ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 38/2025

Deliberând, asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

1.Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov-Secția I civilă la 31 martie 2022, reclamanții A și B au solicitat în contradictoriu cu pârâta S.C. C S.R.L. ca instanța să dispună: anularea declarației de rezoluțiune unilaterală autentificată sub nr. 2639/14.09.2018 de NP D și notificată sub nr. 51/15.02.2022 de executor judecătoresc E; obligarea pârâtei să procedeze la recepția apartamentului (...), din blocul G, sc. (...), a boxei nr. (...) și a locului de parcare suprateran, aflate în curs de edificare pe terenurile având nr. cadastral (...) și (...), provenite din dezmembrarea terenului cu nr. cadastral (...), situate în mun. Brașov, str. (...); obligarea pârâtei să facă toate demersurile pentru intabularea acestor imobile, aflate în curs de edificare; obligarea pârâtei să procedeze la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanții A și B, în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 2639/14.09.2018 de NP D, în termen de 30 de zile de la data intabulării și apartamentării imobilului; obligarea pârâtei să plătească reclamanților suma de 250 euro/lună, cu titlu de penalități de întârziere, ce vor fi calculate începând cu data de 14.05.2020 și până la data predării efective a apartamentului, la cursul BNR de la data plății; în principal, să constate nulitatea absolută, iar în subsidiar să dispună anularea următoarelor clauze din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2637/14.09.2018 dată de Notarul Public D: parțial clauza de la art. 4.1. având următorul conținut: „Valoarea totală a penalităților nu poate depăși însă suma de 5.000 (cincimii) EURO” și parțial clauza de la art. 8.5. având următorul conținut: „Convenim ca în cazul în care Promitenta-Vânzătoare nu va mai vrea să vândă sau nu poate să încheie contractul de vânzare conform prezentului contract, să ramburseze Promitentului-Cumpărător sumele primite plus un procent de 20% din aceste sume (cu titlu de daune interese) și toate cheltuielile aferente autentificării prezentului act; aceste sume se vor achita în termen de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data precizată în notificarea primită de la Promitentul-Cumpărător” .

Prin aceeași cerere a formulat pretenții și reclamantul F care a avut aceleași solicitări împotriva pârâtei dar cu privire la imobilul reprezentat de apartamentul nr. (...), din blocul G, sc. (...), boxa nr. (...) și locul de parcare suprateran, aflate în curs de edificare pe terenurile având nr. cadastral (...) și (...), provenite din dezmembrarea terenului cu nr. cadastral (...), situate în mun. Brașov, str. (...) și promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2637/14.09.2018 de N.P D.

In drept, au fost invocate dispozițiile art. 205, art. 248 și art. 249 C. proc. civ., art. 1178, art. 1271 și art. 1669 C. civ.

La 11 noiembrie 2022, reclamanții au formulat o cerere de modificare/completare a cererii de chemare în judecată, în sensul că au adăugat următorul capăt de cerere în subsidiarul capătului de cerere 3 deja existent, după cum urmează: dacă până la pronunțarea instanței de fond se va realiza intabularea de către pârâtă a imobilelor ce fac obiectul prezentei cauze, să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare pentru imobilele menționate în cererea inițială, iar în ceea ce îl privește pe numitul F, anularea declarației de rezoluțiune unilaterală a promisiunii de vânzare emisă la data de 08.06.2022, prin încheierea de autentificare nr. 2637/14.09.2018, emisă de Notarul Public D, cu nr. de înregistrare nr. 127/08.06.2022, dată de executor judecătoresc E.

La termenul de judecată din 27 martie 2023, instanța a admis excepția netimbrării capătului de cerere având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic.

Prin sentința nr. 121/S din 19 aprilie 2023 Tribunalul Brașov-Secția I civilă a admis în parte cererea formulată de reclamanții A și B.

A obligat pârâta să procedeze la recepția apartamentului nr. (...), din blocul G, sc. (...), a boxei nr. (...) și a locului de parcare suprateran, aflate în curs de edificare terenurile având nr. cadastral (...) și (...), provenite din dezmembrarea terenului cu nr. cadastral (...), situate în mun. Brașov, str. (...), să facă toate demersurile pentru intabularea acestor imobile, aflat în curs de edificare și să procedeze la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanții A și B, în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate prin încheierea autentificare nr. 2639/14.09.2018 dată de notarul public D, în termen de 30 de zile de la data intabulării și apartamentării imobilului.

A obligat pârâta să plătească reclamanților suma de 250 euro/lună, cu titlu de penalități de întârziere, ce vor fi calculate începând cu 14 mai 2021 și până la data predării efective a apartamentului, până la concurența sumei de 5000 euro, în echivalent lei, la cursul BNR de la data plății.

A respins în rest, cererea formulată, ca neîntemeiată.

A obligat pârâta la plata către reclamanții A și B a sumei de 5319,89 lei, reprezentând onorariu avocat și a sumei de 7740,92 lei, reprezentând taxa de timbru aferentă pretențiilor admise.

A admis, în parte, cererea formulată de reclamantul F.

A obligat pârâta să procedeze la recepția apartamentului nr. (...), din blocul G, sc. (...), a boxei nr. (...) și a locului de parcare suprateran, aflate în curs de edificare terenurile având nr. cadastral (...) și (...), provenite din dezmembrarea terenului cu nr. cadastral (...), situate în mun. Brașov, str. (...), să facă toate demersurile pentru intabularea acestor imobile, aflat în curs de edificare și să procedeze la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanții F, în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate prin încheierea autentificare nr. 2637/14.09.2018 dată de notarul public D, în termen de 30 de zile de la data intabulării și apartamentării imobilului.

A obligat pârâta să plătească reclamantului suma de 250 euro/lună, cu titlu de penalități de întârziere, ce vor fi calculate începând cu 14 mai 2021 și până la data predării efective a apartamentului, până la concurența sumei de 5000 euro, în echivalent lei la cursul BNR de în lei la data plății.

A obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 5319,89 lei, reprezentând onorariu avocat și a sumei de 7789,15 lei, reprezentând taxa de timbru aferentă pretențiilor admise.

Prin decizia nr. 174/Ap din 14 februarie 2024, Curtea de Apel Brașov-Secția civilă a respins, ca nefondat, apelul pârâtei S.C. C S.R.L. declarat împotriva sentinței nr. 121/S din 19 aprilie 2023 a Tribunalului Brașov.

Împotriva deciziei nr. 174/Ap din 14 februarie 2024 a Curții de Apel Brașov-Secția civilă a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pârâta S.C. C S.R.L., solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel.

Recurenta a arătat că hotărârea instanței de apel încalcă dispozițiile art. 1270 și art. 1279 C. civ., dar și clauzele contractuale din capitolele 1,2,3,5,8 ale antecontractelor, fiind este rezultatul unei greșite aprecieri a probatoriului administrat.

Instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 14 alin. 6 coroborat cu art. 478 C. proc. civ., art. 272, art. 273, art. 1270, art. 1279 alin. (1) C. civ., în sensul că a intervenit în contractul părților fără acordul acestora, respectiv a ignorat criticile apelantei-pârâte și probatoriul administrat în cauză, potrivit cărora apartamentul nr.(...), din blocul G, sc. (...), etaj (...), boxa pivnița nr. (...) și locul de parcare suprateran și apartamentul nr. (...), din blocul G, sc. (...), etaj (...), boxa pivnița nr. (...) și locul de parcare suprateran nu se afla în curs de edificare pe ambele terenuri având numere cadastrale (...) și (...) (astfel cum a dispus prima instanța) din extrasele de carte funciară depuse în probațiune la dosarul cauzei, terenul înscris în CF nr. (...), nr. cadastral (...) având o suprafață de 5.224 mp, iar terenul înscris în CF nr. (...) Brașov, nr. cadastral (...), având o suprafață de 4,776 mp.

Atât prin întâmpinarea formulată cât și prin motivele de apel, recurenta a menționat numărul cărții funciare - CF (...), nr. cad. (...), pe care se afla în curs de edificare imobilul condominiu G din care fac parte și apartamentele în litigiu, astfel că reclamanții puteau preciza care este cartea funciară aferentă imobilului condominiu din care fac parte și cele două apartamente. Așadar, reclamanții aveau obligația de a indica numărul cărții funciare și numărul cadastral în care sunt intabulate cele două apartamente și locurile de parcare, nicidecum numărul cărților funciare aferente terenurilor pe care se aflau în curs de edificare cele două blocuri, în blocul G aflându-se și cele două apartamente, asupra terenului, cumpărătorilor, la data încheierii contactului de vânzare-cumpărare în forma autentică fiindu-le transferat doar o cotă parte din terenul aferent construcției, nu întreaga suprafață de teren (5.224 mp.) din terenul pe care se afla în curs de edificare blocul G.

La dosarul cauzei, nu există nicio probă care să ateste faptul că imobilul apartamentul nr. (...), din blocul G, sc. A, boxa pivnița nr. (...) și locul de parcare suprateran și apartamentul nr. (...), din blocul G, sc. A, boxa pivnița nr. (...) și locul de parcare suprateran, se aflau în curs de edificare pe două terenuri diferite, înscrise în cărți funciare diferite și având numere cadastrale diferite.

Realitatea faptică și juridică constă în faptul că pe fiecare dintre terenuri se aflau în curs de edificare două blocuri, G și H, fiecare având autorizație de construire distinctă, fiind imposibil ca obiectul celor două promisiuni să facă parte și din blocul G și din blocul H, atât în promisiuni cât și în dispozitivul sentinței apelate fiind menționat în mod explicit blocul G.

Instanța de apel ar fi trebuit, în virtutea rolului activ, să solicite reclamanților clarificări și precizări privind numărul cărții funciare și numărul cadastral aferent terenului pe care se afla în curs de edificare blocul G.

Identificarea cadastrală pentru imobilele obiect al cererii de chemare în judecată ce face obiectul prezentei cauze aparține reclamanților, iar nu pârâtei, la dosarul cauzei neexistând dovada intabulării condominiului din care fac parte imobilele obiect al celor două promisiuni și nici dovada proprietății pârâtei asupra terenului înscris în cele două cărți funciare pe care se aflau în curs de edificare cele două blocuri.

La data prezentei, conform celor două promisiuni încheiate între părți, identificarea cadastrală a imobilelor obiect al prezentei cauze nu reprezintă o obligație contractuală neîndeplinită de către pârâtă, părțile nestabilind un termen clar, precis până la care trebuie efectuată intabularea și apartamentarea imobilelor ce fac obiectul celor două promisiuni.

Deși în motivarea deciziei recurate instanța de apel reține faptul că imobilele ce fac obiectul prezentei cauze se află în blocul G, totuși nu a procedat la stabilirea exactă a cărții funciare aferentă terenului pe care se afla în curs de edificare blocul G.

Instanța de apel a ignorat critica apelantei-pârâte și probatoriul administrat în cauză potrivit căruia prima instanță a obligat pârâta la intabularea imobilelor, fără lua în considerare neplata prețului pentru terenul pe care se aflau în curs de edificare cele două blocuri și efectele juridice pe care construcția aflată în curs de edificare de promitenta-vânzătoare pe terenul altuia le poate produce.

Referitor la petitul având ca obiect obligația de intabulare, instanțele anterioare au omis să cerceteze, să analizeze, să rețină faptul că terenul pe care se afla în curs de edificare construcția dezvoltată de recurentă, din care fac parte și apartamentele nr. (...), nr. (...), boxa pivniță nr. (...), nr. (...) și cele două locuri de parcare supraterane, aparține numitei I, aceasta din urmă fiind un terț față de cele două promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, care produc efecte doar între contractanți, și anume părțile originare din prezenta cauză.

La cap. 1 alin. (1) din cele două promisiuni, părțile semnatare au convenit transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor ce fac obiectul promisiunilor după edificarea blocurilor, intabularea și apartamentarea acestora și transferul dreptului de proprietate asupra terenului, cea din urmă condiție nefiind îndeplinită la data prezentei, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară depus în probațiune în apel.

Până la desocotirea situației privind edificarea construcției de către promitenta-vânzătoare pe terenul numitei I respectiv, până la eventuala dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului de către promitenta-vânzătoare S.C. C S.R.L., interesul în obligarea pârâtei la intabularea nu este unul actual.

La pronunțarea hotărârii recurate, instanța de apel a ignorat convenția părților, stabilind în sarcina apelantei-pârâte obligații ce nu erau ajunse la scadență și reținând neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către pârâtă, contrar clauzelor contractuale stipulate în convenția părților.

În considerentele hotărârii recurate, instanța de apel reține că pârâta este cea care are obligația de a efectua demersurile pentru înscrierea dreptului său de proprietate asupra imobilului în litigiu, pentru a se putea efectua ulterior transferul dreptului de proprietate, aceste obligații fiind asumate prin antecontract.

Pârâta are această obligație, însă părțile nu au stabilit data limită până la care această obligație de intabulare și apartamentare a condominiului din care fac parte și cele două apartamente trebuie îndeplinită, instanța neputând interveni și modifica clauzele contractuale stabilite și agreate de părți.

Totodată, obligația de semnare a contractelor de vânzare-cumpărare nu este ajunsă la termen, astfel încât pârâta nu poate fi acuzată de neîndeplinirea acestei obligații.

Instanța de apel a ignorat criticile aduse sentinței apelate și a ignorat probatoriul administrat în cauză, potrivit cărora, pentru a efectua demersurile pentru intabularea apartamentului (...), a boxei (...), apartamentului (...), a boxei nr. (...) și a două locuri de parcare supraterane, este necesar ca societatea pârâtă să parcurgă mai multe etape respectiv: achitarea prețului pentru teren și radierea notării contractului de vânzare-cumpărare cu rezerva dreptului de proprietate de la cartea funciară, obținerea unei noi autorizații de construire având la bază proiectul de structură modificat conform consolidărilor pe care societatea pârâtă a fost obligată să le execute, recepția la terminarea lucrărilor, obținerea certificatului de atestare a edificării imobilului, întocmirea certificatului de performanță energetică pentru întregul imobil (bloc), înregistrarea imobilului (blocului) la Direcția Fiscală J, întocmirea releveelor aferente apartamentelor, apartamentarea imobilului, întocmirea actului autentic de apartamentare, înregistrarea la OCPI a imobilului, eliberarea încheierii și a extrasului de carte funciară și abia apoi intabularea apartamentului (...), boxei (...) și locului de parcare suprateran, respectiv intabularea apartamentului (...), boxei (...) și locului de parcare suprateran.

Instanța de apel a ignorat convenția părților, a ignorat termenele stabilite de acestea, a ignorat faptul că obligațiile stabilite în sarcina pârâtei conform celor două promisiuni nu sunt ajunse la scadență, considerând, fără justificare, că pârâta deja se face vinovată de neîndeplinirea obligațiilor anterior menționate.

Instanța de apel a omis să analizeze că predarea (nu și recepția lucrărilor din apartament) acestor imobile se poate face doar după edificarea blocului G în regim de S+P+HE, după efectuarea intabulării blocului și apartamentării acestuia, intabularea blocului și apartamentarea putându-se efectua doar condiționat de transferul dreptului de proprietate asupra terenului de la I la S.C. C S.R.L.

Prin întâmpinarea înregistrată la 18 iulie 2024, intimații-reclamanți au invocat excepția de nulitate a recursului pentru neîncadrarea criticilor formulate în dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., iar în subsidiar au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Pe fondul recursului, intimații-reclamanți au arătat că, așa cum în mod corect, a reținut și instanța de apel, identificarea exactă a parcelei pe care s-a edificat blocul reprezintă o chestiune ce ține de executarea hotărârii, în condițiile în care există și alte date de identificare, respectiv numărul stradal, numărul blocului, numărul apartamentului.

În mod corect, instanțele anterioare au reținut că pârâta nu-și poate invoca propria culpă, având în vedere că prin asumarea obligației de vânzare a apartamentului, boxei și locului de parcare, pârâta și-a asumat inclusiv obligația de a dobândi drepturile reale necesare pentru a face posibilă executarea propriei obligații. În plus, pârâta și-a asumat și expres obligația de a achiziționa terenul.

În cauză, nu este relevant pe care din cele două numere CF ((...) și (...)) se va edifica construcția, pentru că în promisiune terenul pe care se va edifica proiectul este identificat ca fiind CF (...) (a se vedea extrasul de mai sus din contract). La data acțiunii, imobilul din CF (...) a fost dezmembrat în cele două imobile ((...) si (...)), aspecte care însă nu sunt relevante, întrucât acțiunea vizează obligarea pârâtei la executarea obligațiilor asumate, fiind responsabilitatea acesteia să le aducă la îndeplinire, fie pe CF (...), fie pe CF (...), terenuri dezmembrate din CF (...).

Predarea sau recepția apartamentului conform prevederilor contractuale, nu este sinonimă cu recepția la terminarea lucrărilor (operațiune conform H.G. nr. 343/2017). Predarea sau recepția apartamentului conform prevederilor contractuale este posibilă având în vedere că apartamentul este finalizat. Chiar recurenta a invitat intimații să efectueze recepția, însă condiționat (nelegal și necontractual) de efectuarea recepției, de semnarea unei clauze prin care aceștia să renunțe la penalități. Contrar celor precizate de recurentă, intimații nu au semnat încă niciun fel de recepție/predare, pentru că pârâta nu le-a dat această posibilitate decât în varianta condiționată menționată mai sus, condiție abuzivă și necontractuală.

Intimații au întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 1527 și art. 1549 C. civ., specific pentru orice obligație de a face sau de a da, alegând obligarea pârâtei la executarea obligațiilor, iar nu rezoluțiunea antecontractelor. Doar învestirea instanței cu o acțiune întemeiată pe prevederile art. 1669 C. civ. este condiționată de intabularea imobilului în cartea funciară, nu și acțiunea întemeiată de reclamanți pe dispozițiile legale anterior menționate.

Cu privire la plata prețului de către intimați, recurenta nu contestă că prețul s-a plătit conform prevederilor contractuale. Restituirea sumelor achitate către intimați nu are semnificația renunțării acestora la obligațiile asumate de recurentă, mai ales în contextul în care există pe rol acțiunea ce face obiectul prezentei cauze, prin care nu se invocă rezoluțiunea contractului, ci executarea acestuia de către recurentă. În acest context, restituirea sumelor de către recurentă, nu poate avea decât natura juridică a unei plăți nedatorate din partea acesteia, nicidecum nu dobândește vreun efect de anulare a drepturilor intimaților izvorâte prin încheierea promisiunii bilaterale. Nici plata de „daune” nu poate avea acest efect, pentru că daunele sunt datorate în cazul rezoluțiunii (ceea ce nu este cazul, pentru că intimații au solicitat executarea contractului).

De asemenea, nici măcar art. 8.5 din contract nu poate avea valoarea unui clauze de dezicere, având în vedere că reglementează restituirea avansului și a daunelor de 20% în termen de 15 zile de la data transmiterii notificării de către promitenții cumpărători, clauză care confirmă, de asemenea, dreptul de opțiune al promitenților cumpărători între rezoluțiunea cu daune sau continuarea executării contractului.

Chiar și în cazul unei veritabile clauze de dezicere, dreptul de denunțare unilaterală este limitat în timp, dezicerea este un drept esențialmente temporar, iar pentru a-și putea produce efectele prevăzute de lege, acesta trebuie exercitat așa cum dispune art. 1276 alin. (1) C. civ., atât timp cât executarea contractului nu a început. Astfel fiind, dreptul de denunțare unilaterală, dacă ar fi existat, putea fi exercitat de către promitenta-vânzătoare doar până la momentul începerii executării promisiunii prin plata avansului de către promitenta cumpărătoare.

În ce privește distincția dintre clauza penală și arvuna penalizatoare, trebuie observat că potrivit reglementării legale, prima se datorează în ipoteza rezoluțiunii iar dea de-a doua este preț al dezicerii și că, față de dispozițiile art. 1545 C. civ., partea care denunță contractul trebuie să restituie dublul arvunei. Această ipoteză nu se regăsește în speță, întrucât penalitatea de 20% pe care trebuia să o achite recurenta nu reprezintă dublul avansului, ci e formată din avansul plătit și o sumă distinctă, care trebuia achitată în mod separat, cu titlu de daune-interese, noțiune specifică rezoluțiunii. Or, ca efect al instituirii unei clauze penale, în ipoteza activării acesteia, ia naștere un drept de opțiune al creditorului între a pretinde fie executarea silită în natură a obligației principale, fie executarea prestațiilor prevăzute cu titlu de clauză penală. Întrucât intimații nu au optat niciodată pentru rezoluțiunea contractului, ci pentru executarea acestuia, intimații sunt singurii care au un astfel de drept de opțiune.

Prin răspunsul la întâmpinare înregistrat la 21 august 2024, recurenta-pârâtă a solicitat respingerea excepției de nulitate și a solicitat admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Recursul pârâtei este întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. și se referă la interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 14 alin. (6), art. 272, art. 273, art. 478 C. proc. civ., precum și a art. 1270, art. 1279 alin. (1) C. civ.

Într-o primă critică, recurenta susține că obligarea sa, de către instanța de apel, să procedeze la recepția locurilor de parcare, contravine pct. 5.2 din cele două promisiuni de vânzare-cumpărare, instanța intervenind astfel, în mod nelegal, în contractul părților. Tot cu referire la această critică, recurenta pretinde că instanța de apel nu a indicat temeiul de drept, pentru care a admis petitele privind recepția boxelor nr. (...) și nr. (...) și a locurilor de parcare.

Această critică nu este fondată.

Înalta Curte de Casație și Justiție notează că instanța de apel nu a intervenit asupra clauzelor contractuale ale celor două promisiuni de vânzare-cumpărare, ci a interpretat clauzele cuprinse în actele juridice încheiate de părți, care relevă manifestarea de voință a acestora, acordând eficiență juridică dispozițiilor art. 1270 C. civ., prin interpretarea voinței părților expuse în capitolele 1 (obiectul contractului) și 3 (încheierea contractului de vânzare, transferul dreptului de proprietate) din promisiunile de vânzare-cumpărare.

Se constată că, în cuprinsul capitolelor 1 și 3 din actele juridice intervenite între părți, se menționează că obiectul contractului îl constituie achiziționarea tuturor acestor imobile, prin imobil înțelegându-se atât apartamentul, dar și boxa și locul de parcare. De asemenea, printre obligațiile asumate de către recurentă, sunt indicate și cele privind intabularea și recepția imobilului, care formează obiectului actului juridic.

Soluția nu reprezintă consecința unei imixtiuni a instanței în voința contractuală a părților, cum eronat susține recurenta, ci este fundamentată pe regulile de interpretare a contractelor, astfel cum sunt reglementate de art. 1266 alin. (1) și 1267 C. civ.

Astfel, potrivit art. 1266 alin. (1) C. civ. „Contractele se interpretează după voința concordantă a părților, iar nu după sensul literal al termenilor”, iar potrivit art. 1267 C. civ. „Clauzele se interpretează unele prin altele, dând fiecăreia înțelesul ce rezultă din ansamblul contractului”.

Dând eficiență juridică dispozițiilor legale antereferite, în mod corect, instanța de apel a reținut că, atâta vreme cât obiectul antecontractului era reprezantat de apartamentul, boxa și locul de parcare, recurentei îi revine obligația corelativă de predare a tuturor acestor componente asupra cărora poartă dreptul de proprietate, conform clauzelor contractuale stipulate de către părți.

În concluzie, printr-o interpretare sistematică a clauzelor contractuale cu referire la normele juridice legale incidente în cauză, se decelează că promitentul vânzător este debitorului obligațiilor contractuale de a intabula și a realiza recepția atât a apartamentului, cât și locului de parcare și a boxei, neputând fi primită susținerea contrară a recurentei.

A doua critică se referă la neexercitarea de către instanța de apel a rolului activ, recurenta susținând că instanța nu a dat dovadă de rol activ și nu a solicitat reclamanților clarificări și precizări privind numărul cărții funciare și numărul cadastral aferent terenului pe care se afla în curs de edificare blocul G.

Critica nu poate fi primită, întrucât, pe de o parte, recurenta pretinde instanței să administreze probatorii cu privire la o construcție edificată chiar de către aceasta, despre care nu poate pretinde că nu-i cunoaște datele de identificare, lipsind, astfel, interesul în formularea unei astfel de critici. Pe de altă parte, identificarea numerelor cadastrale reprezintă o chestiune ce ține, eventual, de executarea hotărârii, iar nu un aspect de nelegalitate care să conducă la desființarea hotărârii atacate.

Totodată, identificarea cărții funciare și a numărului cadastral al terenului, pe care se construia imobilul reprezintă obligații asumate expres de recurentă prin cele două promisiuni (art. 3.1 din antecontracte), așa cum corect a reținut și instanța de apel. Această identificare se realizează la momentul intabulării condominiului, ca etapă prealabilă intabulării unităților locative și vânzării apartamentelor.

În capitolul 1 din cele două promisiuni, imobilele promise reclamanților au fost identificate în blocul G, după ce în preambulul actelor se precizează că edificarea proiectului imobiliar se realizează pe terenul cu nr. cad. (...).

Din cuprinsul extraselor de carte funciară depuse la dosar, rezultă că acest teren a fost dezmembrat, iar pozițiile din CF (...) au fost transcrise în CF (...) și (...).

Identificarea cadastrală actuală pentru imobile constituie, așadar, o obligație a recurentei aferentă executării obligațiilor de a face asumate, care nu poate fi transferată instanței de judecată ori în sarcina reclamanților.

Mai mult, prin această critică se tinde la o evaluare a probatoriului, care reprezintă o chestiune de netemeinicie ce excedează prezentului cadru procesual, neputând face obiectul controlului de legalitate în calea de atac extraordinară a recursului.

A treia critică se referă la faptul că instanța de apel nu ar fi luat în considerare că terenul pe care se afla în curs de edificare construcția, din care fac parte și imobilele în litigiu (apartamente, boxă pivniță și locuri de parcare) aparține numitei I, terț față de cele două promisiuni de vânzare-cumpărare. În acest sens, recurenta arată că părțile semnatare din promisiunile de vânzare-cumpărare au convenit ca transferul dreptului de proprietate să se realizeze după edificarea blocurilor, intabularea și apartamentarea acestora, condiție care nu s-a îndeplinit, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară depus la dosar. Recurenta apreciază că până la clarificarea situației cu proprietara terenului, interesul reclamanților în obligarea pârâtei la intabulare nu este actual.

Nici această critică nu poate fi primită.

În mod corect, instanța de apel a reținut că obligația recurentei de vânzare a apartamentului, boxei și locului de parcare include obligația promitentului-vânzător de a dobândi drepturile reale asupra terenului, pe care urma să edifice blocul, care cuprindea apartamentele, obiect al promisiunilor de vânzare-cumpărare.

Situația juridică a terenului era cunoscută de către ambele părți contractante, fiind menționată în cuprinsul promisiunilor de vânzare-cumpărare, aspect necontestat de către recurentă.

În acest sens, la pct. 8.10 din antecontract s-a prevăzut că „Subsemnatul promitent-cumpărător am cunoștință de situația de fapt și de drept cu privire la imobilul, ce face obiectul acestui antecontract și știu că acesta face parte dintr-un condominiu ce se realizează de promitenta-vânzătoare pe un teren cumpărate de aceasta în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 394/2018 de notarul public K, dobândit cu amânarea transferului proprietății la achitarea integrală a prețului...”.

Vânzarea cu amânarea transferului de proprietate este reglementată de legea civilă (art. 1274 C. civ.), recurenta urmând să devină proprietara terenului la data achitării ultimei rate de preț.

Întrucât recurenta s-a obligat să vândă reclamanților imobilele descrise în antecontracte, rezultă că aceasta și-a asumat îndatorirea să dobândească și proprietatea terenului și să îndeplinească toate formalitățile privind transmisiunea acestui drept, inclusiv intabularea.

Dobândirea terenului în proprietate este subsumată voința recurentei de a-și executa obligațiile asumate prin promisiunile de vânzare. Aceasta nu se poate exonera de executare prin rămânerea în pasivitate cu privire la situația acestui teren sau prin invocarea propriei culpe în neexecutarea obligațiilor contractuale.

Chiar dacă părțile nu au stabilit un termen expres pentru perfectarea vânzării, această obligație este dependentă de data predării imobilelor, care în cauză, a fost depășită și care dovedește refuzul îndeplinirii obligației de a face asumate.

Prin urmare, este necesar, pe de o parte, să se realizeze o distincție între raportul juridic intervenit între recurentă și proprietarul terenului, iar, pe de altă parte, între raportul juridic intervenit între promitentul-vânzător și promitentul-cumpărător.

Îndeplinirea sau nu a obligațiilor care sunt cuprinse în conținutul primului raport juridic (dintre recurentă și proprietarul terenului) nu sunt de natură a afecta existența și valabilitatea obligațiilor din conținutul celui de-al doilea raport juridic (între recurentă și intimați).

În concluziile, recurenta are îndatorirea de a-și respecta și de a-și executa cu bună-credință obligațiile asumate prin încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, iar intimații au interes legitim și actual în formularea pretențiilor deduse judecății, neputându-li-se opune neexecutarea de către recurentă a obligațiilor din conținutul primului raport juridic.

Pentru considerentele expuse, se constată că nu este întemeiată critica formulată.

A patra critică constă în faptul că instanța de apel a dispus obligarea sa la executarea unor îndatoriri care nu erau ajunse la scadență, respectiv a reținut că recurenta trebuie să efectueze demersurile pentru înscrierea dreptului de proprietate, deși părțile nu au stabilit data limită până la care această obligație trebuie îndeplinită.

Această critică nu este întemeiată, întrucât instanța de apel a dispus ca recurenta să își execute propria obligație, constând în predarea apartamentelor, boxelor și locurilor de parcare, astfel cum această a fost stipulată în cuprinsul celor două promisiuni de vânzare-cumpărare.

Intimații-reclamanții nu au învestit instanța cu o acțiune în constatarea dreptului lor de proprietate, ci cu o acțiune ex contractu, având ca obiect executarea obligațiilor de a face asumate prin promisiunile de vânzare-cumpărare, iar instanțele devolutive s-au pronunțat în limitele învestirii, cu respectarea dispozițiilor art. 22 C. proc. civ., adică cu privire la obligația principală a recurentei, respectiv de predare a apartamentelor, boxelor, locurilor de parcare.

Raportat la obiectul cererii de chemare în judecată și la clauzele contractuale convenite de părți, recurenta a fost obligată, în principal, să procedeze la recepția imobilului și a componentelor aferente și ulterior îndeplinirii acestei obligații, să facă toate demersurile pentru intabulare și să procedeze la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanții, în termen de 30 zile de la data intabulării și apartamentării imobilului.

În acest context, instanțele devolutive, cu respectarea principiului disponibilității, au dispus ca recurenta să execute obligațiile contractuale, statuând că se află în culpă contractuală pentru neexecutare, iar nu la obligații ulterioare, pentru care nu s-au prevăzut termene scadente.

A cincea critică se referă la faptul că instanța de apel a ignorat împrejurarea că îndeplinirea operațiunii de intabulare erau condiționată de efectuarea mai multor demersuri anterioare (achitarea prețului pentru teren, radierea notării contractului de vânzare-cumpărare cu rezerva dreptului de proprietate la cartea funciară, obținerea unei noi autorizații de construire, recepția la terminarea lucrărilor, obținerea certificatului de atestare a edificării imobilului, întocmirea certificatului de performanță energetică, înregistrarea imobilului la Direcția Fiscală J, întocmirea releveelor aferente apartamentelor, apartamentarea imobilului, întocmirea actului autentic de apartamentare, înregistrarea la OCPI a imobilului, eliberarea încheierii și a extrasului de carte funciară).

Recurenta susține că aceste demersuri prealabile nu au fost realizate de către intimați, nefiind depuse la dosar înscrisurile doveditoare.

Înalta Curte de Casație și Justiție evidențiază că, raportat la obiectul și temeiul juridic al cererii de chemare în judecată- obligarea recurentei să procedeze la predarea imobilelor menționate în antecontractele de vânzare-cumpărare- demersurile anterioare intabulării dreptului de proprietate sunt lipsite de relevanță, întrucât demersul judiciar al intimaților are ca scop obligarea recurentei să respecte îndatoririle asumate prin cele două antecontracte încheiate cu aceștia.

Prin urmare, critica nu se circumscrie motivului de nelegalitate invocat, fiind străină de ceea ce s-a dezbătut în economia cauzei.

O ultimă critică se referă la faptul că instanța de apel a omis să analizeze apărarea recurentei potrivit căreia predarea imobilelor se poate face doar după edificarea blocului G în regim de S+P+11E, după efectuarea intabulării blocului și apartamentării acestuia, iar intabularea blocului și apartamentarea era condiționată de transferul dreptului de proprietate asupra terenului de la I la recurentă. În acest sens, recurenta arată că reclamanții cunoșteau faptul că imobilele în discuție fac parte dintr-un condominiu edificat de către recurentă pe un teren dobândit cu amânarea transferului proprietății la achitarea integrală a prețului.

Referitor la această critică, Înalta Curte constată că reprezintă o reluare a unor chestiuni expuse anterior, cărora li s-a dat răspuns prin considerentele instanței subsumate celei de-a treia critici din recurs, respectiv aceea privind faptul că instanța de apel nu ar fi luat în considerare că terenul pe care se afla în curs de edificare construcția, din care fac parte și imobilele în litigiu aparține numitei I.

Prin urmare, pentru aceleași considerente, ce nu se mai impun a fi reluate, critica nu poate fi primită.

Pentru toate considerentele expuse, având în vedere că intimații-reclamanți au solicitat acordarea cheltuielilor de judecată, Înalta Curte va face aplicarea în cauză a dispozițiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., conform cărora partea care cade în pretenții va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată, fundamentul plății cheltuielilor de judecată fiind dat de culpa procesuală în care se află partea care a pierdut procesul.

În ce privește onorariul de avocat în cuantum de 1775,40 lei, astfel cum a fost dovedit cu factura GGP 2401/14.01.2025 (fila 74 dosar) și în cuantum de 4736,49 lei, astfel cum a fost dovedit cu factura GGP 2110/05.08.2024 (fila 76 dosar), acesta va fi acordat potrivit solicitării formulate și actelor doveditoare, în sumă totală de 6511 lei.

În ce privește cheltuielile de deplasare în cuantum de 642,60 lei astfel cum sunt consemnate în factura GGP 2401/14.01.2025 (fila 74 dosar), Înalta Curte va face aplicarea dispozițiilor art. 452 C. proc. civ., conform cărora partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă dovada acestora până la închiderea dezbaterilor, constatând că acestea nu au fost dovedite cu documentele corespunzătoare din care să rezulte în ce modalitate s-a realizat deplasarea (bon de benzină, bilet de tren, bilet de avion, etc.)

Pentru aceste considerente, apreciind că nu sunt întemeiate criticile formulate, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C. C S.R.L. împotriva deciziei nr. 174/ap din 14 februarie 2024 pronunțate de Curtea de Apel Brașov-Secția civilă și va obliga recurenta-pârâtă să plătească intimaților-reclamanți A, F și B cheltuieli de judecată parțiale în cuantum de 6511 lei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C. C S.R.L., împotriva deciziei civile nr. 174/Ap din 14 februarie 2024 pronunțate de Curtea de Apel Brașov – Secția civilă.

Obligă recurenta-pârâtă să plătească intimaților-reclamanți A, F și B cheltuieli de judecată parțiale în cuantum de 6511 lei.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 15 ianuarie 2025, prin punerea soluției la dispoziția părților de către grefa instanței.