excepția autorității de lucra judecat și a dispus administrarea în cauză a probei cu înscrisuri, în temeiul argumentelor de fapt și de drept expuse în această încheiere.

Prin sentința nr. 266/S/din 06 decembrie 2021, Tribunalul Brașov, secția I civilă a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L., prin lichidator judiciar- B., în contradictoriu cu pârâții C., D., F. și S.C. G., reprezentată legal de administrator, și, în consecință, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.03.2017, de către Notarul Public H., și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.06.2018, de către Notarul public I., ce au avut ca obiect înstrăinarea cotei de 1/2 parte din imobilul cu destinația de teren intravilan, în suprafață de 221 mp, situat în municipiul Brașov, Bulevardul 15 noiembrie, nr. 30, județul Brașov, a cotei de 1/4 parte din imobilul cu destinația de teren intravilan, în suprafață de 148 mp, situat în municipiul Brașov, Bulevardul 15 noiembrie nr. 1, județul Brașov, a cotei de 1/4 parte din imobilul cu destinația de teren intravilan, în suprafață de 558, și a imobilului cu destinația de construcție - spațiu comercial situate în municipiul Brașov, Bulevardul x, județul Brașov, precum și a cotei de 1/5 parte din imobilul cu destinația de teren intravilan, în suprafață de 12.500 mp, situat în localitatea Ghimbav, județul Brașov.

A obligat pârâții să achite, în solidar, reclamantei suma de 39.600 Euro, respectiv echivalentul în RON al acestei sume la data efectuării plății, cu titlu de despăgubire pentru lipsa de folosință a cotei de VA parte din imobilul cu destinația de spațiu comercial, situat în municipiul Brașov, Bulevardul x, județul Brașov, pentru perioada 22.06.2018-30.03.2021.

A obligat pârâții să achite, în solidar, reclamantei suma de 1.200 Euro/lunar, respectiv echivalentul în RON al acestei sume de bani la data efectuării plății, cu titlu de despăgubire pentru lipsa de folosință a cotei de 1/4 parte din imobilul cu destinația de spațiu comercial, situat în municipiul Brașov, Bulevardul x, județul Brașov, pentru perioada 30.03.2021 și până la data pronunțării unei soluții definitive în prezenta cauză.

A respins restul pretențiilor formulate de partea reclamantă.

Prin decizia civilă nr. 1412/Ap din 12 octombrie 2022, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a respins, ca nefondate, apelurile formulate de apelanții-pârâți E. și F. și de apelanții-pârâți C. și D. împotriva încheierii din 5 noiembrie 2021 și a sentinței civile nr. 266/S din 6 decembrie 2021, pronunțate de Tribunalului Brașov, secția I civilă, în dosarul nr. x/2015.

Împotriva acestei decizii civile au declarat recurs pârâții E. și F. și pârâții C. și D., căi de atac cu a căror soluționare a fost învestită Înalta Curte de Casație și Justiție în prezenta cauză.

4.1. Recursul declarat de pârâții C. și D.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6, 7 și 8 C. proc. civ., recurenții au solicitat, în principal, admiterea recursului, casarea hotărârii atacate și a hotărârii primei instanțe, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanță, iar în subsidiar, la instanța de apel, care va analiza dispozițiile legale invocate de recurenți, raportat la situația de fapt, ca temei al bunei-credințe a terților dobânditori ai bunurilor, cu cheltuieli de judecată.

În dezvoltarea motivului de casare circumscris art. 488 pct. 7 C. proc. civ., recurenții au arătat că instanța de apel, în mod nelegal, a respins excepția autorității de lucru judecat invocată raportat la decizia nr. 112/27.01.2021, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, în dosarul nr. x/2015, prin care a fost respins recursul formulat de B., în calitate de lichidator judiciar al A. S.R.L, dosarul având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.06.2018 de către SPN I. și K., în legătură cu care prima instanță a dispus cauză admiterea acțiunii introductive.

Astfel, recurenții au opinat că litigiul pendinte antamează aceleași probleme de fapt și de drept cu cele care au primit deja o dezlegare prin decizia nr. 112/27.01.2021.

Instanța de apel, deși a respins excepția autorității de lucru judecat invocată de recurenții din prezenta cauză, și-a însușit considerentele primei instanțe în legătură cu respingerea excepției autorității de lucru judecat invocate, fără a răspunde criticilor formulate prin apel, iar cea de-a doua excepție a autorității de lucru judecat, invocată pentru prima dată în fața instanței de apel, nu a fost analizată cu referire la existența deciziei nr. 63/23.03.2017, pronunțată în dosarul nr. x/2015.

Au arătat că cererea de chemare în judecată ce face obiectul litigiului pendinte este identică cu cea formulată anterior, respinsă în mod definitiv, atât timp cât pretențiile se întemeiază pe aceleași fapte generatoare ale acțiunii inițiale ce au făcut obiectul dosarului nr. x/2015

Existența triplei identități parțiale, în legătură cu solicitarea de constatare a nulității contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.03.2017, de către Notarul Public H., nu poate fi contestată. Cele două dosare (nr. x/2015 și a24*) au aceleași părți, același obiect, respectiv cererea de anulare a contractului de vânzare cumpărare nr. x/22.06.2018 care a mai făcut obiectul unei alte judecăți în dosarul nr. x/2015, iar cauza este aceeași, temeiul de drept invocat fiind identic, respectiv dispozițiile art. 555, art. 1246-1254, art. 1349, art. 1357 C. civ.

Raportat la art. 430 C. proc. civ., recurenții au arătat că au invocat existența unei hotărâri judecătorești anterioare care a soluționat în parte fondul procesului și care beneficiază de autoritate de lucru judecat cel puțin în ceea ce privește dispozitivul acesteia, astfel că nu se mai puteau repune în discuție aspectele tranșate în dosarul nr. x/2015.

Or, deși au invocat identitatea cel puțin parțială a obiectului acțiunii, instanța a apreciat că nu se poate constata identitatea de obiect nici măcar parțială, întrucât în cauza pendinte s-a lărgit obiectul, solicitându-se anularea ambelor acte subsecvente. Insă, dispozițiile art. 431 alin. (1) C. proc. civ. nu împiedică invocarea autorității de lucru judecat, în cazul în care reclamantul lărgește cadrul procesual în cea de-a doua cerere de chemare în judecată, prin introducerea altor pârâți, sau modifică obiectul, prin solicitarea de anulare și a altor contracte.

De altfel, legiuitorul nu a prevăzut că trebuie să fie totală identitatea de obiect în situația invocării autorității de lucru judecat, putând fi și parțială, în acest caz, nulitatea celor două contracte putându-se solicita și separat, prin două acțiuni principale distincte.

Instanța de apel, deși a constatat că demersul judiciar din prezenta cauză este același cu cel din litigiul precedent, a apreciat că nu poate reține autoritatea de lucru judecat cât timp în primul litigiu instanța nu a analizat pe fond cauzele de nulitate invocate.

Insă, instanța de apel a omis să ia în calcul că prima instanță sesizată nu a soluționat cauza în temeiul vreunei excepții, nici nu a respins acțiunea ca fiind inadmisibilă, ci a respins-o, ca neîntemeiată, ceea ce denotă că există o hotărâre care se bucură de autoritate de lucru judecat, iar interpretarea dată de instanța de apel este contrazisă de dispozițiile art. 430 alin. (2) C. proc. civ., potrivit cu care autoritatea de lucru judecat privește dispozitivul.

Contrar prevederilor art. 431 alin. (1) C. proc. civ., recurenții-intimați C. și D. au fost chemați în judecată în aceeași calitate, în temeiul aceleiași cauze și pentru același obiect în mod succesiv. Faptul că reclamanta a ales o modalitate deficitară de a învesti instanța de judecată, în cauza înregistrată sub nr. x/2015/a23*, nu este de natură a justifica permisiunea ca reclamanta să inițieze un alt demers judiciar parțial identic,. Astfel, reclamantei i s-a permis o nouă judecată referitoare la constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare din 22.06.2018, pe motiv că cercetarea judecătorească a fost limitată la constatarea imposibilității desființării doar a unui act juridic subsecvent, în condițiile în care nu s-a solicitat desființarea primului act subsecvent al actelor de adjudecare.

În continuare, recurenții au făcut referire la practica judiciară a instanței supreme, respectiv decizia nr. 903/19.04.2022 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, arătând că instanța trebuia să aibă în vedere dispozițiile art. 431 alin. (2) C. proc. civ., respectiv efectul pozitiv al autorității de lucru judecat și să țină cont de aspectele dezlegate anterior.

O altă critică a vizat faptul că instanța de fond nu s-a pronunțat asupra excepției autorității de lucru judecat invocată raportat la efectele deciziei nr. 63/23.03.2017, pronunțată în dosarul nr. x/2015.

Au arătat că, pentru prima oară în calea de atac a apelului, s-a invocat excepția autorității/puterii de lucru judecat în legătură cu decizia nr. 63/23.03.2017, pronunțată în dosarul nr. x/2015, fără a se critica modalitatea de recalificare și soluționare a excepției autorității de lucru judecat invocată în legătură cu soluția pronunțată în dosarul nr. x/2015 *.

De asemenea, instanțele de fond nu au analizat existența autorității de lucru judecat a deciziei nr. 63/23.03.2017, pronunțată în dosarul nr. x/2015, în legătură cu posibilitatea anulării actului de adjudecare din 19.03.2015, hotărâre anterioară deciziei nr. 1004/14.06.2018 invocată de reclamantă ca temei al solicitării de anulare a actelor subsecvente.

Această hotărâre se bucură de autoritate de lucru judecat, ceea ce făcea imposibilă pronunțarea unei hotărâri în legătură cu chestiunea deja tranșată în mod irevocabil, astfel cum s-a procedat în dosarul nr. x/2015 9, prin decizia nr. 1004/14.06.2018 a Curții de Apel Brașov, decizie invocată de intimata-reclamantă în dovedirea acțiunii introductive.

Prin urmare, instanța de apel a încălcat prevederile art. 22 alin. (6) și art. 224, raportat la art. 482 și art. 502 din C. proc. civ., întrucât avea obligația de a se pronunța în limitele învestirii.

Dat fiind faptul că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra excepției invocate, decizia atacată este nemotivată, fiind incident și motivul de casare prevăzut de art. 488 pct. 6 C. proc. civ.

Instanța de apel nu a efectuat o cercetare judecătorească, prin prisma probelor nou încuviințate și administrate în calea de atac a apelului, care făceau dovada clară a bunei-credințe a recurenților C. și D., neluându-se în considerare (i) copiile cărților funciare ale imobilelor atașate la dosarul cauzei de către OCPI, ca urmare a adresei emise de instanța de apel, (ii) cuprinsul dosarului nr. x/2015 al Judecătoriei Brașov în legătură cu care s-a invocat cea de-a doua autoritate/putere de lucru judecat, (iii) răspunsul la adresă emis de BEJ L. prin care s-a făcut dovada că acestuia i s-a comunicat deschiderea procedurii insolvenței față de debitoarea A., ulterior emiterii actelor de adjudecare din data de 15.03.2015, (iv) extrasul din BPI de unde rezultă că publicarea hotărârii din data de 13.03.2019 de deschidere a procedurii insolvenței a avut loc ulterior emiterii actelor de adjudecare, iar numai de la data publicării în BPI s-ar fi putut invoca opozabilitatea hotărârii de deschidere a procedurii insolvenței, terții neavând o altă modalitate de a cunoaște această împrejurare.

Instanța de apel nu a motivat înlăturarea criticii privind calificarea dată de prima instanță excepției autorității de lucru judecat, analizând-o ca fiind invocată puterea de lucru judecat, iar ulterior a analizat excepția invocată ca o veritabilă excepție a autorității de lucru judecat, dar cu toate acestea a respins-o, fără a se pronunța pe recalificarea excepției de către prima instanță.

Prin urmare, a fost încălcat dreptul la un proces echitabil protejat de art. 6 CEDO, recurenții făcând referire la Cauzele Albina contra României, Boldea contra României, la decizia nr. 1156/2014, pronunțată de înalta Curte de Casație și Justiție.

În dezvoltarea motivului de recurs circumscris art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții au susținut că instanța de apel a dat o interpretare total străină de textul de lege invocat, raportat la conținutul art. 901 alin. (2) C. civ., hotărârea fiind dată atât cu aplicarea greșită a principiului terțului dobânditor de bună-credință, precum și cu încălcarea dispozițiilor de drept material ale art. 565 C. civ.

În contradicție cu susținerile recurenților și cu mențiunile din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.06.2018, instanța de apel a reținut că, la momentul încheierii contractului, era notată în cartea funciară contestația la executare formulată împotriva actelor de adjudecare, aspect care a fost adus la cunoștința cumpărătorilor potrivit mențiunilor din cuprinsul contractului, aceștia asumându-și riscul dobândirii imobilelor în aceste condiții.

Or, vânzătorii E. și F. au declarat, în cuprinsul contractului, pe proprie răspundere, că nu au mai înstrăinat imobilele ce formează obiectului contractului, aflându-se în mod legal și continuu în proprietatea acestora, respectiv că nu formează obiectul vreunui litigiu, revendicări sau urmăriri și că nu sunt grevate de sarcini, astfel cum rezultă din extrasele de carte funciară.

A mai reținut instanța de apel că nu poate fi reținută buna-credință a cumpărătorilor C. și D., întrucât la data perfectării contractului de vânzare pârâtul C. deținea calitatea de asociat majoritar în cadrul societății G. cunoscând valoarea imobilelor din patrimoniul societății și situația actelor de adjudecare.

Potrivit art. 901 C. civ., buna-credință se analizează raportat la momentul dobândirii dreptului real, astfel că instanța de apel trebuia să analizeze dacă terții dobânditori au fost de bună-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x din data de 22.06.2018, fără a putea proceda la analizarea bunei lor credințe prin raportare la componența unei persoane juridice de la o anumită dată, ce a deținut la un moment dat dreptul real de proprietate.

Prin această modalitate de apreciere a bunei-credințe a terțului dobânditor, instanța de apel a făcut imposibilă aplicarea în cauză a situației de excepție a dobânditorului de bună-credință.

Au mai arătat recurenții că, prin argumentele potrivit cărora aspectele legate de lipsa notării în cartea funciară a litigiului nr. 1052/62/2015/al 9, prin care s-au anulat actele de adjudecare de proprietate în favoarea societății, nu prezintă relevanță atât timp cât pârâtul în calitatea sa de asociat nu era străin de situația juridică a actelor societății, au fost aplicate greșit prevederile art. 901 C. civ. în raport cu situația juridică și de fapt dedusă judecății și față de calitatea de terț dobânditor de bună credință, dat fiind principiul validității aparenței în drept menit să protejeze terții care au crezut în veridicitatea titlului de proprietate al cocontractantului lor și cărora nu li se poate reproșa nicio culpă.

De asemenea, instanțele de fond au aplicat greșit prevederile legale referitoare la standardul de bună-credință și prezumția asociată acestuia, făcându-se confuzie între buna-credință, ca și comportament avut la momentul dobândirii dreptului de proprietate și extinderea analizării bunei-credințe pe o perioadă mult anterioară dobândirii calității de cumpărător al bunurilor imobile. Chiar dacă legiuitorul prevede la art. 901 C. civ., în mod explicit, că buna-credință se analizează din punct de vedere temporal, raportat la momentul dobândirii de către terț a dreptului real, nu prevede că analizarea bunei-credințe de face raportat la o altă perioadă de timp anterioară dobândirii dreptului.

Astfel, nu este cert dacă instanța de apel a analizat buna-credință, eroare sau eroarea comună și invincibilă, deși între cele două există mari diferențe atât din punct de vedere al analizei, cât și al sarcinii probatorii.

Instanța de apel a omis că buna-credință, eroarea în care s-au aflat recurenții C. și D., se probează și se verifică în funcție de prevederile legale în vigoare la momentul la care buna-credință trebuie să fi existat, anume data încheierii actelor de dobândire din 22.06.2018, astfel cum prevăd dispozițiile art. 883 din C. civ.. Instanța nu a verificat criteriile necesar a fi îndeplinite pentru reținerea bunei-credințe în materia cărții funciare, deși acestea au fost analizate în mod explicit de către recurenți prin cererea de apel formulată.

Aplicarea greșită de către instanța de apel a normelor legale care stabilesc criteriile bunei-credințe în materia cărții funciare reiese din faptul că nu a verificat dovezile privind buna-credință a recurenților în funcție de prevederile legale în vigoare la momentul la care buna-credință trebuia să fi existat, anume data încheierii actelor de dobândire (art. 883 din C. civ.), respectiv criteriile necesar a fi îndeplinite pentru reținerea bunei-credințe în materia cărții funciare, pretinzând că sarcina cumpărătorului (terțului dobânditor) era să verifice valabilitatea titlului, ceea ce ține de competența exclusivă a instanțelor de judecată.

La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x/22.06.2018 (cel prin care recurenții C. și D. au dobândit dreptul de proprietate), în cartea funciară nu existau înscrise litigii care să nu se fi finalizat favorabil vânzătorului E. sau vechiului proprietar al bunurilor.

Cum decizia nr. 1004/14.06.2018, pronunțată de Curtea de Apel Brașov în dosarul nr. x/2015 9, prin care s-a dispus desființarea actelor de adjudecare emise la data de 19.03.2015 de către Biroul Executorului Judecătoresc L., nu era pronunțată la momentul încheierii contractului, iar dosarul respectiv nu era înscris în cartea funciară a imobilelor, era imposibil ca recurenții să cunoască pe orice altă cale despre existența vreunui litigiu privind bunurile imobile dobândite în data de 22.06.2018, nefiind parte în acel dosar, care a fost soluționat de judecătorul sindic, deși nu era competent funcțional.

Dosarul nr. x/2015 (acțiunea inițial introdusă privind anularea contractului nr. x/22.06.2018), cât si prezentul dosar nr. x/2015 au fost inițial înregistrate la judecătorul sindic, dar s-a dispus admiterea excepției necompetenței funcționale, fiind apoi înregistrate sub nr. x/2015/a23* și sub nr. x/2015/a24* la instanța de drept comun.

Instanța de apel a nesocotit dispozițiile art. 565 C. civ., potrivit cu care în cazul imobilelor înscrise în curtea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară, recurenții încrezându-se în cuprinsul cărții funciare, în care E. și F. figurau ca și proprietari ai imobilelor.

În continuare, recurenții au redat modalitatea de întabulare a numiților E. și F., arătând că dosarul având ca obiect contestația la executare formulată de A. ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2015 a fost respinsă definitiv, S.C. G. fiind declarată adjudecatară a imobilelor.

Instanța de apel nu a arătat de ce nu a analizat situația terțului de bună-credință a recurentei D., deși o cotă parte de lA din dreptul de proprietate asupra imobilelor a intrat în proprietatea sa, iar aceasta este total străină de S.C. G.

De asemenea, nu se poate ști la ce situație juridică a actelor de adjudecare se referă instanța, câtă vreme recurentul nu avea de unde să cunoască situația juridică a actelor de adjudecare, pentru că nu deținea nicio calitate în cadrul societății, iar ulterior cesiunii, după 22.06.2016, nu a cunoscut situația juridică a actelor de adjudecare întrucât nu exista niciun indiciu că acesta cunoștea activele individualizate ale societății.

Concluzionând, recurenții au susținut că instanța de apel a înlăturat în mod nelegal principiul ocrotirii bunei-credințe și cel al securității raporturilor juridice, ca excepție de la principiul anulării actelor subsecvente, fără a constata că operează prezumția bunei-credințe în favoarea recurenților C. și D., prezumție care nu a fost răsturnată și, în consecință, actul juridic subsecvent nr. 1195/22.06.2018 nu poate fi sancționat cu nulitatea absolută ca urmare a legăturii cu actul primar constatat nul.

Instanța de fond și-a bazat raționamentul în stabilirea pretinsei rele-credințe a terților subdobânditori C. și D. pe obligația acestora de a cunoaște inclusiv litigiile în care aceștia nu au fost parte și care nu erau înscrise în cărțile funciare ale imobilelor la data la care avea loc transferul dreptului de proprietate. Or, ar fi trebuit să analizeze în ce măsură terții subdobânditori C. și D. ar fi putut cunoaște, bazându-se pe cuprinsul cărților funciare, că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, valabilitatea transferului dreptului de proprietate este amenințată prin raportare la litigiile înscrise la acea dată în cartea funciară.

4.2. Recursul declarat de pârâții E. și F.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6, 7 și 8 C. proc. civ., recurenții au solicitat, în principal, admiterea recursului, casarea deciziei atacate și a hotărârii primei instanțe, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanță, iar în subsidiar, la instanța de apel, care va analiza dispozițiile legale invocate de recurenți, raportat la situația de fapt, ca temei al bunei-credințe a terților dobânditori ai bunurilor, cu cheltuieli de judecată.

În dezvoltarea motivului de casare circumscris art. 488 pct. 6 Cod procedură, recurenții au susținut că instanța de apel a reținut inițial că unicul litigiu existent la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare nr. x/13.03.2017 era dosarul nr. x/2015, însă, pentru că nu era soluționat definitiv și în primă instanță soluția a fost favorabilă vânzătoarei, ulterior instanța de apel a apreciat că la momentul încheierii contractului exista o îndoială legată de validitatea titlului de proprietate al vânzătorului. Instanța de apel și-a anulat propriul raționament, însușindu-și starea de fapt reținută de prima instanță în sensul că dosarul nr. x/2015 9 era notat în cartea funciară, această motivare fiind una străină de natura cauzei.

Astfel, raționamentul instanței de apel este contradictoriu, prin denaturarea obiectului dosarului nr. x/2015 și al dosarului nr. x/2015 9, excluzând tacit probatoriul pe care 1-a administrat prin încheierea din 15.06.2022.

Au mai arătat recurenții că la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare nr. x/13.03.2017 era pronunțată sentința nr. 11212/11.11.2016, în dosarul nr. x/2015, în favoarea vânzătoarei G., motiv pentru care nu putea fi reținută în sarcina recurenților vreo îndoială legată de validitatea actului de proprietate al acesteia. Dosarul nr. x/2015 a rămas definitiv prin decizia nr. 63/23.03.2017 a Tribunalului Brașov, fiind singurul înscris în cartea funciară a imobilelor ce au făcut obiectul contractului de vânare-cumpărare nr. x/13.03.2017, aspect confirmat de înscrisurile de la OCPI.

După 7 luni de la momentul dobândirii dreptului de proprietate de către recurenți, și finalizării în mod definitiv a dosarului nr. x/2015 la 03.10.2017, reclamanta a învestit Tribunalul Brașov cu dosarul nr. x/2015 19 având ca obiect constatarea nulității absolute a actelor de adjudecare emise la 19.03.2015 de BEJ L. și desființarea acestora. Acest dosar a fost finalizat prin decizia nr. 1004/AP/2018 a Curții de apel Brașov, nefiind notat în cartea funciară, sens în care nu se poate intrepreta, raportat la probatoriul administrat și la situația de fapt a litigiului, că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x/13.03.2017 existau elemente de natură a pune la îndoială valabilitatea și validitatea titlului de proprietate al reclamantei G. S.R.L..

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții au învederat că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 1246-1254, respectiv cele ale art. 901 C. civ.

Procedând la analiza incidenței dispozițiilor art. 1246-1254 C. civ., instanța de apel a reținut ab initio existența unei cauze de nulitate a titlului vânzătoarei ulterioară momentului la care recurenții au dobândit dreptul de proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/13.03.2017, iar ulterior a reținut că această situație nu este de natură a înlătura cauza de nulitate ce s-a produs ca urmare a anulării actului primar prin decizia civilă nr. 1004/14.06.2018, care produce efecte ca și cum ar fi existat la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare nr. x/13.03.2017.

Or, la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare nr. x/13.03.2017, titlul de proprietate al vânzătoarei G. era perfect valabil, nefiind afectat de nicio nulitate, reclamanta identificând o cauză de nulitate abia la data de 03.10.2017, când Tribunalul Brașov a fost învestit cu dosarul nr. x/2015.

Împrejurarea că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare era pronunțată sentința civilă nr. 11212/11.11.2016 nu poate fi interpretată în maniera reținută de instanța de apel, respectiv că exista o îndoială legală de validitate a titlului de proprietate al vânzătorului, întrucât prin acea hotărâre fusese respinsă contestația la executare formulată de contestatoarea A. S.R.L., în contradictoriu cu intimata S.C. G..

De altfel, nici instanța de apel nu a precizat care ar fi fost cauza de nulitate a titlului de proprietate al vânzătorului G. la data încheierii contractului, care să fi putut fi opusă recurenților.

Au mai arătat că aprecierea instanței privind existența înscrierii în cartea funciară a litigiului privind actul de adjudecare ce constituia titlul de proprietate al vânzătorului și riscul asumat de cumpărători nu reprezintă o cauză de nulitate, având în vedere data înregistrării dosarului nr. x/2015

O altă critică a vizat greșita aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 901 alin. (2) C. civ., instanța de apel însușindu-și situația de fapt reținută de prima instanță, și apreciind eronat că pe parcursul derulării litigiului nr. 1051/62/2015/al9 a fost vândut bunul către recurenți, iar în contractul de vânzare nr. x/13.03.2017 s-a făcut mențiune cu privire la respectivul litigiu.

Încercarea instanței de apel de a înlătura buna-credință a recurenților este contrară situației de fapt dovedite, vânzătoarea G. declarând, sub sancțiunea falsului în declarații, că imobilele ce au făcut obiectul contractului de vânzare nu sunt în proprietatea unei terțe persoane și nici nu fac obiectul unui litigiu.

Din verificările efectuate în cartea funciară, recurenții au constatat că singurul litigiu existent era cel nr. 8152/197/2015, având ca obiect contestație la executare, care a fost soluționat definitiv în favoarea vânzătorului S.C. G. prin sentința nr. 11212/11.11.2016 a Judecătoriei Brașov, menținută prin decizia din 27 martie 2017 a Tribunalului Brașov.

Prin urmare, la momentul încheierii contractului nr. x/2017, titlul vânzătoarei constând în actul de adjudecare nu era atacat în instanță și nici notat în cartea funciară, astfel că recurenții nu si-au asumat niciun risc, buna lor credință fiind pe deplin dovedită.

Recurenții au mai susținut că în speță este aplicabil principiul validității în drept, error communis facit jus, care constituie o excepție de la regula quod nullum est, nullum producit effectum, iar faptul că ulterior încheierii contractului de vânzare a fost formulată acțiunea prin care s-a solicitat nulitatea absolută a actelor de adjudecare nu poate fi reținută în dovedirea relei-credințe a recurenților și nici a dovedirii calității de neproprietar a vânzătorului.

Deși lichidatorul judiciar al A. S.R.L a solicitat și introducerea recurentei E. în dosarul nr. x/2015 aflat pe rolul Tribunalului Brașov, recurenții au arătat că în acel litigiu nu s-a solicitat și anularea contractului din 13.03.2017 încheiat cu vânzătoarea G., sens în care au considerat că introducerea recurentei în acel contract nu are niciun efect juridic, de vreme ce nu a fost parte în actele adjudecatare contestate.

Pe de altă parte, nulitatea actului subsecvent de adjudecare respectiv a contractului de vânzare nr. x/13.03.2017 nu se justifica în virtutea principiului resoluto jure dantes, resolvitur jus accipientis, câtă vreme titlul de proprietate al vânzătoarei G. a fost constatat nul după ce recurenții au dobândit dreptul de proprietate, acțiunea fiind introdusă în data de 03.10.2017.

În susținerea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., recurenții au arătat că instanța de apel a apreciat greșit că nu poate fi reținută autoritatea de lucru judecat pe motiv că în primul litigiu nu s-a cercetat cauza pe fond.

Raportat la prevederile art. 432 C. proc. civ., recurenții au învederat că excepția autorității de lucru judecat este de ordine publică și poate fi invocată de părți sau de instanță în orice stare a pricinii, chiar înaintea instanței de recurs.

Au mai arătat că, în speță, cauza cererii este identică cu cea a acțiunii anterior promovate și respinse definitiv, cu privire la contractul autentificat sub nr. x/22.06.2018, atât timp cât pretențiile din cauza pendinte se întemeiază pe aceleași fapte care au generat dosarul nr. x/2015.

Concluzionând, recurenții au arătat că, în ambele procese, reclamanta a urmărit constatarea dreptului său de proprietate asupra aceluiași imobil, ca efect al deciziei civile nr. 1004/14.06.2018, pronunțate în dosarul nr. x/2015 9, prin care au fost anulate actele de adjudecare ce atrag lipsa calității de proprietar a pârâților, motiv pentru care există autoritate de lucru judecat între cele două acțiuni succesive, întemeiate pe aceleași fapte generatoare, imputate acelorași persoane fizice și juridice, având ca obiect aceeași pretenție, respectiv dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilelor ce au făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/22.06.2018.

Intimata B. S.R.L., în calitate de lichidator judiciar al debitoarei A. S.R.L., a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursurilor, ca nefondate.

După o scurtă expunere a situației de fapt, asupra motivului de recurs privitor la autoritatea de lucru judecat, intimata a arătat că prin încheierea pronunțată în ședința publică din 15.11.2021, instanța de fond a soluționat excepția autorității de lucru judecat invocată de apelanții pârâți, arătând că acțiunea formulată în dosarul x/2015 a fost respinsă în mod definitiv prin sentința civilă nr. 203/07.10.2019 de către Tribunalul Brașov.

A apreciat că în mod corect s-a reținut că acțiunea formulată în prezenta cauză, prin care sunt atacate ambele acte subsecvente actelor de adjudecare (Contractul de vânzare autentificat sub nr. x de către notarul public H. și Contractul de vânzare autentificat sub nr. x de către SNP I. și K.) a fost promovată de intimata reclamantă tocmai în temeiul considerentelor pentru care prima acțiune pe promovată a fost respinsă.

A considerat că puterea de lucru judecat nu își găsește aplicabilitatea în prezenta cauză, întrucât, în dosarul x/2015, instanța nu a tranșat raportul juridic dat fiind faptul că un aspect procedural (imposibilitatea solicitării desființării doar a unui act juridic subsecvent în condițiile în care intimata reclamantă nu deținea o hotărâre judecătorească definitivă prin care să se fi dispus în sensul desființării primului act subsecvent actelor de adjudecare) a împiedicat analiza chiar și în parte a fondului.

Cu referire la presupusa nemotivare a hotărârii recurate, a arătat că nemulțumirile privind modul în care Curtea de Apel Brașov a interpretat probatoriul administrat, respectiv înscrisurile la care fac trimitere recurenții nu reprezintă o nemotivare a hotărârii pronunțate și nu poate constitui un motiv de recurs.

În ceea ce privește modalitatea în care a fost analizată instituția nulității absolute de către instanța de fond și instanța de apel, a opinat că în mod corect s-a reținut că acest demers judiciar a fost fundamentat pe lipsa calității de proprietar a bunurilor înstrăinate (conform deciziei civile nr. 1004/14.06.2018 a Curții de Apel Brașov) și pe principiile de drept al desființării actului juridic subsecvent ca urmare a desființării actului juridic primar și al restabilirii situației anterioare încheierii unui contract nul, ce guvernează regimul juridic al sancțiunii nulității absolute.

Concluzionând, a solicitat respingerea recursului și menținerea deciziei atacate.

Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților, iar prin încheierea din 29 noiembrie 2023, completul de filtru a admis în principiu recursurile declarate de pârâții C. și D. și de pârâții F. și E. împotriva deciziei nr. 1412/Ap din 12 octombrie 2022 pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând conformitatea hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, din perspectiva motivelor de recurs formulate, Înalta Curte consideră, în opinia conturată ca fiind majoritară, că sunt nefondate recursurile pârâților în proces, pentru motivele enunțate în continuare.

II.1. Cu privire la recursul pârâților F. și E.

Criticile formulate pot fi circumscrise art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., însă, ele sunt nefondate.

Motivul de casare susținut în concret de recurenți evocă una din cele trei ipoteze legale distincte, asimilate noțiunii de nemotivare a hotărârii, și anume caracterul contradictoriu al considerentelor referitoare la existența pe rol și notarea în cartea funciară a unor acțiuni civile în justiție care puneau în discuție legalitatea titlului de proprietate al vânzătorului, considerente care, în aprecierea recurenților, se anihilează reciproc și nu pot susține concluzia finală a instanței de apel, aceea referitoare la reaua-credință a cumpărătorilor Bodrumlu.

Analiza considerentelor deciziei supuse prezentului control de legalitate permite instanței de recurs să constate că situația juridică a cumpărătorilor F. și E.(pârâții recurenți) a fost evidențiată în trei paragrafe ale hotărârii(p.14-15), cu referire la un singur dosar, acela având ca obiect contestația la executare, înregistrată cu nr. x/2015 pe rolul Tribunalului Brașov. Se reține textual:,,(...) aceștia au luat cunoștință de faptul că în cărțile funciare ale imobilelor este notat procesul intentat de S.C. A. S.R.L. împotriva vânzătoarei S.C. G. având ca obiect contestație la executare silită, și au fost de acord cu dobândirea imobilelor în aceste condiții. Existența înscrierii în cartea funciară a mențiunilor privind litigiul în legătură cu actul de adjudecare ce constituia titlul de proprietate al vânzătorului și asumarea riscului de către cumpărători reprezintă suficiente elemente pentru a pune la îndoială tranzacția perfectată înainte de finalizarea definitivă a procesului notat în cartea funciară. (...) În condițiile în care în cuprinsul cărții funciare exista o cauză de natură să justifice o modificare a situației de carte funciară, ceea ce s-a și produs ulterior prin anularea actelor de adjudecare a imobilelor, buna-credință invocată de cumpărătorii pârâți E. și F. nu poate fi reținută, aceștia asumându-și riscul tranzacției prin chiar clauzele contractuale. Faptul că ei au apreciat că notările din cartea funciară nu sunt de natură a afecta transferul imobiliar nu este suficient pentru a prezuma buna lor credință la momentul încheierii contractului."

Prin urmare, în privința acestor cumpărători, considerentele instanței de apel au vizat un singur dosar, acela având ca obiect contestația la executare formulată împotriva actelor de adjudecare, înregistrat pe rolul instanțelor de judecată cu nr. x/2015, la o dată anterioară contractului de vânzare pe care aceștia l-au încheiat cu adjudecatarul imobilelor aflate în litigiu, iar notarea acestui proces în cartea funciară a fost cunoscută de pârâții Bodrumlu. În raport cu această notare și cu existența acestui litigiu s-a apreciat în privința prezumției legale relative de bună-credință a cumpărătorilor, soții Bodrumlu, fără nicio referire contradictorie la vreun alt dosar. Instanța de apel reține, explicit, în cuprinsul considerentelor, împrejurarea că, la momentul încheierii contractului de vânzare între adjudecatarul bunurilor imobile și pârâții Bodrumlu(13 martie 2017), era notată în cartea funciară contestația la executare formulată de reclamantă împotriva actelor de adjudecare, aspect care a fost adus la cunoștința cumpărătorilor, potrivit mențiunilor exprese din cuprinsul contractului, aceștia asumându-și riscul dobândirii imobilelor în aceste condiții. Contestația la executare a fost respinsă în primă instanță, prin sentința civilă nr. 11212 din 11 nov. 2016 a Judecătoriei Brașov și în mod definitiv de către Tribunalul Brașov, prin decizia civilă nr. 63/2017 din data de 23.03.2017, după perfectarea contractului de vânzare. Însă, independent de rezolvarea dată acestui litigiu, cert este că, la data încheierii contractului de vânzare, exista o îndoială legală de validitatea titlului de proprietate al vânzătorului câtă vreme procedura de licitație era contestată, iar faptul că nu fusese încă desființat în mod definitiv acest titlu nu este de natură a înlătura cauza de nulitate ce s-a produs ca urmare a anulării actului primar, prin decizia civilă nr. 1004/14 iunie 2018 a Tribunalului Brașov(parag. 4, p.14).

Este adevărat că, înfățișând considerentele de fapt referitoare la istoricul litigiilor purtate între părți, la notarea procesului în cartea funciară și la convențiile care au fost încheiate, instanța de apel și-a însușit motivarea primei instanțe, însă, această confirmare a împrejurărilor esențiale de fapt reținute, prin înglobarea situației de fapt în propria decizie, nu este de natură să afecteze legalitatea hotărârii date, întrucât preluarea vizează aspecte necontestate prin declarațiile de apel ale părților în proces. Situația de fapt și apărările părților pârâte în proces rămânând întru totul neschimbate instanța de apel putea să își însușească motivarea primei instanțe cu privire la situația de fapt, ceea ce a și făcut, fără ca acest aspect să confere deciziei pronunțate atributul nelegalității.

Nu se poate, așadar, reține nemotivarea hotărârii atacate, în ipoteza existenței unor considerente contradictorii, care se anihilează reciproc, pentru că afirmațiile recurenților referitoare la existența unor astfel de considerente nu se verifică în concret. În realitate, ceea ce se critică este concluzia la care a ajuns instanța de apel în privința problemelor de fapt și de drept deduse judecății. Or, cu privire la acest din urmă aspect, devine incident controlul de legalitate realizat în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în sensul celor arătate în continuare.

Acest caz de casare invocat de recurenți privește ipoteza efectului negativ a autorității de lucru judecat, el poate fi circumscris art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., însă criticile de nelegalitate sunt nefondate.

Preliminar, instanța de recurs reține faptul că prin cererea introductivă înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov la data de 22 februarie 2019, cu nr. x/2015/a23*, reclamanta A. S.R.L., prin lichidator judiciar B., a solicitat, în contradictoriu cu pârâții C., D., E. și F., să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare autentificat sub nr. x la data de 22 iunie 2018 de către SPN I. și K., cu privire la cota de 1/2 din imobilul situat în Brașov, b-dul 15 noiembrie nr. 100, cota de 1/4 din imobilul situat în Brașov, b-dul x nr. 1 și cota de 1/5 din imobilul situat în Ghimbav, zona J.; să se dispună desființarea acestuia și repunerea părților în situația anterioară. A solicitat, de asemenea, obligarea pârâților Bodrumlu la plata sumei de 14.800 euro reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a imobilelor, începând cu data de 22 iunie 2018 și până la data introducerii cererii și la plata sumei de 1.850 euro/lună reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a imobilelor, începând cu data introducerii cererii și până la soluționarea definitivă a cauzei, precum și înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al debitoarei A. S.R.L. asupra imobilelor din CF x, CF x, CF x și CF x.

În drept, cererea a fost întemeiată pe art. 555, art. 1246-1254, art. 1349, art. 1357 din C. civ.

Tribunalul Brașov, secția I civilă, prin sentința nr. 203/S din 7 octombrie 2019, a respins acțiunea, soluția fiind menținută prin decizia nr. 145/Ap din 26 februarie 2020 a Curții de Apel Brașov, secția civilă, care a respins apelurile declarate de toate părțile în proces, apreciind că efectele nulității actelor de adjudecare emise la data de 19 martie 2015 de Biroul Executorului Judecătoresc L., în cadrul dosarului execuțional nr. x/2012, cu repunerea părților în situația anterioară, nu se întind și asupra actelor subsecvente încheiate de pârâți (contractele de vânzare autentificate sub nr. x din 13 martie 2017 și nr. 1195 din 22 iunie 2018).

Totodată, prin decizia civilă nr. 112 din 27 ianuarie 2021 a Inaltei Curți de Casație și justiție, a fost respins, ca nefondat, recursul declarat exclusiv de partea reclamantă, reținându-se, cu autoritate de lucru judecat, că obiectul dedus judecății în dosarul nr. x/2015, în care a fost pronunțată decizia civilă nr. 1004/Ap/2018 a Curții de Apel Brașov, a vizat exclusiv anularea actelor de adjudecare din dosarul execuțional nr. x/2012, iar nu și anularea actele juridice de vânzare subsecvente adjudecării, cele prin care pârâții și-au transferat, în mod succesiv, dreptul de proprietate asupra imobilelor în litigiu. S-a considerat că recurenta nu poate invoca cu succes autoritatea de lucru judecat a menționatei decizii a Curții de Apel Brașov, cu privire la anularea contractelor de vânzare-cumpărare, ca efect al anulării actelor de adjudecare. Au fost înlăturate susținerile recurentei potrivit cărora, în virtutea principiului anulării actelor subsecvente și a repunerii părților în situația anterioară, s-ar fi dispus, prin decizia civilă nr. 1004/Ap/2018 a Curții de Apel Brașov, implicit, și anularea contractelor de vânzare - cumpărare autentificate sub nr. x din 13 martie 2017 și respectiv nr. 1195 din 22 iunie 2018.

Consecutiv soluționării definitive a dosarului civil nr. x/2015 Tribunalului Brașov și în considerarea celor statuate cu putere de lucru judecat prin decizia civilă nr. 112 din 27 ianuarie 2021 a Inaltei Curți de Casație și Justiție, cu privire la efectele pe care decizia civilă nr. 1004/Ap/2018 a Curții de Apel Brașov le-a produs în privința contractelor succesive de vânzare intervenite între pârâți, la data de 30.03.2021, reclamanta A. S.R.L., prin lichidatorul judiciar B., cheamă din nou în judecată pe pârâții C., D., E., F. și S.C. G., solicitând de această dată constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/13.03.2017, de către Notarul Public H., precum și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/22 iunie 2018, de către Notarul Public I.. Reclamanta a solicitat, de asemenea: repunerea părților în situația anterioară, în sensul consolidării dreptului său de proprietate, având în vedere dispozițiile deciziei civile nr. 1004/14 iunie 2018 a Curții de Apel Brașov, pronunțate în dosarul nr. x/2015; obligarea, în solidar, a pârâților la plata sumei de 39.600 Euro, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință, începând cu data de 22 iunie 2018 și până la formularea prezentei cereri de chemare în judecată, precum și în continuare, până la soluționarea în mod definitiv a cauzei, a sumei de 1.200 Euro/lunar; înscrierea în cărțile funciare nr. x Brașov, x Ghimbav a dreptului său de proprietate asupra imobilelor în litigiu.

În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe art. 555, art. 1246-1254, art. 1349 și art. 1357 din C. civ.

În fața primei instanțe a fondului, părțile pârâte în proces au invocat excepția autorității de lucru judecat a sentinței civile nr. 203/S din 7 octombrie 2019 a Tribunalului Brașov, secția I civilă(dosar nr. x/2015), rămasă definitivă ca urmare a respingerii apelului, prin decizia nr. 145/Ap din 26 februarie 2020 a Curții de Apel Brașov, precum și a recursului, prin decizia civilă nr. 112 din 27 ianuarie 2021 a Inaltei Curți de Casație și Justiție.

Această excepție a fost respinsă prin încheierea de ședință din 5.11.2021 a Tribunalului Brașov, secția I civilă, cu motivarea că, în dosarul civil nr. x/2015 Tribunalului Brașov, a fost respinsă acțiunea în constatarea nulității actului de vânzare nr. 1195 din 22 iunie 2018, fără ca instanțele să analizeze fondul dreptului dedus judecății, în absența oricărei statuări cu privire la cauzele de nulitate a actului de vânzare subsecvent adjudecării, hotărârea bazându-se pe ch