ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 687/2025

Ședința publică din data de 19 martie 2025

Deliberând, asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată la data de 09.08.2022 pe rolul Judecătoriei Brașov, reclamanții A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. C. S.R.L., obligarea acesteia de a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. x din imobilul situat în Brașov, strada x nr. 52, precum și pentru locul de parcare subterană, în suprafață de 12 mp, conform antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/26.02.2020, de SPN D. și E., iar în caz de refuz, hotărârea judecătorească să suplinească acest act juridic; să dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului lor de proprietate asupra acestor imobile; să oblige pârâta să plătească penalități de întârziere de 0,01% din valoarea de 73.700 de euro, ce reprezintă valoarea totală a imobilelor, de la 31.04.2022 până la data efectivă a predării; să noteze în cartea funciară nr. x Brașov, în care este întabulat dreptul de proprietate al pârâtei asupra suprafeței de teren pe care este edificat blocul de locuințe din care face parte apartamentul cu privire la care părțile au contractat, a prezentei cereri de chemare în judecată și să instituie în sarcina pârâtei obligația de a suporta cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul proces.

Prin întâmpinare, pârâta S.C. C. S.R.L., a solicitat respingerea acțiunii, în principal, ca inadmisibilă, iar, în subsidiar, ca neîntemeiată.

Prin cerere reconvențională, pârâta a solicitat să se constate că antecontractul de vânzare-cumpărare pe care părțile l-au perfectat a încetat de drept, ca efect al manifestării sale de voință, și să stabilească o compensație, în favoarea reclamanților și în sarcina sa, în vederea exonerării sale de la executarea obligațiilor asumate.

Prin completarea la acțiune din 16.11.2023, reclamanții au solicitat obligarea pârâtei de a le achita lipsa de folosință a imobilului cu privire la care părțile au contractat, începând cu 31.04.2022 și până la predarea efectivă a acestuia sau până la data la care prezenta hotărâre judecătorească va deveni definitivă.

Prin sentința civilă nr. 9549/16.11.2022, Judecătoria Brașov a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Brașov, unde cauza a fost înregistrată la 21.11.2022.

Prin sentința nr. 114/S/11.04.2023, Tribunalul Brașiv, secția I civilă a admis acțiunea astfel cum a fost completată. A obligat pârâta să încheie cu reclamanții, în conformitate cu antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/26.02.2020, de către notarul public D., astfel cum acesta a fost modificat prin actul adițional perfectat la 17.06.2020, contractul autentic de vânzare-cumpărare. A respins restul pretențiilor reclamanților. A respins cererea reconvențională formulată de pârâta S.C. C. S.R.L.. A obligat pârâta să achite reclamanților, cu titlu de cheltuieli parțiale de judecată, suma de 12.285 de RON.

Prin decizia nr. 159/Ap/12.02.2024, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a respins, ca nefondat, apelul pârâtei împotriva sentinței civile nr. 114/S/11.04.2023 pronunțate de Tribunalul Brașov, secția I civilă. A constatat nulitatea, ca netimbrată, a cererii de intervenție accesorie în interesul apelantei C. S.R.L., formulată de intervenienta F. S.R.L..

Împotriva deciziei nr. 159/Ap/12.02.2024 a Curții de Apel Brașov, secția civilă a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pârâta C. S.R.L., solicitând, în principal, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel, iar în subsidiar, reținerea cauzei spre rejudecare, respingerea acțiunii reclamanților, admiterea cererii reconvenționale și obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată.

Recurenta a arătat că instanța de apel a încălcat legea părților și manifestarea de voință expresă a acestora (art. 1270 C. civ.), în sensul că era ținută să pronunțe o hotărâre translativă de proprietate doar în ipoteza în care toate condițiile antecontractului erau întrunite, nu doar cele referitoare la imobil, ci și cele privind obligațiile promitentului-cumpărător. Or, partea adversă nu a achitat integral prețul imobilului până la 31.04.2022, așa cum prevedea art. 5.1.1 din antecontract.

Recurenta solicită ca instanța să dea eficiență dispozițiilor art. 1556 C. civ. și înțelege să invoce excepția de neexecutare a contractului determinat de faptul că intimații-reclamanți nu și-au îndeplinit obligația de a achita diferența de preț până la 31.04.2022.

În cauză, sunt incidente și dispozițiile art. 1517 C. civ., întrucât partea adversă a formulat acțiunea fără ca la data înregistrării ei să-și fi îndeplinit, în prealabil, obligațiile contractuale.

Față de notificarea transmisă părților adverse la 01.07.2022, adică ulterior datei de 31.04.2022, în sensul că data finalizării imobilului va fi depășită datorită majorării prețurilor în domeniul construcțiilor dar și a dificultăților de natură economică ale recurentei, fără plata diferenței de preț societatea nu a mai putut executa lucrarea, astfel încât nu se poate reține culpa acesteia în neexecutarea lucrărilor.

Mai arată recurenta că a dovedit faptul că au existat temeiuri în baza cărora a procedat la comunicarea notificării de denunțare unilaterală, producătoare de efecte juridice, partea adversă fiind de acord cu faptul că recurenta putea recurge la orice demers instituit fie potrivit antecontractului, fie potrivit legii (art. 8.3).

Prețul achitat de către promitenții-cumpărători a reprezentat doar un avans din prețul convenit al vânzării, plata nefiind un veritabil act de executare, ci o clauză anticipatorie a contractului de vânzare-cumpărare. Ca atare, în acord cu prevederile legale și cele contractuale, recurentei i-a fost conferit dreptul de a solicita încetarea antecontractului în acord cu manifestarea de voință exprimată, pe care intimații-reclamanți nu au negat-o și pe care au acceptat-o prin semnarea antecontractului, nicio parte contractantă neputând să fie ținută perpetuu într-un contract, contrar propriei voințe și în dezacord cu interesele proprii.

De altfel, recurenta a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat instanței să dispună încetarea contractului și stabilirea prestațiilor ce vor fi datorate de către promitenta-vânzătoare, în temeiul dispozițiilor art. 1276 C. civ., art. 1321 C. civ., coroborate cu art. 8.3, 8.4 și 11.4 din antecontract.

Dat fiind faptul că ne aflam în prezența unui contract cu executare uno ictu, legiuitorul a prevăzut posibilitatea de a denunța contractul, cât timp executarea acestuia nu a început. Recurenta arată că această condiție este îndeplinită, întrucât promisiunea de vânzare-cumpărare dă naștere în sarcina părților unei obligații de a face, respectiv de a depune toate diligentele pentru perfectarea contractului la care s-au angajat. Motiv pentru care, prețul achitat de către promitenții-cumpărători reprezintă avans din prețul convenit al vânzării, plata nefiind un veritabil act de executare, ci o clauză anticipatorie a contractului de vânzare-cumpărare.

Contractul urmează a înceta în condițiile legii, potrivit art. 1321 C. civ., ca efect al denunțării unilaterale de către promitenta-vânzătoare, instanței de judecată revenindu-i atributul stabilirii momentului încetării antecontractului precum și cuantumul sumelor datorate cu titlu de despăgubiri promitenților-cumpărători.

Raportat la propunerea formulată în cuprinsul Notificării de denunțare unilaterală comunicată promitenților-cumpărători, recurenta apreciază că un procent de 7% calculat la valoarea avansului achitat de către aceștia este îndestulător pentru acoperirea prejdiciului suferit.

Prin întâmpinarea înregistrată la 04.11.2024, intimații-reclamanți au invocat excepția de nulitate a recursului pentru neîncadrarea criticilor formulate în dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., arătând că aspectele deduse judecății pe calea recursului reprezintă reiterări ale apărărilor formulate în etapele procesuale anterioare. Totodată, trimiterea la probele administrate de instanțele de fond nu se circumscrie unor motive de nelegalitate în recurs.

În subsidiar, au solicitat respingerea recursului, ca nefondat și au arătat că, în mod corect, instanța de apel a reținut că potrivit art. 5.1.l din Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/26.02.2020, astfel cum acesta a fost modificat prin art. 2 din Actul adițional, promitentul-vânzător se obliga să execute lucrarea la data finalizării și să predea cumpărătorilor proprietatea finalizată potrivit descrierii generale a clădirii de locuințe și detaliilor tehnice până la 31.04.2022, reprezentând data predării, cu condiția achitării integrale a prețului, dispoziție contractuală ce stabilea obligații interdependente și simultane pentru părțile contractante, sens în care recurenta nu poate invoca neplata prețului de către intimați până la 31.04.2022, atâta timp cât nu a dovedit îndeplinirea propriilor sale obligații.

În mod corect a reținut instanța de apel că notificarea recurentei de denunțare unilaterală a contractului nu poate produce efecte juridice, atâta timp cât părțile nu au inserat în contractul încheiat o clauză de dezicere. În acest context, dispozițiile art. 1556 C. civ. nu sunt incidente, iar excepția de neexecutare a contractului invocată pentru prima dată în apel nu poate fi primită, raportat și la faptul că la 31.04.2022 obligația intimaților-reclamanți de plată a prețului nu devenise exigibilă, potrivit prevederilor contractuale.

Părțile au convenit ca diferența de preț să fie achitată la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, după intabularea și apartamentarea imobilului, odată cu transferul proprietății, astfel stabilindu-se momentul clar la care promitentii-cumpărători să îndeplinească obligația de plată a diferenței de preț, respectiv după îndeplinirea, de către promitentul-vânzător, a obligației de a intabula și apartamenta imobilul și ulterior de a preda imobilul și a transfera proprietatea. Or, recurenta, în calitate de profesionist, nu și-a respectat obligațiile contractuale, astfel că susținerile acesteia de a denunța unilateral contractul sunt nefondate, după cum în mod corect a reținut și instanța de apel.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Recurenta-pârâtă S.C. C. S.R.L. a întemeiat recursul formulat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8) din C. proc. civ., motiv de casare potrivit căruia hotărârea recurată este nelegală, atunci când a fost pronunțată cu interpretarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

Normele de drept material pretins aplicate sau interpretate greșit de către instanța de apel au fost indicate de către recurenta-pârâtă ca fiind reprezentate de dispozițiile art. 1270, art. 1276, art. 1321 și art. 1556 din C. civ.

Subsumat motivului de recurs invocat, recurenta-pârâtă reproșează instanței de apel că, încălcând dispozițiile art. 1270 din C. civ., în mod greșit nu a reținut neîndeplinirea obligației promitentului-cumpărător de plată a prețului, în mod greșit nu a făcut aplicarea dispozițiilor art. 1566 din C. civ. privind excepția de neexecutare invocată de către aceasta în apel și, de asemenea, în mod eronat, a respins cererea reconvențională având ca obiect solicitarea (în acord cu prevederile art. 1321 C. civ.) de a constata denunțarea pe cale unilaterală, de către recurenta-pârâtă, a antecontractului de vânzare-cumpărare perfectat de părți.

Evocând într-o modalitate rezumativă situația de fapt stabilită în mod corect de către instanțele devolutive și necontestată de către părți, Înalta Curte reține că demersul judiciar al reclamanților a vizat obligarea recurentei-pârâte la încheierea, în formă autentică, a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul nr. x din imobilul situat în municipiul Brașov, str. x și a locului de parcare aferent, dat fiind neîndeplinirea, de către recurenta-pârâtă, a obligației de predare a imobilului menționat, astfel cum s-a obligat prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x/26.02.2020.

Referitor la acest petit, pârâta a formulat cerere reconvențională, prin care a solicitat, în temeiul art. 1321 din C. civ., să se constate că antecontractul de vânzare-cumpărare pe care părțile l-au perfectat a încetat de drept, ca efect al manifestării sale de voință, și să se stabilească o compensație, în favoarea reclamanților și în sarcina sa, în vederea exonerării sale de la executarea obligațiilor asumate.

Prin sentința civilă nr. 114/S/11.04.2023, Tribunalul Brașov, secția I civilă a admis în parte acțiunea, a respins cererea reconvențională și a obligat pârâta la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în discuție.

Prin decizia civilă nr. 159/Ap/12.02.2024 recurată în prezenta cauză, apelul formulat de recurenta-pârâtă împotriva sentinței sus-menționate a fost respins, ca nefondat, iar cererea de intervenție accesorie formulată de F. S.R.L. în favoarea pârâtei a fost anulată, ca netimbrată.

Printr-o primă critică, subsumată motivului de recurs invocat, recurenta învederează că au fost încălcate dispozițiile art. 1270 din C. civ., respectiv hotărârea instanței de apel este nelegală, prin raportare la faptul că prețul antecontractului nu a fost plătit sau consemnat până la data de 31.04.2022, conform actului adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare din 17.06.2021.

Potrivit art. 1270 din C. civ., "(1) Contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante. (2) Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părților ori din cauze autorizate de lege."

De asemenea, potrivit art. 1266 din C. civ., "(1) Contractele se interpretează după voința concordantă a părților, iar nu după sensul literal al termenilor. (2) La stabilirea voinței concordante se va ține seama, între altele, de scopul contractului, de negocierile purtate de părți, de practicile stabilite între acestea și de comportamentul lor ulterior încheierii contractului."

Sub un prim aspect, Înalta Curte reține că, deși recurenta invocă o greșită interpretare sau aplicare a dispozițiilor art. 1270 din C. civ., aceasta evocă, în realitate, o nesocotire a propriei sale interpretări dată clauzelor contractuale, nemulțumire care nu justifică, prin ea însăși, critica de nelegalitate.

În susținerea motivului de recurs, recurenta invocă pct. 5.1.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel cum a fost modificat prin actul adițional din 17.06.2020, despre care susține că stabilește obligația executării lucrării, sub condiția achitării integrale a prețului până la data de 31.04.2022, fapt care nu s-a realizat, întrucât din probele dosarului nu s-a dovedit că partea a achitat integral prețul imobilului până la data stipulată în contract.

Înalta Curte reține că, potrivit art. 5.1.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel cum a fost modificat prin actul adițional din 17.06.2020, una din obligațiile asumate de promitentul-vânzător (recurenta din prezenta cauză), era aceea "Să execute lucrarea la data finalizării și să predea cumpărătorului proprietatea finalizată potrivit descrierii generale a clădirii de locuințe și detaliilor tehnice până la data de 31.04.2022, reprezentând data predării, cu condiția achitării integrale a prețului. Nerespectarea acestei obligații de către promitentul-vânzător și întârzierea în predarea proprietății conferă promitentului-cumpărător dreptul de a percepe penalități de 0,01% pe zi de întârziere, calculate la prețul lucrărilor nefinalizate."

Este de observat că, deși dispoziția contractuală este inserată în partea ce reglementează obligațiile promitentului-vânzător, ea stabilește obligații interdependente și simultane pentru ambele părți, respectiv, pentru recurentă obligația de a preda apartamentul, obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare, iar pentru intimații-reclamanți obligația de a achita prețul integral la momentul predării imobilului.

Totodată, potrivit art. 2.2.1 din antecontract, după achitarea unui avans în cuantumul stipulat în antecontract (pe care intimații-reclamanți l-au plătit recurentei-pârâte), prețul imobilului "se va achita de către promitentul-cumpărător la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, după intabularea și apartamentarea imobilului", iar potrivit art. 2.2.2, "În orice situație, prețul integral al proprietății va fi plătit până la predarea proprietății către promitentul-cumpărător, iar în situația în care acest eveniment va fi amânat, va fi amânată și plata finală."

Dispozițiile contractuale menționate se interpretează unele prin altele și în concordanță cu voința părților, așa cum prevăd dispozițiile art. 1266 din C. civ.

Contrar susținerilor recurentei, care afirmă că instanța de apel ar fi încălcat legea părților și ar fi procedat la o analiză trunchiată a prevederilor contractuale, Înalta Curte decelează, în acord cu statuările instanței de apel, din dispozițiile contractuale menționate faptul că intimații-reclamanți, în calitate de promitenți-cumpărători, aveau obligația de a achita diferența de preț la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, după intabularea și apartamentarea imobilului, respectiv la predarea proprietății. Împrejurarea că obligația de plată a prețului trebuia îndeplinită după intabularea, apartamentarea și predarea imobilului rezultă și din clauza contractuală expresă stipulată în cuprinsul contractului conform căreia plata diferenței de preț se va amâna dacă predarea proprietății se amână.

Prin actul adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat la 17.06.2020, data predării stabilită inițial la 31.12.2021, s-a amânat, în aceleași condiții, la 31.04.2022.

La data de 01.07.2022, însă, recurenta a notificat intimaților-reclamanți denunțarea unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare, precizând că se obligă să le restituie sumele de bani, pe care le-au achitat cu titlu de avans, precum și, în plus, un procent de 7% din acestea.

Această manifestare de voință a fost motivată de recurentă prin faptul că data finalizării și predării bunului cu privire la care părțile au contractat a fost depășită și că nu există premisele finalizări acestuia în viitorul apropiat, din cauza majorării prețurilor din domeniul construcțiilor într-un ritm alert, precum și, pentru că, din cauza situației economice dificile pe care o traversează, nu poate preconiza un termen pentru finalizarea proiectului imobiliar.

În acest context, rezultă în mod evident că cea care nu a executat fără justificare obligația de predare a imobilului obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare este recurenta-pârâtă, situație față de care aceasta nu poate pretinde intimaților-reclamanți îndeplinirea obligației corelative de plată a diferenței de preț, nefiind întrunite condițiile prevăzute de art. 1556 din C. civ. referitoare la posibilitatea invocării excepției de neexecutare a contractului, atâta timp cât partea contractantă care invocă excepția nu execută sau nu este gata să execute propria obligație contractuală.

Potrivit clauzelor contractuale stabilite de părți, obligația de plată a diferenței de preț ce incumbă intimaților-reclamanți este una concomitentă și interdependentă obligației de predare a imobilului, ce revine recurentei-pârâte.

Prin urmare, câtă vreme recurenta-pârâtă nu și-a îndeplinit partea contractuală, iar părțile nu au prevăzut în contract o clauză de dezicere, aceasta nu poate pretinde de la intimații-reclamanți executarea unei obligații condiționată de îndeplinirea propriei obligații contractuale și nici nu poate denunța pe cale unilaterală contractul, având în vedere dispozițiile art. 1270 alin. (1) și (2) din C. civ., care consacră principiul forței obligatorii a contractului, dar și libertatea contractuală a părților, care prin acordul lor de voință pot modifica sau înceta un act juridic intervenit între ele- mutuus consensus, mutuus dissensus.

În contextul arătat, în lipsa unei clauze asumate de către părțile contractante în condițiile art. 1552 din C. civ., notificarea prin care recurenta-pârâtă a manifestat intenția denunțării unilaterale a antecontractului de vânzare-cumpărare este lipsită de efectele juridice preconizate de aceasta.

Recurenta învederează că nu se poate admite acțiunea reclamanților întrucât aceștia nu și-au îndeplinit obligația contractuală, însă demersul judiciar al reclamanților este fundamentat tocmai pe neîndeplinirea fără justificare, de către recurenta-pârâtă, a propriei obligații de predare a bunului, corelativ cu manifestarea de voință a acestora în sensul executării contractului, iar nu al restituirii sumelor de bani achitate cu titlu de avans, astfel cum dorește recurenta-pârâtă.

De altfel, o asemenea posibilitate a fost recunoscută intimaților-reclamanți și numai acestora, chiar prin antecontractul de vânzare-cumpărare, în cuprinsul căruia, la pct. 2.9.5, se prevede că "În situația în care subscrisa promitentă-vânzătoare voi refuza să semnez contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică cu promitenta-cumpărătoare, indiferent din ce motive, promitenta-cumpărătoare va putea opta pentru acțiunea în instanță prin care să se obțină o hotărâre judecătorească aptă de intabulare sau, la alegerea sa, va putea solicita plata, de către promitenta-vânzătoare, a dublului sumelor achitate până în acel moment."

Față de cele arătate, Înalta Curte constată că normele de drept material incidente au fost corect interpretate și aplicate de către instanța de apel, iar critica de nelegalitate sub acest aspect nu poate fi primită.

În cadrul unei a doua critici, recurenta arată că dispozițiile art. 1556 din C. civ. privind excepția de neexecutare a contractului au fost greșit interpretate și că înțelege să invoce această excepție determinat de faptul că intimații-reclamanți nu și-au îndeplinit obligația de a achita diferența de preț până la data de 31.04.2022, astfel cum și-au asumat această obligație prin semnarea actului adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, din 17.06.2020.

Mai arată recurenta că în condițiile în care partea nu a achitat diferența de preț, societatea nu mai dispunea de fondurile necesare continuării lucrărilor, astfel încât nu se poate reține culpa sa în neexecutarea lucrărilor.

Totodată, recurenta susține că apărările părții adverse sunt de natură să inducă instanța de judecată în eroare, fiind în contradicție cu principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans.

Recurenta invocă dispozițiile art. 1517 C. civ., potrivit cărora "O parte nu poate invoca neexecutarea obligațiilor celeilalte părți în măsura în care neexecutarea este cauzată de propria sa acțiune sau omisiune".

Sub un prim aspect, Înalta Curte constată că excepția de neexecutare a contractului a fost invocată de către recurenta-pârâtă pentru prima oară în apel, cu încălcarea dispozițiilor art. 478 din C. proc. civ., potrivit cărora:

"(1) Prin apel nu se poate schimba cadrul procesual stabilit în fața primei instanțe. (2) Părțile nu se vor putea folosi înaintea instanței de apel de alte motive, mijloace de apărare și dovezi decât cele invocate la prima instanță sau arătate în motivarea apelului ori în întâmpinare. Instanța de apel poate încuviința și administrarea probelor care rezultă din dezbateri. (3) În apel nu se poate schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot formula pretenții noi. (4) Părțile pot însă să expliciteze pretențiile care au fost cuprinse implicit în cererile sau apărările adresate primei instanțe. (5) Se vor putea cere, de asemenea, dobânzi, rate, venituri ajunse la termen și orice alte despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanțe și va putea fi invocată compensația legală."

Sub un al doilea aspect, chiar dacă invocarea acestei excepții s-ar fi realizat în condițiile legii, Înalta Curte constată că aceasta nu ar fi fost incidentă în contextul factual al cauzei pendinte.

Astfel, potrivit art. 1556 din C. civ., "(1) Atunci când obligațiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părți nu execută sau nu oferă executarea obligației, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligații, afară de cazul în care din lege, din voința părților sau din uzanțe rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi. (2) Executarea nu poate fi refuzată dacă, potrivit împrejurărilor și ținând seama de mica însemnătate a prestației neexecutate, acest refuz ar fi contrar bunei-credințe."

Având în vedere dispozițiile legale anterior menționate, Înalta Curte reține că excepția de neexecutare este un efect specific al contractelor sinalagmatice, alături de rezoluțiune sau reziliere și de riscul contractului, având la bază principiul reciprocității și interdependenței obligațiilor din astfel de contracte. Conform acestui principiu, fiecare parte contractantă are atât calitatea de debitor, cât și pe aceea de creditor față de cealaltă parte, iar obligația ce revine uneia dintre părți își are cauza juridică în obligația ce revine cocontractantului. Natura juridică a excepției de neexecutare este aceea de mijloc de apărare, prin care partea căreia i se pretinde executarea propriilor obligații contractuale, îi poate pretinde celeilalte părți să-și execute propriile obligații asumate prin convenția sinalagmatică, obținând astfel o suspendare a efectelor prezentei obligații, până la momentul la care cealaltă parte își executa propriile obligații. Una dintre condițiile principale pentru invocarea excepției de neexecutare este ca obligațiile contractuale să izvorască dintr-unul și același contract.

Întrucât excepția de neexecutare reprezintă o cauză justificativă de neexecutare a obligațiilor contractuale ce funcționează în favoarea părții care o invocă, ea nu este aplicabilă prezentei cauze, întrucât, așa cum s-a arătat în cadrul unor considerente anterioare, partea care nu și-a executat obligația este chiar partea care invocă această excepție, respectiv recurenta-pârâtă.

Pe cale de consecință, nici dispozițiile art. 1556 din C. civ. nu au fost greșit interpretate sau aplicate, în condițiile în care partea care nu poate invoca neexecutarea obligațiilor celeilalte părți deoarece neexecutarea este cauzată de propria sa acțiune sau omisiune, potrivit textului legal, este chiar recurenta-pârâtă.

Nici principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans nu poate fi reținut cu privire la intimații-reclamanți, întrucât aceștia justifică demersul judiciar nu prin invocarea propriei culpe, cum eronat susține recurenta, ci fundamentat pe neîndeplinirea obligației contractuale de către recurenta-pârâtă, deci, ca o consecință a atitudinii culpabile a recurentei-pârâte, manifestată prin refuzul de predare a imobilului, obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare, ceea ce o pune pe aceasta în imposibilitatea de a putea primi prețul integral al vânzării (diferența de preț).

Astfel, chiar dacă excepția de neexecutare a contractului ar fi fost invocată cu respectarea dispozițiilor procedurale, aceasta nu ar fi fost incidentă potrivit celor arătate, sens în care critica de nelegalitate vizând această chestiune nu poate fi primită.

Printr-o a treia critică, recurenta învederează că, în cauză, s-a procedat la o greșită interpretare a dispozițiilor art. 1276 din C. civ. coroborat cu dispozițiile art. 1321 din C. civ., dat fiind respingerea solicitării de denunțare pe cale unilaterală a antecontractului formulată pe calea cererii reconvenționale.

Potrivit art. 1276 din C. civ., "(1) Dacă dreptul de a denunța contractul este recunoscut uneia dintre părți, acesta poate fi exercitat atât timp cât executarea contractului nu a început. (2) În contractele cu executare succesivă sau continuă, acest drept poate fi exercitat cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, chiar și după începerea executării contractului, însă denunțarea nu produce efecte în privința prestațiilor executate sau care se află în curs de executare. (3) Dacă s-a stipulat o prestație în schimbul denunțării, aceasta produce efecte numai atunci când prestația este executată. (4) Dispozițiile prezentului articol se aplică în lipsă de convenție contrară."

De asemenea, potrivit art. 1321 din C. civ. "Contractul încetează, în condițiile legii, prin executare, acordul de voință al părților, denunțare unilaterală, expirarea termenului, îndeplinirea sau, după caz, neîndeplinirea condiției, imposibilitate fortuită de executare, precum și din orice alte cauze prevăzute de lege."

În susținerea motivului de recurs, pe lângă dispozițiile legale mai sus prezentate, recurenta face trimitere la art. 8.3, art. 8.4 și art. 11.4 din antecontractul de vânzare-cumpărare, despre care arată că nu au fost avute în vedere de către instanța de apel și că îi fundamentează declarația de desființare unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare.

Înalta Curte reține că, potrivit art. 8.3, "Dacă promitenta-vânzătoare s-a abținut sau a amânat recurgerea la vreunul din drepturile care îi revin conform antecontractului, acest fapt nu va fi văzut ca o renunțare din partea acesteia și nu o va împiedica să recurgă la toate și la oricare din drepturile sale instituite prin prezentul antecontract sau prin lege, în orice moment va considera de cuviință".

Totodată, potrivit art. 8.4, "Se stabilește prin prezentul că toate clauzele antecontractului reflectă și concretizează acordurile și convențiile dintre părți și că promitenta-vânzătoare nu va fi asociat cu promisiuni, anunțuri, declarații, acorduri și obligații, scrise sau verbale, care nu sunt în mod expres incluse în prezentul."

De asemenea, conform art. 11.4, "Promitentul-cumpărător declară că a examinat cu atenție, toate documentele ce constituie anexele acestuia, precum și că a înțeles toate clauzele sale, pe care le consideră corespunzătoare cerințelor lui, drept pentru care s-a angajat și încheie acest antecontract de vânzare-cumpărare în 1 (unu) exemplar original."

Este de observat că reglementările contractuale punctuale la care recurenta face trimitere sunt irelevante din perspectiva stabilirii dreptului acesteia de a denunța pe cale unilaterală antecontractul de vânzare-cumpărare, drept care, potrivit art. 1276 din C. civ., izvorăște din convenția părților sau din lege, niciuna din aceste condiții nefiind îndeplinită în cauză.

Cu referire la dispozițiile art. 1321 C. civ., Înalta Curte constată că acestea reglementează cauzele generale de încetare a contractului, inclusiv denunțarea unilaterală referitor la care recurenta se arată nemulțumită de soluția dată de instanța de apel. Împrejurarea că textul legal enumeră, printre modalitățile de încetare a contractului, pe aceea supusă de către recurentă controlului de legalitate, nu este de natură să conducă la ideea unei interpretări sau aplicări greșite din partea instanței de apel a acestui text de lege, câtă vreme reglementarea în discuție este una cu caracter general, pur enunțiativă a unor forme în care părțile pot sista raporturile juridice contractuale dintre ele, fără să conțină termene sau condiții cu privire la aceste modalități de încetare a relațiilor contractuale sau alte elemente cărora instanța de apel să le poată da o interpretare sau aplicare greșită din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În ce privește dispozițiile art. 1276 din C. civ., Înalta Curte constată că acestea au fost corect interpretate și aplicate în cauza pendinte.

Revocarea (denunțarea) unilaterală a unui contract poate opera, de regulă, în temeiul unei clauze de dezicere unilaterală sau bilaterală, cu respectarea dispozițiilor din art. 1.276 și 1.277 C. civ. care stabilesc reguli: dreptul de a denunța contractul trebuie să aibă consacrare legală sau contractuală; la contrac­tele cu executare dintr-o dată, denunțarea poate fi exercitată atâta timp cât executarea nu a început; la contractele cu executare succesivă sau continuă, dreptul de denunțare poate fi exercitat cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, chiar și după începerea executării contractului, însă denunțarea va pro­duce efecte juridice doar în ceea ce privește prestațiile viitoare; dacă în contract a fost stipulată o prestație în schimbul denunțării, aceasta din urmă va produce efecte numai după executarea prestației; pentru contractele încheiate pe durată nedeterminată, denunțarea unilaterală poate opera pentru oricare dintre părți, cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz. Orice clauză contrară sau stipularea unei prestații, în schimbul denunțării contractului, se consideră nescrisă și va fi lovită de nulitate parțială.

Clauza de dezicere este acea prevedere contractuală care conferă uneia din părțile contractante sau ambelor dreptul de a denunța unilateral contractul pe care l-au încheiat, în schimbul unei sume de bani (dezicere), achitată cocontractantului său, într-un anumit termen (determinat sau nedeterminat). Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare nu implică, prin natura ei, un drept de dezicere al cocontractanților până la momentul perfectării vânzării, fiind aplicabil principiul forței obligatorii a contractelor, însă părțile pot insera în cuprinsul contractului o asemenea clauză în baza voinței lor. Dreptul de a desființa unilateral un contract pe baza clauzei de dezicere reprezintă un drept potestativ ce are la bază acordul de voințe al cocontractanților, astfel încât o parte nu mai este legată de voința celeilalte părți contractante, care nu se poate opune la desființarea contractului.

Prin urmare, din coroborarea art. 1270 și art. 1276 din C. civ., rezultă că prin voința unei singure părți contractante nu se poate desființa contractul decât în două situații: în prezența cauzelor autorizate de lege în acest sens, alin. (2) al art. 1270 C. civ., și în prezența unei clauze contractuale atribuind uneia dintre părți dreptul de a denunța contractul prin manifestarea voinței sale unilaterale; în prima situație este vorba de o excepție de la principiul forței obligatorii (regula mutuus consensus, mutuus dissensus ca o parte a principiului), iar în a doua situație nu este o excepție de la obligativitate, deoarece clauza de deunțare unilaterală are la bază acordul de voință al părților, iar clauza de dezicere este considerată a fi exercitarea unui drept potestativ de natură contractuală.

În cauză, nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de textele legale mai sus citate, nu există nici o cauză autorizată de lege și nici o prevedere contractuală care să permită recurentei-pârâte să pună capăt raporturilor contractuale pe cale unilaterală, astfel încât în mod corect această solicitare formulată pe calea cererii reconvenționale a fost respinsă de instanțele devolutive, iar critica de nelegalitate nu poate fi primită.

Față de soluția ce se va pronunța și având în vedere că intimatul-reclamant A. a solicitat acordarea cheltuielilor de judecată, Înalta Curte va face aplicarea în cauză a dispozițiilor art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., conform cărora partea care cade în pretenții va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată, fundamentul plății cheltuielilor de judecată fiind dat de culpa procesuală în care se află partea care a pierdut procesul. Întrucât intimatul-reclamant a dovedit cheltuielile de judecată reprezentând onorariu avocat în cuantum de 6000 RON cu chitanța nr. x/23.01.2025, aflată la dosar, Înalta Curte va obliga pe recurenta-pârâtă la plata acestora, în cuantumul menționat, în favoarea intimatului-reclamant A..

Pentru aceste considerente, apreciind că nu sunt întemeiate criticile formulate, în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 159/AP din 12 februarie 2024 pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă și va obliga recurenta-pârâtă să plătească intimatului-reclamant A. cheltuieli de judecată în cuantum de 6000 RON.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 159/AP din 12 februarie 2024 pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă C. S.R.L. să plătească intimatului-reclamant A. cheltuieli de judecată în cuantum de 6000 RON.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 19 martie 2025, prin punerea soluției la dispoziția părților de către grefa instanței.